Consejos para Propietarios y venta de inmuebles

Exclusiva compartida

Razones para vender tu casa con exclusiva compartida

Vender tu vivienda con exclusiva compartida es la mejor de las opciones para ti, porque tendrás a tu disposición a un agente exclusivo que velará por tus intereses como vendedor, la agencia destinará los recursos necesarios para la venta, con un plan de marketing personalizado y contarás con un compromiso absoluto para alcanzar tu objetivo de venta.

Tal vez todavía no estés familiarizado con este término, tan común para los que se mueven en el mundo inmobiliario, pero tan extraño para el resto.

¿Qué es exclusiva compartida?

Lo primero que tienes que conocer es qué diferencia hay entre exclusiva y exclusiva compartida.

En el caso de firmar una exclusiva con tu inmobiliaria, autorizas la venta de la propiedad a una agencia inmobiliaria en concreto mientras que, si optas por la exclusiva compartida, también cedes la gestión del proceso de venta de tu propiedad a una sola inmobiliaria pero ésta, a su vez, comparte información con otras inmobiliarias. Por tanto, las posibilidades de encontrar al comprador ideal de tu vivienda se multiplican considerablemente.

En el caso de que decidas firmar un acuerdo de exclusiva compartida con una de las inmobiliarias que forman parte de Qualis Optima, todas las agencias del grupo (un total de 10) se pondrán manos a la obra para encontrar al comprador ideal de tu vivienda. Las 10 agencias que forman parte de Qualis Optima y sus 250 empleados, trabajarán para ti desde diferentes puntos de España.

Lo que muchas veces sucede con las propiedades que no cuentan con exclusiva compartida es que, una agencia trabaja mucho una vivienda y, cuando está a punto de cerrar la operación con un comprador, aparece otra agencia diferente, con un comprador más decidido y finalmente se la lleva.

Esto hace que las agencias inmobiliarias se desmotiven, porque muchas veces no se ven los resultados del esfuerzo. Por ello, dedican más tiempo y recursos a las propiedades con exclusiva compartida y, por tanto, este tipo de propiedades se venden más rápido.

No tengas miedo de que la inmobiliaria se vaya a “relajar” con la venta de tu propiedad por el hecho de tenerla en exclusiva compartida, todo lo contrario, se va a esforzar más en venderla. Ten presente que si no se vende, no van a cobrarte sus honorarios.

Exclusiva compartida

Ventajas de firmar una exclusiva compartida

La principal ventaja es que tu propiedad ya no queda solo en manos de una agencia, son muchas las que van a velar por tus intereses y por el proceso de venta. Pero, si decides optar por un contrato de exclusiva compartida, los beneficios van mucho más allá:

  • Ventas más rápidas:

La principal y más importante de todas las ventajas que este tipo de contrato tiene. Con la exclusiva compartida, aceleras el proceso de venta de tu vivienda. Tendrá una mayor exposición a clientes potenciales y conseguirás venderla más rápido.

Al estar disponible en varias agencias inmobiliarias a la vez, cualquier posible cliente de esas agencias, podría interesarse por tu casa.

  • Facilidades para tu comprador:

Si se lo pones fácil a tu comprador, tendrás más posibilidades de que acabe comprando.

¿Te has fijado alguna vez que hay pisos anunciados de los cuales no se muestra la dirección exacta? Esto sucede en el caso de las viviendas que no cuentan con exclusiva compartida. Las inmobiliarias no muestran la dirección exacta por miedo a que otras puedan quitársela. ¿Crees que esto gusta a los potenciales compradores? Evidentemente no. Los compradores quieren saber la ubicación exacta del inmueble de su interés. Con un contrato en exclusiva compartida te ahorrarás este problema.

  • Tendrás un único interlocutor:

Contar con un solo interlocutor es otra de las grandes ventajas. Será una única persona la que lleve el proceso de venta de tu vivienda, la que te informará de todo, te asesorará y tendrá las llaves de tu vivienda.

Tu propiedad la pueden vender varias agencias, pero tu interlocutor va a ser uno y siempre el mismo, la agencia con la que hayas decidido firmar el contrato.

  • Mayor inversión en marketing:

Las propiedades con exclusiva compartida se anuncian más y mejor, precisamente porque no existe ese riesgo de que otra inmobiliaria pueda llevarse la operación. Se invertirán más recursos, medios y tiempo en su gestión, porque la venta está garantizada.

  • Se incrementan las posibilidades de venta:

Conseguirás un incremento de la exposición y, por tanto, de la visibilidad de tu propiedad y, con ello, multiplicar las posibilidades de venta. Encontrar al comprador ideal será mucho más fácil.

  • Obtendrás un mayor precio de venta:

El hecho de tener mayor visibilidad ante compradores potenciales se traduce en poder encontrar al mejor, es decir, el que te ofrece un mayor valor por tu vivienda.

  • Mayor número de agentes inmobiliarios implicados en el proceso:

Tu propiedad estará en manos de una mayor cantidad de agentes inmobiliarios interesados en vender tu inmueble, lo que reduce los tiempos necesarios para la venta. Ten en cuenta que la única inmobiliaria que podrá cerrar la venta es la agencia que elegiste para firmar el contrato.

Exclusiva compartida

¿La exclusiva es para siempre?

No. Cuando firmes un contrato de exclusiva compartida, lo harás por un periodo determinado, normalmente unos 6 meses. Una vez terminado el periodo, se puede renovar el contrato o puedes cancelarlo si así lo decides.

El mercado inmobiliario es más difícil de lo que parece. Para vender una vivienda correctamente hay que conocerlo y saber moverse en él.

Busca un agente inmobiliario experto, como un Qualis Angel, y déjalo todo en sus manos. Además de ganar en tranquilidad, conseguirás vender más rápido y a un mayor valor.

Asegúrate compromiso, confianza, ahorro de tiempo y dinero firmando un contrato en exclusiva compartida.

Consulta Qualis Angel

Conceder Hipoteca

¿Qué se tiene en cuenta a la hora de conceder una hipoteca?

Una de las decisiones más importantes en la vida de las personas es comprar una casa, por la gran cantidad de dinero que se va a comprometer durante un periodo largo de tiempo. Por tanto, es imprescindible estudiar bien todas las opciones antes de lanzarse a tomar una decisión. ¿Sabes qué tiene en cuenta una entidad bancaria a la hora de conceder una hipoteca? ¿Cómo se hace? ¿Y el importe que los bancos podrían prestarte? Te lo contamos todo a continuación.

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Contrato de arras

Contrato de arras: Todo lo que debes saber

Comprar o vender una vivienda supone la realización de múltiples trámites, papeleo y gestiones. Entre ellos, se encuentra el contrato de arras, el gran desconocido. A continuación te contamos todo lo que debes saber si quieres vender o comprar tu nueva vivienda.

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Declaracion Renta21 - inmuebles

Exenciones y deducciones aplicables a rentas inmobiliarias

  • ¿Tengo que declarar una vivienda vacacional? ¿Y un piso vacío?
  • ¿Si mi inquilino no me paga el alquiler, tengo que declararlo?
  • ¿Cuándo puedo acogerme a la Exención por reinversión en vivienda habitual? ¿Y si tengo más de 65 años?

Alejandro López, asesor de ASIDNE, Asesoramiento de ideas y negocios, explica en la Conferencia «El impacto inmobiliario en la declaración de la Renta«, estas y otras muchas cuestiones relacionadas con la propiedad y el alquiler de inmuebles, ante la declaración de la Renta.

Tipos de rendimientos inmobiliarios

  • Imputación de rentas inmobiliarias: cuando se tiene una segunda vivienda de la que no genera un rendimiento y que tenemos a  nuestra disposición.
  • Rendimientos de capital inmobiliario: Arrendamiento por inmuebles en propiedad.
  • Ganancias y pérdidas patrimoniales derivadas de la transmisión: Generados por la venta de un inmueble

tipos rendimientos inmobiliarios

 

Segmentos de la Renta

  • Renta general: rendimientos obtenidos, como los del trabajo o de actividades económicas. Aquí entran la imputación de rentas y los rendimientos del capital inmobiliario. Existen diferentes tramos sobre los que se aplican distintos tipos porcentuales.
  • Renta del Ahorro: ganancias y pérdidas patrimoniales que forman parte de nuestro ahorro.

La tributación en el País Vasco y Navarra es diferente, aplicándose más tramos y porcentajes.

Cómo funciona la declaración de la Renta

En la base de la pirámide invertida, están los rendimientos, que pasan por las tablas de tipos impositivos, resultando en la cuota.

La vía de la renta del ahorro interesa más, puesto que los porcentajes son inferiores (ver tabla de tramos impositivos en la grabación de la Conferencia).

Imputación de rentas inmobiliarias

Cuando se dispone de una segunda vivienda, a disposición de los titulares, se obliga a hacer la declaración cuando el rendimiento supere los 1.000 euros anuales.

La regla general aplica un 2% sobre el valor catastral; en caso de estar revisado, se aplica el 1,1%.

Son los ayuntamientos los que avisan de los valores revisados o no.

Rendimientos de capital inmobiliario

Cuando se dispone de inmuebles (viviendas y locales) arrendados a terceros.

Los rendimientos se obtienen de alquileres vacacionales o locales, que no tienen derecho a reducción del 60%, y del alquiler de vivienda, que si tiene ese derecho de reducción del 60%.

Ingresos por capital inmobiliario

Son los pagos recibidos por el alquiler del inmueble.

Cuando el inquilino deja de pagar la renta, se puede no imputarla en la declaración cuando se produzca una de estas situaciones:

  • el deudor se halla en situación de concurso de acreedores,
  • cuando pasen más de 6 meses sin haberse producido pagos; durante un año, por los otros 6 meses no cobrados, se tendrá que hacer una declaración complementaria.

Gastos del capital inmobiliario

Pueden ser con o sin límite.

  • Con límite: no pueden superar a los ingresos, como es el caso de los gastos de reparación y los intereses y gastos financieros. El importe que exceda, se podrán reducir en los siguientes 4 años.
  • Sin límite: Si suponen una pérdida patrimonial, podrán usarse en los próximos 4 años. Este tipo de gastos son los de la comunidad, IBI, tasa de basuras, amortización del inmueble y de bienes muebles cedidos, servicios y suministros,…

Deducciones para inquilinos

La Deducción estatal solo se aplica a arrendamientos anteriores a 2015, con porcentajes de deducción del 10,05% para bases inferiores a 24.107,20€.

Las deducciones autonómicas son diversas; en el caso de Madrid, para menores de 35 años, con bases inferiores a 25.620%, y un porcentaje de deducción del 30% y un máximo de 1.000 euros. Se necesita haber pagado el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales.

Ganancia y pérdida por transmisión de inmuebles

Por la venta de una vivienda o local que produce un incremento de patrimonio, con un límite de 1.600€ anuales.

El rendimiento se calcula con el precio de compra y de venta del inmueble, obteniendo el beneficio sobre el que aplican los porcentajes de tributación.

Los gastos deducibles son: Plusvalía, honorarios de la agencia inmobiliaria, gastos de cancelación, gestoría, registro, notaria, impuestos como IVA, AJD, seguros vinculados a la hipoteca (vida, hogar,…)

Para ver los tramos impositivos según la ganancia patrimonial inmobiliaria, consulta la grabación de la Conferencia.

Cuando haya pérdidas patrimoniales, se pueden compensar durante los 4 años siguientes.

Exenciones

Por reinversión en vivienda habitual: cuando lo haya sido durante al menos 3 años, con excepciones como cambio de domicilio por motivos de trabajo.

Se puede acoger a la exención si se compra primero la nueva vivienda y se está en proceso de venta de la anterior.

Mayores de 65 años: quienes venden en esta franja de edad, pueden acogerse a la exención, sin necesidad de reinvertir en otra vivienda.

Otras cuestiones preguntadas por los asistentes

  • En la EXENCIÓN POR REINVERSIÓN en vivienda habitual, ¿cuándo la REHABILITACIÓN se asimila a la adquisición?
  • Si tengo un segundo garaje en otro edificio diferente al que vivo, tengo que declarar el 2% de su valor catastral?
  • Si una persona tiene una vivienda habitual y una segunda vivienda. Vende la segunda vivienda y compra una nueva vivienda habitual. ¿Se puede acoger a la exención?
  • ¿Debo imputar renta por un local comercial que no alquilo?
  • Si compro una vivienda antes de vender mi vivienda habitual y he pedido un préstamo para la compra y cuando vendo mi vivienda cancelo el préstamo hipotecario que solicité para la compra, ¿se considera reinversión?

Las respuestas, en la grabación de la Conferencia, a la que puedes acceder gratuitamente:

irpf inmobiliario

Ley Vivienda

Claves de la nueva Ley Vivienda 2022

Para la gran mayoría de las personas, comprar una vivienda es la mayor y más importante inversión que realizarán en su vida, por la gran cantidad de ahorros que dedicarán a ello durante un largo periodo de tiempo.

A lo agotador que puede llegar a resultar el proceso se suman, en muchas ocasiones, otras preocupaciones como puede ser la dificultad para acceder a la vivienda, la hipoteca, los desahucios o las ayudas al alquiler. Existe una Ley que regula todo esto, se trata de la nueva Ley Vivienda.

Conoce todas las claves de la nueva Ley Vivienda aprobada en febrero de 2022.

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Inmuebles e IRPF qualis

El impacto inmobiliario en la declaración de la renta

Como cada año, hay que presentar las ganancias de bienes inmuebles en la declaración de la Renta.

Revisa las claves para entender qué inmuebles declarar y cómo conseguir una mejor fiscalidad en las inversiones inmobiliarias:

¿Qué inmuebles declarar en la Renta?

La vivienda habitual no tributa en el IRPF , pero incluso cuando los inmuebles estén exentos, hay que incluirlos en la declaración de la renta.

La venta de vivienda, es una ganancia o pérdida patrimonial. En el caso de vivienda habitual, si la diferencia entre ingresos y gastos es positiva, la ganancia patrimonial puede estar total o parcialmente exenta, cuando se destine a la compra de otra vivienda habitual. Para los mayores de 65 años se encuentra exenta.

Cuando hay hipoteca sobre una vivienda adquirida antes de 2013, se puede aplicar una deducción del 15% de las cantidades aportadas para el pago de la hipoteca, con un límite anual de 9.040 euros.

En el caso de segunda residencia, se tienen que pagar impuestos ya que tributan por la imputación de rentas en la base general; del mismo modo que otras propiedades que no constituyen la residencia habitual, pero que no generan rentas ni están vinculados a actividades económicas, ni son indispensables para el desarrollo de explotaciones agrícolas, forestales o ganaderas . La imputación de rentas se hará en proporción al número de días que no haya estado alquilado.

El importe de la renta de las viviendas alquiladas, tributa en la base general como rendimiento del capital inmobiliario. El rendimiento neto obtenido, si el inmueble está destinado a vivienda, tiene una reducción del 60%.

Las plazas de garaje y los trasteros que se alquilan de forma conjunta con la vivienda, no generan imputación de rentas (deben pertenecer al mismo inmueble o urbanización y se pueden alquilar hasta 2 plazas junto con el piso). Pero, si se alquilan por separado, sí tributan en el IRPF, como cualquier otro inmueble, sin aplicarse la reducción del 60%.

Si no se alquilan, se aplica la imputación de rentas y cuando las plazas de garaje se alquilan por separado, también están sujetas al IVA.

Novedades tributarias 2022

Bono de alquiler de vivienda

Una de las novedades es el bono joven de alquiler, dotado con 250 euros mensuales, que hay que hacer constar en la declaración. En el IRPF se exige que las ayudas públicas que superen los 1.000 euros anuales, se declaren.

Si alguno de los beneficiarios cobra la cantidad máxima del bono joven durante más de cuatro meses, se produce esta obligación.

Gasto deducible por la Amortización del usufructo sobre un inmueble

El criterio de la Sentencia del Tribunal Supremo de 15 de septiembre de 2021 sobre el concepto del valor de adquisición de un bien inmueble adquirido a título lucrativo se aplica también al derecho de usufructo. El valor de adquisición incluye el valor del derecho según las normas del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones.

En el caso en el que se adquiera por herencia un usufructo vitalicio sobre un inmueble y el heredero lo arrienda. ¿Sobre qué valor se amortiza el derecho de usufructo?

En el supuesto de rendimientos derivados de la titularidad de un derecho o facultad de uso o disfrute de carácter vitalicio será deducible en concepto de amortización, con el límite de los rendimientos íntegros, el 3% de su valor de adquisición.

El valor de adquisición del usufructo está constituido por el valor del derecho según las normas del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones o su valor comprobado en estos gravámenes, el coste de las inversiones y mejoras efectuadas en el inmueble, así como los gastos y tributos inherentes a la adquisición, excluidos los intereses, que hubieran sido satisfechos por el usufructuario.

La amortización acumulada del usufructo a lo largo de su vida útil no podrá exceder del valor de adquisición.

Reducción de la bonificación aplicable a las entidades dedicadas al arrendamiento de viviendas en 2022

La Ley de PGE 2022 introduce una reducción de la bonificación de la que disfrutan las entidades acogidas al régimen especial de las entidades dedicadas al arrendamiento de vivienda (EDAV), que pasan del 85% actual al 40% a partir del 1 de enero de 2022.

Consulta otras novedades fiscales en 2022, como los nuevos valores de referencia y Plusvalía.

Cómo tributa la venta de la vivienda en la declaración del IRPF

La ganancia o pérdida patrimonial se calcula por la diferencia entre los valores de adquisición y enajenación de la vivienda.

Qué forma el valor de adquisición de vivienda

  • El precio de adquisición.
  • El coste de las inversiones y mejoras efectuadas en los bienes adquiridos. No se incluyen los gastos de conservación y reparación.
  • Los gastos  y tributos relativos a la adquisición:
    • Comisiones de inmobiliarias u de otros agentes intervinientes en la operación de compra.
    • Gastos de notaría y Registro relativas a la escritura de adquisición e incluso de concesión del préstamo hipotecario obtenido para dicha adquisición.
    • Pago de impuestos tales como Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados o IVA.
    • Otros gastos relativos a la constitución de la hipoteca del préstamo concedido para su adquisición. En ningún caso se computarán los intereses satisfechos por el préstamo.
  • Cualquier otro gasto inherente a la adquisición, como los gastos de cancelación de hipoteca.

Qué forma el valor de transmisión

  • El importe de venta del inmueble vendido.
  • Los gastos y tributos inherentes a la transmisión se pueden deducir de ese importe, por ejemplo: comisiones inmobiliarias, gastos de notario y Registro, gastos de cancelación de hipoteca.

También pueden ser deducibles los gastos por adquisición de vivienda en el caso de que exista alguna deducción específica establecida por la Ley del Impuesto, como puede ser la deducción por adquisición de vivienda habitual estatal o las que existen en algunas Comunidades Autónomas.

Gastos deducibles

  • Intereses y gastos de financiación. Si has comprado el inmueble con hipoteca, puedes incluir como gasto deducible los intereses pagados al banco (encontrarás este importe en el justificante del banco de cargo de cuota del préstamo, donde aparece separada la parte de devolución y los intereses).
  • Gastos de reparación y mantenimiento del inmueble: sustitución de la caldera, pintado del piso, reparación del fontanero o electricista, etc. ¡Ojo! No son deducibles las mejoras que realicemos en el inmueble (las mejoras realizadas las amortizan).
  • Seguro vivienda.
  • Impuesto de bienes inmuebles.
  • Cuotas de la comunidad de propietarios.
  • Gastos de abogados por la gestión del contrato de alquiler y defensa jurídica.
  • Gastos devengados por terceros, como servicios de administración o de vigilancia.
  • Suministros: Luz, agua, teléfono, internet cuando las pague el propietario.
  • Amortización del inmueble. El 3% anual del mayor de los siguientes importes:
    • Valor Catastral de la construcción
    • Valor de adquisición del inmueble (por cuanto compraste el piso más todos los gastos de la compra).
  • Saldos de dudoso cobro. Cuando un inquilino no paga la renta y se ha reclamado la deuda, se puede considerar la deuda pendiente como un gasto deducible. 
Solo se pueden computar los gastos de periodicidad anual por los periodos en los que el inmueble ha estado alquilado. 
 
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¿Conviene que el titular de los inmuebles sea una persona jurídica?

Para pequeños propietarios e inversores, suele ser habitual que figuren como titulares de los inmuebles, a nivel de persona física. En ese caso se tributa bajo el IRPF.

los rendimientos que generan son tuyos, mientras que, si operas a través de una SL, tú no eres el propietario de los inmuebles, sino únicamente tienes la propiedad de las acciones de la empresa, por lo que los rendimientos que generan los pisos son titularidad de la SL y, si quieres pasarlos a tu bolsillo personal, tendrás que fijarte una nómina o realizar un reparto de dividendos.

En el caso de elegir como titular a una ersona juríddica, como una Sociedad Limitada, se tributa por Impuesto de Sociedades, mientras que si compras los inmuebles quedarás sujeto al IRPF.

Las sociedades tienen más obligaciones formales, deben llevar una contabilidad detallada, liquidar el Impuesto de Sociedades y presentar una vez al año Cuentas Anuales ante el Registro Mercantil, mientras que la persona física tiene una gestión mucho más sencilla y reducida que se limita a presentar la declaración de IRPF.

  • Los gastos que se pueden desgravar son prácticamente los mismos si operamos bajo un formato u otro.
  • Las sociedades arrendadoras de viviendas que tienen más de 8 viviendas pueden tener acceso (cumpliendo una serie de requisitos difíciles de cumplir en muchas ocasiones) a una bonificación del 85% en Impuesto de Sociedades, así como beneficios en Impuesto de Patrimonio.
 

El coste fiscal de la vivienda destinada al alquiler

El principal beneficio fiscal que tienen los arrendadores se traduce en una reducción del 60% del rendimiento obtenido, es decir, se paga el 40% del rendimiento obtenido.

El requisito que se debe cumplir es que la vivienda alquilada constituya para el inquilino su residencia habitual.

La actividad de alquiler de viviendas está exenta de IVA, tanto para personas físicas como para sociedades.

No hay que incluir IVA en la mensualidad a los inquilinos, ni presentar declaraciones trimestrales ni cumplir determinadas obligaciones que otras actividades sí tienen. Y por lo tanto, no se pueden desgravar los importes de IVA.

El coste fiscal de un alquiler o del mantenimiento de una segunda vivienda en propiedad tiene especial incidencia en la  tasa de rentabilidad de este tipo de inversión.

El arrendamiento de bienes inmuebles destinados a vivienda debe declararse en la renta del propietario, como rendimientos del capital inmobiliario. De los ingresos íntegros, pueden restarse todos los gastos necesarios para la obtención del alquiler, (tales como el IBI, seguros, gastos de escalera…).

Los intereses y gastos de financiación, junto con los de conservación y reparación, no pueden exceder conjuntamente, para cada inmueble, de los rendimientos íntegros obtenidos.

El exceso se puede deducir en los cuatro años siguientes con este mismo límite.

En el arrendamiento de una vivienda destinada al alquiler turístico, los gastos deducibles deberán prorratearse por el tiempo en que haya estado alquilada. 

Mientras la vivienda se encuentre desocupada, no constituya la vivienda habitual de su propietario ni se halle afecta a una actividad económica, implicará para el mismo un rendimiento presunto que se gravará en su base general del IRPF por el 2% del valor catastral de la vivienda, o el 1,1%, si se trata de valores catastrales que hayan sido revisados en los últimos 10 años, sin que quepa la deducción de ningún gasto.

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Consejos y Conferencia sobre Inmuebles y Declaración de la Renta

  1. La inversión en vivienda tiene muy buena fiscalidad.
  2. Las reparaciones y compras son deducibles, pero es necesario tener un documentro que lo justifique, como las facturas, con la dirección del piso alquilado. 
  3. La amortización de la construcción, permite rebajar el coste de IRPF y no supone un desembolso de dinero.
  4. El contrato de alquiler debe especificar que esa vivienda constituye su residencia habitual, así aseguras que
  5. Hacienda no te ponga ninguna pega al aplicar la reducción del 60%.

Conferencia QualisOptima: El impacto inmobiliario en la declaración de la renta

Si te interesa conocer con detalle las novedades fiscales y cómo gestionar las propiedades inmobiliarias, te recomendamos la Conferencia «El impacto inmobiliario en la declaración de la renta«, que ofrece Qualis Optima a sus clientes y contactos, de inscripción gratuita:

conferenciar renta 21

Temario de la Conferencia:

 
  1. Imputación de Rentas inmobiliarias. 
  • Hecho Imponible
  • Porcentajes de aplicación 
  • Calculo y rendimiento
 
  1. Rendimientos de Capital Inmobiliario
  • Hecho Imponible
  • Tipos de arrendamiento
  • Ingresos por arrendamiento
  • Gastos deducibles por arrendamiento.
  • Cálculo del rendimiento
  • Reducciones y bonificaciones.
 
  1. Ganancias y pérdidas patrimoniales derivadas de la transmisión del elemento.
  • Hecho imponible.
  • Gastos deducibles.
  • Cálculo del rendimiento.
  • Exención por reinversiones.
  • Exenciones para mayores de 65 años.
  • Compensación de pérdidas patrimoniales.
Herencias inmobiliarias 2022

Conclusiones sobre herencias inmobiliarias

¿Qué documentos hacen falta para inscribir una Herencia? ¿Cómo es el reparto de una vivienda en caso de varios herederos? ¿Qué ocurre cuando no hay un testamento?

Jose Ignacio Crespo, Licenciado en Derecho y Asesor Fiscal y Natalia Mayo Queizá, Licenciada en Derecho, nos explican en esta Conferencia las claves de las herencias cuando se incorporan bienes inmuebles, así como sus repercusiones fiscales y otras consultas habituales entre herederos.

Trámites y pasos de una herencia inmobiliaria

El testamento es uno de los documentos notariales más importantes y más económicos, por lo que la primera recomendación es prepararlo.

La Herencia testada se produce cuando el causante ha otorgado un testamento ante Notario, que permite solicitar el certificado de últimas voluntades, para comprobar el último testamento válido. Este documento facilita las gestiones, al indicar cómo se deben repartir los bienes.

Si no existe ese certificado, se deberá instar el acta de declaración de herederos, ante Notario, que con la documentación necesaria, se establecerá quienes son los herederos.

Documentación a aportar:

  • certificado de defunción,
  • certificado de últimas voluntades,
  • certificado de empadronamiento,
  • certificado de nacimiento, de los hijos y de matrimonio

Además, se deben aportar con 2 testigos.

El Notario, tras el inicio del acta, nombrará a los herederos, que se repartirán la herencia según las disposiciones del Código Civil.

Tras la designación de herederos, se otorga la Escritura de Adjudicación de Herencias, previa presentación de los certificados y estos documentos:

  • los seguros,
  • el testamento o  declaración de herederos,
  • las escrituras de propiedad de los bienes inmuebles,
  • el certificado de posiciones bancarias,
  • cualquier otro documento que acredite otros bienes y obligaciones.

Una vez identificados los bienes de la base hereditaria, se procede a la valoración y al reparto de la herencia.

Una vez adjudicada la herencia, se procede al cálculo y pago de los impuestos, el de Sucesiones y el de incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana, conocido como Plusvalía.

Se depositan las escrituras de los inmuebles heredados en el Registro de la Propiedad, para dar publicidad a las Escrituras.

herencias inmuebles grabacion

Temario de la Conferencia «Herencias Inmobiliarias 2022»

Dudas de los herederos

¿Se puede vender una propiedad en la que aparecemos como herederos?

No, porque si son herederos, pero no propietarios, hasta que no se acepte la herencia, se paguen los impuestos y se inscriba la herencia en el Registro de la Propiedad.

Si en el Testamento solo hay un heredero, comúnmente el hijo/a o cónyuge, no es necesario acudir a Notario para adjudicar la herencia, bastará con un contrato privado, haber pagado los impuestos y registrada la propiedad mediante instancia a nombre del heredero único.

En el caso de varios herederos, la herencia será a partes iguales, salvo existencia de legado. En el caso de inmuebles, como viviendas, heredan en proindiviso.

Si el testado deja un legado, se define el reparto entre herederos, respetando sus derechos hereditarios.

Si hay un testamento sin herederos forzosos, heredarán los hermanos o sobrinos.

Herederos forzosos son, por este orden: primer nivel hijos y nietos, en segundo padres y abuelos, en tercer lugar, el cónyuge.

Si no hubiera testamento, los herederos deben solicitar una declaración judicial.

¿Tengo obligación de aceptar la herencia inmobiliaria?

No. Normalmente no se acepta la herencia tras comprobar que las deudas superan el valor de los bienes.
Se puede aceptar la herencia a beneficio de inventario, para que las deudas se cubran hasta la cuantía de los bienes; si se cubre y queda un restante, se reparte entre los herederos.

Si no se cubre, los herederos no responden con su patrimonio.

En el caso de renuncia a la herencia, la renuncia es total, no parcial. Debe ser expresa, ante Notario, no implicando ningún tipo de tributación para el renunciante.

Si la renuncia es simple, quedan los bienes para repartir entre el resto de herederos. O puede renunciar a favor de un heredero, que será el único que herede la masa hereditaria.

¿Cómo se dividen las herencias?

Salvo que se haya reflejado en el Testamento una distribución específica, las herencias se dividen en tres partes o tercios:

  • Legítima: a la que tiene derecho cualquier heredero forzoso salvo que haya sido desheredado.
  • Mejora: permite mejorar a unos herederos forzosos respecto a otros.
  • Libre disposición: la parte que se puede dejar a quien se considere.

¿Cuál es la fiscalidad de una herencia inmobiliaria?

Desde el 1 de enero de 2022 se establece el valor de referencia. Se tributa por el mayor valor, sea el de referencia o el otorgado a los bienes inmuebles.

El impuesto de Sucesiones

Este impuesto está cedido a las Comunidades Autónomas, con unos criterios de tributación diferentes. Se debe presentar en la Comunidad de residencia del causante, con un plazo de 6 meses desde el fallecimiento.

Una vez calculada la base hereditaria y la cantidad para cada heredero, se aplican reducciones estatales:

  • Descendientes y adoptados de menos de 21 años.
  • Descendientes y adoptados mayores de 21 años.
  • Colaterales de segundo y tercer grado.
  • Colaterales de cuarto grado y posteriores.

Para ver las cuantías de deducción y bonificaciones específicas para cada grupo, consulta el video completo de la Conferencia Herencias Inmobiliarias, organizado por Qualis Optima:

herencias inmobiliarais

 

La Plusvalía municipal

Tras declararse inconstitucional el método de cálculo hasta Octubre de 2021, se establecieron unos nuevos métodos de cálculo para la Plusvalía:

  • El sistema de coeficientes, por los años de posesión del inmueble, aplicándose un coeficiente establecido por Real Decreto
  • La plusvalía real, que multiplica, a la diferencia entre los valores de adquisición y venta, el valor del suelo y se divide por el valor catastral.

Si la cuota es cero o negativa, no se pagará el impuesto.

Si el resultado es positivo, se aplicará un 30% del método de menor importe.

¿Hay que declarar en la Renta lo heredado?

No. Porque ya se ha declarado en el Impuesto de Sucesiones.

Pero sí que hay que declarar las rentas originadas por la herencia, por ejemplo, la renta del alquiler de un inmueble heredado.

Y también la venta del inmueble tributará en la renta del año siguiente.

Consideraciones para vender un piso heredado o en donación

Primero hay que tener todos los trámites de la herencia realizados, como la aceptación y adjudicación de la herencia.

Si no están los documentos preparados y presentados ante notario, no se puede proceder a la venta de un bien heredado.

En cuanto a las donaciones, conviene estudiar si hacerla en vida o tras el fallecimiento.

La donación puede ser colacionable, es decir, se reparte en vida, pero en el fallecimiento, hay que restituir el bien o descontarlo de la herencia del donatario.

El impuesto de donaciones es progresivo y existen bonificaciones en la cuota, cumpliendo varios requisitos. En este caso, se tributa en la Comunidad Autónoma donde se encuentra el inmueble.

El donante tiene que tributar por el incremento patrimonial del inmueble donado.

Herencias en los territorios de País Vasco, Navarra y Cataluña

En estas Comunidades Autónomas, se aplican diferentes criterios, empezando por quienes son los herederos de herencias.

Otras cuestiones que se legislan de forma autónoma: el derecho de habitación, el legado de usufructo universal, la sucesión intestada, el régimen económico matrimonial, las reservas hereditarias.

El detalles de estas cuestiones, se pueden revisar en la Conferencia «Herencias Inmobiliarias 2022», en la sección informada por parte de Natalia Mayo Queizá:

herencias inmobiliarias forales

Asesórate para la venta de un inmueble heredado

Para gestionar correctamente la fiscalidad de una herencia, recomendamos un asesoramiento previo, desde la redacción del testamento hasta el reparto de la herencia.

Consulta las reducciones y bonificaciones autonómicas y cuál es el valor de adquisición adecuado, para evitar incrementos excesivos en el Patrimonio, que puede oscilar entre un 19 y un 24% en al declaración de la Renta.

Puedes acceder a ver el video de la Conferencia, en la que se dan respuesta a estas cuestiones de los asistentes:

  • Si uno de los hermanos quiere vender la vivienda heredada y el resto no, ¿cómo se puede llegar a un acuerdo?
  • En el caso de que no haya testamento, ¿cómo se divide la herencia entre hijos y cónyuge?
  • Y si el causante vive en el extranjero, ¿qué impuesto se aplica?
  • Si se añade a una persona como titular de una cuenta corriente en vida, ¿Se considera una donación?
  • ¿Por qué el impuesto del IBI se aplica a un usufructuario del inmueble heredado y no al resto de herederos de nuda propiedad?
  • Si uno de los herederos vive en la vivienda familiar, ¿tiene derecho de permanecer en ella tras el fallecimiento de los padres?
  • Si hay varias viviendas y dinero para el reparto de la herencia, ¿cómo tributan las compensaciones económicas?
  • En el caso de donaciones, ¿cómo se imputa el incremento patrimonial?
  • ¿Se puede renunciar a parte de la herencia en Navarra?

herencias inmobiliarais

ayudas rehabilitacion edificios y viviendas

Ayudas para la rehabilitación energética de tu vivienda

Los propietarios de vivienda pueden solicitar ayudas de los fondos Next Generation para la rehabilitación energética, siempre que las actuaciones supongan una reducción anual en la demanda energética del 7%, así como una disminución en el consumo de energía no renovable de al menos el 30%.

El Gobierno, a través del Plan Nacional de Energía y Clima, se ha fijado como objetivo rehabilitar más de 1 millón de viviendas hasta 2030 y llegar a los 7 millones de viviendas en 2050, en términos de eficiencia energética. Esas cifras suponen multiplicar por diez el volumen actual de viviendas rehabilitadas.

Cuáles son las ayudas para la rehabilitación de viviendas

Son ayudas directas y ayudas fiscales sobre rehabilitación de edificios comunitarios y viviendas unifamiliares, que comprendan mejoras en calefacción, refrigeración, envolvente térmica, instalación de puntos de recarga de vehículos eléctricos, aerotermia y otras energías renovables, como instalaciones de autoconsumo fotovoltaico.

Las mejoras de eficiencia energética subvencionable son:

  • envolvente térmica,
  • uso de energías renovables en las instalaciones térmicas de calefacción, climatización, refrigeración, ventilación y agua caliente sanitaria,
  • Incorporación de tecnologías de regulación y control,
  • eficiencia energética en la iluminación.

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Ayudas económicas directas

El primer paso es presentar un estudio de certificación energética antes de la rehabilitación. Al terminar las obras de rehabilitación, se debe justificar el ahorro energético logrado con una nueva certificación energética y es en ese momento cuando se efectúa el pago de las ayudas correspondientes.
Desde la Administración se está transfiriendo el dinero de las ayudas a las Comunidades Autónomas que presentaran convocatorias desde el primer trimestre de 2022.

Las ayudas de financiación bancaria, entre el período transitorio entre que se concede la ayuda y se abona. Se conceden préstamos para la rehabilitación y avales del ICO del 50 % del crédito a la rehabilitación.

Ayudas fiscales

El Real Decreto 853/2021 del 5 de octubre, regula la deducción fiscal que permite incluir los gastos de rehabilitación energética en la declaración. de la renta, identificando la cuantía invertida en rehabilitación que cumpla con los requisitos exigidos.

Un propietario se puede beneficiar de una deducción fiscal del 60 % de la inversión en rehabilitación, con un límite de inversión de 15.000 euros por vivienda.

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Qué importes de ayuda se aplican a la rehabilitación

Según el nivel de actuación sobre la vivienda o el edificio, extendiéndose a obras para la mejora del ahorro energético, la accesibilidad, la conservación o la salubridad.

Para elevar la sostenibilidad de los hogares, las ayudas de los Fondos Europeos del Plan de Recuperación, Transformación y Resiliencia, oscilan entre el 40 y el 80% de la inversión, aunque en algunos casos llegan al 100%. Además, existen deducciones del IRPF que van del 20 al 60% de la cantidad destinada a la rehabilitación.

Si se llega lograr un 60 % de ahorro en consumo, el volumen de ayudas puede llegar al 80 % de la inversión (límite máximo de 20.000 euros).

Rehabilitación básica en un piso

En el caso de modificaciones que supongan cambios de ventanas, instalación de aerotermia u otras actuaciones de alcance limitado en una vivienda. Las ayudas se pueden solicitar igualmente y dan derecho a deducciones fiscales, aunque desde las instituciones, se pretende que se hagan actuaciones de mayor nivel.

Las ayudas base para las actuaciones son:

  • 25% del coste elegible para todas las tipologías de actuación,
  • 15% del coste elegible para mejora de la eficiencia energética en instalaciones de iluminación.

Rehabilitación integral

Cuando se actúa en un edificio completo de pisos o una vivienda unifamiliar, lo que se persigue es un mínimo de ahorro del 30% en consumo de energía no renovable. En este caso se aumenta de la ayuda al 35% del coste elegible.

El alcance implica intervenciones complejas, en la fachada, la cubierta, en instalaciones.,
Si se consigue un 45 % de ahorro, se obtendrá un 60 % de ayuda. Si solo se llega al 30%, se consigue un 45 % de ayuda en la rehabilitación de la vivienda.

Ayudas adicionales

Se pueden conseguir en función del uso del edificio y si se cumplen estos criterios:

  • 15% si se cumple el criterio social. Actuaciones en edificios de viviendas calificadas bajo algún régimen de protección pública.
  • 15% si se alcanza la clase energética A.
  • 20% si se cumple el criterio de actuación integrada, que combine dos o más tipologías de actuación, siendo una de ellas obligatoriamente sobre la envolvente térmica

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¿Quiénes pueden recibir las ayudas?

Los destinatarios de las ayudas a la rehabilitación de viviendas pueden ser:

  • Propietarios de edificios o locales
  • Empresas de servicios energéticos
  • Administraciones o comunidades de propietarios
  • Entidades locales y sector público
  • Empresas explotadoras, arrendatarias o concesionarias
  • Comunidades de energías renovables

¿Cómo solicitar las ayudas a la rehabilitación de viviendas?

En el momento en el que convoquen las ayudas por parte de las Comunidades Autónomas, los propietarios o su agente de la rehabilitación, podrán solicitarla a la comunidad autónoma que corresponda, que será el organismo que establezca el procedimiento de solicitud.

Los colegios profesionales de arquitectos, aparejadores, administradores de fincas y agencias inmobiliarias, pueden ofrecer  información y canalizar los proyectos de rehabilitación energética.

Las tareas que realiza el agente de la rehabilitación abarcan los trámites, tramitar la solicitud, elaborar los documentos técnicos, presentar propuestas a la comunidad de propietarios y poner en marcha la elegida.

Documentación requerida para las ayudas a la rehabilitación de viviendas

  • Datos de la vivienda/edificio: características, calle y referencias catastrales. En en edificios, el número total de viviendas o locales del edificio que se van a reformar, incluyendo la superficie construida y el número de alturas, contando con la planta baja.
  • Proyecto de adecuación o una memoria justificativa, incluyendo el ahorro en el consumo de energía primaria no renovable. Este se estima a partir de la situación inicial, la inversión subvencionable y la cuantía de la ayuda solicitada.
  • Certificado de eficiencia energética actual (antes de empezar con la reforma).
  • Acta o certificado de acuerdo de la comunidad de vecinos. Los vecinos propietarios mostrarán su aprobación a la ejecución de las obras de rehabilitación.
  • Contrato de reforma con las partidas, mediciones, precios unitarios y totales con IVA y la aceptación expresa de la comunidad de vecinos. También contará con un resumen por capítulos con forma y sello de la empresa, debidamente identificada, que efectuará la obra.
  • Licencia urbanística y certificado de inicio de obras, que requiere la firma de un técnico titulado competente, además de estar fechado por el director de la obra. También debe tener el visto bueno del propietario.
  • Reportaje fotográfico de todas las zonas afectadas tendrán que fotografiarse, así como la fachada principal del edificio.

Plan PREE 5000: Programa de Rehabilitación Energética de Edificios

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La figura del agente rehabilitador

El responsable de la rehabilitación, es quien plantea a la comunidad de propietarios la situación y necesidad de la rehabilitación. Para facilitar este proceso, la Administración subvenciona al 100% la creación de un documento que es el Libro del Edificio Existente, para comparar su estada actual con el de la mejora potencial. Así, la comunidad de propietarios tiene información rigurosa para poder tomar la decisión de rehabilitar su edificio.

La gestión burocrática la realiza el agente rehabilitador: solicitar las ayudas, encargarse de su cobro, de pagar a terceros (un constructor, técnico, financiador), buscar la financiación privada que sea necesaria, etc.

Puede ser una empresa (constructora como una empresa de servicios energéticos) o un gestor, arquitecto o un aparejador, cualquiera que concierte servicios y se los ofrezca a la comunidad de propietarios para ejecutar la rehabilitación.

Si necesitas asesoramiento con el proceso de solicitud de las ayudas a la rehabilitación energética de tu vivienda o edificio, consulta con un Qualis Angel:

contacta qualis angel

Más Información: Programa de fomento de la mejora de la eficiencia energética y la sostenibilidad en viviendas (Plan Estatal de acceso a la vivienda 2022-2025)

home staging qualis

Por qué tu vivienda necesita Home Staging

En la Conferencia de Qualis Optima «Cómo conseguir más compradores cualificados con el Home Staging«, los home stagers invitados, expusieron ejemplos de proyectos de puesta en escena de viviendas, que compartimos a continuación:

¿En qué consiste el Home Staging?

El concepto de Home Staging o «puesta en escena» es trabajar sobre un inmueble, para presentarlo de forma atractiva, realzando sus puntos fuertes y minimizando sus puntos débiles, sin ocultarlos.

De esa manera se consigue aumentar su valor o al menos la percepción por parte de quien lo visita, generando más interés.

Jaione Elizalde se dedica al Home Staging desde 2014, formada en Decoración e Interiorismo y Fotografía de interiores. Con más de 150 viviendas ejecutadas, nos puede hablar de lo que es el Home Staging.

5 factores clave en la decisión de compra de una vivienda

Hay factores sobre los que no es posible actuar, como

  • la ubicación del inmueble y
  • su superficie,

pero sí que se pueden trabajar otros factores, como:

  • el Precio
  • la Gestión (agente inmobiliario)
  • la Imagen

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Actuando sobre la imagen de la propiedad, conseguiremos:

  • Aumentar el interés de posibles compradores
  • Agilizar el tiempo de venta o alquiler
  • Recibir más visitas, tanto en portales inmobiliarios, web, publicaciones en redes sociales y a la propia vivienda, físicamente
  • Reducir el proceso de negociación
  • Mantener o aumentar el valor
  • Destacar ante otras propiedades similares
  • Ayudar al interesado a visualizar espacios y su distribución (una vivienda vacía es más difícil de vender).

El proceso del Home Staging

La puesta en escena de la vivienda, consiste en estas actuaciones:

  • Arreglar desperfectos y eliminar ruido, mediante psicología de los colores, proporciones, simetrías, distribución, iluminación
  • Establecer un orden, neutralizar los espacios, para poder emocionar con técnicas de Neuromarketing, creando experiencias que permanezcan en la memoria
  • Limpiar y Despersonalizar, con técnicas de diseño, decoración y estilismo.
  • Crear el Reportaje fotográfico profesional, con edición de imagen y/o video.

 

Solicita HomeStaging pàra tu vivienda

Home Staging Express

También conocido como «quita y pon», es un servicio rápido, económico y sencillo, utilizando pocos elementos para la mejora del reportaje fotográfico, que luego desaparecen de la propiedad.

Por lo tanto, es una mejora estética limitada, que no permanece cuando los interesados la visitan presencialmente.

Está dirigido a viviendas en buen estado de conservación, limpias y ordenadas, sin elementos personales y con superficies despejadas.

Asesoramiento en Home Staging

En este caso, el Home Stager facilita al cliente las pautas de actuación en la propia vivienda, con recomendaciones e indicaciones para mejorar la presentación.

La actuación de mejora se lleva a cabo por parte del cliente propietario.

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Home Staging Básico

Es un servicio muy habitual, para viviendas en venta en buen estado, aprovechando el mobiliario existente en la vivienda.

Se aporta el material para vestir las estancias, como pequeño mobiliario, textiles, luminarias, cuadros, elementos decorativos, atrezzo, para el reportaje.

Se deja la puesta en escena durante un tiempo, mientras se realizan los reportajes y se reciben las visitas.

Home Staging Completo

El Full Staging es un servicio tanto para venta como alquiler, para viviendas no habitadas, como en el caso de herencias.

Suelen ser viviendas en peor estado de conservación, que requieren intervenciones profundas, por parte de gremios e incluso reformas.

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Habitualmente es necesario utilizar material nuevo, que se queda en la vivienda. El Home Stager también aporta material, por un periodo determinado.

Se ejecuta un proyecto decorativo completo, aportando planos de distribución de espacios, mood boards, renderizados de estancias, escandallo de costes.

Home Staging en vivienda vacía alto standing

Servicio para viviendas reformadas o de nueva construcción.

Se requiere la compra de mobiliario nuevo, con un estilismo acorde al perfil y nivel de vida del cliente potencial.

Se realiza un proyecto decorativo completo, vistiendo las estancias con detalle, quedando tal y como se manifiesta en el reportaje fotográfico.

Home Staging alto standing

En Home Staging en el proceso de venta inmobiliaria

Daniel Pérez Melero, de Home Decora, explica que para el propietario vendedor, hacer Home Staging en su vivienda, le proporciona:

  • Diferenciarse de la competencia
  • Mejora de la imagen
  • Valor añadido en una propiedad más competitiva
  • Seguridad, Tranquilidad, Confianza en el trabajo realizado
  • Más visitas interesadas en la propiedad
  • Disminución de tiempo en el mercado
  • Reduce argumentos de rebaja de precio
  • retorno de la inversión positiva

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El Home Staging es una inversión, sobre todo cuando se adquiere mobiliario y decoración para que se quede en la vivienda.

Del lado del comprador, el home staging consigue:

  • enamorarle a primera vista
  • hacerse una idea de los tamaños y posibilidades de las estancias
  • ver el potencial, en especial en viviendas vacías

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¿Necesito Home Staging para vender mi casa?

Ion Vianez, de Ondare Arquitectos, está especializado en el Home Staging digital y en la Reforma Virtual, que modifica la distribución de la vivienda, mostrando con imágenes renderizadas, el resultado de esa reforma.

No todo el mundo tiene visión espacial, cuando un comprador ve un plano en 2D o una vivienda sin reformar, vacía o en mal estado, no es capaz de imaginarse las posibilidades que ofrece la propiedad, prefierendo ver otras viviendas:

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La importancia de la visión espacial en propiedades en mal estado

Además, cuando un comprador está mirando en Internet, tiende a comparar las imágenes de viviendas, dejando en mal lugar a aquellas en mal estado o sin una imagen mejorada:

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Anuncios de propiedades con HomeStaging/decoración virtual y viviendas sin mejoras visuales

El consumidor está habituado a ver imágenes en redes sociales y se ve influido por las tendencias, con un aspecto visual atractivo, por lo que rechaza la realidad de viviendas que no están reformadas o tienen imágenes poco cuidadas.

Las estadísticas muestran que los anuncios de viviendas con Home Staging, se venden en menos tiempo:

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El «Sindrome de la vivienda vacía», hace que el comprador no se imagine viviendo en ese espacio; el home staging le ayuda a tener una sensación de hogar.

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La diferencia de ver una estancia vacía, a u hogar habitable

Grabación de la Conferencia «Home Staging»

Puedes ver la grabación de esta conferencia, con muchos ejemplos de viviendas con Home Staging, real y virtual:

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Nueva Conferencia Qualis Optima: Herencias Inmobiliarias 2022. Inscripción Gratuita:

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