Iñigo Garaicoechea, gerente de Araxes Inmobiliaria, participa en las QTalks de QualisOptima, para dar respuesta a las dudas de inversores que buscan rentabilizar la compra de vivienda mediante el alquiler.
Resumimos las cuestiones tratadas, señalando que la entrevista completa, con las preguntas y respuestas finales de los asistentes, se encuentra disponible, de forma gratuita:
Inversión inmobiliaria sobre el alquiler
La Rentabilidad a través del alquiler de vivienda, es una inversión comúnmente conocida y aparentemente, más entendible que la inversión bursátil o en productos financieros, que resultan más complejos y arriesgados.
A la hora de elegir una propiedad para invertir, hay que buscar por condiciones diferentes a las que usamos cuando buscamos una vivienda para vivir nosotros; se deben encontrar zonas con alta demanda y características que los inquilinos buscan, aunque no sean las que nosotros buscaríamos para nuestra vivienda habitual.
Los pisos más caros no tienen por qué ser los más rentables; a veces es mejor dedicar el importe de un piso en una zona prime, a 2 viviendas en zonas menos tensionadas y que generen un mayor rendimiento.
Es una inversión bastante segura, aunque eventualmente caiga el precio de la vivienda, pero con el paso del tiempo, se recuperan los precios y suelen repuntar. La tendencia a largo plazo en los precios de la vivienda es alcista.
Es una buena opción para diversificar las inversiones de nuestra cartera.
Riesgos en la inversión inmobiliaria
El principal riesgo es el financiero, si no se dispone de suficiente financiación propia y hay que recurrir a financiación ajena. Solo si no supone un esfuerzo adicional y se puede asumir, se trata de una inversión segura.
Al ser una inversión a largo plazo, se genera un apalancamiento del dinero invertido en la adquisición. Los inmuebles no son productos fácilmente liquidables.
También hay que tener cuidado con eventualidades, como el alza de los tipos de interés, como los que se han vivido en el periodo 2022-23. O Los cambios normativos que incorpore el Gobierno de turno, que afecte a las condiciones de contratación y a la fiscalidad de la compraventa y arrendamiento de la vivienda.
Por último, los problemas con los inquilinos, manifestados en impagos, daños en el inmueble, incidencias y mala relación en general.
Riesgo legislativo para el propietario
Los Objetivos del arrendatario son:
- el pago de las mensualidades,
- el cuidado de los elementos da vivienda,
- la devolución de la propiedad.
La Legislación actual afecta estas cuestiones, porque tiene a perjudicar al propietario, lo que provoca la huida al alquiler de temporada.
En busca de seguridad
Para que el propietario pueda alquilar con seguridad, estos so los elementos necesarios:
- Formalizar buen contrato
- Seguro del alquiler
- Seguro de responsabilidad civil (ambos, también el inquilino, para evitar consecuencias de errores, como un incendio)
- Seguro multirriesgo hogar
- Buena relación con el inquilino
- Asesoramiento profesional que ayude en la gestión del alquiler: comercialización (encontrar al inquilino ideal), administración de servicios, resolución de arrendamientos e incidencias, gestión de impagos.
Beneficios del alquiler para rentabilizar la inversión
Principalmente, son 2:
- Rentabilidad a lo largo del tiempo: ingresos periódicos por el alquiler de la vivienda.
- Revalorización del inmueble: diferencia entre el precio de compra inicial y el que se puede conseguir por la venta.
Tipología de propiedades para la inversión
Podemos diferenciar tres situaciones principales en el destino de la vivienda adquirida como inversión:
- Vivienda habitual supone un alquiler a medio / largo plazo; el piso está ocupado en todo momento, lo que supone estabilidad en los ingresos
- Alquiler de temporada, se dispone de la vivienda en varios momentos del año
- Vivienda turística, es la más rentable, ya que el precio medio por día es superior, aunque hay que matizar, porque hay que conseguir un mínimo de días ocupados; la tasas de ocupación marca la rentabilidad en cuanto a las otras opciones. El deterioro es mayor que con otro tipo de alquileres, ya que hay mayor movimiento de diferentes personas y hábitos habitacionales. Requiere disponer de una licencia de alquiler turístico, que en algunas ciudades se ha limitado.
Zonas donde resulta más rentable la inversión
La rentabilidad puede fluctuar bastante en cada zona y dentro de una misma ciudad e incluso barrio.
Distingamos 4 zonas por nivel de precios de las viviendas:
- En las ciudades turísticas, la rentabilidad es más alta, por su gran demanda y el tiempo de ocupación.
- En las zonas de precios altos, son más estables debido a su escasa oferta y alta demanda, lo que supone una mayor revalorización, pero el porcentaje de rentabilidad desciendo, al tener que invertir un mayor importe.
- En mercados de precios medios, las oscilaciones de precios no son muy elevadas y la rentabilidad es estable.
- En zonas con viviendas más económicas se pueden llegar a rentabilidades del 8%, al necesitar una inversión más baja. Pero la revalorización también es más baja, ya que el precio puede caer más que en otras zonas.
Las claves para una buena inversión inmobiliaria
- Conocer la zona de inversión, para saber la demanda existente y analizar el tiempo en el que se tendrá ocupada la vivienda
- Tener asesoramiento adecuado, para la fase de búsqueda y también para la gestión del alquiler, consiguiendo tener la vivienda ocupada y generando ingresos de manera constante.
- Estar atento a las situaciones de oportunidad del mercado: saber qué zonas que van a tener un desarrollo que revalorizará la zona
- Conocer el coste de mantenimiento de la inversión
- Calcular la fiscalidad por la compra y el posterior arrendamiento de la vivienda. Hay que tener en cuenta que es menor la fiscalidad en el alquiler habitual.
Esfuerzo en la inversión inmobiliaria
Mide los años para hacer frente a la compra de vivienda /
La amortización de la inversión varía, en función del tiempo que se tarda en pagar una propiedad, con la entrada y los ingresos por el arrendamiento.
El tiempo medio de amortización en España es de 16 años; hay comunidades donde hay una gran diferencia:
- Baleares 19 años
- Madrid 18 años
- País Vasco 17 años (San Sebastián 25 años)
- Cantabria 13,6 años
- Valencia 12,6 años
Cálculo de la rentabilidad de la inversión inmobiliaria
Es el porcentaje que expresa el beneficio de la inversión. Se calculan dos rentabilidades:
Rentabilidad bruta: no tiene en cuenta los gastos, solo el coste de la compra y los ingresos anuales
Se dividen los ingresos anuales entre el precio de la propiedad, multiplicando por 100, lo que da el porcentaje de rentabilidad. Para una vivienda comprada por 200.000 euros y que se alquilar durante todo el año a 600€/mes, el cálculo sería: 7200/200.000×100 = 3,6%
Rentabilidad neta: para el cálculo se añaden los gastos de comunidad, ibi, gestión, comercialización, seguros, mantenimiento, reparaciones. Imaginemos un gasto anual de 1400€, el cálculo sería: (7200-1400)/200.000×100 = 2,70%
Entre el 4% y el 7% se considera un buen porcentaje de rentabilidad
Además, hay que tener en cuenta la revaloración del inmueble.
Últimamente, hay mucho interés por este tipo de operaciones, ya que se han incrementado los precios del alquiler en torno a al 20% en solo 2 años. Pero s se pone un precio muy alto, se puede perder la oportunidad de tener la casa alquilada.
Encontrar al inquilino ideal
El primer consejo para conseguir interés en los inquilinos, es preparar la vivienda antes de ponerla en alquiler, para aumentar su valor y conseguir mayor interés y capacidad de pago.
Una reforma funcional y económica, aplicando pintura neutra, asegurando que no haya averías, para evitar problemas con los inquilinos y un mayor coste al tener que reparar.
El mobiliario es necesario para el alquiler de temporada o el turístico.
En el caso de vivienda habitual es habitual que esté amueblado y no tener que depender de mudanzas.
Asesorarse con una inmobiliaria que conozca bien la zona, que sepa elegir bien el perfil del inquilino, lleve el proceso de filtrado, realice la consulta y verificación de la documentación, analizar la solvencia del inquilino, con un cuestionario que de seguridad al arrendatario.
A quien corresponde las reparaciones en la vivienda
De las pequeñas reparaciones se encarga el inquilino; si se rompe una manilla, se funde una bombilla, o se rompe la goma de la lavadora.
Las reparaciones de mayor calado, como que no abre la puerta, no funcione el sistema de iluminación o que falle el motor de la lavadora, lo paga el arrendatario, siempre que no haya mal uso.
Perfiles de Inversores
- Pequeño inversor: compra de vivienda para obtener rentabilidad para la jubilación. Es una buena opción de ahorro a largo plazo.
- Inversión con criptomonedas: interés compuesto tiene alto beneficio a largo plazo.
- Inversión en pequeñas viviendas para reformar, que requiere una menor inversión y se puede vender para reinvertir, realizando varias operaciones y acumulando un mayor capital.
Cómo evitar errores en la inversión para alquilar
- Planificar la inversión, empezando por una investigación del mercado,
- No dejarse llevar por los sentimientos, pensando en si es una vivienda adecuada para ti mismo,
- Valorar el atractivo de la zona y del inmueble, para asegurar que haya demanda,
- Elegir propiedades con mayor número de habitaciones,
- Gestión comercial: establecer el precio adecuado, adaptar y prepara la vivienda,
- Evitar Problemática con los inquilinos: tener todo atado en el contrato y la casa en buenas condiciones.
Para evitar estos problemas, el consejo es contar con asesoramiento profesional, que supone un menor coste frente al mayor valor que se puede conseguir.
Cuenta con los asesores inmobilairios de las oficinas de QualisOptima, para que te guíen en el proceso de compra de viveinda y gestión integral del alquiler:
Socios de DEC, Asociación para el Desarrollo de la Experiencia de Cliente
«Soy Emoción», premio Inmosolidarios 2024
/en Agencias QualisLa iniciativa «Help Day«, del grupo de inmobiliarias que componen Qualis Optima, ha visto reconocida su labor, por parte de los mejores profesionales inmobiliarios de España, al haber sido elegida, de entre ellas, la denominada «Soy Emoción», de Agencia la Playa, la mejor actividad solidaria del año.
Contenidos
Premios Inmosolidarios, en Inmociónate
Ese reconocimiento se realizó en el marco del evento inmobiliario Inmociónate, celebrado en el Palacio de Congresos de Valencia. La responsabilidad social dentro del sector inmobiliario es el eje que mueve la organización de estos premios.
Este proyecto social, en colaboración con las residencias de ancianos de Gijón y la Asociación Alzhéimer Asturias, busca conectar con la generación mayor a través de sus recuerdos de la Gijón antigua, utilizando fotos, videos y música como herramientas evocadoras:
Los trabajadores de Agencia La Playa, dedicaron un día entero a compartir y crear momentos inolvidables con los ancianos.
Presentación de la actividad «Soy Emoción», por parte de César Rodriguez Nozal, CEO de Agencia La Playa
Actividades solidarias del Help Day
La actividad «Help Day» se realizó en coordinación con otras acciones de las agencias de Qualis Optima en cada una de las zonas en las que ejercen su actividad.
Otras actividades realizadas por las agencias inmobiliarias, durante el Help Day, fueron:
Responsabilidad social de los profesionales inmobiliarios
Los profesionales inmobiliarios no solo ayudan a las familias a encontrar su nuevo hogar, o a solucionar problemas relacionados con la vivienda.
También se involucran con sus clientes, se comprometen con el entorno y tratan de mejorar la vida de las personas de la comunidad.
Video del HelpDay – Soy Emoción 2023
Cartel de Soy Emoción
Las otras iniciativas finalistas de Inmosolidarios
Cómo gestionar una vivienda en herencia
/en Compraventa de viviendaLa gestión de venta de algunas viviendas, puede ser compleja, en especial si hay embargo de por medio, una situación de separación o divorcio, o una herencia.
En las herencias, podemos encontrarnos con problemas si están pendientes de tramitación o hay discrepancias entre los herederos.
Cómo afrontar esos problemas con las herencias inmobiliarias, es el tema central del Taller organizado por QualisOptima e Inmobiliaria Ordunte, de la que exponemos las principales conclusiones.
Si acabas de heredar una propiedad inmobiliaria, te interesa conocer los pasos que recomiendan la experta inmobiliaria Iratxe Perea, Co-CEO de Ordunte:
Contenidos
Herederos y testamento
El primer paso es conocer el número de herederos y si existe testamento.
Con el testamento, el proceso es más sencillo, al constar quienes son los herederos.
Sin testamento, hay que preparar una declaración de herederos legales.
¿Cómo vender cuando entre los herederos hay menores de edad o incapacitados?
Tiene que estar acompañados por padres o tutores (con patria potestad sobre los menores), que son los que aceptan la herencia y tramitan el proceso en su nombre.
En el caso de incapacitados, hay que pedir una autorización judicial, a través del juzgado que dictaminó la causa de la incapacidad.
¿Y si entre los herederos hay algún fallecido?
En el caso de que fallezca antes del el testador, se perderían los derechos sobre la herencia. Salvo que fuera un heredero forzoso o se haya especificado en el testamento, que se transmita a sus herederos.
El porcentaje que se deja de heredar, iría al montante para el reparto del resto de herederos.
¿Cómo conocer si existen deudas en la herencia?
La masa hereditaria la componen los bienes del testador, como viviendas, vehículos, cuentas bancarias.
En el caso de propiedades inmobiliarias, cualquier heredero puede asistir al Catastro.
A través del Registro de la Propiedad, se puede solicitar la nota de localización, que muestra el listado de las propiedades y su ubicación.
A través de cada Registro, poder generar la Nota Simple Registral, con la información detallada de cada propiedad.
¿Cómo cancelar las cargas en una herencia?
Es habitual que haya una carga sobre una propiedad inmobiliaria, cuando hay un préstamo hipotecario y no se ha devuelto completamente a la muerte de uno de los hipotecados.
En los casos en los que no está hecha la cancelación ni el levantamiento de la carga, se puede solicitar que se cancele en la escritura de la herencia.
Documentación necesaria en una herencia
Listado de documentos que hacen falta en una herencia inmobiliaria:
Valoración y liquidación de la herencia inmobiliaria
Una vez con toda la documentación y con el modelo 650 nos permite hacer la liquidación en Hacienda, se debe detallar el inventario de los bienes.
Una valoración correcta de los bienes, impide que haya gastos imprevistos en la declaración de la Renta.
En el caso de viviendas, el valor catastral suele dar un importe más bajo que el de mercado.
El valor establecido es el que se va a utilizar en la aceptación de la herencia.
Si existe una diferencia con respecto al precio de la venta, menos los gastos (honorarios de la inmobiliaria, notario, gastos del registro), el importe de beneficio genera un impuesto, que tributa a porcentajes desde el 20%, por tramos, dependiendo de la Comunidad Autónoma.
La liquidación en Hacienda, debe hacerse con unos plazos establecidos, de 6 a 12 meses, según dónde haya que registrarla. Es importante tenerlo en cuenta porque el certificado de defunción, puede tardar un mes en conseguirse.
Asesoramiento especializado en herencias
La elección de la Notaría es libre, habitualmente se va a la notaría de la zona del fallecido, o donde está el mayor montante de la herencia.
En todo caso, es importante ir a una Notaría que tenga experiencia en la gestión de herencias inmobiliarias, para poder cancelar cargas antiguas, resolver discrepancias entre la realidad y lo que refleja la documentación de la herencia, realizar la aceptación de la herencia, etc.
El asesoramiento que ofrece una agencia inmobiliaria, adelante y previene posibles conflictos, se revisa la documentación antes de ir a Notaría, se evitan errores y posteriores problemas.
La mediación ayuda a gestionar los conflictos entre herederos y a conseguir un precio de venta superior, tras el acuerdo entre los herederos.
La valoración del inmueble es esencial, hacerlo con valores del mercado inmobiliario, lo que puede calcular un experto inmobiliario en la herencia.
La tramitación de contratos, es otro de los servicios que puede realizar una inmobiliaria especializada en herencias.
Puedes ver el taller completo en la grabación de «Acabo de heredar: ¿Y ahora qué hago?»
Reuniones de gerentes para la mejora de la actividad inmobiliaria
/en InmobiliariaEn los eventos denominados #BrainDays, se reúnen gerentes de las agencias de QualisOptima y de otras inmobiliarias líderes en sus respectivas zonas, para debatir sobre la actualidad del negocio inmobiliario, cómo aumentar la productividad de las empresas y de los trabajadores, mejorar la experiencia de cliente y la imagen de los profesionales inmobiliarios ante clientes.
De forma periódica, se organizan estos encuentros, como el celebrado en la previa del congreso MeetingDay24 en San Sebastián, o el realizado en Madrid, en Octubre de 2023.
Contenidos
Reuniones de gerentes inmobiliarios: Braindays
La iniciativa parte de las empresas de QualisOptima, pero un porcentaje importante de los líderes inmobiliarios presentes en las reuniones, viene representada por otras empresas inmobiliarias, bien posicionadas en su mercado.
Con el fin de enriquecer estos actos, se preparan agendas con temáticas de actualidad y cuestiones candentes, de interés general para la profesión inmobiliaria en España.
Es un espacio de debate en el que se muestran las mejores prácticas inmobiliarias en cada zona, para aprender y mejorar con procedimientos que se han demostrado que funcionan.
Ejemplos de temas a debate, son los relacionados con la gestión de equipos: cómo integrar a nuevos agentes, cómo realizar un correcto seguimiento, metodologías y sistemas de control.
Otra temática recurrente es la de la formación de equipos, búsqueda de sinergias para mejorar el marketing, colaboraciones para el uso compartido de herramientas tecnológicas, procedimientos de captación, etc.
Qué ofrece Qualis Optima a las Empresas Inmobiliarias
Crecimiento y Productividad
Qualis Optima es una plataforma que ofrece múltiples ventajas para las empresas inmobiliarias.
Al unirse, las agencias pueden experimentar un notable crecimiento en su facturación gracias a la colaboración y el intercambio de buenas prácticas entre las oficinas.
Formación y Motivación
Los miembros de la red Qualis Optima gestionan equipos comerciales en constante formación.
Esto es posible gracias a los programas de formación continua y las herramientas de motivación que la plataforma proporciona, lo que resulta en un personal más eficiente y comprometido.
Se dispone del Campus Optima, plataforma online donde se incorpora toda la documentación de cursos y eventos, y donde los agentes puedes realizar su formación en cualquier momento.
Además, se organizan talleres con top producers, denominados Top Workshops, en los que se aportan técnicas y experiencias para la captación de contactos y cierre de operaciones.
Herramientas Tecnológicas
Las agencias inmobiliarias que forman parte de Qualis Optima pueden acceder a herramientas tecnológicas propias a un coste reducido.
Estas herramientas incluyen
Reputación y Reconocimiento
Las agencias son reconocidas como líderes en sus respectivas zonas, tanto por la marca corporativa como la personal de sus dirigentes.
Qualis Optima se enorgullece de tener a varias de las agencias en el Top 100 de las empresas inmobiliarias más valoradas, según el ranking de reseñas de inmobiliarias de Inmoblog.
Este reconocimiento no solo aumenta la reputación de las agencias asociadas, sino que también atrae a más clientes y oportunidades de negocio.
Eventos y Networking
La plataforma organiza eventos como el Meeting Day y las convenciones anuales, que proporcionan oportunidades de aprendizaje y networking.
Estas reuniones permiten a los agentes compartir experiencias, conocer las últimas tendencias del mercado y desarrollar habilidades interpersonales.
Se organizan mensualmente talleres online, Q-Talks, en las que expertos en diferentes materias, dan consejos a los clientes sobre el proceso de compraventa inmobiliaria.
Apoyo y Comunidad
Formar parte de Qualis Optima significa pertenecer a una comunidad de profesionales que comparten el objetivo de ser líderes en sus respectivas zonas.
Esto se traduce en un apoyo constante y una red de contactos que facilita el crecimiento y el éxito de las empresas inmobiliarias.
En resumen, adherirse a la plataforma Qualis Optima ofrece a las empresas inmobiliarias beneficios, que van desde el crecimiento económico, hasta el acceso a tecnología avanzada, formación continua, y un robusto apoyo comunitario.
Enfocados en el cliente
Qualis Optiam es Socio de DEC, la Asociación para el Desarrollo de la Experiencia de Cliente, con quienes comparten los mejores procesos para conseguir que los clientes estén óptimamente satisfechos con el servicio recibido.
Ven a la próxima reunión de gerentes inmobiliarios
Si te interesa saber más sobre Qualis Optima y participar en la próxima reunión de gerentes BrainDays, indícanos tus datos y te informaremos:
Las dudas más habituales al heredar una vivienda
/en Compraventa de vivienda¿Qué documentos son necesarios para inscribir una Herencia?
¿Cómo es el reparto de una vivienda cuando hay varios herederos?
¿Qué pasa si no hay un testamento?
Estas son algunas de las cuestiones que nos plantean los clientes cuando han recibido una herencia inmobiliaria.
Para dar respuestas a estas y muchas otras cuestiones relacionadas con herencias de pisos y casas, Qualis Óptima ha organizado una charla gratuita, bajo el título «ACABO DE HEREDAR, ¿AHORA QUÉ HAGO?», de libre acceso para quienes se inscriban antes del 19 de junio de 2024.
Si no puedes asistir en esa fecha, puedes apuntarte para recibir la grabación, con las explicaciones de Igor Perea, CEO de Ordunte Inmobiliaria, e Iratxe Perea, gestora de herencias inmobiliarias en Ordunte.
Contenidos
Los problemas de los herederos de vivienda
Las consultas más habituales que recibimos los asesores inmobiliarios, en materia de herencias inmobiliarias, son:
A los herederos, les interesa saber cómo hacer una correcta Valoración de la vivienda heredada, qué documentación es necesaria para vender una casa heredada, resolver las posibles disputas entre herederos por la venta de la casa, si es necesario arreglar la casa y el coste de la reforma o el home staging,
Siendo las cuestiones más recurrentes, las relacionadas con los Impuestos por la venta de la casa heredada, entre ellos, la Plusvalía municipal y cómo calcular su importe,
Temario de la charla sobre Herencias Inmobiliarias
Las cuestiones que se tratan en la sesión formativa para propietarios de inmuebles, son las siguientes:
Además, hay un tiempo dedicado a responder a preguntas que formulan los asistentes.
Inscripción a la charla gratuita sobre Herencias
Si quieres asistir a la charla de los especialistas sobre herencias inmobiliarias, puedes hacerlo libremente:
Inscríbete a la charla sobre «herencias Inmobiliarias»:
Por qué es rentable comprar casa para alquilar
/en InmobiliariaIñigo Garaicoechea, gerente de Araxes Inmobiliaria, participa en las QTalks de QualisOptima, para dar respuesta a las dudas de inversores que buscan rentabilizar la compra de vivienda mediante el alquiler.
Resumimos las cuestiones tratadas, señalando que la entrevista completa, con las preguntas y respuestas finales de los asistentes, se encuentra disponible, de forma gratuita:
Contenidos
Inversión inmobiliaria sobre el alquiler
La Rentabilidad a través del alquiler de vivienda, es una inversión comúnmente conocida y aparentemente, más entendible que la inversión bursátil o en productos financieros, que resultan más complejos y arriesgados.
A la hora de elegir una propiedad para invertir, hay que buscar por condiciones diferentes a las que usamos cuando buscamos una vivienda para vivir nosotros; se deben encontrar zonas con alta demanda y características que los inquilinos buscan, aunque no sean las que nosotros buscaríamos para nuestra vivienda habitual.
Los pisos más caros no tienen por qué ser los más rentables; a veces es mejor dedicar el importe de un piso en una zona prime, a 2 viviendas en zonas menos tensionadas y que generen un mayor rendimiento.
Es una inversión bastante segura, aunque eventualmente caiga el precio de la vivienda, pero con el paso del tiempo, se recuperan los precios y suelen repuntar. La tendencia a largo plazo en los precios de la vivienda es alcista.
Es una buena opción para diversificar las inversiones de nuestra cartera.
Riesgos en la inversión inmobiliaria
El principal riesgo es el financiero, si no se dispone de suficiente financiación propia y hay que recurrir a financiación ajena. Solo si no supone un esfuerzo adicional y se puede asumir, se trata de una inversión segura.
Al ser una inversión a largo plazo, se genera un apalancamiento del dinero invertido en la adquisición. Los inmuebles no son productos fácilmente liquidables.
También hay que tener cuidado con eventualidades, como el alza de los tipos de interés, como los que se han vivido en el periodo 2022-23. O Los cambios normativos que incorpore el Gobierno de turno, que afecte a las condiciones de contratación y a la fiscalidad de la compraventa y arrendamiento de la vivienda.
Por último, los problemas con los inquilinos, manifestados en impagos, daños en el inmueble, incidencias y mala relación en general.
Riesgo legislativo para el propietario
Los Objetivos del arrendatario son:
La Legislación actual afecta estas cuestiones, porque tiene a perjudicar al propietario, lo que provoca la huida al alquiler de temporada.
En busca de seguridad
Para que el propietario pueda alquilar con seguridad, estos so los elementos necesarios:
Beneficios del alquiler para rentabilizar la inversión
Principalmente, son 2:
Tipología de propiedades para la inversión
Podemos diferenciar tres situaciones principales en el destino de la vivienda adquirida como inversión:
Zonas donde resulta más rentable la inversión
La rentabilidad puede fluctuar bastante en cada zona y dentro de una misma ciudad e incluso barrio.
Distingamos 4 zonas por nivel de precios de las viviendas:
Las claves para una buena inversión inmobiliaria
Esfuerzo en la inversión inmobiliaria
Mide los años para hacer frente a la compra de vivienda /
La amortización de la inversión varía, en función del tiempo que se tarda en pagar una propiedad, con la entrada y los ingresos por el arrendamiento.
El tiempo medio de amortización en España es de 16 años; hay comunidades donde hay una gran diferencia:
Cálculo de la rentabilidad de la inversión inmobiliaria
Es el porcentaje que expresa el beneficio de la inversión. Se calculan dos rentabilidades:
Rentabilidad bruta: no tiene en cuenta los gastos, solo el coste de la compra y los ingresos anuales
Se dividen los ingresos anuales entre el precio de la propiedad, multiplicando por 100, lo que da el porcentaje de rentabilidad. Para una vivienda comprada por 200.000 euros y que se alquilar durante todo el año a 600€/mes, el cálculo sería: 7200/200.000×100 = 3,6%
Rentabilidad neta: para el cálculo se añaden los gastos de comunidad, ibi, gestión, comercialización, seguros, mantenimiento, reparaciones. Imaginemos un gasto anual de 1400€, el cálculo sería: (7200-1400)/200.000×100 = 2,70%
Entre el 4% y el 7% se considera un buen porcentaje de rentabilidad
Además, hay que tener en cuenta la revaloración del inmueble.
Últimamente, hay mucho interés por este tipo de operaciones, ya que se han incrementado los precios del alquiler en torno a al 20% en solo 2 años. Pero s se pone un precio muy alto, se puede perder la oportunidad de tener la casa alquilada.
Encontrar al inquilino ideal
El primer consejo para conseguir interés en los inquilinos, es preparar la vivienda antes de ponerla en alquiler, para aumentar su valor y conseguir mayor interés y capacidad de pago.
Una reforma funcional y económica, aplicando pintura neutra, asegurando que no haya averías, para evitar problemas con los inquilinos y un mayor coste al tener que reparar.
El mobiliario es necesario para el alquiler de temporada o el turístico.
En el caso de vivienda habitual es habitual que esté amueblado y no tener que depender de mudanzas.
Asesorarse con una inmobiliaria que conozca bien la zona, que sepa elegir bien el perfil del inquilino, lleve el proceso de filtrado, realice la consulta y verificación de la documentación, analizar la solvencia del inquilino, con un cuestionario que de seguridad al arrendatario.
A quien corresponde las reparaciones en la vivienda
De las pequeñas reparaciones se encarga el inquilino; si se rompe una manilla, se funde una bombilla, o se rompe la goma de la lavadora.
Las reparaciones de mayor calado, como que no abre la puerta, no funcione el sistema de iluminación o que falle el motor de la lavadora, lo paga el arrendatario, siempre que no haya mal uso.
Perfiles de Inversores
Cómo evitar errores en la inversión para alquilar
Para evitar estos problemas, el consejo es contar con asesoramiento profesional, que supone un menor coste frente al mayor valor que se puede conseguir.
Cuenta con los asesores inmobilairios de las oficinas de QualisOptima, para que te guíen en el proceso de compra de viveinda y gestión integral del alquiler:
Casas con Jardín: te ayudamos a prepararlas y venderlas
/en Compraventa de viviendaPreparar tu casa con jardín para la venta en primavera es la mejor estrategia para captar el interés de compradores. que buscan viviendas con espacios verdes y al aire libre.
Con los ajustes que proponemos, tu propiedad destacará en el mercado inmobiliario.
Contenidos
Antes de vender una casa con jardín
¿Estás considerando vender tu casa con jardín? La primavera es el momento ideal para poner tu propiedad en el mercado, ya que los jardines florecen y crean el escenario perfecto para atraer a compradores interesados.
Abril y Mayo son meses ideales para poner a la venta tu casa con jardín.
Muchos compradores comienzan su búsqueda de un nuevo hogar en esta época, buscando aprovechar el clima cálido y las propiedades en su máximo esplendor.
Jardín de una vivienda en venta. Inmobiliaria Ordunte
La Limpieza y el Mantenimiento son claves para preparar la casa para la venta. Se debe eliminar cualquier elemento innecesario, cortar el césped, podar plantas y eliminar las malas hierbas.
Los caminos tienen que estar accesibles y en buen estado, ajustando las puertas y accesos que no funcionen correctamente.
Jardín de un chalet en venta. Ordunte Inmobiliaria
Siempre ayuda añadir un toque de color con plantas y flores. Plantar flores de temporada puede embellecer tu jardín y hacerlo más atractivo. Opta por especies que florezcan durante la primavera, por ejemplo narcisos, tulipanes, lirio s o lilas, para que tu jardín se vea vibrante y acogedor durante las visitas.
Revisa tu jardín buscando áreas que necesiten reparación, como muros agrietados o baldosas sueltas. Pintar la cerca o instalar nuevos accesorios como una fuente o un área para barbacoa puede aumentar significativamente el valor de la propiedad.
Jardín de un chalet en La Alcayna. Agencia Inmohogares
Verifica que la iluminación exterior funcione correctamente. Un buen sistema de iluminación no solo mejora la seguridad, sino que también resalta las características del jardín, aumentando su atractivo durante las visitas nocturnas.
Si cuentas con áreas al aire libre, asegúrate de que el mobiliario esté limpio y en condiciones óptimas. Un espacio exterior bien presentado puede ser el factor decisivo para que los compradores se imaginen disfrutando de la casa.
Mantenimiento de zonas con jardín
mobiliario de exteriores. Las opciones son infinitas, desde grandes pérgolas (algo que se lleva muchísimo a día de hoy) hasta zonas chill out con bancos bajos llenos de cojines.
En cuanto a los materiales, el mimbre y la madera funcionan bastante bien, aunque también podemos optar por forja o pPVC.
Jardín de una vivienda en venta. Bon Lar Asesores Inmobiliarios
Cuidados del jardín en primavera
Tras el invierno, en el jardín el césped puede acumular «fieltro», que es una capa fina que se forma en su superficie. Una masilla de tierra, restos de raíces y hojas que hacen que el agua no filtre bien. Con la llegada del buen tiempo, y el sol, si el agua no filtra bien, el césped podría secarse.
Por este motivo es hay que realizar un trabajo de escarificado: arañar la superficie del césped para romper el fieltro.
Casa con Jardín en Rivas (Madrid)
Durante los meses de primavera el jardín está más expuesto a problemas comunes, como el pulgón, la cochinilla o la clorosis férrica. Es necesario realizar un trabajo de fumigación, aplicando un insecticida o producto especial para determinadas plagas en ramas y troncos.
Te ayudamos a vender tu casa con jardín en su mejor versión
Las agencias de QualisOptima, están especializadas en captar viviendas y adecuarlas para conseguir su mayor valor en el mercado.
Si necesitas asesoramiento, te ayudamos con el proceso de venta de tu casa con jardín.
Cuestiones antes de comprar una segunda residencia
/en Compraventa de viviendaEn España, hay casi 3 millones de familias que tienen al menos una segunda residencia.
Los motivos principales son, para ir de vacaciones, para vivir durante la jubilación o como inversión, sea en régimen de larga duración, como alquiler turístico o de temporada.
Normalmente, los destinos preferidos son los pueblos de origen y las zonas costeras, aunque cada vez hay más interés por el interior y por invertir en zonas urbanas de alta demanda de alquiler.
Contenidos
Razones para comprar una segunda residencia
La inversión en vivienda suele suponer que se revalorice a largo plazo, pudiendo venderla con ganancias.
Es una forma de diversificar la cartera de inversiones y no depender solo de la renta variable o de otros productos financieros. En caso de cambios en el mercado, como en periodos de alta inflación, se le considera un producto refugio, que fluctúa menos que otros activos líquidos.
La vivienda adquirida puede generar ingresos, mediante el alquiler. El alquiler puede ser de larga duración, lo que asegura ingresos cada mes, o de temporada, que suele tener una mayor rentabilidad y permite a la familia propietaria, disfrutar eventualmente de la casa.
Cuestiones antes de la compra de segunda residencia
No siempre se revaloriza la vivienda; aunque la tendencia es que así sea, depende del momento de la compra y de la venta.
Actualmente, las propiedades en la costa, siguen estando en un -27% de su valor con respecto a 2007, en el pico de precios antes de la crisis financiera, según datos de Tinsa.
Antes de invertir en vivienda, hay que considerar si interesa atarse a un único destino vacacional, en vez de poder viajar libremente a otros lugares.
Y desde el punto de vista económico, los gastos que supone la compra:
Rentabilidad de la inversión en vivienda para alquilar
Antes de tomar una decisión, consulta con un asesor inmobiliario, que te podrá ayudar a elegir la zona, el tipo de propiedad, analizar el mercado inmobiliario, los costes financieros,
Si tienes dinero ahorrado y no sabes como sacarle el máximo provecho, has pensado en invertir en inmuebles, pero tienes dudas sobre cómo hacerlo y la rentabilidad que se puede conseguir mediante el alquiler, en QualisOptima te ofrecemos una sesión online con un experto, que tratara estas cuestiones:
En el taller, se responderán a las siguientes cuestiones:
Entrevista QTalks: el Arte del House Flipping
/en Inversión InmobiliariaEn la sesión QTalks de Abril24, organizada por QualisOptima, Toni Sánchez de Inmohogares, entrevistó a Vicente López, experto en inversiones inmobiliarias, con el objetivo de explicar qué es el Flipping Inmobiliario y cómo trabajarlo para conseguir rentabilidad mediante la compra, reforma y venta de propiedades inmobiliarias.
Contenidos
¿Cómo defines tu trabajo en el sector inmobiliario?
Mi trabajo, fundamentalmente, es identificar oportunidades en el mercado inmobiliario donde otros no las ven.
Esto implica analizar propiedades que a primera vista podrían no parecer atractivas, pero que poseen un potencial enorme para incrementar su valor a través de reformas inteligentes y eficaces.
El objetivo final es vender estas propiedades a un precio superior, asegurando una rentabilidad significativa para mis inversiones.
Vicente López, experto en inversiones inmobiliarias
¿Qué consideras esencial para tener éxito en el flipping inmobiliario?
La clave está en la capacidad de ver más allá del estado actual de las propiedades. Necesitas tener una visión clara de lo que podrían convertirse con las mejoras adecuadas.
Además, es fundamental una red de contactos confiables, incluyendo contratistas, arquitectos y agentes inmobiliarios que compartan tu visión y puedan ejecutarla con precisión.
La paciencia y la diligencia también son cruciales, especialmente cuando se trata de negociar precios de compra y manejar los tiempos de renovación y venta.
¿Cómo impacta tener buenos aliados en este negocio?
Los aliados son todo en este negocio. Por ejemplo, trabajar con bancos que entienden y apoyan tus proyectos puede facilitarte condiciones de financiamiento favorables.
Igualmente, contar con expertos en reformas que no solo entiendan tus necesidades, sino que también se adhieran a presupuestos y cronogramas, es vital para el éxito de cada proyecto.
En última instancia, estos aliados te ayudan a maximizar tus ganancias y a minimizar riesgos y contratiempos.
Ejemplo de reforma de una cocina (antes y después):
¿Qué consejos les darías a quienes estén considerando iniciar en el flipping?
Mi principal consejo es educarse profundamente sobre el mercado local.
Entender las tendencias del mercado, los precios de las propiedades y las expectativas de los compradores en distintas áreas es fundamental. Además, recomiendo empezar con proyectos pequeños para ir ganando experiencia y confianza.
Es crucial ser meticuloso en el análisis financiero de cada potencial inversión y asegurarse de tener un plan de salida claro antes de comprar una propiedad.
Ejemplo de reforma de un salón de una vivienda (antes y después):
Entrevista completa sobre House Flipping
La entrevista con Vicente López revela que el flipping inmobiliario es una estrategia que puede resultar altamente lucrativa, si se aborda con conocimiento, preparación y una red de apoyo sólida.
Este enfoque no solo beneficia a los inversores, sino que también puede contribuir a la revitalización de propiedades y barrios, mejorando así el tejido urbano de nuestras ciudades.
Si necesitas una visión más profunda sobre las estrategias, desafíos y recomendaciones sobre flipping inmobiliario, puedes ver la entrevista completa y las respuestas a las cuestiones de varios asistentes al Taller Online organizado por Qualis Optima:
Tendencias en la Decoración de Terrazas y Balcones
/en Compraventa de viviendaCon la llegada de la primavera, las terrazas y balcones de las viviendas se convierten en el foco de atención.
Las agencias de Qualis Optima han seleccionado algunos de los balcones más vistosos de las viviendas de las que han gestionado la venta. También de terrazas, cuyas fotos llaman la atención de los compradores que desean una casa con espacios abiertos.
Estos espacios ofrecen un respiro al aire libre sin salir de casa, proporcionando un lugar ideal para relajarse, socializar y disfrutar de la naturaleza.
A continuación, exploraremos las últimas tendencias en la decoración de terrazas y balcones, así como algunos consejos prácticos para maximizar su confort y belleza.
Contenidos
Maximización del Espacio
En las ciudades españolas, donde el espacio puede ser limitado, es esencial aprovechar al máximo cada centímetro. Los muebles plegables o apilables son ideales, ya que se pueden guardar cuando no se usan, liberando espacio para otras actividades.
Además, utilizar mobiliario multifuncional, como bancos que sirven de almacenamiento, es una forma excelente de combinar practicidad y estilo.
Vista del Balcón en un piso de ciudad. Ordunte Inmobiliaria
Conexión con la Naturaleza
Incorporar elementos naturales es una tendencia clave en la decoración de exteriores.
Las plantas son esenciales; elige especies autóctonas o que se adapten bien al clima local para asegurar su crecimiento con mínimo mantenimiento.
Puedes optar por jardines verticales que no solo ahorran espacio, sino que también añaden un toque verde sin ocupar demasiado sitio.
Vista de una terraza en una casa. Araxes Inmobiliaria
Terraza con plantas. BON LAR Asesores inmobiliarios
Casa con terraza en Asturias – Agencia La Playa
Materiales Sostenibles
El uso de materiales ecológicos y sostenibles es cada vez más popular.
Muebles de madera certificada, fibras naturales como el ratán o el bambú, y textiles de origen orgánico son opciones que no solo son duraderas, sino también responsables con el medio ambiente.
Terraza de casa en Rivas Vaciamadrid. BON LAR Asesores inmobiliarios
Iluminación Ambiental
La iluminación juega un papel crucial en la creación de un ambiente acogedor.
Las luces de cuerda, farolillos solares, y las lámparas de mesa recargables ofrecen una luz suave que puede transformar cualquier espacio exterior en un área mágica y acogedora durante las noches primaverales.
Terraza de chalet con faroles. Inmohogares
Colores y Texturas
Esta primavera, los tonos terrosos y los colores vibrantes están de moda.
Cojines, alfombras de exterior y decoraciones en estos tonos pueden revitalizar el espacio y hacerlo más acogedor.
Las texturas también son importantes; combina superficies lisas con otras más rugosas para crear un ambiente interesante y acogedor.
Terraza de chalet. Ordunte Inmobiliaria
Espacios para Relajarse y Socializar
Considera la funcionalidad de tu terraza o balcón: si disfrutas de socializar, un conjunto de sofás cómodos será ideal; si prefieres la relajación, una hamaca o una tumbona pueden ser la elección perfecta.
Asegúrate de que cada elemento contribuya a crear un entorno relajante y acogedor.
Terraza cerrada. BON LAR Asesores
Accesorios Decorativos
Los detalles finales como alfombras de exterior, cerámicas decorativas, y cuadros resistentes a la intemperie pueden marcar la diferencia.
Estos elementos no solo añaden estilo, sino que también reflejan la personalidad y el gusto personal, haciendo que el espacio sea verdaderamente tuyo.
Balcón con vistas a la naturaleza. Araxes Inmobiliaria
Esta primavera, transforma tu terraza o balcón en un santuario personal al aire libre con estos consejos y tendencias. Al priorizar la funcionalidad, la comodidad y el estilo, puedes crear un espacio exterior que no solo sea estéticamente agradable, sino también un lugar perfecto para disfrutar de los días más cálidos que nos trae la temporada.
Si quieres vender un piso con balcón o una casa con terraza, te podemos ayudar a
Consulta con un Qualis Angel de tu zona: