Consejos para la Compraventa de vivienda

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Cómo vender una casa en herencia sin testamento

En el caso de que un propietario no haya dejado testamento, se deberá identificar a los herederos legales y en qué proporción deben recibir la propiedad inmobiliaria en herencia.

Además, hace falta recopilar documentación y tener claro que se deben pagar impuestos al recibir la herencia y vender la casa heredada.

Qué documentación hace falta para vender una casa en herencia

El primer paso es la aceptación de la herencia. Para su aprobación, es necesario contar con esta documentación:

  • Certificado de defunción
  • Certificado de últimas voluntades
  • Si existiera, testamento del causante

Como estamos describiendo la situación en la que no hay testamento, procedemos a explicar los pasos necesarios para gestionar una herencia inmobiliaria sin testamento:

Qué pasos debo dar si quiero vender una vivienda de herencia sin testamento

En primer lugar, deberemos acudir a solicitar las últimas voluntades a la delegación provincial de justicia. En ellas verificamos si hay o no testamento. De haberlo nos dirá en que notaria se firmó.

En caso contrario, deberemos realizar ante notario un acta de declaración de herencia, con los miembros a los que les correspondería atribuirse la masa hereditaria.

Tras este trámite, se deben esperar 20 días hábiles por si apareciera otro posible heredero, y si no fuera el caso, finalmente se formaliza la adjudicación de la herencia.

Por último, se inscribe esta para modificar el cambio de titularidad, mediante un inventario de bienes y deudas del fallecido, que efectúa el notario, que repartirá el caudal hereditario entre los herederos.

Una vez realizado el reparto, ya se podrá vender la vivienda.

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Qué impuestos se pagan en una herencia inmobiliaria

  • Impuesto sobre sucesiones y donaciones: Se produce al recibir la herencia y su cuantía depende de cada comunidad autónoma. Es necesario hacerlo  antes de inscribir el inmueble en el Registro de la Propiedad. Se abona en los 6 meses siguientes al fallecimiento del causante. Existen deducciones y reducciones aplicables a los herederos más cercanos.
  • Plusvalía municipal: Este tributo grava el aumento de valor de los terrenos de naturaleza urbana, cuando se produzca. Lo gestiona el ayuntamiento y se debe abonar en un plazo de 6 meses. La plusvalía municipal se paga  tanto al recibir el bien en herencia, como al venderlo posteriormente. Y se pagan ambas plusvalías cuando las dos operaciones se cierren dentro del mismo año.
  • IRPF: pero solo en el caso de vender la vivienda heredada, ya que si se produce una ganancia patrimonial con la venta del inmueble, deberá quedar recogida en la declaración de la Renta correspondiente al año en que se produzca la compraventa. La ganancia patrimonial se calcula restando al valor de compraventa el valor de transmisión. En caso de un piso heredado por varios hermano/as, cada uno deberá declarar su ganancia en función de su cuota de participación.

Si tiens dudas con el proceso de Inscripción de la herencia y la forma de vender la propiedad heredada, consulta con los expertos de las agencias inmobiliarias de QualisOptima:

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Deducciones y exenciones que puedes aplicar en el IRPF por la venta de tu casa

Si vendes tu vivienda habitual este año, el que viene tendrás que declarar esa venta en el IRPF, ya que la venta de un inmueble tributa como ganancia patrimonial en la declaración de la renta.

Te indicamos las deducciones y exenciones que puedes aplicar, para rebajar la carga fiscal del año que viene.

La venta de vivienda tributa como ganancia patrimonial en la declaración de la renta

La ganancia patrimonial obtenida debes tributarla el año siguiente a la venta en la declaración de la renta.

Se entiende por plusvalía económica la ganancia patrimonial obtenida entre el valor de tu vivienda hoy, respecto a lo que se pagó por ella en el momento de su compra. Si hay una ganancia, toca pagar a Hacienda. 

Atentos al IRPF en la venta de vivienda tras un divorcio.

Deducción de gastos de transmisión

Son los gastos e impuestos inherentes a la transmisión que hubiera pagado el vendedor.

Todos estos gastos habrá que justificarlos con las correspondientes facturas.

Si tienes dudas, consulta con una de las oficinas inmobiliarias que componen la plataforma QualisOptima:

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Exención por reinversión en vivienda habitual

Si la ganancia patrimonial la reinviertes en comprar vivienda habitual, tienes 24 meses para hacerlo.

A efectos fiscales, se considera vivienda habitual del contribuyente la edificación en la que el contribuyente resida durante un plazo continuado de, al menos, TRES AÑOS.

Cada año debe vivir al menos 183 dias

Si tengo varios domicilios compararán los m3 de agua, los kw de luz de los recibos, la localización de los médicos, colegios, el empadronamiento …

Es preciso que sea habitada de manera efectiva y con carácter permanente por el propio contribuyente, en un plazo de DOCE MESES, contados a partir de la fecha de adquisición o terminación de las obras.

Para aplicar la exención por reinversión no resulta preciso emplear en su totalidad el dinero obtenido de la venta de la anterior vivienda, siendo suficiente con aplicar para el mismo fin dinero tomado a préstamo de un tercero, ya sea directamente o bien como consecuencia de la subrogación en un préstamo previamente contratado por el transmitente del inmueble.

Por lo tanto, para considerar realizada la reinversión se tendrá en cuenta la totalidad del valor de adquisición de la nueva vivienda con independencia de que su importe haya sido satisfecho o financiado.

En el caso reinversión parcial, solamente se excluirá de gravamen la parte proporcional de la ganancia patrimonial que corresponda a la cantidad efectivamente invertida.

En cuanto a la construcción y de ampliación de la vivienda habitual, aefectos de la deducción, se considera construcción de vivienda habitual cuando el contribuyente satisfaga directamente los gastos derivados de la ejecución de las obras, o entregue cantidades a cuenta al promotor de las mismas, siempre que finalicen en un plazo no superior a CUATRO AÑOS desde el inicio de la inversión.

Exención para propietarios mayores de 65 años

Las personas mayores de 65 años que, en caso de vender su vivienda habitual, están exentas de tributar esa ganancia. Si no fuera vivienda habitual, pero se reinvierten las ganancias en un plan de renta vitalicia, tampoco pagarían. Siempre que destine las ganancias a la compra de otra vivienda habitual, y lo haga en un plazo inferior a 2 años desde la transmisión, también estarías exento de tributar esa ganancia patrimonial.

La exención también se aplica si se transmite la nuda propiedad y se reserva el usufructo vitalicio sobre la vivienda.

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EL MERCADO INMOBILIARIO EN 2024

El escenario inmobiliario en 2024: lo que se espera de la demanda y precio de la vivienda

Los finales y principios de cada año, son épocas de previsiones y de revisión de tendencias.

Comentamos lo que ha sucedido en 2023 y lo que prevemos que pueda suceder en 2024, en el sector inmobiliario español, a nivel nacional y local, en cada una de las localizaciones de las agencias inmobiliarias que participan en QualisOptima.

2023, un año mejor de lo previsto

En el ámbito inmobiliario, solemos fijarnos en los precios de la vivienda y en el número de transacciones. 

Mirando esas métricas, se puede hablar de un año de estabilización, en el que las compraventas se han mantenido a un nivel alto y los precios han seguido creciendo.

Dejamos 2023, el de la Ley Vivienda, de las subidas de los tipos de interés, la inflación y el intervencionismo del BCE.

Pese a ello, se supera el medio millón de compraventas durante el ejercicio, con un incremento de un 5% en el precio de la vivienda, lo que supone voltear las previsiones a estas alturas del año pasado, cuando se  esperaba una bajada del 5% y una reducción del 15% en las operaciones.

2024, ¿veremos las consecuencias de las políticas monetarias y fiscales?

La previsión de 2024 puede ir en la línea de frenar un poco la demanda, debido a que los tipos de interés no van a bajar de forma rápida, y es posible que el próximo año se genere desempleo, y es este factor inversamente proporcional al dinamismo inmobiliario.

No se espera que ese freno sea brusco, de hecho, se mantendrá un volumen elevado de demanda, que se dirigirá a la compra por reposición. Se esperan menos transacciones, pero no un descenso pronunciado.

El encarecimiento de los préstamos hipotecarios, está impidiendo aparte de la población a la compra de vivienda (con el euribor por encima del 4%), pero a la par, emerge la figura del inversor con alta solvencia económica, en muchos casos comprador extranjero, que no requiere de financiación, por lo tanto, menos vulnerable al cambio monetario.

Se da la circunstancia de que algunos organismos, en sus previsiones, indican que los precios seguirán subiendo, mientras las transacciones disminuyen.

Así es como lo ve Solvia: El precio de la vivienda subirá hasta un 2,5% y las compraventas caerán hasta un 8% en 2024.

En cuanto a la obra nueva, se espera que sigan aumentando los precios, por motivos evidentes: bajo stock, alta demanda, falta de suelo y subida de los costes de construcción.

El envejecimiento poblacional hace que cada vez se dé más importancia a las viviendas accesibles o con pocas barreras arquitectónicas.

En zonas más turísticas, estimamos que puede haber algún tipo de frenazo en la demanda de viviendas, para sacarles rentabilidad a nivel vacacional, debido a la posible regulación y a las limitaciones de las comunidades de vecinos.

Recomendación para compradores y propietarios de vivienda

Desde QualisOptima, pensamos que el año 2024 será clave, y que es recomendable confiar más que nunca en Agentes Inmobiliarios expertos en el mercado inmobiliario local, que ofrezcan seguridad en las transacciones inmobiliarias.

Para que conozcas mejor el valor de tu vivienda y de otras similares en el mercado, te ofrecemos el valorador inmobiliario de QualisOptima:

Informe de valoracion qualis

Si necesitas información sobre lo que se espera en el mercado inmobiliario de tu zona, consulta con los asesores inmobiliarios de las agencias que participan en QualisOptima:

contacta qualisoptima

Black Friday y ofertas inmobiliarias

El Black Friday se ha extendido a productos y servicios inmobiliarios, que ofrecen tanto servicers inmobiliarios, promotoras y agencias inmobiliarias.

Lo que inicialmente era un día de rebajas tras el día de acción de gracias en EEUU, para incentivar las compras antes de Navidad, se ha importado a España y se ha convertido en una semana de ofertas y descuentos, e incluso en un mes entero. 

Servicers inmobiliarios lanzan a principios de Noviembre campañas de descuentos, como en el caso de Altamira, de doValue España, sobre más de 1.400 inmuebles, con una rebaja media del 12% (en algunos casos de hasta el 62%) sobre el precio original. 

black friday descuentos

Otro servicer, en este caso Solvia, tiene una campaña de Black Friday llamada “Inmuebles con descuento”, a través de la cual apuestan por ofrecer activos con bajadas continuadas de precio. Cuenta con una cartera de más de 2.000 activos (residencial, terciario y suelos), con un coste medio de 108.000€ y un descuento del 15%.

Escogecasa, la inmobiliaria de Abanca, tiene una campaña activa durante todo el mes, con una selección de propiedades con el 15% de descuento.

Algunas de estas compañías añaden otras promociones, como gastos de notaría sin coste, en el proceso de compra de los inmuebles cuando sean de hasta 500 euros.

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En el caso de las agencias inmobiliarias, también se ofrecen ofertas y descuentos, en algunos casos sobre propiedades, en otros sobre los honorarios sobre los servicios de gestión.

Muchos propietarios, como consumidores de ofertas del Black Friday, están concienciados de que es un momento para hacer un esfuerzo y rebajar el precio de su propiedad en venta. Hay otros que prefieren no modificar el precio de venta, pese a esa tendencia.

BON LAR, agencia de QualisOptima en Madrid, ofrece durante las 2 semanas anteriores al Black Friday, un descuento del 25 % de descuento en los honorarios sobre todos los encargos que se firmen de venta en esas fechas.

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Todos los encargos de VENTA o ALQUILER que se firmen entre el 6 y el 24 de noviembre, ambos inclusive, contarán con un descuento del 25% en los honorarios.

INMOHOGARES, con oficinas en Murcia y Cartagena, ofrecen una selección de viviendas con descuentos:

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Tan solo esta semana tienes la oportunidad de comprar una vivienda en Murcia o Cartagena con un descuentazo en nuestro Black Friday Inmobiliario. Descubrirás una selección de viviendas para que flipes en colores…🎨

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En Agencia La Playa, en Gijón, añade oportunidades de propiedades en oferta, durante la semana inmobiliaria: 

 

La Inmobiliaria Ordunte en Bilbao ha conseguido que variso de sus clientes propietarios, hagan un descuento sobre el precio de venta de sus inmuebles, para un total de 20 propiedades seleccionadas: 

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Consejos para la mejora de las condiciones de tu hipoteca

QualisOptima organizó, junto a Wypo, una charla para explicar la situación del mercado hipotecario y las opciones para conseguir las mejores condiciones en la hipoteca, sea nueva o cambiando la actual.

Elena Ansótegui, CEO de Wypo, cuenta con más de 15 años de experiencia, vinculada al sector de derecho y a negocio, en entidades públicas y privadas. Joaquín García, Relaciones con entidades financieras y proceso de back-office, para ayudar a los solicitantes de hipotecas.

Te ofrecemos un simulador de hipotecas, para que calcules las cuotas de una nueva hipoteca o de un cambio sobre la existente:

simulador hipotecario

Actualidad del sector hipotecario

Son «tiempos revueltos»: hay que partir del contexto macroeconómico y para ello, a su vez lo tenemos que enlazar con el concepto más básico que es el de la hipoteca, que es la hipoteca.

Es un producto financiero a partir del cual un cliente recibe una suma de dinero para comprar un inmueble, que aparece como garantía.

Para el comprador, para la persona que adquiere la hipoteca, aparecen dos obligaciones principales. Una es devolver esa suma de dinero y otra la de pagar los intereses generados.

Esos intereses son el precio del dinero. Y se fijan a través de un tipo de interés, que puede ser variable, mixto o fijo:

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Las hipotecas variables son las más sensibles, porque están vinculadas al euribor. Pero las hipotecas fijas, también porque los bancos para fijar el precio del dinero, que van a estar marcados por lo que en marca el Banco Central Europeo, que viene determinado por la inflación.

Hay un encarecimiento de la financiación para adquirir un inmueble. Y las hipotecas variables existentes todavía van a tener cuotas a la alza.

Es cierto que se esperan recortes del precio del dinero a finales del 2024, ero siendo realistas, no se espera que baje el euribor por debajo del 2% a medio plazo.

El BCE tiene que vigilar, porque estamos en riesgo de desaceleración económica. Y en conjunto con el conflicto bélico presente y la realidad actual, hay una dificultad para realizar previsiones.

Los bancos no trasmiten que vayan a hacer unas fuertes subidas, pero tampoco nos transmiten que vayan a hacer las fuertes bajadas.

 Características de las hipotecas

Según las características del solicitante, el importe financiable y el plazo de amortización, encontramos diferentes condiciones en las hipotecas:

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¿Se puede cambiar la hipoteca?

Si, con la nueva normativa y con plataformas de gestión hipotecaria como Wypo, es más fácil cambiar la hipoteca y de entidad financiera.

Funciona muy parecido a la formalización de una nueva hipoteca:

El banco te va a pedir una serie de documentación. Vas a recibir una serie de ofertas, te vas a decidir, vas a empezar los trámites con el nuevo banco y tienes que hacer la cancelación de la antigua hipoteca. Es la forma que los bancos suelen entrar y existe la subrogación entre entidades.

Lo más importante es saber que no hay gastos asociados a la nueva hipoteca.

Si que hay unos gastos asociados a la cancelación, el resto de gastos los paga el nuevo banco, salvo la tasación.

Por otro lado, hay muchos incentivos para pasar de variable, de hecho, hay un Real Decreto en virtud del cual el banco no te puede aplicar la comisión de cancelación de amortización total.

Cuotas de las hipotecas

En función de la capacidad de ahorro de cada hipotecado, se puede modificar el plazo de devolución, resultando en una cuota menos más o menos alta y, por consiguiente, en unos intereses más o menos altos al final de la hipoteca.

Ejemplo de hipotecas a 30 y a 35 años, con diferentes cuotas e intereses pagados:

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Dudas sobre hipotecas respondidas por los expertos

Los asistentes a la charla, realizaron varias preguntas, como las siguientes:

  • ¿Es un error comprar un piso sin ascensor? El banco me lo ha desaconsejado
  • ¿Cómo podemos comparar TAEs entre distintas ofertas?
  • ¿Cuál es la diferencia entre el avalista y deudor no hipotecante?
  • ¿Hay bancos que ofrezcan hipotecas sobre una propiedad para la compra de otra?
  • ¿Puedo fiarme de una oferta de hipoteca de una entidad que no es bancaria?
  • ¿Pueden discriminarse los ingresos por alquileres percibidos?

Si quieres obtener las respuestas, accede a la grabación:

Accede a la grabación de la charla «La Hipoteca en tiempos revueltos»

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Simuladores de hipotecas: nueva y de mejora de la existente

Gracias al acuerdo entre QualisOptima y Wypo, puedes realizar varias simulaciones de hipotecas, en función de tu situación:

simulador hipotecario

 

 

casa con vistas al mar

Una de cada cinco viviendas, son compradas por extranjeros

Las compras de viviendas en España por parte de extranjeros han representado el 21,4% del total de operaciones entre enero y junio de 2023, según los datos del primer semestre de 2023, del Consejo General del Notariado.

inversion extranjera

Fuente: Idealista, con datos del Consejo General del Notariado

Las previsiones del segundo semestre de 2023 y principios de 2024, apuntan a un repunte de la actividad, impulsado por

  • la amplia liquidez del mercado,
  • la finalización del alza de los tipos de interés,
  • la mayor confianza de inversores y propietarios, acercando sus posiciones de precio y rentabilidad.

Hablando solo del ámbito residencial, dentro de las 67.983 operaciones realizadas por extranjeros, un 56,8% han sido efectuadas por residentes, un 3,4% por debajo de la cifra alcanzada el año pasado.

Los extranjeros no residentes, por otra parte, llevaron a cabo el 43,2% restante de las compras.

Los extranjeros no residentes siguen pagando mayores importes por sus viviendas (2.598 euros/m2) que los residentes (1.676 euros/m2 ) y los nacionales (1.574 euros/m2).

El precio medio pagado por extranjeros no residentes aumentó un 2,8% interanual y el de los residentes un 2,9%.

El comprador nacional se sitúa por debajo de ambos al cifrar un incremento del 0,7% en la primera mitad del año.

La compraventa de vivienda libre por compradores extranjeros aumentó en cuatro comunidades.

Los incrementos se dieron en sobre todo en estas zonas:

Madrid, con oficinas de Qualis en Rivas Vaciamadrid (BON LAR) y Getafe (OhKey!), sigue congregando un alto porcentaje de las viviendas compradas por extranjeros, al igual que Baleares, con presencia de Palmer Inmobiliaria.

En cuanto a la inversión inmobiliaria en general, de propiedades de diferente tipología, la distribución de las compras por parte de extranjeros se aglutina, por volumen, en un 50% entre residencial y hotelero:

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Inversión inmobiliaria extranjera por tipologías (fuente: CincoDias)

En cuanto al mercado inmobiliario de lujo en España, se sitúa como el primer destino en Europa, preferido por compradores con una riqueza superior a 30 millones de euros (fuente: Informe del Mercado de Vivienda de Lujo en España de Hiscox.).

Conceder Hipoteca

Cómo afrontar la incertidumbre al contratar o cambiar una hipoteca

En el momento de buscar casa, si es necesaria financiación para la compra, los expertos recomiendan hacer un estudio previo de la cantidad que se puede conceder, para ajustar la búsqueda de vivienda a la realidad del importe disponible.

Y antes de solicitar una hipoteca, hay que tener ahorros para la entrada y los gastos de notaría, registro e impuestos.

Pese a la subida de costes de la hipoteca, no se espera una gran disminución de la demanda ni una caída generalizada en el precio de la vivienda en España.

Te ofrecemos un simulador de hipotecas, para que calcules las cuotas de una nueva hipoteca o de un cambio sobre la existente:

simulador hipotecario

Elección del Tipo de hipoteca

Tras la escalada de tipos de interés entre 2022 y 2023, que ha posicionado al euribor por encima del 4% (noviembre 2023), parece razonable buscar hipotecas a plazo fijo, pero en todo momento debemos evaluar diferentes opciones entre fijo, variable y mixto.

A la hora de planificar la financiación, conviene recordar que en las hipotecas, la proporción entre la cantidad prestada y los intereses cambia con el tiempo, con más pagos de intereses al principio y más pago del principal al final.

Las hipotecas a tipo variable pueden tener un costo de financiación más bajo, pero con un riesgo mayor debido a la falta de estabilidad en las cuotas.
Las hipotecas mixtas, que combinan un período fijo y variable, son una opción popular para equilibrar el riesgo y el costo.

Las hipotecas a plazo fijo de 5, 10 o 15 años, son una opción interesante para estabilizar la cuota y pasar la turbulencia financiera. Las entidades financieras ofrecen hipotecas fijas atractivas para retener clientes y blindar cuotas, pero es importante considerar los costos y condiciones.

Se puede optar por reducir las cuotas mensuales o acortar el plazo de tu hipoteca al amortizar parcialmente, dependiendo de tus objetivos y condiciones bancarias.
Amortizar la hipoteca antes de tiempo puede conllevar costos adicionales, y suele ser más común cuando la hipoteca está avanzada en el tiempo.

Se puede cambiar de hipoteca a largo plazo, si las condiciones y costos son más favorables, incluso en contratos de 25 o 30 años.

Si quieres conocer más sobre la situación del mercado hipotecario, te invitamos a asistir a la charla organizada por QualisOptima y WYPO:

Qtalks hipotecas

Consejos para los que ya tengan hipoteca

Una vez que el Banco Central Europeo mantiene los tipos de interés en el 4,5%, con el Euríbor alcanzando el 4,2%, se espera una estabilización y disminución del Euríbor a medio y largo plazo.

Para asegurar una cuota hipotecaria competitiva y la posibilidad de cambiar de hipoteca, las hipotecas mixtas con comisiones de cancelación bajas (0-0.25%) son una buena opción.

En los últimos meses, el Euríbor ha experimentado aumentos inesperados, lo que ha afectado a quienes optaron por hipotecas variables.

Cambiar de hipoteca puede ser complicado si la hipoteca tiene menos de un año de vida.
Se recomienda buscar opciones para cambiar de hipoteca y minimizar los intereses pagados.

Si tienes una hipoteca variable, una opción es cambiar a una hipoteca mixta, con un plazo de 3 años para enfrentar la volatilidad financiera.

Las personas que firmaron hipotecas con condiciones desfavorables, como cuotas finales elevadas o hipotecas al 100% del valor de tasación, pueden encontrarse atrapadas en situaciones difíciles.

Cambiar de banco para mejorar las condiciones de la hipoteca, puede ser beneficioso si el diferencial de la hipoteca es alto o el plazo es de más de 30 años.

Siempre se puede negociar con el banco, buscando soluciones si existen dificultades para pagar la hipoteca.

Inscripción Conferencia «La hipoteca en tiempos revueltos»

QualisOptima organiza una charla online gratuita, con los expertos de WYPO, Elena Ansótegui, CEO y Sergio García Calvo, responsable de Relaciones Financieras, para aclarar la situación actual del mercado hipotecario.

El temario propuesto, para informar a los asistentes:

1.- Actualidad del sector hipotecario (en tiempos revueltos)
2.- Características de la oferta hipotecaria 2023
3.- Tendencia: la portabilidad de hipotecas
4.- Lo que no son cuentas con cuentos
5.- Estar preparado para….
6.- Lo que tengo que saber antes de pedir hipoteca
7.- Consejos clave para obtener la mejor hipoteca posible
9.- Bonus extra: tips para ganar en velocidad
10.- Simplificando lo complejo

Inscripción gratuita a la charla (en directo o grabación):

Qtalks hipotecas

 

Te ofrecemos un simulador de hipotecas, para que calcules las cuotas de una nueva hipoteca o de un cambio sobre la existente:

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12 acciones que dan seguridad al proceso de venta de vivienda

Cesar Nozal, en la Conferencia de QualisOptima titulada»¿Quieres Vender?«, señala cómo anticiparse a los conflictos habituales en la venta de una casa, para que si falta algún documento o trámite, se descubra al principio de la operación y se resuelva, para que pueda cerrarse la venta sin problemas.

Veamos qué conflictos pueden darse y cómo los resuelven los agentes de QualisOptima:

Diferencia de superficies

En la notaría, en el acto de compraventa, puede darse el caso que la superficie registral que tenga el Notario, difiera de la útil de la vivienda.

Hay que publicitar la vivienda con los datos exactos y comprobados, para evitar ese conflicto a última hora.

Dependiendo del tipo de inmueble, verificar:

  • Fincas: expedientes de cabida (Artículos 201-203 Ley Hipotecaria)
  • Pisos y casas: superficie comprobada, registral y catastral (Ley 13/2015 LH) 

Titular registral o vendedor

En situaciones como las de venta de propiedades por Herencia,  quien encarga la venta es una persona diferente a quien figura como titular en la Nota Simple.

Comprobar en estos casos:

  • Registro voluntario
  • Registro de la Propiedad 
  • Fe Registral y terceros de buena fe

Menores o incapacitados

En caso de incapacidad del propietario, si no se ha dejado un poder antes de la incapacidad, se originan problemas para poder gestionar la venta de la propiedad.

Lo mismo ocurre cuando los beneficiarios de una herencia, son personas menores de edad y no tienen la capacidad legal para vender.

  • Autorización judicial para autorizar el poder y la venta
  • Intervención del Ministerio Fiscal
  • Tasación del inmueble
  • Autorización para comercializar o autorización para vender

Gestión de Herencias

La venta de un inmueble por herencia, requiere de un proceso complejo, que pasa por la inscripción de la misma y la verificación de cuestiones que pueden darse en el proceso, como:

  • Venta de los derechos hereditarios
  • Herencias yacentes
  • Plazos y trámites previos

Cancelaciones de cargas hipotecarias

Cuando la hipoteca se termina de pagar, debe cancelarse contable y registralmente.

De otra forma, si el comprador tiene que hacerse cargo de esa cancelación, tendrá un mayor coste que si lo hubiera gestionado el propietario al finalizar el pago de las cuotas del préstamo.

Los asesores inmobiliarios de QualisOptima ahorran estos trámites y los costes derivados, además de informar debidamente a las partes de estas circunstancias:

  • Cancelación por caducidad (art. 82 Ley Hipotecaria)
  • Subsistencia de las cargas
  • Orden de ejecución
  • Cancelación notarial / provisiones

pide plan venta QUalis

Afecciones fiscales

Existe el deber de informar a las partes sobre las afecciones fiscales, de tal forma que no nos llevemos sorpresas desagradables en Notaría.

Se trata de un embargo preventivo a favor de Hacienda Pública, durante 5 años, de tal manera que puede revisar las liquidaciones que hayan hecho los propietarios, como las liquidaciones de herencia o de transmisiones.

Si se liquida de menos, Hacienda puede girar una declaración complementaria.

Si hay alguna deuda, quien responde es el propietario; la vivienda responde ante esa carga existente.

Derramas de la Comunidad

En Notaría, el Notario aporta, si existe, la documentación de la deuda de la Comunidad (Certificado de la Comunidad de Propietarios).

Pero en caso de reformas o mejoras que deriven en derramas, debe notificarse antes al comprador que hace la oferta, esté cuantificada o no, por la obligación de informar (no de pagar): «Las derramas para el pago de mejoras realizadas o por realizar en el inmueble, serán a cargo de quien sea propietario o en el momento de la exigibilidad de las cantidades afectadas al pago de dichas mejoras» (17, 11 LH).

Los agentes inmobiliarios trasladan esa información de forma responsable y fidedigna, entregando el acta de la Comunidad en curso y la de los 3 años anteriores.

Diferencias de valores de la vivienda

El valor Fiscal lo determina el valor de referencia, el IBI viene determinado por el valor catastral, el precio de Venta lo marca el mercado inmobiliario en la zona y el Hipotecario, el valor de tasación.

Cada uno de esos valores son relevantes; si se vende por debajo del valor de referencia, el comprador tendrá que pagar una cantidad complementaria hasta ese importe «oficial». 

El valor de mercado y el de la tasación, no tienen por qué coincidir.

Vicios ocultos en la vivienda y/o edificio

Son los defectos que hacen «la cosa impropia para el uso a que se la destina» o que «disminuyen de tal modo su uso que, de haberlos conocido el comprador, no la habría adquirido o habría pagado menos precio por ella». (Art 1484 Código Civil).

En otros mercados, como el anglosajón, es muy común que antes de la compra, haya una auditoría por parte de un especialista, para analizar si existen vicios ocultos.

Los agentes de QualisOptima realizan esa inspección previa y notifican los posibles desperfectos al interesado, siguiendo el Código Ético.

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Contratos de arras

Las arras pueden ser Confirmatorias, Penales o Penitenciales, pero es el contrato de compraventa el que vincula a las partes en el acto de la transacción.

Si un comprador no se presenta en el acto de compraventa en Notaría, tras haber firmado el acuerdo, no vale con devolver las arras, legalmente, el piso está vendido.

Por defecto, las arras son las Confirmatorias.

Condición suspensiva o resolutoria

Son parte de las condiciones del contrato, 

La condición suspensiva implica que tiene que pasar una condición para que se formalice la venta. Es decir, no se produce el hecho imponible (la compraventa).

La condición resolutoria es cuando ya se realiza la compraventa, pero tiene que ocurrir una circunstancia, sin la cual se tiene que devolver la propiedad.

Fiscalidad de la venta de vivienda

Existen deducciones y exenciones fiscales por la venta de una vivienda.

En el caso de la reinversión de la vivienda, hay que tener en cuenta que para que se considere como vivienda habitual, hay que haber vivido en la anterior durante al menos 3 años, más de 183 días cada año y que hay que ir a vivir a la nueva antes de los 12 meses de la fecha de compra.

Otro motivo de exención de venta de vivienda, es que el propietario tenga más de 65 años. 

Para calcular los incrementos patrimoniales y las plusvalías municipales, recomendamos acudir a los agentes inmobiliarios de QualisOptima:

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Los asesores inmobiliarios de QualisOptima dotan de Seguridad en el proceso de compraventa inmobiliaria, analizando todos los posibles conflictos, antes de sacar la vivienda a la venta.

El resumen del proceso de gestión de la venta de vivienda:

seguridad proceso compraventa vivienda

Si quieres ver con más detalle la información, puedes solicitar el acceso a la grabación de la Conferencia, de forma gratuita:

Acceso a la grabación de la conferencia «¿Quieres vender tu casa?»

quieres vender casa talk

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4 factores críticos que debes saber si quieres vender tu casa

Resumimos la Conferencia organiza por QualisOptima y Agencia La Playa, a través de su CEO, César R. Nozal, «¿Quieres vender tu casa?«, en la que se analizan las Dudas habituales de los propietarios y se enseñan los Argumentos de venta de casas, desde el punto de vista de un asesor inmobiliario:

quieres vender casa

Valoración de la vivienda y el momento de la venta

Dudas: ¿Cuánto vale mi casa? ¿Es buen momento para vender la casa?

Los usuarios estamos acostumbrados a utilizar herramienta online de valoración inmobiliaria, pero cuidado que la desviación entre precios indicados por diferentes valoradores automáticos, puede llegar al 82%, respecto a una misma vivienda.

Siendo una herramienta útil para acotar precios mínimos y máximos, conviene distinguir lo que tiene en cuenta un valorador automático en la actualidad, con los factores que un asesor inmobiliario sí tiene en cuenta para elaborar una valoración profesional:

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Un agente inmobiliario calcula una valoración según criterios por diferentes métodos, según la tipología de la propiedad:

  • Viviendas en edificios (pisos, apartamentos): Comparación
  • Viviendas unifamiliares: Reposición a nuevo
  • Inmuebles arrendados: Capitalización de rentas

El valor de la casa tiene diferentes factores:

  • Internos: ubicación, orientación, altura, superficie, anejos, espacios comunes, antigüedad…
  • Externos: otras propiedades similares en venta en la zona, la capacidad de financiación. la demanda del mercado

Un agente inmobiliario tiene en cuenta otros factores, sobre los que se pueden influir:

  • El estado de conservación de la vivienda
  • La correcta comercialización
  • Aportar valor a la percepción del comprador

La estrategia de venta de la casa, depende del estado del mercado inmobiliario:

  • Mercado bajista: es importante ser preciso en el precio de salida, porque al poner un precio más elevado, el mercado no lo va a absorber; al perseguir los precios de mercado, se bajará paulatinamente el precio, llegando  a una situación de un precio de equilibrio muy inferior al inicial
  • Mercado alcista: en este caso, el error lo puede corregir el mercado, pero no se sabe el plazo, que si se alarga, puede suponer un coste de oportunidad y encarece la propiedad que se quiera comprar tras la compra de la primera.

Los agentes inmobiliarios se basan en Datos para poder analizar la situación del mercado inmobiliario, los tipos de interés y la tendencia en los precios, en la oferta y en la demanda.

indice-precios-vivienda

Difusión de la vivienda y gestión de compradores

Duda: ¿Dónde anuncio mi casa?

El propietario tiene estas opciones para dar difusión a la venta de su casa:

  • Portales inmobiliarios
  • Cartel de venta en la propiedad
  • Publicaciones en Redes sociales

En cualquiera de los casos, surgen problemas, como

  • recibir llamadas y mensajes a horas intempestivas, durante el fin de semana,
  • no recibir ninguna llamada,
  • recibir comentarios negativos sobre la propiedad y su precio,
  • tener que enseñar la vivienda a curiosos,
  • recibir cancelaciones de visitas programadas,
  • abrir la casa a extraños y desconocidos,
  • tras la visita, no conseguir ofertas por la casa.

Los agentes inmobiliarios tienen un plan de comunicación, que les permite publicar anuncios en los principales portales inmobiliarios, gestionar las demandas, canalizarlas y gestionar las visitas, para conseguir ofertas en firme.

Un aspecto fundamental es la

cualificación de los compradores

Para cualificar al comprador, hay que determinar si merece la pena dedicarles tiempo, preguntando y escuchando sus respuestas:

  • ¿Conoce el precio de venta de la casa?
  • ¿Cuál es el motivo de la compra? ¿Cuál es la finalidad de la compra?
  • ¿De qué presupuesto se dispone?
  • ¿Tiene preconcedida la hipoteca en caso de requerir financiación?

Los agentes inmobiliarios disponen de una extensa base de datos de compradores cualificados, a los que ya se han realizado preguntas y se conocen sus respuestas.

A esos compradores se les comunica las oportunidades del mercado, mediante cruces de oferta y demanda, antes incluso de lanzar los anuncios en diferentes medios (preventa).

Los interesados, ya cumplen con las condiciones para poder realizar visitas y ofertas en firme sobre la vivienda que se les ha propuesto.

Además, la colaboración con otras agencias de la zona (MLS), permite llegar a un mayor número de compradores cualificados.

Aumento de la percepción de valor de la vivienda

Duda: si no consigo atraer interesados, ¿debo bajar el precio?

Si no se generan contactos, ¿se debe mantener el precio, se baja o se mejora la percepción de valor?

Si no hay llamadas, el problema es el precio y hay que reposicionar la vivienda en el mercado.

Si hay llamadas, pero no se consiguen ofertas, el problema es el estado de la casa, bien por su estructura, distribución, mobiliario, desperfectos,…

Marketing online y offline

Los asesores inmobiliarios utilizan varias técnicas de marketing, para posicionar adecuadamente una vivienda y destacarla frente a la competencia.

Si la vivienda no se presenta adecuadamente, con el paso del tiempo, se va «quemando» y los compradores dejan de estar interesados en una propiedad que nadie quiere.

Para aumentar el valor de la vivienda, se realizan diferentes acciones, como Home Staging , que supone mejorar el aspecto de la propiedad, antes de realizar el reportaje fotográfico.

home staging vender casa

El acuerdo de compraventa de la casa

Duda: ¿Qué trámites y documentos hacen falta para cerra la venta?

El cierre es un momento delicado, porque se ponen sobre la mesa las expectativas del comprador y del propietario, que no son coincidentes.

Una oferta, además de presentarse por escrito, debe documentarse con estas cuestiones:

  • Precio
  • Plazo
  • Método de Pago
  • Condiciones

El asesor inmobiliario aporta Seguridad en la transacción. Se solicita toda la documentación necesaria al principio,  para evitar que surjan problemas a la hora de firmar Escrituras en Notaría.

Cuestiones como la situación registral de la finca, importes pendientes de pago, vicios ocultos, se solucionan con una auditoría previa de la vivienda y su documentación.

De esa forma, las arras y el contrato de compraventa están correctamente confeccionados y sirven para formalizar el acuerdo entre propietario y comprador.

Acceso a la grabación de la Conferencia «¿Quieres vender tu casa?»

Si quieres ver con más detalle los datos y el análisis del experto inmobiliario, para cada una de las cuestiones indicadas, puedes solicitar el acceso, de forma gratuita:

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