Cuando decides comprar una casa en Madrid, Gijón o Pamplona, el precio que ves en el portal inmobiliario es solo el principio. A esa cifra deberás sumarle los impuestos, que pueden suponer entre un 4% y un 10% adicional.
La gran duda de todo comprador es: ¿Debo pagar IVA o ITP? La respuesta depende exclusivamente del tipo de vivienda y de si eres el primer dueño o no. En este artículo te explicamos las diferencias, los plazos y cómo gestionar el pago en 2026.
El Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA) se aplica únicamente a las viviendas de obra nueva, es decir, aquellas que se adquieren directamente al promotor o constructor y que nunca han sido habitadas.
• Tipo impositivo general: En 2026, el IVA para vivienda nueva en la península es del 10%.
• Viviendas de Protección Oficial (VPO): En algunos casos de régimen especial, este impuesto puede reducirse al 4%.
• Anexos: Si compras la plaza de garaje y el trastero junto con la vivienda (en la misma escritura), también tributan al 10%. Si se compran por separado a un promotor, el IVA sube al 21%.
Importante: Al pagar IVA, también deberás liquidar el impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD), que varía entre el 0,5% y el 1,5% según la región.
2. El ITP: Para viviendas de segunda mano
El Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) se aplica a las viviendas de segunda mano o «segunda transmisión». Es un impuesto cedido a las Comunidades Autónomas, lo que genera grandes diferencias de precio dependiendo de dónde compres.
Diferencias regionales en nuestras ciudades:
• Madrid: Cuenta con uno de los tipos más bajos de España, un 6% general. Además, existen bonificaciones para familias numerosas o personas con discapacidad.
• Gijón (Asturias): El tipo general es del 8%, pero puede ascender hasta el 10% para viviendas de lujo o valores muy altos.
• Zaragoza (Aragón): Se aplica un 8% general, con tipos reducidos para jóvenes menores de 35 años que compran su vivienda habitual en zonas rurales o con límites de precio.
• Bilbao y San Sebastián (País Vasco): Al ser territorio foral, el ITP es del 4% si la casa va a ser tu vivienda habitual y cumples ciertos requisitos de metros cuadrados. Si no es vivienda habitual, el tipo sube al 7%.
• Pamplona (Navarra): Hacienda Foral aplica un tipo general del 6%, con deducciones importantes por inversión en vivienda habitual en la declaración de la renta posterior.
3. ¿Cómo saber cuál se aplica en casos «mixtos»?
Existen situaciones que generan confusión:
1. Vivienda rehabilitada: Si el promotor ha hecho una rehabilitación integral y la vende como nueva, se paga IVA.
2. Vivienda de banco: Aunque sea de un banco, si ya tuvo un dueño anterior o ha sido alquilada, se considera segunda mano y paga ITP.
3. Alquiler con opción a compra: Generalmente, si ejerces la opción, las rentas pagadas suelen descontarse del precio, pero el impuesto final dependerá de si el vendedor es un profesional (IVA) o un particular (ITP).
4. El «Valor de Referencia» del Catastro: La nueva base imponible
Este es el cambio más importante de los últimos años. Ya no pagas el ITP sobre el precio que firmas en la escritura, sino sobre el Valor de Referencia del Catastro.
• Si compras un piso en Madrid por 200.000 € pero el Catastro dice que vale 220.000 €, deberás pagar el 6% sobre los 220.000 €.
• Si el valor de escritura es mayor que el del Catastro, Hacienda siempre cobrará sobre la cifra más alta.
5. ¿Cómo y cuándo realizar el pago?
Para el IVA:
No tienes que ir a ninguna ventanilla. El IVA se entrega directamente al vendedor (promotor) en el momento de la firma de la escritura o en los pagos fraccionados previos. El promotor es quien lo ingresa en Hacienda.
Para el ITP:
Es responsabilidad del comprador.
1. Plazo: Tienes 30 días hábiles desde la firma de la escritura pública.
2. Modelo: Se utiliza el Modelo 600.
3. Lugar: Se presenta en la oficina de Hacienda de la Comunidad Autónoma donde esté la vivienda (o de forma telemática).
4. Documentación: Necesitarás copia simple de la escritura y el DNI.
6. Errores comunes que debes evitar
• No revisar las bonificaciones: Muchos jóvenes o familias numerosas en Zaragoza o Madrid pagan el tipo general por desconocimiento, perdiendo ahorros de miles de euros.
• Olvidar el AJD en obra nueva: Muchos compradores de casas a estrenar cuentan con el 10% de IVA pero olvidan el 1% de Actos Jurídicos Documentados, lo que descuadra su presupuesto final.
• Pasarse del plazo: Las sanciones por pagar el ITP fuera de los 30 días pueden conllevar recargos del 5% al 20%.
Conclusión: La planificación fiscal es ahorro
El ITP y el IVA son los «invitados invisibles» en toda operación inmobiliaria. Es importante tenerlos en cuenta y hacer una previsión de gastos a la hora de plantear la compra de una vivienda para luego no llevarte sorpresas.
https://www.qualisoptima.com/wp-content/uploads/2026/01/Iva-itp.jpg5621000Rebecahttps://www.qualisoptima.com/wp-content/uploads/2023/11/Qualis_OK-194.jpgRebeca2026-01-21 12:51:022026-01-21 12:51:02ITP vs. IVA: La guía definitiva sobre los impuestos al comprar tu vivienda
Vender una casa para comprar otra es uno de los movimientos más habituales en la vida de una familia. Sin embargo, ese movimiento genera lo que Hacienda llama una ganancia patrimonial. Si compraste tu casa por 150.000 € y la vendes por 250.000 €, a ojos del fisco has ganado 100.000 €, y querrán que pagues entre un 19% y un 28% de impuestos por ese beneficio.
Pero existe una «vía de escape» legal y muy potente: la exención por reinversión. En este artículo te explicamos en qué consiste, cómo aplicarla y por qué es vital para tu salud financiera en ciudades como Madrid, Gijón, Bilbao, San Sebastián, Zaragoza y Pamplona.
La exención por inversión es un incentivo fiscal que dice lo siguiente: Si vendes tu vivienda habitual y utilizas el dinero obtenido para comprar otra vivienda habitual, no tienes que pagar IRPF por la ganancia obtenida.
El espíritu de la ley es no penalizar a las personas que necesitan cambiar de hogar (porque la familia crece, por trabajo o por necesidad de espacio). Se entiende que el dinero no es una «ganancia» para gastar en lujos, sino un capital necesario para garantizar el derecho a la vivienda.
2. Requisitos imprescindibles (Las 3 reglas de oro)
Para que Hacienda acepte que no pagues impuestos, debes cumplir tres requisitos de forma estricta:
A. El concepto de «Vivienda Habitual»
No sirve para segundas residencias o apartamentos de vacaciones.
• La que vendes: Debes haber vivido en ella de manera efectiva durante un periodo continuado de al menos tres años.
• La que compras: Debe convertirse en tu residencia habitual en un plazo máximo de doce meses desde la compra o terminación de las obras.
B. El plazo de los dos años
Hacienda te da un margen temporal. La compra de la nueva casa debe realizarse en un periodo no superior a dos años, que pueden ser:
• Dos años después de haber vendido la antigua.
• Dos años antes de vender la antigua (compras primero y vendes después).
C. La reinversión del importe neto
Este es el punto donde más errores se cometen. Para que la exención sea del 100%, debes reinvertir todo el dinero que te quede de la venta tras pagar la hipoteca y los gastos.
La fórmula clave:
Importe a reinvertir = Precio de Venta – Gastos (Inmobiliaria, Plusvalía) – Hipoteca pendiente cancelada.
Si te sobra dinero y decides no meterlo en la nueva casa, tendrás que pagar impuestos por la parte proporcional de la ganancia que no hayas reinvertido.
3. ¿Cómo proceder? Paso a paso
Si estás en medio de una operación de cambio de casa, estos son los pasos que debes seguir para asegurar el beneficio fiscal:
1. Cálculo previo: Antes de vender, pide a tu agencia inmobiliaria un estudio de la ganancia patrimonial prevista. Así sabrás exactamente cuánto dinero debes gastar en la nueva casa para que el impuesto sea cero.
2. La firma ante notario: Al vender, asegúrate de que en la escritura quede claro que la vivienda es tu residencia habitual.
3. La declaración de la Renta (IRPF): Este es el paso crucial. En el año siguiente a la venta, debes comunicar a Hacienda en tu declaración que te acoges a la exención por reinversión.
• Si ya has comprado la nueva, aportas los datos.
• Si aún no has comprado, comunicas tu compromiso de reinvertir en los próximos dos años.
4. Guardar facturas: Conserva todas las facturas de la venta (inmobiliaria, notaría, registro, impuesto de plusvalía) y las de la nueva compra.
4. Análisis Regional: Diferencias entre nuestras ciudades
El mapa fiscal de España no es uniforme. Dependiendo de dónde vendas y compres, las reglas cambian:
Madrid, Gijón y Zaragoza (Régimen Común)
Estas ciudades se rigen por la Ley Estatal del IRPF.
• Vigilancia: La Agencia Tributaria (AEAT) es muy estricta con el empadronamiento. Si dices que es tu vivienda habitual pero tu consumo de luz es mínimo, te denegarán la exención.
• Mayores de 65 años: En estas ciudades, si tienes más de 65 años, la exención es automática. No necesitas comprar otra casa para no pagar impuestos por la venta de tu vivienda habitual.
Bilbao y San Sebastián (Haciendas Forales de Vizcaya y Guipúzcoa)
El País Vasco tiene sus propias normas de IRPF.
• Deducciones por inversión: Históricamente, el País Vasco ha mantenido deducciones por compra de vivienda habitual que en el resto de España desaparecieron.
• Plazos: Es fundamental revisar los plazos específicos forales, que aunque suelen ser de dos años, tienen matices en cuanto a viviendas en construcción (cooperativas).
Pamplona (Hacienda Foral de Navarra)
Navarra tiene su propio Fuero Nuevo y normativa tributaria.
• Exención por reinversión: Funciona de forma muy similar a la estatal, pero con formularios y plazos de comunicación específicos ante la Hacienda Foral de Navarra.
• Requisito de convivencia: En Navarra son especialmente meticulosos con la comprobación de que la unidad familiar completa se traslada a la nueva vivienda para validar la exención.
5. Los grandes beneficios de la exención
• Liquidez inmediata: Te permite disponer de todo el capital de la venta para dar una entrada mayor o reducir la hipoteca de la nueva casa.
• Preservación del patrimonio: Evitas que entre el 19% y el 28% de tu beneficio se «evapore» en impuestos, permitiéndote acceder a viviendas de mejor calidad o en mejores zonas.
• Efecto multiplicador: Al no pagar impuestos, tu capacidad de compra aumenta, lo que te permite negociar mejor en mercados competitivos como el de Madrid o San Sebastián.
6. Preguntas Frecuentes (FAQ)
¿Qué pasa si la nueva casa es más barata que la anterior?
Si vendes por un neto de 200.000 € y compras por 180.000 €, has reinvertido el 90%. El 10% restante (20.000 €) tributará como ganancia patrimonial. Solo pagarás impuestos por ese «sobrante».
¿Puedo usar el dinero para reformar la casa que he comprado?
Sí, siempre que las obras de rehabilitación terminen dentro del plazo de los dos años y sean consideradas «obras de rehabilitación» según la normativa de IRPF (no sirve solo pintar).
¿Y si vendo con pérdidas?
Si vendes por menos de lo que compraste, no hay ganancia patrimonial, por lo que no hay impuesto que pagar. En ese caso, la exención por reinversión no es necesaria porque no hay «beneficio» que gravar.
Conclusión: Una estrategia que requiere precisión
La exención por reinversión es el mejor aliado de quien decide cambiar de vida y de hogar. Sin embargo, un error en el cálculo de los plazos o no declarar correctamente la intención de reinvertir en el IRPF puede convertir el ahorro en una sanción de Hacienda.
En nuestra agencias en Madrid, Gijón, Bilbao, San Sebastián, Zaragoza y Pamplona, no solo nos encargamos de encontrar al comprador ideal, sino que realizamos un estudio fiscal previo para que sepas exactamente cuánto puedes ahorrarte gracias a la reinversión.
https://www.qualisoptima.com/wp-content/uploads/2026/01/Exencion-reinversion.jpg4331000Rebecahttps://www.qualisoptima.com/wp-content/uploads/2023/11/Qualis_OK-194.jpgRebeca2026-01-21 12:17:032026-01-21 12:53:07Exención porinversión: Cómo vender tu casa y no pagar impuestos por el beneficio
Vender una vivienda es, para la mayoría de los matrimonios en Madrid, Bilbao o Pamplona, la operación financiera más importante de su vida. Sin embargo, tras el brindis por la venta, llega la cita inevitable con la Agencia Tributaria al año siguiente.
La ganancia patrimonial es el beneficio neto que obtienes al vender un inmueble por un precio superior al que lo compraste. Pero, ¿cómo se reparte esa carga fiscal entre los cónyuges? ¿Es mejor declarar juntos o por separado? En este artículo te explicamos cómo navegar este impuesto para que tu beneficio no se evapore en tributos.
1. ¿Cómo se reparte la ganancia según tu régimen matrimonial?
La titularidad de la vivienda en la escritura dicta quién debe pagar el impuesto:
• Sociedad de Gananciales: Hacienda considera que el beneficio es de la «sociedad». Por tanto, se imputa el 50% de la ganancia a cada cónyuge. No importa si solo uno de los dos trabaja o si el dinero de la venta fue a una cuenta a nombre de uno solo; ambos son responsables fiscales a partes iguales.
• Separación de Bienes: Cada cónyuge tributa por su porcentaje de propiedad real. Si en la escritura consta que ella tiene el 70% y él el 30%, el beneficio se repartirá en esa misma proporción en sus respectivas declaraciones de la renta.
2. El cálculo: La fórmula para conocer tu beneficio real
Hacienda no te cobra sobre el precio de venta «bruto», sino sobre la ganancia neta. Para calcularla correctamente, debes seguir estos pasos:
Paso 1: Valor de Transmisión (Venta)
Es el precio de venta real, al que puedes restar los gastos que pagaste para vender:
• Comisión de la agencia inmobiliaria.
• Impuesto de Plusvalía Municipal (IIVTNU).
• Gastos de notaría y registro (si te correspondieron).
Paso 2: Valor de Adquisición (Compra)
Es el precio por el que compraste en su día, al que puedes sumar:
• Gastos de notaría, registro y gestoría de la compra original.
• Impuestos pagados entonces (ITP o IVA).
• Reformas y mejoras: Solo si fueron estructurales (ampliación de metros, rehabilitación integral) y tienes facturas legales. Pintar o cambiar el suelo no suele computar como mejora.
3. ¿Cuánto se paga? Los tramos del IRPF en 2026
Una vez que tienes el beneficio neto, este se suma a la «Base Imponible del Ahorro». En el régimen común (Madrid, Gijón, Zaragoza), los tipos son progresivos:
• 19% para los primeros 6.000 € de beneficio.
• 21% entre 6.000 € y 50.000 €.
• 23% entre 50.000 € y 200.000 €.
• 27% entre 200.000 € y 300.000 €.
• 28% para cantidades que superen los 300.000 €.
4. Estrategias legales para no pagar (Exenciones)
Existen tres «vías de escape» que todo matrimonio debe conocer para proteger sus ahorros:
A. Reinversión en Vivienda Habitual
Si el matrimonio vende su casa habitual y utiliza todo el dinero de la venta para comprar otra vivienda habitual en un plazo de dos años, no paga nada de IRPF. Si solo reinvierten una parte, pagarán por la parte proporcional que se hayan quedado «en el bolsillo».
B. Mayores de 65 años
Es el beneficio estrella: si ambos cónyuges tienen 65 años o más en el momento de la venta de su vivienda habitual, la ganancia está exenta al 100%.
• Aviso: Si solo uno de los dos ha cumplido los 65, solo su mitad de la ganancia estará exenta. El cónyuge más joven deberá tributar por su parte.
C. Dación en pago
Si la venta se produce para cancelar una deuda hipotecaria que no se puede pagar (dación en pago), el beneficio suele estar exento si se demuestra que el matrimonio no tiene otros bienes para pagar la deuda.
5. Análisis Regional: País Vasco y Navarra
Vivir en un territorio foral cambia las reglas del juego:
• Navarra (Pamplona): La Hacienda Foral tiene su propia escala de gravamen. Históricamente, Navarra ha tenido tipos algo más competitivos en los tramos intermedios, pero es vital consultar el calendario fiscal foral de 2026.
• País Vasco (Bilbao y San Sebastián): Aquí las exenciones por reinversión son muy seguidas de cerca. Además, Vizcaya y Guipúzcoa permiten deducciones por inversión en vivienda que pueden ayudar a mitigar el impacto fiscal si se compra una vivienda de mayor valor.
6. ¿Cómo se paga el impuesto?
El pago no se hace en el momento de la venta ante notario (salvo si eres no residente). El impuesto se liquida en la Declaración de la Renta del año siguiente a la venta.
• Si vendes en 2025, lo pagarás entre abril y junio de 2026.
• Declaración Conjunta o Individual: Si estáis en gananciales, a veces compensa hacer la declaración conjunta si uno de los dos no tiene ingresos, ya que los mínimos personales pueden ayudar a reducir la base. Sin embargo, al ser un impuesto progresivo, a menudo la declaración individual evita que el beneficio «salte» a un tramo de porcentaje más alto.
Conclusión: La importancia de la planificación previa
El IRPF por ganancia patrimonial puede suponer un «mordisco» de miles de euros a tu beneficio. No esperes a que llegue el borrador de la renta para llevarte la sorpresa. En ciudades con precios al alza como Madrid o San Sebastián, el beneficio suele ser alto y el impuesto, consecuentemente, también.
https://www.qualisoptima.com/wp-content/uploads/2026/01/IRPF-venta-vivienda.jpg5621000Rebecahttps://www.qualisoptima.com/wp-content/uploads/2023/11/Qualis_OK-194.jpgRebeca2026-01-21 12:11:592026-01-21 12:11:59IRPF por Ganancia Patrimonial en el Matrimonio: ¿Cuánto se queda Hacienda tras vender tu casa?
Cuando firmaste tu hipoteca en Madrid, Bilbao o Zaragoza hace unos años, las condiciones del mercado eran unas. Hoy, quizá tu situación personal ha cambiado o los tipos de interés han evolucionado. Muchos propietarios se resignan a pagar lo pactado originalmente, ignorando que la ley permite modificar el contrato hipotecario.
Existen dos caminos para lograrlo: cambiar el contrato con tu propio banco (Novación) o llevarte la hipoteca a otra entidad que te ofrezca algo mejor (Subrogación). En este artículo te explicamos cuál te conviene más y cómo ejecutarlas.
1. Novación Hipotecaria: El pacto con tu propio banco
La novación es, sencillamente, una modificación de las condiciones de la hipoteca pactada con la entidad con la que ya tienes el préstamo. Es un proceso de negociación interna.
¿Qué puedes cambiar con una novación?
• El tipo de interés: Pasar de variable a fijo (muy común actualmente) o viceversa.
• El plazo: Alargar la hipoteca para pagar menos cada mes o acortarla para acabar antes.
• El capital: Pedir una ampliación de dinero para una reforma.
• Los titulares: Eliminar a un ex-cónyuge del contrato tras un divorcio (usado junto a la extinción de condominio).
Lo que conlleva:
Suele ser más barata que la subrogación porque no requiere cancelar la hipoteca anterior ni abrir una nueva. Sin embargo, el banco no está obligado a aceptar tus peticiones; es una negociación libre.
2. Subrogación de Hipoteca: Cambiar de bando
La subrogación es el proceso de mover tu hipoteca de un banco a otro. Es la herramienta perfecta cuando tu banco actual se niega a negociar y otra entidad quiere «captarte» como cliente ofreciéndote mejores condiciones.
Tipos de subrogación:
1. Subrogación de Acreedor (Cambio de banco): Te llevas la deuda a otra entidad para pagar menos intereses.
2. Subrogación de Deudor (Cambio de dueño): Cuando compras una casa que ya tiene hipoteca y decides «quedarte» con el préstamo del vendedor en lugar de pedir uno nuevo.
3. Pasos para realizar el cambio
Si has decidido que es hora de mejorar tu hipoteca, el proceso suele seguir este orden:
1. Búsqueda y Oferta: Contactas con otros bancos y obtienes una FIPER o FEIN (oferta vinculante).
2. Notificación al banco actual: Si es subrogación, el nuevo banco comunica al antiguo su intención de llevarse la hipoteca.
3. El derecho de contraoferta: Tu banco actual tiene 15 días para igualar o mejorar la oferta del nuevo banco. Si lo hace, estás obligado a quedarte con ellos (enervación).
4. Escritura Pública: Tanto la novación como la subrogación requieren pasar por el notario e inscribir el cambio en el Registro de la Propiedad.
4. Costes asociados: ¿Cuánto cuesta mejorar la hipoteca?
Desde la Ley Hipotecaria de 2019, los costes se han reducido drásticamente:
• Gastos de Notaría, Registro y Gestoría: En la mayoría de los casos (especialmente en subrogaciones), estos gastos los asume el banco.
• Tasación: Suele correr a cargo del cliente (entre 300 € y 500 €).
• Comisión por novación/subrogación: Está limitada por ley. Si pasas de variable a fijo, la comisión suele ser del 0,05% o incluso 0% transcurridos unos años.
5. Análisis Regional: Madrid, País Vasco y Navarra
Madrid y Zaragoza (Régimen Común)
En estas ciudades, la competencia bancaria es feroz. Es muy común ver ofertas de subrogación «agresivas» donde el nuevo banco asume todos los gastos para captar hipotecas de perfiles solventes.
Pamplona (Navarra)
En Pamplona, debido al régimen foral y la presencia de entidades con fuerte arraigo local, las subrogaciones suelen ir acompañadas de una revisión de las vinculaciones (seguros de hogar, vida), que en Navarra tienen una regulación específica de consumo muy protectora.
Bilbao y San Sebastián (País Vasco)
En las Haciendas Forales de Vizcaya y Guipúzcoa, los beneficios fiscales por la tenencia de vivienda habitual pueden verse afectados si se amplía el capital de la hipoteca mediante novación. Es vital consultar si el nuevo capital «ampliado» mantiene el derecho a deducción antes de firmar en San Sebastián.
6. ¿Qué conviene más?
• Elige Novación si: Tienes buena relación con tu banco, solo quieres un cambio menor (como el plazo) y quieres rapidez.
• Elige Subrogación si: Tu banco no cede, has encontrado un tipo de interés mucho más bajo fuera o quieres eliminar productos vinculados caros (seguros de vida vinculados al préstamo).
Conclusión: Tu hipoteca no es un contrato «de por vida»
Tanto la novación como la subrogación son derechos del consumidor financiero. En un mercado como el de Gijón o Madrid, donde cada décima de interés cuenta, revisar tu hipoteca cada 2 o 3 años puede suponerte un ahorro de decenas de miles de euros a largo plazo.
https://www.qualisoptima.com/wp-content/uploads/2026/01/Subrogacion-hipoteca.jpg6671000Rebecahttps://www.qualisoptima.com/wp-content/uploads/2023/11/Qualis_OK-194.jpgRebeca2026-01-21 12:08:392026-01-21 12:08:39Subrogación vs. Novación: Cómo mejorar las condiciones de tu hipoteca sin morir en el intento
Cuando una vivienda pertenece a varias personas (un proindiviso), la mayoría piensa inmediatamente en una «compraventa» como única salida. Sin embargo, existe una opción mucho más ventajosa: la extinción de condominio (o disolución de comunidad).
Esta figura es la preferida en Madrid, Gijón, Bilbao, San Sebastián, Zaragoza y Pamplona para resolver repartos familiares. A diferencia de una venta, no es una «transmisión», sino una especificación de un derecho que ya se tenía: simplemente dejas de ser dueño de una parte para serlo del todo.
1. Casuísticas: ¿Cuándo se aplica la extinción de condominio?
Aunque el procedimiento legal es el mismo, el contexto cambia la estrategia:
A. Divorcios y separaciones de pareja
Es el escenario más común. Si una pareja compró una casa al 50% y uno decide quedarse con ella tras la ruptura, la extinción de condominio permite adjudicarle el 100% compensando económicamente al otro.
• Ventaja clave: Si se incluye en el convenio regulador de un divorcio de mutuo acuerdo, los beneficios fiscales son máximos.
B. Reparto de herencias entre hermanos
Tras heredar una propiedad entre varios hermanos, es frecuente que uno quiera conservarla y los demás prefieran el dinero. En lugar de que el hermano «compre» las partes de los otros dos, se extingue el condominio. Esto evita que la casa salga de la familia y reduce drásticamente los costes de inscripción.
C. Cese de inversiones conjuntas (Amigos o socios)
Si dos amigos compraron un piso para alquilar y uno quiere retirarse del negocio, la extinción permite que el otro socio asuma la titularidad total. Es una forma de «comprar la libertad» del socio saliente sin incurrir en los gastos de una compraventa de mercado.
D. Disolución de sociedades de gananciales
Cuando un matrimonio casado en gananciales decide pasar a separación de bienes, deben «liquidar» lo que tienen en común. La extinción de condominio es la vía para repartir los inmuebles de forma equitativa y eficiente.
2. El gran beneficio: El ahorro fiscal
La principal razón para elegir esta vía es el ahorro de impuestos. Comparemos los costes en una parte valorada en 100.000 €:
Concepto
Compraventa ordinaria
Extinción de Condominio
Impuesto principal
ITP (6% al 10%)
AJD (0.5% al 1.5%)
Coste estimado (Ej. Madrid)
6.000 € – 9.000 €
750 €
Plusvalía Municipal
Sí se paga
No se paga (se pospone)
3. Particularidades Regionales: Madrid, País Vasco y Navarra
Madrid y Zaragoza (Régimen Común)
En Madrid, el AJD es del 0,75%, lo que la convierte en una de las mejores plazas para este trámite. En Zaragoza, el tipo es del 1,5%, pero sigue siendo un ahorro masivo frente al 8% del ITP aragonés.
País Vasco (Bilbao y San Sebastián)
En las Haciendas Forales de Vizcaya y Guipúzcoa, si la extinción es consecuencia de una sentencia judicial de divorcio, la operación suele estar exenta de impuestos. Es una medida de protección para facilitar que los hijos o el cónyuge vulnerable mantengan el hogar.
Pamplona (Navarra)
En Navarra, la aplicación del Fuero Nuevo facilita estos pactos. La fiscalidad navarra es muy competitiva y es habitual que en Pamplona se utilicen estas escrituras para «limpiar» proindivisos familiares antes de realizar nuevas inversiones.
4. El desafío de la hipoteca: La Novación
Este es el punto crítico: la extinción de condominio cambia quién es el dueño en el Registro, pero no cambia quién le debe dinero al banco.
• Si la hipoteca está a nombre de dos, y uno le cede su parte al otro, el banco sigue teniendo a ambos como deudores.
• Para que el que se va quede libre, el banco debe aceptar una novación hipotecaria (sacar a uno de la hipoteca).
• Importante: El banco no está obligado a aceptar. Si el que se queda con la casa no es suficientemente solvente, el banco puede negarse a liberar al que se marcha.
5. Preguntas Frecuentes (FAQ)
¿Qué pasa con la Plusvalía Municipal?
En la extinción de condominio no hay obligación de pagar la plusvalía en ese momento. El impuesto se «congela» hasta que el nuevo dueño único venda la casa en un futuro a un tercero extraño.
¿Y el IRPF?
Si el valor que se le da a la casa para la extinción es el mismo que cuando se compró, no hay ganancia patrimonial. Si se actualiza el valor al alza, el que recibe el dinero podría tener que tributar por esa ganancia en su declaración de la renta.
Conclusión: La vía de escape legal para copropietarios
Ya sea por un divorcio en San Sebastián, una herencia en Gijón o el fin de una inversión en Madrid, la extinción de condominio es la forma más profesional y económica de unificar la propiedad. Permite que la vivienda quede en manos de un solo dueño de forma rápida y con una carga fiscal mínima.
https://www.qualisoptima.com/wp-content/uploads/2026/01/Extincion-condominio.jpg6271000Rebecahttps://www.qualisoptima.com/wp-content/uploads/2023/11/Qualis_OK-194.jpgRebeca2026-01-21 12:05:192026-01-21 12:05:19Extinción de Condominio: La alternativa inteligente para reorganizar la propiedad compartida
En el Registro de la Propiedad, ser «dueño» de una casa no siempre significa poder vivir en ella. Existe una figura jurídica capaz de dividir el derecho de propiedad en dos: el usufructo. Comprender esta distinción es vital cuando heredamos, cuando queremos proteger a nuestro cónyuge o cuando nos planteamos donar la vivienda a nuestros hijos en ciudades como San Sebastián, Pamplona o Madrid.
En este artículo desgranamos qué significa este concepto, quién debe pagar cada recibo y cómo afecta a la compraventa de un inmueble.
Para entender el usufructo, debemos imaginar la propiedad como un pack de derechos. Mediante el usufructo, este pack se divide en dos titulares distintos:
• El Usufructuario (Derecho de Uso y Disfrute): Es la persona que tiene el derecho de habitar la vivienda o, si lo prefiere, de alquilarla y quedarse con el 100% de la renta. Sin embargo, no puede vender la casa ni pedir una hipoteca sobre ella.
• El Nudo Propietario (Derecho de Disposición): Es el dueño legal. Tiene el «título» de la propiedad, pero no puede entrar en la casa ni usarla mientras el usufructo esté vigente. Su derecho es a futuro: cuando el usufructo termine, recuperará el pleno dominio.
2. ¿Cuándo y por qué se utiliza el usufructo?
Existen tres situaciones principales donde esta figura es la protagonista absoluta del mercado inmobiliario:
A. El Usufructo Viudal (Herencias)
Es la forma más común de proteger al cónyuge. La ley establece que, tras un fallecimiento, el viudo o viuda tiene derecho al usufructo de una parte de la herencia. Esto garantiza que, aunque los hijos hereden la propiedad de la casa, el padre o la madre superviviente podrá seguir viviendo en ella de por vida sin que nadie pueda echarle.
B. Donación con reserva de usufructo
Muchos padres deciden donar la nuda propiedad de su vivienda a sus hijos para simplificar la futura herencia. Al hacerlo, se reservan el usufructo vitalicio. Esto les da la seguridad total de que la casa será de sus hijos, pero ellos mantienen el control y el uso hasta el día de su fallecimiento.
C. La venta de Nuda Propiedad
Es un producto financiero al alza para la tercera edad. Personas mayores venden la nuda propiedad de su casa a inversores a cambio de un pago único o una renta mensual, pero se reservan el usufructo para seguir viviendo en su hogar de por vida.
3. ¿Quién paga qué? El reparto de gastos
Esta es la mayor fuente de conflictos entre usufructuarios (padres/viudos) y nudos propietarios (hijos). El Código Civil y las normativas locales lo reparten así:
• Usufructuario: Debe pagar los gastos de suministros (luz, agua, gas), el IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) y las cuotas ordinarias de la comunidad de propietarios. También responde de las reparaciones pequeñas derivadas del uso diario.
• Nudo Propietario: Debe hacerse cargo de las derramas extraordinarias (arreglar el tejado, el ascensor o la fachada) y de los seguros de la estructura del edificio.
4. Diferencias Regionales: El peso del Derecho Foral
En las zonas donde operamos, el usufructo se ve influenciado por normativas históricas muy protectoras:
• Pamplona (Navarra): El Fuero Nuevo de Navarra otorga al viudo el usufructo de fidelidad, que puede extenderse a todos los bienes del difunto, dándole un control patrimonial muy superior al del derecho común.
• Zaragoza (Aragón): El derecho de viudedad aragonés es un usufructo universal que protege al superviviente de forma automática sobre los bienes situados en la comunidad.
• Bilbao y San Sebastián (País Vasco): Las leyes civiles forales vascas también ponen el foco en el «derecho de habitación» y el usufructo para garantizar que el viudo no tenga que abandonar el hogar familiar bajo ninguna circunstancia.
5. ¿Cómo se valora económicamente el usufructo?
Si se decide vender la casa de mutuo acuerdo, ¿cuánto dinero le toca a cada uno? Hacienda utiliza la «Regla del 89» para calcular el valor del usufructo vitalicio:
Valor del usufructo (%) = 89 – Edad del usufructuario.
(Con un mínimo del 10% y un máximo del 70% del valor total)
Por ejemplo, si el usufructuario tiene 70 años: 89 – 70 = 19\%. Al usufructuario le correspondería el 19% del precio de venta y al nudo propietario el 81% restante.
6. Preguntas Frecuentes (FAQ)
¿Puede el usufructuario alquilar la casa?
Sí. El usufructuario puede alquilar la vivienda a un tercero y cobrar íntegramente la renta sin permiso del dueño. Eso sí, el contrato de alquiler se extinguirá cuando muera el usufructuario.
¿Se puede extinguir el usufructo antes de tiempo?
Sí, por fallecimiento del usufructuario, por renuncia voluntaria ante notario, o si la vivienda queda en estado de ruina total.
¿Puede un hijo (nudo propietario) vender la casa?
Puede vender su nuda propiedad, pero el comprador tendrá que respetar el derecho del usufructuario a vivir allí. No puede vender la casa completa sin la firma del usufructuario.
Conclusión: Una herramienta de paz familiar
El usufructo es la solución perfecta para equilibrar el deseo de transmitir el patrimonio a los hijos con la necesidad de seguridad de los padres. Sin embargo, su gestión requiere conocer bien las obligaciones de pago para evitar roces familiares.
https://www.qualisoptima.com/wp-content/uploads/2026/01/Usufructo.jpg6481000Rebecahttps://www.qualisoptima.com/wp-content/uploads/2023/11/Qualis_OK-194.jpgRebeca2026-01-21 12:01:392026-01-21 12:01:39Usufructo y Nuda Propiedad: Guía para entender quién tiene el control real de una vivienda
Socios de DEC, Asociación para el Desarrollo de la Experiencia de Cliente
ITP vs. IVA: La guía definitiva sobre los impuestos al comprar tu vivienda
/en InmobiliariaCuando decides comprar una casa en Madrid, Gijón o Pamplona, el precio que ves en el portal inmobiliario es solo el principio. A esa cifra deberás sumarle los impuestos, que pueden suponer entre un 4% y un 10% adicional.
La gran duda de todo comprador es: ¿Debo pagar IVA o ITP? La respuesta depende exclusivamente del tipo de vivienda y de si eres el primer dueño o no. En este artículo te explicamos las diferencias, los plazos y cómo gestionar el pago en 2026.
Contenidos
1. El IVA: Para viviendas a estrenar
El Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA) se aplica únicamente a las viviendas de obra nueva, es decir, aquellas que se adquieren directamente al promotor o constructor y que nunca han sido habitadas.
• Tipo impositivo general: En 2026, el IVA para vivienda nueva en la península es del 10%.
• Viviendas de Protección Oficial (VPO): En algunos casos de régimen especial, este impuesto puede reducirse al 4%.
• Anexos: Si compras la plaza de garaje y el trastero junto con la vivienda (en la misma escritura), también tributan al 10%. Si se compran por separado a un promotor, el IVA sube al 21%.
Importante: Al pagar IVA, también deberás liquidar el impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD), que varía entre el 0,5% y el 1,5% según la región.
2. El ITP: Para viviendas de segunda mano
El Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) se aplica a las viviendas de segunda mano o «segunda transmisión». Es un impuesto cedido a las Comunidades Autónomas, lo que genera grandes diferencias de precio dependiendo de dónde compres.
Diferencias regionales en nuestras ciudades:
• Madrid: Cuenta con uno de los tipos más bajos de España, un 6% general. Además, existen bonificaciones para familias numerosas o personas con discapacidad.
• Gijón (Asturias): El tipo general es del 8%, pero puede ascender hasta el 10% para viviendas de lujo o valores muy altos.
• Zaragoza (Aragón): Se aplica un 8% general, con tipos reducidos para jóvenes menores de 35 años que compran su vivienda habitual en zonas rurales o con límites de precio.
• Bilbao y San Sebastián (País Vasco): Al ser territorio foral, el ITP es del 4% si la casa va a ser tu vivienda habitual y cumples ciertos requisitos de metros cuadrados. Si no es vivienda habitual, el tipo sube al 7%.
• Pamplona (Navarra): Hacienda Foral aplica un tipo general del 6%, con deducciones importantes por inversión en vivienda habitual en la declaración de la renta posterior.
3. ¿Cómo saber cuál se aplica en casos «mixtos»?
Existen situaciones que generan confusión:
1. Vivienda rehabilitada: Si el promotor ha hecho una rehabilitación integral y la vende como nueva, se paga IVA.
2. Vivienda de banco: Aunque sea de un banco, si ya tuvo un dueño anterior o ha sido alquilada, se considera segunda mano y paga ITP.
3. Alquiler con opción a compra: Generalmente, si ejerces la opción, las rentas pagadas suelen descontarse del precio, pero el impuesto final dependerá de si el vendedor es un profesional (IVA) o un particular (ITP).
4. El «Valor de Referencia» del Catastro: La nueva base imponible
Este es el cambio más importante de los últimos años. Ya no pagas el ITP sobre el precio que firmas en la escritura, sino sobre el Valor de Referencia del Catastro.
• Si compras un piso en Madrid por 200.000 € pero el Catastro dice que vale 220.000 €, deberás pagar el 6% sobre los 220.000 €.
• Si el valor de escritura es mayor que el del Catastro, Hacienda siempre cobrará sobre la cifra más alta.
5. ¿Cómo y cuándo realizar el pago?
Para el IVA:
No tienes que ir a ninguna ventanilla. El IVA se entrega directamente al vendedor (promotor) en el momento de la firma de la escritura o en los pagos fraccionados previos. El promotor es quien lo ingresa en Hacienda.
Para el ITP:
Es responsabilidad del comprador.
1. Plazo: Tienes 30 días hábiles desde la firma de la escritura pública.
2. Modelo: Se utiliza el Modelo 600.
3. Lugar: Se presenta en la oficina de Hacienda de la Comunidad Autónoma donde esté la vivienda (o de forma telemática).
4. Documentación: Necesitarás copia simple de la escritura y el DNI.
6. Errores comunes que debes evitar
• No revisar las bonificaciones: Muchos jóvenes o familias numerosas en Zaragoza o Madrid pagan el tipo general por desconocimiento, perdiendo ahorros de miles de euros.
• Olvidar el AJD en obra nueva: Muchos compradores de casas a estrenar cuentan con el 10% de IVA pero olvidan el 1% de Actos Jurídicos Documentados, lo que descuadra su presupuesto final.
• Pasarse del plazo: Las sanciones por pagar el ITP fuera de los 30 días pueden conllevar recargos del 5% al 20%.
Conclusión: La planificación fiscal es ahorro
El ITP y el IVA son los «invitados invisibles» en toda operación inmobiliaria. Es importante tenerlos en cuenta y hacer una previsión de gastos a la hora de plantear la compra de una vivienda para luego no llevarte sorpresas.
Exención porinversión: Cómo vender tu casa y no pagar impuestos por el beneficio
/en InmobiliariaVender una casa para comprar otra es uno de los movimientos más habituales en la vida de una familia. Sin embargo, ese movimiento genera lo que Hacienda llama una ganancia patrimonial. Si compraste tu casa por 150.000 € y la vendes por 250.000 €, a ojos del fisco has ganado 100.000 €, y querrán que pagues entre un 19% y un 28% de impuestos por ese beneficio.
Pero existe una «vía de escape» legal y muy potente: la exención por reinversión. En este artículo te explicamos en qué consiste, cómo aplicarla y por qué es vital para tu salud financiera en ciudades como Madrid, Gijón, Bilbao, San Sebastián, Zaragoza y Pamplona.
Contenidos
1. ¿En qué consiste exactamente este beneficio?
La exención por inversión es un incentivo fiscal que dice lo siguiente: Si vendes tu vivienda habitual y utilizas el dinero obtenido para comprar otra vivienda habitual, no tienes que pagar IRPF por la ganancia obtenida.
El espíritu de la ley es no penalizar a las personas que necesitan cambiar de hogar (porque la familia crece, por trabajo o por necesidad de espacio). Se entiende que el dinero no es una «ganancia» para gastar en lujos, sino un capital necesario para garantizar el derecho a la vivienda.
2. Requisitos imprescindibles (Las 3 reglas de oro)
Para que Hacienda acepte que no pagues impuestos, debes cumplir tres requisitos de forma estricta:
A. El concepto de «Vivienda Habitual»
No sirve para segundas residencias o apartamentos de vacaciones.
• La que vendes: Debes haber vivido en ella de manera efectiva durante un periodo continuado de al menos tres años.
• La que compras: Debe convertirse en tu residencia habitual en un plazo máximo de doce meses desde la compra o terminación de las obras.
B. El plazo de los dos años
Hacienda te da un margen temporal. La compra de la nueva casa debe realizarse en un periodo no superior a dos años, que pueden ser:
• Dos años después de haber vendido la antigua.
• Dos años antes de vender la antigua (compras primero y vendes después).
C. La reinversión del importe neto
Este es el punto donde más errores se cometen. Para que la exención sea del 100%, debes reinvertir todo el dinero que te quede de la venta tras pagar la hipoteca y los gastos.
La fórmula clave:
Importe a reinvertir = Precio de Venta – Gastos (Inmobiliaria, Plusvalía) – Hipoteca pendiente cancelada.
Si te sobra dinero y decides no meterlo en la nueva casa, tendrás que pagar impuestos por la parte proporcional de la ganancia que no hayas reinvertido.
3. ¿Cómo proceder? Paso a paso
Si estás en medio de una operación de cambio de casa, estos son los pasos que debes seguir para asegurar el beneficio fiscal:
1. Cálculo previo: Antes de vender, pide a tu agencia inmobiliaria un estudio de la ganancia patrimonial prevista. Así sabrás exactamente cuánto dinero debes gastar en la nueva casa para que el impuesto sea cero.
2. La firma ante notario: Al vender, asegúrate de que en la escritura quede claro que la vivienda es tu residencia habitual.
3. La declaración de la Renta (IRPF): Este es el paso crucial. En el año siguiente a la venta, debes comunicar a Hacienda en tu declaración que te acoges a la exención por reinversión.
• Si ya has comprado la nueva, aportas los datos.
• Si aún no has comprado, comunicas tu compromiso de reinvertir en los próximos dos años.
4. Guardar facturas: Conserva todas las facturas de la venta (inmobiliaria, notaría, registro, impuesto de plusvalía) y las de la nueva compra.
4. Análisis Regional: Diferencias entre nuestras ciudades
El mapa fiscal de España no es uniforme. Dependiendo de dónde vendas y compres, las reglas cambian:
Madrid, Gijón y Zaragoza (Régimen Común)
Estas ciudades se rigen por la Ley Estatal del IRPF.
• Vigilancia: La Agencia Tributaria (AEAT) es muy estricta con el empadronamiento. Si dices que es tu vivienda habitual pero tu consumo de luz es mínimo, te denegarán la exención.
• Mayores de 65 años: En estas ciudades, si tienes más de 65 años, la exención es automática. No necesitas comprar otra casa para no pagar impuestos por la venta de tu vivienda habitual.
Bilbao y San Sebastián (Haciendas Forales de Vizcaya y Guipúzcoa)
El País Vasco tiene sus propias normas de IRPF.
• Deducciones por inversión: Históricamente, el País Vasco ha mantenido deducciones por compra de vivienda habitual que en el resto de España desaparecieron.
• Plazos: Es fundamental revisar los plazos específicos forales, que aunque suelen ser de dos años, tienen matices en cuanto a viviendas en construcción (cooperativas).
Pamplona (Hacienda Foral de Navarra)
Navarra tiene su propio Fuero Nuevo y normativa tributaria.
• Exención por reinversión: Funciona de forma muy similar a la estatal, pero con formularios y plazos de comunicación específicos ante la Hacienda Foral de Navarra.
• Requisito de convivencia: En Navarra son especialmente meticulosos con la comprobación de que la unidad familiar completa se traslada a la nueva vivienda para validar la exención.
5. Los grandes beneficios de la exención
• Liquidez inmediata: Te permite disponer de todo el capital de la venta para dar una entrada mayor o reducir la hipoteca de la nueva casa.
• Preservación del patrimonio: Evitas que entre el 19% y el 28% de tu beneficio se «evapore» en impuestos, permitiéndote acceder a viviendas de mejor calidad o en mejores zonas.
• Efecto multiplicador: Al no pagar impuestos, tu capacidad de compra aumenta, lo que te permite negociar mejor en mercados competitivos como el de Madrid o San Sebastián.
6. Preguntas Frecuentes (FAQ)
¿Qué pasa si la nueva casa es más barata que la anterior?
Si vendes por un neto de 200.000 € y compras por 180.000 €, has reinvertido el 90%. El 10% restante (20.000 €) tributará como ganancia patrimonial. Solo pagarás impuestos por ese «sobrante».
¿Puedo usar el dinero para reformar la casa que he comprado?
Sí, siempre que las obras de rehabilitación terminen dentro del plazo de los dos años y sean consideradas «obras de rehabilitación» según la normativa de IRPF (no sirve solo pintar).
¿Y si vendo con pérdidas?
Si vendes por menos de lo que compraste, no hay ganancia patrimonial, por lo que no hay impuesto que pagar. En ese caso, la exención por reinversión no es necesaria porque no hay «beneficio» que gravar.
Conclusión: Una estrategia que requiere precisión
La exención por reinversión es el mejor aliado de quien decide cambiar de vida y de hogar. Sin embargo, un error en el cálculo de los plazos o no declarar correctamente la intención de reinvertir en el IRPF puede convertir el ahorro en una sanción de Hacienda.
En nuestra agencias en Madrid, Gijón, Bilbao, San Sebastián, Zaragoza y Pamplona, no solo nos encargamos de encontrar al comprador ideal, sino que realizamos un estudio fiscal previo para que sepas exactamente cuánto puedes ahorrarte gracias a la reinversión.
IRPF por Ganancia Patrimonial en el Matrimonio: ¿Cuánto se queda Hacienda tras vender tu casa?
/en InmobiliariaVender una vivienda es, para la mayoría de los matrimonios en Madrid, Bilbao o Pamplona, la operación financiera más importante de su vida. Sin embargo, tras el brindis por la venta, llega la cita inevitable con la Agencia Tributaria al año siguiente.
La ganancia patrimonial es el beneficio neto que obtienes al vender un inmueble por un precio superior al que lo compraste. Pero, ¿cómo se reparte esa carga fiscal entre los cónyuges? ¿Es mejor declarar juntos o por separado? En este artículo te explicamos cómo navegar este impuesto para que tu beneficio no se evapore en tributos.
Contenidos
1. ¿Cómo se reparte la ganancia según tu régimen matrimonial?
La titularidad de la vivienda en la escritura dicta quién debe pagar el impuesto:
• Sociedad de Gananciales: Hacienda considera que el beneficio es de la «sociedad». Por tanto, se imputa el 50% de la ganancia a cada cónyuge. No importa si solo uno de los dos trabaja o si el dinero de la venta fue a una cuenta a nombre de uno solo; ambos son responsables fiscales a partes iguales.
• Separación de Bienes: Cada cónyuge tributa por su porcentaje de propiedad real. Si en la escritura consta que ella tiene el 70% y él el 30%, el beneficio se repartirá en esa misma proporción en sus respectivas declaraciones de la renta.
2. El cálculo: La fórmula para conocer tu beneficio real
Hacienda no te cobra sobre el precio de venta «bruto», sino sobre la ganancia neta. Para calcularla correctamente, debes seguir estos pasos:
Paso 1: Valor de Transmisión (Venta)
Es el precio de venta real, al que puedes restar los gastos que pagaste para vender:
• Comisión de la agencia inmobiliaria.
• Impuesto de Plusvalía Municipal (IIVTNU).
• Gastos de notaría y registro (si te correspondieron).
Paso 2: Valor de Adquisición (Compra)
Es el precio por el que compraste en su día, al que puedes sumar:
• Gastos de notaría, registro y gestoría de la compra original.
• Impuestos pagados entonces (ITP o IVA).
• Reformas y mejoras: Solo si fueron estructurales (ampliación de metros, rehabilitación integral) y tienes facturas legales. Pintar o cambiar el suelo no suele computar como mejora.
3. ¿Cuánto se paga? Los tramos del IRPF en 2026
Una vez que tienes el beneficio neto, este se suma a la «Base Imponible del Ahorro». En el régimen común (Madrid, Gijón, Zaragoza), los tipos son progresivos:
• 19% para los primeros 6.000 € de beneficio.
• 21% entre 6.000 € y 50.000 €.
• 23% entre 50.000 € y 200.000 €.
• 27% entre 200.000 € y 300.000 €.
• 28% para cantidades que superen los 300.000 €.
4. Estrategias legales para no pagar (Exenciones)
Existen tres «vías de escape» que todo matrimonio debe conocer para proteger sus ahorros:
A. Reinversión en Vivienda Habitual
Si el matrimonio vende su casa habitual y utiliza todo el dinero de la venta para comprar otra vivienda habitual en un plazo de dos años, no paga nada de IRPF. Si solo reinvierten una parte, pagarán por la parte proporcional que se hayan quedado «en el bolsillo».
B. Mayores de 65 años
Es el beneficio estrella: si ambos cónyuges tienen 65 años o más en el momento de la venta de su vivienda habitual, la ganancia está exenta al 100%.
• Aviso: Si solo uno de los dos ha cumplido los 65, solo su mitad de la ganancia estará exenta. El cónyuge más joven deberá tributar por su parte.
C. Dación en pago
Si la venta se produce para cancelar una deuda hipotecaria que no se puede pagar (dación en pago), el beneficio suele estar exento si se demuestra que el matrimonio no tiene otros bienes para pagar la deuda.
5. Análisis Regional: País Vasco y Navarra
Vivir en un territorio foral cambia las reglas del juego:
• Navarra (Pamplona): La Hacienda Foral tiene su propia escala de gravamen. Históricamente, Navarra ha tenido tipos algo más competitivos en los tramos intermedios, pero es vital consultar el calendario fiscal foral de 2026.
• País Vasco (Bilbao y San Sebastián): Aquí las exenciones por reinversión son muy seguidas de cerca. Además, Vizcaya y Guipúzcoa permiten deducciones por inversión en vivienda que pueden ayudar a mitigar el impacto fiscal si se compra una vivienda de mayor valor.
6. ¿Cómo se paga el impuesto?
El pago no se hace en el momento de la venta ante notario (salvo si eres no residente). El impuesto se liquida en la Declaración de la Renta del año siguiente a la venta.
• Si vendes en 2025, lo pagarás entre abril y junio de 2026.
• Declaración Conjunta o Individual: Si estáis en gananciales, a veces compensa hacer la declaración conjunta si uno de los dos no tiene ingresos, ya que los mínimos personales pueden ayudar a reducir la base. Sin embargo, al ser un impuesto progresivo, a menudo la declaración individual evita que el beneficio «salte» a un tramo de porcentaje más alto.
Conclusión: La importancia de la planificación previa
El IRPF por ganancia patrimonial puede suponer un «mordisco» de miles de euros a tu beneficio. No esperes a que llegue el borrador de la renta para llevarte la sorpresa. En ciudades con precios al alza como Madrid o San Sebastián, el beneficio suele ser alto y el impuesto, consecuentemente, también.
Subrogación vs. Novación: Cómo mejorar las condiciones de tu hipoteca sin morir en el intento
/en InmobiliariaCuando firmaste tu hipoteca en Madrid, Bilbao o Zaragoza hace unos años, las condiciones del mercado eran unas. Hoy, quizá tu situación personal ha cambiado o los tipos de interés han evolucionado. Muchos propietarios se resignan a pagar lo pactado originalmente, ignorando que la ley permite modificar el contrato hipotecario.
Existen dos caminos para lograrlo: cambiar el contrato con tu propio banco (Novación) o llevarte la hipoteca a otra entidad que te ofrezca algo mejor (Subrogación). En este artículo te explicamos cuál te conviene más y cómo ejecutarlas.
Contenidos
1. Novación Hipotecaria: El pacto con tu propio banco
La novación es, sencillamente, una modificación de las condiciones de la hipoteca pactada con la entidad con la que ya tienes el préstamo. Es un proceso de negociación interna.
¿Qué puedes cambiar con una novación?
• El tipo de interés: Pasar de variable a fijo (muy común actualmente) o viceversa.
• El plazo: Alargar la hipoteca para pagar menos cada mes o acortarla para acabar antes.
• El capital: Pedir una ampliación de dinero para una reforma.
• Los titulares: Eliminar a un ex-cónyuge del contrato tras un divorcio (usado junto a la extinción de condominio).
Lo que conlleva:
Suele ser más barata que la subrogación porque no requiere cancelar la hipoteca anterior ni abrir una nueva. Sin embargo, el banco no está obligado a aceptar tus peticiones; es una negociación libre.
2. Subrogación de Hipoteca: Cambiar de bando
La subrogación es el proceso de mover tu hipoteca de un banco a otro. Es la herramienta perfecta cuando tu banco actual se niega a negociar y otra entidad quiere «captarte» como cliente ofreciéndote mejores condiciones.
Tipos de subrogación:
1. Subrogación de Acreedor (Cambio de banco): Te llevas la deuda a otra entidad para pagar menos intereses.
2. Subrogación de Deudor (Cambio de dueño): Cuando compras una casa que ya tiene hipoteca y decides «quedarte» con el préstamo del vendedor en lugar de pedir uno nuevo.
3. Pasos para realizar el cambio
Si has decidido que es hora de mejorar tu hipoteca, el proceso suele seguir este orden:
1. Búsqueda y Oferta: Contactas con otros bancos y obtienes una FIPER o FEIN (oferta vinculante).
2. Notificación al banco actual: Si es subrogación, el nuevo banco comunica al antiguo su intención de llevarse la hipoteca.
3. El derecho de contraoferta: Tu banco actual tiene 15 días para igualar o mejorar la oferta del nuevo banco. Si lo hace, estás obligado a quedarte con ellos (enervación).
4. Escritura Pública: Tanto la novación como la subrogación requieren pasar por el notario e inscribir el cambio en el Registro de la Propiedad.
4. Costes asociados: ¿Cuánto cuesta mejorar la hipoteca?
Desde la Ley Hipotecaria de 2019, los costes se han reducido drásticamente:
• Gastos de Notaría, Registro y Gestoría: En la mayoría de los casos (especialmente en subrogaciones), estos gastos los asume el banco.
• Tasación: Suele correr a cargo del cliente (entre 300 € y 500 €).
• Comisión por novación/subrogación: Está limitada por ley. Si pasas de variable a fijo, la comisión suele ser del 0,05% o incluso 0% transcurridos unos años.
5. Análisis Regional: Madrid, País Vasco y Navarra
Madrid y Zaragoza (Régimen Común)
En estas ciudades, la competencia bancaria es feroz. Es muy común ver ofertas de subrogación «agresivas» donde el nuevo banco asume todos los gastos para captar hipotecas de perfiles solventes.
Pamplona (Navarra)
En Pamplona, debido al régimen foral y la presencia de entidades con fuerte arraigo local, las subrogaciones suelen ir acompañadas de una revisión de las vinculaciones (seguros de hogar, vida), que en Navarra tienen una regulación específica de consumo muy protectora.
Bilbao y San Sebastián (País Vasco)
En las Haciendas Forales de Vizcaya y Guipúzcoa, los beneficios fiscales por la tenencia de vivienda habitual pueden verse afectados si se amplía el capital de la hipoteca mediante novación. Es vital consultar si el nuevo capital «ampliado» mantiene el derecho a deducción antes de firmar en San Sebastián.
6. ¿Qué conviene más?
• Elige Novación si: Tienes buena relación con tu banco, solo quieres un cambio menor (como el plazo) y quieres rapidez.
• Elige Subrogación si: Tu banco no cede, has encontrado un tipo de interés mucho más bajo fuera o quieres eliminar productos vinculados caros (seguros de vida vinculados al préstamo).
Conclusión: Tu hipoteca no es un contrato «de por vida»
Tanto la novación como la subrogación son derechos del consumidor financiero. En un mercado como el de Gijón o Madrid, donde cada décima de interés cuenta, revisar tu hipoteca cada 2 o 3 años puede suponerte un ahorro de decenas de miles de euros a largo plazo.
Extinción de Condominio: La alternativa inteligente para reorganizar la propiedad compartida
/en InmobiliariaCuando una vivienda pertenece a varias personas (un proindiviso), la mayoría piensa inmediatamente en una «compraventa» como única salida. Sin embargo, existe una opción mucho más ventajosa: la extinción de condominio (o disolución de comunidad).
Esta figura es la preferida en Madrid, Gijón, Bilbao, San Sebastián, Zaragoza y Pamplona para resolver repartos familiares. A diferencia de una venta, no es una «transmisión», sino una especificación de un derecho que ya se tenía: simplemente dejas de ser dueño de una parte para serlo del todo.
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1. Casuísticas: ¿Cuándo se aplica la extinción de condominio?
Aunque el procedimiento legal es el mismo, el contexto cambia la estrategia:
A. Divorcios y separaciones de pareja
Es el escenario más común. Si una pareja compró una casa al 50% y uno decide quedarse con ella tras la ruptura, la extinción de condominio permite adjudicarle el 100% compensando económicamente al otro.
• Ventaja clave: Si se incluye en el convenio regulador de un divorcio de mutuo acuerdo, los beneficios fiscales son máximos.
B. Reparto de herencias entre hermanos
Tras heredar una propiedad entre varios hermanos, es frecuente que uno quiera conservarla y los demás prefieran el dinero. En lugar de que el hermano «compre» las partes de los otros dos, se extingue el condominio. Esto evita que la casa salga de la familia y reduce drásticamente los costes de inscripción.
C. Cese de inversiones conjuntas (Amigos o socios)
Si dos amigos compraron un piso para alquilar y uno quiere retirarse del negocio, la extinción permite que el otro socio asuma la titularidad total. Es una forma de «comprar la libertad» del socio saliente sin incurrir en los gastos de una compraventa de mercado.
D. Disolución de sociedades de gananciales
Cuando un matrimonio casado en gananciales decide pasar a separación de bienes, deben «liquidar» lo que tienen en común. La extinción de condominio es la vía para repartir los inmuebles de forma equitativa y eficiente.
2. El gran beneficio: El ahorro fiscal
La principal razón para elegir esta vía es el ahorro de impuestos. Comparemos los costes en una parte valorada en 100.000 €:
3. Particularidades Regionales: Madrid, País Vasco y Navarra
Madrid y Zaragoza (Régimen Común)
En Madrid, el AJD es del 0,75%, lo que la convierte en una de las mejores plazas para este trámite. En Zaragoza, el tipo es del 1,5%, pero sigue siendo un ahorro masivo frente al 8% del ITP aragonés.
País Vasco (Bilbao y San Sebastián)
En las Haciendas Forales de Vizcaya y Guipúzcoa, si la extinción es consecuencia de una sentencia judicial de divorcio, la operación suele estar exenta de impuestos. Es una medida de protección para facilitar que los hijos o el cónyuge vulnerable mantengan el hogar.
Pamplona (Navarra)
En Navarra, la aplicación del Fuero Nuevo facilita estos pactos. La fiscalidad navarra es muy competitiva y es habitual que en Pamplona se utilicen estas escrituras para «limpiar» proindivisos familiares antes de realizar nuevas inversiones.
4. El desafío de la hipoteca: La Novación
Este es el punto crítico: la extinción de condominio cambia quién es el dueño en el Registro, pero no cambia quién le debe dinero al banco.
• Si la hipoteca está a nombre de dos, y uno le cede su parte al otro, el banco sigue teniendo a ambos como deudores.
• Para que el que se va quede libre, el banco debe aceptar una novación hipotecaria (sacar a uno de la hipoteca).
• Importante: El banco no está obligado a aceptar. Si el que se queda con la casa no es suficientemente solvente, el banco puede negarse a liberar al que se marcha.
5. Preguntas Frecuentes (FAQ)
¿Qué pasa con la Plusvalía Municipal?
En la extinción de condominio no hay obligación de pagar la plusvalía en ese momento. El impuesto se «congela» hasta que el nuevo dueño único venda la casa en un futuro a un tercero extraño.
¿Y el IRPF?
Si el valor que se le da a la casa para la extinción es el mismo que cuando se compró, no hay ganancia patrimonial. Si se actualiza el valor al alza, el que recibe el dinero podría tener que tributar por esa ganancia en su declaración de la renta.
Conclusión: La vía de escape legal para copropietarios
Ya sea por un divorcio en San Sebastián, una herencia en Gijón o el fin de una inversión en Madrid, la extinción de condominio es la forma más profesional y económica de unificar la propiedad. Permite que la vivienda quede en manos de un solo dueño de forma rápida y con una carga fiscal mínima.
Usufructo y Nuda Propiedad: Guía para entender quién tiene el control real de una vivienda
/en InmobiliariaEn el Registro de la Propiedad, ser «dueño» de una casa no siempre significa poder vivir en ella. Existe una figura jurídica capaz de dividir el derecho de propiedad en dos: el usufructo. Comprender esta distinción es vital cuando heredamos, cuando queremos proteger a nuestro cónyuge o cuando nos planteamos donar la vivienda a nuestros hijos en ciudades como San Sebastián, Pamplona o Madrid.
En este artículo desgranamos qué significa este concepto, quién debe pagar cada recibo y cómo afecta a la compraventa de un inmueble.
Contenidos
1. La propiedad desmembrada: ¿Quién es quién?
Para entender el usufructo, debemos imaginar la propiedad como un pack de derechos. Mediante el usufructo, este pack se divide en dos titulares distintos:
• El Usufructuario (Derecho de Uso y Disfrute): Es la persona que tiene el derecho de habitar la vivienda o, si lo prefiere, de alquilarla y quedarse con el 100% de la renta. Sin embargo, no puede vender la casa ni pedir una hipoteca sobre ella.
• El Nudo Propietario (Derecho de Disposición): Es el dueño legal. Tiene el «título» de la propiedad, pero no puede entrar en la casa ni usarla mientras el usufructo esté vigente. Su derecho es a futuro: cuando el usufructo termine, recuperará el pleno dominio.
2. ¿Cuándo y por qué se utiliza el usufructo?
Existen tres situaciones principales donde esta figura es la protagonista absoluta del mercado inmobiliario:
A. El Usufructo Viudal (Herencias)
Es la forma más común de proteger al cónyuge. La ley establece que, tras un fallecimiento, el viudo o viuda tiene derecho al usufructo de una parte de la herencia. Esto garantiza que, aunque los hijos hereden la propiedad de la casa, el padre o la madre superviviente podrá seguir viviendo en ella de por vida sin que nadie pueda echarle.
B. Donación con reserva de usufructo
Muchos padres deciden donar la nuda propiedad de su vivienda a sus hijos para simplificar la futura herencia. Al hacerlo, se reservan el usufructo vitalicio. Esto les da la seguridad total de que la casa será de sus hijos, pero ellos mantienen el control y el uso hasta el día de su fallecimiento.
C. La venta de Nuda Propiedad
Es un producto financiero al alza para la tercera edad. Personas mayores venden la nuda propiedad de su casa a inversores a cambio de un pago único o una renta mensual, pero se reservan el usufructo para seguir viviendo en su hogar de por vida.
3. ¿Quién paga qué? El reparto de gastos
Esta es la mayor fuente de conflictos entre usufructuarios (padres/viudos) y nudos propietarios (hijos). El Código Civil y las normativas locales lo reparten así:
• Usufructuario: Debe pagar los gastos de suministros (luz, agua, gas), el IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) y las cuotas ordinarias de la comunidad de propietarios. También responde de las reparaciones pequeñas derivadas del uso diario.
• Nudo Propietario: Debe hacerse cargo de las derramas extraordinarias (arreglar el tejado, el ascensor o la fachada) y de los seguros de la estructura del edificio.
4. Diferencias Regionales: El peso del Derecho Foral
En las zonas donde operamos, el usufructo se ve influenciado por normativas históricas muy protectoras:
• Pamplona (Navarra): El Fuero Nuevo de Navarra otorga al viudo el usufructo de fidelidad, que puede extenderse a todos los bienes del difunto, dándole un control patrimonial muy superior al del derecho común.
• Zaragoza (Aragón): El derecho de viudedad aragonés es un usufructo universal que protege al superviviente de forma automática sobre los bienes situados en la comunidad.
• Bilbao y San Sebastián (País Vasco): Las leyes civiles forales vascas también ponen el foco en el «derecho de habitación» y el usufructo para garantizar que el viudo no tenga que abandonar el hogar familiar bajo ninguna circunstancia.
5. ¿Cómo se valora económicamente el usufructo?
Si se decide vender la casa de mutuo acuerdo, ¿cuánto dinero le toca a cada uno? Hacienda utiliza la «Regla del 89» para calcular el valor del usufructo vitalicio:
Valor del usufructo (%) = 89 – Edad del usufructuario.
(Con un mínimo del 10% y un máximo del 70% del valor total)
Por ejemplo, si el usufructuario tiene 70 años: 89 – 70 = 19\%. Al usufructuario le correspondería el 19% del precio de venta y al nudo propietario el 81% restante.
6. Preguntas Frecuentes (FAQ)
¿Puede el usufructuario alquilar la casa?
Sí. El usufructuario puede alquilar la vivienda a un tercero y cobrar íntegramente la renta sin permiso del dueño. Eso sí, el contrato de alquiler se extinguirá cuando muera el usufructuario.
¿Se puede extinguir el usufructo antes de tiempo?
Sí, por fallecimiento del usufructuario, por renuncia voluntaria ante notario, o si la vivienda queda en estado de ruina total.
¿Puede un hijo (nudo propietario) vender la casa?
Puede vender su nuda propiedad, pero el comprador tendrá que respetar el derecho del usufructuario a vivir allí. No puede vender la casa completa sin la firma del usufructuario.
Conclusión: Una herramienta de paz familiar
El usufructo es la solución perfecta para equilibrar el deseo de transmitir el patrimonio a los hijos con la necesidad de seguridad de los padres. Sin embargo, su gestión requiere conocer bien las obligaciones de pago para evitar roces familiares.