Consejos para la Inversión Inmobiliaria
¿Pensando en comprar una segunda residencia?
Te contamos cuáles son las ciudades favoritas para compradores e inversores inmobiliarios para la adquisición de segunda casa en España.
El cambio de uso de local comercial a vivienda es un trámite que permite realizar la nueva actividad, siempre y cuando se cumpla la normativa vigente
Hay normativas específicas que regulan el cambio de uso de local comercial a vivienda; además, se trata de un procedimiento que es diferente según la legislación de cada municipio.
Lo pueden solicitar los particulares, empresas, sociedades, asociaciones y comunidades de bienes y propietarios.
Reconvertir un local en vivienda resulta una operación más económica, porque comprar un local es más barato que una vivienda en zonas céntricas (El precio de compra de un local es de hasta un 50% más barato que el de una vivienda); de esa manera, se puede destinar un mayor importe a la reforma, para que la nueva vivienda consiga un mayor valor.
Generalmente, se puede acceder a espacios amplios, que cuentan con acceso directo a la calle, conveniente para personas con movilidad reducida o adultos mayores
La sostenibilidad es otra buena razón: durante el proceso de reforma, se puede apostar por crear un hogar que sea más eficiente a nivel energético. También, al tratarse de un proyecto nuevo, nace la oportunidad de crear un espacio moderno adaptado a las necesidades y gustos del propietario.
Convertir un local en una vivienda puede conseguir rentabilidades superiores al 5%, dependiendo de la ubicación del antiguo local. Si es una zona de crecimiento urbanístico residencial, tiene sentido el cambio de uso a vivienda.
Si, por el contrario, se trata de una zona comercial, la rentabilidad puede ser mayor si se mantiene como local y se realizan reformas para venderlo, traspasarlo o alquilarlo.
Hay que tener en cuenta que la revisión de la normativa y la obtención de las aprobaciones administrativas, suponen unos plazos largos, por lo que el rendimiento de la inversión puede verse afectado.
En cuanto a la financiación, el préstamo hipotecario puede tener unas condiciones diferentes y algo más restrictivas que si se trata de una vivienda normal.
Se recomienda el acompañamiento de un técnico cualificado, para elaborar la documentación técnica y analizar los aspectos técnicos del inmueble y el cumplimiento de las ordenanzas municipales (ya que depende de cada ayuntamiento), además del Plan General de Organización Urbana o la ITE del edificio.
El primer paso es conocer si el suelo está clasificado como urbano. En el ayuntamiento del municipio se puede consultar el plan general de ordenación municipal. Normalmente, si el local está ubicado en un edificio de viviendas, se podrá realizar el cambio.
Después hay que comprobar si existe alguna limitación urbanística de la zona y cuál es el límite de viviendas por hectárea de la zona para asegurarse de que tiene cabida.
Antes de elaborar el proyecto, hay que revisar los requisitos que marca el ayuntamiento para convertir un local en vivienda, atendiendo a condiciones como la superficie, la separación de estancias, la ventilación o la altura de la vivienda.
Los estatutos de la comunidad de propietarios pueden fijar la prohibición de hacer más viviendas en el inmueble.
Repasar el Código Técnico de Edificación (CTE), donde se indican requisitos sobre la salubridad de la vivienda, el ahorro de energía, la accesibilidad o la seguridad.
El técnico es el encargado de elaborar y firmar el informe, con la justificación de normativas para la viabilidad de los cambios de uso, para presentarlo en el ayuntamiento.
En cuanto se obtiene la aprobación, en el ayuntamiento se tramita la licencia de obra, así como el resto de permisos y el pago de las tasas para el comienzo del proceso de reforma.
Para finalizar la conversión de local a vivienda, también hay que registrar la nueva vivienda ante notario y en el Registro de la Propiedad.
Tras finalizar la obra, se realiza el Certificado Final de Obra, se presenta en Urbanismo y un técnico del Ayuntamiento, realizará una visita al inmueble para comprobar que las obras ejecutadas corresponden con las reflejadas en el proyecto.
Entonces, el Ayuntamiento emite la licencia de primera ocupación o cédula de habitabilidad, que supone la certificación de que la vivienda cumple la normativa para ser habitada. Además, es un documento necesario para realizar altas de suministros, escrituraciones, etc.
Finalmente, hay que comunicar en el Catastro el cambio de uso, para modificar el recibo del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI).
En QualisOptima, te ayudamos a gestionar tus proyectos inmobiliarios.
En el mundo, el número de personas mayores de 65 años se duplicará en las próximas tres décadas.
El Senior Cohousing (vivienda colaborativa para personas mayores) es un modelo en el que los vecinos participan activamente de las comunidades y que está tomando impulso en España. Al igual que las comunidades planificadas, demandadas por inversores extranjeros, como modelo ya implantado en otros países, en especial en Estados Unidos.
España ofrece varios atractivos para atraer la inversión de inmuebles, de ese segmento poblacional, tanto nacional como internacional: el clima templado, el bajo coste de vida y opciones vitales de todo tipo: ocio, cultura, deporte, gastronomía.
Según el Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana, en 2022, las compraventas realizadas por extranjeros residentes en España alcanzaron las 71.000 unidades, suponiendo un incremento del 21%.
Las compraventas realizadas por extranjeros no residentes en España se incrementaron en un 44%, llegando a las 63.000 operaciones inmobiliarias. Las realizadas entre extranjeros se incrementaron más que las realizadas por los españoles residentes.
El Colegio de Registradores certifica que los extranjeros firmaron 88.858 compraventas de viviendas en España (+45%) de las que 9.000 fueron por importe superior a los 500.000 euros (+63%).
España es uno de los países que más atrae la inversión inmobiliaria en el mundo, con inversores que compran en propiedad las viviendas.
Se trata de un área residencial, a modo de mini-ciudades autónomas con activos comerciales y servicios recreativos, educativos y de otro tipo, con una estructura organizada, a diferencia de la mayoría de los desarrollos residenciales en las ciudades.
Por lo general, se construye en terrenos previamente no urbanizados, es decir, desde cero, pero con un plan urbanístico. También se las conoce como «ciudad jardín» o «ciudad verde«.
Las razones para comprar una vivienda en una comunidad planificada:
Las viviendas son más caras, por el estilo de vida que ofrece la comunidad. Se comporta como un producto de lujo, subiendo precios en mayor porcentaje cuando el mercado es alcista y bajándolos menos cuando el mercado es bajista.
Comunidad Planificada Allegra Magna, en Valladolid
Las entradas cerradas son comunes en las comunidades planificadas, lo que reduce y limita el tráfico solo a los residentes y sus invitados.
De hecho, el flujo de tráfico y la planificación del sistema vial son consideraciones cuidadosas para evitar atascos y cuellos de botella en el tráfico. Por eso se las llama «ciudades de 15 minutos«.
La infraestructura de una comunidad planificada debe priorizar la comodidad y la accesibilidad para peatones.
Para crear un entorno verdaderamente urbano, los vecindarios residenciales se encuentran a poca distancia de tiendas, negocios y otros servicios comunitarios.
Las comunidades están ubicadas en áreas deseables cerca de las grandes ciudades y transporte público para los desplazamientos más largos.
Las comodidades son uno de los artículos caros que atraen a los residentes.
Estas comunidades ofrecen una variedad de parques, clubs, centros comerciales, restaurantes, piscinas, estanques, golf, gimnasios y centros de fitness, Pistas de tenis, pádel, petanca,…
La preservación de espacios verdes contribuye a la belleza y tranquilidad de los vecindarios, y es una consideración principal para muchos compradores.
Las áreas boscosas cercanas incluyen senderos para bicicletas, parques, campos deportivos, árboles y flores.
Los vecinos tienen un fuerte sentido de comunidad, con un ambiente que brinda muchas oportunidades para compartir actividades.
Se organizan eventos regularmente para residentes.
Las casas producidas por una variedad de constructores son habituales, resultando en una amplia gama de residencias y diseños de viviendas, disponibles en varios rangos de precios.
Se caracterizan por ofrecer aislamiento acústico y térmico, el uso de aerotermia y climatización con suelo radiante para calor y también refrescante, ventilación mecánica. En definitiva, con clasificación energética de tipo A.
Es frecuente que las viviendas estén accesibles para discapacitados.
Cuando se trata de comprar una casa nueva, una de las consideraciones más importantes para las familias con niños pequeños es la seguridad de sus hijos.
Muchas comunidades planificadas tienen puertas de entrada y organizaciones locales de vigilancia, y algunas incluso tienen patrullas las 24 horas para brindar la tranquilidad que tanto necesitan.
Comunidad Planificada
Aunque se pueda comparar con las urbanizaciones, las comunidades planificadas son proyectos incipientes en España, con iniciativas tanto públicas como privadas. En el caso de las administraciones, ceden el suelo para la construcción de estas comunidades.
Para los promotores inmobiliarios, es una oportunidad de negocio, ya que:
Ya existen varias iniciativas, en diferentes localizaciones de España.
Si te interesa este tipo de propiedad inmobiliaria, consulta con tu QualisAngel más cercano; QualisOptima dispone de oficinas inmobiliarias por todo el territorio español y Portugal:
La inversión en vivienda destinada al alquiler es una de las fórmulas más elegidas por pequeños y grandes inversores para obtener rentabilidad sin asumir grandes riesgos.
La adquisición de un inmueble es una de las inversiones más seguras, debido a la rentabilidad que ofrece, medida con el retorno de inversión (ROI).
El ROI, que depende de varios factores, se define como el beneficio obtenido en una inversión. En el caso del sector inmobiliario, la forma de aumentar la rentabilidad dependerá de si se quiere mantener la propiedad en alquiler o ponerla en el mercado para su venta.
En el caso del arrendamiento de inmuebles, para obtener la rentabilidad mensual, se debe fijar el importe de la renta y restarle los costes, dividido por la inversión inicial y multiplicado por 100. En esta ecuación se refleja el porcentaje de rentabilidad que obtiene el inmueble.
Los puntos clave antes de comprar un terreno, un inmueble en proyecto o una propiedad ya construida, destinada a la inversión y obtención de rentabilidad:
«Location» es el punto clave para que la inversión sea exitosa.
El primer paso es informarse de las zonas que cuentan con mayor plusvalía en la zona donde se quiere invertir, si la demanda de compradores e inquilinos es elevada y su tendencia es al alza.
En el caso de una inversión en una zona comercial, debemos cuestionarnos sobre la seguridad de esa zona, si el tránsito de consumidores es adecuado y si hay otros negocios cercanos.
Un informe sobre los precios de los terrenos en la zona, es un indicador de la tendencia de la demanda.
Muy ligado a la ubicación, este factor responde a cuestiones sobre la facilidad del acceso a la zona, si hay servicios básicos cercanos, como hospitales, colegios, mercados, el tiempo de tránsito para el acceso a otras zonas comerciales y a los principales núcleos poblacionales.
No siempre es necesario ubicarse en los puntos principales de la ciudad, cuyo coste será elevado, pero sí que tenga buenas conexiones y la distancia no sea un problema para quienes quieran alquilar o comprar tu propiedad.
Es necesario conocer de antemano los proyectos previstos en la zona que nos interesa, para saber si se van a construir nuevas vías de comunicación, estaciones o paradas de medios públicos, centros formativos o de negocio.
Las empresas inmobiliarias especializadas en cada zona, disponen de estudios de mercado que muestran el retorno de inversión previsto y el tipo de negocio que puede establecerse, además de conocer de antemano los proyectos que están planeados para esa zona.
Las ventajas de invertir en terrenos urbanizados son mayores, ya que cuentan con servicios de agua, electricidad, conexión a internet.
Consulta con un Qualis Angel sobre informes del mercado inmobiliario de la zona que te interese, para poder decidir dónde invertir:
Una vez elegida la zona, posterior a la adquisición, hay factores que permiten aumentar la rentabilidad de la inversión en un inmueble:
Invertir en apartamentos, residencias o lotes de activos inmobiliarios para alquilar, es una práctica habitual entre inversores, que ofrecen los inmuebles a particulares, empresarios o negocios que desean empezar su actividad o expandirla. Esta práctica genera una entrada de dinero constante al propietario.
El alquiler, a largo plazo, permite obtener flujo de caja por medio de un ingreso mensual fijo.
Aunque la inversión inmobiliaria para alquileres de larga duración tiene muchos beneficios, el inconveniente es el tiempo en el que se prolongará el retorno de la inversión total. Una vez en positivo, el ingreso que se genere puede ser vitalicio e ir aumentando conforme la plusvalía lo permita.
Es necesario que el mantenimiento de la propiedad sea constante, para evitar desperfectos que provoquen gastos adicionales.
Toda propiedad, llámese terreno, casa o local, requiere de cuidados y un correcto mantenimiento, no hacerlo implica arriesgar su valor y reducir la posibilidad de alquilarla a un precio que genere beneficios.
El mantenimiento debe realizarse de forma periódica, para mantenerla en condiciones óptimas.
En áreas de segunda residencia, los propietarios no suelen alquilar plazos largos, sino por días o semanas.
Las propiedades inmobiliarias más demandadas para este tipo de alquiler, son las que están ubicadas en zonas turísticas, urbanizaciones con buenos accesos y servicios para el ocio, como acceso a la playa, vistas al mar, campos de golf o centros comerciales.
También sería aplicable a los terrenos que pueden ser usados por temporada para una feria, o eventos de corta duración del mismo tipo.
El Alquiler Vacacional tiene la ventaja de que las rentas por periodos cortos suelen ser más altas que las de larga duración, lo que significa que el retorno de la inversión total puede verse reflejado en menos años.
Los alquileres vacacionales se pueden gestionar a través de un asesor especializado que brinde servicios de property managment para la gestión de rentas vacacionales.
Invertir en una reforma puede elevar los beneficios, porque el valor de la propiedad aumentará, así como las oportunidades de colocarla a un mayor precio de alquiler o compra.
Cuanta más atractiva sea la propiedad, más compradores se interesarán en ella. Se trata de mejorar su aspecto, hacerla más atractiva y aportando valor al mercado, para conseguir alquilarla o revenderla.
Aunque el valor de compra o renta se determina sobre todo por su ubicación, el inmueble también puede ser más apreciado por mejoras relacionadas con su apariencia y funcionalidad.
Una mejora en la distribución de los espacios, un atractivo diseño de interiores, un jardín o habitaciones más amplias, en general, una presentación más atractiva fortalecerá a la propiedad frente a otras opciones de inversión.
Conoce qué propiedades están en venta y en alquiler en la zona, para poder determinar el precio adecuado de tu inversión y calcular la rentabilidad esperada del inmueble:
Resumimos los puntos claves de la Conferencia sobre «Cómo vender tu piso para edificar tu casa«, impartida por Tolo Oliver, Director de Alma Inversiones.
Como en otras ocasiones, la sesión se ha grabado para que se pueda consultar:
En un estudio realizado en varias localizaciones de España (Bilbao, Gijón, Palma), comprobamos que el precio es, de media, un 30% más caro comprar vivienda de obra nueva que de segunda mano.
La rentabilidad de hacer un proyecto propio de obra nueva, radica en que nos ahorraremos el beneficio promotor, que ronda un 30% del proyecto.
Al comprar una vivienda, hay que hacer una aportación de un 30% de fondos propios, financiando el resto con un préstamo hipotecario.
En cambio, con la fórmula de autopromoción, la aportación se reduce, en un porcentaje mayor si se vende la vivienda anterior.
Este proyecto de inversión es muy importante, por lo que se recomienda contar con el asesoramiento de un Qualis Angel.
Lo primero es identificar lo que se pertenece, en este caso, una vivienda y unos fondos propios.
Lo segundo es analizar lo que se necesita: vender la vivienda y el préstamo autopromotor.
Después se consulta la necesidad: calcular y planificar tiempos y pagos.
El estudio de viabilidad, junto con un análisis de Fortalezas, Oportunidades, Debilidades y Amenazas (FODA):
El proceso del proyecto se inicia con la valoración de la vivienda, el estudio de ahorros o fondos propios que se pueden aportar y el de viabilidad.
El presupuesto debe incluir los gastos de construcción y todos los que intervienen en el proyecto (técnicos, trámites,, licencias).
La búsqueda y selección de suelo, finaliza con una propuesta de compra, procediendo a opcionarlo (y no comprarlo), para evitar invertir una gran cantidad inicial.
Se presenta el proyecto básico y una vez elegido el constructor, se solicita la licencia de la obra.
Se vende la propiedad y al conseguir la licencia, se ejecuta el suelo a nuestro nombre.
Se compra el suelo sobre el que edificar, se procede a la construcción, se realiza el seguimiento de la obra y, una vez finalizada la obra, comprobando que todo es acorde a nuestros objetivos, se puede disfrutar de la vivienda.
Es la clave para tomar ese valor como referencia y hacer los cálculos de a qué nivel de proyecto puedo llegar, con un cash para aportar, además de los fondos propios.
Hay cuestiones que determinan el valor de mercado de la propiedad y otras que no.
Tu Qualis Angel te ayudará a calcular un valor real de la vivienda al que se puede vender.
El primer pago corresponde a la compra del suelo, cuando se procede a opcionar el suelo.
Después se presenta el proyecto básico y se pagan unas tasas (el impuesto sobre Construcción).
Más tarde se aportará el resto del dinero.
Al comprar el suelo, se pide el préstamo de autopromoción.
Según las certificaciones del proceso de obra, el banco irá haciendo unas aportaciones.
Después del final de obra, se escritura y se pagan los gastos de escritura de obra nueva.
Un pequeño gasto final es el alta de todos los servicios y suministros.
Consulta la grabación de la Conferencia, para ver el detalle de cada paso del proyecto, los gastos que influyen en el cash flow y ejemplos prácticos sobre la viabilidad financiera del proyecto:
Consulta con tu Qualis Angel más cercana, para que te guíe en el proyecto.
Si solicitas acceso a la grabación, también podrás dar tu opinión sobre la charla, enviar consultas al ponente y proponer nuevos temas que te interesen sobre el proceso de compraventa inmobiliaria.
Los aspectos fundamentales a la hora de invertir en activos inmobiliarios, son la rentabilidad de la inversión inmobiliaria, los recursos necesarios para la adquisición y las repercursiones legales y fiscales.
El asesoramiento reduce los riesgos de la inversión inmobiliaria y permite planificar los recursos necesarios, mediante el cálculo de costes de adquisición y fiscales.
Veamos las cuestiones que ayudan a entender el proceso de inversión inmobiliaria para no residentes, asi como los requisitos de residencia y repercusiones fiscales para los inversores no residentes:
Toda persona que quiera invertir en el mercado inmobiliario, debe solicitar un NIE (número de identificación de extranjeros) para personas físicas extranjeras o NIF (número de identificación fiscal) para el caso de personas jurídicas. Independientemente de que la inversión se realice de forma directa o indirecta.
Salvo para inversiones procedentes de paraísos fiscales, los no residentes no están obligados a solicitar autorización o comunicación previa de las autoridades.
Si que existe la obligación de notificar determinadas inversiones, con fines administrativos, estadísticos y económicos, a la Dirección General de Comercio e Inversiones, dependiente del Ministerio de Industria, Comercio y Turismo.
La normativa solicita a los inversores inmobiliarios no reidentes, la entrega de documentación:
La decisión se basa en realizar la inversión inmobiliarias directamente o a través de una sociedad.
En el mercado español existen vehículos para canalizar la inversión inmobiliaria:
En cada vehículo hay diferentes riesgos relacionados con la inversión, asi como distintos gastos fiscales, lo que altera la rentabilidad de la inversión inmobiliaria.
Una inversión inmobiliaria tiene que analizarse legalmente desde el ámbito jurídico y de cada una de las especialidades:
En cuanto al ámbito territorial, la ubicación del bien objeto de la inversión, determina las competencias de las autoridades a nivel:
El ordenamiento jurídico español otorga, mediante el Registro Público de la Propiedad y la intervención de un Notario, de garantías plenas al inversor.
Siempre que se cumplan los requisitos de inscripción del bien adquirido en el Registro de la Propiedad, queda protegido frente a terceros de mejor derecho, salvo excepciones.
El inversor no residente debe revisar la información de:
El detalle de esta actividad de revisión ses diferente en función del tipo de propiedad inmobiliaria y el fin de la inversión, comopor ejemplo:
Si la operación requiere de financiación de terceros, quien financie es quien asegura la devolución del importe prestado mediante la constitución de una garantía sobre el inmueble. El método más habitual es a través de un préstamo hipotecario.
Una inversión en inmuebles superior a 500.000 euros da opción a los inversores no comunitarios a solicitar una autorización de residencia para inversores, de la que se pueden beneficiar determinados familiares del inversor.
Esta autorización tiene una duración de 2 años y permite a su titular residir y trabajar en España. Veamos con detalle las condiciones para este permiso de residencia:
El Ministerio de trabajo y Economía Social, establece en las condiciones de Autorización de residencia para inversores, que podrán solicitar esta autorización de residencia los extranjeros quieran entrar en territorio español con el fin de realizar una inversión significativa de capital; esta inversión se concreta, en el ámbito inmobiliario, en:
Comúnmente conocida como Golden Visa, se trata de la concesión del permiso de residencia en España a cambio de una inversión económica.
Podrá obtener la autorización de residencia para inversores, un representante, designado por el inversor y debidamente acreditado.
La duración inicial de la autorización será de 2 años, sin perjuicio de lo establecido para compras de inmuebles no formalizadas, pudiendo solicitar la renovación por períodos sucesivos de cinco años, siempre y cuando se mantengan las condiciones que generaron el derecho.
Si el solicitante de la autorización de residencia es titular de un visado de residencia para inversores en vigor o se encuentra dentro del plazo de los 90 días naturales posteriores a la caducidad del visado, deberá acreditar, los siguientes requisitos:
El importe del depósito sólo podrá ser utilizado para la compra final del inmueble o inmuebles indicados en el precontrato con garantía. El interesado recibirá una autorización de residencia para inversores de duración máxima de 6 meses.
Si se acredita la compra efectiva del inmueble o inmuebles indicados, el interesado podrá solicitar una autorización de residencia para inversores.
La autorización inicial de residencia para inversores tendrá una duración de 2 años sin perjuicio de lo establecido en el artículo 66.3 para compras de inmuebles no formalizadas (Art.67 “Duración de la autorización de residencia para inversores”).
Una vez cumplido dicho plazo, aquellos inversores extranjeros que estén interesados en residir en España por una duración superior podrán solicitar la renovación de la autorización de residencia por períodos sucesivos de 5 años, siempre y cuando se mantengan las condiciones que generaron el derecho.
El inversor debe entender tanto la fiscalidad de la operación de inversión inmobiliaria, como las cargas fiscales de ser propietario y titular del inmueble (en el caso de no residentes, el Impuesto sobre la Renta de No Residentes, además del IBI y otras cargas fiscales).
Los gastos de formalización de la operación (Notario, Registro y gestoría) suelen ser asumidos por el comprador, auqnue es algo negociable entre las partes.
La tributación varía en función de si
El comprador particular de un bien inmueble de segunda mano debe pagar el Impuesto sobre transmisiones patrimoniales (ITP), en un porcentaje que varía en función de la Comunidad Autónoma y del importe del bien adquirido.
A dicho impuesto habría que añadir otros gastos inherentes a la adquisición:
Los gastos e impuestos serían algo superiores si se financia la compra con préstamo hipotecario, en torno al 1,75% del importe prestado.
Si el inmueble se ha comprado directamente por una persona física no residente, tendrá que pagar cada año el impuesto sobre la renta de no residentes, diferenciando si es de uso propio o se alquila a un tercero.
En el caso de una vivienda de obra nueva, se debe pagar el IVA del 10%. Además del Impuesto sobre actos jurídicos documentados (AJD)-
En el caso del solares, naves, locales, oficinas, el IVA asciende al 21%.
El inversor o empresario que adquiere bienes inmuebles para destinarlo a una actividad económica, puede sujetar la operación al IVA y conseguir deducirlo, al contrario que el ITP/AJD.
Una vez que se convierte en propietario, deberá abonar el impuesto de Bienes Inmuebles (IBI).
Gravamen especial sobre bienes inmuebles de entidades no residentes: se deberá presentar declaración cada año, devengandose el 31 de diciembre de cada año y gravando a las entidades no residentes que residan en un país o territorio que tenga la consideración de paraíso fiscal, que sean propietarias o posean en España, por cualquier título, bienes inmuebles o derechos reales de goce o disfrute sobre estos.
Impuesto sobre Sociedades: Si el inmueble se compra a través de una sociedad española quedará sujeta al Impuesto sobre Sociedades español, aplicando el porcentaje sobre las rentas que pueda obtener por el arrendamiento o explotación del inmueble, por el alquiler de mercado si el inmueble se cede a personas vinculadas, o por la venta del mismo.
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2021 termina con un fuerte repunte en la inflación, derivado del encarecimiento de las materias primas, suministros, mano de obra cualificada (concretamente para la construcción residencial) y componentes electrónicos.
Junto con la inestabilidad económica, la situación hace del inmobiliario un valor refugio, con una rentabilidad más segura y a largo plazo, más elevada que otras inversiones financieras.
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En el sector inmobiliario también se han disparado los precios. Los motivos son, principalmente:
Estos factores provocan que el precio de la vivienda, según el Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana (Mitma), haya alcanzado niveles de hace una década (2011), con un incremento interanual del 2,6%.
Ya en el segundo trimestre de 2021 apuntó una subida del 6,8% en los precios de las viviendas.
Es un incremento generalizado para viviendas de segunda mano y nuevas (1 de cada 5 viviendas compradas en España en 2021, son de obra nueva, según datos del INE).
Según los datos ofrecidos por la Confederación Nacional de la Construcción (CNC), el 40% de las empresas constructoras han retrasado o incluso paralizado las obras en proyecto y en marcha.
El motivo es que con la escasez de material, su encarecimiento y la dificultad de encontrar mano de obra cualificada, no merece la pena continuar con una obra cada vez más cara y con altas probabilidades de no poder continuar.
Con esta situación y la previsión de subida de precios de viviendas nuevas y usadas en los próximos meses, el ahorrador que está valorando invertir para conseguir rentabilidad, tiene la oportunidad de hacerlo adquiriendo propiedades inmobiliarias.
La alternativa es la bolsa de valores, con su volatilidad disparada por la situación sanitaria y de incertidumbre. O mantener el dinero sin mover, pero las comisiones bancarias y la inflación, hacen que esa opción tenga rentabilidad negativa.
Por contra, los tipos de interés siguen bajos y los préstamos hipotecarios se pueden negociar a un coste históricamente bajo.
Según los datos del Banco de España, el precio medio de los créditos hipotecarios está en sus valores más bajos: de media, el precio de los préstamos vivienda se quedó en el 1,57% TAE.
Hay entidades que ofrecen Hipotecas a plazo fijo del 1%; otras hipotecas variables a un tipo de euribor más 0,85%.
Con estas condiciones y una perspectiva de incremento en los precios de los inmuebles, la inversión inmobiliaria se presenta como la mejor opción para el ahorrador e inversor.
Consulta con un Qualis Angel en tu zona para que entienda tu situación y te proponga inversiones inmobiliarias para lograr objetivos de rentabilidad segura.
Cuando se acerca el fin de año natural (fiscal y tributario), conviene analizar la situación patrimonial y revisar que Gastos pueden deducirse propietarios y arrendatarios, ante los rendimientos de capital inmobiliario.
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De forma general, se consideran como gastos deducibles aquellos necesarios para conseguir los rendimientos:
Se consideran como gastos deducibles los siguientes gastos anuales:
El 60% sobre el rendimiento neto del alquiler, es decir, el importe que queda tras restar todos los gastos relacionados con el alquiler.
Accede a la grabación de la Conferencia: «CONSEJOS PARA AHORRAR CON LA VIVIENDA EN EL IRPF»
Si el inmueble está arrendado, el propietario puede deducirse los gastos derivados de las obras de reparación y conservación en la propiedad. Estos gastos son:
A su vez, será deducibles los gastos de financiación que se haya solicitado con ese fin.
Hay límites que se establecen en función de los ingresos íntegros generados por el arrendamiento de la vivienda durante el año; el exceso que se genere, podría deducirse a lo largo de los siguientes 4 años (ver ganancias y pérdidas patrimoniales).
En este caso, se considera una inversión en la propiedad, por lo tanto, se incrementa el valor de adquisición del inmueble, que se puede deducir por amortización.
Las cantidades destinadas a la amortización del inmueble y de los demás bienes cedidos con el mismo, siempre que respondan a su depreciación efectiva, en las condiciones que reglamentariamente se determinen.
El importe no podrá exceder del 3% del mayor de estos 2 valores siguientes:
Si el propietario no se considera gran tenedor y el/los arrendatarios destinen el local comercial a desarrollar una actividad económica de turismo, hostelería o Comercio, se puede incluir como gasto deducible del capital inmobiliario, el importe de la rebaja en la renta arrendaticia que se haya acordado entre las partes en el alquiler del primer trimestre de 2021.
El propietario de una vivienda, recibida por herencia de sus ascendientes, y que está arrendada con un contrato de renta antigua, puede incluir como gasto deducible, mientras se mantenga esta situación, y como compensación, la cantidad que correspondería por amortización del inmueble.
Si aplicamos esta medida, nos vamos a encontrar con que podemos computar dos veces el gasto de amortización, tanto como gasto deducible y otra como compensación, pudiendo incluso resultar un rendimiento neto de capital inmobiliario negativo.
Sólo tienen derecho a aplicar la deducción por inversión en vivienda habitual por las cantidades satisfechas los contribuyentes que compraron su vivienda habitual antes de 2013.
En todo caso, puede aplicarse el régimen transitorio de la deducción por adquisición de vivienda, con un máximo de 9.040 euros, en concepto de amortización de préstamo más intereses.
Esa amortización debe hacerse antes de final de año para poder reducir un 15% la cuota a pagar, en la siguiente declaración de la Renta.
Se puede eliminar o reducir la ganancia obtenida por la transmisión de la vivienda habitual, cuando se invierte en otra en un plazo máximo de 2 años, con excepción de los mayores de 65 años o por grado de dependencia.
Si se posee un inmueble en el extranjero, debe declararse a través del modelo 720.
De no hacerlo, se califica al bien inmueble como ganancia patrimonial no justificada, además de sancionarse con multas.
Cuando el deudor esté en situación de concurso o, cuando entre la fecha de la primera gestión de cobro y la de finalización del período impositivo, hayan pasado más de tres meses sin que se haya renovado el crédito.
Tras un divorcio en régimen de gananciales, o la disolución de la comunidad de bienes, no se tributará por la ganancia patrimonial derivada de la extinción del condominio, si no se producen excesos de adjudicación.
El coste de la factura fiscal se puede reducir con pérdidas anteriores del patrimonio. Las ganancias derivadas de las transmisiones patrimoniales, la plusvalía, se deduce al transmitir elementos patrimoniales.
Para ello ha habido que tener un saldo negativo, debido a la transmisión de elementos patrimoniales , en los últimos 4 años.
Cada Comunidad Autónoma tiene sus propias deducciones.
Consulta con tu asesor inmobiliario la situación de tu patrimonio y las maneras de reducir los costes fiscales, mediante los gastos deducibles del Impuesto sobre la Renta (IRPF):
Socios de DEC, Asociación para el Desarrollo de la Experiencia de Cliente