La rentabilidad del alquiler residencial en España
La inversión en vivienda destinada al alquiler es una de las fórmulas más elegidas por pequeños y grandes inversores para obtener rentabilidad sin asumir grandes riesgos.
Consejos para la Inversión Inmobiliaria
Factores para aumentar la rentabilidad de la inversión inmobiliaria
La adquisición de un inmueble es una de las inversiones más seguras, debido a la rentabilidad que ofrece, medida con el retorno de inversión (ROI).
El ROI, que depende de varios factores, se define como el beneficio obtenido en una inversión. En el caso del sector inmobiliario, la forma de aumentar la rentabilidad dependerá de si se quiere mantener la propiedad en alquiler o ponerla en el mercado para su venta.
En el caso del arrendamiento de inmuebles, para obtener la rentabilidad mensual, se debe fijar el importe de la renta y restarle los costes, dividido por la inversión inicial y multiplicado por 100. En esta ecuación se refleja el porcentaje de rentabilidad que obtiene el inmueble.
¿Cómo aumentar el retorno de inversión en un inmueble?
Los puntos clave antes de comprar un terreno, un inmueble en proyecto o una propiedad ya construida, destinada a la inversión y obtención de rentabilidad:
Ubicación del terreno
«Location» es el punto clave para que la inversión sea exitosa.
El primer paso es informarse de las zonas que cuentan con mayor plusvalía en la zona donde se quiere invertir, si la demanda de compradores e inquilinos es elevada y su tendencia es al alza.
En el caso de una inversión en una zona comercial, debemos cuestionarnos sobre la seguridad de esa zona, si el tránsito de consumidores es adecuado y si hay otros negocios cercanos.
Un informe sobre los precios de los terrenos en la zona, es un indicador de la tendencia de la demanda.
Conectividad de la zona
Muy ligado a la ubicación, este factor responde a cuestiones sobre la facilidad del acceso a la zona, si hay servicios básicos cercanos, como hospitales, colegios, mercados, el tiempo de tránsito para el acceso a otras zonas comerciales y a los principales núcleos poblacionales.
No siempre es necesario ubicarse en los puntos principales de la ciudad, cuyo coste será elevado, pero sí que tenga buenas conexiones y la distancia no sea un problema para quienes quieran alquilar o comprar tu propiedad.
Planes de desarrollo urbanístico
Es necesario conocer de antemano los proyectos previstos en la zona que nos interesa, para saber si se van a construir nuevas vías de comunicación, estaciones o paradas de medios públicos, centros formativos o de negocio.
Las empresas inmobiliarias especializadas en cada zona, disponen de estudios de mercado que muestran el retorno de inversión previsto y el tipo de negocio que puede establecerse, además de conocer de antemano los proyectos que están planeados para esa zona.
Servicios de la zona
Las ventajas de invertir en terrenos urbanizados son mayores, ya que cuentan con servicios de agua, electricidad, conexión a internet.
Consulta con un Qualis Angel sobre informes del mercado inmobiliario de la zona que te interese, para poder decidir dónde invertir:
Puntos clave después de invertir
Una vez elegida la zona, posterior a la adquisición, hay factores que permiten aumentar la rentabilidad de la inversión en un inmueble:
Alquiler a largo plazo
Invertir en apartamentos, residencias o lotes de activos inmobiliarios para alquilar, es una práctica habitual entre inversores, que ofrecen los inmuebles a particulares, empresarios o negocios que desean empezar su actividad o expandirla. Esta práctica genera una entrada de dinero constante al propietario.
El alquiler, a largo plazo, permite obtener flujo de caja por medio de un ingreso mensual fijo.
Aunque la inversión inmobiliaria para alquileres de larga duración tiene muchos beneficios, el inconveniente es el tiempo en el que se prolongará el retorno de la inversión total. Una vez en positivo, el ingreso que se genere puede ser vitalicio e ir aumentando conforme la plusvalía lo permita.
Mantenimiento de la propiedad
Es necesario que el mantenimiento de la propiedad sea constante, para evitar desperfectos que provoquen gastos adicionales.
Toda propiedad, llámese terreno, casa o local, requiere de cuidados y un correcto mantenimiento, no hacerlo implica arriesgar su valor y reducir la posibilidad de alquilarla a un precio que genere beneficios.
El mantenimiento debe realizarse de forma periódica, para mantenerla en condiciones óptimas.
Alquileres por temporada
En áreas de segunda residencia, los propietarios no suelen alquilar plazos largos, sino por días o semanas.
Las propiedades inmobiliarias más demandadas para este tipo de alquiler, son las que están ubicadas en zonas turísticas, urbanizaciones con buenos accesos y servicios para el ocio, como acceso a la playa, vistas al mar, campos de golf o centros comerciales.
También sería aplicable a los terrenos que pueden ser usados por temporada para una feria, o eventos de corta duración del mismo tipo.
El Alquiler Vacacional tiene la ventaja de que las rentas por periodos cortos suelen ser más altas que las de larga duración, lo que significa que el retorno de la inversión total puede verse reflejado en menos años.
Los alquileres vacacionales se pueden gestionar a través de un asesor especializado que brinde servicios de property managment para la gestión de rentas vacacionales.
Reformas inmobiliarias
Invertir en una reforma puede elevar los beneficios, porque el valor de la propiedad aumentará, así como las oportunidades de colocarla a un mayor precio de alquiler o compra.
Cuanta más atractiva sea la propiedad, más compradores se interesarán en ella. Se trata de mejorar su aspecto, hacerla más atractiva y aportando valor al mercado, para conseguir alquilarla o revenderla.
Aunque el valor de compra o renta se determina sobre todo por su ubicación, el inmueble también puede ser más apreciado por mejoras relacionadas con su apariencia y funcionalidad.
Una mejora en la distribución de los espacios, un atractivo diseño de interiores, un jardín o habitaciones más amplias, en general, una presentación más atractiva fortalecerá a la propiedad frente a otras opciones de inversión.
Conoce qué propiedades están en venta y en alquiler en la zona, para poder determinar el precio adecuado de tu inversión y calcular la rentabilidad esperada del inmueble:
Cómo vender piso y gestionar un proyecto de obra nueva para tu casa
Resumimos los puntos claves de la Conferencia sobre «Cómo vender tu piso para edificar tu casa«, impartida por Tolo Oliver, Director de Alma Inversiones.
Como en otras ocasiones, la sesión se ha grabado para que se pueda consultar:
¿Es más rentable comprar una casa o construirla?
En un estudio realizado en varias localizaciones de España (Bilbao, Gijón, Palma), comprobamos que el precio es, de media, un 30% más caro comprar vivienda de obra nueva que de segunda mano.
La rentabilidad de hacer un proyecto propio de obra nueva, radica en que nos ahorraremos el beneficio promotor, que ronda un 30% del proyecto.
Al comprar una vivienda, hay que hacer una aportación de un 30% de fondos propios, financiando el resto con un préstamo hipotecario.
En cambio, con la fórmula de autopromoción, la aportación se reduce, en un porcentaje mayor si se vende la vivienda anterior.
La planificación del proyecto de autopromoción
Este proyecto de inversión es muy importante, por lo que se recomienda contar con el asesoramiento de un Qualis Angel.
Lo primero es identificar lo que se pertenece, en este caso, una vivienda y unos fondos propios.
Lo segundo es analizar lo que se necesita: vender la vivienda y el préstamo autopromotor.
Después se consulta la necesidad: calcular y planificar tiempos y pagos.
El estudio de viabilidad, junto con un análisis de Fortalezas, Oportunidades, Debilidades y Amenazas (FODA):
Tu nuevo hogar en 16 pasos
El proceso del proyecto se inicia con la valoración de la vivienda, el estudio de ahorros o fondos propios que se pueden aportar y el de viabilidad.
El presupuesto debe incluir los gastos de construcción y todos los que intervienen en el proyecto (técnicos, trámites,, licencias).
La búsqueda y selección de suelo, finaliza con una propuesta de compra, procediendo a opcionarlo (y no comprarlo), para evitar invertir una gran cantidad inicial.
Se presenta el proyecto básico y una vez elegido el constructor, se solicita la licencia de la obra.
Se vende la propiedad y al conseguir la licencia, se ejecuta el suelo a nuestro nombre.
Se compra el suelo sobre el que edificar, se procede a la construcción, se realiza el seguimiento de la obra y, una vez finalizada la obra, comprobando que todo es acorde a nuestros objetivos, se puede disfrutar de la vivienda.
¿Cuánto vale la casa que quiero vender?
Es la clave para tomar ese valor como referencia y hacer los cálculos de a qué nivel de proyecto puedo llegar, con un cash para aportar, además de los fondos propios.
Hay cuestiones que determinan el valor de mercado de la propiedad y otras que no.
Tu Qualis Angel te ayudará a calcular un valor real de la vivienda al que se puede vender.
Los pagos que se realizan en el proyecto de autopromoción
El primer pago corresponde a la compra del suelo, cuando se procede a opcionar el suelo.
Después se presenta el proyecto básico y se pagan unas tasas (el impuesto sobre Construcción).
Más tarde se aportará el resto del dinero.
Al comprar el suelo, se pide el préstamo de autopromoción.
Según las certificaciones del proceso de obra, el banco irá haciendo unas aportaciones.
Después del final de obra, se escritura y se pagan los gastos de escritura de obra nueva.
Un pequeño gasto final es el alta de todos los servicios y suministros.
Consulta la grabación de la Conferencia, para ver el detalle de cada paso del proyecto, los gastos que influyen en el cash flow y ejemplos prácticos sobre la viabilidad financiera del proyecto:
Conclusiones
- evita comprar el terreno a una persona jurídica, porque hay que pagar el 21% de IVA y el AJD (aprox el 1,5%); comprando a un particular, solo se paga el ITP (aprox el 8%),
- calcular el valor de mercado del proyecto cuando finalice, comparando el precio de venta de la vivienda actual y el precio de compra del terreno, para determinar la rentabilidad,
- se debería conseguir que el préstamo autopromotor financie el 40% del valor del suelo, el 100% del coste del proyecto, a un tipo fijo del 2%-3%,, con 3-4 certificaciones a lo largo del proceso del proyecto,
- certifica que eres el propietario del suelo y ten presentado el proyecto básico y la licencia de obra en vigor,
- se recomienda el asesoramiento de un experto en este tipo de operaciones inmobiliarias, tanto para la compra de suelo, proyecto de construcción, como para vender la propiedad.
Consulta con tu Qualis Angel más cercana, para que te guíe en el proyecto.
Si solicitas acceso a la grabación, también podrás dar tu opinión sobre la charla, enviar consultas al ponente y proponer nuevos temas que te interesen sobre el proceso de compraventa inmobiliaria.
Claves para invertir en el sector inmobiliario y requisitos para no residentes
Los aspectos fundamentales a la hora de invertir en activos inmobiliarios, son la rentabilidad de la inversión inmobiliaria, los recursos necesarios para la adquisición y las repercursiones legales y fiscales.
El asesoramiento reduce los riesgos de la inversión inmobiliaria y permite planificar los recursos necesarios, mediante el cálculo de costes de adquisición y fiscales.
Veamos las cuestiones que ayudan a entender el proceso de inversión inmobiliaria para no residentes, asi como los requisitos de residencia y repercusiones fiscales para los inversores no residentes:
Claves en la inversión inmobiliaria para no residentes
Documentación necesaria en la inversión inmobiliaria
Toda persona que quiera invertir en el mercado inmobiliario, debe solicitar un NIE (número de identificación de extranjeros) para personas físicas extranjeras o NIF (número de identificación fiscal) para el caso de personas jurídicas. Independientemente de que la inversión se realice de forma directa o indirecta.
Notificaciones previas a la inversión
Salvo para inversiones procedentes de paraísos fiscales, los no residentes no están obligados a solicitar autorización o comunicación previa de las autoridades.
Si que existe la obligación de notificar determinadas inversiones, con fines administrativos, estadísticos y económicos, a la Dirección General de Comercio e Inversiones, dependiente del Ministerio de Industria, Comercio y Turismo.
Prevención de blanqueo de capitales
La normativa solicita a los inversores inmobiliarios no reidentes, la entrega de documentación:
- identidad,
- actividad empresarial y profesional,
- origen de los fondos.
Elección del vehículo de inversión
La decisión se basa en realizar la inversión inmobiliarias directamente o a través de una sociedad.
En el mercado español existen vehículos para canalizar la inversión inmobiliaria:
- fondos de inversión inmobiliaria,
- sociedades cotizadas de inversión inmobiliaria (SOCIMIS),
- plataformas de crowdfunding inmobiliario.
En cada vehículo hay diferentes riesgos relacionados con la inversión, asi como distintos gastos fiscales, lo que altera la rentabilidad de la inversión inmobiliaria.
Legalidad y Ámbito jurídico y territorial
Una inversión inmobiliaria tiene que analizarse legalmente desde el ámbito jurídico y de cada una de las especialidades:
- civil,
- fiscal,
- urbanismo,
- protección de consumidores
En cuanto al ámbito territorial, la ubicación del bien objeto de la inversión, determina las competencias de las autoridades a nivel:
- estatal,
- comunidad autónoma,
- local.
Garantías al inversor inmobiliario
El ordenamiento jurídico español otorga, mediante el Registro Público de la Propiedad y la intervención de un Notario, de garantías plenas al inversor.
Siempre que se cumplan los requisitos de inscripción del bien adquirido en el Registro de la Propiedad, queda protegido frente a terceros de mejor derecho, salvo excepciones.
Comprobaciones previas a la firma de compra inmobiliaria
El inversor no residente debe revisar la información de:
- la titularidad del activo y su inscripción en el Registro,
- las cargas,
- la situación catastral,
- los aspectos urbanísticos del activo (cargas urbanísticas, situación de desarrollo urbanístico, autorizaciones y licencias relativas al uso del activo y su construcción, etc.),
- la pertenencia a una comunidad de propietarios,
- la situación de posesión (es decir si está arrendado u ocupado),
- los gastos e impuestos inherentes a la tenencia del activo y si están al corriente de pago, y
- el estado físico y de mantenimiento del inmueble.
El detalle de esta actividad de revisión ses diferente en función del tipo de propiedad inmobiliaria y el fin de la inversión, comopor ejemplo:
- promoción inmobiliaria,
- uso particular del inversor,
- alquiler a terceros,
- exploltación económica.
Financiación de la inversión inmobiliaria
Si la operación requiere de financiación de terceros, quien financie es quien asegura la devolución del importe prestado mediante la constitución de una garantía sobre el inmueble. El método más habitual es a través de un préstamo hipotecario.
Importe de la inversión sobre bienes inmuebles
Una inversión en inmuebles superior a 500.000 euros da opción a los inversores no comunitarios a solicitar una autorización de residencia para inversores, de la que se pueden beneficiar determinados familiares del inversor.
Esta autorización tiene una duración de 2 años y permite a su titular residir y trabajar en España. Veamos con detalle las condiciones para este permiso de residencia:
Condiciones de Autorización de residencia para inversores inmobiliarios
El Ministerio de trabajo y Economía Social, establece en las condiciones de Autorización de residencia para inversores, que podrán solicitar esta autorización de residencia los extranjeros quieran entrar en territorio español con el fin de realizar una inversión significativa de capital; esta inversión se concreta, en el ámbito inmobiliario, en:
- Una inversión inicial por un valor igual o superior a 500.000 euros en la adquisición de bienes inmuebles en España.
- Una inversión inmobiliaria con impacto socioeconómico en la zona geográfica donde se va a desarrollar.
Comúnmente conocida como Golden Visa, se trata de la concesión del permiso de residencia en España a cambio de una inversión económica.
Podrá obtener la autorización de residencia para inversores, un representante, designado por el inversor y debidamente acreditado.
La duración inicial de la autorización será de 2 años, sin perjuicio de lo establecido para compras de inmuebles no formalizadas, pudiendo solicitar la renovación por períodos sucesivos de cinco años, siempre y cuando se mantengan las condiciones que generaron el derecho.
Si el solicitante de la autorización de residencia es titular de un visado de residencia para inversores en vigor o se encuentra dentro del plazo de los 90 días naturales posteriores a la caducidad del visado, deberá acreditar, los siguientes requisitos:
- En el supuesto de la adquisición de bienes inmuebles, el solicitante deberá demostrar que el inversor es propietario del bien o bienes inmuebles por la cantidad mínima exigida. Para ello, deberá aportar el certificado o certificados de dominio del Registro de la Propiedad que corresponda al inmueble o inmuebles y debe estar fechado dentro de los 90 días anteriores a la presentación de la solicitud.
- Si el solicitante está en posesión de un visado de residencia para inversores de 6 meses, deberá demostrar que ha adquirido de forma efectiva el inmueble o inmuebles indicados mediante la documentación correspondiente.
- Si el extranjero no ha formalizado la compra del inmueble, pero existe un precontrato con garantía en su cumplimiento por medio de arras u otro medio admitido en derecho formalizado en escritura pública, deberá presentarlo junto con un certificado de una entidad financiera establecida en España, en el que se constate que dispone de un depósito bancario indisponible con la cantidad necesaria para la adquisición, cumpliendo el contrato comprometido del inmueble, incluyendo cargas e impuestos.
El importe del depósito sólo podrá ser utilizado para la compra final del inmueble o inmuebles indicados en el precontrato con garantía. El interesado recibirá una autorización de residencia para inversores de duración máxima de 6 meses.
Si se acredita la compra efectiva del inmueble o inmuebles indicados, el interesado podrá solicitar una autorización de residencia para inversores.
La autorización inicial de residencia para inversores tendrá una duración de 2 años sin perjuicio de lo establecido en el artículo 66.3 para compras de inmuebles no formalizadas (Art.67 “Duración de la autorización de residencia para inversores”).
Una vez cumplido dicho plazo, aquellos inversores extranjeros que estén interesados en residir en España por una duración superior podrán solicitar la renovación de la autorización de residencia por períodos sucesivos de 5 años, siempre y cuando se mantengan las condiciones que generaron el derecho.
Fiscalidad de inversiones en inmuebles para no residentes
El inversor debe entender tanto la fiscalidad de la operación de inversión inmobiliaria, como las cargas fiscales de ser propietario y titular del inmueble (en el caso de no residentes, el Impuesto sobre la Renta de No Residentes, además del IBI y otras cargas fiscales).
Los gastos de formalización de la operación (Notario, Registro y gestoría) suelen ser asumidos por el comprador, auqnue es algo negociable entre las partes.
La tributación varía en función de si
- el inversor es una entidad física o jurídica,
- el tipo de propiedad inmobilairia
- el destino de la adquisición,
- las normas autonómicas con sus propios tramos impositivos.
El comprador particular de un bien inmueble de segunda mano debe pagar el Impuesto sobre transmisiones patrimoniales (ITP), en un porcentaje que varía en función de la Comunidad Autónoma y del importe del bien adquirido.
A dicho impuesto habría que añadir otros gastos inherentes a la adquisición:
- notario,
- registro de la propiedad,
- tramitación,
- profesionales: asesoría inmobiliaria, abogado
Los gastos e impuestos serían algo superiores si se financia la compra con préstamo hipotecario, en torno al 1,75% del importe prestado.
Si el inmueble se ha comprado directamente por una persona física no residente, tendrá que pagar cada año el impuesto sobre la renta de no residentes, diferenciando si es de uso propio o se alquila a un tercero.
En el caso de una vivienda de obra nueva, se debe pagar el IVA del 10%. Además del Impuesto sobre actos jurídicos documentados (AJD)-
En el caso del solares, naves, locales, oficinas, el IVA asciende al 21%.
El inversor o empresario que adquiere bienes inmuebles para destinarlo a una actividad económica, puede sujetar la operación al IVA y conseguir deducirlo, al contrario que el ITP/AJD.
Una vez que se convierte en propietario, deberá abonar el impuesto de Bienes Inmuebles (IBI).
Gravamen especial sobre bienes inmuebles de entidades no residentes: se deberá presentar declaración cada año, devengandose el 31 de diciembre de cada año y gravando a las entidades no residentes que residan en un país o territorio que tenga la consideración de paraíso fiscal, que sean propietarias o posean en España, por cualquier título, bienes inmuebles o derechos reales de goce o disfrute sobre estos.
Impuesto sobre Sociedades: Si el inmueble se compra a través de una sociedad española quedará sujeta al Impuesto sobre Sociedades español, aplicando el porcentaje sobre las rentas que pueda obtener por el arrendamiento o explotación del inmueble, por el alquiler de mercado si el inmueble se cede a personas vinculadas, o por la venta del mismo.
Consulta con un experto inmobiliario «Qualis Angel» de tu zona
La inversión inmobiliaria como defensa a la volatilidad de la bolsa y la pérdida de valor del ahorro
2021 termina con un fuerte repunte en la inflación, derivado del encarecimiento de las materias primas, suministros, mano de obra cualificada (concretamente para la construcción residencial) y componentes electrónicos.
Junto con la inestabilidad económica, la situación hace del inmobiliario un valor refugio, con una rentabilidad más segura y a largo plazo, más elevada que otras inversiones financieras.
Factores del incremento de los precios
En el sector inmobiliario también se han disparado los precios. Los motivos son, principalmente:
- la recuperación post Covid,
- momentos de incertidumbre sanitaria y económica,
- el aumento de demanda y
- un descenso en la oferta por el parón de la construcción.
Estos factores provocan que el precio de la vivienda, según el Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana (Mitma), haya alcanzado niveles de hace una década (2011), con un incremento interanual del 2,6%.
Ya en el segundo trimestre de 2021 apuntó una subida del 6,8% en los precios de las viviendas.
Es un incremento generalizado para viviendas de segunda mano y nuevas (1 de cada 5 viviendas compradas en España en 2021, son de obra nueva, según datos del INE).
Menor oferta por el parón en la construcción
Según los datos ofrecidos por la Confederación Nacional de la Construcción (CNC), el 40% de las empresas constructoras han retrasado o incluso paralizado las obras en proyecto y en marcha.
El motivo es que con la escasez de material, su encarecimiento y la dificultad de encontrar mano de obra cualificada, no merece la pena continuar con una obra cada vez más cara y con altas probabilidades de no poder continuar.
Inversión de ahorros en inmuebles
Con esta situación y la previsión de subida de precios de viviendas nuevas y usadas en los próximos meses, el ahorrador que está valorando invertir para conseguir rentabilidad, tiene la oportunidad de hacerlo adquiriendo propiedades inmobiliarias.
La alternativa es la bolsa de valores, con su volatilidad disparada por la situación sanitaria y de incertidumbre. O mantener el dinero sin mover, pero las comisiones bancarias y la inflación, hacen que esa opción tenga rentabilidad negativa.
Por contra, los tipos de interés siguen bajos y los préstamos hipotecarios se pueden negociar a un coste históricamente bajo.
Según los datos del Banco de España, el precio medio de los créditos hipotecarios está en sus valores más bajos: de media, el precio de los préstamos vivienda se quedó en el 1,57% TAE.
Hay entidades que ofrecen Hipotecas a plazo fijo del 1%; otras hipotecas variables a un tipo de euribor más 0,85%.
Con estas condiciones y una perspectiva de incremento en los precios de los inmuebles, la inversión inmobiliaria se presenta como la mejor opción para el ahorrador e inversor.
¿Cuanto y en qué invertir?
Consulta con un Qualis Angel en tu zona para que entienda tu situación y te proponga inversiones inmobiliarias para lograr objetivos de rentabilidad segura.
Gastos deducibles que puede aplicar el propietario e inversor en la próxima declaración de la renta
Cuando se acerca el fin de año natural (fiscal y tributario), conviene analizar la situación patrimonial y revisar que Gastos pueden deducirse propietarios y arrendatarios, ante los rendimientos de capital inmobiliario.
Gastos generales de los rendimientos inmobiliarios
De forma general, se consideran como gastos deducibles aquellos necesarios para conseguir los rendimientos:
- intereses de capitales ajenos invertidos en la adquisición o mejora del inmueble, así como los gastos de reparación y conservación del inmueble,
- tributos y recargos no estatales (tasa de limpieza, recogida de basura), así como las tasas y recargos estatales, siempre que incidan sobre los rendimientos computados y no tengan carácter sancionador,
- saldos de dudoso cobro,
- cantidades devengadas por terceros: trabajos de administración, vigilancia, portería o similares.
Se consideran como gastos deducibles los siguientes gastos anuales:
- importes destinados a la comunidad de propietarios,
- la tributación por el impuesto de bienes inmuebles (IBI),
- el pago de seguros, como los de responsabilidad civil, incendio, robo, rotura de cristales, impago de alquileres,
- otros gastos obligatorios del inmueble, como los destinados a servicios o suministros, como gas, agua, electricidad, que pague el propietario.
¿Qué importe se puede deducir el propietario de una vivienda alquilada?
El 60% sobre el rendimiento neto del alquiler, es decir, el importe que queda tras restar todos los gastos relacionados con el alquiler.
Accede a la grabación de la Conferencia: «CONSEJOS PARA AHORRAR CON LA VIVIENDA EN EL IRPF»
Obras y reformas de Reparación
Si el inmueble está arrendado, el propietario puede deducirse los gastos derivados de las obras de reparación y conservación en la propiedad. Estos gastos son:
- Los efectuados regularmente con la finalidad de mantener el uso normal de los bienes materiales, como el pintado, revoco o arreglo de instalaciones.
- Los de sustitución de elementos, como instalaciones de calefacción, ascensor, puertas de seguridad u otros.
A su vez, será deducibles los gastos de financiación que se haya solicitado con ese fin.
Hay límites que se establecen en función de los ingresos íntegros generados por el arrendamiento de la vivienda durante el año; el exceso que se genere, podría deducirse a lo largo de los siguientes 4 años (ver ganancias y pérdidas patrimoniales).
Obras y reformas de mejora
En este caso, se considera una inversión en la propiedad, por lo tanto, se incrementa el valor de adquisición del inmueble, que se puede deducir por amortización.
Gastos de amortización del inmueble
Las cantidades destinadas a la amortización del inmueble y de los demás bienes cedidos con el mismo, siempre que respondan a su depreciación efectiva, en las condiciones que reglamentariamente se determinen.
El importe no podrá exceder del 3% del mayor de estos 2 valores siguientes:
- el coste de adquisición satisfecho o
- el valor catastral, sin incluir el cómputo del suelo.
Renta de locales comerciales
Si el propietario no se considera gran tenedor y el/los arrendatarios destinen el local comercial a desarrollar una actividad económica de turismo, hostelería o Comercio, se puede incluir como gasto deducible del capital inmobiliario, el importe de la rebaja en la renta arrendaticia que se haya acordado entre las partes en el alquiler del primer trimestre de 2021.
Compra de inmuebles (no vivienda habitual)
El propietario de una vivienda, recibida por herencia de sus ascendientes, y que está arrendada con un contrato de renta antigua, puede incluir como gasto deducible, mientras se mantenga esta situación, y como compensación, la cantidad que correspondería por amortización del inmueble.
Si aplicamos esta medida, nos vamos a encontrar con que podemos computar dos veces el gasto de amortización, tanto como gasto deducible y otra como compensación, pudiendo incluso resultar un rendimiento neto de capital inmobiliario negativo.
Compra de vivienda habitual
Sólo tienen derecho a aplicar la deducción por inversión en vivienda habitual por las cantidades satisfechas los contribuyentes que compraron su vivienda habitual antes de 2013.
En todo caso, puede aplicarse el régimen transitorio de la deducción por adquisición de vivienda, con un máximo de 9.040 euros, en concepto de amortización de préstamo más intereses.
Esa amortización debe hacerse antes de final de año para poder reducir un 15% la cuota a pagar, en la siguiente declaración de la Renta.
Reinversión inmobiliaria
Se puede eliminar o reducir la ganancia obtenida por la transmisión de la vivienda habitual, cuando se invierte en otra en un plazo máximo de 2 años, con excepción de los mayores de 65 años o por grado de dependencia.
Inmuebles en territorio extranjero
Si se posee un inmueble en el extranjero, debe declararse a través del modelo 720.
De no hacerlo, se califica al bien inmueble como ganancia patrimonial no justificada, además de sancionarse con multas.
Saldos de dudoso cobro
Cuando el deudor esté en situación de concurso o, cuando entre la fecha de la primera gestión de cobro y la de finalización del período impositivo, hayan pasado más de tres meses sin que se haya renovado el crédito.
Separación o disolución de gananciales
Tras un divorcio en régimen de gananciales, o la disolución de la comunidad de bienes, no se tributará por la ganancia patrimonial derivada de la extinción del condominio, si no se producen excesos de adjudicación.
Ganancias y pérdidas patrimoniales
El coste de la factura fiscal se puede reducir con pérdidas anteriores del patrimonio. Las ganancias derivadas de las transmisiones patrimoniales, la plusvalía, se deduce al transmitir elementos patrimoniales.
Para ello ha habido que tener un saldo negativo, debido a la transmisión de elementos patrimoniales , en los últimos 4 años.
Consulta las deducciones autonómicas
Cada Comunidad Autónoma tiene sus propias deducciones.
Consulta con tu asesor inmobiliario la situación de tu patrimonio y las maneras de reducir los costes fiscales, mediante los gastos deducibles del Impuesto sobre la Renta (IRPF):
4 factores para conseguir rentabilidad en una inversión inmobiliaria
¿Cómo obtener rentabilidad con el alquiler de activos inmobiliarios?
Para invertir en propiedades inmobiliarias con eficiencia, es necesario realizar un estudio del mercado inmobiliario, que permita calcular la rentabilidad del alquiler.
Estos son 4 de los factores para gestionar inversiones inmobiliarias en rentabilidad:
Diversificación de los activos inmobiliarios
Los activos residenciales no son los únicos que pueden conseguir rentabilidad para el inversor; es conveniente tener en cartera otros tipos de activos inmobiliarios, con ganancias incluso mayores que las de las viviendas.
Las oficinas y los locales comerciales, son activos de alta rentabilidad en los grandes urbes.
Otros activos inmobiliarios, como hoteles, garajes y centros logísticos, pueden llegar a ser una gran inversión a medio y largo plazo.
Localización de las propiedades inmobiliarias
Para alcanzar la rentabilidad a corto plazo, los activos deben estar situados en las zonas prime, con mayor demanda, como son los barrios de mayor densidad de las grandes ciudades, las capitales de provincia y las zonas turísticas.
Los barrios residenciales son más adecuados para conseguir rentas estables, mientras que los pisos turísticos y los apartamentos de lujo generan más ingresos a corto plazo.
Otra forma de diversificar, es invirtiendo en propiedades situadas en países de la Unión Europea con políticas fiscales favorables, así como en aquellos en los que los tipos de cambio con el euro estimulan la rentabilidad inmobiliaria.
Características de los inmuebles
Es importante valorar características arquitectónicas, como:
- la distribución espacial,
- la orientación,
- el aislamiento térmico y acústico.
Asimismo, el estudio debe contemplar las opciones entre adquirir propiedades inmobiliarias nuevas o de segunda mano, ya que las primeras necesitan menos reformas, pero las segundas suelen estar disponibles por un importe de compra inferior.
Mantenimiento de los inmuebles
Para poder obtener plusvalías, es el estado de conservación de los bienes debe ser adecuado, por lo que conviene destinar los recursos necesarios para asegurar un correcto mantenimiento.
El mantenimiento de un bien inmueble es una inversión que es rentable, ya que contribuye a la revalorización del activo y permite alquileres más altos.
La fórmula ideal para lograr beneficios con el arrendamiento de inmuebles es confiar en los profesionales inmobiliarios, especializados en generar rentabilidad inmobiliaria y dividendos estables para los inversores.
Si no quieres verte afectado por las condiciones cambiantes del mercado y el gran número de variables financieras , consulta con tu Qualis Angel para que te ayude a calcular la viabilidad de tu inversión inmobiliaria.
