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Contrato de arras

Contrato de arras: Todo lo que debes saber

Comprar o vender una vivienda supone la realización de múltiples trámites, papeleo y gestiones. Entre ellos, se encuentra el contrato de arras, el gran desconocido. A continuación te contamos todo lo que debes saber si quieres vender o comprar tu nueva vivienda.

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Documentación necesaria para comercializar obra nueva

¿De qué documentos se deben preparar para gestionar y comercializar promociones inmobiliarias?

Los responsables de obra nueva de Qualis Optima, detallan los trámites exigidos para gestionar proyectos de obra nueva y su comercialización, en función de si son inmuebles en proyecto, en construcción o de primera transmisión.

Inmuebles construidos en primera transmisión

Se entiende como primera entrega de viviendas de obra nueva, aquellas que se adquieren al promotor inmobiliario en el momento en el que la construcción ya está terminada, excepto en el caso de aquellas viviendas, que se hubiesen utilizado de forma continuada por un plazo igual o superior a 2 años por personas diferentes a los adquirentes.

Nota simple informativa del Registro de la Propiedad

Es necesario disponer de un documento reciente que identifique la titularidad del inmueble, que se solicita al Registro de la Propiedad Inmobiliaria. Esta nota Simple actualizada del inmueble se puede conseguir a través de Registradores, a un precio fijado oficialmente.

Último recibo del IBI

Para poder informar a los clientes compradores sobre el impuesto de Bienes Inmuebles, se puede emplear el recibo de IBI, en el que también se informa de la referencia catastral, con la cual generar la información catastral del inmueble.

En el caso de que no se disponga de un recibo de IBI, se puede pedir una copia del documento de Alta en IBI.

Último recibo de la comunidad de propietarios

En el caso de que la propiedad forme parte de una Comunidad Propietarios, se debe disponer del recibo, incluyendo el de garajes si se paga aparte, calculamos el importe anual por este concepto.

Se deben aportar los últimos recibos de derramas de la Comunidad y la fecha de pago prevista para el último recibo de dicha derrama, verificando que no quedan cantidades pendientes de abono.

Si no conserva el recibo o el comprobante de pago puede solicitar una copia al administrador de la finca.

Certificado de eficiencia energética

Es aplicable a propiedades residenciales en venta, obligatorio desde 2013, ya que 2013 el certificado se solicitará en Notaría al firmar las escrituras de compraventa.

Por requerimiento legal no está autorizada la comercialización de inmuebles (tanto para venta como para alquiler) sin contar con el Certificado de Eficiencia Energética, con sanciones entre 300 y 6000 euros, siendo el responsable el propietario.

Para inmuebles ya construidos en su primera transmisión puede utilizarse el Certificado Energético del Proyecto, siempre que así se indique, dado que el certificado ya no será valido una vez la vivienda quiera ser transmitido por el primer comprador del mismo.

Documento informativo abreviado (DIA)

Es obligatorio por Ley (decreto 218/2005 de 11 Octubre) disponer del Documento informativo abreviado para viviendas construidas en su primera transmisión.

Se debe entregar de forma gratuita al comprador de vivienda de obra nueva y es responsabilidad de aquellos sujetos que actúan como intermediarios, llevando a cabo la oferta y publicidad de una vivienda, como es la agencia inmobiliaria que comercializa la promoción inmobiliaria.

Seguro Decenal de Daños a la Edificación

Este documento garantiza durante los diez años posteriores a la entrega de la obra cualquier daño que se produzca en la edificación asegurada siempre y cuando tengan su origen o afecten a la cimentación y/o a la estructura, y comprometan la resistencia mecánica y estabilidad de la misma.

Declaración de Obra Nueva Terminada

Se utiliza para presentar ante Notario; esta Declaración de Obra Nueva Terminada requiere de los siguientes documentos para la comercialización de viviendas ya construidas en su primera transmisión:

  • Fecha de entrega al promotor.
  • Licencia de primera ocupación, que se concede una vez comprobado que el edificio ha sido construido, ampliado o reformado con arreglo al proyecto técnico y a la licencia de obra mayor aprobada y que reúne las condiciones técnicas de seguridad y salubridad
  • Libro del edificio, documento en el que se recoge la información sobre las características físicas y técnicas del edificio y también su régimen jurídico

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Inmuebles en proyecto o en construcción

Son aquellas viviendas nuevas cuya construcción está proyectada o todavía no está terminada.

Contrato de compraventa

Es un Documento que refleja el precio de venta de la vivienda, que debe abonarse como pago de la vivienda y que no incluye el de los anejos, salvo que no sea posible adquirir la vivienda sin estos. Por lo tanto, también debe mostrar el precio de los anejos si se venden por separado.

Debe incorporar información detallada sobre todo tipo de tributos o gastos de carácter general que gravan o se ocasionen como consecuencia de la compraventa y que deba pagar el comprador.

En el caso de preverse aplazamientos del precio, se debe indicar el tipo de interés aplicable y la TAE, las cantidades que corresponderá abonar por principal e intereses, la fecha de vencimiento de unos y otros, el plazo, los medios de pago admisibles y las garantías que deberá constituir el consumidor por las cantidades aplazadas.

Si el comprador de obra nueva se subroga hipotecariamente, se indicará el notario que autoriza la correspondiente escritura, su fecha, los datos de inscripción en el Registro de la Propiedad, la responsabilidad hipotecaria que corresponde a su vivienda y las condiciones del crédito. Además se refleja si el tipo de interés es fijo o variable; en este último supuesto, el índice de referencia y el margen; el número de cuotas anuales; las fechas de vencimiento y cantidades; el plazo de amortización; y las comisiones por subrogación y amortización anticipada.

Se refleja también que del precio total de la venta se deduce cualquier cantidad que entregue el comprador de una vivienda antes de la formalización del contrato.

Documento informativo abreviado

El documento DIA para inmuebles en proyecto o en construcción también es obligatorio por Ley.

Otros documentos

  • Libro del Edificio contemplado en el artículo 7 de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación, con el contenido establecido por la normativa vigente en materia de vivienda.
  • Constitución de los seguros a los que se refiere el artículo 19 de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación, indicando nombre de la entidad aseguradora, su domicilio y número de pólizas.
  • Fase en la que se encuentran los trabajos y fecha prevista para su terminación. En el caso de que las viviendas estén siendo finalizadas y/o equipadas, en especial en lo relativo a cocinas, sistemas de acondicionamiento de aire, sistemas de agua caliente sanitaria y cualquier otra terminación o acabado.
  • Fecha de entrega de la vivienda, sus anejos, zonas comunes o elementos accesorios. Será válida la fecha en la que conste, al menos, el trimestre y el año.
  • Recepción de la obra por el promotor, o con la fecha establecida para este requisito.
  • Licencias administrativas o actos administrativos equivalentes necesarios para la utilización u ocupación de la vivienda, sus anejos, zonas comunes y servicios accesorios..
  • Inscripción de la vivienda en el Registro de la Propiedad, y sus cargas a la fecha de la facilitación de la información.

Esta documentación puede obtenerse a través de la agencia inmobiliaria que comercialice el proyecto.

El promotor inmobiliario puede consultar con los Qualis Angels la documentación necesaria para su proyecto inmobiliario y asegurarse de disponer de los documentos necesarios para la comercialización de las viviendas en proyecto o en construcción.

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Documentación necesaria para poner una vivienda a la venta

Hay varios documentos que se van a exigir para poder vender una vivienda y en el momento de ir a la Notaría.

Conviene distinguir entre documentación previa a la venta y la que se tiene que mostrar al fedatario público para elevar la operación a Escritura Pública.

En este artículo, no incorporamos aquellos documentos que se recomienda que estén disponibles, antes de sacar al mercado una propiedad, para mejorar la comercialización, como la Valoración de la propiedad, los Planos, el Reportaje fotográfico profesional, el video o la visita virtual.

Nos centramos en documentos como el Certificado eficiencia energética, certificados de pagos de facturas, recibos de tasas e impuestos y otros documentos que necesita disponer el propietario, antes y durante la venta de su vivienda.

Documentación inicial

Los trámites que se recomienda tener disponibles antes de sacar la vivienda al mercado inmobiliario:

El certificado de eficiencia energética

Es obligatorio presentarlo para anunciar las viviendas y para los contratos de compraventa.

Es necesario que un técnico visite la propiedad y emita el certificado, indicando la etiqueta energética correspondiente al nivel de consumo energético y el nivel de emisiones de CO2 de la vivienda en relación con sus dimensiones.

El certificado de estar al corriente con los gastos de la comunidad

Para verificar que no quedan importes pendientes de pago (gastos o derramas) en la comunidad de propietarios.

Se lo puedes pedir al presidente o al administrador de tu finca y este te lo puede emitir de forma gratuita. Aunque, si la comunidad la gestiona un administrador, esto dependerá del acuerdo al que haya llegado la comunidad con este profesional al contratarlo.

El último recibo del impuesto sobre bienes inmuebles

Se debe presentar el recibo del impuesto (IBI) del año en curso o del año anterior, en el caso de no se haya recibido el giro de cobro por parte del ayuntamiento. Es la manera de certificar estar al corriente de pagos con el ayuntamiento.

El propietario actual de la vivienda es quien debe pagar el impuesto del año en el que se vende la vivienda. Se toma la fecha del 1 de enero para determinar la titularidad de la propiedad de ese año.

Las partes pueden pactar el reparto del importe anual, según los meses transcurridos desde inicio de año hasta la formalización de la compraventa.

Las últimas facturas de suministros de la vivienda

Se requiere disponer de una copia de las facturas recientes de los siguientes de suministros:

  • agua,
  • luz,
  • gas,
  • tasa de basuras del ayuntamiento.
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Valoración antes de vender un piso

Documentación para tener disponible en la Notaría

Para constatar la compraventa del inmueble, mediante Escrituras Públicas, es necesario

firma del contrato de compraventa ante notario.

Identidad de las partes

: Documento de identidad original y vigente o permiso de residencia. Documento de representación de persona física, se solicita el original del poder. Y para representar a una persona jurídica; en este caso, documento de constitución de la sociedad, el nombramiento como apoderado del representante y el acta de titularidad real.

Documentación a aportar por los propietarios

deben disponer de estos documentos vigentes:

  • Título de la propiedad.
  • Copia autorizada de la Escritura por la que obtuvo la propiedad.
  • Certificado de la propiedad de propietarios para asegurar que no existen cuotas de comunidad impagadas.
  • Certificado de cargas y deudas sobre la vivienda.

Documentos para Situaciones especiales

Cédula de habitabilidad

Se trata de un documento que garantiza que la vivienda cumple con los mínimos exigidos para ser habitable en cuanto a salubridad, higiene y solidez de la estructura.

Se deben cumplir con varios requisitos, como la Habitabilidad y ocupación, la Sostenibilidad y el ahorro energético, Accesibilidad, Ventilación e iluminación natural, los Espacios para el almacenamiento, Cámaras higiénicas,…

Certificado del ITE

El ITE es la inspección técnica de edificios, una evaluación por la que deben pasar todas las fincas que tienen una antigüedad de más de 45 años.

Se puede conseguir a través del Presidente o administrador de la comunidad de vecinos.

Certificado de hipoteca pendiente

Si sobre la vivienda que se quiere vender, hay una hipoteca vigente, se debe indicar la deuda pendiente. Este certificado lo emite el banco que financia el préstamo hipotecario, reflejando el importe pendiente de pago.

En el momento de la firma ante Notario, un representante de la entidad está presente  para recibir el importe, pro parte del comprador, de lo que queda pendiente de pago. De esa manera, se documenta el certificado de «deuda cero», para indicar que la vivienda está libre de pago, como paso para poder cancelar la hipoteca en el Registro de la Propiedad.

Si ya se ha amortizado la hipoteca, pero no está todavía en el Registro, hay que proceder, antes de la venta, con el trámite de cancelación registral de la hipoteca.

Documentos exigibles según tu Comunidad Autónoma

Consulta con expertos inmobiliarios QualisAngels, la necesidad de contar con los documentos en tu región, así como los trámites necesarios y su coste, que pueden varias de una zona a otra, como:

  • Obligatoriedad de la cédula de habitabilidad (en 9 de las comunidades españolas),
  • Antigüedad mínima requerida del edificio para el certificado ITE,
  • Valor de referencia en la zona del inmueble, para el cálculo del ITP y Plusvalía.

Si necesitas calcular la valoración de tu vivienda, contacta con tu Agencia de QualisOptima más cercana:

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