Digitalizacion promocion inmobiliaria

Digitalización en la promoción inmobiliaria ante la demanda de obra nueva

Pese a la gran demanda de obra nueva, superior en 2021 y 2022 a la oferta, la construcción de vivienda no da el paso para incrementar su producción y cubrir la demanda estructural del mercado. Los altos costes de los materiales, impiden ese incremento demandado.

La integración de sistemas BIM con tecnología Blockchain, está permitiendo optimizar los procesos, agilizar los plazos de construcción y adaptarse a la demanda cambiante.

Ese proceso de digitalización permitirá que la oferta se encuentra con la demanda de obra nueva.

La oferta no cubre la demanda de vivienda

Se necesitan cerca de 150.000 viviendas nuevas al año, según datos de la Asociación Española de Promotores y Constructores (APCE).

En 2021 se cerraron 565.000 operaciones de compraventa de vivienda, pero la obra nueva solo llegó a un 20,3% del total de compraventas (115.000 unidades).

Sin embargo, el sector de la construcción está actualmente en unos niveles algo inferiores en cuanto a la concesión de visados de obra nueva, que son los necesarios para la construcción de viviendas. 2021 cerró con 108.318 viviendas con el visado de dirección de obra nueva, según la estadística del Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana (Mitma).

Otro dato que supone un incremento de demanda de vivienda, es el que indica que aumentan las operaciones con clientes no residentes, debido a la obtención del Golden Visa. Los inversores extranjeros perciben el sector residencial español como un activo para obtener rentabilidad frente a la inflación.

El precio como barrera al acceso de vivienda

La mayor parte de la obra nueva se construye en zonas periféricas de las ciudades, como consecuencia de la falta de suelo disponible. A pesar de que la obra nueva tiene una gran demanda, los compradores acaba adquiriendo vivienda de segunda mano, porque es más asequible y se sitúa en núcleos urbanos.

La demanda prefiere espacios verdes, amplitud en la vivienda, domótica y eficiencia energética, pero frente a la realidad de los altos precios y la localización alejada del centro, la compra se dirige hacia la vivienda de segunda mano.

Según los datos publicados por el INE, el incremento interanual en el precio de la vivienda se sitúa en el 8%. La inflación hace que se mantenga la tendencia, pero lo normal sería un menor incremento para 2023, en torno al 4%, ya que la subida de tipos influirá en una menor número de transacciones con hipoteca.

Reducción de la construcción

Los datos constatan lo que vaticinaban los expertos: debido a la incertidumbre, la dificultad de encontrar mano de obra cualificada y a los incrementos en el coste de las materias primas, entre los agentes del mercado de la construcción y promoción inmobiliaria, en especial la residencial, hay menos interés en lanzar proyectos de promociones residenciales.

Por otra parte, la legislación no está ayudando a dar tranquilidad y consistencia al mercado: la Nueva Ley de Vivienda y sus condiciones, hace que sea más complejo para los profesionales del sector, promocionar proyectos urbanísticos.

bim obra nueva

La digitalización de la promoción inmobiliaria: modelo BIM, tecnología Blockchain y Metaverso

Ante el incremento de costes laborales y de materiales de construcción, los promotores están consiguiendo, con la tecnología, optimizar los procesos, agilziar los plazos de construcción y adaptarse a la demanda cambiante.

El Modelado de Información de Construcción (BIM) es una metodología de trabajo colaborativo aplicada al sector de la construcción, una colección de datos de un edificio organizados para facilitar la gestión de proyectos de ingeniería, arquitectura y construcción consiguiendo mejoras en el resultado y eficacia en los procesos.

La tecnología Blockchain aporta garantía de confianza tanto al cliente como al inversor, ya que puede conocer el momento y la versión del documento que se certifica.

La incorporación de la tecnología blockchain al sistema de BIM, permite generar simulaciones digitales de diseño y gestionar de manera inteligente y coordinada toda la información de un proyecto inmobiliario.

La integración de la tecnología descentralizada y del sistema de gestión, permite la trazabilidad completa, autentificar y validar documentos por los diferentes agentes del proceso de promoción, como arquitectos, gremios, contratistas,…

Además, permite certificar cada una de las fases de la promoción, incluyendo factores de eficiencia y sostenibilidad.

Para el mercado de construcción de viviendas, la digitalización permite que las nuevas edificaciones sean sostenibles, inteligentes, seguras, adaptadas a los nuevos estilos de vida de los usuarios y a los diferentes escenarios climáticos.

La tecnología permite una mejor gestión interna, al digitalizar todo el proceso, como el control de los turnos de los empleados, la organización de las vacaciones o el teletrabajo, asi como acceder a informes de actividad y rendimiento.

La tecnología se aplica a toda la cadena de valor inmobiliaria, desde la selección de un suelo, al estudio de su idoneidad y la viabilidad del proyecto.

La metodología de trabajo colaborativo BIM se aplica en la fase de producción o construcción, pero también en la fase de la comercialización y el customer engagement, gracias a la obtención de datos fiables sobre los gustos y preferencias del consumidor.

Todos los profesionales implicados en un proyecto de construcción pueden trabajar sobre un único proyecto en tiempo real con acceso a la misma información. Gracias a su técnica colaborativa, permite el trabajo conjunto del promotor con arquitectos, ingenieros, constructores, etc. Así se puede seguir el desarrollo de la obra, a través de hitos como la licencia de obras. 

Metrovacesa es una promotora que está apostando por la integración de blockchain y BIM; según su directora comercial, marketing e innovación de Metrovacesa, Carmen Chicharro, «nosotros siempre trabajamos en dos líneas en blockchain: la identificación digital y la tokenización de activos, referida a la capacidad que tiene el blockchain de dividir el valor del activo y facilitar la inversión por partes o tokens, algo que nosotros hemos puesto ya en práctica en un proyecto de crowdfunding. El proyecto de integración de blockchain en BIM, se basa en la identidad digital de un edificio y de todo el proceso de digitalización del mismo desde el suelo hasta la entrega de las viviendas al cliente.»

bim plano construccion

Las validaciones del proyecto quedan registradas, permitiendo comprobar los datos del proyecto y las diferentes versiones que se han registrado, con la certeza de que permanecen inmutables.

Esta y otras promotoras, están integrando también los espacios virtuales para que los interesados puedan visitar las promociones inmobiliarias, aun sin construir, mediante renders que se convierten en escenarios, donde un comercial puede incorporarse:

 

El metaverso para el sector inmobiliario es una realidad, como lo demuestra la venta de 12,5 millones de euros en 2021, en estos escenarios virtuales (mediante formalziación de reservas online).

Los agentes inmobiliarios pueden incorporarse al medio digital y presentar la promoción, sus planos y la ubicación:metaverso planos

En el metaverso se posibilita el uso de la Programación neolingüística permite usar el lenguaje del cuerpo, no solo palabras e imagen.

En el metaverso, la actividad se puede asociar a un wallet, con criptomoneda, euros o dolares; es la diferencia, hay dinero de por medio.

Donde ahora se usan renders y se proyecta el video de un agente, con el metaverso la interacción aumenta a través de los avatares de los compradores, que pueden andar a su antojo por la promoción y sus alrededores, incluso interactuar con otras personas y realizar cambios en la estructura y detalles de las viviendas.

metaverso promoción malaga

 

contacta qualis angel

autopromocion casa

Lo que necesitas para construir tu propia casa

La creciente demanda de soluciones habitacionales más amplias, con zonas para el teletrabajo y espacios del hogar al aire libre, está provocando el auge de la autopromoción, es decir, la construcción de tu propia vivienda.
La oferta de viviendas nuevas que ofrezcan esas características es inferior a la demanda y el incremento de los precios de la mano de obra y materiales de construcción, hace que sea más económico construir una vivienda que comprarla.
Pero hay que tener en cuenta varios costes y organizarlo para que el resultado final sea satisfactorio; entre otros, hay que considerar estos gastos:

  • el importe del terreno,
  • la gestión de gremios, del proceso de construcción y desarrollo del proyecto,
  • las tasas y licencias de obra.

Veamos los requisitos para construir tu propia casa:

El terreno

Las inmobiliarias especializadas en la zona que te interesa, te pueden asesorar sobre terrenos disponibles, precios de compra y posibilidad de urbanizar en ellos. De esa manera, el proceso de búsqueda se simplifica.

Para adquirir el terreno, hay que escriturarlo mediante contrato de compraventa, liquidar el IVA, ITP y AJD, para poder inscribirlo en el Registro de la propiedad.

plano terreno

El Proyecto

Se recomienda solicitar a un arquitecto que te acompañe en la búsqueda y valoración del terreno. Además, se puede encargar de la redacción del proyecto arquitectónico, necesario para solicitar la licencia de obras al Ayuntamiento.

¿Cómo quieres que sea la vivienda? Es una pregunta que requiere de respuestas para delimitar el alcance de la construcción.

Además de las características básicas (superficie, disposición de estancias, número de habitaciones y baños, calefacción, aire acondicionado, …), es necesario  identificar los requisitos de eficiencia energética.

Con el detalle del proceso de construcción, se puede consultar a constructores de la zona por un precio y un plazo para acometer la construcción de la vivienda.

Financiación

La entidad financiera prestará importes (hipoteca autopromotor) a lo largo del proceso, según se vayan obteniendo las certificaciones de obra construida. Los plazos habituales son al inicio de la construcción, durante el proceso y al finalizar la obra.

Para solicitarla es necesario ser el propietario del terreno, mediante registro de la Propiedad. Además, se debe cumplir con la normativa urbanística, disponer de la licencia de obras y los trámites en regla con el ayuntamiento.

También hay que presentar el proyecto de ejecución de la obra realizado por un técnico habilitado y con el visado colegial en regla. Se debe presentar ante la entidad la aprobación del proyecto, por parte del Colegio Oficial de Arquitectos con un presupuesto detallado.

conferencia autopromocion

Los Permisos, visados y licencias

La documentación necesaria para acometer el proyecto de construcción residencial:

  • Licencia urbanística, otorgada por el ayuntamiento previa presentación del proyecto básico.
  • Visado del proyecto de ejecución de vivienda unifamiliar, gestionado por el Colegio Profesional de Arquitectos.
  • Estudio geotécnico, que corresponde a un geólogo, responsable de recomendar el tipo de cimentación, en función de la calidad del terreno.
  • Licencia de obras, concedida por el Ayuntamiento para poder iniciar las obras, junto con la Licencia Urbanística.

La Construcción

En esta fase se debe cumplimentar el plan de seguridad y salud, que cubra los riesgos laborales; normalmente en función del constructor.

El promotor por su parte, selecciona al director de obra, al de ejecución de obra y al coordinador de seguridad y salud, que componen la dirección de obra.

Una vez comprobada la viabilidad del proyecto y revisados los planos, se arrancan las obras. En este punto, el autopromotor firma el documento de dirección facultativa de las obras.

autopromocion casa

La Documentación

Con el Acta de replanteo  se da por comenzadas las obras de ejecución.

Al ser una vivienda de nueva construcción, se debe disponer del certificado de eficiencia energética.

Según el Código Técnico de la Edificación, la ejecución de la obra deberá disponer de la siguiente  documentación:

  • Libro de órdenes y Asistencias
  • Libro de incidencias en materia de seguridad y salud
  • El proyecto de ejecución visado
  • Licencias de obras
  • Apertura del centro de trabajo

Para legalizar la construcción, se dan de alta los suministros de agua y luz.

Al terminar la obra, el arquitecto firma el Certificado de obra final, junto con el visado del Colegio. También se facilita el libro del edificio.

Para la entrega de la obra, el promotor y el constructor firman el Acta de recepción de obra.

La Escritura de declaración de obra nueva se declara en escritura pública ante Notario. 

La Inscripción de la obra terminada en el Registro de la Propiedad, requiere del Certificado final de obra y del certificado de Eficiencia Energética.


Conferencia «Crea tu Hogar»

Los trámites y procesos son complejos, por lo que te recomendamos que te informes bien de toda la documentación necesaria.

Si además necesitas vender tu piso actual, consulta a un Qualis Angel en tu zona, para que te ayude con todo el proceso.

Qualis Optima organiza Conferencias mensuales, para informar a propietarios y compradores de inmuebles, sobre el proceso de compraventa inmobiliaria.

Si te interesa saber más sobre el proceso de vender piso para edificar una casa, apúntate a esta Conferencia gratuita, organizada por Qualis Optima en colaboración con Palmer Alma Mediterránea:

conferencia autopromocion

Temario de la Conferencia:

1. Vende tu vivienda para construir tu hogar.
1.1. Búsqueda de parcela.
1.2. Presupuesto de compra de la parcela.
1.3. Valoración de tu vivienda.
1.4. Coste de construcción y financiación.
1.5. Compra de la parcela.
1.6. Licencias.
1.7. La constructora.
1.8. Tipos de construcciones posibles, ventajas e inconvenientes
1.9. La fase de construcción
1.10. La venta de tu vivienda.
1.11. Final de obra.
2. La venta o compra de tu vivienda con proyecto de reforma.
2.1. Valoración de la vivienda en estado actual y valoración después de
reforma.
2.2. Presupuesto cerrado de obra.
2.3. Comercialización con renders
2.4. Presentación de proyecto a futuros compradores.
2.5. Contratos de arras o CV
2.6. Fiscalidad de la operación
2.7. Financiación de la venta.
3. Venta o compra de parcelas con proyecto.
3.1. Valoración de parcela con o sin proyecto.
3.2. Licencias
3.3. Proyecto básico
3.4. Comercialización con renders.
3.5. Reuniones con posibles compradores.
3.6. Contratos y fiscalidad.
3.7. Financiación.

 

VENDE TU PISO PARA EDIFICAR TU CASA

Indicadores-de-oportunidad-promocion-inmobiliaria

Indicadores de oportunidad en la promoción inmobiliaria

La detección de una oportunidad de promoción inmobiliaria, empieza por el suelo donde promocionar las propiedades inmobiliarias, pero hay otros indicadores que permiten analizar no solo la ubicación, sino la tipología, características y precios de las viviendas.

El equipo comercial en la gestión de promociones de obra nueva, realiza labores de Estudio de mercado, elaboración del Plan de marketing, comercialización de promoción y entrega de las viviendas.

En un paradigma en el que la ubicación ya no es tan importante, con un aumento de demanda de viviendas unifamiliares en zonas no tan céntricas, debido al teletrabajo, veamos los indicadores que nos permiten tomar decisiones sobre los proyectos de promoción inmobiliaria:

Indicadores de Oportunidad

La tendencia del mercado residencial muestra una mayor demanda de plantas bajas, con exteriores, zonas con jardín. Pero también la compra de suelo para build to rent, residencias de mayores, y de estudiantes y acceso de los jóvenes, con pisos compartidos.

Pese a que 3 de cada 4 españoles vive en una casa en propiedad, en la franja de menores de 29 años, más de la mitad viven de alquiler, por lo que el build to rent es una oportunidad creciente; según la consultora CBRE, en 2025 habrá  5,2 millones de viviendas en alquiler, un 27,3% del total de la oferta en España.

Veamos qué factores determinan la viabilidad de un proyecto de promoción inmobiliaria:

Situación del activo

La ubicación sigue siendo un factor decisivo, pero ha perdido relevancia frente al cambio de paradigma, en el que ya no es necesario asistir presencialmente al trabajo y la demanda se ha ampliado a zonas fuera del centro de las ciudades.

Las zonas residenciales, los barrios periféricos y los pueblos, han crecido en protagonismo en cuanto a búsqueda de terreno para edificar, porque se buscan viviendas unifamiliares, con espacios abiertos, amplios, con zonas ajardinadas.

Los términos primera y segunda residencia son ahora más difusos, ya que se combina la actividad presencial con el teletrabajo.

Indicadores socio demográficos

Dependiendo del uso que se haga de la promoción, sea para la venta, alquiler u otros usos:

  • renta media familiar, para determinar el poder adquisitivo del target y la elasticidad de la demanda,
  • población y densidad en la zona, 
  • el tamaño (superficie) de las propiedades existentes en la zona,
  • superficie de los solares,
  • densidad de la población,
  • grupos de edad principales,
  • tasa de actividad,
  • antigüedad del parque de viviendas,
  • número de inmuebles y su tipología,
  • periodo de construcción, para analizar la posibilidad de renovación de los edificios,
  • porcentaje de obra nueva.

Número de Transacciones

Se analiza la compraventa de viviendas en la zona y su evolución temporal, comparando segunda mano y obra nueva.

En España, el bajo ratio de transacciones de obra nueva, apenas el 12% sobre el total, indica que se espera un crecimiento de la oferta en este segmento.

Compraventa de viviendas en España. Fuente INE e Idealista

Absorción del mercado

El grado de absorción del barrio permite evaluar la tasa de venta de las viviendas disponibles durante un período de tiempo.

Se calcula dividiendo el número de viviendas vendidas en el período de tiempo asignado por el número total de viviendas disponibles.

También permite conocer el tiempo que tardaría la oferta de viviendas de obra nueva en venderse.

Oferta inmobiliaria en la zona

Se analizan las promociones en comercialización, detallando tipologías y características de las propiedades, como el análisis del número de habitaciones, precios (ticket medio de venta) y superficies.

mapa calor edificios

Estudio de edificios en la zona, por tipologías. Fuente: Goolzoom

El Estudio de mercado permite ver un mapa de calor de viviendas en la zona, combinando con el volumen de  inmuebles comercializados, por tipología, precios y características principales.

En el caso de zonas con un alto nivel de alquiler, la rentabilidad de esas propiedades puede determinar el precio de venta de las viviendas en la zona.

Tendencia de la demanda

Estudio de la Evolución de la demanda:

  • qué es lo más que se pide (por tipologías, precios, superficies y otras características),
  • ritmos de ventas,
  • por parte de qué audiencias.

El análisis se combina con el perfil de cliente deseado: ¿a quién se dirige la promoción inmobiliaria?

informe de mercado inmobiliario

Precios en el mercado

El informe debe incluir:

  • el estudio del ratio de absorción de la zona, el precio medio de venta de cada tipología, determinando qué incluyen esos precios, solo la vivienda o también anejos.
  • el análisis de la evolución del stock y la tendencia de los precios, que permiten determinar el precio adecuado al que poner a la venta las propiedades de nueva construcción

Ritmos de venta

Para medir el precio de mercado de una promoción inmobiliaria, se analizan los tiempos en las ventas de las propiedades, en especial en el periodo de pre-comercialización, lo que ayuda en la negociación de la financiación.

El número de Visados y certificados de obra nueva, permite analizar el grado de dinamismo y de actividad de la zona, con respecto al parque de viviendas existente.

Propuesta de inversión inmobiliaria

Tras el análisis de los indicadores, se podrá preparar un estudio para la inversión inmobiliaria, que incluya estas cuestiones:

  • Precios de venta por Tipología y características principales
  • Calendario de comercialización
  • Ritmos de venta estimados
  • Plan de marketing
  • Presupuesto de comercialización
  • Estudio de viabilidad, con el margen y la tasa de retorno de la inversión (TIR)

Si te interesa iniciar un proyecto de promoción inmobiliaria, consulta con un Qualis Angel de tu zona, para realizar el estudio de viabilidad:

contacta con qualis angel

AyudasFondosNextGeneration-KitDigital

Fondos Next Generation y ayudas Kit Digital para la promoción inmobiliaria

Con el ánimo de ayudar a las empresas a construir y rehabilitar viviendas más sostenibles, accesibles y eficientes, se han dotado de impulsos económicos que permita invertir en mejorar esas áreas. NextGenerationEU es un plan de recuperación para transformar la economía y crear oportunidades y trabajos.

Las actuaciones del Kit Digital se centran en la digitalización de las empresas, idóneas para acometer la transformación digital del sector inmobiliario.

Programas de ayudas

En una situación de Cambio climático y escasez de recursos, transformación digital y cambios demográficos, los Fondos europeos Next Generation para el sector inmobiliario, se centran en la rehabilitación de edificios, la regeneración de barrios y la promoción de vivienda de alquiler asequible, destinando 6.820 millones de euros.

El parque de edificios en España necesita intervenciones de rehabilitación, regeneración y renovación urbana, que faciliten el derecho a una vivienda digna y adecuada.

DESCARGA-GUIA-PRACTICA-rehabilitacion

La eficiencia energética de los edificios y a través de estos de las ciudades constituye uno de los pilares básicos de futuro.

La actividad de rehabilitación en su conjunto debe de buscar áreas que permitan aplicar políticas integrales que prevean intervenciones en el ámbito social, económico, ambiental y de integración de la ciudad.

Las ayudas también se extienden a la Promoción de vivienda para alquiler social. La ampliación del parque de vivienda asequible en alquiler es una necesidad social para facilitar el acceso a la vivienda a los jóvenes y a las familias más vulnerables.

sostenibilidad edificios vivienda

Ayudas para la rehabilitación de viviendas

El Gobierno de España destina 4.420 millones de los Fondos Next Generation para la rehabilitación de viviendas particulares.

Estas ayudas tienen como objetivo mejorar la eficiencia energética de las viviendas a través de:

  • Obras de rehabilitación de fachadas
  • Aislamiento de paredes
  • Cualquier otro elemento que pueda mejorar la eficiencia energética de la vivienda como humedades, tuberías, aire acondicionado o calderas.

Las ayudas de los Fondos Next Generation para la rehabilitación de viviendas están a disposición tanto de viviendas unifamiliares como de viviendas en comunidades de vecinos que:

  • Estén contraídas antes de 1996, con excepción de que se haya hecho alguna obra para la mejora de la accesibilidad o eficiencia energética.
  • En las viviendas unifamiliares el 100% debe ser el domicilio habitual y permanente de los solicitantes y en las comunidades de vecinos el 50% debe ser de uso residencial y el 50% el domicilio habitual.

rehabilitacion vivienda

Ayudas para la sostenibilidad

La sostenibilidad es el elemento más importante del Plan de Recuperación, Transformación y Resiliencia

Los edificios son responsables del 40% del consumo de recursos, 36% de las emisiones de carbono y 11% de consumo de materiales y construcción.

El 40% de los fondos de recuperación se destina a proyectos de sostenibilidad, el crecimiento económico y la sostenibilidad medioambiental.

Ayudas la construcción de vivienda social en alquiler

El plan contempla la construcción de vivienda pública, a través de empresas públicas o concesiones administrativas y derechos de superficie.

La dotación de mil millones de fondos europeos permitirá la construcción de unas 20.000 viviendas; en detalle, los promotores inmobiliarios podrán obtener una ayuda, proporcional a la superficie útil de cada vivienda, de hasta un máximo de 450 euros por metro cuadrado de superficie útil.

La cuantía máxima no podrá superar el 50% de la inversión de la actuación, con un límite máximo de 47.250 euros por vivienda.

eficiencia-energetica viviendas

Kit Digital para promotoras inmobiliarias

Desde el 15 de marzo, las empresas de 10 a 49 trabajadores (segmento I) pueden solicitar las ayudas, que ascienden a 12.00 euros por Bono Digital.

El Kit Digital es una iniciativa del Gobierno de España, que tiene como objetivo subvencionar la implantación de soluciones digitales disponibles en el mercado para conseguir un avance significativo en el nivel de madurez digital.

Categorías de soluciones digitales

  • Sitio web y Presencia en internet: Hasta 2.000€
  • Comercio electrónico: Hasta 2.000€
  • Gestión de redes sociales: Hasta 2.500€
  • Gestión de clientes: Hasta 4.000€
  • BI y analítica: Hasta 4.000€
  • Servicios de oficina virtual: Hasta 12.000€
  • Gestión de procesos: Hasta 6.000€
  • Factura electrónica: Hasta 1.000€
  • Comunicaciones seguras: Hasta 6.000€
  • Ciberseguridad: Hasta 6.000€

Alcance de las ayudas:

cuadro-kit-digital-ayudas-inmobiliario

Proceso de las ayudas

  1. El beneficiario y el Agente Digitalizador firman el acuerdo de Prestación de Soluciones Digitales.
  2. El agente digitalizador implanta la solución digitalizadora contratada.
  3. Se emite una única factura, tras la primera fase de la prestación del servicio con la cuantía total del servicio e indicando la cuantía subvencionable.
  4. El adjudicatario efectuará el pago de los gastos no subvencionables (por ejemplo, el IVA) y cederá el derecho de cobro del importe subvencionable a favor del Agente Digitalizador.
  5. El Agente digitalizador tendrá un plazo de 12 meses para prestar la solución de digitalización solicitada por el beneficiario.

Justificación de cada proyecto

  1. Primera justificación (Máximo a los 3 meses):
    • Indicar la solución implantada.
    • Acreditar el cumplimiento de los requisitos mínimos.
    • Relación clasificada de gastos de la actividad.
    • Factura emitida por el Agente Digitalizador.
    • Conformidad expresa del beneficiario de la solución instalada.
    • Pago de los gastos no subvencionables.
  2. Segunda Justificación (A los 12 meses):
    • Acreditación del cumplimiento de requisitos.
    • Conformidad expresa del beneficiario de la solución prestada.

DESCARGA-GUIA-PRACTICA-rehabilitacion

Entrega de las ayudas y pago de los servicios

Las ayudas se abonan con el bono digital.

Al inicio del proyecto se abonarán los gastos no subvencionables, tras la primera justificación se realizará el primer pago del % del importe subvencionable al digitalizador.

Tras la segunda justificación, se realiza el segundo pago del % del importe subvencionable al digitalizador.

Más información: Acelerapyme (web oficial)

contacta qualis angel

 

5 fases de la comercialización de obra nueva

En Qualis Optima aplicamos una Metodología para la gestión de proyectos inmobiliarios.

Esta forma de actuar está consensuada, probada y optimizada por las agencias inmobiliarias de Qualis Optima.

El extenso equipo comercial por el territorio español, nos faculta para conocer de primera mano cómo se comporta la demanda, prever las necesidades de los compradores y anticiparnos para asesorar en la definición y comercialización de desarrollos inmobiliarios.

El proceso se divide en estas 5 fases de comercialización:

ANÁLISIS

Big Data

El análisis de datos masivos se ha convertido en una herramienta esencial para analizar las tendencias, tanto de la oferta como de la demanda.

Las predicciones estadísticas derivadas del análisis de miles de datos, ayudan a tomar de decisiones.

El dinamismo del sector inmobiliario, hace que se requiera un análisis profundo de las necesidades de los potenciales compradores, además de aportar transparencia y ajustar  la oferta y la demanda.

Las transacciones inmobiliarias se facilitan gracias a los análisis Big Data en tiempo real de una determinada ubicación,

Estudio de Mercado

EN esta fase es fundamental realizar una Búsqueda activa de suelo, tras los estudios de viabilidad y mercado, para determinar la tipología de producto que más se demanda por parte de los compradores.

Las agencias de Qualis Optima disponen de una aplicación tecnológica que analiza la demanda y usa mapas de calor para identificar las zonas de mayor interés para los compradores.

Se estudian los suelos y terrenos disponibles, las licencias urbanísticas, la posibilidad de rehabilitación de edificios, para informar de las oportunidades del mercado inmobiliario para desarrollos de obra nueva.

informe de mercado inmobiliario

Análisis de la Demanda

Es el proceso por el cual se identifica al público objetivo, según las características de las propiedades inmobiliarias proyectadas y la zona.

Los estudios de demanda ayudan a mejorar en la toma de decisiones, sabiendo lo que están buscando los potenciales compradores y qué factores son claves para su decisión de compra.

La cualificación de la base de datos propia de compradores, permite adaptar el proyecto inmobiliario a los gustos, intereses y  necesidades reales de los compradores.

Las agencias de Qualis Optima suman más de 30.000 compradores cualificados en sus bases de datos:

compradores qualificados qualis

Análisis de la viabilidad del Proyecto

La creación del plan económico permite identificar la viabilidad del proyecto, así como la inversión necesaria y el flujo de caja.
Se analizan asuntos relacionados con el Urbanismo, como licencias municipales y permisos necesarios para la puesta en marcha del proyecto inmobiliario en la zona.

Se elabora el estudio de viabilidad técnica, para confirmar que se pueda ejecutar la obra.

El análisis comercial y económico considera las variables que pronostican la reacción de la demanda, la previsión de reserva de propiedades y la facturación, desglosando ingresos, costes, impuestos, licencias, tasas, gastos de notaría y registros y otra documentación jurídica y de gestión.

Se analiza el coste por acción desde el inicio hasta el final de la comercialización; de esta manera, se concretan las necesidades de financiación del proyecto. Se analiza cómo obtener la financiación; si es ajena, se realiza la gestión con entidades de crédito y la consecución del préstamo promotor.

Plan de Marketing

La estrategia de marketing de obra nueva empieza por identificar al comprador ideal, detectar oportunidades de mercado, planificar actividades para gestionar y comercializar las propiedades de la manera más eficiente.

Dentro de las acciones de la Planificación estratégica, destacamos:

  • Detección de necesidades y aspiraciones de los clientes,
  • Preparación de soluciones: servicios para que los clientes consigan su objetivo / sueño,
  • Alinear la solución de problemas con el propósito y valores de la empresa,
  • Estudios del mercado inmobiliario y de la competencia,
  • Estimación de presupuestos para las acciones de promoción comercialización y post-venta,
  • Identificar oportunidades en nuevos mercados, productos y servicios,
  • Identificación de propuesta única de venta, aspectos diferenciales y ventajas competitivas

rentabilidad inversión inmobiliaria

PLANIFICACIÓN

Definición del comprador ideal

El comprador ideal representa a un grupo de compradores, cualificados por motivación y capacidad de compra.

También denominados buyer persona, esa representación de un grupo homogéneo con similares intereses, nos ayuda a identificar las soluciones que buscan, concretadas en la zona preferida, tipología de propiedades, características principales, así como factores emotivos como la calidad de vida buscada.

Estrategia Comunicación y Publicidad

Conociendo a la demanda y proyectando la oferta, se elaboran las acciones que harán que ambas se encuentren y permita al promotor tener el timing adecuado, desde la búsqueda terreno, solicitud de licencias, puesta en marcha de la obra, hasta la entrega de llaves y la actividad post-venta.

Planificación recursos técnicos y humanos

Para la viabilidad económica del proyecto, se estiman las necesidades de personal y de herramientas, para la obra y comercialización de la promoción inmobiliaria.

DESARROLLO

Diseño de acciones y materiales de Marketing digital

Se pone el foco en acciones de marketing online, para alcanzar a la audiencia apropiada: se crea una Web propia de la promoción (website o landing), se anuncia en portales inmobiliarios, redes sociales y se realizan campañas dirigidas al segmento de compradores más probable.

En el apartado multimedia e información interactiva, se proyectan los planos de las viviendas, se crean de infografías y renders en  3D, con decoración por ordenador y creación de tours virtuales.

Planificación de medios

Los medios tradicionales componen el mix de canales de comunicación, como la prensa local, las revistas especializadas, el marketing directo, las vallas publicitarias, carteles, casetas de información y venta, piso piloto.

Plan de acción comercial

El equipo comercial especializado en vender viviendas de obra nueva, trabajan tanto con la base de datos de compradores cualificados, como con los contactos generados por diversas campañas de promoción, para que la audiencia sea la mayor posible, dentro de unos parámetros que la segmentan, para que el mensaje llegue al comprador realmente interesado en adquirir propiedades de la promoción inmobiliaria.

Asesoramiento continuo

En cada proceso de comercialización de obra nueva, se dispone de un Agente especializado: el coordinador de obra nueva.

Ese responsable de obra nueva, será el Qualis Angel de la empresa promotora, el interlocutor para la gestión centralizada de la planificación y el plan de acción.

SEGUIMIENTO

Análisis de resultados

La actividad de marketing se monitoriza para tener información en tiempo real de los resultados de las campañas y poder ajustar el presupuesto para alinear la demanda a la situación de la obra proyectada o en curso.

Informes comerciales

Periódicamente, se generan informes que se presentan al promotor inversor, para que conozca en todo momento los estados económicos de la promoción inmobiliaria.

Cada actividad con leads, potenciales compradores y compradores que ya han reservado, se centraliza en el CRM, para poder visualizar la situación real de la demanda.

Seguimiento de objetivos y evaluación de métricas

La definición de indicadores de rendimiento o KPIs, permiten extraer deducciones sobre la rentabilidad de la inversión inmobiliaria. Algunos ejemplos de indicadores en la fase de comercialización:

  • Visitas a la web de la promoción
  • Solicitudes de información
  • Visitas al piso piloto
  • Reservas

contacta con qualis angel

POST-VENTA

Inspección de la obra

La Inspección Técnica de Edificios (ITE) es la revisión que busca localizar, evitar y solventar posibles deficiencias, vicios ocultos en la construcción o simples defectos producto del transcurso del tiempo que puedan ocasionar daños a los inquilinos o viandantes.

Por otra parte, los Qualis Angels se encargan del acompañamiento al cliente en la visita e inspección de las viviendas.

Gestión, tramitación, supervisión y comprobación de repasos

Para evitar que haya defectos, se realiza un procedimiento de comprobación completa del edificio y de las unidades residenciales y locales que lo componen.

El objetivo es validar el proyecto en su fase de comercialización.

Gestión documental

Los Qualis Angels están especializados en asesorar para escriturar las ventas, gestionando los trámites para declarar el fin de obra y conseguir la licencia de primera ocupación

Se preparan los documentos para conseguir la obtención de los permisos y licencias, por parte de las administraciones, así como los contratos de reserva, arras y compraventa, con los clientes finales.

Durante todo el proceso, se ejecuta un seguimiento económico, que incluye la contabilidad, los presupuestos y las liquidaciones fiscales.

Atención de clientes

Tras la entrega de llaves de la vivienda, se ofrecen opciones de equipamiento y decoración, asesoramiento en el mantenimiento y conservación, optimización de los equipamientos, conseguir mayor confort con un menor consumo energético.

El servicio posventa supone una oportunidad de fidelización, prescripción y de mejora de imagen de marca, más allá de la necesaria atención de reclamaciones y resolución de incidencias.

Asesoramiento legal, financiero y seguros

Las agencias inmobiliarias cuentan con personal especializado en esas áreas y con colaboradores que realizan estudios específicos, para atender a las necesidades del promotor, incluida la búsqueda de financiación y la elaboración de contratos.

 

pide plan venta QUalis

documentacion obra nueva

Documentación necesaria para comercializar obra nueva

¿De qué documentos se deben preparar para gestionar y comercializar promociones inmobiliarias?

Los responsables de obra nueva de Qualis Optima, detallan los trámites exigidos para gestionar proyectos de obra nueva y su comercialización, en función de si son inmuebles en proyecto, en construcción o de primera transmisión.

Inmuebles construidos en primera transmisión

Se entiende como primera entrega de viviendas de obra nueva, aquellas que se adquieren al promotor inmobiliario en el momento en el que la construcción ya está terminada, excepto en el caso de aquellas viviendas, que se hubiesen utilizado de forma continuada por un plazo igual o superior a 2 años por personas diferentes a los adquirentes.

Nota simple informativa del Registro de la Propiedad

Es necesario disponer de un documento reciente que identifique la titularidad del inmueble, que se solicita al Registro de la Propiedad Inmobiliaria. Esta nota Simple actualizada del inmueble se puede conseguir a través de Registradores, a un precio fijado oficialmente.

Último recibo del IBI

Para poder informar a los clientes compradores sobre el impuesto de Bienes Inmuebles, se puede emplear el recibo de IBI, en el que también se informa de la referencia catastral, con la cual generar la información catastral del inmueble.

En el caso de que no se disponga de un recibo de IBI, se puede pedir una copia del documento de Alta en IBI.

Último recibo de la comunidad de propietarios

En el caso de que la propiedad forme parte de una Comunidad Propietarios, se debe disponer del recibo, incluyendo el de garajes si se paga aparte, calculamos el importe anual por este concepto.

Se deben aportar los últimos recibos de derramas de la Comunidad y la fecha de pago prevista para el último recibo de dicha derrama, verificando que no quedan cantidades pendientes de abono.

Si no conserva el recibo o el comprobante de pago puede solicitar una copia al administrador de la finca.

Certificado de eficiencia energética

Es aplicable a propiedades residenciales en venta, obligatorio desde 2013, ya que 2013 el certificado se solicitará en Notaría al firmar las escrituras de compraventa.

Por requerimiento legal no está autorizada la comercialización de inmuebles (tanto para venta como para alquiler) sin contar con el Certificado de Eficiencia Energética, con sanciones entre 300 y 6000 euros, siendo el responsable el propietario.

Para inmuebles ya construidos en su primera transmisión puede utilizarse el Certificado Energético del Proyecto, siempre que así se indique, dado que el certificado ya no será valido una vez la vivienda quiera ser transmitido por el primer comprador del mismo.

Documento informativo abreviado (DIA)

Es obligatorio por Ley (decreto 218/2005 de 11 Octubre) disponer del Documento informativo abreviado para viviendas construidas en su primera transmisión.

Se debe entregar de forma gratuita al comprador de vivienda de obra nueva y es responsabilidad de aquellos sujetos que actúan como intermediarios, llevando a cabo la oferta y publicidad de una vivienda, como es la agencia inmobiliaria que comercializa la promoción inmobiliaria.

Seguro Decenal de Daños a la Edificación

Este documento garantiza durante los diez años posteriores a la entrega de la obra cualquier daño que se produzca en la edificación asegurada siempre y cuando tengan su origen o afecten a la cimentación y/o a la estructura, y comprometan la resistencia mecánica y estabilidad de la misma.

Declaración de Obra Nueva Terminada

Se utiliza para presentar ante Notario; esta Declaración de Obra Nueva Terminada requiere de los siguientes documentos para la comercialización de viviendas ya construidas en su primera transmisión:

  • Fecha de entrega al promotor.
  • Licencia de primera ocupación, que se concede una vez comprobado que el edificio ha sido construido, ampliado o reformado con arreglo al proyecto técnico y a la licencia de obra mayor aprobada y que reúne las condiciones técnicas de seguridad y salubridad
  • Libro del edificio, documento en el que se recoge la información sobre las características físicas y técnicas del edificio y también su régimen jurídico

pide plan venta QUalis

Inmuebles en proyecto o en construcción

Son aquellas viviendas nuevas cuya construcción está proyectada o todavía no está terminada.

Contrato de compraventa

Es un Documento que refleja el precio de venta de la vivienda, que debe abonarse como pago de la vivienda y que no incluye el de los anejos, salvo que no sea posible adquirir la vivienda sin estos. Por lo tanto, también debe mostrar el precio de los anejos si se venden por separado.

Debe incorporar información detallada sobre todo tipo de tributos o gastos de carácter general que gravan o se ocasionen como consecuencia de la compraventa y que deba pagar el comprador.

En el caso de preverse aplazamientos del precio, se debe indicar el tipo de interés aplicable y la TAE, las cantidades que corresponderá abonar por principal e intereses, la fecha de vencimiento de unos y otros, el plazo, los medios de pago admisibles y las garantías que deberá constituir el consumidor por las cantidades aplazadas.

Si el comprador de obra nueva se subroga hipotecariamente, se indicará el notario que autoriza la correspondiente escritura, su fecha, los datos de inscripción en el Registro de la Propiedad, la responsabilidad hipotecaria que corresponde a su vivienda y las condiciones del crédito. Además se refleja si el tipo de interés es fijo o variable; en este último supuesto, el índice de referencia y el margen; el número de cuotas anuales; las fechas de vencimiento y cantidades; el plazo de amortización; y las comisiones por subrogación y amortización anticipada.

Se refleja también que del precio total de la venta se deduce cualquier cantidad que entregue el comprador de una vivienda antes de la formalización del contrato.

Documento informativo abreviado

El documento DIA para inmuebles en proyecto o en construcción también es obligatorio por Ley.

Otros documentos

  • Libro del Edificio contemplado en el artículo 7 de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación, con el contenido establecido por la normativa vigente en materia de vivienda.
  • Constitución de los seguros a los que se refiere el artículo 19 de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación, indicando nombre de la entidad aseguradora, su domicilio y número de pólizas.
  • Fase en la que se encuentran los trabajos y fecha prevista para su terminación. En el caso de que las viviendas estén siendo finalizadas y/o equipadas, en especial en lo relativo a cocinas, sistemas de acondicionamiento de aire, sistemas de agua caliente sanitaria y cualquier otra terminación o acabado.
  • Fecha de entrega de la vivienda, sus anejos, zonas comunes o elementos accesorios. Será válida la fecha en la que conste, al menos, el trimestre y el año.
  • Recepción de la obra por el promotor, o con la fecha establecida para este requisito.
  • Licencias administrativas o actos administrativos equivalentes necesarios para la utilización u ocupación de la vivienda, sus anejos, zonas comunes y servicios accesorios..
  • Inscripción de la vivienda en el Registro de la Propiedad, y sus cargas a la fecha de la facilitación de la información.

Esta documentación puede obtenerse a través de la agencia inmobiliaria que comercialice el proyecto.

El promotor inmobiliario puede consultar con los Qualis Angels la documentación necesaria para su proyecto inmobiliario y asegurarse de disponer de los documentos necesarios para la comercialización de las viviendas en proyecto o en construcción.

contacta qualis angel

PlanMarketing-Obranueva

Cómo preparar un plan de marketing para promociones de obra nueva

Preparar un plan de marketing inmobiliario permite identificar al comprador ideal, detectar oportunidades de mercado, planificar actividades para gestionar y comercializar las propiedades de la manera más eficiente.

Un experto inmobiliario especializado en la comercialización de promociones inmobiliarias, sigue un procedimiento para preparar el plan de marketing de una promoción inmobiliaria.

A continuación mostramos cómo aplican los QualisAngels estas actuaciones, ante proyectos de promoción de obra nueva:

Los QualisAngels de las agencias de Qualis Optima, gestinan la planificación del marketing de la promoción inmobiliaria,

  • con estrategias de branding, comercialización y elaboración de presupuestos,
  • con acciones específicas, como la creación de folletos, catálogos, renders, vídeos 3D y contenidos sobre el estilo de vida, la zona y las características de las viviendas y su contexto (urbanización o edificio).

El plan de marketing para promociones inmobiliarias puede tener diferentes alcances, en concreto:

  • Promoción de proyecto de obra nueva o ya terminada.
  • Plan Estratégico u Operativo

Actuaciones de planificación de marketing a medio y largo plazo (Estrategia)

  • Detección de necesidades y aspiraciones de los clientes,
  • Preparación de soluciones: servicios para que los clientes consigan su objetivo / sueño,
  • Alinear la solución de problemas con el propósito y valores de la empresa,
  • Estudios del mercado inmobiliario y de la competencia,
  • Estimación de presupuestos para las acciones de promoción comercialización y postventa,
  • Identificar oportunidades en nuevos mercados, productos y servicios,
  • Identificación de propuesta única de venta, aspectos diferenciales y ventajas competitivas.

Objetivos del plan de marketing de promoción inmobiliaria

  • Estratégicos, para la definición del cliente ideal, gama de productos, puntos de venta y fidelización.
  • Económicos, encaminados a la consecución de rentabilidad sobre los recursos invertidos,
  • Comerciales, relacionados con la mejora de la imagen de marca y el nivel de ventas,

gestion obra nueva qualis

Esquema del Plan de marketing de promociones inmobiliarias

Análisis de la situación

El primer paso es conocer la normativa urbanística aplicable, identificar datos como la ocupación máxima,  el índice de edificabilidad, el número de alturas máximo.

A continuación, analizar la demanda e investigar a la competencia para conocer la oferta disponible y planificada, que se concreta en indicadores como el número de promociones en marcha en la zona, el número de viviendas en venta, las vendidas recientemente, los ritmos de venta, precios medios, tipología y características principales.

Para estos análisis, se usan datos propios de las agencias y big data, incorproando datos de terceros sobre la oferta y la demanda inmobiliaria.

Por otra parte, se elabora una investigación del cliente ideal, definiendo al comprador con su nivel de cualificación deseado, su capacidad de financiación, motivo y plazo de compra.

Para culminar esta fase, se realzia un análisis DAFO inmobiliario, en el que se estudian las Debilidades. Amenazas. Fortalezas. Oportunidades.

Planificación

En la estrategia de marketing, se establecen los objetivos y los indicadores de rendimiento, como el ritmo de ventas deseado y las unidades reservadas en cada etapa del proceso.

Para la consecución de los objetivos, es necesario dotar de recursos al proyecto, tanto para la actividad de promoción y publicidad, como para la gestión comercial.

Con los ingresos esperados y los costes estimados, se elabora un Presupuesto. En ese documento, se deben reflejar Conceptos de gasto/inversión, como:

  • cuotas de portales inmobiliarios,
  • reportaje fotográfico, video, planos 3d, infografías, visita virtual,
  • material impreso,
  • valla publicitaria,
  • anuncios en prensa e internet,
  • oficina de ventas,
  • costes de comercialización,
  • estudios e informes.

Desarrollo de acciones

Para poner el proyecto en marcha, se designan a los responsables de las actividades, tanto de promoción como de comercialziación de las propiedades y servicio postventa.

El detalle de las actividades de marketing para la promoción y comercialización de las propiedades inmobiliarias, las detallamos en un bloque informativo posterior.

Seguimiento y Control

Los Informes de actividad y resultados deben contemplar:

  • el nivel de consecución de los objetivos,
  • el porcentaje de realización de las acciones de marketing,
  • el análisis financiero de ingresos y gastos,
  • orocedimientos de control y seguimiento.

Las posibles Desviaciones de los objetivos iniciales a los resultados alcanzados, se deben reflejar en los informes para poder corregir.

Los indicadores se tienen que actualizar periódicamente, para comprobar el nivel de nuevos contactos, visitas a la web, a las propiedades de forma presencial, el número de reservas, el ritmo de ventas y ratios de rendimiento.
.

pide plan venta QUalis

Acciones de marketing para la promoción y comercialización de obra nueva

¿Cuales son las principales actividades que se deben lanzar tras definir el plan de marketing?

Marca de la promoción (Branding): tras evaluar y entender el proyecto, su origen y objetivos, el equipo creativo prepara los mensajes visuales para transmitir sus valores y que queden grabados en la memoria del potencial comprador. No se solo un proceso de establecer un título y un logotipo; es también preparar los elementos que permitan una identidad única y que reflejen los ideales de la empresa promotora.

Reportaje fotografíco y de video profesional, para  reflejar lo mejor de cada vivienda y su ubicación. En la Producción de vídeo, si la legislación lo permite, se pueden usan drones para mostrar la zona área desde el aire. Los tours virtuales constituyen ya un elemento básico para una promoción inmobiliaria, ya que facilitan al usaurio una inmersiópn en la propiedad, asi como ayuda al asesor comercial a realizar visitas guiadas con los interesados.

Video con dron para la vista aérea de una urbanización de casas en Asturias (Agencia La Playa)

Material multimedia, Además del reportaje fotográfico, se pueden preparar infografías, material de impresión (catálogo, dossier, valla publicitaria) y creatividades para medios online (copywriting de la descripción de la zona y estilo de vida, características de las propiedades individuales y los elementos colectivos), video promocional, web de la promoción.

Renders en 3D,  en el caso de no poder realizar un reportaje sobre las viviendas terminadas. se usan imágenes generadas por ordenador, que facilitan a los interesados, una vista anticipada de lo que serán los espacios, la luminosidad de las estancias, la decoración e interiorismo, la habitabilidad y los espacios exteriores:

obra nueva palmer

Render de Promoción Obra nueva en Palma de Mallorca (Palmer Inmobiliaria)

Material publicitario: las creatividades vistas hasta ahora, se tienen que adaptar para optimizar los anuncios en canales publiccitarios, sean para medios impresos, como folletos, catálogos, carteles, o para espacios online, como infografías, banners, videos.

Diseño y desarrollo de microsite. También se las identifica como landing pages, son páginas web específicas de la promoción inmobiliaria, a modo de catálogo online, que persigue atraer a los compradores y que dejen sus datos de contacto. Incorporan información de las propiedades, incluyendo sus especificaciones, memoria de calidades, precios, planos, información de la zona, la situación del mercado inmobiliario local y el estilo de vida, así como vídeos 3D.

Carteles y vallas publicitarias para dar mayor visibilidad al proyecto en zonas próximas.

Comunicaicones directas. A través de Emailings y mensajería instantánea, se consigue una comunicación personalziada con la base de datos de comrpadores interesados en propiedades como las qeue se comercialzian.

Las agencias de Qualis Optima establecen protocolos de segmentación y cualificación de contactos, para conocer su capacidad real de compra (financiación), plazo y motibación para la compra.

Marketing de contenidos para que todos los elementos multimedia se presenten de la manera mñas atractiva, con una redacción adecucuada para cada tipo de comprador, tanto en comunicaciones a contactos existentes como en la atracción de nuevos interesados, a través de sus consultas orgánicas (SEO) o en su navegación online (SEM y SMM).

Publicación en Portales inmobiliarios, seleccioanndo los de mayor interés para los clientes ideales de la promoción inmobilairias.

Difusión en Redes sociales, adaptando la comunicaicón y susando los elementos multimedia apropiados para cada ewd social.

Puertas abiertas y patrocinio
Una jornada de puertas abiertas es una oportunidad excelente para que los residentes locales vean de primera mano el programa Show Home. Tenemos una amplia experiencia en crear una atmósfera acogedora que inspira interés en el proyecto.

También ofrecemos oportunidades de patrocinio, que pueden ir desde exposiciones de arte hasta exposiciones náuticas, asegurando que el proyecto llegue a las personas adecuadas, en el momento y lugar adecuados y por un precio adecuado.

Medios locales y regionales, para poder acceder al mercado donde se encuentran los potenciales clientes.

Comercialización mediante Puntos de venta (oficinas, casetas de venta, web de la promoción) y agentes del comprador, especializados en propiedades de obra nueva.

Campañas en canales de internet, a audiencias ya cualificadas o nuevas audiencias personalziadas, en función de a quien va dirigida la promoción inmobiliaria.

Actividades de Postventa, desde atención al c comprador, gestión de altas y mantenimientos, mudanzas, encuestas de satisfacción, búsuqeda de recomendaciones.

Plan de Conversión de contactos compradores

El plan se divide en 2 fases principales, siguiendo los preceptos del Inbound marketing:

Atracción por medio de contenido de su interés.detalles de la zona donde va a estar ubicada la vivienda, la seguridad de la zona, el equipamiento de la vivienda, planos, memoria de calidades, financiación, opciones de personalización de la vivienda

Conversión a través de landing pages, formularios y puntos de contacto.

Cualificación gracias una relación adecuada por medio de rrss, email marketing, teléfono…

Contacta con un Qualis Angel para tu proyecto de Obra Nueva

Si necesitas un plan de marketing para tu promoción inmobiliaria, consulta con tu oficina más cercana de Qualis Optima:

contacta qualis angel

Promociones comercializadas por las agencias de Qualis Optima:

portatil-gestion-obra-nueva-qualisoptima

10 servicios imprescindibles para la comercialización de proyectos de obra nueva

Si necesitas un plan de comercialización para tu proyecto de obra nueva o estás en la fase de análisis del mercado inmobiliario, cuenta con una empresa especializada en la zona, que tenga una red de ventas suficiente, una base de datos de compradores cualificados y capacidad para gestionar el proyecto.

Veamos los servicios fundamentales para la comercialización de proyectos de obra nueva:

1. Investigación de mercado y análisis de oportunidades

La especialización de las agencias inmobiliarias de Qualis Optima, en cada zona, les permite comprender y valorar nuevas tendencias del mercado para cada tipo de activo inmobiliario.

Con experiencia de varios años en transacciones inmobiliarias en el mercado local, las agencias disponen de datos propios de cierre (diferentes a los generados por los portales inmobiliarios), datos de la oferta inmobiliaria (lo que se vende y lo que no), el margen de negociación y la tendencia de precios de las propiedades inmobiliarias.

Los servicios en esta fase del proyecto:

  • Planificación estratégica
  • Análisis de precios del mercado
  • Información sobre la oferta y la demanda
  • Análisis de indicadores socioeconómicos
  • Cálculo de política de precios
  • Estudio de potenciales compradores

2. Estudio de demanda inmobiliaria

Proceso por el que se identifica al público objetivo, según las características de las propiedades inmobiliarias proyectadas y la zona. Los estudios de demanda ayudan a mejorar en la toma de decisiones, sabiendo lo que están buscando los potenciales compradores y qué factores son claves para su decisión de compra.

La cualificación de la base de datos propia de compradores, permite adaptar el proyecto inmobiliario a los gustos, intereses y  necesidades reales de los compradores.

3. Asesoramiento para la Adquisición de Suelos y Terrenos

Se aporta la labor de localización de oportunidades para la promoción inmobiliaria.

Las agencias de Qualis Optima disponen de una aplicación tecnológica que analiza la demanda y usa mapas de calor para identificar las zonas de mayor interés para los compradores.

Se estudian los Solares y terrenos disponibles, las licencias urbanísticas, la posibilidad de rehabilitación de edificios, para informar de las oportunidades del mercado inmobiliario para desarrollos de obra nueva.

4. Estudio de viabilidad del proyecto inmobiliario

Se elabora un plan económico que identifica tanto su viabilidad, como la inversión necesaria y el flujo de caja.
El análisis tiene en cuenta estos aspectos:

Se analizan asuntos relacionados con el Urbanismo, como licencias municipales y permisos necesarios para la puesta en marcha del proyecto inmobiliario en la zona.

Desde un punto de vista técnico, se elabora el estudio de viabilidad técnica, para confirmar que se pueda ejecutar la obra.

En cuanto al análisis comercial y económico, se consideran las variables que pronostican la reacción de la demanda, la previsión de reserva de propiedades y la facturación, desglosando ingresos, costes, impuestos, licencias, tasas, gastos de notaría y registros y otra documentación jurídica y de gestión.

Se analiza el coste por acción desde el inicio hasta el final de la comercialización; de esta manera, se concretan las necesidades de financiación del proyecto. Se analiza cómo obtener la financiación; si es ajena, se realiza la gestión con entidades de crédito y la consecución del préstamo promotor.

cálculo financiero promoción inmobiliaria

5. Análisis de puntos de venta

Se analiza cuál es la mejor herramienta de conversión para la promoción inmobiliaria.

Se estudian diferentes alternativas, complementarias entre sí, desde oficinas inmobiliarias a caseta de ventas, gestionadas por asesores con experiencia en ventas inmobiliarias y que conocen la zona, para atender tanto consultas sobre la habitabilidad como aspectos más técnicos.

Las agencias de Qualis Optima disponen de la red comercial más amplia de su zona, con personal especializado en comercialización de promociones inmobiliarias.

6. Marketing inmobiliario

El plan de marketing estratégico abarca actividad tanto online como con campañas directas, mediante buzoneo, actividad de promoción a pie de calle, gestión de medios de comunicación (prensa, radio), cartelería y escaparatismo.

Para preparar el plan, se tienen en cuenta factores como:

  • la audiencia (compradores con interés en la zona y las características de las viviendas  proyectadas),
  • el ritmo de ventas esperado/deseado,
  • el ciclo de vida de los compradores,
  • los puntos de contacto y de conversión, así como
  • los detalles de las acciones de promoción online y offline.

Entre esas actividades de promoción, destacamos:

  • Creación de la imagen de la promoción, para diferenciarse de otras propuestas del mercado
  • Minisite y/o Landing Page
  • Dossier de ventas, memoria de calidades, planos y otra documentación comercial
  • Infografías 3D de interiores y exteriores
  • Reportaje fotográfico
  • Video profesional y visita virtual
  • Home Staging / decoración virtual
  • Piso piloto
  • Campañas online para atraer a la audiencia ideal, según segmentación del estudio de la demanda

7. Comercialización de los activos inmobiliarios

Una vez definido el  plan de marketing y comercial, se inicia la actividad, con el objetivo de acelerar las reservas.

El equipo comercial especializado en vender viviendas de obra nueva, trabajan tanto con la base de datos de compradores cualificados, como con los leads generados por diversas campañas de promoción, para que la audiencia sea la mayor posible, dentro de unos parámetros que la segmentan, para que el mensaje llegue al comprador realmente interesado en adquirir propiedades de la promoción inmobiliaria.

En todo momento se dispone de datos actualizados para el seguimiento de la actividad comercial, pudiendo generar informes a través del CRM inmobiliario.

8. Documentación del proyecto inmobiliario

Tras la reserva, queda bastante trabajo administrativo, hasta conseguir la escrituración y entrega de las viviendas.

Los Qualis Angels están especializados en asesorar para escriturar las ventas, gestionando los trámites para declarar el fin de obra y conseguir la licencia de primera ocupación

Se preparan los documentos para conseguir la obtención de los permisos y licencias, por parte de las administraciones, así como los contratos de reserva, arras y compraventa, con los clientes finales.

Durante todo el proceso, se realiza un seguimiento económico, que incluye la contabilidad, los presupuestos y las liquidaciones fiscales.

9. Informes de actividad

Periódicamente se generan informes que se presentan al promotor inversor, para que conozca en todo momento los estados económicos de la promoción inmobiliaria.

Cada actividad con leads, potenciales compradores y compradores que ya han reservado, se centraliza en el CRM, para poder visualizar la situación real de la demanda.

10. Post venta inmobiliaria

La satisfacción de los clientes y una óptima experiencia de clave, son los retos de la actividad posventa de la promotora inmobiliaria.

La externalización de esa actividad supone una inversión rentable para el promotor, ya que los clientes, cada vez más informados y exigentes, piden un servicio de calidad sobre el producto entregado y todo lo relacionado a su disfrute.

Tras la entrega de llaves de la vivienda, se ofrecen opciones de equipamiento y decoración, asesoramiento en el mantenimiento y conservación, optimización de los equipamientos, conseguir mayor confort con un menor consumo energético.

El servicio posventa supone una oportunidad de fidelización, prescripción y de mejora de imagen de marca, más allá de la necesaria atención de reclamaciones y resolución de incidencias.

 

¿Eres un promotor inmobiliario y estás considerando opciones para la comercialización de las viviendas?

Consulta con la agencia de Qualis Optima en la zona que te interesa y recibe una propuesta para agilizar las ventas:

obra nueva declaracion

7 Requisitos para la declaración de obra nueva

Para poder inscribir en el Registro de la Propiedad una edificación construida sobre un terreno, es necesario el acto de la declaración de obra nueva.

Veamos qué es, modalidades y cuáles son los requisitos para su declaración.

¿Qué es una declaración de obra nueva?

Es un acto por el que se declara la edificación (o modificación) que se ha construido o se está construyendo sobre un terreno. De esta manera, se refleja en el Registro de la Propiedad la edificación que se ha construido sobre un solar o las reformas o mejoras realizadas.

Se manifiesta mediante escritura pública del propietario o de todos los copropietarios de una finca, en la que se hace constar:

  • el hecho de haberse comenzado o concluido nuevas actuaciones,
  • construcción de edificios,
  • mejoras en la edificación,
  • otras obras nuevas análogas.

La escritura se inscribe en el Registro de la Propiedad para conseguir la concordancia entre el registro y la realidad jurídica extrarregistral.

Cuando son edificios, se hace constar:

  • el número de plantas,
  • la superficie de la parcela ocupada,
  • el total de los metros cuadrados edificados y
  • si en el proyecto aprobado se especifica, el número de elementos susceptibles de aprovechamiento independiente.

Modalidades de declaración de obra nueva

Puede hacerse de dos formas según la fase de construcción:

La obra nueva terminada

Cuando está totalmente acabada la construcción.

La obra nueva en construcción

Se suele hacer la declaración de obra nueva en construcción cuando el propietario necesita financiación del banco para construir y hace una hipoteca sobre el inmueble en construcción.

Al acabar la obra el propietario deberá declarar que se ha concluido mediante un acta notarial llamada de final de obra.

 

Los Requisitos para la declaración de obra nueva

¿Es obligatoria la declaración de obra nueva?

Si se trata de un constructor o promotor, es decir un empresario, la declaración de obra nueva es obligatoria. Si se trata de una particular que construye sobre su terreno para su uso personal, deberá hacer la declaración de obra nueva para contratar los suministros y obligatoriamente si quiere vender, alquilar o pedir a un banco un préstamo hipotecario.

¿Cómo interviene el notario? Control de legalidad

En la declaración de obra nueva el notario controla la legalidad de que se ha hecho con todas las licencias, autorizaciones y requisitos que exige la Ley, que se resumen en los siguientes:

1.- Licencia del Ayuntamiento

Es la documentación que autoriza la construcción del edificio, en función del proyecto presentado por el propietario y redactado por un arquitecto o profesional competente.

Para las obras antiguas, solo será necesario acreditar la antigüedad de la edificación a los efectos de que hubiera prescrito la posible infracción urbanística. Habitualmente el plazo es de 4 años, pero para las edificaciones posteriores 6 de mayo de 2000, es necesario esperar los 10 años del seguro decenal.

Se puede realizar mediante alguno de los 4 modos que cita la Ley:

  • Certificación del ayuntamiento.
  • Certificación por técnico competente.
  • Acta notarial descriptiva de la finca.
  • Certificación catastral descriptiva y gráfica de la finca.

 

2.- Técnico competente

En función de si el edificio está terminado o en construcción, se diferencia cada situación:

  • Edificio acabado: el técnico debe acreditar que la obra ha finalizado y que se ajusta al proyecto para el que se obtuvo la licencia municipal de construcción.
  • Edificio en construcción: el técnico debe acreditar que la descripción de la obra nueva que se recoge en la escritura pública se ajusta al proyecto para el que, en su caso, se obtuvo la licencia.

 

Para inscribir cualquier edificación terminada, nueva o antigua, cuya declaración documental y solicitud de inscripción se presente en el Registro de la Propiedad, será requisito que la porción de suelo ocupada esté identificada mediante sus coordenadas de referenciación geográfica.

3.- Seguro decenal

Es obligatorio contratar un seguro de daños y caución para asegurar el resarcimiento de los daños materiales ocasionados por vicios o defectos en el edificio durante 1 (anual),  3 trienal) y 10 años (decenal).

Actualmente solo es exigible el seguro decenal por vicios o defectos que tengan su origen o afecten a la cimentación, los soportes, las vigas, los forjados, los muros de carga u otros elementos estructurales, y que comprometan directamente la resistencia mecánica y estabilidad del edificio.

En las escrituras de obra nueva en construcción, se hará constar el carácter obligatorio de la constatación registral de la finalización de la obra, momento en el que procederá la exigencia de tales garantías.

Solo se exigen para los edificios cuyo destino principal sea la vivienda.

Está exento del seguro decenal el autopromotor individual, sea persona física o jurídica, por la construcción de una única vivienda unifamiliar para uso propio (sea primera o segunda vivienda, y aunque se trate de una residencia meramente temporal).

4.- El Libro del Edificio

El Libro del Edificio deberá ser entregado a los usuarios finales del edificio y, salvo que por la antigüedad de la edificación no le fuera exigible, se deberá aportar al Registro Propiedad para su archivo registral.

 

5.- Cédula de habitabilidad

También conocida como o Licencia de primera ocupación, es exigible en la legislación de determinadas Comunidades Autónomas, para declarar la obra nueva.

 

6.- Certificado de eficiencia energética

Debe estar suscrito por un técnico competente y dará información exclusivamente sobre la eficiencia energética del edificio. Su validez máxima es de 10 años.

 

7.- Inspección técnica del edificio

Según la legislación específica de Comunidades Autónomas, se exige que todo edificio que toque la vía pública y que tenga determinados años de antigüedad ha de pasar una inspección técnica para garantizar su seguridad.