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herencias inmobiliarias

Las dudas más habituales al heredar una vivienda

¿Qué documentos son necesarios para inscribir una Herencia?

¿Cómo es el reparto de una vivienda cuando hay varios herederos?

¿Qué pasa si no hay un testamento?

Estas son algunas de las cuestiones que nos plantean los clientes cuando han recibido una herencia inmobiliaria.

Para dar respuestas a estas y muchas otras cuestiones relacionadas con herencias de pisos y casas, Qualis Óptima ha organizado una charla gratuita, bajo el título «ACABO DE HEREDAR, ¿AHORA QUÉ HAGO?», de libre acceso para quienes se inscriban antes del 19 de junio de 2024.

Si no puedes asistir en esa fecha, puedes apuntarte para recibir la grabación, con las explicaciones de Igor Perea, CEO de Ordunte Inmobiliaria, e Iratxe Perea, gestora de herencias inmobiliarias en Ordunte.

Inscríbete a la charla sobre «herencias Inmobiliarias»

Los problemas de los herederos de vivienda

Las consultas más habituales que recibimos los asesores inmobiliarios, en materia de herencias inmobiliarias, son:

  • ¿Cuáles son los impuestos que debo pagar al heredar una vivienda?
  • ¿Cómo se determina el valor de la vivienda heredada?
  • ¿Qué documentación necesito para vender una vivienda heredada?
  • ¿Qué hago si la vivienda tiene cargas o hipotecas?
  • ¿Es mejor vender la vivienda inmediatamente o esperar?
  • ¿Cómo puedo aumentar el valor de la vivienda antes de vender?
  • ¿Qué pasa si hay desacuerdos entre los herederos sobre la venta?
  • ¿Cuánto tiempo lleva completar la venta de una vivienda heredada?
  • ¿Necesito un abogado para vender una vivienda heredada?
  • ¿Cómo encuentro un buen agente inmobiliario para vender una vivienda heredada?

A los herederos, les interesa saber cómo hacer una correcta Valoración de la vivienda heredada, qué documentación es necesaria para vender una casa heredada, resolver las posibles disputas entre herederos por la venta de la casa, si es necesario arreglar la casa y el coste de la reforma o el home staging,

Siendo las cuestiones más recurrentes, las relacionadas con los Impuestos por la venta de la casa heredada, entre ellos, la Plusvalía municipal y cómo calcular su importe,

Temario de la charla sobre Herencias Inmobiliarias

Las cuestiones que se tratan en la sesión formativa para propietarios de inmuebles, son las siguientes:

1- ¿CUAL ES EL PRIMER PASO?
a) Es necesario conocer el número de herederos y la masa hereditaria
b) CUIDADO CON: herencia con deudas o sin testamento

 

2- QUÉ DOCUMENTACIÓN NECESITO Y DONDE SE SOLICITA
a) Es necesario disponer de toda la documentación
b) CUIDADO CON: La falta de cualquier documento conlleva no poder finalizar los tramites

 

3- HACER UN INVENTARIO DE LOS BIENES Y VALORARLOS
a)   Es necesario detallar los bienes a heredar y conocer su valor de mercado actual
b)   CUIDADO CON: Valorar incorrectamente los bienes, nos puede acarrear gastos imprevistos en nuestra futura RENTA.

 

4- LIQUIDACIÓN DE IMPUESTOS Y PLAZOS
a) Es necesario cumplir con los plazos obligatorios para la liquidación de impuestos.
b) CUIDADO CON:  conseguir toda la documentación lleva tiempo y no podemos descuidarnos.

 

5- ACUDIR AL NOTARIO
a) Es necesario elegir una notaría de confianza con gran experiencia en herencias
b) CUIDADO CON: Un asesoramiento deficiente puede ocasionarnos gastos imprevistos

 

6- ¿EN QUÉ ME PUEDE AYUDAR LA INMOBILIARIA?
Una Inmobiliaria Cualificada nos puede ayudar y asesorar en mas pasos de lo que imaginamos. ¡Te explicaremos cómo!

Además, hay un tiempo dedicado a responder a preguntas que formulan los asistentes.

Inscripción a la charla gratuita sobre Herencias

Si quieres asistir a la charla de los especialistas sobre herencias inmobiliarias, puedes hacerlo libremente:

Inscríbete a la charla sobre «herencias Inmobiliarias»:

Derechos y obligaciones copropietarios

Derechos y obligaciones del copropietario

Cuando un bien pertenece a varias personas, se da la situación de copropiedad. Es muy común en los inmuebles, especialmente en el caso de herencias o divorcios. Al bien que se comparte, se le denomina proindiviso. Ser copropietario, implica una serie de derechos y obligaciones que cumplir. Te las contamos a continuación.

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Proindiviso

Cómo gestionar el proindiviso

Este concepto, regulado en el Código Civil español, se trata de una situación que se da muy habitualmente en las herencias o en los divorcios, cuando se realiza la liquidación de gananciales. En muchos casos, el proindiviso suele generar conflictos. A continuación te contamos qué es, los conflictos que suele generar y cómo puedes solucionarlos.

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Precio escriturar vivienda

Precio para escriturar una vivienda heredada

¿Cuál es el precio de escriturar una vivienda heredada? ¿Se trata de un trámite obligatorio o es algo que podemos dejar para más adelante?

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Renuncia herencia inmobiliaria

¿Se puede renunciar a la herencia inmobiliaria?

Renunciar a una herencia inmobiliaria es un tema cada vez más habitual. Las herencias, sean del tipo que sean, son siempre cuestiones complejas. En los casos en los que existen varios herederos, los problemas se multiplican por los casos de renuncia o partición de la misma.

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Herencias inmobiliarias 2022

Conclusiones sobre herencias inmobiliarias

¿Qué documentos hacen falta para inscribir una Herencia? ¿Cómo es el reparto de una vivienda en caso de varios herederos? ¿Qué ocurre cuando no hay un testamento?

Jose Ignacio Crespo, Licenciado en Derecho y Asesor Fiscal y Natalia Mayo Queizá, Licenciada en Derecho, nos explican en esta Conferencia las claves de las herencias cuando se incorporan bienes inmuebles, así como sus repercusiones fiscales y otras consultas habituales entre herederos.

Trámites y pasos de una herencia inmobiliaria

El testamento es uno de los documentos notariales más importantes y más económicos, por lo que la primera recomendación es prepararlo.

La Herencia testada se produce cuando el causante ha otorgado un testamento ante Notario, que permite solicitar el certificado de últimas voluntades, para comprobar el último testamento válido. Este documento facilita las gestiones, al indicar cómo se deben repartir los bienes.

Si no existe ese certificado, se deberá instar el acta de declaración de herederos, ante Notario, que con la documentación necesaria, se establecerá quienes son los herederos.

Documentación a aportar:

  • certificado de defunción,
  • certificado de últimas voluntades,
  • certificado de empadronamiento,
  • certificado de nacimiento, de los hijos y de matrimonio

Además, se deben aportar con 2 testigos.

El Notario, tras el inicio del acta, nombrará a los herederos, que se repartirán la herencia según las disposiciones del Código Civil.

Tras la designación de herederos, se otorga la Escritura de Adjudicación de Herencias, previa presentación de los certificados y estos documentos:

  • los seguros,
  • el testamento o  declaración de herederos,
  • las escrituras de propiedad de los bienes inmuebles,
  • el certificado de posiciones bancarias,
  • cualquier otro documento que acredite otros bienes y obligaciones.

Una vez identificados los bienes de la base hereditaria, se procede a la valoración y al reparto de la herencia.

Una vez adjudicada la herencia, se procede al cálculo y pago de los impuestos, el de Sucesiones y el de incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana, conocido como Plusvalía.

Se depositan las escrituras de los inmuebles heredados en el Registro de la Propiedad, para dar publicidad a las Escrituras.

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Temario de la Conferencia «Herencias Inmobiliarias 2022»

Dudas de los herederos

¿Se puede vender una propiedad en la que aparecemos como herederos?

No, porque si son herederos, pero no propietarios, hasta que no se acepte la herencia, se paguen los impuestos y se inscriba la herencia en el Registro de la Propiedad.

Si en el Testamento solo hay un heredero, comúnmente el hijo/a o cónyuge, no es necesario acudir a Notario para adjudicar la herencia, bastará con un contrato privado, haber pagado los impuestos y registrada la propiedad mediante instancia a nombre del heredero único.

En el caso de varios herederos, la herencia será a partes iguales, salvo existencia de legado. En el caso de inmuebles, como viviendas, heredan en proindiviso.

Si el testado deja un legado, se define el reparto entre herederos, respetando sus derechos hereditarios.

Si hay un testamento sin herederos forzosos, heredarán los hermanos o sobrinos.

Herederos forzosos son, por este orden: primer nivel hijos y nietos, en segundo padres y abuelos, en tercer lugar, el cónyuge.

Si no hubiera testamento, los herederos deben solicitar una declaración judicial.

¿Tengo obligación de aceptar la herencia inmobiliaria?

No. Normalmente no se acepta la herencia tras comprobar que las deudas superan el valor de los bienes.
Se puede aceptar la herencia a beneficio de inventario, para que las deudas se cubran hasta la cuantía de los bienes; si se cubre y queda un restante, se reparte entre los herederos.

Si no se cubre, los herederos no responden con su patrimonio.

En el caso de renuncia a la herencia, la renuncia es total, no parcial. Debe ser expresa, ante Notario, no implicando ningún tipo de tributación para el renunciante.

Si la renuncia es simple, quedan los bienes para repartir entre el resto de herederos. O puede renunciar a favor de un heredero, que será el único que herede la masa hereditaria.

¿Cómo se dividen las herencias?

Salvo que se haya reflejado en el Testamento una distribución específica, las herencias se dividen en tres partes o tercios:

  • Legítima: a la que tiene derecho cualquier heredero forzoso salvo que haya sido desheredado.
  • Mejora: permite mejorar a unos herederos forzosos respecto a otros.
  • Libre disposición: la parte que se puede dejar a quien se considere.

¿Cuál es la fiscalidad de una herencia inmobiliaria?

Desde el 1 de enero de 2022 se establece el valor de referencia. Se tributa por el mayor valor, sea el de referencia o el otorgado a los bienes inmuebles.

El impuesto de Sucesiones

Este impuesto está cedido a las Comunidades Autónomas, con unos criterios de tributación diferentes. Se debe presentar en la Comunidad de residencia del causante, con un plazo de 6 meses desde el fallecimiento.

Una vez calculada la base hereditaria y la cantidad para cada heredero, se aplican reducciones estatales:

  • Descendientes y adoptados de menos de 21 años.
  • Descendientes y adoptados mayores de 21 años.
  • Colaterales de segundo y tercer grado.
  • Colaterales de cuarto grado y posteriores.

Para ver las cuantías de deducción y bonificaciones específicas para cada grupo, consulta el video completo de la Conferencia Herencias Inmobiliarias, organizado por QualisOptima:

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La Plusvalía municipal

Tras declararse inconstitucional el método de cálculo hasta Octubre de 2021, se establecieron unos nuevos métodos de cálculo para la Plusvalía:

  • El sistema de coeficientes, por los años de posesión del inmueble, aplicándose un coeficiente establecido por Real Decreto
  • La plusvalía real, que multiplica, a la diferencia entre los valores de adquisición y venta, el valor del suelo y se divide por el valor catastral.

Si la cuota es cero o negativa, no se pagará el impuesto.

Si el resultado es positivo, se aplicará un 30% del método de menor importe.

¿Hay que declarar en la Renta lo heredado?

No. Porque ya se ha declarado en el Impuesto de Sucesiones.

Pero sí que hay que declarar las rentas originadas por la herencia, por ejemplo, la renta del alquiler de un inmueble heredado.

Y también la venta del inmueble tributará en la renta del año siguiente.

Consideraciones para vender un piso heredado o en donación

Primero hay que tener todos los trámites de la herencia realizados, como la aceptación y adjudicación de la herencia.

Si no están los documentos preparados y presentados ante notario, no se puede proceder a la venta de un bien heredado.

En cuanto a las donaciones, conviene estudiar si hacerla en vida o tras el fallecimiento.

La donación puede ser colacionable, es decir, se reparte en vida, pero en el fallecimiento, hay que restituir el bien o descontarlo de la herencia del donatario.

El impuesto de donaciones es progresivo y existen bonificaciones en la cuota, cumpliendo varios requisitos. En este caso, se tributa en la Comunidad Autónoma donde se encuentra el inmueble.

El donante tiene que tributar por el incremento patrimonial del inmueble donado.

Herencias en los territorios de País Vasco, Navarra y Cataluña

En estas Comunidades Autónomas, se aplican diferentes criterios, empezando por quienes son los herederos de herencias.

Otras cuestiones que se legislan de forma autónoma: el derecho de habitación, el legado de usufructo universal, la sucesión intestada, el régimen económico matrimonial, las reservas hereditarias.

El detalles de estas cuestiones, se pueden revisar en la Conferencia «Herencias Inmobiliarias 2022», en la sección informada por parte de Natalia Mayo Queizá:

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Asesórate para la venta de un inmueble heredado

Para gestionar correctamente la fiscalidad de una herencia, recomendamos un asesoramiento previo, desde la redacción del testamento hasta el reparto de la herencia.

Consulta las reducciones y bonificaciones autonómicas y cuál es el valor de adquisición adecuado, para evitar incrementos excesivos en el Patrimonio, que puede oscilar entre un 19 y un 24% en al declaración de la Renta.

Puedes acceder a ver el video de la Conferencia, en la que se dan respuesta a estas cuestiones de los asistentes:

  • Si uno de los hermanos quiere vender la vivienda heredada y el resto no, ¿cómo se puede llegar a un acuerdo?
  • En el caso de que no haya testamento, ¿cómo se divide la herencia entre hijos y cónyuge?
  • Y si el causante vive en el extranjero, ¿qué impuesto se aplica?
  • Si se añade a una persona como titular de una cuenta corriente en vida, ¿Se considera una donación?
  • ¿Por qué el impuesto del IBI se aplica a un usufructuario del inmueble heredado y no al resto de herederos de nuda propiedad?
  • Si uno de los herederos vive en la vivienda familiar, ¿tiene derecho de permanecer en ella tras el fallecimiento de los padres?
  • Si hay varias viviendas y dinero para el reparto de la herencia, ¿cómo tributan las compensaciones económicas?
  • En el caso de donaciones, ¿cómo se imputa el incremento patrimonial?
  • ¿Se puede renunciar a parte de la herencia en Navarra?

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Dudas habituales en la venta de una herencia inmobiliaria

¿Quién paga los gastos de una casa heredada?
¿Cómo saber quiénes son los herederos de una propiedad?

¿Qué trámites hacen falta para inscribir y vender una herencia?

¿Qué porcentaje se lleva Hacienda de una herencia de primer nivel? ¿Qué impuestos se pagan?

Son muchas las cuestiones que surgen en el momento de afrontar una herencia inmobiliaria, en especial cuando la vivienda es compartida entre varios herederos.

Veamos cómo afrontar esta situación, en un proceso guiado por un Qualis Angel, para que no queden cabos sueltos y conflictos entre los herederos.

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Trámites en una herencia inmobiliaria

Estos son los pasos necesarios para la tramitación de una herencia inmobiliaria:

  • Firma de las escrituras de adjudicación y aceptación de herencia ante notario.
  • Pago del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, antes de 6 meses desde la fecha de defunción.
  • Recogida de las escrituras de adjudicación y aceptación y del justificante de pago del Impuesto de Sucesiones y Donaciones.
  • Inscripción de la aceptación de la herencia inmobiliaria en el Registro de la Propiedad
  • Pago de la plusvalía municipal.

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¿Qué necesito para aceptar la herencia inmobiliaria?

Hay una serie de trámites y documentación que hay que tener preparada para aceptar una herencia inmobiliaria:

  • Certificado de Defunción
  • Certificado de Últimas Voluntades: es el documento que acredita si una persona ha otorgado testamento y en qué notaría
  • Certificado del seguro de cobertura del fallecimiento, que acredita los contrato en que figura la persona fallecida como asegurada
  • Testamento del causante o declaración de herederos en acta notarial o auto judicial
  • Escrituras de la propiedad de los bienes del difunto y de certificados bancarios
  • Nota Simple de a nombre de quién figura cada propiedad.
  • Certificados bancarios de las cuentas que tuviera abierta la persona fallecida
  • Datos catastrales y valoraciones de dichos bienes
  • Datos personales de las personas herederas: dirección, estado civil, DNI
  • Recibo de Gastos de Entierro y funeral

Herencia inmobiliaria cuando hay uno o varios herederos

Cuando hay un solo heredero y, tras realizar los trámites indicados, figura como titular de la propiedad inmobiliaria. Desde ese momento, se podrá gestionar la venta del inmueble.

En el caso de que la herencia de la vivienda pertenezca a varios propietarios en común, se considera que es una propiedad proindiviso, que pertenece a varias personas, donde cada una posee una parte del bien.

De tal manera que cada uno sólo posee parcialmente el bien sin determinar qué parte del bien le pertenece.

El proindiviso no existe hasta que se dispone del título inscribible en el Registro de la Propiedad.

Para la inscripción, la herencia debería estar adjudicada en los porcentajes correspondientes a cada heredero y aceptada, en cuyo momento se pasa de ser heredero a propietario.

Si un heredero se niega a vender, legalmente puede mantener su parte de la vivienda proindiviso y el resto pueden vender la suya, siempre y cuando se sigan una serie de pasos legalmente establecidos.

Hay una serie de conflictos a la hora de vender un piso heredado que conviene solucionar lo antes posible:

  • ¿Cómo se llega a un acuerdo para el reparto de herencia inmobiliaria?
  • Si hay una de las partes que es mayoría, ¿impone su criterio sobre la minoría?
  • ¿qué derechos tiene cada heredero?

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Herencias inmobiliarias con cargas

Si en el momento de heredar un bien inmueble este tiene deudas, puede interesar o no aceptar la herencia.

Sí las deudas son de escaso valor, como recibos de comunidad de propietarios, recibos de I.B.I. que no supongan una disminución del valor de mercado, lo normal es aceptar la herencia y no habrá problemas para su venta teras liquidar los impuestos y deudas pendientes.

Si, por el contrario, al heredar el inmueble su valor de mercado es inferior al capital pendiente del préstamo hipotecario que grava el inmueble, tal vez hay que reconsiderar aceptar o rechazar la herencia.

En el caso de rechazar la herencia inmobiliaria, se debe renunciar mediante manifestación en la escritura pública ante notario, siendo irrevocable y completa.

Otra opción es aceptar la herencia a beneficio de inventario, lo que implica que sólo se va a heredar si después de liquidar los bienes y deudas del fallecido, quede un remanente a su favor.

 

Isabel Andrés, Directora de Producto de Percent, hablando en el programa La Veu Experta sobre la venta de inmuebles heredados.

Conferencia online: Herencias Inmobiliarias

QualisOptima organiza cada mes una charla con un experto en un área determinada que afecta al proceso de compraventa inmobiliaria. Es una conferencia abierta al público en general y en especial a quienes estén pensando en vender o comprar una propiedad inmobiliaria.

Jose Ignacio Crespo Zarco, Licenciado en Derecho y Contable, de la Asesoría Jurídico Financiera Geinsa, S.L., ofrece su visión sobre las herencias inmobiliarias y responde a estas cuestiones:

  • Herencia en vida, donaciones.
  • ¿Tipos de herencias?
  • ¿Herencia por fallecimiento de 1er nivel? ¿De terceros?
  • Heredar en el 2022.
  • Cómo gestionar la Fiscalidad de tu herencia.
  • Cuáles son las mejores maneras de heredar.

Los asistentes pueden formular sus propias preguntas al término de la exposición.

Acceso al Video de la Herencias inmobiliarias:

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Las agencias de QualisOptima, la fuerza inmobiliaria de España, recomiendan que te asesores con expertos en tu zona para que te ofrezcan una valoración real y actual de mercado de la vivienda heredada, así como un seguimiento de la documentación, trámites y cuestiones fiscales relacionadas con la aceptación de la herencia y la venta de la vivienda heredada.

Más información: Conclusiones sobre Herencias Inmobiliarias 2022