¿Qué es la referencia catastral de una vivienda?
¿Necesitas conocer la referencia catastral de tu vivienda y no sabes dónde conseguirla? A continuación, resolvemos tus dudas.
Consejos para la Compraventa de vivienda
Las claves para vender tu vivienda con éxito
El 15 de febrero, Igor Perea, de la agencia Ordunte, dio a todos los asistentes a la Qualis Talk, las claves para vender una vivienda con éxito, para lo cual, resulta fundamental controlar a la perfección todos los aspectos o encontrar y apoyarse en el mejor agente inmobiliario.
Las 5 variables que determinan la venta de una vivienda
¿Cuáles son los factores que determinan que se venda una vivienda a un precio?
¿Sobre cuáles de las condiciones pueden actuar el propietario y el asesor inmobiliario?
La QTalks de Enero 2023, «¿Cómo vender mi casa al mejor precio en 2023», tuvo como ponente a Jose Ramón San Juan, de Percent Servicios Inmobiliarios.
Acesso a la grabación de la conferencia.
Evolución del mercado inmobiliario
Los informes del El Ministerio de Fomento y el INE, muestran la evolución anual de las ventas del mercado inmobiliario en España.
En el año 2006 se vendieron casi un millón de viviendas (casi la mitad de obra nueva); tras la crisis de Lehman Brothers, las compraventas bajaron en 2013 a apenas 300.000 unidades (un 60% procedían de embargos).
En 2022, se aproxima a las 700.000 viviendas, de las cuales 100.000 son de obra nueva. Supone un repunte de venta de viviendas de segunda mano en el histórico de los últimos 20 años.
Datos relevantes que deja el año 2022:
- El euribor sube con rapidez al 3%
- La inflación se dispara
- El alquiler bate record de precio y su oferta es limitada
- La Compra de extranjeros sigue elevada
- La creción de obra nueva está por debajo de la creación de nuevos hogares
- Disminuye la oferta de vivienda en un 30% con respecto al anterior año
- Se produce una ralentización de la subida de los precios a final de año
Tendencias del mercado inmobiliario en 2023
Las condiciones previstas del sector inmobiliario:
- Se esperan nueva subidas del euribor
- La inflación se va a mantener a niveles altos, lo que supone una pérdida del poder adquisitivo de las familias y un aumento de los precios de los materiales
- Continúa la escasez de viviendas de alquiler
- La compra de vivienda por parte de extranjeros e inversores se mantiene
- La demanda disminuirá en un 15%
Estos datos tiene varias interpretaciones; lo que se espera es que se mantendrá el precio, con ligeras subidas de un 2%, lo que supone estabilidad en el precio de la vivienda.
El valor del asesor inmobiliario
Lo importante es predecir y reaccionar a las situaciones del mercado. El asesor, para estar preparado ante la incertidumbre y la volatilidad del mercado, puede realizar un marco de referencia de actuación. Los principios en los que el asesor se basa, tanto en situaciones de muchas o pocas ventas, como de precios altos o bajos.
El agente inmobiliario debe tener en cuenta las premisas, para tratar con el cliente propietario:
- Estar preparado para decirle la verdad, con los conocimientos suficientes como para ayudar.
- Explicar que puede obtener un mayor beneficio con el asesoramiento y aportar valor.
Las 5 Variables y dependencias que operan en el mercado inmobiliario
Situación del mercado
El momento determina la compra o venta de un inmueble, no es lo mismo un ciclo de alta oferta que de alta demanda.
Ubicación
La situación en la que se encuentra la vivienda, no se puede modificar. Su orientación, altura, vienen establecidas.
Pueden modificarse factores externos, como la situación urbanística del entorno.
Precio
Los 2 factores anteriores, tanto el momento de la compraventa como su situación geográfica, sirven para determinar el rango de precio.
Esta variable es la que determina la realidad que hay que manifestar al propietario.
Estado de la vivienda
Cómo se encuentre la propiedad, depende de quien la haya habitado / utilizado.
Su presentación depende del propietario y. varía en función de si se encuentra vacía, ocupada, con o sin mobiliario y su estado de conservación.
Plan de marketing
La agencia inmobiliaria y sus asesores, pueden actuar sobre la puesta en el mercado de la propiedad.
La presentación de la vivienda puede mejorarse con acciones de marketing, como la mejora del aspecto visual mediante técnicas de home staging.
El asesor inmobiliario debe focalizarse en estas 5 variables y ofrecer el mejor servicio al cliente.
La conferencia continua con respuestas a varias preguntas de los asistentes.
La problemática de vender vivienda en 2023
2023 se presenta con unos tipos de interés más altos que en años anteriores, lo que dificulta o, al menos, encarece la financiación para la compra de vivienda.
La demanda puede verse reducida, por lo que los compradores tienen más fuerza en la negociación de la compraventa inmobiliaria.
El propietario que quiera vender su inmueble en este escenario, debe entender la problemática a la que se enfrenta y consultar con un experto inmobiliario.
Los problemas del propietario ante la venta de su vivienda
Hay varios problemas que pueden enfrentar los propietarios al intentar vender su vivienda:
- Valoraciones bajas: El propietario puede no estar de acuerdo con el valor de su vivienda que se establece en el mercado.
- Demanda limitada: Puede haber poca demanda en el mercado para el tipo de vivienda que el propietario está vendiendo.
- Competencia: Puede haber muchas viviendas similares en venta en la zona, lo que dificulta que la vivienda del propietario destaque.
- Problemas legales: El propietario puede tener problemas legales con la vivienda, como cargas pendientes o problemas de títulos, que pueden retrasar o impedir la venta.
- Presentación en el mercado: la vivienda puede no presentarse de manera atractiva o puede tener problemas de presentación, como problemas de limpieza o reparaciones necesarias, lo que puede disuadir a los compradores potenciales.
- Papeleo y trámites legales complejos: la venta de una casa también puede implicar la presentación de una gran cantidad de documentos y cumplir con una serie de trámites legales, lo que puede ser difícil e intimidante para los propietarios que no están familiarizados con el proceso.
- Inversión en marketing y publicidad para dar a conocer la propiedad.
- Requerir asistencia de un agente inmobiliario para vender la propiedad, para gestionar el proceso, como establecer un precio adecuado, mejorar la imagen de la propiedad, cualificar y negociar con la parte compradora.
Cómo actuar para vender bien un inmueble en 2023
Planificación fiscal de la venta de vivienda
En la Qualis Talk «Cierre Fiscal 2022 ¿Qué impuestos estoy obligado a pagar como propietario?«, Alfonso Vega, asesor fiscal de Mazón & Asociados, proporcionó consejos para minorar el coste fiscal de las transmisiones inmobiliarias.
Qué es la Vivienda Habitual a nivel fiscal
Es donde reside una persona, de manera habitual. Es importante identificarla porque en el territorio de la vivienda habitual, es donde se declaran los impuestos, como el IRPF.
En la compra de vivienda, los requisitos para considerarse vivienda habitual, son:
- que se entre a vivir en ella en los primeros 12 meses tras la compra.
- que se resida en ella durante un mínimo de 3 años
Excepciones:
- fallecimiento antes del plazo de los 3 años.
- traslado por motivo de cambio de trabajo,
- separación o divorcio.
Vivir más de 180 días en esa residencia, de manera demostrable, supone que se tributen impuestos en la Comunidad donde se ubique la vivienda. Para demostrar que se vive en ella, se pueden usar
- consumos de luz y agua,
- empadronamiento,
- asistencia médica en el centro de salud de la localidad.
En el caso de impuesto de Sucesiones, el cambio de domicilio fiscal requiere la mitad más un día de 5 años.
En cuanto a Traslados internacionales, si se mantienen inmuebles en España, se tributa en el IRPF como «no residente» por las propiedades en España y por las transacciones en el extranjero.
¿Dónde se computan los tributos?
El IRPF se computa en el lugar donde se viva, al igual que el Impuesto de Patrimonio y el Impuesto de Transmisiones (ITP).
¿Qué son los Grados de propiedad?
Son modalidades de propiedad de la vivienda: puede ser privativo, compartido con la pareja en gananciales.
En una transmisión, recibe el impacto fiscal quien es el propietario del inmueble.
En el caso de Compra de vivienda habitual en gananciales, si uno de los cónyuges fallece, implica que el 50% es propiedad de los hijos (por herencia). Lo habitual es dejarlo en usufructo al cónyuge, teniendo el otro 50% en pleno dominio.
Operaciones de compraventa de vivienda
¿Interesa vender a final de año o en el año que viene?
El Incremento de patrimonio se declara en el IRPF como base de ahorros: si hay beneficio en la venta, se tributa por la ganancia:
- hasta los primeros 6000€, al 19%
- hasta 50.000€, al 21%
- hasta 200.000€, al 23%
- Más de 200.000€, al 26%
En 2023 suben las escalas del IRPF en 2 puntos porcentuales; en el caso de operaciones de más de 200.000€, sube hasta el 28%.
Venta de la vivienda habitual
Si ha sido adquirida antes de 1995, aparece el coeficiente de batimiento: por cada año anterior a 1994, hay bonificación que se reduce en función de la vida total (fecha de compra inicial, hasta 20/1/2006).
Existe esa reducción para todo tipo de inmuebles y, que el volumen de venta, sea como máximo de 400.000€, para acogerse a la disposición transitoria de los coeficientes de abatimiento.
Exención por reinversión en vivienda habitual
Todo el beneficio fiscal por la venta, se puede bonificar al 100%, con beneficio neutro.
El Proceso para conseguirlo es reinvertir la misma cantidad o más para conseguir el 100%; de lo contrario se reduce en porcentaje.
Hay un Requisito temporal: reinversión 2 años antes o 1 años después (días naturales, contando la fecha de la escritura pública)
No es necesario dedica el importe de la venta para la compra, ya que se permite financiar mediante préstamo hipotecario.
Si se reinvierte en construcción de vivienda, se amplía hasta 4 años, incluso más, por incumplimiento del contratista. Se cuenta el momento en el que se han hecho los pagos al promotor.
En el caso de vender con hipoteca pendiente, el importe para reinvertir se reduce en esa cantidad pendiente de amortizar.
El impuesto de plusvalía, implica una reducción del importe de la venta, como otros gastos necesarios que acarrean la liberación del bien para su transmisión.
Venta de vivienda por personas mayores 65 años
En el caso de venta de vivienda habitual de personas mayores de esa edad:
- Plusvalía: existe una bonificación del 100% sobre el beneficio de venta de vivienda
- Se puede vender un inmueble y acogerse a bonificación sin reinvertir: aplicando el valor de la venta a una renta vitalicia, con un tope de 240.000€. Debe hacer antes de los 6 meses desde la operación de venta.
Compensación de pérdidas
Si se han tenido pérdidas económicas, se pueden compensar con el beneficio fiscal de la venta.
Conviene guardar las facturas de la vivienda que se quiera vender, para justificar los gastos.
¿Cual es el Valor de compra de la vivienda que se vende?
Para demostrar el importe de compra, sirve el iva pagado en su momento.
Las mejoras (lo que amplía los años de vida útil y/o su productividad, como ampliaciones) realizadas, supone mayor valor de compra. Si no, son gastos de reparaciones, deducibles, pero que no suponen un mayor valor de la vivienda.
Otras cuestiones sobre el cierre fiscal de las transmisiones inmobiliarias
La charla con el asesor fiscal está disponible para los usuarios de QualisOptima que soliciten acceder a su grabación.
Las cuestiones que se tratan:
- Cómo se calcula el beneficio de la venta de una vivienda
- Cómo reducir la factura fiscal para el siguiente año
- Cómo aumentar las deducciones por vivienda habitual
- Cómo realizar la compensación de pérdidas patrimoniales
- Bonificaciones en la transmisión de vivienda
Solicita el acceso a la grabación de la Qualis Talks «Cierre Fiscal 2022»
Aspectos fiscales a tener en cuenta en la venta de un inmueble
Qualis Talks se centra en la fiscalidad de la venta de una propiedad inmobiliaria, para que los propietarios sepan las repercusiones en los tributos del siguiente año.
La charla, sobre la fiscalidad de la venta inmobiliaria, contará con Alfonso Vega, de Mazón & Asociados.
Temario «¿Qué impuestos estoy obligado a pagar como propietario?»
¿Qué impuestos debo pagar al vender mi casa?
¿Y siendo el arrendador?
Se comentarán consejos fiscales para cerrar bien el año y se explicarán estas cuestiones:
IMPUESTO SOBRE LA RENTA DE LAS PERSONAS FÍSICAS
- INCREMENTO DE PATRIMONIO EN IRPF
-COMO SE CALCULA
-CUANDO Y DONDE SE DECLARA
-GASTOS DEDUCIBLES
-COMO TRIBUTA LA NO REINVERSIÓN TOTAL DE LA GANANCIA PATRIMONIAL
– EXCEPCIONES:
- a) Reinversión vivienda habitual.
Plazo para realizarla
Condiciones que se han de cumplir
- b) Venta mayores de 65 años de su vivienda habitual
Condiciones que se han de cumplir
Si no se cumplen, ¿Pueden no hacer la renta por la edad?
-PRESCRIPCIONES
IMPUESTOS MUNICIPALES
- IMPUESTO SOBRE EL VALOR DE LOS TERRENOS DE NATURALEZA URBANA
-CUANDO Y DONDE SE DECLARA
-EXECPCIONES
-PRESCRIPCIONES
-FORMAS DE CALCULO:
- a) DE FORMA OBJETIVA: Valor catastral x coeficientes de cálculo
- b) POR ESTIMACION DIRECTA: Valor venta – valor compra
2) IMPUESTO DE BIENES INMUEBLES (IBI)
-QUIEN ES EL SUJETO PASIVO
-PRORRATEOS
VALOR DE REFERENCIA
-COMO PUEDE AFECTAR A UN PROPIETARIO
Preguntas frecuentes sobre los efectos fiscales de la venta de vivienda
En la charla se resolverán dudas frecuentas de los propietarios, que quieren conocer el efecto fiscal de la venta de una propiedad inmobiliaria:
- ¿Cómo tributa la venta de un inmueble?
- ¿Qué tengo que pagar a Hacienda?
- ¿Qué impuestos se pagan por la venta de una vivienda en 2022?
- ¿Cómo calcular la ganancia patrimonial?
- ¿Cuánto tiempo tengo para declarar la venta de un inmueble?
- ¿Cuándo está exenta la venta de una vivienda?
- ¿Cómo tributa la venta de una vivienda en la declaración de la renta?
Transmisión de la vivienda habitual por mayores de 65 años
Es una de las exenciones que la Agencia Tributaria acepta en la venta de vivienda, junto a las realizadas por personas en situación de dependencia severa o de gran dependencia.
Requisitos a cumplir para que la ganancia esté exenta
No tienes que declarar la ganancia patrimonial derivada de la transmisión, onerosa o lucrativa, de la vivienda habitual:
-
si eres mayor de 65 años
-
si eres una persona en situación de dependencia severa o gran dependencia de conformidad con la Ley de promoción de la autonomía personal y atención a las personas en situación de dependencia.
La exención de la ganancia se aplica tanto si la vivienda habitual se transmite a cambio de un capital como si lo es a cambio de una renta, temporal o vitalicia. La exención también se aplica a la transmisión de la nuda propiedad de la vivienda habitual por su titular mayor de 65 años, reservándose éste el usufructo vitalicio sobre dicha vivienda.
A diferencia de lo anterior, cuando el pleno dominio de una vivienda se encuentra desmembrado entre nudo propietario y usufructuario, a ninguno de ellos le resultarán de aplicación las exenciones previstas con ocasión de la transmisión de la misma, aún en el caso de que se trate de su vivienda habitual.
A los exclusivos efectos de la aplicación de esta exención, se entenderá que el contribuyente está transmitiendo su vivienda habitual cuando la misma constituya su vivienda habitual en ese momento o hubiera tenido tal consideración hasta cualquier día de los dos años anteriores a la fecha de la transmisión.
Charla sobre el CIERRE FISCAL. Inscripción gratuita
Cómo vender una casa y seguir viviendo en ella
Francisco J. Pérez, Experto en Derecho inmobiliario y socio de la agencia inmobiliaria La Playa, expone el procedimiento de venta de la nuda propiedad de la vivienda y seguir viviendo en ella, manteniendo el usufructo.
Es una fórmula muy interesante para personas mayores que necesitan liquidez y quieren mantener su hogar.
Antecedentes de la nuda propiedad
La Nuda Propiedad es un término del Derecho Romano, que tiene en común con las Arras, que no vienen reguladas en el Código Civil.
Describe la posición del propietario de una cosa, usufructuada por otro.
Nuda Propiedad = se define como Desvirtuada del uso principal. Al venderse, se reserva el usufructo.
El usufructo es el complemento; no es lo mismo que el derecho de uso. El usufructo tiene derecho a Disfrutar de bienes ajenos, conservando su forma y sustancia. El Usufructuario tiene derecho a recibir todos los frutos de los bienes, para las necesidades del usuario y su familia, aunque aumente. Puede subarrendar la vivienda o incorporar a otras personas, para alquilar parte del inmueble, como por ejemplo, por habitaciones.
El derecho de uso y habitación, no permite arrendar ni traspasar a otro el bien.
Se menciona en el artículo 107.2 de la Ley Hipotecaria; teniendo solo la nuda propiedad, podemos hipotecarla.
En el futuro, al unirse con el usufructo (pleno dominio del inmueble), la hipoteca se hace extensible al derecho de uso.
Nudo Propietario y Usufructuario
El código Civil indica que el usufructuario puede disfrutar el bien o por si mismo, o arrendarlo, donarlo o enajenarlo a otro. Finaliza el derecho cuando expira la vida del usufructuario, salvo en una finca agrícola, permitiéndose al usufructuario en segunda grado mantener el uso hasta el final de la cosecha.
Al fallecer el usufructuario, finaliza el usufructo, estableciéndose el pleno dominio del inmueble sobre el poseedor de la nuda propiedad.
El usufructuario no tiene por qué aplicar mejoras en la vivienda, solo restituirla en el estado en que se encuentre al recibir el usufructo.
Debe indemnizar al nudo propietario por defectos cuando hay dolo o negligencia. Si se hace mejoras por su cuenta, no se puede exigir al nudo propietario que las pague.
El usufructuario debe hacer las reparaciones ordinarias (desperfectos por el uso natural para su conservación). Si el propietario lo tiene que hacer, puede hacerlo a costa de usufructuario.
El nudo propietario puede vender la vivienda que tenga un usufructuario, pero no alterar su forma ni hacer cambios que perjudiquen al usufructuario.
Las reparaciones extraordinarias son por cuenta del propietario. Si es necesario realizar una reparación urgente, debe avisar el usufructuario.
Los pactos entre nudo propietario y el usufructo, no tienen efectos para terceros.
La contribución urbana, como el IBI, la paga el usufructuario.
Si se pacta que el usufructuario pague la comunidad y no lo hace, la Comunidad exigirá al propietario su pago; lo mismo con acuerdos sobre la hipoteca; el banco exigirá los pagos al propietario.
El usufructuario no está obligado al pago de la hipoteca, que corresponde al nudo propietario, siempre que se inscriba correctamente y no incluya el pleno dominio:
No se debe vender la nuda propiedad y permitir al nudo propietario que hipoteque la propiedad antes de inscribir el usufructo; el banco puede embargar al nudo propietario, no al usufructuario.
Todos los gastos de los pleitos del usufructo, debe pagarlos el usufructuario.
Ver la grabación de la Conferencia Nuda propiedad y Usufructo
Vencimiento del usufructo
El Artículo CC 513, indica los siguientes casos:
- Por Muerte del usufructuario; no hay herencia del usufructo
- Por Expiración del plazo pactado
- Por la reunión del usufructo y la propiedad en una misma persona (que se venda de forma preferente al nudo propietario) Desaparece el usufructo.
- Por la renuncia del usufructuario
- Por la pérdida total de la cosa objeto del usufructo (destrucción de la vivienda), aunque subyace el derecho
- Por resolución del derecho del constituyente
- Por prescripción
El usufructo constituido en provecho de varias personas vivas al tiempo de su constitución, no se extinguirá hasta la muerte de la última; por ejemplo, matrimonio que venden la nuda propiedad, el usufructo sigue vivo para el viudo/la viuda.
Francisco J. Pérez, Conferencia sobre Nuda Propiedad
Ventajas para el vendedor
- Genera liquidez.
- Sigue permaneciendo en su hogar.
- Está exento el posible incremento patrimonial en el IRPF, al vender la vivienda habitual con más de 65 años; Se pagan las plusvalías municipales (como el IBI), pero no la comunidad de propietarios.
- Si se va a vivir a otro sitio, puede obtener una renta alquilando la vivienda.
Ventajas para el comprador
- Paga un Precio más bajo por el inmueble.
- Obtiene Rentabilidad porque la recuperación del inmueble es cercana en el tiempo.
- La nuda propiedad es transmitible.
- El Impuesto de transmisiones patrimoniales (ITP) es menor porque hay que descontar el usufructo.
- En la renta, el rendimiento de los bienes inmuebles, no cotiza.
Garantías
Para tener garantías, el recomendable que el acuerdo se realice ante notario (escritura de compraventa, indicando quien paga los impuestos, comunidad, reparaciones) y con renuncia expresa en caso de no presentar fe de vida ante notario y que se inscriba en el registro de la propiedad
Valor fiscal de la nuda propiedad
La fórmula para calcular el valor fiscal es:
Usufructo = 89 – edad del usufructuario.
El resultado es el porcentaje sobre el valor de la propiedad.
- Valor mínimo: Para usufructuarios de más de 79 años, el usufructo vale al menos el 10% del valor del pleno dominio.
- Valor máximo: para usufructuarios menores de 20 años; el usufructo nunca supera el 70%; es decir, el valor de la nuda propiedad en un usufructo no puede ser inferior al 30% del valor total de la viviendas.
Valoración de la Nuda Propiedad = Pleno Dominio – Usufructo
En todo caso, para una correcta valoración, hay que tener en cuenta las rentas que se dejan de percibir, la esperanza de vida y la evolución de los precios en la zona
Hipoteca Inversa
Es un producto bancario, que se asemeja a la nuda propiedad, pero que tiene grandes Diferencias.
La principal es que cuando el propietario hipoteca la vivienda, pide por adelantado el dinero al banco. El inmueble sigue siendo del propietario; no hay beneficio fiscal y los herederos lo reciben junto con la carga de la hipoteca, los intereses y gastos de cancelación.
¿Cómo saber si me interesa vender o comprar la nuda propiedad?
Depende de la edad de los usufructuarios, de la comunidad autónoma para calcular la carga fiscal, del valor de la propiedad.
Si se vende la nuda la propiedad a un hijo, la operación resulta favorable, frente a la donación o herencia, en función de si hay más herederos y en dónde se sitúa la propiedad.
La recomendación es consultar con un experto inmobiliario, que podrá analizar la situación del mercado inmobiliario y los efectos fiscales de las distintas operaciones.
Cómo vender una vivienda con derramas
QualisOptima organiza una conferencia online y gratuita, bajo el título de «Cómo vender una vivienda con derramas«, para aclarar la responsabilidad de los propietarios a la hora de vender una propiedad con problemas de comunidad de vecinos.
Inscripción a la Conferencia «Vender piso con derramas»
De la mano de Inmobiliaria Ordunte, en Bilbao, la conferencia online se ofrece de manera gratuita a clientes de QualisOptima y a aquellas personas que tengan interés en vender su vivienda.
Bittoren Ahedo, abogado en LMA Abogados, será quien exponga las cuestiones principales de las propiedades con derramas y cómo gestionar su compraventa.
Iratxe Perea, Co-CEO de inmobiliaria Ordunte, moderará la ponencia.
Las agencias de QualisOptima cubren gran parte del territorio español; consulta dónde puedes encontrar a tu Qualis Angel más cercano.
Si te interesa asistir, inscríbete y recibirás tu invitación, que te dará derecho a presenciarla en tiempo real, a lanzar preguntas al experto y a recibir la grabación de la conferencia.
Temario de la conferencia
El ponente ha preparado un amplio temario, que cubre gran parte de las cuestiones más frecuentes a las que se enfrenta un propietario cuando quiere vender una vivienda sobre la que hay derramas o gastos pendientes:
1. la importancia de solicitar certificado de estar al corriente en los gastos
2. diferencias entre derrama y cuota extraordinaria
3. tener en cuenta si hay más comunidades (garajes, trasteros, mancomunidad)
4. discordancia entre la cuota de la comunidad informada por el propietario y la real
5. previsión de reforma o instalación a medio plazo
6. vicios ocultos
7. ampliación de la cuantía de una reforma una vez escriturada la vivienda, habiéndose pagado inicialmente por el vendedor.
8. derrama imprevista entre la firma del contrato privado y la escritura pública
9. acuerdo de cuota extraordinaria indefinida en previsión de derrama futura
10. cuota extraordinaria mensual para una derrama aprobada o préstamo de la comunidad
11. una vez aprobada en acta alguna obra, quiero vender, pero no hay presupuestos y se desconoce la cuantía
12. en la compra de un local, como compradores, como nos enteramos de qué gastos comunitarios nos corresponden
13. donde puedo conseguir los estatutos de una comunidad
Recuerda que, durante la conferencia, puedes formular las dudas que tengas, para que la moderadora las traslade al experto.
Si necesitas ayuda para comprar, vender o alquilar una propiedad inmobiliaria, consulta a tu Qualis Angel más cercano:
Cómo afecta la subida de tipos a la venta y a la financiación de vivienda
Sergio Seco, asesor hipotecario de FER&CO (ver presentación corporativa) explica la situación actual del mercado hipotecario y su influencia sobre las operaciones inmobiliarias, en la COnferencia organizada por QualisOptima y Lunallar «Nuevo Contexto Bancario y su Repercusión en el Mercado Inmobiliario«.
¿Qué supone la subida de tipos de interés?
Un 72% de las hipotecas contratadas en 2022, son a tipo fijo, que es la tendencia desde el año 2015.
A Julio 2022, se pueden conseguir tipos del 1,70 al 2,10%, más caras que en los últimos años, pero aún interesantes, ya que se considera que hasta el 2,25% a 30 años, es una condición muy favorable para financiar la compra de vivienda.
El cliente quiere tener una cuota plana durante toda la vida del préstamo.
El tipo variable depende del Euríbor, con tendencia alcista en los últimos 3 meses, que ha pasado del
-0,48% al +0,81%, con una fluctuación que implica unas revisiones al alza en las cuotas.
Acceso a la conferencia (Grabación en video)
¿Es el momento de vender vivienda?
La sociedad es sensible al entorno, a la situación económica, política y a circunstancias como la pandemias, guerras y variación de tipos de interés.
Hay muchas variables que influyen en la decisión de comprar o vender vivienda, que aumente o disminuya la oferta y la demanda inmobiliaria.
Desde el punto de vista de la experta inmobiliaria Mayka Luna, de Lunallar, la respuesta es si, es buen momento de vender, ya que si el propietario se plantea la venta, a un precio razonable de venta y al que está dispuesto a pagar un comprador, es un buen momento para esa venta.
En el caso del comprador, al obtener un menor importe de financiación, lo que supone una menor capacidad de endeudamiento, puede provocar un enfriamiento de la demanda. ANte esa incertidumbre, se recomienda vender ahora y no esperar acontecimientos adversos.
¿Qué hipoteca se debe contratar? ¿Hipoteca fija, variable o mixta?
Se recomienda la hipoteca fija, a día de hoy, por debajo del 2%.
Algunas entidades han dejado de conceder crédito a tipo fijo; otras han subido las condiciones, por encima del 3%, lo que deja de ser un tipo atractivo.
La hipoteca mixta está saliendo más porque hay entidades financieras que la están ofreciendo.
El funcionamiento consiste en un periodo inicial a tipo fijo, pasando luego a variable, por ejemplo 10+20, 10 años a fijo, 20 años a variable.
Se puede contratar una hipoteca a 30 años, bloqueando los primeros años a tipo fijo; esto es ideal para quienes tienen intención de amortizar el préstamo en los primeros 10-15 años de la hipoteca.
La contratación es baja, solo un 3% de las hipotecas tiene esa modalidad.
En el caso de la hipoteca variable, solo se recomienda con diferenciales bajos, como el que ofrecen algunas entidades del Euribor + 0,20%.
Un diferencial normal es +0,80 / 1%.
Para hipotecas de un importe hasta 180.000 euros, se puede recomendar el tipo variable, al no impactar tanto el incremento de tipos en la actualización de cuotas.
Otro supuesto en el que aconseja la variable, es para quien tiene capacidad de ahorro o puede cancelar la hipoteca en los próximos años (máximo 10 años); por ejemplo, para quien quiera comprar tras vender otra vivienda, lo que se supondrá una entrada de dinero que puede reinvertir en amortizar el préstamo.
La duración media de las hipotecas en España es de 21 años.
¿Es el momento de cambiar las condiciones de la hipoteca ya contratada?
Sí, es el momento de protegerse, tras varios meses de subida escalonada de los tipos de interés, pasando de un euríbor negativo a uno positivo (subida del 1,2 puntos); además, las previsiones indican que a finales de 2022, el euríbor puede situarse entre el 1,2 y el 1,5%.
Las subrogaciones más habituales son las de hipotecas variables, que pasan a una hipoteca a tipo fijo.
También hay quien contrató a un tipo fijo alto, que puede rebajar la cuota hipotecaria con las condiciones actuales.
Desde la entrada en vigor, el Cambio de Ley Hipotecaria en 2019, los gastos de la nueva hipoteca corren a cargo de la entidad financiera, como son el Impuesto de Actos Jurídicos, Notario, Registro y Gestoría del préstamo hipotecario.
El cliente sigue pagando estos costes:
- la tasación, entre 300 y 500 euros,
- el coste por la subrogación (un porcentaje entre 0,5 y 1,5%) o el coste por cancelación total del préstamo, cuyo importe va en función del año en el que se quiera cancelar,
- la cancelación registral de la hipoteca, entre 800 y 1300 euros.
Otras cuestiones sobre préstamos hipotecarios
- Pasos para poder realizar una contratación
- Qué supone la subida de tipos en el estudio de viabilidad para conseguir crédito
- ¿Será más difícil acceder al crédito bancario si el euribor sigue subiendo?
Estas cuestiones se responden en la ponencia, a la que puedes acceder a la grabación.
Si necesitas ayuda con tu operación de compraventa inmobiliaria, consulta con tu Qualis Angel, que calculará por ti la mejor hipoteca para comprar y las opciones para vender vivienda.
