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Deducciones y exenciones que puedes aplicar en el IRPF por la venta de tu casa

Si vendes tu vivienda habitual este año, el que viene tendrás que declarar esa venta en el IRPF, ya que la venta de un inmueble tributa como ganancia patrimonial en la declaración de la renta.

Te indicamos las deducciones y exenciones que puedes aplicar, para rebajar la carga fiscal del año que viene.

La venta de vivienda tributa como ganancia patrimonial en la declaración de la renta

La ganancia patrimonial obtenida debes tributarla el año siguiente a la venta en la declaración de la renta.

Se entiende por plusvalía económica la ganancia patrimonial obtenida entre el valor de tu vivienda hoy, respecto a lo que se pagó por ella en el momento de su compra. Si hay una ganancia, toca pagar a Hacienda. 

Atentos al IRPF en la venta de vivienda tras un divorcio.

Deducción de gastos de transmisión

Son los gastos e impuestos inherentes a la transmisión que hubiera pagado el vendedor.

Todos estos gastos habrá que justificarlos con las correspondientes facturas.

Si tienes dudas, consulta con una de las oficinas inmobiliarias que componen la plataforma QualisOptima:

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Exención por reinversión en vivienda habitual

Si la ganancia patrimonial la reinviertes en comprar vivienda habitual, tienes 24 meses para hacerlo.

A efectos fiscales, se considera vivienda habitual del contribuyente la edificación en la que el contribuyente resida durante un plazo continuado de, al menos, TRES AÑOS.

Cada año debe vivir al menos 183 dias

Si tengo varios domicilios compararán los m3 de agua, los kw de luz de los recibos, la localización de los médicos, colegios, el empadronamiento …

Es preciso que sea habitada de manera efectiva y con carácter permanente por el propio contribuyente, en un plazo de DOCE MESES, contados a partir de la fecha de adquisición o terminación de las obras.

Para aplicar la exención por reinversión no resulta preciso emplear en su totalidad el dinero obtenido de la venta de la anterior vivienda, siendo suficiente con aplicar para el mismo fin dinero tomado a préstamo de un tercero, ya sea directamente o bien como consecuencia de la subrogación en un préstamo previamente contratado por el transmitente del inmueble.

Por lo tanto, para considerar realizada la reinversión se tendrá en cuenta la totalidad del valor de adquisición de la nueva vivienda con independencia de que su importe haya sido satisfecho o financiado.

En el caso reinversión parcial, solamente se excluirá de gravamen la parte proporcional de la ganancia patrimonial que corresponda a la cantidad efectivamente invertida.

En cuanto a la construcción y de ampliación de la vivienda habitual, aefectos de la deducción, se considera construcción de vivienda habitual cuando el contribuyente satisfaga directamente los gastos derivados de la ejecución de las obras, o entregue cantidades a cuenta al promotor de las mismas, siempre que finalicen en un plazo no superior a CUATRO AÑOS desde el inicio de la inversión.

Exención para propietarios mayores de 65 años

Las personas mayores de 65 años que, en caso de vender su vivienda habitual, están exentas de tributar esa ganancia. Si no fuera vivienda habitual, pero se reinvierten las ganancias en un plan de renta vitalicia, tampoco pagarían. Siempre que destine las ganancias a la compra de otra vivienda habitual, y lo haga en un plazo inferior a 2 años desde la transmisión, también estarías exento de tributar esa ganancia patrimonial.

La exención también se aplica si se transmite la nuda propiedad y se reserva el usufructo vitalicio sobre la vivienda.

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Cómo donar una vivienda a un hijo

Si quieres donar una vivienda a un hijo, lee con atención este artículo. Te contamos qué requisitos se deben cumplir, cómo es el procedimiento y qué impuestos habrá que abonar.

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Fiscalidad de la venta de vivienda habitual en 2022 y sus exenciones

El pasado miércoles 17 de mayo, Vicente Gómez, de G&L Asesores, compartió con todos los asistentes a nuestra QTalk cuál es la fiscalidad de la venta de vivienda en 2022. No te pierdas las conclusiones de esta interesante charla, patrocinada por Carlos Peinado, de la agencia inmobiliaria Paso Correcto

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Renta 2022: ¿Cómo te afectan las operaciones inmobiliarias?

Como cada año, llegó el momento de presentar la declaración de la Renta 2022. Si has realizado durante 2022 alguna operación inmobiliaria, seguramente tengas dudas de cómo puede afectarte. En QualisOptima queremos ayudarte. El próximo 17 de mayo, miércoles, a las 18.30h, Vicente Gómez, de G&L Asesores nos contará cuál es el impacto inmobiliario en el IRPF. Si has comprado, vendido o alquilado una vivienda en 2022, nuestro consejo es que no te pierdas esta Qtalk.

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Planificación fiscal de la venta de vivienda

En la Qualis Talk «Cierre Fiscal 2022 ¿Qué impuestos estoy obligado a pagar como propietario?«, Alfonso Vega, asesor fiscal de Mazón & Asociados, proporcionó consejos para minorar el coste fiscal de las transmisiones inmobiliarias. 

Qué es la Vivienda Habitual a nivel fiscal


Es donde reside una persona, de manera habitual. Es importante identificarla porque en el territorio de la vivienda habitual, es donde se declaran los impuestos, como el IRPF.

En la compra de vivienda, los requisitos para considerarse vivienda habitual, son:

  • que se entre a vivir en ella en los primeros 12 meses tras la compra.
  • que se resida en ella durante un mínimo de 3 años

Excepciones: 

  • fallecimiento antes del plazo de los 3 años.
  • traslado por motivo de cambio de trabajo,
  • separación o divorcio.

Vivir más de 180 días en esa residencia, de manera demostrable, supone que se tributen impuestos en la Comunidad donde se ubique la vivienda. Para demostrar que se vive en ella, se pueden usar

  • consumos de luz y agua,
  • empadronamiento,
  • asistencia médica en el centro de salud de la localidad.

En el caso de impuesto de Sucesiones, el cambio de domicilio fiscal requiere la mitad más un día de 5 años.
En cuanto a Traslados internacionales, si se mantienen inmuebles en España, se tributa en el IRPF como «no residente» por las propiedades en España y por las transacciones en el extranjero.

¿Dónde se computan los tributos?  
El IRPF se computa en el lugar donde se viva, al igual que el Impuesto de Patrimonio y el Impuesto de Transmisiones (ITP).

¿Qué son los Grados de propiedad?

Son modalidades de propiedad de la vivienda: puede ser privativo, compartido con la pareja en gananciales.

En una transmisión, recibe el impacto fiscal quien es el propietario del inmueble.

En el caso de Compra de vivienda habitual en gananciales, si uno de los cónyuges fallece, implica que el 50% es propiedad de los hijos (por herencia). Lo habitual es dejarlo en usufructo al cónyuge, teniendo el otro 50% en pleno dominio.


Operaciones de compraventa de vivienda

¿Interesa vender a final de año o en el año que viene?
El Incremento de patrimonio se declara en el IRPF como base de ahorros: si hay beneficio en la venta, se tributa por la ganancia:

  • hasta los primeros 6000€, al 19%
  • hasta 50.000€, al 21%
  • hasta 200.000€, al  23%
  • Más de 200.000€, al 26%


En 2023 suben las escalas del IRPF en 2 puntos porcentuales; en el caso de operaciones de más de 200.000€, sube hasta el 28%.

Venta de la vivienda habitual


Si ha sido adquirida antes de 1995, aparece el coeficiente de batimiento: por cada año anterior a 1994, hay bonificación que se reduce en función de la vida total (fecha de compra inicial, hasta 20/1/2006).
Existe esa reducción para todo tipo de inmuebles y, que el volumen de venta, sea como máximo de 400.000€, para acogerse a la disposición transitoria de los coeficientes de abatimiento.

Exención por reinversión en vivienda habitual

Todo el beneficio fiscal por la venta, se puede bonificar al 100%, con beneficio neutro.
El Proceso para conseguirlo es reinvertir la misma cantidad o más para conseguir el 100%; de lo contrario se reduce en porcentaje.
Hay un Requisito temporal: reinversión 2 años antes o 1 años después (días naturales, contando la fecha de la escritura pública)
No es necesario dedica el importe de la venta para la compra, ya que se permite financiar mediante préstamo hipotecario.
Si se reinvierte en construcción de vivienda, se amplía hasta 4 años, incluso más, por incumplimiento del contratista. Se cuenta el momento en el que se han hecho los pagos al promotor.
En el caso de vender con hipoteca pendiente, el importe para reinvertir se reduce en esa cantidad pendiente de amortizar.
El impuesto de plusvalía, implica una reducción del importe de la venta, como otros gastos necesarios que acarrean la liberación del bien para su transmisión.


Venta de vivienda por personas mayores 65 años

En el caso de venta de vivienda habitual de personas mayores de esa edad:

  • Plusvalía: existe una bonificación del 100% sobre el beneficio de venta de vivienda
  • Se puede vender un inmueble y acogerse a bonificación sin reinvertir: aplicando el valor de la venta a una renta vitalicia, con un tope de 240.000€. Debe hacer antes de los 6 meses desde la operación de venta.

Compensación de pérdidas

Si se han tenido pérdidas económicas, se pueden compensar con el beneficio fiscal de la venta.

Conviene guardar las facturas de la vivienda que se quiera vender, para justificar los gastos.


¿Cual es el Valor de compra de la vivienda que se vende?

Para demostrar el importe de compra, sirve el iva pagado en su momento.

Las mejoras (lo que amplía los años de vida útil y/o su productividad, como ampliaciones) realizadas, supone mayor valor de compra. Si no, son gastos de reparaciones, deducibles, pero que no suponen un mayor valor de la vivienda.

Otras cuestiones sobre el cierre fiscal de las transmisiones inmobiliarias

La charla con el asesor fiscal está disponible para los usuarios de QualisOptima que soliciten acceder a su grabación.

Las cuestiones que se tratan:

  • Cómo se calcula el beneficio de la venta de una vivienda
  • Cómo reducir la factura fiscal para el siguiente año
  • Cómo aumentar las deducciones por vivienda habitual
  • Cómo realizar la compensación de pérdidas patrimoniales
  • Bonificaciones en la transmisión de vivienda

Solicita el acceso a la grabación de la Qualis Talks «Cierre Fiscal 2022»


qtalks cierre fiscal

IRPF vivienda

El IRPF en las operaciones inmobiliarias

Siempre que realizamos una operación inmobiliaria, hay que tener en cuenta las posibles consecuencias fiscales de la misma. Una correcta planificación fiscal resulta imprescindible de cara a cualquier operación y condiciona completamente el éxito (o fracaso) de la misma. A continuación, nos centraremos en el Impuesto sobre la Renta de Personas Físicas (IRPF).

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Separaciones y divorcios

Dudas sobre la venta de vivienda tras separación o divorcio

Es una realidad que algunas familias deben afrontar: ¿qué hacer con la vivienda común, cuando se ha iniciado un proceso de separación o divorcio?.

Cerca de 100.000 parejas cada año pasan por esa situación, lo que implica toma de decisiones sobre la venta de la vivienda que han compartido. 

Al ser una situación nueva y no deseada, surgen numerosas dudas sobre cómo gestionar el patrimonio inmobiliario.

En QualisOptima ofrecemos respuestas a esas cuestiones, a través de expertos inmobiliarios y de cuestiones jurídicas, legales y fiscales, para acompañar a los propietarios en el proceso de venta de su vivienda:

Separaciones y Divorcios - Sarabia

Los datos de nulidades, separaciones y divorcios en España

En 2021 hubo 86.851 divorcios, un 12,5% más que en el año anterior (el del origen de la pandemia).

La custodia compartida fue otorgada en el 43,1% de los casos de divorcio y separación de parejas con hijos.

De los divorcios, 68.450 fueron de Mutuo Acuerdo y 18.401 resueltos por Contencioso.

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Las principales dudas de los propietarios de vivienda, cuando se produce una situación de separación o divorcio

  • ¿Qué opciones disponemos sobre la casa común tras la separación? ¿Quedarse uno de los dos con la vivienda o venderla?
  • ¿Es mejor el régimen de bienes gananciales o el de separación de bienes?
  • ¿Cómo se valoran los bienes para la liquidación de gananciales?
  • ¿Qué puedo hacer si mi ex no quiere vender el piso?
  • ¿Quién debe abandonar la casa en una separación?
  • ¿Qué ocurre con la exención por compra de una vivienda habitual tras un divorcio?
  • ¿Cómo se calcula el valor de una vivienda en un divorcio?
  • ¿Qué impuestos se pagan por vender una casa en caso de divorcio?
  • ¿Hay que pagar IRPF por vender la casa tras un divorcio?
  • ¿Quién paga la plusvalía en caso de divorcio?
  • ¿Quién se hace cargo de los gastos de una vivienda tras el divorcio?
  • ¿Cómo vender la mitad de mi piso a mi pareja actual?

Consulta Qualis Angel

Conferencia sobre la venta de vivienda tras separación o divorcio

Estas dudas se resuelven en la Conferencia organizada por QualisOptima, ¿Cómo gestionar la venta de tu vivienda en caso de separación o divorcio?, de la mano del Gabinete Sarabia & Asociados.

Inscripción gratuita, tanto para ver la Conferencia en directo y trasladar tus dudas, como para ver la grabación y poder enviar las cuestiones que te preocupan al ponente; pulsa en la imagen:

divorcios conferencia

 

Declaracion Renta21 - inmuebles

Exenciones y deducciones aplicables a rentas inmobiliarias

  • ¿Tengo que declarar una vivienda vacacional? ¿Y un piso vacío?
  • ¿Si mi inquilino no me paga el alquiler, tengo que declararlo?
  • ¿Cuándo puedo acogerme a la Exención por reinversión en vivienda habitual? ¿Y si tengo más de 65 años?

Alejandro López, asesor de ASIDNE, Asesoramiento de ideas y negocios, explica en la Conferencia «El impacto inmobiliario en la declaración de la Renta«, estas y otras muchas cuestiones relacionadas con la propiedad y el alquiler de inmuebles, ante la declaración de la Renta.

Tipos de rendimientos inmobiliarios

  • Imputación de rentas inmobiliarias: cuando se tiene una segunda vivienda de la que no genera un rendimiento y que tenemos a  nuestra disposición.
  • Rendimientos de capital inmobiliario: Arrendamiento por inmuebles en propiedad.
  • Ganancias y pérdidas patrimoniales derivadas de la transmisión: Generados por la venta de un inmueble

tipos rendimientos inmobiliarios

 

Segmentos de la Renta

  • Renta general: rendimientos obtenidos, como los del trabajo o de actividades económicas. Aquí entran la imputación de rentas y los rendimientos del capital inmobiliario. Existen diferentes tramos sobre los que se aplican distintos tipos porcentuales.
  • Renta del Ahorro: ganancias y pérdidas patrimoniales que forman parte de nuestro ahorro.

La tributación en el País Vasco y Navarra es diferente, aplicándose más tramos y porcentajes.

Cómo funciona la declaración de la Renta

En la base de la pirámide invertida, están los rendimientos, que pasan por las tablas de tipos impositivos, resultando en la cuota.

La vía de la renta del ahorro interesa más, puesto que los porcentajes son inferiores (ver tabla de tramos impositivos en la grabación de la Conferencia).

Imputación de rentas inmobiliarias

Cuando se dispone de una segunda vivienda, a disposición de los titulares, se obliga a hacer la declaración cuando el rendimiento supere los 1.000 euros anuales.

La regla general aplica un 2% sobre el valor catastral; en caso de estar revisado, se aplica el 1,1%.

Son los ayuntamientos los que avisan de los valores revisados o no.

Rendimientos de capital inmobiliario

Cuando se dispone de inmuebles (viviendas y locales) arrendados a terceros.

Los rendimientos se obtienen de alquileres vacacionales o locales, que no tienen derecho a reducción del 60%, y del alquiler de vivienda, que si tiene ese derecho de reducción del 60%.

Ingresos por capital inmobiliario

Son los pagos recibidos por el alquiler del inmueble.

Cuando el inquilino deja de pagar la renta, se puede no imputarla en la declaración cuando se produzca una de estas situaciones:

  • el deudor se halla en situación de concurso de acreedores,
  • cuando pasen más de 6 meses sin haberse producido pagos; durante un año, por los otros 6 meses no cobrados, se tendrá que hacer una declaración complementaria.

Gastos del capital inmobiliario

Pueden ser con o sin límite.

  • Con límite: no pueden superar a los ingresos, como es el caso de los gastos de reparación y los intereses y gastos financieros. El importe que exceda, se podrán reducir en los siguientes 4 años.
  • Sin límite: Si suponen una pérdida patrimonial, podrán usarse en los próximos 4 años. Este tipo de gastos son los de la comunidad, IBI, tasa de basuras, amortización del inmueble y de bienes muebles cedidos, servicios y suministros,…

Deducciones para inquilinos

La Deducción estatal solo se aplica a arrendamientos anteriores a 2015, con porcentajes de deducción del 10,05% para bases inferiores a 24.107,20€.

Las deducciones autonómicas son diversas; en el caso de Madrid, para menores de 35 años, con bases inferiores a 25.620%, y un porcentaje de deducción del 30% y un máximo de 1.000 euros. Se necesita haber pagado el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales.

Ganancia y pérdida por transmisión de inmuebles

Por la venta de una vivienda o local que produce un incremento de patrimonio, con un límite de 1.600€ anuales.

El rendimiento se calcula con el precio de compra y de venta del inmueble, obteniendo el beneficio sobre el que aplican los porcentajes de tributación.

Los gastos deducibles son: Plusvalía, honorarios de la agencia inmobiliaria, gastos de cancelación, gestoría, registro, notaria, impuestos como IVA, AJD, seguros vinculados a la hipoteca (vida, hogar,…)

Para ver los tramos impositivos según la ganancia patrimonial inmobiliaria, consulta la grabación de la Conferencia.

Cuando haya pérdidas patrimoniales, se pueden compensar durante los 4 años siguientes.

Exenciones

Por reinversión en vivienda habitual: cuando lo haya sido durante al menos 3 años, con excepciones como cambio de domicilio por motivos de trabajo.

Se puede acoger a la exención si se compra primero la nueva vivienda y se está en proceso de venta de la anterior.

Mayores de 65 años: quienes venden en esta franja de edad, pueden acogerse a la exención, sin necesidad de reinvertir en otra vivienda.

Otras cuestiones preguntadas por los asistentes

  • En la EXENCIÓN POR REINVERSIÓN en vivienda habitual, ¿cuándo la REHABILITACIÓN se asimila a la adquisición?
  • Si tengo un segundo garaje en otro edificio diferente al que vivo, tengo que declarar el 2% de su valor catastral?
  • Si una persona tiene una vivienda habitual y una segunda vivienda. Vende la segunda vivienda y compra una nueva vivienda habitual. ¿Se puede acoger a la exención?
  • ¿Debo imputar renta por un local comercial que no alquilo?
  • Si compro una vivienda antes de vender mi vivienda habitual y he pedido un préstamo para la compra y cuando vendo mi vivienda cancelo el préstamo hipotecario que solicité para la compra, ¿se considera reinversión?

Las respuestas, en la grabación de la Conferencia, a la que puedes acceder gratuitamente:

irpf inmobiliario

Inmuebles e IRPF qualis

El impacto inmobiliario en la declaración de la renta

Como cada año, hay que presentar las ganancias de bienes inmuebles en la declaración de la Renta.

Revisa las claves para entender qué inmuebles declarar y cómo conseguir una mejor fiscalidad en las inversiones inmobiliarias:

¿Qué inmuebles declarar en la Renta?

La vivienda habitual no tributa en el IRPF , pero incluso cuando los inmuebles estén exentos, hay que incluirlos en la declaración de la renta.

La venta de vivienda, es una ganancia o pérdida patrimonial. En el caso de vivienda habitual, si la diferencia entre ingresos y gastos es positiva, la ganancia patrimonial puede estar total o parcialmente exenta, cuando se destine a la compra de otra vivienda habitual. Para los mayores de 65 años se encuentra exenta.

Cuando hay hipoteca sobre una vivienda adquirida antes de 2013, se puede aplicar una deducción del 15% de las cantidades aportadas para el pago de la hipoteca, con un límite anual de 9.040 euros.

En el caso de segunda residencia, se tienen que pagar impuestos ya que tributan por la imputación de rentas en la base general; del mismo modo que otras propiedades que no constituyen la residencia habitual, pero que no generan rentas ni están vinculados a actividades económicas, ni son indispensables para el desarrollo de explotaciones agrícolas, forestales o ganaderas . La imputación de rentas se hará en proporción al número de días que no haya estado alquilado.

El importe de la renta de las viviendas alquiladas, tributa en la base general como rendimiento del capital inmobiliario. El rendimiento neto obtenido, si el inmueble está destinado a vivienda, tiene una reducción del 60%.

Las plazas de garaje y los trasteros que se alquilan de forma conjunta con la vivienda, no generan imputación de rentas (deben pertenecer al mismo inmueble o urbanización y se pueden alquilar hasta 2 plazas junto con el piso). Pero, si se alquilan por separado, sí tributan en el IRPF, como cualquier otro inmueble, sin aplicarse la reducción del 60%.

Si no se alquilan, se aplica la imputación de rentas y cuando las plazas de garaje se alquilan por separado, también están sujetas al IVA.

Novedades tributarias 2022

Bono de alquiler de vivienda

Una de las novedades es el bono joven de alquiler, dotado con 250 euros mensuales, que hay que hacer constar en la declaración. En el IRPF se exige que las ayudas públicas que superen los 1.000 euros anuales, se declaren.

Si alguno de los beneficiarios cobra la cantidad máxima del bono joven durante más de cuatro meses, se produce esta obligación.

Gasto deducible por la Amortización del usufructo sobre un inmueble

El criterio de la Sentencia del Tribunal Supremo de 15 de septiembre de 2021 sobre el concepto del valor de adquisición de un bien inmueble adquirido a título lucrativo se aplica también al derecho de usufructo. El valor de adquisición incluye el valor del derecho según las normas del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones.

En el caso en el que se adquiera por herencia un usufructo vitalicio sobre un inmueble y el heredero lo arrienda. ¿Sobre qué valor se amortiza el derecho de usufructo?

En el supuesto de rendimientos derivados de la titularidad de un derecho o facultad de uso o disfrute de carácter vitalicio será deducible en concepto de amortización, con el límite de los rendimientos íntegros, el 3% de su valor de adquisición.

El valor de adquisición del usufructo está constituido por el valor del derecho según las normas del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones o su valor comprobado en estos gravámenes, el coste de las inversiones y mejoras efectuadas en el inmueble, así como los gastos y tributos inherentes a la adquisición, excluidos los intereses, que hubieran sido satisfechos por el usufructuario.

La amortización acumulada del usufructo a lo largo de su vida útil no podrá exceder del valor de adquisición.

Reducción de la bonificación aplicable a las entidades dedicadas al arrendamiento de viviendas en 2022

La Ley de PGE 2022 introduce una reducción de la bonificación de la que disfrutan las entidades acogidas al régimen especial de las entidades dedicadas al arrendamiento de vivienda (EDAV), que pasan del 85% actual al 40% a partir del 1 de enero de 2022.

Consulta otras novedades fiscales en 2022, como los nuevos valores de referencia y Plusvalía.

Cómo tributa la venta de la vivienda en la declaración del IRPF

La ganancia o pérdida patrimonial se calcula por la diferencia entre los valores de adquisición y enajenación de la vivienda.

Qué forma el valor de adquisición de vivienda

  • El precio de adquisición.
  • El coste de las inversiones y mejoras efectuadas en los bienes adquiridos. No se incluyen los gastos de conservación y reparación.
  • Los gastos  y tributos relativos a la adquisición:
    • Comisiones de inmobiliarias u de otros agentes intervinientes en la operación de compra.
    • Gastos de notaría y Registro relativas a la escritura de adquisición e incluso de concesión del préstamo hipotecario obtenido para dicha adquisición.
    • Pago de impuestos tales como Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados o IVA.
    • Otros gastos relativos a la constitución de la hipoteca del préstamo concedido para su adquisición. En ningún caso se computarán los intereses satisfechos por el préstamo.
  • Cualquier otro gasto inherente a la adquisición, como los gastos de cancelación de hipoteca.

Qué forma el valor de transmisión

  • El importe de venta del inmueble vendido.
  • Los gastos y tributos inherentes a la transmisión se pueden deducir de ese importe, por ejemplo: comisiones inmobiliarias, gastos de notario y Registro, gastos de cancelación de hipoteca.

También pueden ser deducibles los gastos por adquisición de vivienda en el caso de que exista alguna deducción específica establecida por la Ley del Impuesto, como puede ser la deducción por adquisición de vivienda habitual estatal o las que existen en algunas Comunidades Autónomas.

Gastos deducibles

  • Intereses y gastos de financiación. Si has comprado el inmueble con hipoteca, puedes incluir como gasto deducible los intereses pagados al banco (encontrarás este importe en el justificante del banco de cargo de cuota del préstamo, donde aparece separada la parte de devolución y los intereses).
  • Gastos de reparación y mantenimiento del inmueble: sustitución de la caldera, pintado del piso, reparación del fontanero o electricista, etc. ¡Ojo! No son deducibles las mejoras que realicemos en el inmueble (las mejoras realizadas las amortizan).
  • Seguro vivienda.
  • Impuesto de bienes inmuebles.
  • Cuotas de la comunidad de propietarios.
  • Gastos de abogados por la gestión del contrato de alquiler y defensa jurídica.
  • Gastos devengados por terceros, como servicios de administración o de vigilancia.
  • Suministros: Luz, agua, teléfono, internet cuando las pague el propietario.
  • Amortización del inmueble. El 3% anual del mayor de los siguientes importes:
    • Valor Catastral de la construcción
    • Valor de adquisición del inmueble (por cuanto compraste el piso más todos los gastos de la compra).
  • Saldos de dudoso cobro. Cuando un inquilino no paga la renta y se ha reclamado la deuda, se puede considerar la deuda pendiente como un gasto deducible. 
Solo se pueden computar los gastos de periodicidad anual por los periodos en los que el inmueble ha estado alquilado. 
 
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¿Conviene que el titular de los inmuebles sea una persona jurídica?

Para pequeños propietarios e inversores, suele ser habitual que figuren como titulares de los inmuebles, a nivel de persona física. En ese caso se tributa bajo el IRPF.

los rendimientos que generan son tuyos, mientras que, si operas a través de una SL, tú no eres el propietario de los inmuebles, sino únicamente tienes la propiedad de las acciones de la empresa, por lo que los rendimientos que generan los pisos son titularidad de la SL y, si quieres pasarlos a tu bolsillo personal, tendrás que fijarte una nómina o realizar un reparto de dividendos.

En el caso de elegir como titular a una ersona juríddica, como una Sociedad Limitada, se tributa por Impuesto de Sociedades, mientras que si compras los inmuebles quedarás sujeto al IRPF.

Las sociedades tienen más obligaciones formales, deben llevar una contabilidad detallada, liquidar el Impuesto de Sociedades y presentar una vez al año Cuentas Anuales ante el Registro Mercantil, mientras que la persona física tiene una gestión mucho más sencilla y reducida que se limita a presentar la declaración de IRPF.

  • Los gastos que se pueden desgravar son prácticamente los mismos si operamos bajo un formato u otro.
  • Las sociedades arrendadoras de viviendas que tienen más de 8 viviendas pueden tener acceso (cumpliendo una serie de requisitos difíciles de cumplir en muchas ocasiones) a una bonificación del 85% en Impuesto de Sociedades, así como beneficios en Impuesto de Patrimonio.
 

El coste fiscal de la vivienda destinada al alquiler

El principal beneficio fiscal que tienen los arrendadores se traduce en una reducción del 60% del rendimiento obtenido, es decir, se paga el 40% del rendimiento obtenido.

El requisito que se debe cumplir es que la vivienda alquilada constituya para el inquilino su residencia habitual.

La actividad de alquiler de viviendas está exenta de IVA, tanto para personas físicas como para sociedades.

No hay que incluir IVA en la mensualidad a los inquilinos, ni presentar declaraciones trimestrales ni cumplir determinadas obligaciones que otras actividades sí tienen. Y por lo tanto, no se pueden desgravar los importes de IVA.

El coste fiscal de un alquiler o del mantenimiento de una segunda vivienda en propiedad tiene especial incidencia en la  tasa de rentabilidad de este tipo de inversión.

El arrendamiento de bienes inmuebles destinados a vivienda debe declararse en la renta del propietario, como rendimientos del capital inmobiliario. De los ingresos íntegros, pueden restarse todos los gastos necesarios para la obtención del alquiler, (tales como el IBI, seguros, gastos de escalera…).

Los intereses y gastos de financiación, junto con los de conservación y reparación, no pueden exceder conjuntamente, para cada inmueble, de los rendimientos íntegros obtenidos.

El exceso se puede deducir en los cuatro años siguientes con este mismo límite.

En el arrendamiento de una vivienda destinada al alquiler turístico, los gastos deducibles deberán prorratearse por el tiempo en que haya estado alquilada. 

Mientras la vivienda se encuentre desocupada, no constituya la vivienda habitual de su propietario ni se halle afecta a una actividad económica, implicará para el mismo un rendimiento presunto que se gravará en su base general del IRPF por el 2% del valor catastral de la vivienda, o el 1,1%, si se trata de valores catastrales que hayan sido revisados en los últimos 10 años, sin que quepa la deducción de ningún gasto.

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Consejos y Conferencia sobre Inmuebles y Declaración de la Renta

  1. La inversión en vivienda tiene muy buena fiscalidad.
  2. Las reparaciones y compras son deducibles, pero es necesario tener un documentro que lo justifique, como las facturas, con la dirección del piso alquilado. 
  3. La amortización de la construcción, permite rebajar el coste de IRPF y no supone un desembolso de dinero.
  4. El contrato de alquiler debe especificar que esa vivienda constituye su residencia habitual, así aseguras que
  5. Hacienda no te ponga ninguna pega al aplicar la reducción del 60%.

Conferencia QualisOptima: El impacto inmobiliario en la declaración de la renta

Si te interesa conocer con detalle las novedades fiscales y cómo gestionar las propiedades inmobiliarias, te recomendamos la Conferencia «El impacto inmobiliario en la declaración de la renta«, que ofrece QualisOptima a sus clientes y contactos, de inscripción gratuita:

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Temario de la Conferencia:

 
  1. Imputación de Rentas inmobiliarias. 
  • Hecho Imponible
  • Porcentajes de aplicación 
  • Calculo y rendimiento
 
  1. Rendimientos de Capital Inmobiliario
  • Hecho Imponible
  • Tipos de arrendamiento
  • Ingresos por arrendamiento
  • Gastos deducibles por arrendamiento.
  • Cálculo del rendimiento
  • Reducciones y bonificaciones.
 
  1. Ganancias y pérdidas patrimoniales derivadas de la transmisión del elemento.
  • Hecho imponible.
  • Gastos deducibles.
  • Cálculo del rendimiento.
  • Exención por reinversiones.
  • Exenciones para mayores de 65 años.
  • Compensación de pérdidas patrimoniales.