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Consejos para la venta de vivienda antes de fin de año

Elegir el momento de la venta es una de las decisiones más difíciles que tienen que tomar los propietarios.

Los ciclos económicos se pueden llegar a prever, pero ciertos acontecimientos inesperados (guerras, pandemias, desastres naturales) cambian el escenario, lo que provoca una incertidumbre que paraliza la actividad de compraventa inmobiliaria.

Una de las certidumbres, es el fin de año natural ( fiscal), que conlleva una serie de situaciones que conocemos de antemano y que podemos aprovechar para tomar la mejor decisión de venta inmobiliaria:

¿Subirá el precio de la vivienda en 2022?

Tras la esperada bajada de la demanda en el primer semestre 2021, derivada de los efectos de la pandemia y la disminución de la demanda extranjera, en el segundo semestre se han observado elevados niveles de operaciones de compraventa, similares a los años anteriores al Covid. En España, por encima de las 50.000 transacciones inmobiliarias al mes.

El efecto en los precios es que se han incrementado y, puede que el empujón del último trimestre, haga que finalmente se produzca un incremento interanual de más de un 6% en la eurozona.

Para 2022 se estima que el crecimiento alcanzará niveles del 8% (ligeramente inferior en España), por el aumento de la demanda, los tipos bajos que la elevada y segura rentabilidad de la vivienda como inversión, que alcanza niveles del 4% anual, según datos del Banco de España.

Otro factor a tener en cuenta es la demanda extranjera; con un turismo timorato tras la pandemia, la mejora de la situación sanitaria puede provocar que vuelva a incrementarse la demanda de propiedades en zonas turísticas.

El riesgo que asume un propietario que espere a vender el próximo año, es la evolución de los tipos de interés y de la inflación, que pueden reducir la financiación de las compras de inmuebles y que haya menos compradores que estén dispuestos a pagar al nivel actual (o superior) de precios de la vivienda.  con unos tipos de interés más altos.

La oferta juega un papel importante; si se elevan los visados de construcción y se aumentan las transacciones de segunda mano, la tensión en el mercado inmobiliario se reducirá y los precios se moderarán.

La Asociación de Personal Shoppers Inmobiliarios (AEPSI), predice un crecimiento de la venta de viviendas en el periodo 2022-2025, con niveles anuales superiores al medio millón de unidades.

¿Es mejor vender este año o esperar al siguiente año fiscal?

Algunas tasas e impuestos, como la plusvalía, dependen de normativas estatales, autonómicas y municipales, que establecen diferentes tipos de estimación según el año fiscal.

El valor catastral de los inmuebles, a partir de 2022 se calculará a través de una serie de parámetros establecidos por el municipio donde se encuentre cada inmueble.

Consulta con una inmobiliaria Qualis Optima de tu zona, cuáles son los cambios fiscales en el municipio, provincia y comunidad, antes de tomar la decisión de venta.

Los cambios de la Ley Vivienda, afectan al establecimiento de precios en los alquileres, lo que puede reducir su rentabilidad.

Hay otros cambios, como el el que se establece en la base imponible del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, que afectan a los compradores y, por lo tanto, a los intereses de los vendedores.

¿Influye la venta de la vivienda en el IRPF?

Si. Al vender una vivienda, se debe declarar en la declaración de la Renta del año siguiente.

La venta de un inmueble tributa como ganancia o pérdida patrimonial: los propietarios que vendan un inmueble están sujetos a tributación por el impuesto sobre la renta de las personas físicas (IRPF).

La ganancia patrimonial se calcula con la diferencia entre el valor al que se vende la vivienda y el valor al que se compró, actualizado mediante un coeficiente que varía en función del año en que el inmueble fue adquirido.

Ese importe se declara en la base imponible del ahorro del IRPF.

Cada año se establecen diferentes incentivos fiscales, así como exenciones, por lo que consulta con u asesor Qualis Angel de tu zona, para que te indique las variaciones estatales y locales.

Consulta posibles deducciones, como las que se establecen por obras de reforma, o de mejora de la eficiencia energética en la vivienda.

 

¿El IBI lo debe pagar el vendedor o el comprador?

Cuando la venta de un inmueble se produce con anterioridad al 31 de diciembre, se extingue el derecho de propiedad del inmueble, pero el anterior propietario debe pagar la totalidad de cuota del IBI de la vivienda vendida ese año, además de entregar el recibo de que el impuesto está al corriente de pago de ese año.

El primer día del periodo impositivo es el 1 de Enero y se establece como la fecha de devengo del Impuesto de bienes inmuebles.

Esta situación puede ser negociada entre las partes y reflejada en el contrato de compraventa.

Consulta con un Qualis Angel cómo vender y las Deducciones por Provincias:

¿Qué tipo de inmueble quieres vender y dónde se encuentra?

Según la tipología y características del inmueble, podremos alcanzar a compradores con interés en ese tipo de propiedad.

La demanda del 75% los compradores actuales, es de viviendas con balcón, terraza, o algún tipo de jardín o patio, además de espacios para implementar zonas de trabajo en sus viviendas.

La localización es un factor fundamental para que el comprador tome la decisión de venta; ya no es tan necesario que la vivienda se encuentre en el centro de la ciudad, debido a la mayor flexibilidad geográfica que otorga el teletrabajo.

El propietario que quiera vender su vivienda antes de final de año, tiene que tener en cuenta estas cuestiones para fijar un precio adecuado de venta, ajustado a la demanda.

Consejos para vender antes de final de año

Para que la operación e pueda realizar con fecha de este año, conviene seguir estas recomendaciones:

  • Ajustar el precio a la realidad del mercado, para lo cual, las valoraciones de profesionales inmobiliarios especializados en la zona, son las adecuadas. Existen métodos online e informes de portales inmobiliarios, pero la comparativa debe realizarse con datos de propiedades similares, vendidas en la misma zona.
  • Estudiar las repercusiones fiscales, con un estudio de gastos de venta y de los impuestos a pagar, que puede realizar un Qualis Angel, especializado en la gestión de compraventas inmobiliarias.
  • Disponer de los documentos actualizados, y trámites como el pago de la hipoteca; cuando se pone en venta un piso, todos los pagos deben estar al corriente y hay que revisar todas las cargas.
  • Preparar un plan de marketing y un argumentario de venta,  que incremente el valor de la propiedad y permita una negociación ventajosa con la parte compradora. Se debe colocar la propiedad en todos los canales de venta posibles, desde portales inmobiliarios a redes sociales en las que se pueda alcanzar a la audiencia deseada.
  • Apoyarse en los expertos inmobiliarios de la zona, que conocen el mercado local y que disponen de una base de datos actualizada de compradores cualificados (por interés, plazo de compra y capacidad financiera).

 

valoracion antes vender piso

Cómo valorar tu vivienda antes de venderla

Antes de poner en el mercado una propiedad inmobiliaria, se debe conocer el precio de mercado, comparando su ubicación, características y estado, con otras propiedades similares que están en venta o se han vendido recientemente.

Valoración o Tasación

Si lo que se necesita es un documento oficial, que certifique el valor de la vivienda, se debe solicitar una tasación. Es lo habitual cuando se dan circunstancias como:

  • cuando un comprador necesita financiar la adquisición de la vivienda mediante un préstamo hipotecario, o
  • si existe un reparto de bienes de una herencia, o
  • se requiere en el momento de una separación o divorcio.

Para un propietario que está pensando en vender su vivienda, la valoración le permite estimar el precio más adecuado de salida, ya que se basa en cruces de datos con otras viviendas o testigos.

 

Teniendo en cuenta que la valoración está orientada a propietarios que quieren vender, se pueden obtener datos de diferentes maneras, para conseguir un precio de venta aproximado.

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Valoraciones online de vivienda

Las valoraciones online, suelen ofrecer datos inmediatos, mediante el uso de algoritmos que combinan los datos de la propiedad con los de otras situadas en la misma zona.

Es una forma ágil de conseguir precios orientativos, pero hay que tener en cuenta el origen de los datos para la estimación.

Si son datos ofrecidos por portales inmobiliarios, serán precios de oferta de otras viviendas en venta; algunas de esas propiedades se anuncian directamente por parte de particulares, sin un estudio previo de valoración, por lo que el precio no suele ser acorde a la realidad del mercado y su precio inicial va sufriendo bajadas, para amoldarse a las propiedades que si se consiguen vender.

Las agencias inmobiliarias que habitualmente trabajan con contratos de exclusiva compartida, realizan un estudio de valoración, basado en testigos de propiedades vendidas, lo que supone disponer de un histórico de datos de precios reales de venta (escriturados en Notaría).

 

 

Valoraciones profesionales de vivienda

El agente inmobiliario especializado en la zona, conocedor de:

  • el mercado inmobiliario local,
  • las operaciones efectuadas recientemente,
  • cómo son las viviendas en venta en ese momento,
  • la demanda real de compradores interesados en una vivienda de las mismas características,
  • las tasas locales e incentivos fiscales en la compraventa de vivienda,
  • loa proyectos urbanísticos en curso o planificados,
  • servicios, colegios y seguridad del vecindario.

Son muchos los factores que influyen en la estimación de un precio adecuado para la venta de vivienda en su zona; apoyados por datos históricos de operaciones recientes, el asesor inmobiliario «Qualis Angel«, prepara  un informe de mercado para que el cliente vendedor conozca el precio adecuado para vender su propiedad y que dicha transacción se ejecute en el menor tiempo.

Otra ventaja de contar con un consultor inmobiliario, es que el propietario puede consultar

  • cómo se realiza la valoración,
  • qué viviendas se utilizan para el informe,
  • cómo se han cualificado a los compradores interesados, o
  • los efectos fiscales de la venta de la propiedad.