Consejos para la Inversión Inmobiliaria

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La inversión inmobiliaria como defensa a la volatilidad de la bolsa y la pérdida de valor del ahorro

2021 termina con un fuerte repunte en la inflación, derivado del encarecimiento de las materias primas, suministros, mano de obra cualificada (concretamente para la construcción residencial) y componentes electrónicos.

Junto con la inestabilidad económica,  la situación hace del inmobiliario un valor refugio, con una rentabilidad más segura y a largo plazo, más elevada que otras inversiones financieras.

Factores del incremento de los precios

En el sector inmobiliario también se han disparado los precios. Los motivos son, principalmente:

  • la recuperación post Covid,
  • momentos de incertidumbre sanitaria y económica,
  • el aumento de demanda y
  • un descenso en la oferta por el parón de la construcción.

Estos factores provocan que el precio de la vivienda, según el Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana (Mitma), haya alcanzado niveles de hace una década (2011), con un incremento interanual del 2,6%.

Ya en el segundo trimestre de 2021 apuntó una subida del 6,8% en los precios de las viviendas.

Es un incremento generalizado para viviendas de segunda mano y nuevas (1 de cada 5 viviendas compradas en España en 2021, son de obra nueva, según datos del INE).

Menor oferta por el parón en la construcción

Según los datos ofrecidos por la Confederación Nacional de la Construcción (CNC), el 40% de las empresas constructoras han retrasado o incluso paralizado las obras en proyecto y en marcha.

El motivo es que con la escasez de material, su encarecimiento y la dificultad de encontrar mano de obra cualificada, no merece la pena continuar con una obra cada vez más cara y con altas probabilidades de no poder continuar.

Inversión de ahorros en inmuebles

Con esta situación y la previsión de subida de precios de viviendas nuevas y usadas en los próximos meses, el ahorrador que está valorando invertir para conseguir rentabilidad, tiene la oportunidad de hacerlo adquiriendo propiedades inmobiliarias.

La alternativa es la bolsa de valores, con su volatilidad disparada por la situación sanitaria y de incertidumbre. O mantener el dinero sin mover, pero las comisiones bancarias y la inflación, hacen que esa opción tenga rentabilidad negativa.

Por contra, los tipos de interés siguen bajos y los préstamos hipotecarios se pueden negociar a un coste históricamente bajo.

Según los datos del Banco de España, el precio medio de los créditos hipotecarios está en sus valores más bajos: de media, el precio de los préstamos vivienda se quedó en el 1,57% TAE.

Hay entidades que ofrecen Hipotecas a plazo fijo del 1%; otras hipotecas variables a un tipo de euribor más 0,85%.

Con estas condiciones y una perspectiva de incremento en los precios de los inmuebles, la inversión inmobiliaria se presenta como la mejor opción para el ahorrador e inversor.

¿Cuanto y en qué invertir?

Consulta con un Qualis Angel en tu zona para que entienda tu situación y te proponga inversiones inmobiliarias para lograr objetivos de rentabilidad segura.

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Gastos deducibles que puede aplicar el propietario e inversor en la próxima declaración de la renta

Cuando se acerca el fin de año natural (fiscal y tributario), conviene analizar la situación patrimonial y revisar que  Gastos pueden deducirse propietarios y arrendatarios, ante los rendimientos de capital inmobiliario.

Gastos generales de los rendimientos inmobiliarios

De forma general, se consideran como gastos deducibles aquellos necesarios para conseguir los rendimientos:

  • intereses de capitales ajenos invertidos en la adquisición o mejora del inmueble, así como los gastos de reparación y conservación del inmueble,
  • tributos y recargos no estatales (tasa de limpieza, recogida de basura), así como las tasas y recargos estatales, siempre que incidan sobre los rendimientos computados y no tengan carácter sancionador,
  • saldos de dudoso cobro,
  • cantidades devengadas por terceros: trabajos de administración, vigilancia, portería o similares.

Se consideran como gastos deducibles los siguientes gastos anuales:

  • importes destinados a la comunidad de propietarios,
  • la tributación por el impuesto de bienes inmuebles (IBI),
  • el pago de seguros, como los de responsabilidad civil, incendio, robo, rotura de cristales, impago de alquileres,
  • otros gastos obligatorios del inmueble, como los destinados a servicios o suministros, como gas, agua, electricidad, que pague el propietario.

¿Qué importe se puede deducir el propietario de una vivienda alquilada?

El 60% sobre el rendimiento neto del alquiler, es decir, el importe que queda tras restar todos los gastos relacionados con el alquiler.

Obras y reformas de Reparación

Si el inmueble está arrendado, el propietario puede deducirse los gastos derivados de las obras de reparación y conservación en la propiedad. Estos gastos son:

  • Los efectuados regularmente con la finalidad de mantener el uso normal de los bienes materiales, como el pintado, revoco o arreglo de instalaciones.
  • Los de sustitución de elementos, como instalaciones de calefacción, ascensor, puertas de seguridad u otros.

A su vez, será deducibles los gastos de financiación que se haya solicitado con ese fin.

Hay límites que se establecen en función de los ingresos íntegros generados por el arrendamiento de la vivienda durante el año; el exceso que se genere, podría deducirse a lo largo de los siguientes 4 años (ver ganancias y pérdidas patrimoniales).

Obras y reformas de mejora

En este caso, se considera una inversión en la propiedad, por lo tanto, se incrementa el valor de adquisición del inmueble, que se puede deducir por amortización.

Gastos de amortización del inmueble

Las cantidades destinadas a la amortización del inmueble y de los demás bienes cedidos con el mismo, siempre que respondan a su depreciación efectiva, en las condiciones que reglamentariamente se determinen.

El importe no podrá exceder del 3% del mayor de estos 2 valores siguientes:

  • el coste de adquisición satisfecho o
  • el valor catastral, sin incluir el cómputo del suelo.

Renta de locales comerciales

Si el propietario no se considera gran tenedor y el/los arrendatarios destinen el local comercial a desarrollar una actividad económica de turismo, hostelería o Comercio, se puede incluir como gasto deducible del capital inmobiliario, el importe de la rebaja en la renta arrendaticia que se haya acordado entre las partes en el alquiler del primer trimestre de 2021.

Compra de inmuebles (no vivienda habitual)

El propietario de una vivienda, recibida por herencia de sus ascendientes, y que está arrendada con un contrato de renta antigua, puede incluir como gasto deducible, mientras se mantenga esta situación, y como compensación, la cantidad que correspondería por amortización del inmueble.

Si aplicamos esta medida, nos vamos a encontrar con que podemos computar dos veces el gasto de amortización, tanto como gasto deducible y otra como compensación, pudiendo incluso resultar un rendimiento neto de capital inmobiliario negativo.

Compra de vivienda habitual

Sólo tienen derecho a aplicar la deducción por inversión en vivienda habitual por las cantidades satisfechas los contribuyentes que compraron su vivienda habitual antes de 2013.

En todo caso, puede aplicarse el régimen transitorio de la deducción por adquisición de vivienda, con un máximo de 9.040 euros, en concepto de amortización de préstamo más intereses.

Esa amortización debe hacerse antes de final de año para poder reducir un 15% la cuota a pagar, en la siguiente declaración de la Renta.

Reinversión inmobiliaria

Se puede eliminar o reducir la ganancia obtenida por la transmisión de la vivienda habitual, cuando se invierte en otra en un plazo máximo de 2 años, con excepción de los mayores de 65 años o por grado de dependencia.

Inmuebles en territorio extranjero

Si se posee un inmueble en el extranjero, debe declararse a través del modelo 720.

De no hacerlo, se califica al bien inmueble como ganancia patrimonial no justificada, además de sancionarse con multas.

Saldos de dudoso cobro

Cuando el deudor esté en situación de concurso o, cuando entre la fecha de la primera gestión de cobro y la de finalización del período impositivo, hayan pasado más de tres meses sin que se haya renovado el crédito.

Separación o disolución de gananciales

Tras un divorcio en régimen de gananciales, o la disolución de la comunidad de bienes, no se tributará por la ganancia patrimonial derivada de la extinción del condominio, si no se producen excesos de adjudicación.

Ganancias y pérdidas patrimoniales

El coste de la factura fiscal se puede reducir con pérdidas anteriores del patrimonio. Las ganancias derivadas de las transmisiones patrimoniales, la plusvalía, se deduce al transmitir elementos patrimoniales.

Para ello ha habido que tener un saldo negativo, debido a la transmisión de elementos patrimoniales , en los últimos 4 años.

Consulta las deducciones autonómicas

Cada Comunidad Autónoma tiene sus propias deducciones.

Consulta con tu asesor inmobiliario la situación de tu patrimonio y las maneras de reducir los costes fiscales, mediante los gastos deducibles del Impuesto sobre la Renta (IRPF):

 

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4 factores para conseguir rentabilidad en una inversión inmobiliaria

¿Cómo obtener rentabilidad con el alquiler de activos inmobiliarios?

Para invertir en propiedades inmobiliarias con eficiencia, es necesario realizar un estudio del mercado inmobiliario, que permita calcular la rentabilidad del alquiler.

Estos son 4 de los factores para gestionar inversiones inmobiliarias en rentabilidad:

Diversificación de los activos inmobiliarios

Los activos residenciales no son los únicos que pueden conseguir rentabilidad para el inversor; es conveniente tener en cartera otros tipos de activos inmobiliarios, con ganancias incluso mayores que las de las viviendas.

Las oficinas y los locales comerciales, son activos de alta rentabilidad en los grandes urbes.

Otros activos inmobiliarios, como hoteles, garajes y centros logísticos, pueden llegar a ser una gran inversión a medio y largo plazo.

Localización de las propiedades inmobiliarias

Para alcanzar la rentabilidad a corto plazo, los activos deben estar situados en las zonas prime, con mayor demanda, como son los barrios de mayor densidad de las grandes ciudades, las capitales de provincia y las zonas turísticas.

Los barrios residenciales son más adecuados para conseguir rentas estables, mientras que los pisos turísticos y los apartamentos de lujo generan más ingresos a corto plazo.

Otra forma de diversificar, es invirtiendo en propiedades situadas en países de la Unión Europea con políticas fiscales favorables, así como en aquellos en los que los tipos de cambio con el euro estimulan la rentabilidad inmobiliaria.

Características de los inmuebles

Es importante valorar características arquitectónicas, como:

  • la distribución espacial,
  • la orientación,
  • el aislamiento térmico y acústico.

Asimismo, el estudio debe contemplar las opciones entre adquirir propiedades inmobiliarias nuevas o de segunda mano, ya que las primeras necesitan menos reformas, pero las segundas suelen estar disponibles por un importe de compra inferior.

Mantenimiento de los inmuebles

Para poder obtener plusvalías, es el estado de conservación de los bienes debe ser adecuado, por lo que conviene destinar los recursos necesarios para asegurar un correcto mantenimiento.

El mantenimiento  de un bien inmueble es una inversión que es rentable, ya que contribuye a la revalorización del activo y permite alquileres más altos.

 

La fórmula ideal para lograr beneficios con el arrendamiento de inmuebles es confiar en los profesionales inmobiliarios, especializados en generar rentabilidad inmobiliaria y dividendos estables para los inversores.

Si no quieres verte afectado por las condiciones cambiantes del mercado y el gran número de variables financieras , consulta con tu Qualis Angel para que te ayude a calcular la viabilidad de tu inversión inmobiliaria.