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Cómo afecta la subida de tipos a la venta y a la financiación de vivienda

Sergio Seco, asesor hipotecario de FER&CO (ver presentación corporativa) explica la situación actual del mercado hipotecario y su influencia sobre las operaciones inmobiliarias, en la COnferencia organizada por Qualis Optima y Lunallar «Nuevo Contexto Bancario y su Repercusión en el Mercado Inmobiliario«.

¿Qué supone la subida de tipos de interés?

Un 72% de las hipotecas contratadas en 2022, son a tipo fijo, que es la tendencia desde el año 2015.

A Julio 2022, se pueden conseguir tipos del 1,70 al 2,10%, más caras que en los últimos años, pero aún interesantes, ya que se considera que hasta el 2,25% a 30 años, es una condición muy favorable para financiar la compra de vivienda.

El cliente quiere tener una cuota plana durante toda la vida del préstamo.

El tipo variable depende del Euríbor, con tendencia alcista en los últimos 3 meses, que ha pasado del

-0,48% al +0,81%, con una fluctuación que implica unas revisiones al alza en las cuotas.

Acceso a la conferencia (Grabación en video)

¿Es el momento de vender vivienda?

La sociedad es sensible al entorno, a la situación económica, política y a circunstancias como la pandemias, guerras y variación de tipos de interés.

Hay muchas variables que influyen en la decisión de comprar o vender vivienda, que aumente o disminuya la oferta y la demanda inmobiliaria.

Desde el punto de vista de la experta inmobiliaria Mayka Luna, de Lunallar, la respuesta es si, es buen momento de vender, ya que si el propietario se plantea la venta, a un precio razonable de venta y al que está dispuesto a pagar un comprador, es un buen momento para esa venta.

En el caso del comprador, al obtener un menor importe de financiación, lo que supone una menor capacidad de endeudamiento, puede provocar un enfriamiento de la demanda. ANte esa incertidumbre, se recomienda vender ahora y no esperar acontecimientos adversos.

¿Qué hipoteca se debe contratar? ¿Hipoteca fija, variable o mixta?

Se recomienda la hipoteca fija, a día de hoy, por debajo del 2%.

Algunas entidades han dejado de conceder crédito a tipo fijo; otras han subido las condiciones, por encima del 3%, lo que deja de ser un tipo atractivo.

La hipoteca mixta está saliendo más porque hay entidades financieras que la están ofreciendo.

El funcionamiento consiste en un periodo inicial a tipo fijo, pasando luego a variable, por ejemplo 10+20, 10 años a fijo, 20 años a variable.

Se puede contratar una hipoteca a 30 años, bloqueando los primeros años a tipo fijo; esto es ideal para quienes tienen intención de amortizar el préstamo en los primeros 10-15 años de la hipoteca.

La contratación es baja, solo un 3% de las hipotecas tiene esa modalidad.

En el caso de la hipoteca variable, solo se recomienda con diferenciales bajos, como el que ofrecen algunas entidades del Euribor + 0,20%.

Un diferencial normal es +0,80 / 1%.

Para hipotecas de un importe hasta 180.000 euros, se puede recomendar el tipo variable, al no impactar tanto el incremento de tipos en la actualización de cuotas.

Otro supuesto en el que aconseja la variable, es para quien tiene capacidad de ahorro o puede cancelar la hipoteca en los próximos años (máximo 10 años); por ejemplo, para quien quiera comprar tras vender otra vivienda, lo que se supondrá una entrada de dinero que puede reinvertir en amortizar el préstamo.

La duración media de las hipotecas en España es de 21 años.

¿Es el momento de cambiar las condiciones de la hipoteca ya contratada?

Sí, es el momento de protegerse, tras varios meses de subida escalonada de los tipos de interés, pasando de un euríbor negativo a uno positivo (subida del 1,2 puntos); además, las previsiones indican que a finales de 2022, el euríbor puede situarse entre el  1,2 y el 1,5%.

Las subrogaciones más habituales son las de hipotecas variables, que pasan a una hipoteca a tipo fijo.

También hay quien contrató a un tipo fijo alto, que puede rebajar la cuota hipotecaria con las condiciones actuales.

Desde la entrada en vigor, el Cambio de Ley Hipotecaria en 2019, los gastos de la nueva hipoteca corren a cargo de la entidad financiera, como son el Impuesto de Actos Jurídicos, Notario, Registro y Gestoría del préstamo hipotecario.

El cliente sigue pagando estos costes:

  • la tasación, entre 300 y 500 euros,
  • el coste por la subrogación (un porcentaje entre 0,5 y 1,5%) o el coste por cancelación total del préstamo, cuyo importe va en función del año en el que se quiera cancelar,
  • la cancelación registral de la hipoteca, entre 800 y 1300 euros.

Otras cuestiones sobre préstamos hipotecarios

  • Pasos para poder realizar una contratación
  • Qué supone la subida de tipos en el estudio de viabilidad para conseguir crédito
  • ¿Será más difícil acceder al crédito bancario si el euribor sigue subiendo?

Estas cuestiones se responden en la ponencia, a la que puedes acceder a la grabación.

Si necesitas ayuda con tu operación de compraventa inmobiliaria, consulta con tu Qualis Angel, que calculará por ti la mejor hipoteca para comprar y las opciones para vender vivienda.

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Contrato Arras Conferencia Qualis

Cómo evitar problemas con el contrato de arras

El contrato de arras es tan importante como el de compraventa en una transacción inmobiliaria. Sirve para asegurar la reserva de una propiedad, antes de la formalización de la escritura pública ante notario.

Dado que surgen numerosas problemáticas en torno al Contrato de Arras, desde Qualis Optima se ha organizado una Conferencia para explicar qué es el contrato de arras y cómo prepararlo, para evitar problemas graves que pueden producirse entre la parte compradora y la vendedora.

Su formalización recoge la Comercialización y acuerdo de venta inmobiliaria, la preparación y firma del Contrato de Compraventa, la firma de escrituras y la entrega de llaves.

¿Qué hay que tener en cuenta sobre el Contrato de Arras?

  • No sirve el mismo modelo para todos los casos.
  • Es un documento dinámico, que debe recoger el acuerdo entre las partes y adaptarlo a la realidad jurídica del inmueble.
  • La cláusula penal es la que da fuerza y sentido al contrato
  • Hay diferentes tipos de Arras (confirmatorias, penitenciales, penales).

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Cómo debe gestionarse correctamente un Contrato de Arras

  • La importancia de reflejar cada detalle del Acuerdo.
  • El acuerdo entre partes es fácil, pero no lo es tanto reflejar las condiciones, obligaciones y derechos. Cuando se controlan los aspectos legales, se actúa con asesoramiento profesional, se evitan los problemas. Son operaciones importantes, pero no complejas, si se hacen bien.
  • Se debe analizar e informar sobre la situación de los clientes y las partes previa a la firma de un contrato de Arras.
    modelo arras

En la conferencia se tratarán además estos otros temas:

Temario de la Conferencia «Problemáticas que surgen en torno al Contrato de Arras»

Documental sobre situación jurídica de las partes
o Poderes
o Incapacidades (proceso judicial de tutela….)
o Herencias previas…
o Residentes en el extranjero (Retención…)

Documental sobre situación jurídica del inmueble
o cargas hipotecarias,
o urbanísticas,
o afecciones fiscales
o Servidumbres
o Calificación uso (Cédula habitabilidad….)
o Pisos de Bancos …
o CV de pisos Arrendados
-Acuerdos de resolución previos
-Forma de operar
-Preavisos
-Formalización de documento de resolución…
o Cuerpo cierto (Realidad física del inmueble en cuanto a cabida)…

El estado del inmueble objeto de Compraventa
o Inventario
– Relación Muebles/ Fotográfico
– La ley de defensa de los consumidores y los muebles
o Problemáticas surgidas por el estado del inmueble
-Aspectos del acuerdo de las partes (Olvidos)
-Vicios ocultos (desconocidos o no) ¿Qué consecuencias conllevan…?

El estado y situación del Edificio (Comunidad Propietarios)
-Derramas de obras realizadas
-Derramas de obras aprobadas en curso
-Derramas de obras futuras
-Problemas derivados de las propias obras….
-La importancia de INVESTIGAR a fondo la situación de la comunidad para que quede registrado y acordada cualquier circunstancia que pueda surgir
-Quién se hace cargo de los gastos de comunidad entre la firma del contrato y las escrituras (si se refleja en contrato o si no se refleja)
-Quien se hace cargo de una derrama u obra aprobada entre la firma del contrato y las escrituras. (Importante la redacción del contrato)
-Obras aprobadas en un presupuesto y que quedan por parte del vendedor, pero el coste se pueda incrementar o que el coste sea inferior, como afrontarlo. (Límites….)
-La responsabilidad del Administrador en la emisión de Certificados….

Los gastos de compraventa y la necesidad de reflejarlos
-La normativa común
-La normativa habitual

Gestión de hipotecas y financiación: constitución y cancelación.
-La cancelación económica y registral previa a la escritura
-La cancelación económica y registral simultánea a las escrituras
– Certificados de cancelación económica
– Provisión de fondos

-Formas de pago:
-Fórmulas de pago (al contrato y a las escrituras)
-Problemáticas de firmas concatenadas (compra y venta en pocos días u horas)
-Provisiones de fondos para cancelación (duplicadas…)
-La problemática de pagos desde cuentas extrajeras (zona euro o exterior)
-Dificultades originadas por los Protocolos Bancarios….
-Emisión de cheques/transferencias:
-Varios Vendedores (Obligación de pago a cada uno….)
-Gastos bancarios por la realización de los pagos.
-Cheques emitidos desde el extranjero por residencia en extranjero del comprador

La entrega del Dominio de la finca / Llaves/ precarios/ alquiler…

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