Listado de la etiqueta: Impuestos

Cómo gestionar una vivienda en herencia

Cómo gestionar una vivienda en herencia

La gestión de venta de algunas viviendas, puede ser compleja, en especial si hay embargo de por medio, una situación de separación o divorcio, o una herencia.

En las herencias, podemos encontrarnos con problemas si están pendientes de tramitación o hay discrepancias entre los herederos.

Cómo afrontar esos problemas con las herencias inmobiliarias, es el tema central del Taller organizado por QualisOptima e Inmobiliaria Ordunte, de la que exponemos las principales conclusiones.

Si acabas  de heredar una propiedad inmobiliaria, te interesa conocer los pasos que recomiendan la experta inmobiliaria Iratxe Perea, Co-CEO de Ordunte:

Herederos y testamento

El primer paso es conocer el número de herederos y si existe testamento.

Con el testamento, el proceso es más sencillo, al constar quienes son los herederos.

Sin testamento, hay que preparar una declaración de herederos legales.

¿Cómo vender cuando entre los herederos hay menores de edad o incapacitados?

Tiene que estar acompañados por padres o tutores (con patria potestad sobre los menores), que son los que aceptan la herencia y tramitan el proceso en su nombre.

En el caso de incapacitados, hay que pedir una autorización judicial, a través del juzgado que dictaminó la causa de la incapacidad.

¿Y si entre los herederos hay algún fallecido?

En el caso de que fallezca antes del el testador, se perderían los derechos sobre la herencia. Salvo que fuera un heredero forzoso o se haya especificado en el testamento, que se transmita a sus herederos.

El porcentaje que se deja de heredar, iría al montante para el reparto del resto de herederos.

¿Cómo conocer si existen deudas en la herencia?

La masa hereditaria la componen los bienes del testador, como viviendas, vehículos, cuentas bancarias.

En el caso de propiedades inmobiliarias, cualquier heredero puede asistir al Catastro.

A través del Registro de la Propiedad, se puede solicitar la nota de localización, que muestra el listado de las propiedades y su ubicación.

A través de cada Registro, poder generar la Nota Simple Registral, con la información detallada de cada propiedad.

¿Cómo cancelar las cargas en una herencia?

Es habitual que haya una carga sobre una propiedad inmobiliaria, cuando hay un préstamo hipotecario y no se ha devuelto completamente a la muerte de uno de los hipotecados.

En los casos en los que no está hecha la cancelación ni el levantamiento de la carga, se puede solicitar que se cancele en la escritura de la herencia.

Documentación necesaria en una herencia

Listado de documentos que hacen falta en una herencia inmobiliaria:

documentacion-herencias

 

Valoración y liquidación de la herencia inmobiliaria

Una vez con toda la documentación y con el modelo 650 nos permite hacer la liquidación en Hacienda, se debe detallar el inventario de los bienes.

Una valoración correcta de los bienes, impide que haya gastos imprevistos en la declaración de la Renta.

En el caso de viviendas, el valor catastral suele dar un importe más bajo que el de mercado.

El valor establecido es el que se va a utilizar en la aceptación de la herencia.

Si existe una diferencia con respecto al precio de la venta, menos los gastos (honorarios de la inmobiliaria, notario, gastos del registro), el importe de beneficio genera un impuesto, que tributa a porcentajes desde el 20%, por tramos, dependiendo de la Comunidad Autónoma.

La liquidación en Hacienda, debe hacerse con unos plazos establecidos, de 6 a 12 meses, según dónde haya que registrarla. Es importante tenerlo en cuenta porque el certificado de defunción, puede tardar un mes en conseguirse.

Asesoramiento especializado en herencias

La elección de la Notaría es libre, habitualmente se va a la notaría de la zona del fallecido, o donde está el mayor montante de la herencia.

En todo caso, es importante ir a una Notaría que tenga experiencia en la gestión de herencias inmobiliarias, para poder cancelar cargas antiguas, resolver discrepancias entre la realidad y lo que refleja la documentación de la herencia, realizar la aceptación de la herencia, etc.

herencia-inmobiliaria-servicios

 

El asesoramiento que ofrece una agencia inmobiliaria, adelante y previene posibles conflictos, se revisa la documentación antes de ir a Notaría, se evitan errores y posteriores problemas.

La mediación ayuda a gestionar los conflictos entre herederos y a conseguir un precio de venta superior, tras el acuerdo entre los herederos.

La valoración del inmueble es esencial, hacerlo con valores del mercado inmobiliario, lo que puede calcular un experto inmobiliario en la herencia.

La tramitación de contratos, es otro de los servicios que puede realizar una inmobiliaria especializada en herencias.

Puedes ver el taller completo en la grabación de «Acabo de heredar: ¿Y ahora qué hago?»

herencias inmobiliarias

 

dudas y problemas vender casa

Cúales son los principales problemas al vender casa

Las oficinas de las inmobiliarias de QualisOptima, repartidas por España y Portugal, han detectado los problemas más recurrentes que manifiestan los propietarios, a la hora de vender su casa.

Los identificamos y las resolvemos en la Conferencia «¿Quieres vender tu casa?«, de acceso gratuito:

quieres vender casa talk

Incertidumbre sobre el momento de vender la casa

¿Vender casa ya o esperar? Es la primera cuestión que se plantea.

¿Está el mercado inmobiliario en el momento de absorber la propiedad y a un precio elevado?

¿O lo estará en los próximos meses?

Hay varios factores coyunturales que influyen, tanto internacionales como locales. Datos macro que pueden afectar a todas las transacciones y datos locales que influyen solo al barrio donde se sitúa la propiedad.

Los cambios legislativos estatales, autonómicos y locales influyen en el mercado inmobiliario, así como los planes urbanísticos y la situación económica y laboral de la zona.

Más allá de los datos globales que se publican en los medios, los asesores inmobiliarios de la zona, son los que tienen la información local de las compraventas que se realizan a diario, la evolución de las ventas, los precios reales de venta y los precios a los que no se venden otras casas.

Fijación del precio de venta de la casa

La valoración de la casa es clave al sacarla al mercado. Los propietarios piensan que se puede poner un precio elevado y, si hace falta, bajarlo.

La realidad es que se¡i se pone un precio fuera de lo que pide el mercado, la casa perderá interés y tendrá que bajar el precio, alargando el proceso de venta y perdiendo oportunidades reales de venta.

Una primera valoración de la casa, con datos del Catastro y ponderaciones en función de las características y zona de la casa, ayuda a determinar el precio de mercado al que realmente se puede vender la casa.

La posterior visita del asesor inmobiliario a la casa, permite que esa valoración profesional sea más precisa y que la venta se acelere, consiguiendo un precio adecuado a lo que demanda el mercado.

Cuando tardará en venderse la casa

El plazo lo determina principalmente el precio de salida, la demanda en la zona y cómo se presente la casa en el mercado.

Acciones de marketing como home staging, ayudan a mejorar el aspecto de la vivienda antes de realizar el reportaje fotográfico y video para el anuncio.

El plan de difusión en portales inmobiliarios, webs y redes sociales, ayuda a enseñar a una amplia audiencia, la casa.

Las inmobiliarias disponen de una base de datos de compradores cualificados, a los que enseñar la casa, para acelerar el proceso y conseguir al comprador adecuado desde el primer momento.

Los documentos necesarios para la venta

¿Qué contratos se tienen que formalizar antes y durante la compraventa?

¿Es el contrato de arras necesario para conseguir vender la casa?

¿Qué otros documentos necesito aportar para poder poner a la venta la vivienda?

La cédula de habitabilidad, el certificado de eficiencia energética, el documento que acredite que la propiedad no tiene cargas, la nota simple registral, son algunos de los documentos que hay que tener en vigor.

Los costes de la venta de la casa y quien los paga

¿Cuáles son los gastos que se generan en la compraventa de la casa?

¿Cuáles de ellos corresponden al propietario?

¿Qué impuestos y qué efecto fiscal tiene la venta de la casa?

Hay impuestos que interviene en el proceso de venta que son estatales, otros autonómicos y finalmente locales, como la plusvalía municipal.

Identificar los costes e impuestos, ayuda al cálculo de los efectos fiscales y financieros de la venta, que los propietarios necesitan conocer.

Qué pasa si el comprador se echa atrás

Si después de acordar la venta en un plazo e importe, el comprador no puede o no quiere seguir adelante, perdería la señal que se entrega al firmar el contrato de arras, a no ser que existiese una cláusula de optar por la resolución, si es que no ha conseguido la financiación de la adquisición.

Por eso es importante negociar la venta con compradores cualificados que puedan afrontar el pago de las cantidades pactadas y se evite la interrupción del proceso de venta,

Cómo se registra oficialmente la venta de la casa

¿De qué forma se consigue la seguridad jurídica de que la venta de la casa se ha realizado correctamente?

¿Qué garantías tiene el vendedor?

¿Qué contratos dan fe de que el proceso se ha realizado correctamente?

Los trámites legales son complejos pero necesarios. Los aspectos contractuales se gestionan con abogados y asesores jurídicos, para asegurar que el proceso se realice con todos los requisitos legales.

Qué ventajas fiscales se pueden conseguir en la venta de la casa

¿Cómo conseguir la exención por reinversión en la vivienda habitual?

Si el propietario tiene más de 65 años, ¿queda exentos de pagar el IRPF?

Si el propietario está en situación de dependencia, ¿tiene que pagar el impuesto de la renta?

En la venta de primera residencia, se pueden dar varios casos de ventajas fiscales y exenciones.

La situación varía en función de la ubicación de la propiedad; el asesor inmobiliario, especializado en la zona, conoce qué beneficios fiscales se pueden aplicar para que el propietario venda su casa,

 

Para conocer las respuestas a estas cuestiones, en QualisOptima hemos preparado una jornada informativa para propietarios que estén pensando en vender su casa.

El acceso es gratuito, en vivo o grabado en video, inscribiéndote:

quieres vender casa talk

separacion-vivienda

Como gestionar la vivienda tras la separación o el divorcio

En la conferencia «Qué hacer con tus inmuebles en caso de separación o divorcio«,  Iosune Berruezo, Abogada Derecho Civil y Familia, como ponente invitada por A10 Inmobiliaria para las QTalks organizadas por QualisOptima, explicó las situaciones más habituales a las que se enfrenta una pareja cuando decide separase o divorciarse, con una vivienda común de por medio.

Con ejemplos de los que se suele encontrar en esas situaciones, explica consejos sobre cómo proceder en cada circunstancia.

Josune , abogada

Iosune Berruezo, Abogada Derecho Civil y Familia, durante la QTalk (ver video)

Tipos de divorcios

Un divorcio se puede interponer de dos formas:

  • Contenciosa: cuando los cónyuges no han llegado a un acuerdo sobre el cese de la convivencia; cada parte acude al juzgado con su propio abogado, interpone la demanda y es un juez quien decide sobre los asuntos.
  • De Mutuo acuerdo: Hay un convenio regulador, consensuado entre las partes, incluida la liquidación de la sociedad conyugal y el uso y disfrute de los bienes; se recoge la información en ese convenio regulador (si tienen hijos, las custodias, las pensiones, así como lo relativo a la liquidación de la sociedad conyugal y el uso y disfrute de los bienes comunes). Se presenta en el juzgado, se ratifica por los cónyuges y se dicta una sentencia, a la que adjunta el convenido regulador.

Sociedad conyugal y su disolución

Una Sociedad conyugal es un régimen económico matrimonial, una comunidad de bienes y derechos que pertenecen a varias personas; se crea en el día del matrimonio.

La Disolución de la Sociedad conyugal se produce con el fallecimiento de uno de los cónyuges, el divorcio o con la  sustitución por otro régimen económico (separación de bienes).

El Régimen económico más habitual es el de la Sociedad de Gananciales: desde el matrimonio, todos los activos y pasivos pertenecen a partes iguales a los cónyuges.

En Navarra se llama «Sociedad de conquistas»; En Cataluña, el régimen por defecto es el de Separación de bienes.

Los Activos comunes de las sociedades de gananciales pueden ser inmuebles (pisos, locales), muebles (coches, joyas), capital (acciones, participaciones en bancos, planes de pensiones, fondos, dinero en cuentas,…)

Los Pasivos comunes son los créditos inmobiliarios, préstamos personales, préstamos no bancarios (como familiares).

La disolución no implica automáticamente la liquidación, el reparto de los bienes. La sociedad se puede disolver, pero la liquidación depende de cómo sea el divorcio:

  • Liquidación Contenciosa: será por un nuevo procedimiento judicial, que es muy complejo. Requiere inventario, valoración, nombrar a un partidor por parte del Juzgado,..
  • Liquidación por Mutuo acuerdo: el convenio que acompaña a la demanda de divorcio, incluye la disolución de la sociedad conyugal.

Separaciones y divorcios

3 Situaciones más comunes con respecto a un inmueble en un divorcio

Se dan estas situaciones siempre que las viviendas no se destinen a la residencia familiar de uno de los cónyuges.

No se quiere o puede adjudicar la vivienda a ninguno y se decide alquilarla

Ejemplos habituales que se producen en esta situación:

  • Cuando la vivienda con hipoteca pendiente de amortizar, de importe elevado, no se puede pagar.
  • Cuando para adjudicarse uno la vivienda, no puede realizar el pago, por el alto importe de la vivienda.
  • Si el precio de la vivienda ha bajado mucho y la venta en el momento actual, supondría una pérdida de dinero.
  • Si la vivienda está en un sitio de veraneo, y se alquila durante el año, salvo las vacaciones o uso temporal de los propietarios.

En los casos en los que no se puede adjudicar por el importe pendiente de pago; se decide alquilar, el principal Consejo es, recoger en el convenio regulador, todo lo relativo al alquiler: precio, plazo, quien se encarga, si se hace con una inmobiliaria, quien responde ante el arrendatario.

Atención al plazo mínimo de alquiler: existe una cláusula de la Ley de Arrendamientos Urbanos, para establecer que, cada 5 años, se decida la continuación o no (con preaviso de 4 meses).

El convenio regulador se ratifica en el juzgado y finaliza en una sentencia de divorcio, que es vinculante y obliga a las partes.

Si los cónyuges son copropietarios, tienen que firmar ambos el contrato de arrendamiento.

Si no se ha hecho antes, se puede preparar un acuerdo privado entre las partes, que recojan aspectos no contemplados anteriormente, para evitar problemas a futuro.

Separacion o divorcio Qtalk

Se quieren vender una o varias viviendas

No se vende antes del divorcio, pero sí se quiere vender a corto plazo tras el divorcio.

¿Cuándo ocurren estas circunstancias?

  • Cuando uno de los cónyuges se adjudica la vivienda familiar temporalmente, hasta la venta.
  • Uno se atribuye el uso de la vivienda, porque se queda con los hijos (custodia exclusiva), se le adjudica el uso hasta que cumplan los hijos los 18 años.
  • Cuando está alquilada la vivienda y hay que esperar a finalizar los 5 años de arrendamiento, para no renovar el alquiler y poder venderla.
  • Cuando quieren esperar, porque piensan que la vivienda se va a revalorizar en el futuro.

Consejo en esta situación: antes de firmar el divorcio, recoger en el convenio regulador todo lo relativo a la venta de la vivienda:

  • precio,
  • método de valoración si no se pone el precio ahora,
  • cómo se va a vender (con una inmobiliaria, con exclusiva),
  • plazo que debe transcurrir para bajar el precio de venta y el porcentaje o cantidad de reducción.

Cuando se liquida la sociedad conyugal, se usa un perito tasador oficial, que hace un informe, que cobra por realizar su tasación. El precio de la vivienda, con esa tasación, no suele ser real o adecuado al mercado; los clientes se fían más de las valoraciones de las inmobiliarias.

VALORA ONLINE TU VIVIENDA

El cónyuge que se adjudica el uso y disfrute de la vivienda, quiere alquilarla

Esta situación se produce cuando cuida de los hijos y la sentencia recoge que puede vivir en ella durante x años.

Pero esa persona cambia de residencia, o se va a vivir con esa persona y quiere alquilarla.

El consejo es avisar que no se puede hacer, el uso y disfrute es personal; se pierde si se va a otra vivienda a residir.

No pueden recibir ingresos del alquiler en este caso, siempre hace falta el consentimiento de ambos para alquilar la vivienda.

 

Mira la Grabación de la Conferencia de la abogada sobre la gestión de la vivienda tras el Divorcio:

Valoración de los inmuebles en un divorcio

Es una de las preguntas más habituales de los cónyuges. La valoración depende del tipo de divorcio:

  • Contencioso: se hace una valoración según peritos oficiales nombrados por el Juzgado o por las partes.
  • Mutuo acuerdo: los cónyuges deciden el precio más justo; puede ser el precio de adquisición, tasación inmobiliaria, o el precio que acuerden las partes. Una opción es que uno de los cónyuges se adjudique la vivienda y el otro se quede con lo que ha aportado para la hipoteca. La ventaja de hacer la liquidación en ese momento, es que no se tributa, está exento de impuestos, no se paga el impuesto de transmisiones patrimoniales (ITP). Si la Extinción del condominio del bien común se hace después, se paga el impuesto.

El título de la propiedad de los inmuebles lo genera la sentencia de divorcio: en el contrato de compraventa, se indica el propietario de la vivienda, en virtud de la sentencia de divorcio (no la escritura de compraventa).

Desde QualisOptima, recomendamos que se consulte con un experto inmobiliario de la zona, para calcular el valor de mercado de la propiedad y ajustar el precio de venta:

USA EL VALORADOR DE QualisOptima

valorador vivienda

¿Qué debo tener en cuenta si quiero comprar una segunda residencia?

Si quieres comprar una segunda residencia y dudas de si es un buen momento para ello (tanto estructural como personal), lo que vamos a contarte a continuación te interesa.

Leer más

Donar vivienda hijo

Cómo donar una vivienda a un hijo

Si quieres donar una vivienda a un hijo, lee con atención este artículo. Te contamos qué requisitos se deben cumplir, cómo es el procedimiento y qué impuestos habrá que abonar.

Leer más

fiscalidad venta vivienda

Fiscalidad de la venta de vivienda habitual en 2022 y sus exenciones

El pasado miércoles 17 de mayo, Vicente Gómez, de G&L Asesores, compartió con todos los asistentes a nuestra QTalk cuál es la fiscalidad de la venta de vivienda en 2022. No te pierdas las conclusiones de esta interesante charla, patrocinada por Carlos Peinado, de la agencia inmobiliaria Paso Correcto

Leer más

Renta 2022

Renta 2022: ¿Cómo te afectan las operaciones inmobiliarias?

Como cada año, llegó el momento de presentar la declaración de la Renta 2022. Si has realizado durante 2022 alguna operación inmobiliaria, seguramente tengas dudas de cómo puede afectarte. En QualisOptima queremos ayudarte. El próximo 17 de mayo, miércoles, a las 18.30h, Vicente Gómez, de G&L Asesores nos contará cuál es el impacto inmobiliario en el IRPF. Si has comprado, vendido o alquilado una vivienda en 2022, nuestro consejo es que no te pierdas esta Qtalk.

Leer más

IVA obras vivienda

¿Cuál es el IVA que se aplica en las obras de viviendas?

Si vas a realizar obras en tu vivienda, seguro que te interesa conocer qué tipo de IVA deberás de pagar. A continuación te contamos el IVA que se aplica dependiendo del tipo de obra que vayas a realizar.

Leer más

Plusvalía Municipal

Nuevos coeficientes para el cálculo de la Plusvalía Municipal

La Plusvalía Municipal es el Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana. Hacienda ha decidido realizar la primera actualización de la tabla de baremos aplicables tras la sentencia del Tribunal Supremo, que anuló el método de cálculo anterior.

Leer más