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Evita problemas en la compraventa de vivienda con el contrato de arras

Compartimos las Conclusiones de la Conferencia organizada por Qualis Optima, sobre el Contrato de Arras, cuya ponente, Natalia Mayo, Directora de Firmas de Araxes, explica el documento que regula el acuerdo de transacción inmobiliaria ante Notaría y Escritura pública.

Su experiencia en el día a día de la agencia, gestionando acuerdos entre la parte compradora y la vendedora, le permite explicar dudas habituales que se producen antes de la compraventa inmobiliaria.

Qué es y para qué sirve el contrato de arras

Es el Documento que incorpora todas las condiciones que las partes quieran dejar claras, hasta llegar al objetivo de transmitir el inmueble, mediante contrato de compraventa y Escritura pública de compraventa, con el marco jurídico.

Plantea las condiciones de la transacción, las obligaciones y derechos que se van a acoger las partes compradora y vendedora.

Tiene una regulación muy limitada en el Código Civil, dejando a las partes autonomía amplia, para que puedan decidir qué límites y contenido tenga el documento, que también puede llamarse como compromiso de compraventa o promesa de venta con arras.

Cláusulas

  • Obligatorias: establecer el precio, plazos de pago, forma de pago, gastos.
  • Pactos especiales: acuerdos entre las partes, como si se entrega el inmueble amueblado, con o sin reparaciones, si incluye electrodomésticos, la fecha de escrituras, etc.

Si quieres ver la exposición de Natalia sobre estas cuestiones, solicita el acceso gratuito al video de la Conferencia:

Contrato Arras Problematica

Tipos de contratos de Arras

Confirmatorias

Son una señal del precio, confirman que las partes están de acuerdo en la compraventa.

Si se incumple, se obliga a la otra parte a que pague la cantidad indicada en el cumplimiento, es decir, una indemnización por daños y perjuicios, sin deshacerse del contrato.  

La parte cumplidora puede solicitar el cumplimiento del contrato, demostrando daños y perjuicios.

Penales

Se configuran como el importe de la pena que debe abonarse, sin perjuicio de la posibilidad de instar judicialmente el cumplimiento forzoso de lo pactado o resolución, en ambos casos con indemnización por los daños y perjuicios.

Penitenciales

Son las más comunes en el ámbito inmobiliario;  se deben reflejar expresamente 1954 Código Civil, en la que las partes se vinculan.

En el caso de que no se lleve a cabo, las arras alivian el hecho de que la parte cumplidora no vea el contrato realizado. Permiten resolver el contrato, a cambio de perder las partes entregadas, en el caso del comprador, la cantidad que debería devolver al comprador, en el caso de vendedor.

Información necesaria

Lo que se debe incorporar al contrato de arras:

  • Datos de las partes
  • Descripción del inmueble, consulta al registro de la propiedad
  • Precio final
  • Forma de pago, señal, anticipo
  • Plazo formalizar el contrato
  • Compromiso de formalizar la escritura de compraventa
  • Distribución de gastos, quien paga los gastos de Notaría, Impuestos
  • Situaciones específicas, cargas, servidumbres
  • Fecha de entrega y bienes incluidos

Comprobaciones antes de firmar

  • Existencia real del inmueble, que no forme parte de inmuebles superiores, sin segregar, que conste en el Registro de la Propiedad
  • Estado del inmueble, que esté realmente como lo hemos visitado
  • Ficha urbanística y cédula habitabilidad, según obligación en cada comunidad autónoma
  • Estado de cargas, situación de posibles hipotecas, si deben cancelarse antes de formalizar el acuerdo
  • Titularidad actualizada en el Registro de la Propiedad
  • Situación legal
  • Situación posesoria
  • Gastos pendientes o libre de gastos: comunidad de propietarios, IBI (certificado del ayuntamiento)

Preguntas habituales

Estas cuestiones suelen surgir a la hora de preparar el contrato de Arras; las respuestas a estas dudas, se pueden consultar en la grabación de la Conferencia de Qualis Optima sobre el Contrato de Arras:

  • ¿Se puede añadir una cláusula para Recuperar la señal si no se consigue la hipoteca?
  • ¿Es obligatoria la entrega de información previa sobre la vivienda? 
  • ¿Cuál es el Plazo máximo para firmar escrituras?
  • ¿Quién debe firmar el contrato?
  • ¿Qué hacer si la otra parte no quiere cumplir?
  • ¿Qué hacer si hay un vicio oculto y se han pagado las arras?
  • ¿Puedo reclamar daños y perjuicios aparte de las arras?
  • ¿Qué ocurre si se encuentra arrendado el inmueble? Acuerdos de resolución de arrendamiento, venta con arrendatario.
  • ¿Puedo romper el contrato de compraventa por no ajustarse a las características anunciadas a las reales?
  • ¿Qué pasa si no se llega la fecha límite para la firma de la escritura de compraventa?
  • ¿Cuál es la fiscalidad del contrato de arras?

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Recomendaciones al preparar el Contrato de Arras

Al ser el Contrato de arras un acuerdo a medida, la principal recomendación es contar con un asesor que prepare la información en el documento, atendiendo a las necesidades de las partes.

Cuanta más información y documentación se incorpore, menos problemas habrá entre las partes.

Hay que ajustar las cláusulas del contrato a la realidad y evitar el copia-pega de una Plantilla de Modelo de contrato, porque las repercusiones jurídicas son enormes.

En especial hay que tener cuidado con estas cuestiones:

Comunidad de Propietarios

  • Acuerdos sobre obras y reformas (cubierta, fachada)
  • Acuerdos para adoptar
  • Referencia a las derramas aprobadas
  • Obra entre la firma de las Arras y las escritura de compraventa
  • Importancias Investigación previa y de informar correctamente al comprador

Cláusulas adicionales

  • Pactos del estado jurídico del inmueble
  • Pactos del estado del inmueble: arreglos, pintar paredes,..
  • Condiciones suspensivas
  • Otras obligaciones: conseguir permisos de obras, licencias (sobre todo en locales), pagos de impuestos

Formas de pago

  • Pagos en cheques bancarios, transferencias, efectivo
  • Firmas concatenadas
  • Provisiones de fondos para cancelaciones hipotecarias
  • Seguimiento de la cancelación registral
  • ¿Cheques para varios vendedores?
  • Informar de Retención del 3% a los vendedores no residentes
  • Pagos en cuentas extranjeros

El detalle de estas cuestiones, en el video de la Conferencia 

Consulta con tu Qualis Angel más cercana, para que te ayude en la gestión del contrato de Arras:

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Contrato Arras Conferencia Qualis

Cómo evitar problemas con el contrato de arras

El contrato de arras es tan importante como el de compraventa en una transacción inmobiliaria. Sirve para asegurar la reserva de una propiedad, antes de la formalización de la escritura pública ante notario.

Dado que surgen numerosas problemáticas en torno al Contrato de Arras, desde Qualis Optima se ha organizado una Conferencia para explicar qué es el contrato de arras y cómo prepararlo, para evitar problemas graves que pueden producirse entre la parte compradora y la vendedora.

Su formalización recoge la Comercialización y acuerdo de venta inmobiliaria, la preparación y firma del Contrato de Compraventa, la firma de escrituras y la entrega de llaves.

¿Qué hay que tener en cuenta sobre el Contrato de Arras?

  • No sirve el mismo modelo para todos los casos.
  • Es un documento dinámico, que debe recoger el acuerdo entre las partes y adaptarlo a la realidad jurídica del inmueble.
  • La cláusula penal es la que da fuerza y sentido al contrato
  • Hay diferentes tipos de Arras (confirmatorias, penitenciales, penales).

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Cómo debe gestionarse correctamente un Contrato de Arras

  • La importancia de reflejar cada detalle del Acuerdo.
  • El acuerdo entre partes es fácil, pero no lo es tanto reflejar las condiciones, obligaciones y derechos. Cuando se controlan los aspectos legales, se actúa con asesoramiento profesional, se evitan los problemas. Son operaciones importantes, pero no complejas, si se hacen bien.
  • Se debe analizar e informar sobre la situación de los clientes y las partes previa a la firma de un contrato de Arras.
    modelo arras

En la conferencia se tratarán además estos otros temas:

Temario de la Conferencia «Problemáticas que surgen en torno al Contrato de Arras»

Documental sobre situación jurídica de las partes
o Poderes
o Incapacidades (proceso judicial de tutela….)
o Herencias previas…
o Residentes en el extranjero (Retención…)

Documental sobre situación jurídica del inmueble
o cargas hipotecarias,
o urbanísticas,
o afecciones fiscales
o Servidumbres
o Calificación uso (Cédula habitabilidad….)
o Pisos de Bancos …
o CV de pisos Arrendados
-Acuerdos de resolución previos
-Forma de operar
-Preavisos
-Formalización de documento de resolución…
o Cuerpo cierto (Realidad física del inmueble en cuanto a cabida)…

El estado del inmueble objeto de Compraventa
o Inventario
– Relación Muebles/ Fotográfico
– La ley de defensa de los consumidores y los muebles
o Problemáticas surgidas por el estado del inmueble
-Aspectos del acuerdo de las partes (Olvidos)
-Vicios ocultos (desconocidos o no) ¿Qué consecuencias conllevan…?

El estado y situación del Edificio (Comunidad Propietarios)
-Derramas de obras realizadas
-Derramas de obras aprobadas en curso
-Derramas de obras futuras
-Problemas derivados de las propias obras….
-La importancia de INVESTIGAR a fondo la situación de la comunidad para que quede registrado y acordada cualquier circunstancia que pueda surgir
-Quién se hace cargo de los gastos de comunidad entre la firma del contrato y las escrituras (si se refleja en contrato o si no se refleja)
-Quien se hace cargo de una derrama u obra aprobada entre la firma del contrato y las escrituras. (Importante la redacción del contrato)
-Obras aprobadas en un presupuesto y que quedan por parte del vendedor, pero el coste se pueda incrementar o que el coste sea inferior, como afrontarlo. (Límites….)
-La responsabilidad del Administrador en la emisión de Certificados….

Los gastos de compraventa y la necesidad de reflejarlos
-La normativa común
-La normativa habitual

Gestión de hipotecas y financiación: constitución y cancelación.
-La cancelación económica y registral previa a la escritura
-La cancelación económica y registral simultánea a las escrituras
– Certificados de cancelación económica
– Provisión de fondos

-Formas de pago:
-Fórmulas de pago (al contrato y a las escrituras)
-Problemáticas de firmas concatenadas (compra y venta en pocos días u horas)
-Provisiones de fondos para cancelación (duplicadas…)
-La problemática de pagos desde cuentas extrajeras (zona euro o exterior)
-Dificultades originadas por los Protocolos Bancarios….
-Emisión de cheques/transferencias:
-Varios Vendedores (Obligación de pago a cada uno….)
-Gastos bancarios por la realización de los pagos.
-Cheques emitidos desde el extranjero por residencia en extranjero del comprador

La entrega del Dominio de la finca / Llaves/ precarios/ alquiler…

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Contrato de arras

Contrato de arras: Todo lo que debes saber

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