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Claves para invertir en el sector inmobiliario y requisitos para no residentes

Los aspectos fundamentales a la hora de invertir en activos inmobiliarios, son la rentabilidad de la inversión inmobiliaria, los recursos necesarios para la adquisición y las repercursiones legales y fiscales.

El asesoramiento reduce los riesgos de la inversión inmobiliaria y permite planificar los recursos necesarios, mediante el cálculo de costes de adquisición y fiscales.

Veamos las cuestiones que ayudan a entender el proceso de inversión inmobiliaria para no residentes, asi como los requisitos de residencia y repercusiones fiscales para los inversores no residentes:

Claves en la inversión inmobiliaria para no residentes

Documentación necesaria en la inversión inmobiliaria

Toda persona que quiera invertir en el mercado inmobiliario, debe solicitar un NIE (número de identificación de extranjeros) para personas físicas extranjeras o NIF (número de identificación fiscal) para el caso de personas jurídicas. Independientemente de que la inversión se realice de forma directa o indirecta.

Notificaciones previas a la inversión

Salvo para inversiones procedentes de paraísos fiscales, los no residentes no están obligados a solicitar autorización o comunicación previa de las autoridades.

Si que existe la obligación de notificar determinadas inversiones, con fines administrativos, estadísticos y económicos, a la Dirección General de Comercio e Inversiones, dependiente del Ministerio de Industria, Comercio y Turismo.

Prevención de blanqueo de capitales

La normativa solicita a los inversores inmobiliarios no reidentes, la entrega de documentación:

  • identidad,
  • actividad empresarial y profesional,
  • origen de los fondos.

Elección del vehículo de inversión

La decisión se basa en realizar la inversión inmobiliarias directamente o a través de una sociedad.

En el mercado español existen vehículos para canalizar la inversión inmobiliaria:

  •  fondos de inversión inmobiliaria,
  • sociedades cotizadas de inversión inmobiliaria (SOCIMIS),
  • plataformas de crowdfunding inmobiliario.

En cada vehículo hay diferentes riesgos relacionados con la inversión, asi como distintos gastos fiscales, lo que altera la rentabilidad de la inversión inmobiliaria.

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Legalidad y Ámbito jurídico y territorial

Una inversión inmobiliaria tiene que analizarse legalmente desde el ámbito jurídico y de cada una de las especialidades:

  • civil,
  • fiscal,
  • urbanismo,
  • protección de consumidores

En cuanto al ámbito territorial, la ubicación del bien objeto de la inversión, determina las competencias de las autoridades a nivel:

  • estatal,
  • comunidad autónoma,
  • local.

Garantías al inversor inmobiliario

El ordenamiento jurídico español otorga, mediante el Registro Público de la Propiedad y la intervención de un Notario, de garantías plenas al inversor.

Siempre que se cumplan los requisitos de inscripción del bien adquirido en el Registro de la Propiedad, queda protegido frente a terceros de mejor derecho, salvo excepciones.

Comprobaciones previas a la firma de compra inmobiliaria

El inversor no residente debe revisar la información de:

  • la titularidad del activo y su inscripción en el Registro,
  • las cargas,
  • la situación catastral,
  • los aspectos urbanísticos del activo (cargas urbanísticas, situación de desarrollo urbanístico, autorizaciones y licencias relativas al uso del activo y su construcción, etc.),
  • la pertenencia a una comunidad de propietarios,
  • la situación de posesión (es decir si está arrendado u ocupado),
  • los gastos e impuestos inherentes a la tenencia del activo y si están al corriente de pago, y
  • el estado físico y de mantenimiento del inmueble.

El detalle de esta actividad de revisión ses diferente en función del tipo de propiedad inmobiliaria  y el fin de la inversión, comopor ejemplo:

  • promoción inmobiliaria,
  • uso particular del inversor,
  • alquiler a terceros,
  • exploltación económica.

Financiación de la inversión inmobiliaria

Si la operación requiere de financiación de terceros, quien financie es quien asegura la devolución del importe prestado mediante la constitución de una garantía sobre el inmueble. El método más habitual es a través de un préstamo hipotecario.

Importe de la inversión sobre bienes inmuebles

Una inversión en inmuebles superior a 500.000 euros da opción a los inversores no comunitarios a solicitar una autorización de residencia para inversores, de la que se pueden beneficiar determinados familiares del inversor.

Esta autorización tiene una duración de 2 años y permite a su titular residir y trabajar en España. Veamos con detalle las condiciones para este permiso de residencia:

Condiciones de Autorización de residencia para inversores inmobiliarios

El Ministerio de trabajo y Economía Social, establece en las condiciones de Autorización de residencia para inversores, que podrán solicitar esta autorización de residencia los extranjeros quieran entrar en territorio español con el fin de realizar una inversión significativa de capital; esta inversión se concreta, en el ámbito inmobiliario, en:

  • Una inversión inicial por un valor igual o superior a 500.000 euros en la adquisición de bienes inmuebles en España.
  • Una inversión inmobiliaria con impacto socioeconómico en la zona geográfica donde se va a desarrollar.

Comúnmente conocida como Golden Visa, se trata de  la concesión del permiso de residencia en España a cambio de una inversión económica.
Podrá obtener la autorización de residencia para inversores, un representante, designado por el inversor y debidamente acreditado.

La duración inicial de la autorización será de 2 años, sin perjuicio de lo establecido para compras de inmuebles no formalizadas, pudiendo solicitar la renovación por períodos sucesivos de cinco años, siempre y cuando se mantengan las condiciones que generaron el derecho.

Si el solicitante de la autorización de residencia es titular de un visado de residencia para inversores en vigor o se encuentra dentro del plazo de los 90 días naturales posteriores a la caducidad del visado, deberá acreditar, los siguientes requisitos:

  • En el supuesto de la adquisición de bienes inmuebles, el solicitante deberá demostrar que el inversor es propietario del bien o bienes inmuebles por la cantidad mínima exigida. Para ello, deberá aportar el certificado o certificados de dominio del Registro de la Propiedad que corresponda al inmueble o inmuebles y debe estar fechado dentro de los 90 días anteriores a la presentación de la solicitud.
  • Si el solicitante está en posesión de un visado de residencia para inversores de 6 meses, deberá demostrar que ha adquirido de forma efectiva el inmueble o inmuebles indicados mediante la documentación correspondiente.
  • Si el extranjero no ha formalizado la compra del inmueble, pero existe un precontrato con garantía en su cumplimiento por medio de arras u otro medio admitido en derecho formalizado en escritura pública, deberá presentarlo junto con un certificado de una entidad financiera establecida en España, en el que se constate que dispone de un depósito bancario indisponible con la cantidad necesaria para la adquisición, cumpliendo el contrato comprometido del inmueble, incluyendo cargas e impuestos.

El importe del depósito sólo podrá ser utilizado para la compra final del inmueble o inmuebles indicados en el precontrato con garantía. El interesado recibirá una autorización de residencia para inversores de duración máxima de 6 meses.

Si se acredita la compra efectiva del inmueble o inmuebles indicados, el interesado podrá solicitar una autorización de residencia para inversores.

La autorización inicial de residencia para inversores tendrá una duración de 2 años sin perjuicio de lo establecido en el artículo 66.3 para compras de inmuebles no formalizadas (Art.67 “Duración de la autorización de residencia para inversores”).

Una vez cumplido dicho plazo, aquellos inversores extranjeros que estén interesados en residir en España por una duración superior podrán solicitar la renovación de la autorización de residencia por períodos sucesivos de 5 años, siempre y cuando se mantengan las condiciones que generaron el derecho.

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Fiscalidad de inversiones en inmuebles para no residentes

El inversor debe entender tanto la fiscalidad de la operación de inversión inmobiliaria, como las cargas fiscales de ser propietario y titular del inmueble (en el caso de no residentes, el Impuesto sobre la Renta de No Residentes, además del IBI y otras cargas fiscales).

Los gastos de formalización de la operación (Notario, Registro y gestoría) suelen ser asumidos por el comprador, auqnue es algo negociable entre las partes.

La tributación varía en función de si

  • el inversor es una entidad física o jurídica,
  • el tipo de propiedad inmobilairia
  • el destino de la adquisición,
  • las normas autonómicas con sus propios tramos impositivos.

El comprador particular de un bien inmueble de segunda mano debe pagar el Impuesto sobre transmisiones patrimoniales (ITP), en un porcentaje que varía en función de la Comunidad Autónoma y del importe del bien adquirido.

A dicho impuesto habría que añadir otros gastos inherentes a la adquisición:

  • notario,
  • registro de la propiedad,
  • tramitación,
  • profesionales: asesoría inmobiliaria, abogado

Los gastos e impuestos serían algo superiores si se financia la compra con préstamo hipotecario, en torno al 1,75% del importe prestado.

Si el inmueble se ha comprado directamente por una persona física no residente, tendrá que pagar cada año el impuesto sobre la renta de no residentes, diferenciando si es de uso propio o se alquila a un tercero.

En el caso de una vivienda de obra nueva, se debe pagar el IVA del 10%.  Además del Impuesto sobre actos jurídicos documentados (AJD)-

En el caso del solares, naves, locales, oficinas, el IVA asciende al 21%.

El inversor o empresario que adquiere bienes inmuebles para destinarlo a una actividad económica, puede sujetar la operación al IVA y conseguir deducirlo, al contrario que el ITP/AJD.

Una vez que se convierte en propietario, deberá abonar el impuesto de Bienes Inmuebles (IBI).

Gravamen especial sobre bienes inmuebles de entidades no residentes: se deberá presentar declaración cada año, devengandose el 31 de diciembre de cada año y gravando a las entidades no residentes que residan en un país o territorio que tenga la consideración de paraíso fiscal, que sean propietarias o posean en España, por cualquier título, bienes inmuebles o derechos reales de goce o disfrute sobre estos.

Impuesto sobre Sociedades: Si el inmueble se compra a través de una sociedad española quedará sujeta al Impuesto sobre Sociedades español, aplicando el porcentaje sobre las rentas que pueda obtener por el arrendamiento o explotación del inmueble, por el alquiler de mercado si el inmueble se cede a personas vinculadas, o por la venta del mismo.

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