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efectos fiscales venta vivienda

Aspectos fiscales a tener en cuenta en la venta de un inmueble

Qualis Talks se centra en la fiscalidad de la venta de una propiedad inmobiliaria, para que los propietarios sepan las repercusiones en los tributos del siguiente año.

La charla, sobre la fiscalidad de la venta inmobiliaria, organizada por Paso Correcto, contará con Vicente Gómez Montanari, experto sobre fiscalidad, de GyL Asesores.

Vicente Gómez Montanari, de GyL Asesores

Vicente Gómez Montanari, de GyL Asesores, expondrá la charla sobre el CIERRE FISCAL. Inscripción gratuita.

Temario «¿Qué impuestos estoy obligado a pagar como propietario?»

¿Qué impuestos debo pagar al vender mi casa?

¿Y siendo el arrendador?

Se comentarán consejos fiscales para cerrar bien el año y se explicarán estas cuestiones:

IMPUESTO SOBRE LA RENTA DE LAS PERSONAS FÍSICAS

  • INCREMENTO DE PATRIMONIO EN IRPF

-COMO SE CALCULA

-CUANDO Y DONDE SE DECLARA

-GASTOS DEDUCIBLES

-COMO TRIBUTA LA NO REINVERSIÓN TOTAL DE LA GANANCIA PATRIMONIAL

– EXCEPCIONES:

  1. a) Reinversión vivienda habitual.

                        Plazo para realizarla

                        Condiciones que se han de cumplir

  1. b) Venta mayores de 65 años de su vivienda habitual

                        Condiciones que se han de cumplir

                        Si no se cumplen, ¿Pueden no hacer la renta por la edad?

-PRESCRIPCIONES

 

                IMPUESTOS MUNICIPALES

 

  • IMPUESTO SOBRE EL VALOR DE LOS TERRENOS DE NATURALEZA URBANA

-CUANDO Y DONDE SE DECLARA

-EXECPCIONES

-PRESCRIPCIONES

-FORMAS DE CALCULO:

  1. a) DE FORMA OBJETIVA: Valor catastral x coeficientes de cálculo
  2. b) POR ESTIMACION DIRECTA: Valor venta – valor compra

                               2) IMPUESTO DE BIENES INMUEBLES (IBI)

                                               -QUIEN ES EL SUJETO PASIVO

                                               -PRORRATEOS

 

                VALOR DE REFERENCIA

                                               -COMO PUEDE AFECTAR A UN PROPIETARIO

Preguntas frecuentes sobre los efectos fiscales de la venta de vivienda

En la charla se resolverán dudas frecuentas de los propietarios, que quieren conocer el efecto fiscal de la venta de una propiedad inmobiliaria:

  • ¿Cómo tributa la venta de un inmueble?
  •  ¿Qué tengo que pagar a Hacienda?
  • ¿Qué impuestos se pagan por la venta de una vivienda en 2022?
  • ¿Cómo calcular la ganancia patrimonial?
  • ¿Cuánto tiempo tengo para declarar la venta de un inmueble?
  • ¿Cuándo está exenta la venta de una vivienda?
  • ¿Cómo tributa la venta de una vivienda en la declaración de la renta?

Transmisión de la vivienda habitual por mayores de 65 años

Es una de las exenciones que la Agencia Tributaria acepta en la venta de vivienda, junto a las realizadas por  personas en situación de dependencia severa o de gran dependencia.
Requisitos a cumplir para que la ganancia esté exenta

No tienes que declarar la ganancia patrimonial derivada de la transmisión, onerosa o lucrativa, de la vivienda habitual:

  • si eres mayor de 65 años

  • si eres una persona en situación de dependencia severa o gran dependencia de conformidad con la Ley de promoción de la autonomía personal y atención a las personas en situación de dependencia.

La exención de la ganancia se aplica tanto si la vivienda habitual se transmite a cambio de un capital como si lo es a cambio de una renta, temporal o vitalicia. La exención también se aplica a la transmisión de la nuda propiedad de la vivienda habitual por su titular mayor de 65 años, reservándose éste el usufructo vitalicio sobre dicha vivienda.

A diferencia de lo anterior, cuando el pleno dominio de una vivienda se encuentra desmembrado entre nudo propietario y usufructuario, a ninguno de ellos le resultarán de aplicación las exenciones previstas con ocasión de la transmisión de la misma, aún en el caso de que se trate de su vivienda habitual.

A los exclusivos efectos de la aplicación de esta exención, se entenderá que el contribuyente está transmitiendo su vivienda habitual cuando la misma constituya su vivienda habitual en ese momento o hubiera tenido tal consideración hasta cualquier día de los dos años anteriores a la fecha de la transmisión.

Charla sobre el CIERRE FISCAL. Inscripción gratuita

ROI proyectos inmobiliarios

El retorno de la inversión en un proyecto inmobiliario

Calcular la rentabilidad de una inversión inmobiliaria es un factor clave para la decisión de afrontar un proyecto de promoción inmobiliaria.

El retorno de la inversión inmobiliaria

El Retorno de la Inversión (ROI) indica el porcentaje del beneficio que se obtiene sobre la inversión realizada en el proyecto inmobiliario.

Desde un punto de vista contable, es el índice de la inversión recuperada tras aplicar los gastos de una actividad de inversión inmobiliaria.
El algoritmo que lo calcula se expresa de esta manera: ROI=(Ingresos-Costes)/(Costes)
Dentro de los costes, incluimos los de reparación y mantenimiento, así como los asociados a la formalización e intereses de la financiación.

Calcular el ROI de inversiones inmobiliarias

Si bien la fórmula matemática no es compleja, si lo es determinar el importe total de los costes cuando se financia el proyecto inmobiliario, ya que en función de los tipos de interés, la cantidad prestada y el plazo, el coste difiere.

El préstamo promotor, como producto financiero, ofrece financiación a los promotores inmobiliarios, pero también a quienes compren activos inmobiliarios de promociones inmobiliarias,  cuando se produzca una subrogación en el préstamo que tenía previamente el promotor

Además, hay distintas fórmulas que permiten financiar un proyecto de promoción inmobiliaria:

  • Préstamos puente, como crédito especial que se concede únicamente hasta que se formalice el préstamo definitivo, siempre y cuando el deudor asegure un ingreso futuro
  • Préstamos participativos o mezzanine, préstamo subordinado a largo plazo, que comparte características de deuda y de capital, donde los intereses generados se componen de una parte variable y otra fija.
  • Joint Venture Equity, aplicable cuando los socios forman una sociedad y aportan un capital.
  • Crowdfunding inmobiliario, que agrega numerosos pequeños inversores para que participen en proyectos inmobiliarios de gran dimensión.


Otros costes que se deben reflejar en el cálculo son:

  • mantenimiento y seguridad,
  • trámites e impuestos sobre el proyecto de construcción,
  • los propios de la obra.

Inversiones inmobiliarias a nivel particular

A la hora de invertir en inmuebles como persona física, ten en cuenta que los impuestos aplicables a las operaciones inmobiliarias son complejos de calcular.

En la venta de una propiedad, para calcular el ROI hay que deducir, como costes:

  • costes de reparaciones y mantenimiento,
  • costes notariales,
  • impuestos (ganancia patrimonial -> IRPF),
  • tasas como el impuesto de plusvalía,
  • coste de tasación,
  • honorarios a la inmobiliaria por las labores de comercialización.

El inversor particular debe tributar las ganancias inmobiliarias en la base del ahorro del impuesto sobre la renta, por lo que te recomendamos que consultes con tu QualisAngel para que te guíe en el proceso y te adelante cuestiones que puedan surgir, como la fiscalidad de la inversión inmobiliaria.

Consulta Qualis Angel

Inmuebles e IRPF qualis

El impacto inmobiliario en la declaración de la renta

Como cada año, hay que presentar las ganancias de bienes inmuebles en la declaración de la Renta.

Revisa las claves para entender qué inmuebles declarar y cómo conseguir una mejor fiscalidad en las inversiones inmobiliarias:

¿Qué inmuebles declarar en la Renta?

La vivienda habitual no tributa en el IRPF , pero incluso cuando los inmuebles estén exentos, hay que incluirlos en la declaración de la renta.

La venta de vivienda, es una ganancia o pérdida patrimonial. En el caso de vivienda habitual, si la diferencia entre ingresos y gastos es positiva, la ganancia patrimonial puede estar total o parcialmente exenta, cuando se destine a la compra de otra vivienda habitual. Para los mayores de 65 años se encuentra exenta.

Cuando hay hipoteca sobre una vivienda adquirida antes de 2013, se puede aplicar una deducción del 15% de las cantidades aportadas para el pago de la hipoteca, con un límite anual de 9.040 euros.

En el caso de segunda residencia, se tienen que pagar impuestos ya que tributan por la imputación de rentas en la base general; del mismo modo que otras propiedades que no constituyen la residencia habitual, pero que no generan rentas ni están vinculados a actividades económicas, ni son indispensables para el desarrollo de explotaciones agrícolas, forestales o ganaderas . La imputación de rentas se hará en proporción al número de días que no haya estado alquilado.

El importe de la renta de las viviendas alquiladas, tributa en la base general como rendimiento del capital inmobiliario. El rendimiento neto obtenido, si el inmueble está destinado a vivienda, tiene una reducción del 60%.

Las plazas de garaje y los trasteros que se alquilan de forma conjunta con la vivienda, no generan imputación de rentas (deben pertenecer al mismo inmueble o urbanización y se pueden alquilar hasta 2 plazas junto con el piso). Pero, si se alquilan por separado, sí tributan en el IRPF, como cualquier otro inmueble, sin aplicarse la reducción del 60%.

Si no se alquilan, se aplica la imputación de rentas y cuando las plazas de garaje se alquilan por separado, también están sujetas al IVA.

Novedades tributarias 2022

Bono de alquiler de vivienda

Una de las novedades es el bono joven de alquiler, dotado con 250 euros mensuales, que hay que hacer constar en la declaración. En el IRPF se exige que las ayudas públicas que superen los 1.000 euros anuales, se declaren.

Si alguno de los beneficiarios cobra la cantidad máxima del bono joven durante más de cuatro meses, se produce esta obligación.

Gasto deducible por la Amortización del usufructo sobre un inmueble

El criterio de la Sentencia del Tribunal Supremo de 15 de septiembre de 2021 sobre el concepto del valor de adquisición de un bien inmueble adquirido a título lucrativo se aplica también al derecho de usufructo. El valor de adquisición incluye el valor del derecho según las normas del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones.

En el caso en el que se adquiera por herencia un usufructo vitalicio sobre un inmueble y el heredero lo arrienda. ¿Sobre qué valor se amortiza el derecho de usufructo?

En el supuesto de rendimientos derivados de la titularidad de un derecho o facultad de uso o disfrute de carácter vitalicio será deducible en concepto de amortización, con el límite de los rendimientos íntegros, el 3% de su valor de adquisición.

El valor de adquisición del usufructo está constituido por el valor del derecho según las normas del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones o su valor comprobado en estos gravámenes, el coste de las inversiones y mejoras efectuadas en el inmueble, así como los gastos y tributos inherentes a la adquisición, excluidos los intereses, que hubieran sido satisfechos por el usufructuario.

La amortización acumulada del usufructo a lo largo de su vida útil no podrá exceder del valor de adquisición.

Reducción de la bonificación aplicable a las entidades dedicadas al arrendamiento de viviendas en 2022

La Ley de PGE 2022 introduce una reducción de la bonificación de la que disfrutan las entidades acogidas al régimen especial de las entidades dedicadas al arrendamiento de vivienda (EDAV), que pasan del 85% actual al 40% a partir del 1 de enero de 2022.

Consulta otras novedades fiscales en 2022, como los nuevos valores de referencia y Plusvalía.

Cómo tributa la venta de la vivienda en la declaración del IRPF

La ganancia o pérdida patrimonial se calcula por la diferencia entre los valores de adquisición y enajenación de la vivienda.

Qué forma el valor de adquisición de vivienda

  • El precio de adquisición.
  • El coste de las inversiones y mejoras efectuadas en los bienes adquiridos. No se incluyen los gastos de conservación y reparación.
  • Los gastos  y tributos relativos a la adquisición:
    • Comisiones de inmobiliarias u de otros agentes intervinientes en la operación de compra.
    • Gastos de notaría y Registro relativas a la escritura de adquisición e incluso de concesión del préstamo hipotecario obtenido para dicha adquisición.
    • Pago de impuestos tales como Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados o IVA.
    • Otros gastos relativos a la constitución de la hipoteca del préstamo concedido para su adquisición. En ningún caso se computarán los intereses satisfechos por el préstamo.
  • Cualquier otro gasto inherente a la adquisición, como los gastos de cancelación de hipoteca.

Qué forma el valor de transmisión

  • El importe de venta del inmueble vendido.
  • Los gastos y tributos inherentes a la transmisión se pueden deducir de ese importe, por ejemplo: comisiones inmobiliarias, gastos de notario y Registro, gastos de cancelación de hipoteca.

También pueden ser deducibles los gastos por adquisición de vivienda en el caso de que exista alguna deducción específica establecida por la Ley del Impuesto, como puede ser la deducción por adquisición de vivienda habitual estatal o las que existen en algunas Comunidades Autónomas.

Gastos deducibles

  • Intereses y gastos de financiación. Si has comprado el inmueble con hipoteca, puedes incluir como gasto deducible los intereses pagados al banco (encontrarás este importe en el justificante del banco de cargo de cuota del préstamo, donde aparece separada la parte de devolución y los intereses).
  • Gastos de reparación y mantenimiento del inmueble: sustitución de la caldera, pintado del piso, reparación del fontanero o electricista, etc. ¡Ojo! No son deducibles las mejoras que realicemos en el inmueble (las mejoras realizadas las amortizan).
  • Seguro vivienda.
  • Impuesto de bienes inmuebles.
  • Cuotas de la comunidad de propietarios.
  • Gastos de abogados por la gestión del contrato de alquiler y defensa jurídica.
  • Gastos devengados por terceros, como servicios de administración o de vigilancia.
  • Suministros: Luz, agua, teléfono, internet cuando las pague el propietario.
  • Amortización del inmueble. El 3% anual del mayor de los siguientes importes:
    • Valor Catastral de la construcción
    • Valor de adquisición del inmueble (por cuanto compraste el piso más todos los gastos de la compra).
  • Saldos de dudoso cobro. Cuando un inquilino no paga la renta y se ha reclamado la deuda, se puede considerar la deuda pendiente como un gasto deducible. 
Solo se pueden computar los gastos de periodicidad anual por los periodos en los que el inmueble ha estado alquilado. 
 
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¿Conviene que el titular de los inmuebles sea una persona jurídica?

Para pequeños propietarios e inversores, suele ser habitual que figuren como titulares de los inmuebles, a nivel de persona física. En ese caso se tributa bajo el IRPF.

los rendimientos que generan son tuyos, mientras que, si operas a través de una SL, tú no eres el propietario de los inmuebles, sino únicamente tienes la propiedad de las acciones de la empresa, por lo que los rendimientos que generan los pisos son titularidad de la SL y, si quieres pasarlos a tu bolsillo personal, tendrás que fijarte una nómina o realizar un reparto de dividendos.

En el caso de elegir como titular a una ersona juríddica, como una Sociedad Limitada, se tributa por Impuesto de Sociedades, mientras que si compras los inmuebles quedarás sujeto al IRPF.

Las sociedades tienen más obligaciones formales, deben llevar una contabilidad detallada, liquidar el Impuesto de Sociedades y presentar una vez al año Cuentas Anuales ante el Registro Mercantil, mientras que la persona física tiene una gestión mucho más sencilla y reducida que se limita a presentar la declaración de IRPF.

  • Los gastos que se pueden desgravar son prácticamente los mismos si operamos bajo un formato u otro.
  • Las sociedades arrendadoras de viviendas que tienen más de 8 viviendas pueden tener acceso (cumpliendo una serie de requisitos difíciles de cumplir en muchas ocasiones) a una bonificación del 85% en Impuesto de Sociedades, así como beneficios en Impuesto de Patrimonio.
 

El coste fiscal de la vivienda destinada al alquiler

El principal beneficio fiscal que tienen los arrendadores se traduce en una reducción del 60% del rendimiento obtenido, es decir, se paga el 40% del rendimiento obtenido.

El requisito que se debe cumplir es que la vivienda alquilada constituya para el inquilino su residencia habitual.

La actividad de alquiler de viviendas está exenta de IVA, tanto para personas físicas como para sociedades.

No hay que incluir IVA en la mensualidad a los inquilinos, ni presentar declaraciones trimestrales ni cumplir determinadas obligaciones que otras actividades sí tienen. Y por lo tanto, no se pueden desgravar los importes de IVA.

El coste fiscal de un alquiler o del mantenimiento de una segunda vivienda en propiedad tiene especial incidencia en la  tasa de rentabilidad de este tipo de inversión.

El arrendamiento de bienes inmuebles destinados a vivienda debe declararse en la renta del propietario, como rendimientos del capital inmobiliario. De los ingresos íntegros, pueden restarse todos los gastos necesarios para la obtención del alquiler, (tales como el IBI, seguros, gastos de escalera…).

Los intereses y gastos de financiación, junto con los de conservación y reparación, no pueden exceder conjuntamente, para cada inmueble, de los rendimientos íntegros obtenidos.

El exceso se puede deducir en los cuatro años siguientes con este mismo límite.

En el arrendamiento de una vivienda destinada al alquiler turístico, los gastos deducibles deberán prorratearse por el tiempo en que haya estado alquilada. 

Mientras la vivienda se encuentre desocupada, no constituya la vivienda habitual de su propietario ni se halle afecta a una actividad económica, implicará para el mismo un rendimiento presunto que se gravará en su base general del IRPF por el 2% del valor catastral de la vivienda, o el 1,1%, si se trata de valores catastrales que hayan sido revisados en los últimos 10 años, sin que quepa la deducción de ningún gasto.

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Consejos y Conferencia sobre Inmuebles y Declaración de la Renta

  1. La inversión en vivienda tiene muy buena fiscalidad.
  2. Las reparaciones y compras son deducibles, pero es necesario tener un documentro que lo justifique, como las facturas, con la dirección del piso alquilado. 
  3. La amortización de la construcción, permite rebajar el coste de IRPF y no supone un desembolso de dinero.
  4. El contrato de alquiler debe especificar que esa vivienda constituye su residencia habitual, así aseguras que
  5. Hacienda no te ponga ninguna pega al aplicar la reducción del 60%.

Conferencia QualisOptima: El impacto inmobiliario en la declaración de la renta

Si te interesa conocer con detalle las novedades fiscales y cómo gestionar las propiedades inmobiliarias, te recomendamos la Conferencia «El impacto inmobiliario en la declaración de la renta«, que ofrece Qualis Optima a sus clientes y contactos, de inscripción gratuita:

conferenciar renta 21

Temario de la Conferencia:

 
  1. Imputación de Rentas inmobiliarias. 
  • Hecho Imponible
  • Porcentajes de aplicación 
  • Calculo y rendimiento
 
  1. Rendimientos de Capital Inmobiliario
  • Hecho Imponible
  • Tipos de arrendamiento
  • Ingresos por arrendamiento
  • Gastos deducibles por arrendamiento.
  • Cálculo del rendimiento
  • Reducciones y bonificaciones.
 
  1. Ganancias y pérdidas patrimoniales derivadas de la transmisión del elemento.
  • Hecho imponible.
  • Gastos deducibles.
  • Cálculo del rendimiento.
  • Exención por reinversiones.
  • Exenciones para mayores de 65 años.
  • Compensación de pérdidas patrimoniales.