Impuesto sobre transmisiones de inmuebles
El ITP afecta a 3 tipos de actividades: Las operaciones societarias, los actos jurídicos documentados (AJD) y las transmisiones patrimoniales onerosas (TPO). En este artículo, nos centraremos en esta tercera modalidad.
El hecho imponible de la modalidad TPO requiere que se cumplan los siguientes requisitos:
- Que exista una transmisión, un negocio jurídico acompañado de la entrega de un bien: Compraventa, permuta, expropiación forzosa, subasta, concurso…
- Que la transmisión se realice entre personas vivas y en ella medie precio o contraprestación. Las herencias y las donaciones tienen su propio impuesto.
- Que el objeto de la transmisión sean bienes pertenecientes al patrimonio de personas físicas o jurídicas, como los bienes inmuebles, que tratamos ahora.
¿Es compatible con el IVA?
No. El TPO es incompatible con el IVA.
Es importante distinguir si una transmisión está sujeta a TPO o al IVA, porque los tipos aplicables de cada impuesto pueden ser bastante diferentes y porque el IVA pagado puede ser recuperado por los sujetos pasivos en el marco de sus operaciones (por empresas o empresarios).
La cuestión de si la transmisión de un inmueble debe tributar por TPO o por IVA, depende en primer lugar de si el vendedor es o no empresario o profesional, y, en segundo lugar, en caso de serlo, dependerá de la naturaleza del inmueble.
Si el vendedor del inmueble es una empresa y la transmisión se realiza en el desarrollo de su actividad empresarial, la operación está sujeta al IVA y al Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (IAJD) y, por tanto, no sujeta a la modalidad de transmisiones patrimoniales onerosas (ITPO).
Existen operaciones que están sujetas al IVA, pero a la vez se benefician de una exención en ese impuesto. La Ley de IVA establece que están exentas las entregas de terrenos rústicos y las segundas entregas de edificaciones cuando tengan lugar después de terminada su construcción. Es decir, en estos dos casos, el comprador no tiene que pagar el IVA pero sí el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP). Es el caso, por ejemplo, de una vivienda usada.
¿Quién paga el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales?
La persona obligada al pago del impuesto es quien adquiere el inmueble.
Debe pagar el impuesto y presentar la autoliquidación (modelo 600) en la Hacienda autonómica donde esté situado el inmueble transmitido, en el plazo de los 30 días hábiles siguientes a la firma de la escritura.
La autoliquidación se presenta junto con copia auténtica y copia simple de la escritura.
¿Sobre qué base se calcula el impuesto?
La base imponible es, desde este año, el Valor de Referencia de Mercado que publica el catastro, salvo que el precio de compra sea mayor, en cuyo caso se utilizará este precio de compra.
El problema puede venir cuando se haya obtenido una buena rebaja gracias a las condiciones de estado de la vivienda, o a la situación del mercado o a circunstancias del vendedor.
En ese caso deberá presentar la autoliquidación del ITP con el valor de referencia de mercado y, posteriormente, iniciar un proceso de rectificación para tratar de justificar el menor valor del inmueble.
¿Qué cantidad se paga?
Cada Comunidad Autónoma puede regular tanto los tipos impositivos como las deducciones y bonificaciones de la cuota del Impuesto.
Algunas Comunidades prevén tipos más altos para valores más caros del inmueble. Los tipos pueden cambiar incluso en medio de un año natural.
Por ejemplo, en Madrid, el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales es del 6% y en Asturias varían entre un 8 y 10%.
Reducciones del ITP
El porcentaje a aplicar en concepto de Impuesto de Transmisiones Patrimoniales varía en función del valor del inmueble adquirido. A más valor, mayor tipo aplicable.
Para viviendas en general el tipo es del 4%. El tipo es del 2,5% para vivienda habitual de hasta 120 m2 construidos.
Existe un tipo del 6% (1,5% en Álava) para vivienda habitual en zonas rurales en riesgo de despoblación.
De igual forma, existe un tipo reducido para vivienda habitual (con condiciones) cuyo valor no supere:
- 122.000 €
- 150.000 € en Andalucía y Canarias
- 180.000 €
- 180.304 €
- 200.000 €
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