La rentabilidad del alquiler residencial en España
La inversión en vivienda destinada al alquiler es una de las fórmulas más elegidas por pequeños y grandes inversores para obtener rentabilidad sin asumir grandes riesgos.
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Factores para aumentar la rentabilidad de la inversión inmobiliaria
La adquisición de un inmueble es una de las inversiones más seguras, debido a la rentabilidad que ofrece, medida con el retorno de inversión (ROI).
El ROI, que depende de varios factores, se define como el beneficio obtenido en una inversión. En el caso del sector inmobiliario, la forma de aumentar la rentabilidad dependerá de si se quiere mantener la propiedad en alquiler o ponerla en el mercado para su venta.
En el caso del arrendamiento de inmuebles, para obtener la rentabilidad mensual, se debe fijar el importe de la renta y restarle los costes, dividido por la inversión inicial y multiplicado por 100. En esta ecuación se refleja el porcentaje de rentabilidad que obtiene el inmueble.
¿Cómo aumentar el retorno de inversión en un inmueble?
Los puntos clave antes de comprar un terreno, un inmueble en proyecto o una propiedad ya construida, destinada a la inversión y obtención de rentabilidad:
Ubicación del terreno
«Location» es el punto clave para que la inversión sea exitosa.
El primer paso es informarse de las zonas que cuentan con mayor plusvalía en la zona donde se quiere invertir, si la demanda de compradores e inquilinos es elevada y su tendencia es al alza.
En el caso de una inversión en una zona comercial, debemos cuestionarnos sobre la seguridad de esa zona, si el tránsito de consumidores es adecuado y si hay otros negocios cercanos.
Un informe sobre los precios de los terrenos en la zona, es un indicador de la tendencia de la demanda.
Conectividad de la zona
Muy ligado a la ubicación, este factor responde a cuestiones sobre la facilidad del acceso a la zona, si hay servicios básicos cercanos, como hospitales, colegios, mercados, el tiempo de tránsito para el acceso a otras zonas comerciales y a los principales núcleos poblacionales.
No siempre es necesario ubicarse en los puntos principales de la ciudad, cuyo coste será elevado, pero sí que tenga buenas conexiones y la distancia no sea un problema para quienes quieran alquilar o comprar tu propiedad.
Planes de desarrollo urbanístico
Es necesario conocer de antemano los proyectos previstos en la zona que nos interesa, para saber si se van a construir nuevas vías de comunicación, estaciones o paradas de medios públicos, centros formativos o de negocio.
Las empresas inmobiliarias especializadas en cada zona, disponen de estudios de mercado que muestran el retorno de inversión previsto y el tipo de negocio que puede establecerse, además de conocer de antemano los proyectos que están planeados para esa zona.
Servicios de la zona
Las ventajas de invertir en terrenos urbanizados son mayores, ya que cuentan con servicios de agua, electricidad, conexión a internet.
Consulta con un Qualis Angel sobre informes del mercado inmobiliario de la zona que te interese, para poder decidir dónde invertir:
Puntos clave después de invertir
Una vez elegida la zona, posterior a la adquisición, hay factores que permiten aumentar la rentabilidad de la inversión en un inmueble:
Alquiler a largo plazo
Invertir en apartamentos, residencias o lotes de activos inmobiliarios para alquilar, es una práctica habitual entre inversores, que ofrecen los inmuebles a particulares, empresarios o negocios que desean empezar su actividad o expandirla. Esta práctica genera una entrada de dinero constante al propietario.
El alquiler, a largo plazo, permite obtener flujo de caja por medio de un ingreso mensual fijo.
Aunque la inversión inmobiliaria para alquileres de larga duración tiene muchos beneficios, el inconveniente es el tiempo en el que se prolongará el retorno de la inversión total. Una vez en positivo, el ingreso que se genere puede ser vitalicio e ir aumentando conforme la plusvalía lo permita.
Mantenimiento de la propiedad
Es necesario que el mantenimiento de la propiedad sea constante, para evitar desperfectos que provoquen gastos adicionales.
Toda propiedad, llámese terreno, casa o local, requiere de cuidados y un correcto mantenimiento, no hacerlo implica arriesgar su valor y reducir la posibilidad de alquilarla a un precio que genere beneficios.
El mantenimiento debe realizarse de forma periódica, para mantenerla en condiciones óptimas.
Alquileres por temporada
En áreas de segunda residencia, los propietarios no suelen alquilar plazos largos, sino por días o semanas.
Las propiedades inmobiliarias más demandadas para este tipo de alquiler, son las que están ubicadas en zonas turísticas, urbanizaciones con buenos accesos y servicios para el ocio, como acceso a la playa, vistas al mar, campos de golf o centros comerciales.
También sería aplicable a los terrenos que pueden ser usados por temporada para una feria, o eventos de corta duración del mismo tipo.
El Alquiler Vacacional tiene la ventaja de que las rentas por periodos cortos suelen ser más altas que las de larga duración, lo que significa que el retorno de la inversión total puede verse reflejado en menos años.
Los alquileres vacacionales se pueden gestionar a través de un asesor especializado que brinde servicios de property managment para la gestión de rentas vacacionales.
Reformas inmobiliarias
Invertir en una reforma puede elevar los beneficios, porque el valor de la propiedad aumentará, así como las oportunidades de colocarla a un mayor precio de alquiler o compra.
Cuanta más atractiva sea la propiedad, más compradores se interesarán en ella. Se trata de mejorar su aspecto, hacerla más atractiva y aportando valor al mercado, para conseguir alquilarla o revenderla.
Aunque el valor de compra o renta se determina sobre todo por su ubicación, el inmueble también puede ser más apreciado por mejoras relacionadas con su apariencia y funcionalidad.
Una mejora en la distribución de los espacios, un atractivo diseño de interiores, un jardín o habitaciones más amplias, en general, una presentación más atractiva fortalecerá a la propiedad frente a otras opciones de inversión.
Conoce qué propiedades están en venta y en alquiler en la zona, para poder determinar el precio adecuado de tu inversión y calcular la rentabilidad esperada del inmueble:
El retorno de la inversión en un proyecto inmobiliario
Calcular la rentabilidad de una inversión inmobiliaria es un factor clave para la decisión de afrontar un proyecto de promoción inmobiliaria.
El retorno de la inversión inmobiliaria
El Retorno de la Inversión (ROI) indica el porcentaje del beneficio que se obtiene sobre la inversión realizada en el proyecto inmobiliario.
Desde un punto de vista contable, es el índice de la inversión recuperada tras aplicar los gastos de una actividad de inversión inmobiliaria.
El algoritmo que lo calcula se expresa de esta manera: ROI=(Ingresos-Costes)/(Costes)
Dentro de los costes, incluimos los de reparación y mantenimiento, así como los asociados a la formalización e intereses de la financiación.
Calcular el ROI de inversiones inmobiliarias
Si bien la fórmula matemática no es compleja, si lo es determinar el importe total de los costes cuando se financia el proyecto inmobiliario, ya que en función de los tipos de interés, la cantidad prestada y el plazo, el coste difiere.
El préstamo promotor, como producto financiero, ofrece financiación a los promotores inmobiliarios, pero también a quienes compren activos inmobiliarios de promociones inmobiliarias, cuando se produzca una subrogación en el préstamo que tenía previamente el promotor
Además, hay distintas fórmulas que permiten financiar un proyecto de promoción inmobiliaria:
- Préstamos puente, como crédito especial que se concede únicamente hasta que se formalice el préstamo definitivo, siempre y cuando el deudor asegure un ingreso futuro
- Préstamos participativos o mezzanine, préstamo subordinado a largo plazo, que comparte características de deuda y de capital, donde los intereses generados se componen de una parte variable y otra fija.
- Joint Venture Equity, aplicable cuando los socios forman una sociedad y aportan un capital.
- Crowdfunding inmobiliario, que agrega numerosos pequeños inversores para que participen en proyectos inmobiliarios de gran dimensión.
Otros costes que se deben reflejar en el cálculo son:
- mantenimiento y seguridad,
- trámites e impuestos sobre el proyecto de construcción,
- los propios de la obra.
Inversiones inmobiliarias a nivel particular
A la hora de invertir en inmuebles como persona física, ten en cuenta que los impuestos aplicables a las operaciones inmobiliarias son complejos de calcular.
En la venta de una propiedad, para calcular el ROI hay que deducir, como costes:
- costes de reparaciones y mantenimiento,
- costes notariales,
- impuestos (ganancia patrimonial -> IRPF),
- tasas como el impuesto de plusvalía,
- coste de tasación,
- honorarios a la inmobiliaria por las labores de comercialización.
El inversor particular debe tributar las ganancias inmobiliarias en la base del ahorro del impuesto sobre la renta, por lo que te recomendamos que consultes con tu QualisAngel para que te guíe en el proceso y te adelante cuestiones que puedan surgir, como la fiscalidad de la inversión inmobiliaria.
El impacto inmobiliario en la declaración de la renta
Como cada año, hay que presentar las ganancias de bienes inmuebles en la declaración de la Renta.
Revisa las claves para entender qué inmuebles declarar y cómo conseguir una mejor fiscalidad en las inversiones inmobiliarias:
¿Qué inmuebles declarar en la Renta?
La vivienda habitual no tributa en el IRPF , pero incluso cuando los inmuebles estén exentos, hay que incluirlos en la declaración de la renta.
La venta de vivienda, es una ganancia o pérdida patrimonial. En el caso de vivienda habitual, si la diferencia entre ingresos y gastos es positiva, la ganancia patrimonial puede estar total o parcialmente exenta, cuando se destine a la compra de otra vivienda habitual. Para los mayores de 65 años se encuentra exenta.
Cuando hay hipoteca sobre una vivienda adquirida antes de 2013, se puede aplicar una deducción del 15% de las cantidades aportadas para el pago de la hipoteca, con un límite anual de 9.040 euros.
En el caso de segunda residencia, se tienen que pagar impuestos ya que tributan por la imputación de rentas en la base general; del mismo modo que otras propiedades que no constituyen la residencia habitual, pero que no generan rentas ni están vinculados a actividades económicas, ni son indispensables para el desarrollo de explotaciones agrícolas, forestales o ganaderas . La imputación de rentas se hará en proporción al número de días que no haya estado alquilado.
El importe de la renta de las viviendas alquiladas, tributa en la base general como rendimiento del capital inmobiliario. El rendimiento neto obtenido, si el inmueble está destinado a vivienda, tiene una reducción del 60%.
Las plazas de garaje y los trasteros que se alquilan de forma conjunta con la vivienda, no generan imputación de rentas (deben pertenecer al mismo inmueble o urbanización y se pueden alquilar hasta 2 plazas junto con el piso). Pero, si se alquilan por separado, sí tributan en el IRPF, como cualquier otro inmueble, sin aplicarse la reducción del 60%.
Si no se alquilan, se aplica la imputación de rentas y cuando las plazas de garaje se alquilan por separado, también están sujetas al IVA.
Novedades tributarias 2022
Bono de alquiler de vivienda
Una de las novedades es el bono joven de alquiler, dotado con 250 euros mensuales, que hay que hacer constar en la declaración. En el IRPF se exige que las ayudas públicas que superen los 1.000 euros anuales, se declaren.
Si alguno de los beneficiarios cobra la cantidad máxima del bono joven durante más de cuatro meses, se produce esta obligación.
Gasto deducible por la Amortización del usufructo sobre un inmueble
El criterio de la Sentencia del Tribunal Supremo de 15 de septiembre de 2021 sobre el concepto del valor de adquisición de un bien inmueble adquirido a título lucrativo se aplica también al derecho de usufructo. El valor de adquisición incluye el valor del derecho según las normas del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones.
En el caso en el que se adquiera por herencia un usufructo vitalicio sobre un inmueble y el heredero lo arrienda. ¿Sobre qué valor se amortiza el derecho de usufructo?
En el supuesto de rendimientos derivados de la titularidad de un derecho o facultad de uso o disfrute de carácter vitalicio será deducible en concepto de amortización, con el límite de los rendimientos íntegros, el 3% de su valor de adquisición.
El valor de adquisición del usufructo está constituido por el valor del derecho según las normas del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones o su valor comprobado en estos gravámenes, el coste de las inversiones y mejoras efectuadas en el inmueble, así como los gastos y tributos inherentes a la adquisición, excluidos los intereses, que hubieran sido satisfechos por el usufructuario.
La amortización acumulada del usufructo a lo largo de su vida útil no podrá exceder del valor de adquisición.
Reducción de la bonificación aplicable a las entidades dedicadas al arrendamiento de viviendas en 2022
La Ley de PGE 2022 introduce una reducción de la bonificación de la que disfrutan las entidades acogidas al régimen especial de las entidades dedicadas al arrendamiento de vivienda (EDAV), que pasan del 85% actual al 40% a partir del 1 de enero de 2022.
Consulta otras novedades fiscales en 2022, como los nuevos valores de referencia y Plusvalía.
Cómo tributa la venta de la vivienda en la declaración del IRPF
La ganancia o pérdida patrimonial se calcula por la diferencia entre los valores de adquisición y enajenación de la vivienda.
Qué forma el valor de adquisición de vivienda
- El precio de adquisición.
- El coste de las inversiones y mejoras efectuadas en los bienes adquiridos. No se incluyen los gastos de conservación y reparación.
- Los gastos y tributos relativos a la adquisición:
- Comisiones de inmobiliarias u de otros agentes intervinientes en la operación de compra.
- Gastos de notaría y Registro relativas a la escritura de adquisición e incluso de concesión del préstamo hipotecario obtenido para dicha adquisición.
- Pago de impuestos tales como Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados o IVA.
- Otros gastos relativos a la constitución de la hipoteca del préstamo concedido para su adquisición. En ningún caso se computarán los intereses satisfechos por el préstamo.
- Cualquier otro gasto inherente a la adquisición, como los gastos de cancelación de hipoteca.
Qué forma el valor de transmisión
- El importe de venta del inmueble vendido.
- Los gastos y tributos inherentes a la transmisión se pueden deducir de ese importe, por ejemplo: comisiones inmobiliarias, gastos de notario y Registro, gastos de cancelación de hipoteca.
También pueden ser deducibles los gastos por adquisición de vivienda en el caso de que exista alguna deducción específica establecida por la Ley del Impuesto, como puede ser la deducción por adquisición de vivienda habitual estatal o las que existen en algunas Comunidades Autónomas.
Gastos deducibles
- Intereses y gastos de financiación. Si has comprado el inmueble con hipoteca, puedes incluir como gasto deducible los intereses pagados al banco (encontrarás este importe en el justificante del banco de cargo de cuota del préstamo, donde aparece separada la parte de devolución y los intereses).
- Gastos de reparación y mantenimiento del inmueble: sustitución de la caldera, pintado del piso, reparación del fontanero o electricista, etc. ¡Ojo! No son deducibles las mejoras que realicemos en el inmueble (las mejoras realizadas las amortizan).
- Seguro vivienda.
- Impuesto de bienes inmuebles.
- Cuotas de la comunidad de propietarios.
- Gastos de abogados por la gestión del contrato de alquiler y defensa jurídica.
- Gastos devengados por terceros, como servicios de administración o de vigilancia.
- Suministros: Luz, agua, teléfono, internet cuando las pague el propietario.
- Amortización del inmueble. El 3% anual del mayor de los siguientes importes:
- Valor Catastral de la construcción
- Valor de adquisición del inmueble (por cuanto compraste el piso más todos los gastos de la compra).
- Saldos de dudoso cobro. Cuando un inquilino no paga la renta y se ha reclamado la deuda, se puede considerar la deuda pendiente como un gasto deducible.
Solo se pueden computar los gastos de periodicidad anual por los periodos en los que el inmueble ha estado alquilado.
¿Conviene que el titular de los inmuebles sea una persona jurídica?
Para pequeños propietarios e inversores, suele ser habitual que figuren como titulares de los inmuebles, a nivel de persona física. En ese caso se tributa bajo el IRPF.
los rendimientos que generan son tuyos, mientras que, si operas a través de una SL, tú no eres el propietario de los inmuebles, sino únicamente tienes la propiedad de las acciones de la empresa, por lo que los rendimientos que generan los pisos son titularidad de la SL y, si quieres pasarlos a tu bolsillo personal, tendrás que fijarte una nómina o realizar un reparto de dividendos.
En el caso de elegir como titular a una ersona juríddica, como una Sociedad Limitada, se tributa por Impuesto de Sociedades, mientras que si compras los inmuebles quedarás sujeto al IRPF.
Las sociedades tienen más obligaciones formales, deben llevar una contabilidad detallada, liquidar el Impuesto de Sociedades y presentar una vez al año Cuentas Anuales ante el Registro Mercantil, mientras que la persona física tiene una gestión mucho más sencilla y reducida que se limita a presentar la declaración de IRPF.
- Los gastos que se pueden desgravar son prácticamente los mismos si operamos bajo un formato u otro.
- Las sociedades arrendadoras de viviendas que tienen más de 8 viviendas pueden tener acceso (cumpliendo una serie de requisitos difíciles de cumplir en muchas ocasiones) a una bonificación del 85% en Impuesto de Sociedades, así como beneficios en Impuesto de Patrimonio.
El coste fiscal de la vivienda destinada al alquiler
El principal beneficio fiscal que tienen los arrendadores se traduce en una reducción del 60% del rendimiento obtenido, es decir, se paga el 40% del rendimiento obtenido.
El requisito que se debe cumplir es que la vivienda alquilada constituya para el inquilino su residencia habitual.
La actividad de alquiler de viviendas está exenta de IVA, tanto para personas físicas como para sociedades.
No hay que incluir IVA en la mensualidad a los inquilinos, ni presentar declaraciones trimestrales ni cumplir determinadas obligaciones que otras actividades sí tienen. Y por lo tanto, no se pueden desgravar los importes de IVA.
El coste fiscal de un alquiler o del mantenimiento de una segunda vivienda en propiedad tiene especial incidencia en la tasa de rentabilidad de este tipo de inversión.
El arrendamiento de bienes inmuebles destinados a vivienda debe declararse en la renta del propietario, como rendimientos del capital inmobiliario. De los ingresos íntegros, pueden restarse todos los gastos necesarios para la obtención del alquiler, (tales como el IBI, seguros, gastos de escalera…).
Los intereses y gastos de financiación, junto con los de conservación y reparación, no pueden exceder conjuntamente, para cada inmueble, de los rendimientos íntegros obtenidos.
El exceso se puede deducir en los cuatro años siguientes con este mismo límite.
En el arrendamiento de una vivienda destinada al alquiler turístico, los gastos deducibles deberán prorratearse por el tiempo en que haya estado alquilada.
Mientras la vivienda se encuentre desocupada, no constituya la vivienda habitual de su propietario ni se halle afecta a una actividad económica, implicará para el mismo un rendimiento presunto que se gravará en su base general del IRPF por el 2% del valor catastral de la vivienda, o el 1,1%, si se trata de valores catastrales que hayan sido revisados en los últimos 10 años, sin que quepa la deducción de ningún gasto.
Consejos y Conferencia sobre Inmuebles y Declaración de la Renta
- La inversión en vivienda tiene muy buena fiscalidad.
- Las reparaciones y compras son deducibles, pero es necesario tener un documentro que lo justifique, como las facturas, con la dirección del piso alquilado.
- La amortización de la construcción, permite rebajar el coste de IRPF y no supone un desembolso de dinero.
- El contrato de alquiler debe especificar que esa vivienda constituye su residencia habitual, así aseguras que
- Hacienda no te ponga ninguna pega al aplicar la reducción del 60%.
Conferencia QualisOptima: El impacto inmobiliario en la declaración de la renta
Si te interesa conocer con detalle las novedades fiscales y cómo gestionar las propiedades inmobiliarias, te recomendamos la Conferencia «El impacto inmobiliario en la declaración de la renta«, que ofrece Qualis Optima a sus clientes y contactos, de inscripción gratuita:
Temario de la Conferencia:
- Imputación de Rentas inmobiliarias.
- Hecho Imponible
- Porcentajes de aplicación
- Calculo y rendimiento
- Rendimientos de Capital Inmobiliario
- Hecho Imponible
- Tipos de arrendamiento
- Ingresos por arrendamiento
- Gastos deducibles por arrendamiento.
- Cálculo del rendimiento
- Reducciones y bonificaciones.
- Ganancias y pérdidas patrimoniales derivadas de la transmisión del elemento.
- Hecho imponible.
- Gastos deducibles.
- Cálculo del rendimiento.
- Exención por reinversiones.
- Exenciones para mayores de 65 años.
- Compensación de pérdidas patrimoniales.
Claves para invertir en el sector inmobiliario y requisitos para no residentes
Los aspectos fundamentales a la hora de invertir en activos inmobiliarios, son la rentabilidad de la inversión inmobiliaria, los recursos necesarios para la adquisición y las repercursiones legales y fiscales.
El asesoramiento reduce los riesgos de la inversión inmobiliaria y permite planificar los recursos necesarios, mediante el cálculo de costes de adquisición y fiscales.
Veamos las cuestiones que ayudan a entender el proceso de inversión inmobiliaria para no residentes, asi como los requisitos de residencia y repercusiones fiscales para los inversores no residentes:
Claves en la inversión inmobiliaria para no residentes
Documentación necesaria en la inversión inmobiliaria
Toda persona que quiera invertir en el mercado inmobiliario, debe solicitar un NIE (número de identificación de extranjeros) para personas físicas extranjeras o NIF (número de identificación fiscal) para el caso de personas jurídicas. Independientemente de que la inversión se realice de forma directa o indirecta.
Notificaciones previas a la inversión
Salvo para inversiones procedentes de paraísos fiscales, los no residentes no están obligados a solicitar autorización o comunicación previa de las autoridades.
Si que existe la obligación de notificar determinadas inversiones, con fines administrativos, estadísticos y económicos, a la Dirección General de Comercio e Inversiones, dependiente del Ministerio de Industria, Comercio y Turismo.
Prevención de blanqueo de capitales
La normativa solicita a los inversores inmobiliarios no reidentes, la entrega de documentación:
- identidad,
- actividad empresarial y profesional,
- origen de los fondos.
Elección del vehículo de inversión
La decisión se basa en realizar la inversión inmobiliarias directamente o a través de una sociedad.
En el mercado español existen vehículos para canalizar la inversión inmobiliaria:
- fondos de inversión inmobiliaria,
- sociedades cotizadas de inversión inmobiliaria (SOCIMIS),
- plataformas de crowdfunding inmobiliario.
En cada vehículo hay diferentes riesgos relacionados con la inversión, asi como distintos gastos fiscales, lo que altera la rentabilidad de la inversión inmobiliaria.
Legalidad y Ámbito jurídico y territorial
Una inversión inmobiliaria tiene que analizarse legalmente desde el ámbito jurídico y de cada una de las especialidades:
- civil,
- fiscal,
- urbanismo,
- protección de consumidores
En cuanto al ámbito territorial, la ubicación del bien objeto de la inversión, determina las competencias de las autoridades a nivel:
- estatal,
- comunidad autónoma,
- local.
Garantías al inversor inmobiliario
El ordenamiento jurídico español otorga, mediante el Registro Público de la Propiedad y la intervención de un Notario, de garantías plenas al inversor.
Siempre que se cumplan los requisitos de inscripción del bien adquirido en el Registro de la Propiedad, queda protegido frente a terceros de mejor derecho, salvo excepciones.
Comprobaciones previas a la firma de compra inmobiliaria
El inversor no residente debe revisar la información de:
- la titularidad del activo y su inscripción en el Registro,
- las cargas,
- la situación catastral,
- los aspectos urbanísticos del activo (cargas urbanísticas, situación de desarrollo urbanístico, autorizaciones y licencias relativas al uso del activo y su construcción, etc.),
- la pertenencia a una comunidad de propietarios,
- la situación de posesión (es decir si está arrendado u ocupado),
- los gastos e impuestos inherentes a la tenencia del activo y si están al corriente de pago, y
- el estado físico y de mantenimiento del inmueble.
El detalle de esta actividad de revisión ses diferente en función del tipo de propiedad inmobiliaria y el fin de la inversión, comopor ejemplo:
- promoción inmobiliaria,
- uso particular del inversor,
- alquiler a terceros,
- exploltación económica.
Financiación de la inversión inmobiliaria
Si la operación requiere de financiación de terceros, quien financie es quien asegura la devolución del importe prestado mediante la constitución de una garantía sobre el inmueble. El método más habitual es a través de un préstamo hipotecario.
Importe de la inversión sobre bienes inmuebles
Una inversión en inmuebles superior a 500.000 euros da opción a los inversores no comunitarios a solicitar una autorización de residencia para inversores, de la que se pueden beneficiar determinados familiares del inversor.
Esta autorización tiene una duración de 2 años y permite a su titular residir y trabajar en España. Veamos con detalle las condiciones para este permiso de residencia:
Condiciones de Autorización de residencia para inversores inmobiliarios
El Ministerio de trabajo y Economía Social, establece en las condiciones de Autorización de residencia para inversores, que podrán solicitar esta autorización de residencia los extranjeros quieran entrar en territorio español con el fin de realizar una inversión significativa de capital; esta inversión se concreta, en el ámbito inmobiliario, en:
- Una inversión inicial por un valor igual o superior a 500.000 euros en la adquisición de bienes inmuebles en España.
- Una inversión inmobiliaria con impacto socioeconómico en la zona geográfica donde se va a desarrollar.
Comúnmente conocida como Golden Visa, se trata de la concesión del permiso de residencia en España a cambio de una inversión económica.
Podrá obtener la autorización de residencia para inversores, un representante, designado por el inversor y debidamente acreditado.
La duración inicial de la autorización será de 2 años, sin perjuicio de lo establecido para compras de inmuebles no formalizadas, pudiendo solicitar la renovación por períodos sucesivos de cinco años, siempre y cuando se mantengan las condiciones que generaron el derecho.
Si el solicitante de la autorización de residencia es titular de un visado de residencia para inversores en vigor o se encuentra dentro del plazo de los 90 días naturales posteriores a la caducidad del visado, deberá acreditar, los siguientes requisitos:
- En el supuesto de la adquisición de bienes inmuebles, el solicitante deberá demostrar que el inversor es propietario del bien o bienes inmuebles por la cantidad mínima exigida. Para ello, deberá aportar el certificado o certificados de dominio del Registro de la Propiedad que corresponda al inmueble o inmuebles y debe estar fechado dentro de los 90 días anteriores a la presentación de la solicitud.
- Si el solicitante está en posesión de un visado de residencia para inversores de 6 meses, deberá demostrar que ha adquirido de forma efectiva el inmueble o inmuebles indicados mediante la documentación correspondiente.
- Si el extranjero no ha formalizado la compra del inmueble, pero existe un precontrato con garantía en su cumplimiento por medio de arras u otro medio admitido en derecho formalizado en escritura pública, deberá presentarlo junto con un certificado de una entidad financiera establecida en España, en el que se constate que dispone de un depósito bancario indisponible con la cantidad necesaria para la adquisición, cumpliendo el contrato comprometido del inmueble, incluyendo cargas e impuestos.
El importe del depósito sólo podrá ser utilizado para la compra final del inmueble o inmuebles indicados en el precontrato con garantía. El interesado recibirá una autorización de residencia para inversores de duración máxima de 6 meses.
Si se acredita la compra efectiva del inmueble o inmuebles indicados, el interesado podrá solicitar una autorización de residencia para inversores.
La autorización inicial de residencia para inversores tendrá una duración de 2 años sin perjuicio de lo establecido en el artículo 66.3 para compras de inmuebles no formalizadas (Art.67 “Duración de la autorización de residencia para inversores”).
Una vez cumplido dicho plazo, aquellos inversores extranjeros que estén interesados en residir en España por una duración superior podrán solicitar la renovación de la autorización de residencia por períodos sucesivos de 5 años, siempre y cuando se mantengan las condiciones que generaron el derecho.
Fiscalidad de inversiones en inmuebles para no residentes
El inversor debe entender tanto la fiscalidad de la operación de inversión inmobiliaria, como las cargas fiscales de ser propietario y titular del inmueble (en el caso de no residentes, el Impuesto sobre la Renta de No Residentes, además del IBI y otras cargas fiscales).
Los gastos de formalización de la operación (Notario, Registro y gestoría) suelen ser asumidos por el comprador, auqnue es algo negociable entre las partes.
La tributación varía en función de si
- el inversor es una entidad física o jurídica,
- el tipo de propiedad inmobilairia
- el destino de la adquisición,
- las normas autonómicas con sus propios tramos impositivos.
El comprador particular de un bien inmueble de segunda mano debe pagar el Impuesto sobre transmisiones patrimoniales (ITP), en un porcentaje que varía en función de la Comunidad Autónoma y del importe del bien adquirido.
A dicho impuesto habría que añadir otros gastos inherentes a la adquisición:
- notario,
- registro de la propiedad,
- tramitación,
- profesionales: asesoría inmobiliaria, abogado
Los gastos e impuestos serían algo superiores si se financia la compra con préstamo hipotecario, en torno al 1,75% del importe prestado.
Si el inmueble se ha comprado directamente por una persona física no residente, tendrá que pagar cada año el impuesto sobre la renta de no residentes, diferenciando si es de uso propio o se alquila a un tercero.
En el caso de una vivienda de obra nueva, se debe pagar el IVA del 10%. Además del Impuesto sobre actos jurídicos documentados (AJD)-
En el caso del solares, naves, locales, oficinas, el IVA asciende al 21%.
El inversor o empresario que adquiere bienes inmuebles para destinarlo a una actividad económica, puede sujetar la operación al IVA y conseguir deducirlo, al contrario que el ITP/AJD.
Una vez que se convierte en propietario, deberá abonar el impuesto de Bienes Inmuebles (IBI).
Gravamen especial sobre bienes inmuebles de entidades no residentes: se deberá presentar declaración cada año, devengandose el 31 de diciembre de cada año y gravando a las entidades no residentes que residan en un país o territorio que tenga la consideración de paraíso fiscal, que sean propietarias o posean en España, por cualquier título, bienes inmuebles o derechos reales de goce o disfrute sobre estos.
Impuesto sobre Sociedades: Si el inmueble se compra a través de una sociedad española quedará sujeta al Impuesto sobre Sociedades español, aplicando el porcentaje sobre las rentas que pueda obtener por el arrendamiento o explotación del inmueble, por el alquiler de mercado si el inmueble se cede a personas vinculadas, o por la venta del mismo.
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4 factores para conseguir rentabilidad en una inversión inmobiliaria
¿Cómo obtener rentabilidad con el alquiler de activos inmobiliarios?
Para invertir en propiedades inmobiliarias con eficiencia, es necesario realizar un estudio del mercado inmobiliario, que permita calcular la rentabilidad del alquiler.
Estos son 4 de los factores para gestionar inversiones inmobiliarias en rentabilidad:
Diversificación de los activos inmobiliarios
Los activos residenciales no son los únicos que pueden conseguir rentabilidad para el inversor; es conveniente tener en cartera otros tipos de activos inmobiliarios, con ganancias incluso mayores que las de las viviendas.
Las oficinas y los locales comerciales, son activos de alta rentabilidad en los grandes urbes.
Otros activos inmobiliarios, como hoteles, garajes y centros logísticos, pueden llegar a ser una gran inversión a medio y largo plazo.
Localización de las propiedades inmobiliarias
Para alcanzar la rentabilidad a corto plazo, los activos deben estar situados en las zonas prime, con mayor demanda, como son los barrios de mayor densidad de las grandes ciudades, las capitales de provincia y las zonas turísticas.
Los barrios residenciales son más adecuados para conseguir rentas estables, mientras que los pisos turísticos y los apartamentos de lujo generan más ingresos a corto plazo.
Otra forma de diversificar, es invirtiendo en propiedades situadas en países de la Unión Europea con políticas fiscales favorables, así como en aquellos en los que los tipos de cambio con el euro estimulan la rentabilidad inmobiliaria.
Características de los inmuebles
Es importante valorar características arquitectónicas, como:
- la distribución espacial,
- la orientación,
- el aislamiento térmico y acústico.
Asimismo, el estudio debe contemplar las opciones entre adquirir propiedades inmobiliarias nuevas o de segunda mano, ya que las primeras necesitan menos reformas, pero las segundas suelen estar disponibles por un importe de compra inferior.
Mantenimiento de los inmuebles
Para poder obtener plusvalías, es el estado de conservación de los bienes debe ser adecuado, por lo que conviene destinar los recursos necesarios para asegurar un correcto mantenimiento.
El mantenimiento de un bien inmueble es una inversión que es rentable, ya que contribuye a la revalorización del activo y permite alquileres más altos.
La fórmula ideal para lograr beneficios con el arrendamiento de inmuebles es confiar en los profesionales inmobiliarios, especializados en generar rentabilidad inmobiliaria y dividendos estables para los inversores.
Si no quieres verte afectado por las condiciones cambiantes del mercado y el gran número de variables financieras , consulta con tu Qualis Angel para que te ayude a calcular la viabilidad de tu inversión inmobiliaria.
