Consejos para la Compraventa de vivienda

Cómo vender una casa y seguir viviendo en ella

Francisco J. Pérez, Experto en Derecho inmobiliario y socio de la agencia inmobiliaria La Playa, expone el procedimiento de venta de la nuda propiedad de la vivienda y seguir viviendo en ella, manteniendo el usufructo.

Es una fórmula muy interesante para personas mayores que necesitan liquidez y quieren mantener su hogar.

Antecedentes de la nuda propiedad

La Nuda Propiedad es un término del Derecho Romano, que tiene en común con las Arras, que no vienen reguladas en el Código Civil.

Describe la posición del propietario de una cosa, usufructuada por otro.

Nuda Propiedad = se define como Desvirtuada del uso principal. Al venderse, se reserva el usufructo.

El usufructo es el complemento; no es lo mismo que el derecho de uso. El usufructo tiene derecho a Disfrutar de bienes ajenos, conservando su forma y sustancia. El Usufructuario tiene derecho a recibir todos los frutos de los bienes, para las necesidades del usuario y su familia, aunque aumente. Puede subarrendar la vivienda o incorporar a otras personas, para alquilar parte del inmueble, como por ejemplo, por habitaciones.

El derecho de uso y habitación, no permite arrendar ni traspasar a otro el bien.

Se menciona en el artículo 107.2 de la Ley Hipotecaria; teniendo solo la nuda propiedad, podemos hipotecarla.

En el futuro, al unirse con el usufructo (pleno dominio del inmueble), la hipoteca se hace extensible al derecho de uso.

Nudo Propietario y Usufructuario

El código Civil indica que el usufructuario puede disfrutar el bien o por si mismo, o arrendarlo, donarlo o enajenarlo a otro. Finaliza el derecho cuando expira la vida del usufructuario, salvo en una finca agrícola, permitiéndose al usufructuario en segunda grado mantener el uso hasta el final de la cosecha.

Al fallecer el usufructuario, finaliza el usufructo, estableciéndose el pleno dominio del inmueble sobre el poseedor de la nuda propiedad.

El usufructuario no tiene por qué aplicar mejoras en la vivienda, solo restituirla en el estado en que se encuentre al recibir el usufructo.

Debe indemnizar al nudo propietario por defectos cuando hay dolo o negligencia. Si se hace mejoras por su cuenta, no se puede exigir al nudo propietario que las pague.

El usufructuario debe hacer las reparaciones ordinarias (desperfectos por el uso natural para su conservación). Si el propietario lo tiene que hacer, puede hacerlo a costa de usufructuario.

El nudo propietario puede vender la vivienda que tenga un usufructuario, pero no alterar su forma ni hacer cambios que perjudiquen al usufructuario.

Las reparaciones extraordinarias son por cuenta del propietario. Si es necesario realizar una reparación urgente, debe avisar el usufructuario. 

Los pactos entre nudo propietario y el usufructo, no tienen efectos para terceros. 

La contribución urbana, como el IBI, la paga el usufructuario.

Si se pacta que el usufructuario pague la comunidad y no lo hace, la Comunidad exigirá al propietario su pago; lo mismo con acuerdos sobre la hipoteca; el banco exigirá los pagos al propietario.

El usufructuario no está obligado al pago de la hipoteca, que corresponde al nudo propietario, siempre que se inscriba correctamente y no incluya el pleno dominio

No se debe vender la nuda propiedad y permitir al nudo propietario que hipoteque la propiedad antes de inscribir el usufructo; el banco puede embargar al nudo propietario, no al usufructuario.

Todos los gastos de los pleitos del usufructo, debe pagarlos el usufructuario.

 

Ver la grabación de la Conferencia Nuda propiedad y Usufructo

 

Vencimiento del usufructo

El Artículo CC 513, indica los siguientes casos:

  • Por Muerte del usufructuario; no hay herencia del usufructo
  • Por Expiración del plazo pactado
  • Por la reunión del usufructo y la propiedad en una misma persona (que se venda de forma preferente al nudo propietario) Desaparece el usufructo.
  • Por la renuncia del usufructuario
  • Por la pérdida total de la cosa objeto del usufructo (destrucción de la vivienda), aunque subyace el derecho
  • Por resolución del derecho del constituyente
  • Por prescripción

El usufructo constituido en provecho de varias personas vivas al tiempo de su constitución, no se extinguirá hasta la muerte de la última; por ejemplo, matrimonio que venden la nuda propiedad, el usufructo sigue vivo para el viudo/la viuda.

ponencia francisco perez

Francisco J. Pérez, Conferencia sobre Nuda Propiedad

Ventajas para el vendedor

  • Genera liquidez.
  • Sigue permaneciendo en su hogar.
  • Está exento el posible incremento patrimonial en el IRPF, al vender la vivienda habitual con más de 65 años; Se pagan las plusvalías municipales (como el IBI), pero no la comunidad de propietarios.
  • Si se va a vivir a otro sitio, puede obtener una renta alquilando la vivienda.

Ventajas para el comprador

  • Paga un Precio más bajo por el inmueble.
  • Obtiene Rentabilidad porque la recuperación del inmueble es cercana en el tiempo.
  • La nuda propiedad es transmitible.
  • El Impuesto de transmisiones patrimoniales (ITP) es menor porque hay que descontar el usufructo.
  • En la renta, el rendimiento de los bienes inmuebles, no cotiza.

Garantías

Para tener garantías, el recomendable que el acuerdo se realice ante notario (escritura de compraventa, indicando quien paga los impuestos, comunidad, reparaciones) y con renuncia expresa en caso de no presentar fe de vida ante notario y que se inscriba en el registro de la propiedad

Valor fiscal de la nuda propiedad

La fórmula para calcular el valor fiscal es:

Usufructo = 89 – edad del usufructuario.

El resultado es el porcentaje sobre el valor de la propiedad.

  • Valor mínimo: Para usufructuarios de más de 79 años, el usufructo vale al menos el 10% del valor del pleno dominio.
  • Valor máximo: para usufructuarios menores de 20 años; el usufructo nunca supera el 70%; es decir, el valor de la nuda propiedad en un usufructo no puede ser inferior al 30% del valor total de la viviendas.

Valoración de la Nuda Propiedad = Pleno Dominio – Usufructo

En todo caso, para una correcta valoración, hay que tener en cuenta las rentas que se dejan de percibir, la esperanza de vida y la evolución de los precios en la zona

Hipoteca Inversa

Es un producto bancario, que se asemeja a la nuda propiedad, pero que tiene grandes Diferencias.

La principal es que cuando el propietario hipoteca la vivienda, pide por adelantado el dinero al banco. El inmueble sigue siendo del propietario; no hay beneficio fiscal y los herederos lo reciben junto con la carga de la hipoteca, los intereses y gastos de cancelación.

¿Cómo saber si me interesa vender o comprar la nuda propiedad?

Depende de la edad de los usufructuarios, de la comunidad autónoma para calcular la carga fiscal, del valor de la propiedad.

Si se vende la nuda la propiedad a un hijo, la operación resulta favorable, frente a la donación o herencia, en función de si hay más herederos y en dónde se sitúa la propiedad.

La recomendación es consultar con un experto inmobiliario, que podrá analizar la situación del mercado inmobiliario y los efectos fiscales de las distintas operaciones.

Consulta Qualis Angel

vender con derramas

Cómo vender una vivienda con derramas

Qualis Optima organiza una conferencia online y gratuita, bajo el título de «Cómo vender una vivienda con derramas«, para aclarar la responsabilidad de los propietarios a la hora de vender una propiedad con problemas de comunidad de vecinos.

Inscripción a la Conferencia «Vender piso con derramas»

De la mano de Inmobiliaria Ordunte, en Bilbao, la conferencia online se ofrece de manera gratuita a clientes de Qualis Optima y a aquellas personas que tengan interés en vender su vivienda.

Bittoren Ahedo, abogado en LMA Abogados, será quien exponga las cuestiones principales de las propiedades con derramas y cómo gestionar su compraventa.

Iratxe Perea, Co-CEO de inmobiliaria Ordunte, moderará la ponencia.

Las agencias de Qualis Optima cubren gran parte del territorio español; consulta dónde puedes encontrar a tu Qualis Angel más cercano.

Si te interesa asistir, inscríbete y recibirás tu invitación, que te dará derecho a presenciarla en tiempo real, a lanzar preguntas al experto y a recibir la grabación de la conferencia.

Temario de la conferencia

El ponente ha preparado un amplio temario, que cubre gran parte de las cuestiones más frecuentes a las que se enfrenta un propietario cuando quiere vender una vivienda sobre la que hay derramas o gastos pendientes:

1. la importancia de solicitar certificado de estar al corriente en los gastos
2. diferencias entre derrama y cuota extraordinaria
3. tener en cuenta si hay más comunidades (garajes, trasteros, mancomunidad)
4. discordancia entre la cuota de la comunidad informada por el propietario y la real
5. previsión de reforma o instalación a medio plazo
6. vicios ocultos
7. ampliación de la cuantía de una reforma una vez escriturada la vivienda, habiéndose pagado inicialmente por el vendedor.
8. derrama imprevista entre la firma del contrato privado y la escritura pública
9. acuerdo de cuota extraordinaria indefinida en previsión de derrama futura
10. cuota extraordinaria mensual para una derrama aprobada o préstamo de la comunidad
11. una vez aprobada en acta alguna obra, quiero vender, pero no hay presupuestos y se desconoce la cuantía
12. en la compra de un local, como compradores, como nos enteramos de qué gastos comunitarios nos corresponden
13. donde puedo conseguir los estatutos de una comunidad

Recuerda que, durante la conferencia, puedes formular las dudas que tengas, para que la moderadora las traslade al experto.

 

Si necesitas ayuda para comprar, vender o alquilar una propiedad inmobiliaria, consulta a tu Qualis Angel más cercano:

Consulta Qualis Angel

prestamos hipotecarias

Cómo afecta la subida de tipos a la venta y a la financiación de vivienda

Sergio Seco, asesor hipotecario de FER&CO (ver presentación corporativa) explica la situación actual del mercado hipotecario y su influencia sobre las operaciones inmobiliarias, en la COnferencia organizada por Qualis Optima y Lunallar «Nuevo Contexto Bancario y su Repercusión en el Mercado Inmobiliario«.

¿Qué supone la subida de tipos de interés?

Un 72% de las hipotecas contratadas en 2022, son a tipo fijo, que es la tendencia desde el año 2015.

A Julio 2022, se pueden conseguir tipos del 1,70 al 2,10%, más caras que en los últimos años, pero aún interesantes, ya que se considera que hasta el 2,25% a 30 años, es una condición muy favorable para financiar la compra de vivienda.

El cliente quiere tener una cuota plana durante toda la vida del préstamo.

El tipo variable depende del Euríbor, con tendencia alcista en los últimos 3 meses, que ha pasado del

-0,48% al +0,81%, con una fluctuación que implica unas revisiones al alza en las cuotas.

Acceso a la conferencia (Grabación en video)

¿Es el momento de vender vivienda?

La sociedad es sensible al entorno, a la situación económica, política y a circunstancias como la pandemias, guerras y variación de tipos de interés.

Hay muchas variables que influyen en la decisión de comprar o vender vivienda, que aumente o disminuya la oferta y la demanda inmobiliaria.

Desde el punto de vista de la experta inmobiliaria Mayka Luna, de Lunallar, la respuesta es si, es buen momento de vender, ya que si el propietario se plantea la venta, a un precio razonable de venta y al que está dispuesto a pagar un comprador, es un buen momento para esa venta.

En el caso del comprador, al obtener un menor importe de financiación, lo que supone una menor capacidad de endeudamiento, puede provocar un enfriamiento de la demanda. ANte esa incertidumbre, se recomienda vender ahora y no esperar acontecimientos adversos.

¿Qué hipoteca se debe contratar? ¿Hipoteca fija, variable o mixta?

Se recomienda la hipoteca fija, a día de hoy, por debajo del 2%.

Algunas entidades han dejado de conceder crédito a tipo fijo; otras han subido las condiciones, por encima del 3%, lo que deja de ser un tipo atractivo.

La hipoteca mixta está saliendo más porque hay entidades financieras que la están ofreciendo.

El funcionamiento consiste en un periodo inicial a tipo fijo, pasando luego a variable, por ejemplo 10+20, 10 años a fijo, 20 años a variable.

Se puede contratar una hipoteca a 30 años, bloqueando los primeros años a tipo fijo; esto es ideal para quienes tienen intención de amortizar el préstamo en los primeros 10-15 años de la hipoteca.

La contratación es baja, solo un 3% de las hipotecas tiene esa modalidad.

En el caso de la hipoteca variable, solo se recomienda con diferenciales bajos, como el que ofrecen algunas entidades del Euribor + 0,20%.

Un diferencial normal es +0,80 / 1%.

Para hipotecas de un importe hasta 180.000 euros, se puede recomendar el tipo variable, al no impactar tanto el incremento de tipos en la actualización de cuotas.

Otro supuesto en el que aconseja la variable, es para quien tiene capacidad de ahorro o puede cancelar la hipoteca en los próximos años (máximo 10 años); por ejemplo, para quien quiera comprar tras vender otra vivienda, lo que se supondrá una entrada de dinero que puede reinvertir en amortizar el préstamo.

La duración media de las hipotecas en España es de 21 años.

¿Es el momento de cambiar las condiciones de la hipoteca ya contratada?

Sí, es el momento de protegerse, tras varios meses de subida escalonada de los tipos de interés, pasando de un euríbor negativo a uno positivo (subida del 1,2 puntos); además, las previsiones indican que a finales de 2022, el euríbor puede situarse entre el  1,2 y el 1,5%.

Las subrogaciones más habituales son las de hipotecas variables, que pasan a una hipoteca a tipo fijo.

También hay quien contrató a un tipo fijo alto, que puede rebajar la cuota hipotecaria con las condiciones actuales.

Desde la entrada en vigor, el Cambio de Ley Hipotecaria en 2019, los gastos de la nueva hipoteca corren a cargo de la entidad financiera, como son el Impuesto de Actos Jurídicos, Notario, Registro y Gestoría del préstamo hipotecario.

El cliente sigue pagando estos costes:

  • la tasación, entre 300 y 500 euros,
  • el coste por la subrogación (un porcentaje entre 0,5 y 1,5%) o el coste por cancelación total del préstamo, cuyo importe va en función del año en el que se quiera cancelar,
  • la cancelación registral de la hipoteca, entre 800 y 1300 euros.

Otras cuestiones sobre préstamos hipotecarios

  • Pasos para poder realizar una contratación
  • Qué supone la subida de tipos en el estudio de viabilidad para conseguir crédito
  • ¿Será más difícil acceder al crédito bancario si el euribor sigue subiendo?

Estas cuestiones se responden en la ponencia, a la que puedes acceder a la grabación.

Si necesitas ayuda con tu operación de compraventa inmobiliaria, consulta con tu Qualis Angel, que calculará por ti la mejor hipoteca para comprar y las opciones para vender vivienda.

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Inflacion-tipos-interes

Vender un inmueble en situación de inflación y alza en los tipos de interés

Las entidades de crédito están acelerando decisiones sobre tipos de interés, con intención de frenar la inflación, tras varios años con índices, como el Euríbor, en porcentajes negativos. 

Este nuevo contexto bancario provoca incertidumbre en vendedores, compradores e inversores inmobiliarios.

¿Es el momento de vender? ¿De refinanciar la deuda inmobiliaria? 

Subida de tipos de interés e inflación

La inflación y el encarecimiento de las hipotecas, por la subida de tipos, puede producir un descenso de la demanda de compradores de vivienda, que no alcanzan para financiar la adquisición, con unas hipotecas más caras.

Si se incrementa el tipo de interés, en un mercado inflacionista, los bancos son más reticentes y exigen más condiciones para conceder un préstamo. Esto hace que menos personas puedan acceder a la adquisición de una vivienda, sobre todo, si es como primera residencia.

En la Conferencia organizada por Qualis Optima «Nuevo contexto bancario y su repercusión en el mercado inmobiliario«, se ofrece una visión de la situación hipotecaria actual y la tendencia en el futuro. El acceso es gratuito para las personas interesadas; pulsa para inscribirte:

Nuevo contexto bancario y su repercusión en el mercado inmobiliario

La tendencia alcista de los precios de la vivienda se moderará en los próximos meses, con una menor demanda de compradores. Por otra parte, los inversores están saliendo de posiciones en bolsa, para refugiarse en la inversión inmobiliaria.

En cuanto al mercado hipotecario, tras 6 años en números negativos, el euríbor se encuentra por encima del 0%, con una tendencia ascendente, que busca controlar la inflación.

Este encarecimiento de las hipotecas, sumada a la subida generalizada de los precios y la disminución de los ahorros de las familias, podría repercutir directamente sobre la demanda de viviendas, que hasta ahora era alta en relación con la oferta.

En algunos mercados locales y zonas prime con alta rentabilidad, la demanda inversora se está incrementando, porque muchos inversores comienzan a retirar el dinero de la bolsa para invertir en vivienda, que se posiciona como un valor refugio.

¿Es el momento de vender casa?

El consenso de los expertos inmobiliarios, señalan que con los altos precios de la vivienda, la demanda activa y el euríbor en un nivel cercano al 0%, la situación es favorable para la venta de vivienda, en especial si la motivación de venta de vivienda es por reposición o por una situación de separación, divorcio o herencia

Si un propietario quiere vender su casa para invertir en productos financieros, como fondos de inversión o en bolsa, se aconseja consultar con un Qualis Angel (experto inmobiliario de Qualis Optima), la complejidad y rentabilidad de la operación de compraventa.

¿Cambio de hipoteca? ¿Hipotecas variables, fijas, mixtas?

Las previsiones hablan de una tendencia alcista durante 2022, con el Euríbor rondando el 1%. Las entidades financieras están modificando sus criterios y condiciones. Así como una hipoteca variable no era competitiva con un euríbor negativo, ahora los bancos ofrecen más hipotecas dependientes del euríbor.

En la situación de subidas continuadas del índice, una hipoteca a tipo fijo representa un alto riesgo mayor para la banca. Por lo tanto, las ofrecen a un coste mayor.

El mercado ofrece una mayor oferta de las hipotecas variables, pero con las perspectivas de subidas de tipos, ¿es recomendable contratar una hipoteca a tipo variable?

La situación de cada cliente determina la mejor opción; la situación de ahorros, ingresos, gastos y plazos para la compraventa.

Para el cambio de hipoteca, las opciones son:

  • Novación: pactar una bajada de interés con el propio banco.
  • Subrogación: trasladar la hipoteca a otra entidad financiera.
  • Cancelación: cancelar la hipoteca actual y contratar otra con condiciones mejoradas.

Recuerda, la Conferencia «Nuevo contexto bancario y su repercusión en el mercado inmobiliario«, expuesta por el asesor hipotecario Sergio Seco Fuentes, de FER & CO, organizada por Qualis Optima y Lunallar Inmobiliaria, responde a las cuestiones planteadas sobre el momento de vender vivienda, financiar la compra e invertir en inmuebles:

Nuevo contexto bancario y su repercusión en el mercado inmobiliarioVe rlas conclusiones de la COnferencia sobre el nuevo contexto bancario

Evita problemas en la compraventa de vivienda con el contrato de arras

Compartimos las Conclusiones de la Conferencia organizada por Qualis Optima, sobre el Contrato de Arras, cuya ponente, Natalia Mayo, Directora de Firmas de Araxes, explica el documento que regula el acuerdo de transacción inmobiliaria ante Notaría y Escritura pública.

Su experiencia en el día a día de la agencia, gestionando acuerdos entre la parte compradora y la vendedora, le permite explicar dudas habituales que se producen antes de la compraventa inmobiliaria.

Qué es y para qué sirve el contrato de arras

Es el Documento que incorpora todas las condiciones que las partes quieran dejar claras, hasta llegar al objetivo de transmitir el inmueble, mediante contrato de compraventa y Escritura pública de compraventa, con el marco jurídico.

Plantea las condiciones de la transacción, las obligaciones y derechos que se van a acoger las partes compradora y vendedora.

Tiene una regulación muy limitada en el Código Civil, dejando a las partes autonomía amplia, para que puedan decidir qué límites y contenido tenga el documento, que también puede llamarse como compromiso de compraventa o promesa de venta con arras.

Cláusulas

  • Obligatorias: establecer el precio, plazos de pago, forma de pago, gastos.
  • Pactos especiales: acuerdos entre las partes, como si se entrega el inmueble amueblado, con o sin reparaciones, si incluye electrodomésticos, la fecha de escrituras, etc.

Si quieres ver la exposición de Natalia sobre estas cuestiones, solicita el acceso gratuito al video de la Conferencia:

Contrato Arras Problematica

Tipos de contratos de Arras

Confirmatorias

Son una señal del precio, confirman que las partes están de acuerdo en la compraventa.

Si se incumple, se obliga a la otra parte a que pague la cantidad indicada en el cumplimiento, es decir, una indemnización por daños y perjuicios, sin deshacerse del contrato.  

La parte cumplidora puede solicitar el cumplimiento del contrato, demostrando daños y perjuicios.

Penales

Se configuran como el importe de la pena que debe abonarse, sin perjuicio de la posibilidad de instar judicialmente el cumplimiento forzoso de lo pactado o resolución, en ambos casos con indemnización por los daños y perjuicios.

Penitenciales

Son las más comunes en el ámbito inmobiliario;  se deben reflejar expresamente 1954 Código Civil, en la que las partes se vinculan.

En el caso de que no se lleve a cabo, las arras alivian el hecho de que la parte cumplidora no vea el contrato realizado. Permiten resolver el contrato, a cambio de perder las partes entregadas, en el caso del comprador, la cantidad que debería devolver al comprador, en el caso de vendedor.

Información necesaria

Lo que se debe incorporar al contrato de arras:

  • Datos de las partes
  • Descripción del inmueble, consulta al registro de la propiedad
  • Precio final
  • Forma de pago, señal, anticipo
  • Plazo formalizar el contrato
  • Compromiso de formalizar la escritura de compraventa
  • Distribución de gastos, quien paga los gastos de Notaría, Impuestos
  • Situaciones específicas, cargas, servidumbres
  • Fecha de entrega y bienes incluidos

Comprobaciones antes de firmar

  • Existencia real del inmueble, que no forme parte de inmuebles superiores, sin segregar, que conste en el Registro de la Propiedad
  • Estado del inmueble, que esté realmente como lo hemos visitado
  • Ficha urbanística y cédula habitabilidad, según obligación en cada comunidad autónoma
  • Estado de cargas, situación de posibles hipotecas, si deben cancelarse antes de formalizar el acuerdo
  • Titularidad actualizada en el Registro de la Propiedad
  • Situación legal
  • Situación posesoria
  • Gastos pendientes o libre de gastos: comunidad de propietarios, IBI (certificado del ayuntamiento)

Preguntas habituales

Estas cuestiones suelen surgir a la hora de preparar el contrato de Arras; las respuestas a estas dudas, se pueden consultar en la grabación de la Conferencia de Qualis Optima sobre el Contrato de Arras:

  • ¿Se puede añadir una cláusula para Recuperar la señal si no se consigue la hipoteca?
  • ¿Es obligatoria la entrega de información previa sobre la vivienda? 
  • ¿Cuál es el Plazo máximo para firmar escrituras?
  • ¿Quién debe firmar el contrato?
  • ¿Qué hacer si la otra parte no quiere cumplir?
  • ¿Qué hacer si hay un vicio oculto y se han pagado las arras?
  • ¿Puedo reclamar daños y perjuicios aparte de las arras?
  • ¿Qué ocurre si se encuentra arrendado el inmueble? Acuerdos de resolución de arrendamiento, venta con arrendatario.
  • ¿Puedo romper el contrato de compraventa por no ajustarse a las características anunciadas a las reales?
  • ¿Qué pasa si no se llega la fecha límite para la firma de la escritura de compraventa?
  • ¿Cuál es la fiscalidad del contrato de arras?

Contrato Arras Problematica

Recomendaciones al preparar el Contrato de Arras

Al ser el Contrato de arras un acuerdo a medida, la principal recomendación es contar con un asesor que prepare la información en el documento, atendiendo a las necesidades de las partes.

Cuanta más información y documentación se incorpore, menos problemas habrá entre las partes.

Hay que ajustar las cláusulas del contrato a la realidad y evitar el copia-pega de una Plantilla de Modelo de contrato, porque las repercusiones jurídicas son enormes.

En especial hay que tener cuidado con estas cuestiones:

Comunidad de Propietarios

  • Acuerdos sobre obras y reformas (cubierta, fachada)
  • Acuerdos para adoptar
  • Referencia a las derramas aprobadas
  • Obra entre la firma de las Arras y las escritura de compraventa
  • Importancias Investigación previa y de informar correctamente al comprador

Cláusulas adicionales

  • Pactos del estado jurídico del inmueble
  • Pactos del estado del inmueble: arreglos, pintar paredes,..
  • Condiciones suspensivas
  • Otras obligaciones: conseguir permisos de obras, licencias (sobre todo en locales), pagos de impuestos

Formas de pago

  • Pagos en cheques bancarios, transferencias, efectivo
  • Firmas concatenadas
  • Provisiones de fondos para cancelaciones hipotecarias
  • Seguimiento de la cancelación registral
  • ¿Cheques para varios vendedores?
  • Informar de Retención del 3% a los vendedores no residentes
  • Pagos en cuentas extranjeros

El detalle de estas cuestiones, en el video de la Conferencia 

Consulta con tu Qualis Angel más cercana, para que te ayude en la gestión del contrato de Arras:

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Contrato Arras Conferencia Qualis

Cómo evitar problemas con el contrato de arras

El contrato de arras es tan importante como el de compraventa en una transacción inmobiliaria. Sirve para asegurar la reserva de una propiedad, antes de la formalización de la escritura pública ante notario.

Dado que surgen numerosas problemáticas en torno al Contrato de Arras, desde Qualis Optima se ha organizado una Conferencia para explicar qué es el contrato de arras y cómo prepararlo, para evitar problemas graves que pueden producirse entre la parte compradora y la vendedora.

Su formalización recoge la Comercialización y acuerdo de venta inmobiliaria, la preparación y firma del Contrato de Compraventa, la firma de escrituras y la entrega de llaves.

¿Qué hay que tener en cuenta sobre el Contrato de Arras?

  • No sirve el mismo modelo para todos los casos.
  • Es un documento dinámico, que debe recoger el acuerdo entre las partes y adaptarlo a la realidad jurídica del inmueble.
  • La cláusula penal es la que da fuerza y sentido al contrato
  • Hay diferentes tipos de Arras (confirmatorias, penitenciales, penales).

Contrato Arras Problematica CTA

Cómo debe gestionarse correctamente un Contrato de Arras

  • La importancia de reflejar cada detalle del Acuerdo.
  • El acuerdo entre partes es fácil, pero no lo es tanto reflejar las condiciones, obligaciones y derechos. Cuando se controlan los aspectos legales, se actúa con asesoramiento profesional, se evitan los problemas. Son operaciones importantes, pero no complejas, si se hacen bien.
  • Se debe analizar e informar sobre la situación de los clientes y las partes previa a la firma de un contrato de Arras.
    modelo arras

En la conferencia se tratarán además estos otros temas:

Temario de la Conferencia «Problemáticas que surgen en torno al Contrato de Arras»

Documental sobre situación jurídica de las partes
o Poderes
o Incapacidades (proceso judicial de tutela….)
o Herencias previas…
o Residentes en el extranjero (Retención…)

Documental sobre situación jurídica del inmueble
o cargas hipotecarias,
o urbanísticas,
o afecciones fiscales
o Servidumbres
o Calificación uso (Cédula habitabilidad….)
o Pisos de Bancos …
o CV de pisos Arrendados
-Acuerdos de resolución previos
-Forma de operar
-Preavisos
-Formalización de documento de resolución…
o Cuerpo cierto (Realidad física del inmueble en cuanto a cabida)…

El estado del inmueble objeto de Compraventa
o Inventario
– Relación Muebles/ Fotográfico
– La ley de defensa de los consumidores y los muebles
o Problemáticas surgidas por el estado del inmueble
-Aspectos del acuerdo de las partes (Olvidos)
-Vicios ocultos (desconocidos o no) ¿Qué consecuencias conllevan…?

El estado y situación del Edificio (Comunidad Propietarios)
-Derramas de obras realizadas
-Derramas de obras aprobadas en curso
-Derramas de obras futuras
-Problemas derivados de las propias obras….
-La importancia de INVESTIGAR a fondo la situación de la comunidad para que quede registrado y acordada cualquier circunstancia que pueda surgir
-Quién se hace cargo de los gastos de comunidad entre la firma del contrato y las escrituras (si se refleja en contrato o si no se refleja)
-Quien se hace cargo de una derrama u obra aprobada entre la firma del contrato y las escrituras. (Importante la redacción del contrato)
-Obras aprobadas en un presupuesto y que quedan por parte del vendedor, pero el coste se pueda incrementar o que el coste sea inferior, como afrontarlo. (Límites….)
-La responsabilidad del Administrador en la emisión de Certificados….

Los gastos de compraventa y la necesidad de reflejarlos
-La normativa común
-La normativa habitual

Gestión de hipotecas y financiación: constitución y cancelación.
-La cancelación económica y registral previa a la escritura
-La cancelación económica y registral simultánea a las escrituras
– Certificados de cancelación económica
– Provisión de fondos

-Formas de pago:
-Fórmulas de pago (al contrato y a las escrituras)
-Problemáticas de firmas concatenadas (compra y venta en pocos días u horas)
-Provisiones de fondos para cancelación (duplicadas…)
-La problemática de pagos desde cuentas extrajeras (zona euro o exterior)
-Dificultades originadas por los Protocolos Bancarios….
-Emisión de cheques/transferencias:
-Varios Vendedores (Obligación de pago a cada uno….)
-Gastos bancarios por la realización de los pagos.
-Cheques emitidos desde el extranjero por residencia en extranjero del comprador

La entrega del Dominio de la finca / Llaves/ precarios/ alquiler…

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Gastos comprar vivienda

Gastos a la hora de comprar una vivienda

¿Estás pensando en comprar una nueva vivienda? Probablemente, si necesitas pedir una hipoteca, tengas en mente este gasto, pero no pierdas de vista que no es el único de los gastos que deberás de asumir a la hora de comprar una vivienda.

Para poder cubrir todos los gastos a la hora de comprar una vivienda, los expertos recomiendan tener unos ahorros de entre un 10% y un 12% del valor de la vivienda. Es de vital importancia que los tengas muy en cuenta antes de iniciar el proceso. Para ayudarte en esta tarea, te explicamos a continuación cada uno de ellos:

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