Entradas

¿Por qué mi vivienda no se vende?

Si tienes una vivienda que quieres vender pero te está costando, esto te interesa. El próximo 19 de abril, miércoles, a las 18.30h, Francisco Pérez, de Agencia La Playa nos contará cuáles son los límites o impedimentos a la hora de vender un inmueble. No te pierdas esta Qtalk tan interesante y útil para todo vendedor de vivienda.

Leer más

Gestión de alquileres

Conflictos y riesgos en la gestión de alquileres

El pasado 15 de marzo Íñigo Garaicoechea, CEO de Araxes, compartió con todos los asistentes a nuestra QTalk los principales conflictos y riesgos en la gestión de alquileres y, lo que es más importante, cómo prevenirlos o afrontarlos.

Leer más

Gestión de alquileres

Problemas y riesgos habituales en la gestión de alquileres

Si tienes una vivienda que quieres alquilar, esto interesa. El 15 de marzo a las 18:30 h, tenemos una cita. No te pierdas nuestra QTalk en la que trataremos los conflictos y riesgos habituales en la gestión de alquileres.

Leer más

Preguntas habituales a la hora de elegir al mejor profesional inmobiliario

Si estás pensando en vender tu vivienda, el 15 de febrero a las 18:30 h, tenemos una cita. No te pierdas nuestra Qualis Talk en la que descubrirás cómo identificar al mejor profesional inmobiliario.

Leer más

Sistema cotización autónomos

Cuestiones a tener en cuenta en el nuevo sistema de cotización para autónomos

¿Eres autónomo? ¿Andas un poco perdido sobre el nuevo sistema de cotización? No te preocupes, en QualisOptima tenemos la solución. El 7 de febrero lanzamos una nueva Qualis Talk gratuita para que resuelvas todas tus dudas sobre el nuevo sistema de cotización para autónomos.

¿Qué aspectos hay que tener en cuenta en el contexto del nuevo sistema que entró en vigor el 1 de enero de 2023? Almudena Lastra, de la Asesoría ASIDNE, explicará todo lo que necesitas saber y responderá todas las dudas de los asistentes.

Leer más

vender-mayor-precio

Las 5 variables que determinan la venta de una vivienda

¿Cuáles son los factores que determinan que se venda una vivienda a un precio?

¿Sobre cuáles de las condiciones pueden actuar el propietario y el asesor inmobiliario?

La QTalks de Enero 2023, «¿Cómo vender mi casa al mejor precio en 2023», tuvo como ponente a Jose Ramón San Juan, de Percent Servicios Inmobiliarios.

Acesso a la grabación de la conferencia. 

Evolución del mercado inmobiliario

Los informes del El Ministerio de Fomento y el INE, muestran la evolución anual de las ventas del mercado inmobiliario en España.

En el año 2006 se vendieron casi un millón de viviendas (casi la mitad de obra nueva); tras la crisis de Lehman Brothers, las compraventas bajaron en 2013 a apenas 300.000 unidades (un 60% procedían de embargos).

En 2022, se aproxima a las 700.000 viviendas, de las cuales 100.000 son de obra nueva. Supone un repunte de venta de viviendas de segunda mano en el histórico de los últimos 20 años.

Datos relevantes que deja el año 2022:

  • El euribor sube con rapidez al 3%
  • La inflación se dispara
  • El alquiler bate record de precio y su oferta es limitada
  • La Compra de extranjeros sigue elevada
  • La creción de obra nueva está por debajo de la creación de nuevos hogares
  • Disminuye la oferta de vivienda en un 30% con respecto al anterior año
  • Se produce una ralentización de la subida de los precios a final de año

Tendencias del mercado inmobiliario en 2023

Las condiciones previstas del sector inmobiliario:

  • Se esperan nueva subidas del euribor
  • La inflación se va a mantener a niveles altos, lo que supone una pérdida del poder adquisitivo de las familias y un aumento de los precios de los materiales
  • Continúa la escasez de viviendas de alquiler
  • La compra de vivienda por parte de extranjeros e inversores se mantiene 
  • La demanda disminuirá en un 15%

Estos datos tiene varias interpretaciones; lo que se espera es que se mantendrá el precio, con ligeras subidas de un 2%, lo que supone estabilidad en el precio de la vivienda.

El valor del asesor inmobiliario

Lo importante es predecir y reaccionar a las situaciones del mercado. El asesor, para estar preparado ante la incertidumbre y la volatilidad del mercado, puede realizar un marco de referencia de actuación. Los principios en los que el asesor se basa, tanto en situaciones de muchas o pocas ventas, como de precios altos o bajos.

El agente inmobiliario debe tener en cuenta las premisas, para tratar con el cliente propietario:

  • Estar preparado para decirle la verdad, con los conocimientos suficientes como para ayudar.
  • Explicar que puede obtener un mayor beneficio con el asesoramiento y aportar valor.

Las 5 Variables y dependencias que operan en el mercado inmobiliario

Situación del mercado

El momento determina la compra o venta de un inmueble, no es lo mismo un ciclo de alta oferta que de alta demanda.

Ubicación

La situación en la que se encuentra la vivienda, no se puede modificar. Su orientación, altura, vienen establecidas.

Pueden modificarse factores externos, como la situación urbanística del entorno.

vender vivienda

Precio

Los 2 factores anteriores, tanto el momento de la compraventa como su situación geográfica, sirven para determinar el rango de precio.
Esta variable es la que determina la realidad que hay que manifestar al propietario.

Estado de la vivienda

Cómo se encuentre la propiedad, depende de quien la haya habitado / utilizado.

Su presentación depende del propietario y. varía en función de si se encuentra vacía, ocupada, con o sin mobiliario y su estado de conservación.

Plan de marketing 

La agencia inmobiliaria y sus asesores, pueden actuar sobre la puesta en el mercado de la propiedad.

La presentación de la vivienda puede mejorarse con acciones de marketing, como la mejora del aspecto visual mediante técnicas de home staging.

vender-mayor-precio

El asesor inmobiliario debe focalizarse en estas 5 variables y ofrecer el mejor servicio al cliente.

La conferencia continua con respuestas a varias preguntas de los asistentes.

Accede a la grabación de la conferencia >> 

qualis angel vender

La problemática de vender vivienda en 2023

2023 se presenta con unos tipos de interés más altos que en años anteriores, lo que dificulta o, al menos, encarece la financiación para la compra de vivienda.

La demanda puede verse reducida, por lo que los compradores tienen más fuerza en la negociación de la compraventa inmobiliaria.

El propietario que quiera vender su inmueble en este escenario, debe entender la problemática a la que se enfrenta y consultar con un experto inmobiliario.

Los problemas del propietario ante la venta de su vivienda

Hay varios problemas que pueden enfrentar los propietarios al intentar vender su vivienda:

  1. Valoraciones bajas: El propietario puede no estar de acuerdo con el valor de su vivienda que se establece en el mercado.
  2. Demanda limitada: Puede haber poca demanda en el mercado para el tipo de vivienda que el propietario está vendiendo.
  3. Competencia: Puede haber muchas viviendas similares en venta en la zona, lo que dificulta que la vivienda del propietario destaque.
  4. Problemas legales: El propietario puede tener problemas legales con la vivienda, como cargas pendientes o problemas de títulos, que pueden retrasar o impedir la venta.
  5. Presentación en el mercado: la vivienda puede no presentarse de manera atractiva o puede tener problemas de presentación, como problemas de limpieza o reparaciones necesarias, lo que puede disuadir a los compradores potenciales.
  6. Papeleo y trámites legales complejos: la venta de una casa también puede implicar la presentación de una gran cantidad de documentos y cumplir con una serie de trámites legales, lo que puede ser difícil e intimidante para los propietarios que no están familiarizados con el proceso.
  7. Inversión en marketing y publicidad para dar a conocer la propiedad.
  8. Requerir asistencia de un agente inmobiliario para vender la propiedad, para gestionar el proceso, como establecer un precio adecuado, mejorar la imagen de la propiedad, cualificar y negociar con la parte compradora.

Cómo actuar para vender bien un inmueble en 2023

QualisOptima, como plataforma de servicios inmobiliarios,  ofrece a sus clientes soluciones para la gestión de la compraventa inmobiliaria.
Conscientes de las dificultades para que los propietarios vendan su vivienda al valor deseado, organiza una conferencia (QTalks) con el título «Cómo vender mi casa al máximo precio en el 2023«, en el que se expondrán estos temas:
1) Dónde estamos y perspectivas para el 2023.
2) Elaboración de un marco de referencia de actuación.
3) Ejemplo de actuación de venta inmobiliaria
vender propieaadd maximo precio 2023
calculo-cotizacion-qualis

La cotización de los autónomos inmobiliarios en 2023

A partir del 1 de enero del 2023, entra en vigencia las nuevas disposiciones de la cotización de sus ingresos para trabajadores de cuenta propia.

En Qualis Óptima hablamos con Almudena Lastra, de la Asesoría ASIDNE, Ideas y Negocios, ubicada en Madrid, para que nos indique cuales son los cambios en el nuevo sistema de cotización de autónomos. 

¿Cuales son las nuevas disposiciones del sistema de cotización?

La mayor novedad , según el Real Decreto Ley 12/2022, es que el sistema de cotización está basado en los ingresos reales
La Seguridad Social pretende igualar el nivel de proyección y contribuciones de todos los trabajadores.

El plazo de puesta en marcha es de 9 años.

¿Cómo calculo mis ingresos reales?

Se realiza una estimación del rendimiento neto mensual, que se cruza con unas tablas de tramos de rendimientos, con una base mínima y máxima de cotización, resultando en una cuota.

En la declaración de la renta se tributa por el rendimiento neto efectivamente obtenido; si se ha tributado más de lo que se había estimado, la Seguridad Social hará una regularización, mediante devolución de oficio, hasta el 30 de abril del ejercicio siguiente.

sistema de cotización

En el caso de haber cotizado por un importe inferior al obtenido, la regularización implica el pago de la diferencia por parte del contribuyente, con un plazo del día 30 del mes siguiente a la notificación, sin intereses de demora ni recargos.

Cálculo del Rendimiento Neto

El rendimiento neto, con arreglo a lo dispuesto en la Ley del IRPF (35/2006), lo calculamos de esta manera:

Rendimiento neto previo: Ingresos brutos anuales –  Gastos Fiscalmente deducible 

Rendimiento neto anual = Rendimiento neto previo – Gasto Genérico

Gastos deducibles: los relacionados directamente con la obtención de ingresos.

La novedad del sistema de cotización, es que se añade a los autónomos, un 7% correspondiente a gastos genéricos (3% en el caso de societario).

El Rendimiento neto mensual se obtiene dividiendo el anual entre 12 meses, que es el que se usa para el cálculo con las tablas de cotización.

Cambios de cotización permitidos

Se pueden hacer hasta 6 cambios de las bases de cotización, basadas en las previsiones de rendimientos, durante el año.

sistema de cotización plazos

Tramos de cotización

Se establecen 2 tablas, la reducida es para ingresos inferiores al salario mínimo interprofesional (SMI), es decir, 14.000€ / año;  la tabla general para el resto de rendimientos.

Las tablas se irán actualizando por la Ley de Presupuestos Generales del Estado.

Tabla de 2023, con las bases mínimas, máximas y su cuota:

sistema de cotización tramos

Rendimientos de autónomos societarios

Son los obtenidos del trabajo de la sociedad, en la que se es propietario del, al menos, el 33% o, teniendo la condición de administrador, un 25% o más del capital social.

Se incluyen cualquier tipo de ingresos, tanto en especie como los dividendos, declarándose en el IRPF.

Se reducen los gastos genéricos, en un 3%, que no guardan relación con gastos para la obtención de los ingresos, sin necesidad de justificación.

Los autónomos societarios no podrán tener una base de cotización inferior a 1.000 euros, por lo que la cuota mínima será de 310€

Se estima un ahorro para el 70% de los autónomos societarios.

¿Qué sucede con aquellos autónomos que tienen tarifa plana?

Para los autónomos que ya la tenían, se puede seguir usando la tarifa plana por 2 años.

Para los nuevos autónomos, se aplica la nueva tarifa plana de 80 euros durante el primer año, sin tener en cuenta el rendimiento neto.

Será ampliable a un segundo año, en el caso de que el rendimiento neto será inferior al SMI.

En el caso de la Comunidad de Madrid, hay una subvención por la consolidación del trabajo autónomo.

Video de la sesión de QualisOptima

Grabación de las explicaciones sobre el nuevo sistema de cotización, con un ejemplo práctico de cálculo de cuota y de regularización:

Para consultar cuestiones sobre la compraventa inmobiliaria, contacta con un Qualis Angel de tu zona:

Consulta Qualis Angel

efectos fiscales venta vivienda

Aspectos fiscales a tener en cuenta en la venta de un inmueble

Qualis Talks se centra en la fiscalidad de la venta de una propiedad inmobiliaria, para que los propietarios sepan las repercusiones en los tributos del siguiente año.

La charla, sobre la fiscalidad de la venta inmobiliaria, contará con Alfonso Vega, de Mazón & Asociados.

Temario «¿Qué impuestos estoy obligado a pagar como propietario?»

¿Qué impuestos debo pagar al vender mi casa?

¿Y siendo el arrendador?

Se comentarán consejos fiscales para cerrar bien el año y se explicarán estas cuestiones:

IMPUESTO SOBRE LA RENTA DE LAS PERSONAS FÍSICAS

  • INCREMENTO DE PATRIMONIO EN IRPF

-COMO SE CALCULA

-CUANDO Y DONDE SE DECLARA

-GASTOS DEDUCIBLES

-COMO TRIBUTA LA NO REINVERSIÓN TOTAL DE LA GANANCIA PATRIMONIAL

– EXCEPCIONES:

  1. a) Reinversión vivienda habitual.

                        Plazo para realizarla

                        Condiciones que se han de cumplir

  1. b) Venta mayores de 65 años de su vivienda habitual

                        Condiciones que se han de cumplir

                        Si no se cumplen, ¿Pueden no hacer la renta por la edad?

-PRESCRIPCIONES

 

                IMPUESTOS MUNICIPALES

 

  • IMPUESTO SOBRE EL VALOR DE LOS TERRENOS DE NATURALEZA URBANA

-CUANDO Y DONDE SE DECLARA

-EXECPCIONES

-PRESCRIPCIONES

-FORMAS DE CALCULO:

  1. a) DE FORMA OBJETIVA: Valor catastral x coeficientes de cálculo
  2. b) POR ESTIMACION DIRECTA: Valor venta – valor compra

                               2) IMPUESTO DE BIENES INMUEBLES (IBI)

                                               -QUIEN ES EL SUJETO PASIVO

                                               -PRORRATEOS

 

                VALOR DE REFERENCIA

                                               -COMO PUEDE AFECTAR A UN PROPIETARIO

talks cierre fiscal

Preguntas frecuentes sobre los efectos fiscales de la venta de vivienda

En la charla se resolverán dudas frecuentas de los propietarios, que quieren conocer el efecto fiscal de la venta de una propiedad inmobiliaria:

  • ¿Cómo tributa la venta de un inmueble?
  •  ¿Qué tengo que pagar a Hacienda?
  • ¿Qué impuestos se pagan por la venta de una vivienda en 2022?
  • ¿Cómo calcular la ganancia patrimonial?
  • ¿Cuánto tiempo tengo para declarar la venta de un inmueble?
  • ¿Cuándo está exenta la venta de una vivienda?
  • ¿Cómo tributa la venta de una vivienda en la declaración de la renta?

Transmisión de la vivienda habitual por mayores de 65 años

Es una de las exenciones que la Agencia Tributaria acepta en la venta de vivienda, junto a las realizadas por  personas en situación de dependencia severa o de gran dependencia.
Requisitos a cumplir para que la ganancia esté exenta

No tienes que declarar la ganancia patrimonial derivada de la transmisión, onerosa o lucrativa, de la vivienda habitual:

  • si eres mayor de 65 años

  • si eres una persona en situación de dependencia severa o gran dependencia de conformidad con la Ley de promoción de la autonomía personal y atención a las personas en situación de dependencia.

La exención de la ganancia se aplica tanto si la vivienda habitual se transmite a cambio de un capital como si lo es a cambio de una renta, temporal o vitalicia. La exención también se aplica a la transmisión de la nuda propiedad de la vivienda habitual por su titular mayor de 65 años, reservándose éste el usufructo vitalicio sobre dicha vivienda.

A diferencia de lo anterior, cuando el pleno dominio de una vivienda se encuentra desmembrado entre nudo propietario y usufructuario, a ninguno de ellos le resultarán de aplicación las exenciones previstas con ocasión de la transmisión de la misma, aún en el caso de que se trate de su vivienda habitual.

A los exclusivos efectos de la aplicación de esta exención, se entenderá que el contribuyente está transmitiendo su vivienda habitual cuando la misma constituya su vivienda habitual en ese momento o hubiera tenido tal consideración hasta cualquier día de los dos años anteriores a la fecha de la transmisión.

Charla sobre el CIERRE FISCAL. Inscripción gratuita