Si estás ante la compra de tu nueva vivienda, probablemente sepas que hay otros gastos que deberás de asumir, además del importe de la vivienda propiamente dicha. Pero, ¿sabes si tendrás que pagar Impuesto de Valor Añadido (IVA) o Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP)? A continuación despejamos todas tus dudas.
En la Qualis Talk «Cierre Fiscal 2022 ¿Qué impuestos estoy obligado a pagar como propietario?«, Alfonso Vega, asesor fiscal de Mazón & Asociados, proporcionó consejos para minorar el coste fiscal de las transmisiones inmobiliarias.
Es donde reside una persona, de manera habitual. Es importante identificarla porque en el territorio de la vivienda habitual, es donde se declaran los impuestos, como el IRPF.
En la compra de vivienda, los requisitos para considerarse vivienda habitual, son:
Excepciones:
Vivir más de 180 días en esa residencia, de manera demostrable, supone que se tributen impuestos en la Comunidad donde se ubique la vivienda. Para demostrar que se vive en ella, se pueden usar
En el caso de impuesto de Sucesiones, el cambio de domicilio fiscal requiere la mitad más un día de 5 años.
En cuanto a Traslados internacionales, si se mantienen inmuebles en España, se tributa en el IRPF como «no residente» por las propiedades en España y por las transacciones en el extranjero.
¿Dónde se computan los tributos?
El IRPF se computa en el lugar donde se viva, al igual que el Impuesto de Patrimonio y el Impuesto de Transmisiones (ITP).
¿Qué son los Grados de propiedad?
Son modalidades de propiedad de la vivienda: puede ser privativo, compartido con la pareja en gananciales.
En una transmisión, recibe el impacto fiscal quien es el propietario del inmueble.
En el caso de Compra de vivienda habitual en gananciales, si uno de los cónyuges fallece, implica que el 50% es propiedad de los hijos (por herencia). Lo habitual es dejarlo en usufructo al cónyuge, teniendo el otro 50% en pleno dominio.
¿Interesa vender a final de año o en el año que viene?
El Incremento de patrimonio se declara en el IRPF como base de ahorros: si hay beneficio en la venta, se tributa por la ganancia:
En 2023 suben las escalas del IRPF en 2 puntos porcentuales; en el caso de operaciones de más de 200.000€, sube hasta el 28%.
Si ha sido adquirida antes de 1995, aparece el coeficiente de batimiento: por cada año anterior a 1994, hay bonificación que se reduce en función de la vida total (fecha de compra inicial, hasta 20/1/2006).
Existe esa reducción para todo tipo de inmuebles y, que el volumen de venta, sea como máximo de 400.000€, para acogerse a la disposición transitoria de los coeficientes de abatimiento.
Todo el beneficio fiscal por la venta, se puede bonificar al 100%, con beneficio neutro.
El Proceso para conseguirlo es reinvertir la misma cantidad o más para conseguir el 100%; de lo contrario se reduce en porcentaje.
Hay un Requisito temporal: reinversión 2 años antes o 1 años después (días naturales, contando la fecha de la escritura pública)
No es necesario dedica el importe de la venta para la compra, ya que se permite financiar mediante préstamo hipotecario.
Si se reinvierte en construcción de vivienda, se amplía hasta 4 años, incluso más, por incumplimiento del contratista. Se cuenta el momento en el que se han hecho los pagos al promotor.
En el caso de vender con hipoteca pendiente, el importe para reinvertir se reduce en esa cantidad pendiente de amortizar.
El impuesto de plusvalía, implica una reducción del importe de la venta, como otros gastos necesarios que acarrean la liberación del bien para su transmisión.
En el caso de venta de vivienda habitual de personas mayores de esa edad:
Si se han tenido pérdidas económicas, se pueden compensar con el beneficio fiscal de la venta.
Conviene guardar las facturas de la vivienda que se quiera vender, para justificar los gastos.
Para demostrar el importe de compra, sirve el iva pagado en su momento.
Las mejoras (lo que amplía los años de vida útil y/o su productividad, como ampliaciones) realizadas, supone mayor valor de compra. Si no, son gastos de reparaciones, deducibles, pero que no suponen un mayor valor de la vivienda.
La charla con el asesor fiscal está disponible para los usuarios de QualisOptima que soliciten acceder a su grabación.
Las cuestiones que se tratan:
Solicita el acceso a la grabación de la Qualis Talks «Cierre Fiscal 2022»
Francisco J. Pérez, Experto en Derecho inmobiliario y socio de la agencia inmobiliaria La Playa, expone el procedimiento de venta de la nuda propiedad de la vivienda y seguir viviendo en ella, manteniendo el usufructo.
Es una fórmula muy interesante para personas mayores que necesitan liquidez y quieren mantener su hogar.
La Nuda Propiedad es un término del Derecho Romano, que tiene en común con las Arras, que no vienen reguladas en el Código Civil.
Describe la posición del propietario de una cosa, usufructuada por otro.
Nuda Propiedad = se define como Desvirtuada del uso principal. Al venderse, se reserva el usufructo.
El usufructo es el complemento; no es lo mismo que el derecho de uso. El usufructo tiene derecho a Disfrutar de bienes ajenos, conservando su forma y sustancia. El Usufructuario tiene derecho a recibir todos los frutos de los bienes, para las necesidades del usuario y su familia, aunque aumente. Puede subarrendar la vivienda o incorporar a otras personas, para alquilar parte del inmueble, como por ejemplo, por habitaciones.
El derecho de uso y habitación, no permite arrendar ni traspasar a otro el bien.
Se menciona en el artículo 107.2 de la Ley Hipotecaria; teniendo solo la nuda propiedad, podemos hipotecarla.
En el futuro, al unirse con el usufructo (pleno dominio del inmueble), la hipoteca se hace extensible al derecho de uso.
El código Civil indica que el usufructuario puede disfrutar el bien o por si mismo, o arrendarlo, donarlo o enajenarlo a otro. Finaliza el derecho cuando expira la vida del usufructuario, salvo en una finca agrícola, permitiéndose al usufructuario en segunda grado mantener el uso hasta el final de la cosecha.
Al fallecer el usufructuario, finaliza el usufructo, estableciéndose el pleno dominio del inmueble sobre el poseedor de la nuda propiedad.
El usufructuario no tiene por qué aplicar mejoras en la vivienda, solo restituirla en el estado en que se encuentre al recibir el usufructo.
Debe indemnizar al nudo propietario por defectos cuando hay dolo o negligencia. Si se hace mejoras por su cuenta, no se puede exigir al nudo propietario que las pague.
El usufructuario debe hacer las reparaciones ordinarias (desperfectos por el uso natural para su conservación). Si el propietario lo tiene que hacer, puede hacerlo a costa de usufructuario.
El nudo propietario puede vender la vivienda que tenga un usufructuario, pero no alterar su forma ni hacer cambios que perjudiquen al usufructuario.
Las reparaciones extraordinarias son por cuenta del propietario. Si es necesario realizar una reparación urgente, debe avisar el usufructuario.
Los pactos entre nudo propietario y el usufructo, no tienen efectos para terceros.
La contribución urbana, como el IBI, la paga el usufructuario.
Si se pacta que el usufructuario pague la comunidad y no lo hace, la Comunidad exigirá al propietario su pago; lo mismo con acuerdos sobre la hipoteca; el banco exigirá los pagos al propietario.
El usufructuario no está obligado al pago de la hipoteca, que corresponde al nudo propietario, siempre que se inscriba correctamente y no incluya el pleno dominio:
No se debe vender la nuda propiedad y permitir al nudo propietario que hipoteque la propiedad antes de inscribir el usufructo; el banco puede embargar al nudo propietario, no al usufructuario.
Todos los gastos de los pleitos del usufructo, debe pagarlos el usufructuario.
Ver la grabación de la Conferencia Nuda propiedad y Usufructo
El Artículo CC 513, indica los siguientes casos:
El usufructo constituido en provecho de varias personas vivas al tiempo de su constitución, no se extinguirá hasta la muerte de la última; por ejemplo, matrimonio que venden la nuda propiedad, el usufructo sigue vivo para el viudo/la viuda.
Francisco J. Pérez, Conferencia sobre Nuda Propiedad
Para tener garantías, el recomendable que el acuerdo se realice ante notario (escritura de compraventa, indicando quien paga los impuestos, comunidad, reparaciones) y con renuncia expresa en caso de no presentar fe de vida ante notario y que se inscriba en el registro de la propiedad
La fórmula para calcular el valor fiscal es:
Usufructo = 89 – edad del usufructuario.
El resultado es el porcentaje sobre el valor de la propiedad.
Valoración de la Nuda Propiedad = Pleno Dominio – Usufructo
En todo caso, para una correcta valoración, hay que tener en cuenta las rentas que se dejan de percibir, la esperanza de vida y la evolución de los precios en la zona
Es un producto bancario, que se asemeja a la nuda propiedad, pero que tiene grandes Diferencias.
La principal es que cuando el propietario hipoteca la vivienda, pide por adelantado el dinero al banco. El inmueble sigue siendo del propietario; no hay beneficio fiscal y los herederos lo reciben junto con la carga de la hipoteca, los intereses y gastos de cancelación.
Depende de la edad de los usufructuarios, de la comunidad autónoma para calcular la carga fiscal, del valor de la propiedad.
Si se vende la nuda la propiedad a un hijo, la operación resulta favorable, frente a la donación o herencia, en función de si hay más herederos y en dónde se sitúa la propiedad.
La recomendación es consultar con un experto inmobiliario, que podrá analizar la situación del mercado inmobiliario y los efectos fiscales de las distintas operaciones.
¿Cuáles son las diferencias entre el valor real y el valor de referencia?
¿En qué casos se podrá aplicar el factor de minoración?
¿Cuál es el valor final por el que hay que pagar?
Son muchas las dudas sobre la aplicación del nuevo valor de referencia, para calcular el impuesto por la herencia, donación o compra de una vivienda.
QualisOptima ha organizado una Conferencia para tratar este asunto; adelantamos una claves:
Desde el 1 de enero de 2022 se usa un cálculo dinámico a partir del valor del Catastro, para determinar la base imponible de Transmisiones, Sucesiones o Patrimonio y, por consiguiente, para establecer el pago de impuestos.
Lo determina la Dirección General del Catastro, tras analizar los precios de todas las compraventas de inmuebles que se realizan ante Notario. El valor de referencia no superará el valor de mercado, aplicando un factor de minoración. Dicho factor, consultadas diversas voces del sector inmobiliario, resulta insuficiente para evitar que sea mayor que el valor del mercado.
Hacienda es quien fija la base imponible con el mayor de estos importes: el valor de referencia o el valor escriturado.
Los valores de referencia de las viviendas están disponibles en la web de Catastro y, en la mayoría de las ocasiones, suponen incrementos fiscales, ya que el nuevo valor de referencia aumenta la base imponible a gravar.
Este valor de referencia se actualizará anualmente con datos de precios de compraventa del ejercicio anterior y actúa como base imponible mínima sobre los impuestos de Transmisiones Patrimoniales (ITP) y Actos Jurídicos Documentados (AJD), Sucesiones y Donaciones, y Patrimonio.
El resultado es que siempre se pagará impuestos por el valor más elevado (ya sea el de referencia o el real)..
El ITP por bienes inmuebles es diferente según cada Comunidad Autónoma y en función de la base liquidable, normalmente del 8 al 10%.
El cálculo se realiza de forma simultánea en todos los municipios, por aplicación de módulos de valor medio, basados en los precios de todas las compraventas de inmuebles efectivamente realizadas ante notario o inscritas en el Registro de la Propiedad, y obtenidos en el marco de los informes anuales del mercado inmobiliario que elabora la Dirección General del Catastro.
Sobre ese valor de referencia, Hacienda aplica un coeficiente de minoración del 0,9, que en la práctica supone una reducción del 10%.
El valor de referencia no afecta al valor catastral vigente ni tiene efecto en el Impuesto sobre Bienes Inmuebles, y tampoco en el resto de los impuestos que tienen el valor catastral como base imponible.
Sí que afecta al impuesto que se aplica en las compraventas de viviendas, el de Transmisiones Patrimoniales y al de Sucesiones y Donaciones (cuando se hereda o se recibe en donación un inmueble).
Hacienda cobrará estos tributos sobre la valoración del inmueble que resulte más elevada, bien la del valor de referencia o la del escriturado.
Después, tanto si se ha comprado o heredado una vivienda, hay que pagar también el Impuesto de Patrimonio. En este caso, se aplica sobre el mayor de estos tres valores: el catastral, el real o el de referencia. Así, si este último es el más elevado, también se utilizará para tributar por este impuesto.
El valor de referencia en cuanto a Patrimonio se aplicará a los inmuebles que se hayan transmitido a partir de 2022.
Los propietarios también se verán afectados, cuando el valor de referencia sea mayor que el valor real escriturado, ya que la ganancia patrimonial derivada de una operación inmobiliaria hay que declararla en el IRPF y el vendedor deberá tributar según el valor de referencia marcado por Hacienda.
La impugnación del valor de referencia se puede realizar cuando tenga efecto fiscal, y sea base imponible del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, o sobre Sucesiones y Donaciones.
Para ello se puede solicitar la rectificación de la autoliquidación presentada o interponer recurso de reposición, ante la Administración tributaria, o reclamación económico-administrativa ante el Tribunal Económico Administrativo Regional, contra la liquidación que, en su caso, les practique la Administración gestora del tributo.
A efectos prácticos, el nuevo propietario deberá pagar el ITP que le pida la Administración y, después, pedir una rectificación a la Agencia Tributaria, demostrando que el valor real de la vivienda es menor. Eso supone contar con un abogado y una tasación de la vivienda, con un coste aproximado de 2000 euros.
