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Vender un inmueble en situación de inflación y alza en los tipos de interés

Las entidades de crédito están acelerando decisiones sobre tipos de interés, con intención de frenar la inflación, tras varios años con índices, como el Euríbor, en porcentajes negativos. 

Este nuevo contexto bancario provoca incertidumbre en vendedores, compradores e inversores inmobiliarios.

¿Es el momento de vender? ¿De refinanciar la deuda inmobiliaria? 

Subida de tipos de interés e inflación

La inflación y el encarecimiento de las hipotecas, por la subida de tipos, puede producir un descenso de la demanda de compradores de vivienda, que no alcanzan para financiar la adquisición, con unas hipotecas más caras.

Si se incrementa el tipo de interés, en un mercado inflacionista, los bancos son más reticentes y exigen más condiciones para conceder un préstamo. Esto hace que menos personas puedan acceder a la adquisición de una vivienda, sobre todo, si es como primera residencia.

En la Conferencia organizada por Qualis Optima «Nuevo contexto bancario y su repercusión en el mercado inmobiliario«, se ofrece una visión de la situación hipotecaria actual y la tendencia en el futuro. El acceso es gratuito para las personas interesadas; pulsa para inscribirte:

Nuevo contexto bancario y su repercusión en el mercado inmobiliario

La tendencia alcista de los precios de la vivienda se moderará en los próximos meses, con una menor demanda de compradores. Por otra parte, los inversores están saliendo de posiciones en bolsa, para refugiarse en la inversión inmobiliaria.

En cuanto al mercado hipotecario, tras 6 años en números negativos, el euríbor se encuentra por encima del 0%, con una tendencia ascendente, que busca controlar la inflación.

Este encarecimiento de las hipotecas, sumada a la subida generalizada de los precios y la disminución de los ahorros de las familias, podría repercutir directamente sobre la demanda de viviendas, que hasta ahora era alta en relación con la oferta.

En algunos mercados locales y zonas prime con alta rentabilidad, la demanda inversora se está incrementando, porque muchos inversores comienzan a retirar el dinero de la bolsa para invertir en vivienda, que se posiciona como un valor refugio.

¿Es el momento de vender casa?

El consenso de los expertos inmobiliarios, señalan que con los altos precios de la vivienda, la demanda activa y el euríbor en un nivel cercano al 0%, la situación es favorable para la venta de vivienda, en especial si la motivación de venta de vivienda es por reposición o por una situación de separación, divorcio o herencia

Si un propietario quiere vender su casa para invertir en productos financieros, como fondos de inversión o en bolsa, se aconseja consultar con un Qualis Angel (experto inmobiliario de Qualis Optima), la complejidad y rentabilidad de la operación de compraventa.

¿Cambio de hipoteca? ¿Hipotecas variables, fijas, mixtas?

Las previsiones hablan de una tendencia alcista durante 2022, con el Euríbor rondando el 1%. Las entidades financieras están modificando sus criterios y condiciones. Así como una hipoteca variable no era competitiva con un euríbor negativo, ahora los bancos ofrecen más hipotecas dependientes del euríbor.

En la situación de subidas continuadas del índice, una hipoteca a tipo fijo representa un alto riesgo mayor para la banca. Por lo tanto, las ofrecen a un coste mayor.

El mercado ofrece una mayor oferta de las hipotecas variables, pero con las perspectivas de subidas de tipos, ¿es recomendable contratar una hipoteca a tipo variable?

La situación de cada cliente determina la mejor opción; la situación de ahorros, ingresos, gastos y plazos para la compraventa.

Para el cambio de hipoteca, las opciones son:

  • Novación: pactar una bajada de interés con el propio banco.
  • Subrogación: trasladar la hipoteca a otra entidad financiera.
  • Cancelación: cancelar la hipoteca actual y contratar otra con condiciones mejoradas.

Recuerda, la Conferencia «Nuevo contexto bancario y su repercusión en el mercado inmobiliario«, expuesta por el asesor hipotecario Sergio Seco Fuentes, de FER & CO, organizada por Qualis Optima y Lunallar Inmobiliaria, responde a las cuestiones planteadas sobre el momento de vender vivienda, financiar la compra e invertir en inmuebles:

Nuevo contexto bancario y su repercusión en el mercado inmobiliario

Evita problemas en la compraventa de vivienda con el contrato de arras

Compartimos las Conclusiones de la Conferencia organizada por Qualis Optima, sobre el Contrato de Arras, cuya ponente, Natalia Mayo, Directora de Firmas de Araxes, explica el documento que regula el acuerdo de transacción inmobiliaria ante Notaría y Escritura pública.

Su experiencia en el día a día de la agencia, gestionando acuerdos entre la parte compradora y la vendedora, le permite explicar dudas habituales que se producen antes de la compraventa inmobiliaria.

Qué es y para qué sirve el contrato de arras

Es el Documento que incorpora todas las condiciones que las partes quieran dejar claras, hasta llegar al objetivo de transmitir el inmueble, mediante contrato de compraventa y Escritura pública de compraventa, con el marco jurídico.

Plantea las condiciones de la transacción, las obligaciones y derechos que se van a acoger las partes compradora y vendedora.

Tiene una regulación muy limitada en el Código Civil, dejando a las partes autonomía amplia, para que puedan decidir qué límites y contenido tenga el documento, que también puede llamarse como compromiso de compraventa o promesa de venta con arras.

Cláusulas

  • Obligatorias: establecer el precio, plazos de pago, forma de pago, gastos.
  • Pactos especiales: acuerdos entre las partes, como si se entrega el inmueble amueblado, con o sin reparaciones, si incluye electrodomésticos, la fecha de escrituras, etc.

Si quieres ver la exposición de Natalia sobre estas cuestiones, solicita el acceso gratuito al video de la Conferencia:

Contrato Arras Problematica

Tipos de contratos de Arras

Confirmatorias

Son una señal del precio, confirman que las partes están de acuerdo en la compraventa.

Si se incumple, se obliga a la otra parte a que pague la cantidad indicada en el cumplimiento, es decir, una indemnización por daños y perjuicios, sin deshacerse del contrato.  

La parte cumplidora puede solicitar el cumplimiento del contrato, demostrando daños y perjuicios.

Penales

Se configuran como el importe de la pena que debe abonarse, sin perjuicio de la posibilidad de instar judicialmente el cumplimiento forzoso de lo pactado o resolución, en ambos casos con indemnización por los daños y perjuicios.

Penitenciales

Son las más comunes en el ámbito inmobiliario;  se deben reflejar expresamente 1954 Código Civil, en la que las partes se vinculan.

En el caso de que no se lleve a cabo, las arras alivian el hecho de que la parte cumplidora no vea el contrato realizado. Permiten resolver el contrato, a cambio de perder las partes entregadas, en el caso del comprador, la cantidad que debería devolver al comprador, en el caso de vendedor.

Información necesaria

Lo que se debe incorporar al contrato de arras:

  • Datos de las partes
  • Descripción del inmueble, consulta al registro de la propiedad
  • Precio final
  • Forma de pago, señal, anticipo
  • Plazo formalizar el contrato
  • Compromiso de formalizar la escritura de compraventa
  • Distribución de gastos, quien paga los gastos de Notaría, Impuestos
  • Situaciones específicas, cargas, servidumbres
  • Fecha de entrega y bienes incluidos

Comprobaciones antes de firmar

  • Existencia real del inmueble, que no forme parte de inmuebles superiores, sin segregar, que conste en el Registro de la Propiedad
  • Estado del inmueble, que esté realmente como lo hemos visitado
  • Ficha urbanística y cédula habitabilidad, según obligación en cada comunidad autónoma
  • Estado de cargas, situación de posibles hipotecas, si deben cancelarse antes de formalizar el acuerdo
  • Titularidad actualizada en el Registro de la Propiedad
  • Situación legal
  • Situación posesoria
  • Gastos pendientes o libre de gastos: comunidad de propietarios, IBI (certificado del ayuntamiento)

Preguntas habituales

Estas cuestiones suelen surgir a la hora de preparar el contrato de Arras; las respuestas a estas dudas, se pueden consultar en la grabación de la Conferencia de Qualis Optima sobre el Contrato de Arras:

  • ¿Se puede añadir una cláusula para Recuperar la señal si no se consigue la hipoteca?
  • ¿Es obligatoria la entrega de información previa sobre la vivienda? 
  • ¿Cuál es el Plazo máximo para firmar escrituras?
  • ¿Quién debe firmar el contrato?
  • ¿Qué hacer si la otra parte no quiere cumplir?
  • ¿Qué hacer si hay un vicio oculto y se han pagado las arras?
  • ¿Puedo reclamar daños y perjuicios aparte de las arras?
  • ¿Qué ocurre si se encuentra arrendado el inmueble? Acuerdos de resolución de arrendamiento, venta con arrendatario.
  • ¿Puedo romper el contrato de compraventa por no ajustarse a las características anunciadas a las reales?
  • ¿Qué pasa si no se llega la fecha límite para la firma de la escritura de compraventa?
  • ¿Cuál es la fiscalidad del contrato de arras?

Contrato Arras Problematica

Recomendaciones al preparar el Contrato de Arras

Al ser el Contrato de arras un acuerdo a medida, la principal recomendación es contar con un asesor que prepare la información en el documento, atendiendo a las necesidades de las partes.

Cuanta más información y documentación se incorpore, menos problemas habrá entre las partes.

Hay que ajustar las cláusulas del contrato a la realidad y evitar el copia-pega de una Plantilla de Modelo de contrato, porque las repercusiones jurídicas son enormes.

En especial hay que tener cuidado con estas cuestiones:

Comunidad de Propietarios

  • Acuerdos sobre obras y reformas (cubierta, fachada)
  • Acuerdos para adoptar
  • Referencia a las derramas aprobadas
  • Obra entre la firma de las Arras y las escritura de compraventa
  • Importancias Investigación previa y de informar correctamente al comprador

Cláusulas adicionales

  • Pactos del estado jurídico del inmueble
  • Pactos del estado del inmueble: arreglos, pintar paredes,..
  • Condiciones suspensivas
  • Otras obligaciones: conseguir permisos de obras, licencias (sobre todo en locales), pagos de impuestos

Formas de pago

  • Pagos en cheques bancarios, transferencias, efectivo
  • Firmas concatenadas
  • Provisiones de fondos para cancelaciones hipotecarias
  • Seguimiento de la cancelación registral
  • ¿Cheques para varios vendedores?
  • Informar de Retención del 3% a los vendedores no residentes
  • Pagos en cuentas extranjeros

El detalle de estas cuestiones, en el video de la Conferencia 

Consulta con tu Qualis Angel más cercana, para que te ayude en la gestión del contrato de Arras:

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Contrato Arras Conferencia Qualis

Cómo evitar problemas con el contrato de arras

El contrato de arras es tan importante como el de compraventa en una transacción inmobiliaria. Sirve para asegurar la reserva de una propiedad, antes de la formalización de la escritura pública ante notario.

Dado que surgen numerosas problemáticas en torno al Contrato de Arras, desde Qualis Optima se ha organizado una Conferencia para explicar qué es el contrato de arras y cómo prepararlo, para evitar problemas graves que pueden producirse entre la parte compradora y la vendedora.

Su formalización recoge la Comercialización y acuerdo de venta inmobiliaria, la preparación y firma del Contrato de Compraventa, la firma de escrituras y la entrega de llaves.

¿Qué hay que tener en cuenta sobre el Contrato de Arras?

  • No sirve el mismo modelo para todos los casos.
  • Es un documento dinámico, que debe recoger el acuerdo entre las partes y adaptarlo a la realidad jurídica del inmueble.
  • La cláusula penal es la que da fuerza y sentido al contrato
  • Hay diferentes tipos de Arras (confirmatorias, penitenciales, penales).

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Cómo debe gestionarse correctamente un Contrato de Arras

  • La importancia de reflejar cada detalle del Acuerdo.
  • El acuerdo entre partes es fácil, pero no lo es tanto reflejar las condiciones, obligaciones y derechos. Cuando se controlan los aspectos legales, se actúa con asesoramiento profesional, se evitan los problemas. Son operaciones importantes, pero no complejas, si se hacen bien.
  • Se debe analizar e informar sobre la situación de los clientes y las partes previa a la firma de un contrato de Arras.
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En la conferencia se tratarán además estos otros temas:

Temario de la Conferencia «Problemáticas que surgen en torno al Contrato de Arras»

Documental sobre situación jurídica de las partes
o Poderes
o Incapacidades (proceso judicial de tutela….)
o Herencias previas…
o Residentes en el extranjero (Retención…)

Documental sobre situación jurídica del inmueble
o cargas hipotecarias,
o urbanísticas,
o afecciones fiscales
o Servidumbres
o Calificación uso (Cédula habitabilidad….)
o Pisos de Bancos …
o CV de pisos Arrendados
-Acuerdos de resolución previos
-Forma de operar
-Preavisos
-Formalización de documento de resolución…
o Cuerpo cierto (Realidad física del inmueble en cuanto a cabida)…

El estado del inmueble objeto de Compraventa
o Inventario
– Relación Muebles/ Fotográfico
– La ley de defensa de los consumidores y los muebles
o Problemáticas surgidas por el estado del inmueble
-Aspectos del acuerdo de las partes (Olvidos)
-Vicios ocultos (desconocidos o no) ¿Qué consecuencias conllevan…?

El estado y situación del Edificio (Comunidad Propietarios)
-Derramas de obras realizadas
-Derramas de obras aprobadas en curso
-Derramas de obras futuras
-Problemas derivados de las propias obras….
-La importancia de INVESTIGAR a fondo la situación de la comunidad para que quede registrado y acordada cualquier circunstancia que pueda surgir
-Quién se hace cargo de los gastos de comunidad entre la firma del contrato y las escrituras (si se refleja en contrato o si no se refleja)
-Quien se hace cargo de una derrama u obra aprobada entre la firma del contrato y las escrituras. (Importante la redacción del contrato)
-Obras aprobadas en un presupuesto y que quedan por parte del vendedor, pero el coste se pueda incrementar o que el coste sea inferior, como afrontarlo. (Límites….)
-La responsabilidad del Administrador en la emisión de Certificados….

Los gastos de compraventa y la necesidad de reflejarlos
-La normativa común
-La normativa habitual

Gestión de hipotecas y financiación: constitución y cancelación.
-La cancelación económica y registral previa a la escritura
-La cancelación económica y registral simultánea a las escrituras
– Certificados de cancelación económica
– Provisión de fondos

-Formas de pago:
-Fórmulas de pago (al contrato y a las escrituras)
-Problemáticas de firmas concatenadas (compra y venta en pocos días u horas)
-Provisiones de fondos para cancelación (duplicadas…)
-La problemática de pagos desde cuentas extrajeras (zona euro o exterior)
-Dificultades originadas por los Protocolos Bancarios….
-Emisión de cheques/transferencias:
-Varios Vendedores (Obligación de pago a cada uno….)
-Gastos bancarios por la realización de los pagos.
-Cheques emitidos desde el extranjero por residencia en extranjero del comprador

La entrega del Dominio de la finca / Llaves/ precarios/ alquiler…

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Herencias inmobiliarias 2022

Conclusiones sobre herencias inmobiliarias

¿Qué documentos hacen falta para inscribir una Herencia? ¿Cómo es el reparto de una vivienda en caso de varios herederos? ¿Qué ocurre cuando no hay un testamento?

Jose Ignacio Crespo, Licenciado en Derecho y Asesor Fiscal y Natalia Mayo Queizá, Licenciada en Derecho, nos explican en esta Conferencia las claves de las herencias cuando se incorporan bienes inmuebles, así como sus repercusiones fiscales y otras consultas habituales entre herederos.

Trámites y pasos de una herencia inmobiliaria

El testamento es uno de los documentos notariales más importantes y más económicos, por lo que la primera recomendación es prepararlo.

La Herencia testada se produce cuando el causante ha otorgado un testamento ante Notario, que permite solicitar el certificado de últimas voluntades, para comprobar el último testamento válido. Este documento facilita las gestiones, al indicar cómo se deben repartir los bienes.

Si no existe ese certificado, se deberá instar el acta de declaración de herederos, ante Notario, que con la documentación necesaria, se establecerá quienes son los herederos.

Documentación a aportar:

  • certificado de defunción,
  • certificado de últimas voluntades,
  • certificado de empadronamiento,
  • certificado de nacimiento, de los hijos y de matrimonio

Además, se deben aportar con 2 testigos.

El Notario, tras el inicio del acta, nombrará a los herederos, que se repartirán la herencia según las disposiciones del Código Civil.

Tras la designación de herederos, se otorga la Escritura de Adjudicación de Herencias, previa presentación de los certificados y estos documentos:

  • los seguros,
  • el testamento o  declaración de herederos,
  • las escrituras de propiedad de los bienes inmuebles,
  • el certificado de posiciones bancarias,
  • cualquier otro documento que acredite otros bienes y obligaciones.

Una vez identificados los bienes de la base hereditaria, se procede a la valoración y al reparto de la herencia.

Una vez adjudicada la herencia, se procede al cálculo y pago de los impuestos, el de Sucesiones y el de incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana, conocido como Plusvalía.

Se depositan las escrituras de los inmuebles heredados en el Registro de la Propiedad, para dar publicidad a las Escrituras.

herencias inmuebles grabacion

Temario de la Conferencia «Herencias Inmobiliarias 2022»

Dudas de los herederos

¿Se puede vender una propiedad en la que aparecemos como herederos?

No, porque si son herederos, pero no propietarios, hasta que no se acepte la herencia, se paguen los impuestos y se inscriba la herencia en el Registro de la Propiedad.

Si en el Testamento solo hay un heredero, comúnmente el hijo/a o cónyuge, no es necesario acudir a Notario para adjudicar la herencia, bastará con un contrato privado, haber pagado los impuestos y registrada la propiedad mediante instancia a nombre del heredero único.

En el caso de varios herederos, la herencia será a partes iguales, salvo existencia de legado. En el caso de inmuebles, como viviendas, heredan en proindiviso.

Si el testado deja un legado, se define el reparto entre herederos, respetando sus derechos hereditarios.

Si hay un testamento sin herederos forzosos, heredarán los hermanos o sobrinos.

Herederos forzosos son, por este orden: primer nivel hijos y nietos, en segundo padres y abuelos, en tercer lugar, el cónyuge.

Si no hubiera testamento, los herederos deben solicitar una declaración judicial.

¿Tengo obligación de aceptar la herencia inmobiliaria?

No. Normalmente no se acepta la herencia tras comprobar que las deudas superan el valor de los bienes.
Se puede aceptar la herencia a beneficio de inventario, para que las deudas se cubran hasta la cuantía de los bienes; si se cubre y queda un restante, se reparte entre los herederos.

Si no se cubre, los herederos no responden con su patrimonio.

En el caso de renuncia a la herencia, la renuncia es total, no parcial. Debe ser expresa, ante Notario, no implicando ningún tipo de tributación para el renunciante.

Si la renuncia es simple, quedan los bienes para repartir entre el resto de herederos. O puede renunciar a favor de un heredero, que será el único que herede la masa hereditaria.

¿Cómo se dividen las herencias?

Salvo que se haya reflejado en el Testamento una distribución específica, las herencias se dividen en tres partes o tercios:

  • Legítima: a la que tiene derecho cualquier heredero forzoso salvo que haya sido desheredado.
  • Mejora: permite mejorar a unos herederos forzosos respecto a otros.
  • Libre disposición: la parte que se puede dejar a quien se considere.

¿Cuál es la fiscalidad de una herencia inmobiliaria?

Desde el 1 de enero de 2022 se establece el valor de referencia. Se tributa por el mayor valor, sea el de referencia o el otorgado a los bienes inmuebles.

El impuesto de Sucesiones

Este impuesto está cedido a las Comunidades Autónomas, con unos criterios de tributación diferentes. Se debe presentar en la Comunidad de residencia del causante, con un plazo de 6 meses desde el fallecimiento.

Una vez calculada la base hereditaria y la cantidad para cada heredero, se aplican reducciones estatales:

  • Descendientes y adoptados de menos de 21 años.
  • Descendientes y adoptados mayores de 21 años.
  • Colaterales de segundo y tercer grado.
  • Colaterales de cuarto grado y posteriores.

Para ver las cuantías de deducción y bonificaciones específicas para cada grupo, consulta el video completo de la Conferencia Herencias Inmobiliarias, organizado por Qualis Optima:

herencias inmobiliarais

 

La Plusvalía municipal

Tras declararse inconstitucional el método de cálculo hasta Octubre de 2021, se establecieron unos nuevos métodos de cálculo para la Plusvalía:

  • El sistema de coeficientes, por los años de posesión del inmueble, aplicándose un coeficiente establecido por Real Decreto
  • La plusvalía real, que multiplica, a la diferencia entre los valores de adquisición y venta, el valor del suelo y se divide por el valor catastral.

Si la cuota es cero o negativa, no se pagará el impuesto.

Si el resultado es positivo, se aplicará un 30% del método de menor importe.

¿Hay que declarar en la Renta lo heredado?

No. Porque ya se ha declarado en el Impuesto de Sucesiones.

Pero sí que hay que declarar las rentas originadas por la herencia, por ejemplo, la renta del alquiler de un inmueble heredado.

Y también la venta del inmueble tributará en la renta del año siguiente.

Consideraciones para vender un piso heredado o en donación

Primero hay que tener todos los trámites de la herencia realizados, como la aceptación y adjudicación de la herencia.

Si no están los documentos preparados y presentados ante notario, no se puede proceder a la venta de un bien heredado.

En cuanto a las donaciones, conviene estudiar si hacerla en vida o tras el fallecimiento.

La donación puede ser colacionable, es decir, se reparte en vida, pero en el fallecimiento, hay que restituir el bien o descontarlo de la herencia del donatario.

El impuesto de donaciones es progresivo y existen bonificaciones en la cuota, cumpliendo varios requisitos. En este caso, se tributa en la Comunidad Autónoma donde se encuentra el inmueble.

El donante tiene que tributar por el incremento patrimonial del inmueble donado.

Herencias en los territorios de País Vasco, Navarra y Cataluña

En estas Comunidades Autónomas, se aplican diferentes criterios, empezando por quienes son los herederos de herencias.

Otras cuestiones que se legislan de forma autónoma: el derecho de habitación, el legado de usufructo universal, la sucesión intestada, el régimen económico matrimonial, las reservas hereditarias.

El detalles de estas cuestiones, se pueden revisar en la Conferencia «Herencias Inmobiliarias 2022», en la sección informada por parte de Natalia Mayo Queizá:

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Asesórate para la venta de un inmueble heredado

Para gestionar correctamente la fiscalidad de una herencia, recomendamos un asesoramiento previo, desde la redacción del testamento hasta el reparto de la herencia.

Consulta las reducciones y bonificaciones autonómicas y cuál es el valor de adquisición adecuado, para evitar incrementos excesivos en el Patrimonio, que puede oscilar entre un 19 y un 24% en al declaración de la Renta.

Puedes acceder a ver el video de la Conferencia, en la que se dan respuesta a estas cuestiones de los asistentes:

  • Si uno de los hermanos quiere vender la vivienda heredada y el resto no, ¿cómo se puede llegar a un acuerdo?
  • En el caso de que no haya testamento, ¿cómo se divide la herencia entre hijos y cónyuge?
  • Y si el causante vive en el extranjero, ¿qué impuesto se aplica?
  • Si se añade a una persona como titular de una cuenta corriente en vida, ¿Se considera una donación?
  • ¿Por qué el impuesto del IBI se aplica a un usufructuario del inmueble heredado y no al resto de herederos de nuda propiedad?
  • Si uno de los herederos vive en la vivienda familiar, ¿tiene derecho de permanecer en ella tras el fallecimiento de los padres?
  • Si hay varias viviendas y dinero para el reparto de la herencia, ¿cómo tributan las compensaciones económicas?
  • En el caso de donaciones, ¿cómo se imputa el incremento patrimonial?
  • ¿Se puede renunciar a parte de la herencia en Navarra?

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