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Como gestionar la vivienda tras la separación o el divorcio

En la conferencia «Qué hacer con tus inmuebles en caso de separación o divorcio«,  Iosune Berruezo, Abogada Derecho Civil y Familia, como ponente invitada por A10 Inmobiliaria para las QTalks organizadas por Qualis Optima, explicó las situaciones más habituales a las que se enfrenta una pareja cuando decide separase o divorciarse, con una vivienda común de por medio.

Con ejemplos de los que se suele encontrar en esas situaciones, explica consejos sobre cómo proceder en cada circunstancia.

Josune , abogada

Iosune Berruezo, Abogada Derecho Civil y Familia, durante la QTalk (ver video)

Tipos de divorcios

Un divorcio se puede interponer de dos formas:

  • Contenciosa: cuando los cónyuges no han llegado a un acuerdo sobre el cese de la convivencia; cada parte acude al juzgado con su propio abogado, interpone la demanda y es un juez quien decide sobre los asuntos.
  • De Mutuo acuerdo: Hay un convenio regulador, consensuado entre las partes, incluida la liquidación de la sociedad conyugal y el uso y disfrute de los bienes; se recoge la información en ese convenio regulador (si tienen hijos, las custodias, las pensiones, así como lo relativo a la liquidación de la sociedad conyugal y el uso y disfrute de los bienes comunes). Se presenta en el juzgado, se ratifica por los cónyuges y se dicta una sentencia, a la que adjunta el convenido regulador.

Sociedad conyugal y su disolución

Una Sociedad conyugal es un régimen económico matrimonial, una comunidad de bienes y derechos que pertenecen a varias personas; se crea en el día del matrimonio.

La Disolución de la Sociedad conyugal se produce con el fallecimiento de uno de los cónyuges, el divorcio o con la  sustitución por otro régimen económico (separación de bienes).

El Régimen económico más habitual es el de la Sociedad de Gananciales: desde el matrimonio, todos los activos y pasivos pertenecen a partes iguales a los cónyuges.

En Navarra se llama «Sociedad de conquistas»; En Cataluña, el régimen por defecto es el de Separación de bienes.

Los Activos comunes de las sociedades de gananciales pueden ser inmuebles (pisos, locales), muebles (coches, joyas), capital (acciones, participaciones en bancos, planes de pensiones, fondos, dinero en cuentas,…)

Los Pasivos comunes son los créditos inmobiliarios, préstamos personales, préstamos no bancarios (como familiares).

La disolución no implica automáticamente la liquidación, el reparto de los bienes. La sociedad se puede disolver, pero la liquidación depende de cómo sea el divorcio:

  • Liquidación Contenciosa: será por un nuevo procedimiento judicial, que es muy complejo. Requiere inventario, valoración, nombrar a un partidor por parte del Juzgado,..
  • Liquidación por Mutuo acuerdo: el convenio que acompaña a la demanda de divorcio, incluye la disolución de la sociedad conyugal.

Separaciones y divorcios

3 Situaciones más comunes con respecto a un inmueble en un divorcio

Se dan estas situaciones siempre que las viviendas no se destinen a la residencia familiar de uno de los cónyuges.

No se quiere o puede adjudicar la vivienda a ninguno y se decide alquilarla

Ejemplos habituales que se producen en esta situación:

  • Cuando la vivienda con hipoteca pendiente de amortizar, de importe elevado, no se puede pagar.
  • Cuando para adjudicarse uno la vivienda, no puede realizar el pago, por el alto importe de la vivienda.
  • Si el precio de la vivienda ha bajado mucho y la venta en el momento actual, supondría una pérdida de dinero.
  • Si la vivienda está en un sitio de veraneo, y se alquila durante el año, salvo las vacaciones o uso temporal de los propietarios.

En los casos en los que no se puede adjudicar por el importe pendiente de pago; se decide alquilar, el principal Consejo es, recoger en el convenio regulador, todo lo relativo al alquiler: precio, plazo, quien se encarga, si se hace con una inmobiliaria, quien responde ante el arrendatario.

Atención al plazo mínimo de alquiler: existe una cláusula de la Ley de Arrendamientos Urbanos, para establecer que, cada 5 años, se decida la continuación o no (con preaviso de 4 meses).

El convenio regulador se ratifica en el juzgado y finaliza en una sentencia de divorcio, que es vinculante y obliga a las partes.

Si los cónyuges son copropietarios, tienen que firmar ambos el contrato de arrendamiento.

Si no se ha hecho antes, se puede preparar un acuerdo privado entre las partes, que recojan aspectos no contemplados anteriormente, para evitar problemas a futuro.

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Se quieren vender una o varias viviendas

No se vende antes del divorcio, pero sí se quiere vender a corto plazo tras el divorcio.

¿Cuándo ocurren estas circunstancias?

  • Cuando uno de los cónyuges se adjudica la vivienda familiar temporalmente, hasta la venta.
  • Uno se atribuye el uso de la vivienda, porque se queda con los hijos (custodia exclusiva), se le adjudica el uso hasta que cumplan los hijos los 18 años.
  • Cuando está alquilada la vivienda y hay que esperar a finalizar los 5 años de arrendamiento, para no renovar el alquiler y poder venderla.
  • Cuando quieren esperar, porque piensan que la vivienda se va a revalorizar en el futuro.

Consejo en esta situación: antes de firmar el divorcio, recoger en el convenio regulador todo lo relativo a la venta de la vivienda:

  • precio,
  • método de valoración si no se pone el precio ahora,
  • cómo se va a vender (con una inmobiliaria, con exclusiva),
  • plazo que debe transcurrir para bajar el precio de venta y el porcentaje o cantidad de reducción.

Cuando se liquida la sociedad conyugal, se usa un perito tasador oficial, que hace un informe, que cobra por realizar su tasación. El precio de la vivienda, con esa tasación, no suele ser real o adecuado al mercado; los clientes se fían más de las valoraciones de las inmobiliarias.

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El cónyuge que se adjudica el uso y disfrute de la vivienda, quiere alquilarla

Esta situación se produce cuando cuida de los hijos y la sentencia recoge que puede vivir en ella durante x años.

Pero esa persona cambia de residencia, o se va a vivir con esa persona y quiere alquilarla.

El consejo es avisar que no se puede hacer, el uso y disfrute es personal; se pierde si se va a otra vivienda a residir.

No pueden recibir ingresos del alquiler en este caso, siempre hace falta el consentimiento de ambos para alquilar la vivienda.

 

Mira la Grabación de la Conferencia de la abogada sobre la gestión de la vivienda tras el Divorcio:

Valoración de los inmuebles en un divorcio

Es una de las preguntas más habituales de los cónyuges. La valoración depende del tipo de divorcio:

  • Contencioso: se hace una valoración según peritos oficiales nombrados por el Juzgado o por las partes.
  • Mutuo acuerdo: los cónyuges deciden el precio más justo; puede ser el precio de adquisición, tasación inmobiliaria, o el precio que acuerden las partes. Una opción es que uno de los cónyuges se adjudique la vivienda y el otro se quede con lo que ha aportado para la hipoteca. La ventaja de hacer la liquidación en ese momento, es que no se tributa, está exento de impuestos, no se paga el impuesto de transmisiones patrimoniales (ITP). Si la Extinción del condominio del bien común se hace después, se paga el impuesto.

El título de la propiedad de los inmuebles lo genera la sentencia de divorcio: en el contrato de compraventa, se indica el propietario de la vivienda, en virtud de la sentencia de divorcio (no la escritura de compraventa).

Desde QualisOptima, recomendamos que se consulte con un experto inmobiliario de la zona, para calcular el valor de mercado de la propiedad y ajustar el precio de venta:

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Qué es la Vivienda Habitual a nivel fiscal


Es donde reside una persona, de manera habitual. Es importante identificarla porque en el territorio de la vivienda habitual, es donde se declaran los impuestos, como el IRPF.

En la compra de vivienda, los requisitos para considerarse vivienda habitual, son:

  • que se entre a vivir en ella en los primeros 12 meses tras la compra.
  • que se resida en ella durante un mínimo de 3 años

Excepciones: 

  • fallecimiento antes del plazo de los 3 años.
  • traslado por motivo de cambio de trabajo,
  • separación o divorcio.

Vivir más de 180 días en esa residencia, de manera demostrable, supone que se tributen impuestos en la Comunidad donde se ubique la vivienda. Para demostrar que se vive en ella, se pueden usar

  • consumos de luz y agua,
  • empadronamiento,
  • asistencia médica en el centro de salud de la localidad.

En el caso de impuesto de Sucesiones, el cambio de domicilio fiscal requiere la mitad más un día de 5 años.
En cuanto a Traslados internacionales, si se mantienen inmuebles en España, se tributa en el IRPF como «no residente» por las propiedades en España y por las transacciones en el extranjero.

¿Dónde se computan los tributos?  
El IRPF se computa en el lugar donde se viva, al igual que el Impuesto de Patrimonio y el Impuesto de Transmisiones (ITP).

¿Qué son los Grados de propiedad?

Son modalidades de propiedad de la vivienda: puede ser privativo, compartido con la pareja en gananciales.

En una transmisión, recibe el impacto fiscal quien es el propietario del inmueble.

En el caso de Compra de vivienda habitual en gananciales, si uno de los cónyuges fallece, implica que el 50% es propiedad de los hijos (por herencia). Lo habitual es dejarlo en usufructo al cónyuge, teniendo el otro 50% en pleno dominio.


Operaciones de compraventa de vivienda

¿Interesa vender a final de año o en el año que viene?
El Incremento de patrimonio se declara en el IRPF como base de ahorros: si hay beneficio en la venta, se tributa por la ganancia:

  • hasta los primeros 6000€, al 19%
  • hasta 50.000€, al 21%
  • hasta 200.000€, al  23%
  • Más de 200.000€, al 26%


En 2023 suben las escalas del IRPF en 2 puntos porcentuales; en el caso de operaciones de más de 200.000€, sube hasta el 28%.

Venta de la vivienda habitual


Si ha sido adquirida antes de 1995, aparece el coeficiente de batimiento: por cada año anterior a 1994, hay bonificación que se reduce en función de la vida total (fecha de compra inicial, hasta 20/1/2006).
Existe esa reducción para todo tipo de inmuebles y, que el volumen de venta, sea como máximo de 400.000€, para acogerse a la disposición transitoria de los coeficientes de abatimiento.

Exención por reinversión en vivienda habitual

Todo el beneficio fiscal por la venta, se puede bonificar al 100%, con beneficio neutro.
El Proceso para conseguirlo es reinvertir la misma cantidad o más para conseguir el 100%; de lo contrario se reduce en porcentaje.
Hay un Requisito temporal: reinversión 2 años antes o 1 años después (días naturales, contando la fecha de la escritura pública)
No es necesario dedica el importe de la venta para la compra, ya que se permite financiar mediante préstamo hipotecario.
Si se reinvierte en construcción de vivienda, se amplía hasta 4 años, incluso más, por incumplimiento del contratista. Se cuenta el momento en el que se han hecho los pagos al promotor.
En el caso de vender con hipoteca pendiente, el importe para reinvertir se reduce en esa cantidad pendiente de amortizar.
El impuesto de plusvalía, implica una reducción del importe de la venta, como otros gastos necesarios que acarrean la liberación del bien para su transmisión.


Venta de vivienda por personas mayores 65 años

En el caso de venta de vivienda habitual de personas mayores de esa edad:

  • Plusvalía: existe una bonificación del 100% sobre el beneficio de venta de vivienda
  • Se puede vender un inmueble y acogerse a bonificación sin reinvertir: aplicando el valor de la venta a una renta vitalicia, con un tope de 240.000€. Debe hacer antes de los 6 meses desde la operación de venta.

Compensación de pérdidas

Si se han tenido pérdidas económicas, se pueden compensar con el beneficio fiscal de la venta.

Conviene guardar las facturas de la vivienda que se quiera vender, para justificar los gastos.


¿Cual es el Valor de compra de la vivienda que se vende?

Para demostrar el importe de compra, sirve el iva pagado en su momento.

Las mejoras (lo que amplía los años de vida útil y/o su productividad, como ampliaciones) realizadas, supone mayor valor de compra. Si no, son gastos de reparaciones, deducibles, pero que no suponen un mayor valor de la vivienda.

Otras cuestiones sobre el cierre fiscal de las transmisiones inmobiliarias

La charla con el asesor fiscal está disponible para los usuarios de QualisOptima que soliciten acceder a su grabación.

Las cuestiones que se tratan:

  • Cómo se calcula el beneficio de la venta de una vivienda
  • Cómo reducir la factura fiscal para el siguiente año
  • Cómo aumentar las deducciones por vivienda habitual
  • Cómo realizar la compensación de pérdidas patrimoniales
  • Bonificaciones en la transmisión de vivienda

Solicita el acceso a la grabación de la Qualis Talks «Cierre Fiscal 2022»


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