Cómo vender una casa y seguir viviendo en ella

Francisco J. Pérez, Experto en Derecho inmobiliario y socio de la agencia inmobiliaria La Playa, expone el procedimiento de venta de la nuda propiedad de la vivienda y seguir viviendo en ella, manteniendo el usufructo.

Es una fórmula muy interesante para personas mayores que necesitan liquidez y quieren mantener su hogar.

Antecedentes de la nuda propiedad

La Nuda Propiedad es un término del Derecho Romano, que tiene en común con las Arras, que no vienen reguladas en el Código Civil.

Describe la posición del propietario de una cosa, usufructuada por otro.

Nuda Propiedad = se define como Desvirtuada del uso principal. Al venderse, se reserva el usufructo.

El usufructo es el complemento; no es lo mismo que el derecho de uso. El usufructo tiene derecho a Disfrutar de bienes ajenos, conservando su forma y sustancia. El Usufructuario tiene derecho a recibir todos los frutos de los bienes, para las necesidades del usuario y su familia, aunque aumente. Puede subarrendar la vivienda o incorporar a otras personas, para alquilar parte del inmueble, como por ejemplo, por habitaciones.

El derecho de uso y habitación, no permite arrendar ni traspasar a otro el bien.

Se menciona en el artículo 107.2 de la Ley Hipotecaria; teniendo solo la nuda propiedad, podemos hipotecarla.

En el futuro, al unirse con el usufructo (pleno dominio del inmueble), la hipoteca se hace extensible al derecho de uso.

Nudo Propietario y Usufructuario

El código Civil indica que el usufructuario puede disfrutar el bien o por si mismo, o arrendarlo, donarlo o enajenarlo a otro. Finaliza el derecho cuando expira la vida del usufructuario, salvo en una finca agrícola, permitiéndose al usufructuario en segunda grado mantener el uso hasta el final de la cosecha.

Al fallecer el usufructuario, finaliza el usufructo, estableciéndose el pleno dominio del inmueble sobre el poseedor de la nuda propiedad.

El usufructuario no tiene por qué aplicar mejoras en la vivienda, solo restituirla en el estado en que se encuentre al recibir el usufructo.

Debe indemnizar al nudo propietario por defectos cuando hay dolo o negligencia. Si se hace mejoras por su cuenta, no se puede exigir al nudo propietario que las pague.

El usufructuario debe hacer las reparaciones ordinarias (desperfectos por el uso natural para su conservación). Si el propietario lo tiene que hacer, puede hacerlo a costa de usufructuario.

El nudo propietario puede vender la vivienda que tenga un usufructuario, pero no alterar su forma ni hacer cambios que perjudiquen al usufructuario.

Las reparaciones extraordinarias son por cuenta del propietario. Si es necesario realizar una reparación urgente, debe avisar el usufructuario. 

Los pactos entre nudo propietario y el usufructo, no tienen efectos para terceros. 

La contribución urbana, como el IBI, la paga el usufructuario.

Si se pacta que el usufructuario pague la comunidad y no lo hace, la Comunidad exigirá al propietario su pago; lo mismo con acuerdos sobre la hipoteca; el banco exigirá los pagos al propietario.

El usufructuario no está obligado al pago de la hipoteca, que corresponde al nudo propietario, siempre que se inscriba correctamente y no incluya el pleno dominio: 

No se debe vender la nuda propiedad y permitir al nudo propietario que hipoteque la propiedad antes de inscribir el usufructo; el banco puede embargar al nudo propietario, no al usufructuario.

Todos los gastos de los pleitos del usufructo, debe pagarlos el usufructuario.

 

Ver la grabación de la Conferencia Nuda propiedad y Usufructo

 

Vencimiento del usufructo

El Artículo CC 513, indica los siguientes casos:

• Por Muerte del usufructuario; no hay herencia del usufructo
• Por Expiración del plazo pactado
• Por la reunión del usufructo y la propiedad en una misma persona (que se venda de forma preferente al nudo propietario) Desaparece el usufructo.
• Por la renuncia del usufructuario
• Por la pérdida total de la cosa objeto del usufructo (destrucción de la vivienda), aunque subyace el derecho
• Por resolución del derecho del constituyente
• Por prescripción

El usufructo constituido en provecho de varias personas vivas al tiempo de su constitución, no se extinguirá hasta la muerte de la última; por ejemplo, matrimonio que venden la nuda propiedad, el usufructo sigue vivo para el viudo/la viuda.

Francisco J. Pérez, Conferencia sobre Nuda Propiedad

Ventajas para el vendedor

• Genera liquidez.
• Sigue permaneciendo en su hogar.
• Está exento el posible incremento patrimonial en el IRPF, al vender la vivienda habitual con más de 65 años; Se pagan las plusvalías municipales (como el IBI), pero no la comunidad de propietarios.
• Si se va a vivir a otro sitio, puede obtener una renta alquilando la vivienda.

Ventajas para el comprador

• Paga un Precio más bajo por el inmueble.
• Obtiene Rentabilidad porque la recuperación del inmueble es cercana en el tiempo.
• La nuda propiedad es transmitible.
• El Impuesto de transmisiones patrimoniales (ITP) es menor porque hay que descontar el usufructo.
• En la renta, el rendimiento de los bienes inmuebles, no cotiza.

Garantías

Para tener garantías, el recomendable que el acuerdo se realice ante notario (escritura de compraventa, indicando quien paga los impuestos, comunidad, reparaciones) y con renuncia expresa en caso de no presentar fe de vida ante notario y que se inscriba en el registro de la propiedad

Valor fiscal de la nuda propiedad

La fórmula para calcular el valor fiscal es:

Usufructo = 89 – edad del usufructuario.

El resultado es el porcentaje sobre el valor de la propiedad.

• Valor mínimo: Para usufructuarios de más de 79 años, el usufructo vale al menos el 10% del valor del pleno dominio.
• Valor máximo: para usufructuarios menores de 20 años; el usufructo nunca supera el 70%; es decir, el valor de la nuda propiedad en un usufructo no puede ser inferior al 30% del valor total de la viviendas.

Valoración de la Nuda Propiedad = Pleno Dominio – Usufructo

En todo caso, para una correcta valoración, hay que tener en cuenta las rentas que se dejan de percibir, la esperanza de vida y la evolución de los precios en la zona

Hipoteca Inversa

Es un producto bancario, que se asemeja a la nuda propiedad, pero que tiene grandes Diferencias.

La principal es que cuando el propietario hipoteca la vivienda, pide por adelantado el dinero al banco. El inmueble sigue siendo del propietario; no hay beneficio fiscal y los herederos lo reciben junto con la carga de la hipoteca, los intereses y gastos de cancelación.

¿Cómo saber si me interesa vender o comprar la nuda propiedad?

Depende de la edad de los usufructuarios, de la comunidad autónoma para calcular la carga fiscal, del valor de la propiedad.

Si se vende la nuda la propiedad a un hijo, la operación resulta favorable, frente a la donación o herencia, en función de si hay más herederos y en dónde se sitúa la propiedad.

La recomendación es consultar con un experto inmobiliario, que podrá analizar la situación del mercado inmobiliario y los efectos fiscales de las distintas operaciones.