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Herencias inmobiliarias 2022

Conclusiones sobre herencias inmobiliarias

¿Qué documentos hacen falta para inscribir una Herencia? ¿Cómo es el reparto de una vivienda en caso de varios herederos? ¿Qué ocurre cuando no hay un testamento?

Jose Ignacio Crespo, Licenciado en Derecho y Asesor Fiscal y Natalia Mayo Queizá, Licenciada en Derecho, nos explican en esta Conferencia las claves de las herencias cuando se incorporan bienes inmuebles, así como sus repercusiones fiscales y otras consultas habituales entre herederos.

Trámites y pasos de una herencia inmobiliaria

El testamento es uno de los documentos notariales más importantes y más económicos, por lo que la primera recomendación es prepararlo.

La Herencia testada se produce cuando el causante ha otorgado un testamento ante Notario, que permite solicitar el certificado de últimas voluntades, para comprobar el último testamento válido. Este documento facilita las gestiones, al indicar cómo se deben repartir los bienes.

Si no existe ese certificado, se deberá instar el acta de declaración de herederos, ante Notario, que con la documentación necesaria, se establecerá quienes son los herederos.

Documentación a aportar:

  • certificado de defunción,
  • certificado de últimas voluntades,
  • certificado de empadronamiento,
  • certificado de nacimiento, de los hijos y de matrimonio

Además, se deben aportar con 2 testigos.

El Notario, tras el inicio del acta, nombrará a los herederos, que se repartirán la herencia según las disposiciones del Código Civil.

Tras la designación de herederos, se otorga la Escritura de Adjudicación de Herencias, previa presentación de los certificados y estos documentos:

  • los seguros,
  • el testamento o  declaración de herederos,
  • las escrituras de propiedad de los bienes inmuebles,
  • el certificado de posiciones bancarias,
  • cualquier otro documento que acredite otros bienes y obligaciones.

Una vez identificados los bienes de la base hereditaria, se procede a la valoración y al reparto de la herencia.

Una vez adjudicada la herencia, se procede al cálculo y pago de los impuestos, el de Sucesiones y el de incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana, conocido como Plusvalía.

Se depositan las escrituras de los inmuebles heredados en el Registro de la Propiedad, para dar publicidad a las Escrituras.

herencias inmuebles grabacion

Temario de la Conferencia «Herencias Inmobiliarias 2022»

Dudas de los herederos

¿Se puede vender una propiedad en la que aparecemos como herederos?

No, porque si son herederos, pero no propietarios, hasta que no se acepte la herencia, se paguen los impuestos y se inscriba la herencia en el Registro de la Propiedad.

Si en el Testamento solo hay un heredero, comúnmente el hijo/a o cónyuge, no es necesario acudir a Notario para adjudicar la herencia, bastará con un contrato privado, haber pagado los impuestos y registrada la propiedad mediante instancia a nombre del heredero único.

En el caso de varios herederos, la herencia será a partes iguales, salvo existencia de legado. En el caso de inmuebles, como viviendas, heredan en proindiviso.

Si el testado deja un legado, se define el reparto entre herederos, respetando sus derechos hereditarios.

Si hay un testamento sin herederos forzosos, heredarán los hermanos o sobrinos.

Herederos forzosos son, por este orden: primer nivel hijos y nietos, en segundo padres y abuelos, en tercer lugar, el cónyuge.

Si no hubiera testamento, los herederos deben solicitar una declaración judicial.

¿Tengo obligación de aceptar la herencia inmobiliaria?

No. Normalmente no se acepta la herencia tras comprobar que las deudas superan el valor de los bienes.
Se puede aceptar la herencia a beneficio de inventario, para que las deudas se cubran hasta la cuantía de los bienes; si se cubre y queda un restante, se reparte entre los herederos.

Si no se cubre, los herederos no responden con su patrimonio.

En el caso de renuncia a la herencia, la renuncia es total, no parcial. Debe ser expresa, ante Notario, no implicando ningún tipo de tributación para el renunciante.

Si la renuncia es simple, quedan los bienes para repartir entre el resto de herederos. O puede renunciar a favor de un heredero, que será el único que herede la masa hereditaria.

¿Cómo se dividen las herencias?

Salvo que se haya reflejado en el Testamento una distribución específica, las herencias se dividen en tres partes o tercios:

  • Legítima: a la que tiene derecho cualquier heredero forzoso salvo que haya sido desheredado.
  • Mejora: permite mejorar a unos herederos forzosos respecto a otros.
  • Libre disposición: la parte que se puede dejar a quien se considere.

¿Cuál es la fiscalidad de una herencia inmobiliaria?

Desde el 1 de enero de 2022 se establece el valor de referencia. Se tributa por el mayor valor, sea el de referencia o el otorgado a los bienes inmuebles.

El impuesto de Sucesiones

Este impuesto está cedido a las Comunidades Autónomas, con unos criterios de tributación diferentes. Se debe presentar en la Comunidad de residencia del causante, con un plazo de 6 meses desde el fallecimiento.

Una vez calculada la base hereditaria y la cantidad para cada heredero, se aplican reducciones estatales:

  • Descendientes y adoptados de menos de 21 años.
  • Descendientes y adoptados mayores de 21 años.
  • Colaterales de segundo y tercer grado.
  • Colaterales de cuarto grado y posteriores.

Para ver las cuantías de deducción y bonificaciones específicas para cada grupo, consulta el video completo de la Conferencia Herencias Inmobiliarias, organizado por Qualis Optima:

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La Plusvalía municipal

Tras declararse inconstitucional el método de cálculo hasta Octubre de 2021, se establecieron unos nuevos métodos de cálculo para la Plusvalía:

  • El sistema de coeficientes, por los años de posesión del inmueble, aplicándose un coeficiente establecido por Real Decreto
  • La plusvalía real, que multiplica, a la diferencia entre los valores de adquisición y venta, el valor del suelo y se divide por el valor catastral.

Si la cuota es cero o negativa, no se pagará el impuesto.

Si el resultado es positivo, se aplicará un 30% del método de menor importe.

¿Hay que declarar en la Renta lo heredado?

No. Porque ya se ha declarado en el Impuesto de Sucesiones.

Pero sí que hay que declarar las rentas originadas por la herencia, por ejemplo, la renta del alquiler de un inmueble heredado.

Y también la venta del inmueble tributará en la renta del año siguiente.

Consideraciones para vender un piso heredado o en donación

Primero hay que tener todos los trámites de la herencia realizados, como la aceptación y adjudicación de la herencia.

Si no están los documentos preparados y presentados ante notario, no se puede proceder a la venta de un bien heredado.

En cuanto a las donaciones, conviene estudiar si hacerla en vida o tras el fallecimiento.

La donación puede ser colacionable, es decir, se reparte en vida, pero en el fallecimiento, hay que restituir el bien o descontarlo de la herencia del donatario.

El impuesto de donaciones es progresivo y existen bonificaciones en la cuota, cumpliendo varios requisitos. En este caso, se tributa en la Comunidad Autónoma donde se encuentra el inmueble.

El donante tiene que tributar por el incremento patrimonial del inmueble donado.

Herencias en los territorios de País Vasco, Navarra y Cataluña

En estas Comunidades Autónomas, se aplican diferentes criterios, empezando por quienes son los herederos de herencias.

Otras cuestiones que se legislan de forma autónoma: el derecho de habitación, el legado de usufructo universal, la sucesión intestada, el régimen económico matrimonial, las reservas hereditarias.

El detalles de estas cuestiones, se pueden revisar en la Conferencia «Herencias Inmobiliarias 2022», en la sección informada por parte de Natalia Mayo Queizá:

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Asesórate para la venta de un inmueble heredado

Para gestionar correctamente la fiscalidad de una herencia, recomendamos un asesoramiento previo, desde la redacción del testamento hasta el reparto de la herencia.

Consulta las reducciones y bonificaciones autonómicas y cuál es el valor de adquisición adecuado, para evitar incrementos excesivos en el Patrimonio, que puede oscilar entre un 19 y un 24% en al declaración de la Renta.

Puedes acceder a ver el video de la Conferencia, en la que se dan respuesta a estas cuestiones de los asistentes:

  • Si uno de los hermanos quiere vender la vivienda heredada y el resto no, ¿cómo se puede llegar a un acuerdo?
  • En el caso de que no haya testamento, ¿cómo se divide la herencia entre hijos y cónyuge?
  • Y si el causante vive en el extranjero, ¿qué impuesto se aplica?
  • Si se añade a una persona como titular de una cuenta corriente en vida, ¿Se considera una donación?
  • ¿Por qué el impuesto del IBI se aplica a un usufructuario del inmueble heredado y no al resto de herederos de nuda propiedad?
  • Si uno de los herederos vive en la vivienda familiar, ¿tiene derecho de permanecer en ella tras el fallecimiento de los padres?
  • Si hay varias viviendas y dinero para el reparto de la herencia, ¿cómo tributan las compensaciones económicas?
  • En el caso de donaciones, ¿cómo se imputa el incremento patrimonial?
  • ¿Se puede renunciar a parte de la herencia en Navarra?

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dudas nuevo-valor-referencia

Dudas sobre el nuevo valor de referencia inmobiliario

¿Cuáles son las diferencias entre el valor real y el valor de referencia?

¿En qué casos se podrá aplicar el factor de minoración?

¿Cuál es el valor final por el que hay que pagar?

Son muchas las dudas sobre la aplicación del nuevo valor de referencia, para calcular el impuesto por la herencia, donación o compra de una vivienda.

Qualis Optima ha organizado una Conferencia para tratar este asunto; adelantamos una claves:

Qué es el nuevo valor de referencia inmobiliario

Desde el 1 de enero de 2022 se usa un cálculo dinámico a partir del valor del Catastro, para determinar la base imponible de Transmisiones, Sucesiones o Patrimonio y, por consiguiente, para establecer el pago de impuestos.

Lo determina la Dirección General del Catastro, tras analizar los precios de todas las compraventas de inmuebles que se realizan ante Notario. El valor de referencia no superará el valor de mercado, aplicando un factor de minoración. Dicho factor, consultadas diversas voces del sector inmobiliario, resulta insuficiente para evitar que sea mayor que el valor del mercado.

Hacienda es quien fija la base imponible con el mayor de estos importes: el valor de referencia o el valor escriturado.

Los valores de referencia de las viviendas están disponibles en la web de Catastro y, en la mayoría de las ocasiones, suponen incrementos fiscales, ya que  el nuevo valor de referencia aumenta la base imponible a gravar.

valor de referencia catastro

Este valor de referencia se actualizará anualmente con datos de precios de compraventa del ejercicio anterior y actúa como base imponible mínima sobre los impuestos de Transmisiones Patrimoniales (ITP) y Actos Jurídicos Documentados (AJD), Sucesiones y Donaciones, y Patrimonio.

El resultado es que  siempre se pagará impuestos por el valor más elevado (ya sea el de referencia o el real).. 

El ITP por bienes inmuebles es diferente según cada Comunidad Autónoma y en función de la base liquidable, normalmente del 8 al 10%.

Cómo calcular el valor de referencia

El cálculo se realiza de forma simultánea en todos los municipios, por aplicación de módulos de valor medio, basados en los precios de todas las compraventas de inmuebles efectivamente realizadas ante notario o inscritas en el Registro de la Propiedad, y obtenidos en el marco de los informes anuales del mercado inmobiliario que elabora la Dirección General del Catastro.

Sobre ese valor de referencia, Hacienda aplica un coeficiente de minoración del 0,9, que en la práctica supone una reducción del 10%

Conferencia valor transmision Carlos

Cómo afecta a los impuestos

El valor de referencia no afecta al valor catastral vigente ni tiene efecto en el Impuesto sobre Bienes Inmuebles, y tampoco en el resto de los impuestos que tienen el valor catastral como base imponible.

Sí que afecta al impuesto que se aplica en las compraventas de viviendas, el de Transmisiones Patrimoniales y al de Sucesiones y Donaciones (cuando se hereda o se recibe en donación un inmueble).

Hacienda cobrará estos tributos sobre la valoración del inmueble que resulte más elevada, bien la del valor de referencia o la del escriturado.

Después, tanto si se ha comprado o heredado una vivienda, hay que pagar también el Impuesto de Patrimonio. En este caso, se aplica sobre el mayor de estos tres valores: el catastral, el real o el de referencia. Así, si este último es el más elevado, también se utilizará para tributar por este impuesto.

El valor de referencia en cuanto a Patrimonio se aplicará a los inmuebles que se hayan transmitido a partir de 2022. 

Los propietarios también se verán afectados, cuando el valor de referencia sea mayor que el valor real escriturado, ya que la ganancia patrimonial derivada de una operación inmobiliaria hay que declararla en el IRPF y el vendedor deberá tributar según el valor de referencia marcado por Hacienda.

¿Cómo recurrir si no se está de acuerdo?

La impugnación del valor de referencia se puede realizar cuando tenga efecto fiscal, y sea base imponible del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, o sobre Sucesiones y Donaciones.

Para ello se puede solicitar la rectificación de la autoliquidación presentada o interponer recurso de reposición, ante la Administración tributaria, o reclamación económico-administrativa ante el Tribunal Económico Administrativo Regional, contra la liquidación que, en su caso, les practique la Administración gestora del tributo.

A efectos prácticos, el nuevo propietario deberá pagar el ITP que le pida la Administración y, después, pedir una rectificación a la Agencia Tributaria,  demostrando que el valor real de la vivienda es menor. Eso supone contar con un abogado y una tasación de la vivienda, con un coste aproximado de 2000 euros.

Conferencia valor transmision Carlos

 

 

decision venta antes de fin de año

Consejos para la venta de vivienda antes de fin de año

Elegir el momento de la venta es una de las decisiones más difíciles que tienen que tomar los propietarios.

Los ciclos económicos se pueden llegar a prever, pero ciertos acontecimientos inesperados (guerras, pandemias, desastres naturales) cambian el escenario, lo que provoca una incertidumbre que paraliza la actividad de compraventa inmobiliaria.

Una de las certidumbres, es el fin de año natural ( fiscal), que conlleva una serie de situaciones que conocemos de antemano y que podemos aprovechar para tomar la mejor decisión de venta inmobiliaria:

¿Subirá el precio de la vivienda en 2022?

Tras la esperada bajada de la demanda en el primer semestre 2021, derivada de los efectos de la pandemia y la disminución de la demanda extranjera, en el segundo semestre se han observado elevados niveles de operaciones de compraventa, similares a los años anteriores al Covid. En España, por encima de las 50.000 transacciones inmobiliarias al mes.

El efecto en los precios es que se han incrementado y, puede que el empujón del último trimestre, haga que finalmente se produzca un incremento interanual de más de un 6% en la eurozona.

Para 2022 se estima que el crecimiento alcanzará niveles del 8% (ligeramente inferior en España), por el aumento de la demanda, los tipos bajos que la elevada y segura rentabilidad de la vivienda como inversión, que alcanza niveles del 4% anual, según datos del Banco de España.

Otro factor a tener en cuenta es la demanda extranjera; con un turismo timorato tras la pandemia, la mejora de la situación sanitaria puede provocar que vuelva a incrementarse la demanda de propiedades en zonas turísticas.

El riesgo que asume un propietario que espere a vender el próximo año, es la evolución de los tipos de interés y de la inflación, que pueden reducir la financiación de las compras de inmuebles y que haya menos compradores que estén dispuestos a pagar al nivel actual (o superior) de precios de la vivienda.  con unos tipos de interés más altos.

La oferta juega un papel importante; si se elevan los visados de construcción y se aumentan las transacciones de segunda mano, la tensión en el mercado inmobiliario se reducirá y los precios se moderarán.

La Asociación de Personal Shoppers Inmobiliarios (AEPSI), predice un crecimiento de la venta de viviendas en el periodo 2022-2025, con niveles anuales superiores al medio millón de unidades.

¿Es mejor vender este año o esperar al siguiente año fiscal?

Algunas tasas e impuestos, como la plusvalía, dependen de normativas estatales, autonómicas y municipales, que establecen diferentes tipos de estimación según el año fiscal.

El valor catastral de los inmuebles, a partir de 2022 se calculará a través de una serie de parámetros establecidos por el municipio donde se encuentre cada inmueble.

Consulta con una inmobiliaria Qualis Optima de tu zona, cuáles son los cambios fiscales en el municipio, provincia y comunidad, antes de tomar la decisión de venta.

Los cambios de la Ley Vivienda, afectan al establecimiento de precios en los alquileres, lo que puede reducir su rentabilidad.

Hay otros cambios, como el el que se establece en la base imponible del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, que afectan a los compradores y, por lo tanto, a los intereses de los vendedores.

¿Influye la venta de la vivienda en el IRPF?

Si. Al vender una vivienda, se debe declarar en la declaración de la Renta del año siguiente.

La venta de un inmueble tributa como ganancia o pérdida patrimonial: los propietarios que vendan un inmueble están sujetos a tributación por el impuesto sobre la renta de las personas físicas (IRPF).

La ganancia patrimonial se calcula con la diferencia entre el valor al que se vende la vivienda y el valor al que se compró, actualizado mediante un coeficiente que varía en función del año en que el inmueble fue adquirido.

Ese importe se declara en la base imponible del ahorro del IRPF.

Cada año se establecen diferentes incentivos fiscales, así como exenciones, por lo que consulta con u asesor Qualis Angel de tu zona, para que te indique las variaciones estatales y locales.

Consulta posibles deducciones, como las que se establecen por obras de reforma, o de mejora de la eficiencia energética en la vivienda.

Consulta las deducciones fiscales en tu zona

¿El IBI lo debe pagar el vendedor o el comprador?

Cuando la venta de un inmueble se produce con anterioridad al 31 de diciembre, se extingue el derecho de propiedad del inmueble, pero el anterior propietario debe pagar la totalidad de cuota del IBI de la vivienda vendida ese año, además de entregar el recibo de que el impuesto está al corriente de pago de ese año.

El primer día del periodo impositivo es el 1 de Enero y se establece como la fecha de devengo del Impuesto de bienes inmuebles.

Esta situación puede ser negociada entre las partes y reflejada en el contrato de compraventa.

Consulta con un Qualis Angel cómo vender y las Deducciones por Provincias:

¿Qué tipo de inmueble quieres vender y dónde se encuentra?

Según la tipología y características del inmueble, podremos alcanzar a compradores con interés en ese tipo de propiedad.

La demanda del 75% los compradores actuales, es de viviendas con balcón, terraza, o algún tipo de jardín o patio, además de espacios para implementar zonas de trabajo en sus viviendas.

La localización es un factor fundamental para que el comprador tome la decisión de venta; ya no es tan necesario que la vivienda se encuentre en el centro de la ciudad, debido a la mayor flexibilidad geográfica que otorga el teletrabajo.

El propietario que quiera vender su vivienda antes de final de año, tiene que tener en cuenta estas cuestiones para fijar un precio adecuado de venta, ajustado a la demanda.

Consejos para vender antes de final de año

Para que la operación e pueda realizar con fecha de este año, conviene seguir estas recomendaciones:

  • Ajustar el precio a la realidad del mercado, para lo cual, las valoraciones de profesionales inmobiliarios especializados en la zona, son las adecuadas. Existen métodos online e informes de portales inmobiliarios, pero la comparativa debe realizarse con datos de propiedades similares, vendidas en la misma zona.
  • Estudiar las repercusiones fiscales, con un estudio de gastos de venta y de los impuestos a pagar, que puede realizar un Qualis Angel, especializado en la gestión de compraventas inmobiliarias.
  • Disponer de los documentos actualizados, y trámites como el pago de la hipoteca; cuando se pone en venta un piso, todos los pagos deben estar al corriente y hay que revisar todas las cargas.
  • Preparar un plan de marketing y un argumentario de venta,  que incremente el valor de la propiedad y permita una negociación ventajosa con la parte compradora. Se debe colocar la propiedad en todos los canales de venta posibles, desde portales inmobiliarios a redes sociales en las que se pueda alcanzar a la audiencia deseada.
  • Apoyarse en los expertos inmobiliarios de la zona, que conocen el mercado local y que disponen de una base de datos actualizada de compradores cualificados (por interés, plazo de compra y capacidad financiera).

 

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Si vendo mi piso, ¿tengo que pagar plusvalía?

A quienes compren, hereden o reciban en donación un bien inmueble, les afectará el nuevo impuesto de plusvalía, o Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana.

¿Significa que no se tendrá que pagar la Plusvalía? ¿En qué circunstancias? Si hay que pagar, ¿se pagará más o menos que con el método anterior?

Veamos la nueva situación y sus consecuencias:

La sentencia del Tribunal Constitucional

Desde el 26 de octubre de 2021, se establece la anulación de la plusvalía municipal, con fecha puesta en vigor del 9 de noviembre de 2021

Son varias las sentencias previas, en menos de 4 años, que iban por el mismo sentido de esta última.

Se considera que el cálculo de la tasa local es inconstitucional, puesto que el sistema de cómputo objetivo no se corresponde con la realidad, lo que afecta al principio de capacidad económica, indicado en el artículo 31 de la Constitución.

Con la reforma, «se busca adecuar la base imponible del impuesto a la capacidad económica efectiva del contribuyente, permitiendo su contribución al sostenimiento de los gastos públicos de acuerdo con aquella.»

Por otra parte, la reforma del Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, indica que serán gravadas las plusvalías generadas en menos de un año: las que se producen cuando entre la fecha de adquisición y la de transmisión ha transcurrido menos de un año.

Efectos del cambio legislativo

Los contribuyentes afectados por transmisiones inmobiliarias, tendrán 2 opciones para calcular la base imponible del impuesto:

  • la ganancia real obtenida: la diferencia entre el valor de compra y el de venta de la vivienda
  • un método objetivo: se aplica el valor catastral del terreno en el momento del traspaso

El segundo es similar al método anterior, ya que el valor catastral del terreno se multiplica por unos coeficientes (nuevos) que varían según los años transcurridos desde la adquisición de la vivienda hasta su transmisión.

Los coeficientes del Ministerio de Hacienda, varían en función del número de años transcurridos desde la adquisición del inmueble hasta su venta:

  • 0.14 en menos de un año
  • 0,13 entre uno y dos años,
  • 0,45 más de 20 años.

La base imponible se obtendrá multiplicando los coeficientes al valor catastral del suelo en el momento de la venta del inmueble. En vendedor puede elegir utilizar como base la ganancia real.

Nunca se tendrá que pagar la plusvalía si la transmisión supone una pérdida

Esta es la principal conclusión de la norma para los propietarios que estén pensando en vender su propiedad inmobiliaria.

Para quienes compraron después de 2016, motivado por un cambio de trabajo, una separación u otra urgencia, y los importes de la compra y la venta son aproximados, pagará menos, y no tributará en caso de que venda con pérdidas., ya que la base imponible será menor que la obtenida por el método objetivo de coeficientes.

En el resto de los casos, cuando el valor de la transmisión tenga un importe superior al de adquisición, se tendrá que hacer el cálculo con una de los 2 métodos disponibles.

Los ayuntamientos tienen 6 meses para adaptarse, permitiendo rebajar el valor catastral del terreno hasta un 15%.

Según los técnicos de Hacienda,  los consistorios perderán 78 millones de euros anuales, aproximadamente el 20% de los ingresos obtenidos por el tributo.

¿Qué hará mi ayuntamiento?

Para casos concretos, antes de tomar una decisión de venta de inmueble, es recomendable consultar con un asesor especializado en compraventas inmobiliarias.

Los Qualis Angels de las agencias de Qualis Optima, están preparados para calcular los costes de venta de vivienda con los nuevos métodos.

Consulta al especialista inmobiliario en tu zona sobre tu caso concreto:

Impuestos vender vivienda

Los impuestos a pagar la hora de vender una vivienda

Durante el proceso de compraventa de una vivienda, siempre surgen impuestos que hay que pagar. La mayoría de ellos, corren a cargo del comprador, por ello, es bastante habitual que el vendedor olvide que existen impuestos a pagar a la hora de vender una vivienda.

Para que esto no te suceda, te contamos los impuestos que deberás pagar como vendedor de una vivienda. De esta forma podrás planificar, calcular de una forma más ajustada el beneficio de la operación y que nada te pille por sorpresa.

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