ROI proyectos inmobiliarios

El retorno de la inversión en un proyecto inmobiliario

Calcular la rentabilidad de una inversión inmobiliaria es un factor clave para la decisión de afrontar un proyecto de promoción inmobiliaria.

El retorno de la inversión inmobiliaria

El Retorno de la Inversión (ROI) indica el porcentaje del beneficio que se obtiene sobre la inversión realizada en el proyecto inmobiliario.

Desde un punto de vista contable, es el índice de la inversión recuperada tras aplicar los gastos de una actividad de inversión inmobiliaria.
El algoritmo que lo calcula se expresa de esta manera: ROI=(Ingresos-Costes)/(Costes)
Dentro de los costes, incluimos los de reparación y mantenimiento, así como los asociados a la formalización e intereses de la financiación.

Calcular el ROI de inversiones inmobiliarias

Si bien la fórmula matemática no es compleja, si lo es determinar el importe total de los costes cuando se financia el proyecto inmobiliario, ya que en función de los tipos de interés, la cantidad prestada y el plazo, el coste difiere.

El préstamo promotor, como producto financiero, ofrece financiación a los promotores inmobiliarios, pero también a quienes compren activos inmobiliarios de promociones inmobiliarias,  cuando se produzca una subrogación en el préstamo que tenía previamente el promotor

Además, hay distintas fórmulas que permiten financiar un proyecto de promoción inmobiliaria:

  • Préstamos puente, como crédito especial que se concede únicamente hasta que se formalice el préstamo definitivo, siempre y cuando el deudor asegure un ingreso futuro
  • Préstamos participativos o mezzanine, préstamo subordinado a largo plazo, que comparte características de deuda y de capital, donde los intereses generados se componen de una parte variable y otra fija.
  • Joint Venture Equity, aplicable cuando los socios forman una sociedad y aportan un capital.
  • Crowdfunding inmobiliario, que agrega numerosos pequeños inversores para que participen en proyectos inmobiliarios de gran dimensión.


Otros costes que se deben reflejar en el cálculo son:

  • mantenimiento y seguridad,
  • trámites e impuestos sobre el proyecto de construcción,
  • los propios de la obra.

Inversiones inmobiliarias a nivel particular

A la hora de invertir en inmuebles como persona física, ten en cuenta que los impuestos aplicables a las operaciones inmobiliarias son complejos de calcular.

En la venta de una propiedad, para calcular el ROI hay que deducir, como costes:

  • costes de reparaciones y mantenimiento,
  • costes notariales,
  • impuestos (ganancia patrimonial -> IRPF),
  • tasas como el impuesto de plusvalía,
  • coste de tasación,
  • honorarios a la inmobiliaria por las labores de comercialización.

El inversor particular debe tributar las ganancias inmobiliarias en la base del ahorro del impuesto sobre la renta, por lo que te recomendamos que consultes con tu QualisAngel para que te guíe en el proceso y te adelante cuestiones que puedan surgir, como la fiscalidad de la inversión inmobiliaria.

Consulta Qualis Angel

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Los modelos de negocio y los retos del sector inmobiliario

Agalin, la Asociación que representa a las agencias inmobiliarias de Galicia, organizó en Mayo de 2022 su tercer Congreso Inmobiliario, con importante participación de representantes de las agencias de Qualis Optima.

Resumimos las intervenciones de cada uno de ell@s:

¿Qué visión tienen los consumidores sobre las empresas inmobiliarias?

César Nozal, gerente de Agencia La Playa y Presidente de Qualis Optima, participante en la mesa redonda sobre el sector inmobiliario, moderado por Nello D’Angelo, con Moisés Ruiz, Gerad Duelo y Paulo Calado.

Su empresa se engloba en la Unión de inmobiliarias de Asturias y a su vez, en la Federación de Asociaciones inmobiliarias (FAI); además, 10 empresarios inmobiliarios de España constituyeron una sociedad, Qualis Optima,  que ofrece servicios a sus propias empresas, para ir al mercado nacional e internacional con una única marca.

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César Nozal en la mesa redonda de Agalin

¿Cómo pueden ayudar las MLSs, asociaciones y federaciones inmobiliarias?

Los empresarios inmobiliarios quieren que la imagen que tiene de ellos los consumidores, sea excelente.

Se busca dignificar la profesión, que haya formación a los agentes e información a los consumidores, para que sepan distinguir a las empresas y sus servicios. Qualis Optima es una forma de diferenciarse de la competencia.

También se busca una ética de trabajo, un procedimiento regulado en la práctica profesional, con un marco de trabajo estable y conocido por los profesionales del sector.

Se quiere evitar el intrusismo y la falta de marco legal.

En cambio, se quiere potenciar la transparencia de la inmobiliaria, estando registrada, tanto como organización como sus agentes. 

Modelos de éxito inmobiliario

Junto a Francesc Quintana, CEO de Vivendex, Jose Ramón Sanjúan, Consejero delegado en Percent Inmobiliaria, expone el modelo de negocio de su empresa inmobiliaria.

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El marco de referencia que ha permitido a Percent crecer:

  • Creer en las capacidades del equipo y en conseguir objetivos de crecimiento,
  • Liderar es servir,
  • Especialización por funciones, olvidándonos del «inmobiliario orquesta»,
  • Ser vulnerables y valientes, exponerse física y emocionalmente, 
  • Ser tolerantes al error, aceptando la incertidumbre, aprendiendo para evitar equivocarse de nuevo,
  • Intentar comprender al compañero para ayudarle e inspirarle.

La Misión se puede exponer como «Mejorar la vida de cada una de las personas (clientes, empleados, compañeros, asociados, proveedores, colaboradores) que participan en la compraventa de un inmueble, ofreciendo un servicio integral y seguro, que provoque una experiencia que provoque la recomendación.»

Retos del sector inmobiliario 2022-2023

Mayka Luna, CEO de Luna Llar, expone una radiografía del sector inmobiliario actual (Mayo’22):

  • Incremento de ventas de inmuebles a nivel nacional en 2021 (+34,6%),
  • Disminución del inventario de propiedades en venta, con excepción de las herencias,
  • Rotación del parque inmobiliario,
  • Descenso de captación de nuevos inmuebles (-15%),
  • Descenso de ventas con respeto a 2021.
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Mayca Luna

Y propone estas actuaciones recomendadas:

  • Incidir en los métodos tradicionales de captación inmobiliaria, especializando a los agentes en el proceso de captación de vendedores,
  • Equilibrio entre contactos con origen digital y clásico, para llegar al mayor número de nuevos prospectos o vendedores.
  • Aportar valor a los particulares, que cada vez disponen de más información y herramientas; ¿qué espera el consumidor de un asesor inmobiliario?
  • Ofrecer un servicio único, especial, diferencial, para posicionarse en el mercado,
  • Fortalecer las actitudes del agente, enfocándose en el proceso con el cliente, resolviendo problemas, obteniendo para él ganancias
  • Atraer y retener talento, potenciando capacidades, compromiso y la acción, retribuyendo con un salario emocional (reconocimiento, promoción en la empresa), con flexibilidad horaria, días festivos, seguro médico, …

De Agencia a Empresa Inmobiliaria

Carlos Portela, Presidente de Percent Inmobiliaria, fue entrevistado por Francis Fernández, de Sira, junto a Maria José Corrales, de Vivienda2, acerca del crecimiento de la empresa inmobiliaria.

En su compañía hay un centenar de trabajadores, con 19 oficinas en diferentes ubicaciones. Un 30% son personas de backoffice (asesoría jurídica, administración, marketing, recursos humanos, proceso de firmas) y un 70% en la línea comercial.

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Carlos Portela con Francis Fernández

Es importante regular a las empresas, en especial a las de servicios profesionales, para que el proyecto siga adelante.

En la organización, se requiere de procedimientos por escrito, para la actuación del personal, que permita escalar y crecer, de una «tienda pequeña» a una empresa de servicios inmobiliarios, con economía de escalas que permita el ahorro.

Dotar de recursos a la empresa, permite atraer talento, interesado en un plan de carrera, en herramientas de apoyo y especialistas que cubran aspectos técnicos y legales.

Para el crecimiento de una agencia inmobiliaria hacia la empresa, hay que contar con recursos económicos, para dotar de herramientas tecnológicas, capacitar al personal, invertir en marketing. Y ser capaces de comunicar al mercado la capacidad y solvencia de la empresa.

Conclusiones y Futuro del sector inmobiliario

Carlos P. Debasa, Presidente de Agalin, remarca la necesidad de escapar de la visión cortoplacista para desarrollar la profesión inmobiliaria.

La empresa inmobiliaria tiene que buscar «dar a ganar, tenemos la obligación de revertir desde la profesión inmobiliaria, lo que la Sociedad nos da

Cree que el Registro de agentes es fundamental y obligado, junto a una formación reglada, reconocida por los cauces oficiales y ligadas al registro autonómico de agentes, para que los consumidores contraten los servicios inmobiliarios con seguridad y confianza.

Solicita la Implicación de las instituciones y Unidad en el sector, olvidando egos y «reinos de taifas».

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Carlos P. Debasa, Presidente de Agalin

Actualmente, el mercado inmobiliario es atrayente, tanto para los profesionales actuales como los que se incorporen. Nos encontramos en un entorno interesante y comprometido.

2021 ha sido un año de récord en ventas. Ahora el problema es la escasez de producto en el mercado.

El objetivo de las inmobiliarias es atraer el producto, captarlo y gestionarlo profesionalmente, con los servicios adecuados.

La Tecnología debe ser un factor multiplicador del negocio inmobiliario.

Solicita regular la vivienda de alquiler a un precio razonable y condiciones óptimas.

 

Video del III Congreso Inmobiliario de Galicia:

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