La rentabilidad del alquiler residencial en España

Adquirir una vivienda es una de las inversiones más significativas que una persona puede realizar a lo largo de su vida. La búsqueda de hogar no es la única opción que ofrece el mercado inmobiliario.

Dejando a un lado inversiones como locales, las casas y pisos son objeto de deseo de grandes y pequeños inversores, que encuentran en esta forma de negocio un rendimiento económico que, además, no supone riesgos excesivos.

Esta balanza entre inversión-riesgo es lo que calcula la denominada rentabilidad del alquiler. Un concepto que relaciona el coste de la inversión con los beneficios que produce.

El hecho de poder calcular la rentabilidad de un piso y comprobar las variables que permiten incrementar el margen, son los indicativos que nos ayudan a determinar si es rentable adquirir un piso para ponerlo en alquiler.

Cómo calcular la rentabilidad del alquiler

Saber si comprar un piso para alquilar después es rentable, no es una ciencia exacta.

Analizar la rentabilidad del alquiler es primordial para saber si estás ante una decisión adecuada.

La fórmula que nos sacará de dudas es la que relaciona el precio de compra de la vivienda con la cantidad que se obtiene actualmente por su alquiler, expresada en porcentaje.

El Banco de España emplea esta sencilla fórmula: Rentabilidad = Ingresos del alquiler / Precio de la vivienda X 100

Dicho de otra manera, es el cociente entre los ingresos que proporciona el alquiler y el importe de la compra.

Pongamos un ejemplo: Una vivienda con un precio de 150.000 € y un alquiler bruto anual de 9.000 € (750 € × 12 meses). La rentabilidad bruta del alquiler sería del 6%.

También es muy interesante obtener el valor real de la operación. Para ello, calcularíamos la rentabilidad neta del alquiler. Habría que restar a los ingresos brutos del alquiler, los gastos del mismo, es decir, aquellos inherentes al inmueble como el seguro, la comunidad y los impuestos.

De igual forma, habría que sumar los gastos de la compra de la vivienda, que, por lo general, se estiman en un 7% en viviendas de segunda mano.

Si seguimos con el ejemplo anterior, y adjudicando unos gastos anuales de 1.800 €, la operación quedaría de la siguiente forma: 9.000 – 1.800 / 150.000 + 10.500 = 4,49%

Por otro lado, es también determinante la existencia o no de una hipoteca.

Invertir en vivienda es una alternativa muy rentable

La rentabilidad de la vivienda en nuestro país se ha ido incrementando en los últimos 10 años. Observamos un incremento de 2,2 puntos.

En España, las zonas más rentables son: Región de Murcia (7,5%), Navarra y la Comunidad Valenciana (7,3%), Cataluña (6,6%) y Canarias (6,5%).

El tamaño de la vivienda y si tiene o no garaje, incide directamente en la rentabilidad de la misma.

En las viviendas que tienen entre 1 y 2 dormitorios, hay más rotación de inquilinos. La vivienda más demandada es la de 2 y 3 dormitorios. Las de 3 y 4 dormitorios pueden atraer a un público más estable.

Si la vivienda en cuestión está bien distribuida y cercana a universidades, es más sencillo captar clientes que sean estudiantes.

Otros factores como el garaje y ascensor, así como las zonas comunes, incrementan la rentabilidad.

Compensa pagar más por una vivienda que tenga más servicios, porque será más atractiva y se podrá alquilar a un precio más elevado.

Por otro lado, si atendemos a la rentabilidad de los garajes, el precio de las plazas suele ser asequible y los gastos son pequeños, por lo que la rentabilidad bruta se mueve entre un 3 y un 6%, dependiendo de la zona y las características.

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