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Valor real vivienda

Descubre el valor real de tu vivienda

Si tu vivienda no cumple con tus necesidades actuales o necesitas venderla por otros motivos, es muy importante que, antes de lanzarte de lleno al proceso de venta, sepas cómo calcular el valor de la misma. Acertar o no en la determinación del valor real de tu vivienda en venta desde el inicio, condicionará por completo el proceso.

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Derramas respuestas qualis

Dudas habituales sobre la compraventa de viviendas con derramas

La Conferencia «Cómo gestionar la compraventa de vivienda con derramas o problemas en la Comunidad de vecinos», organizada por Qualis Optima, responde a preguntas habituales sobre las Derramas, en el momento de la compraventa de viviendas, garajes y locales comerciales.

Los ponentes son:

  • Iratxe Perea, Co-Ceo de Inmobiliaria Ordunte y responsable de la gestión de contratos,
  • Bittoren Ahedo, abogado y socio en LMA Abogados.

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Certificado de estar al corriente en los gastos

Consiste en que un administrador de fincas o el Presidente de la Comunidad, certifique el estar al corriente de los gatos en la Comunidad.

La Ley de la Propiedad Horizontal estipula que para firmar en escritura pública una compraventa de vivienda, es obligatorio presentar el certificado.

Es un documento que genera confianza, transparencia y veracidad sobre la propiedad, de cara a los compradores.

Diferencias entre derrama y cuota extraordinaria

La derrama es un gasto extraordinario, de carácter recaudatorio, acordado por decisión de la Comunidad de vecinos.

Puede ser una cuota única para un gasto concreto o una cuota periódica para una recaudación de fondos, por un tempo definido.

Sobre la Obligación del pago, el Art. 17 de la Ley de Propiedad Horizontal, indique las derramas sirven para pagar mejoras realizadas o que se van a realizar.

El pagador es el propietario en el momento de la deuda. Si hay una transmisión y hay cuotas periódicas, el nuevo propietario será el deudor de las cuotas generadas desde ese momento.

Si no se informa al comprador de las derramas, se puede demandar por daños y perjuicios.

Existencia de más comunidades (garajes, trasteros, mancomunidad)

Es importante solicitar el certificado de deuda de la mancomunidad, por todo el bloque, ya que la vivienda va por un lado, los trasteros, garajes y locales, por otro.

¿Cómo averiguar si existe una mancomunidad, especialmente en el caso de herencias?

Dirigiéndonos al administrador de fincas, que debe informar de todas las comunidades a las que pertenece el inmueble, porque puede haber varias, al compartir elementos comunes.

Discordancia entre la cuota de la comunidad informada por el propietario y la real

Se debe informar de las cantidades de las cuotas, actuales y exactas; una vez escriturada la vivienda, el comprador puede reclamar la discrepancia entre lo que se le informó y lo que realmente se paga a posterior.

Siempre tiene que quedar constancia, no vale con hacerlo verbalmente; hay que demostrarlo.

Previsión de reforma o instalación a medio plazo

En este caso, persiste la Obligación del propietario de informar, aunque no se sepa cuando ni cuanto se va a realizar la reforma.

El comprador puede exigir copia de las actas de las reuniones de vecinos, para conocer acuerdos sobre las actuaciones futuras y dejar constancia en las escrituras de compraventa.

derramas

Vicios ocultos

No se limita exclusivamente a la vivienda; el comprador tiene un plazo para reclamar los vicios ocultos, tanto en viviendas como en locales, oficinas y trasteros.

La Inspección Técnica de Edificios (ITE) es la herramienta más útil, para conocer vicios ocultos, como humedades o filtraciones no comunicadas. Es el administrador de fincas quien la debe proporcionar.

Es Obligatorio la ITE para edificios de más de 45 años de antigüedad.

vicios derramas

Se puede ir al ayuntamiento a consultar; si se ha realizado, se puede solicitar una copia.

Ampliación de la cuantía de una reforma

Una vez escriturada la vivienda, habiéndose pagado totalmente por el vendedor, se certifica que se han abonado los gastos.

Pero con el tiempo, si es necesario ampliar la derrama, cuando hay un nuevo propietario. ¿a quién le corresponde el nuevo pago?

Si no estaba prevista en el momento de la compraventa, los costes corresponde al nuevo propietario.

cuota derramas

Las derramas pasan a cargo del nuevo propietario cuando se adquiere la propiedad, no así con el pago de la reserva. La obligación de pagos de cuotas de derramas se genera desde que se adquiere, con la firma del contrato de compraventa, privado o público.

Derrama durante el transcurso del contrato privado y la escritura pública

Si desde la firma del contrato de privado de compraventa hasta que se formaliza en escritura pública, surge una derrama, el devengo supone una deuda para el comprador.

Cuando se hace una reserva (arras simples), no significa adquisición de propiedad ni titularidad. En ese caso, tiene que asumir la deuda el propietario actual, hasta que se formaliza el contrato privado de compraventa.

Venta antes de conocer el presupuesto de la futura derrama

Es la situación en la que, una vez aprobada en acta la realización de una obra, el propietario quiere vender, pero no hay presupuestos y se desconoce la cuantía.

No se genera la deuda en ese momento, por lo que cuando se decida la cantidad, si se ha cambiado la titularidad del inmueble, se deberá abonar por el comprador.

Aunque se puede indicar en una cláusula del contrato, que el propietario sea quien pague esa cantidad futura.

Otras cuestiones. Ruegos y preguntas.

En la conferencia se han resuelto dudas de los asistentes, como las siguientes:

  • En la compra de un local, como compradores, ¿cómo nos enteramos de qué gastos comunitarios nos corresponden?
  • ¿Los propietarios de locales tienen que sufragar la obra de un ascensor en la comunidad?
  • Ante un préstamo de la Comunidad para financiar una reforma, ¿quién debe pagar las cuotas del préstamo?
  • Ante una Cuota extraordinaria mensual, ¿asume la deuda el nuevo propietario?
  • ¿Dónde puedo conseguir los estatutos de una comunidad?

Accede a la grabación de la Conferencia: Gestión de compraventa de vivienda con derrama:

Cómo vender un piso desde otra ubicación

A menudo nos encontramos con personas que quieren vender un piso desde otra ubicación diferente a la que residen, pero no pueden o no quieren desplazarse a la ciudad en la que se encuentra el piso para gestionar ningún aspecto de la venta.

Esta situación es todavía más frecuente desde 2020 y los cambios en las costumbres implantados desde la pandemia.

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Vivienda eficiente

Beneficios fiscales para la vivienda eficiente energéticamente

Siete de cada diez españoles están a favor de la reducción del IVA y el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales para impulsar la demanda de vivienda eficiente energéticamente. La mayoría de los ciudadanos considera que son más efectivas las desgravaciones fiscales y las subvenciones que las campañas de concienciación ambiental a la hora de invertir en viviendas más sostenibles.

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Separaciones y divorcios

Dudas sobre la venta de vivienda tras separación o divorcio

Es una realidad que algunas familias deben afrontar: ¿qué hacer con la vivienda común, cuando se ha iniciado un proceso de separación o divorcio?.

Cerca de 100.000 parejas cada año pasan por esa situación, lo que implica toma de decisiones sobre la venta de la vivienda que han compartido. 

Al ser una situación nueva y no deseada, surgen numerosas dudas sobre cómo gestionar el patrimonio inmobiliario.

En Qualis Optima ofrecemos respuestas a esas cuestiones, a través de expertos inmobiliarios y de cuestiones jurídicas, legales y fiscales, para acompañar a los propietarios en el proceso de venta de su vivienda:

Separaciones y Divorcios - Sarabia

Los datos de nulidades, separaciones y divorcios en España

En 2021 hubo 86.851 divorcios, un 12,5% más que en el año anterior (el del origen de la pandemia).

La custodia compartida fue otorgada en el 43,1% de los casos de divorcio y separación de parejas con hijos.

De los divorcios, 68.450 fueron de Mutuo Acuerdo y 18.401 resueltos por Contencioso.

nulidades-separacionees-divorcios-2021-ine

Las principales dudas de los propietarios de vivienda, cuando se produce una situación de separación o divorcio

  • ¿Qué opciones disponemos sobre la casa común tras la separación? ¿Quedarse uno de los dos con la vivienda o venderla?
  • ¿Es mejor el régimen de bienes gananciales o el de separación de bienes?
  • ¿Cómo se valoran los bienes para la liquidación de gananciales?
  • ¿Qué puedo hacer si mi ex no quiere vender el piso?
  • ¿Quién debe abandonar la casa en una separación?
  • ¿Qué ocurre con la exención por compra de una vivienda habitual tras un divorcio?
  • ¿Cómo se calcula el valor de una vivienda en un divorcio?
  • ¿Qué impuestos se pagan por vender una casa en caso de divorcio?
  • ¿Hay que pagar IRPF por vender la casa tras un divorcio?
  • ¿Quién paga la plusvalía en caso de divorcio?
  • ¿Quién se hace cargo de los gastos de una vivienda tras el divorcio?
  • ¿Cómo vender la mitad de mi piso a mi pareja actual?

Consulta Qualis Angel

Conferencia sobre la venta de vivienda tras separación o divorcio

Estas dudas se resuelven en la Conferencia organizada por Qualis Optima, ¿Cómo gestionar la venta de tu vivienda en caso de separación o divorcio?, de la mano del Gabinete Sarabia & Asociados.

Inscripción gratuita, tanto para ver la Conferencia en directo y trasladar tus dudas, como para ver la grabación y poder enviar las cuestiones que te preocupan al ponente; pulsa en la imagen:

divorcios conferencia

 

Contrato arras

Porcentaje a entregar en un contrato de arras

¿Sabes qué cantidad debe de entregarse en el momento de la firma de un contrato de arras? Siempre que exista consenso entre ambas partes, el porcentaje es libre. De todas formas, a continuación te damos una serie de recomendaciones al respecto.

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prestamos hipotecarias

Cómo afecta la subida de tipos a la venta y a la financiación de vivienda

Sergio Seco, asesor hipotecario de FER&CO (ver presentación corporativa) explica la situación actual del mercado hipotecario y su influencia sobre las operaciones inmobiliarias, en la COnferencia organizada por Qualis Optima y Lunallar «Nuevo Contexto Bancario y su Repercusión en el Mercado Inmobiliario«.

¿Qué supone la subida de tipos de interés?

Un 72% de las hipotecas contratadas en 2022, son a tipo fijo, que es la tendencia desde el año 2015.

A Julio 2022, se pueden conseguir tipos del 1,70 al 2,10%, más caras que en los últimos años, pero aún interesantes, ya que se considera que hasta el 2,25% a 30 años, es una condición muy favorable para financiar la compra de vivienda.

El cliente quiere tener una cuota plana durante toda la vida del préstamo.

El tipo variable depende del Euríbor, con tendencia alcista en los últimos 3 meses, que ha pasado del

-0,48% al +0,81%, con una fluctuación que implica unas revisiones al alza en las cuotas.

Acceso a la conferencia (Grabación en video)

¿Es el momento de vender vivienda?

La sociedad es sensible al entorno, a la situación económica, política y a circunstancias como la pandemias, guerras y variación de tipos de interés.

Hay muchas variables que influyen en la decisión de comprar o vender vivienda, que aumente o disminuya la oferta y la demanda inmobiliaria.

Desde el punto de vista de la experta inmobiliaria Mayka Luna, de Lunallar, la respuesta es si, es buen momento de vender, ya que si el propietario se plantea la venta, a un precio razonable de venta y al que está dispuesto a pagar un comprador, es un buen momento para esa venta.

En el caso del comprador, al obtener un menor importe de financiación, lo que supone una menor capacidad de endeudamiento, puede provocar un enfriamiento de la demanda. ANte esa incertidumbre, se recomienda vender ahora y no esperar acontecimientos adversos.

¿Qué hipoteca se debe contratar? ¿Hipoteca fija, variable o mixta?

Se recomienda la hipoteca fija, a día de hoy, por debajo del 2%.

Algunas entidades han dejado de conceder crédito a tipo fijo; otras han subido las condiciones, por encima del 3%, lo que deja de ser un tipo atractivo.

La hipoteca mixta está saliendo más porque hay entidades financieras que la están ofreciendo.

El funcionamiento consiste en un periodo inicial a tipo fijo, pasando luego a variable, por ejemplo 10+20, 10 años a fijo, 20 años a variable.

Se puede contratar una hipoteca a 30 años, bloqueando los primeros años a tipo fijo; esto es ideal para quienes tienen intención de amortizar el préstamo en los primeros 10-15 años de la hipoteca.

La contratación es baja, solo un 3% de las hipotecas tiene esa modalidad.

En el caso de la hipoteca variable, solo se recomienda con diferenciales bajos, como el que ofrecen algunas entidades del Euribor + 0,20%.

Un diferencial normal es +0,80 / 1%.

Para hipotecas de un importe hasta 180.000 euros, se puede recomendar el tipo variable, al no impactar tanto el incremento de tipos en la actualización de cuotas.

Otro supuesto en el que aconseja la variable, es para quien tiene capacidad de ahorro o puede cancelar la hipoteca en los próximos años (máximo 10 años); por ejemplo, para quien quiera comprar tras vender otra vivienda, lo que se supondrá una entrada de dinero que puede reinvertir en amortizar el préstamo.

La duración media de las hipotecas en España es de 21 años.

¿Es el momento de cambiar las condiciones de la hipoteca ya contratada?

Sí, es el momento de protegerse, tras varios meses de subida escalonada de los tipos de interés, pasando de un euríbor negativo a uno positivo (subida del 1,2 puntos); además, las previsiones indican que a finales de 2022, el euríbor puede situarse entre el  1,2 y el 1,5%.

Las subrogaciones más habituales son las de hipotecas variables, que pasan a una hipoteca a tipo fijo.

También hay quien contrató a un tipo fijo alto, que puede rebajar la cuota hipotecaria con las condiciones actuales.

Desde la entrada en vigor, el Cambio de Ley Hipotecaria en 2019, los gastos de la nueva hipoteca corren a cargo de la entidad financiera, como son el Impuesto de Actos Jurídicos, Notario, Registro y Gestoría del préstamo hipotecario.

El cliente sigue pagando estos costes:

  • la tasación, entre 300 y 500 euros,
  • el coste por la subrogación (un porcentaje entre 0,5 y 1,5%) o el coste por cancelación total del préstamo, cuyo importe va en función del año en el que se quiera cancelar,
  • la cancelación registral de la hipoteca, entre 800 y 1300 euros.

Otras cuestiones sobre préstamos hipotecarios

  • Pasos para poder realizar una contratación
  • Qué supone la subida de tipos en el estudio de viabilidad para conseguir crédito
  • ¿Será más difícil acceder al crédito bancario si el euribor sigue subiendo?

Estas cuestiones se responden en la ponencia, a la que puedes acceder a la grabación.

Si necesitas ayuda con tu operación de compraventa inmobiliaria, consulta con tu Qualis Angel, que calculará por ti la mejor hipoteca para comprar y las opciones para vender vivienda.

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Proindiviso

Cómo gestionar el proindiviso

Este concepto, regulado en el Código Civil español, se trata de una situación que se da muy habitualmente en las herencias o en los divorcios, cuando se realiza la liquidación de gananciales. En muchos casos, el proindiviso suele generar conflictos. A continuación te contamos qué es, los conflictos que suele generar y cómo puedes solucionarlos.

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Precio escriturar vivienda

Precio para escriturar una vivienda heredada

¿Cuál es el precio de escriturar una vivienda heredada? ¿Se trata de un trámite obligatorio o es algo que podemos dejar para más adelante?

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