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Evita problemas en la compraventa de vivienda con el contrato de arras

Compartimos las Conclusiones de la Conferencia organizada por Qualis Optima, sobre el Contrato de Arras, cuya ponente, Natalia Mayo, Directora de Firmas de Araxes, explica el documento que regula el acuerdo de transacción inmobiliaria ante Notaría y Escritura pública.

Su experiencia en el día a día de la agencia, gestionando acuerdos entre la parte compradora y la vendedora, le permite explicar dudas habituales que se producen antes de la compraventa inmobiliaria.

Qué es y para qué sirve el contrato de arras

Es el Documento que incorpora todas las condiciones que las partes quieran dejar claras, hasta llegar al objetivo de transmitir el inmueble, mediante contrato de compraventa y Escritura pública de compraventa, con el marco jurídico.

Plantea las condiciones de la transacción, las obligaciones y derechos que se van a acoger las partes compradora y vendedora.

Tiene una regulación muy limitada en el Código Civil, dejando a las partes autonomía amplia, para que puedan decidir qué límites y contenido tenga el documento, que también puede llamarse como compromiso de compraventa o promesa de venta con arras.

Cláusulas

  • Obligatorias: establecer el precio, plazos de pago, forma de pago, gastos.
  • Pactos especiales: acuerdos entre las partes, como si se entrega el inmueble amueblado, con o sin reparaciones, si incluye electrodomésticos, la fecha de escrituras, etc.

Si quieres ver la exposición de Natalia sobre estas cuestiones, solicita el acceso gratuito al video de la Conferencia:

Contrato Arras Problematica

Tipos de contratos de Arras

Confirmatorias

Son una señal del precio, confirman que las partes están de acuerdo en la compraventa.

Si se incumple, se obliga a la otra parte a que pague la cantidad indicada en el cumplimiento, es decir, una indemnización por daños y perjuicios, sin deshacerse del contrato.  

La parte cumplidora puede solicitar el cumplimiento del contrato, demostrando daños y perjuicios.

Penales

Se configuran como el importe de la pena que debe abonarse, sin perjuicio de la posibilidad de instar judicialmente el cumplimiento forzoso de lo pactado o resolución, en ambos casos con indemnización por los daños y perjuicios.

Penitenciales

Son las más comunes en el ámbito inmobiliario;  se deben reflejar expresamente 1954 Código Civil, en la que las partes se vinculan.

En el caso de que no se lleve a cabo, las arras alivian el hecho de que la parte cumplidora no vea el contrato realizado. Permiten resolver el contrato, a cambio de perder las partes entregadas, en el caso del comprador, la cantidad que debería devolver al comprador, en el caso de vendedor.

Información necesaria

Lo que se debe incorporar al contrato de arras:

  • Datos de las partes
  • Descripción del inmueble, consulta al registro de la propiedad
  • Precio final
  • Forma de pago, señal, anticipo
  • Plazo formalizar el contrato
  • Compromiso de formalizar la escritura de compraventa
  • Distribución de gastos, quien paga los gastos de Notaría, Impuestos
  • Situaciones específicas, cargas, servidumbres
  • Fecha de entrega y bienes incluidos

Comprobaciones antes de firmar

  • Existencia real del inmueble, que no forme parte de inmuebles superiores, sin segregar, que conste en el Registro de la Propiedad
  • Estado del inmueble, que esté realmente como lo hemos visitado
  • Ficha urbanística y cédula habitabilidad, según obligación en cada comunidad autónoma
  • Estado de cargas, situación de posibles hipotecas, si deben cancelarse antes de formalizar el acuerdo
  • Titularidad actualizada en el Registro de la Propiedad
  • Situación legal
  • Situación posesoria
  • Gastos pendientes o libre de gastos: comunidad de propietarios, IBI (certificado del ayuntamiento)

Preguntas habituales

Estas cuestiones suelen surgir a la hora de preparar el contrato de Arras; las respuestas a estas dudas, se pueden consultar en la grabación de la Conferencia de Qualis Optima sobre el Contrato de Arras:

  • ¿Se puede añadir una cláusula para Recuperar la señal si no se consigue la hipoteca?
  • ¿Es obligatoria la entrega de información previa sobre la vivienda? 
  • ¿Cuál es el Plazo máximo para firmar escrituras?
  • ¿Quién debe firmar el contrato?
  • ¿Qué hacer si la otra parte no quiere cumplir?
  • ¿Qué hacer si hay un vicio oculto y se han pagado las arras?
  • ¿Puedo reclamar daños y perjuicios aparte de las arras?
  • ¿Qué ocurre si se encuentra arrendado el inmueble? Acuerdos de resolución de arrendamiento, venta con arrendatario.
  • ¿Puedo romper el contrato de compraventa por no ajustarse a las características anunciadas a las reales?
  • ¿Qué pasa si no se llega la fecha límite para la firma de la escritura de compraventa?
  • ¿Cuál es la fiscalidad del contrato de arras?

Contrato Arras Problematica

Recomendaciones al preparar el Contrato de Arras

Al ser el Contrato de arras un acuerdo a medida, la principal recomendación es contar con un asesor que prepare la información en el documento, atendiendo a las necesidades de las partes.

Cuanta más información y documentación se incorpore, menos problemas habrá entre las partes.

Hay que ajustar las cláusulas del contrato a la realidad y evitar el copia-pega de una Plantilla de Modelo de contrato, porque las repercusiones jurídicas son enormes.

En especial hay que tener cuidado con estas cuestiones:

Comunidad de Propietarios

  • Acuerdos sobre obras y reformas (cubierta, fachada)
  • Acuerdos para adoptar
  • Referencia a las derramas aprobadas
  • Obra entre la firma de las Arras y las escritura de compraventa
  • Importancias Investigación previa y de informar correctamente al comprador

Cláusulas adicionales

  • Pactos del estado jurídico del inmueble
  • Pactos del estado del inmueble: arreglos, pintar paredes,..
  • Condiciones suspensivas
  • Otras obligaciones: conseguir permisos de obras, licencias (sobre todo en locales), pagos de impuestos

Formas de pago

  • Pagos en cheques bancarios, transferencias, efectivo
  • Firmas concatenadas
  • Provisiones de fondos para cancelaciones hipotecarias
  • Seguimiento de la cancelación registral
  • ¿Cheques para varios vendedores?
  • Informar de Retención del 3% a los vendedores no residentes
  • Pagos en cuentas extranjeros

El detalle de estas cuestiones, en el video de la Conferencia 

Consulta con tu Qualis Angel más cercana, para que te ayude en la gestión del contrato de Arras:

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Conceder Hipoteca

¿Qué se tiene en cuenta a la hora de conceder una hipoteca?

Una de las decisiones más importantes en la vida de las personas es comprar una casa, por la gran cantidad de dinero que se va a comprometer durante un periodo largo de tiempo. Por tanto, es imprescindible estudiar bien todas las opciones antes de lanzarse a tomar una decisión. ¿Sabes qué tiene en cuenta una entidad bancaria a la hora de conceder una hipoteca? ¿Cómo se hace? ¿Y el importe que los bancos podrían prestarte? Te lo contamos todo a continuación.

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¿Qué es un Qualis Angel?

El negocio inmobiliario tiene sentido porque una o varias  personas quieren, desean o necesitan vender, comprar o alquilar una vivienda, asi como gestionar un proyecto de inversión o comercialización de inmuebles.

En un trabajo de personas para personas, los Qualis Angels (asesores inmobiliarios de Qualis Optima) guían y velan por los intereses de los clientes a lo largo del proceso de compraventa inmobiliaria.

Soñarlo y Cumplirlo

La aspiración de esas personas son las que inspiran a los asesores inmobiliarios de Qualis Optima, los Qualis Angels, a acompañarles y perseguir su sueño, uno de los momentos más memorables en la vida de una persona.

Los Qualis Angels intermedian, facilitan y propician la satisfacción de su cliente, sea la parte vendedora, compradora o la entidad que busque asesoramiento para su proyecto inmobiliario.en cualquier operación inmobiliaria.

«Soñarlo y cumplirlo» es el claim de la marca Qualis Optima, que recoge las dos aspiraciones implicadas
en el proceso de compra venta de un inmueble.

Por un lado, el deseo del cliente, que sueña con comprar/vender/alquilar un inmueble; por otro, el deseo de los agentes inmobiliarios de Qualis Optima, cuyo trabajo tiene por finalidad cumplir o hacer realidad ese sueño.

En Qualis Óptima cada uno de nuestros agentes inmobiliarios vela por cumplir los sueños de nuestros clientes de acuerdo con los más altos estándares de calidad y excelencia. Por eso les llamamos «Qualis Angels«.

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Cualidades de los Qualis Angels

Cada uno de los agentes inmobiliarios de Qualis Optima, han realizado formaciones avanzadas y siguen protocolos enfocados a conseguir los objetivos (sueños) de los Clientes.

Los Qualis Angels destacan por:

  • su gran profesionalidad y saber hacer,
  • su formación, cualificación y rigor,
  • utilizar sistemas de formación y desarrollo continuos,
  • compartir valores de Transparencia, honestidad y rigor; humanidad por encima de todo.

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Manifiesto del Qualis Angel

1. Un Qualis Angel debe ser conocedor del mercado y su tendencia para guiar a sus clientes y ayudarle a tomar las mejores decisiones.

2. La actividad de un Qualis Angel se debe regir por la eficiencia, lealtad, honorabilidad y transparencia con su cliente. Las alas no son para cualquiera… hay que ganárselas.

3. Un Qualis Angel defenderá en todo momento los intereses legítimos de su cliente, anteponiendo sus objetivos a los suyos propios, como hacen los ángeles de la guarda.

4. Un Qualis Angel se compromete a colaborar con sus compañeros con el fin de ofrecer el mejor servicio a sus  clientes. Dicho de otra manera, un Qualis Angel da alas a sus compañeros.

5. Un Qualis Angel actuará con diligencia y veracidad en las negociaciones que se realicen en la compraventa de una vivienda. Un Qualis Angel inspira confianza.

6. Un Qualis Angel es un apasionado de su trabajo y hará todo por completar con éxito una transacción. ¿Existe un trabajo mejor que cumplir los sueños de los demás?

7. Un Qualis Angel te mantendrá informado en todo momento de los avances en la comercialización. Será siempre tu aliado.

8. Un Qualis Angel está en constante formación para ofrecer el mejor de los servicios y asegurar la mejora continua.

Nunca se vuela demasiado alto.

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calculo precio vivienda

Calcula el precio de tu vivienda en el mercado

La ubicación y el precio son los factores principales de decisión de los compradores de vivienda.

El propietario tiene la posibilidad de establecer el precio de salida de la propiedad al mercado; si es apropiado, la vivienda se venderá en un corto plazo, pero si es excesivo, los compradores no se interesarán por ella, permaneciendo en el mercado hasta que se realice un ajuste de precio.

Cuanto más tiempo está a la venta una propiedad, menor es el precio que se obtiene por ella. De ahí la importancia de una valoración realista para establecer el precio de salida de la vivienda, acorde con los precios de cierre de otras viviendas de similares características en la misma zona.

Métodos de cálculo del precio de la vivienda en el mercado

Para calcular el valor de una determinada vivienda, el propietario tiene varias alternativas:

Puede consultar los precios de otras viviendas puestas a la venta. Los informes de los portales inmobiliarios arrojan datos mensualmente con el detalle de precios medios de venta en cada zona.

Pero no dejan de ser precios de oferta, de propiedades que siguen en el mercado después de un tiempo indeterminado, de las que se desconoce si se ha ejecutado una valoración profesional o el importe anunciado atiendo solo a la decisión arbitraria del propietario.

Puede consultar en varios de las herramientas de valoración online que ofrecen tanto portales, tasadoras como inmobiliarias. En función de la cantidad y calidad de los testigos empleados, así como de los factores incorporados al algoritmo y su peso específico en la fórmula, la exactitud del resultado puede variar.

También se pueden revisar los datos oficiales de viviendas vendidas en la zona, que publican entidades como Notariado, Registradores o el INE. Son datos que suelen ser fiables, pero que tardan meses en ser procesados.

Lo recomendable es acudir a un experto inmobiliario en la zona, que dispone de herramientas de valoración, de datos del mercado, tanto propios como ajenos, pero que sobre todo conoce al detalle las operaciones que se realizan en la localización y sabe interpretar tanto los datos de las valoraciones como la tendencia del mercado, para establecer un valor real de venta de la propiedad.

Con el histórico de ventas recientes, se elabora un Análisis Comparativo del Mercado, que junto al informe del mercado inmobiliario local, constituye la estimación más adecuada del valor de la vivienda, para fijarlo como precio de venta.

informe de mercado inmobiliario

Factores que se tienen en cuenta para el cálculo del precio

Los principales factores de cálculo son los siguientes:

  • La superficie es esencial para determinar el precio por metro cuadrado, como referencia para establecer el precio final de la propiedad. Cabe diferenciar datos de superficie construida, útil y del terreno.
  • La distribución: el número de dormitorios y de baños, cómo están colocadas las estancias, i se dispone de balcón, terraza, jardín.
  • Los servicios de la zona: Las diferencias de precio por metro cuadrado según la ubicación son bien conocidas y divulgadas por los ayuntamientos. Un entorno preparado para la vida moderna, por otro lado, es un punto a favor.
  • La antigüedad: los años desde la primera construcción del edificio.
  • El estado de conservación: la condición actual de la vivienda, si necesita reformas o se ha reformado recientemente.
  • La calidad de los materiales y si se dispone de elementos como climatización, calefacción, aire acondicionado, etc.
  • Eficiencia energética, como factor cada vez más importante a la hora de calcular los gastos del consumo energético, si se está aislada ante frío y/o calor, etc.
  • Las infraestructuras: si el edificio dispone de ascensor, espacios verdes, zona de juegos, jardines, garaje.
  • Los servicios de la zona: qué ofrece el emplazamiento de la propiedad en cuanto a hospitales, colegios, actividad comercial, acceso a transportes y medios de comunicación.

Visita presencial para el Cálculo del valor de la vivienda

El cálculo del precio de la vivienda se perfecciona cuando además de disponer de toda la información, tanto propia de la vivienda como de su entorno, se analiza por parte de un experto en transacciones inmobiliarias en la zona, que puede aplicar sus conocimientos para determinar si la vivienda visitada puede alcanzar un valor u otro.

La visita presencial o visita de prospección, permite al Qualis Angel auditar el estado de la propiedad y ponderar los factores favorables para, cruzando la información con otras variables del mercado, establecer el precio real para conseguir la venta de la propiedad.

Ese precio no deja de ser el que los compradores están dispuestos a pagar, pero una vez que conozcan las virtudes de la vivienda frente a otras opciones.

Para ello, se recomienda hacer un estudio de cómo aumentar el valor de la vivienda antes de ponerla a la venta, para conseguir el objetivo de venta en un `plazo limitado y a un precio mayor, pero asumible por el comprador.

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Gastos comprar vivienda

Gastos a la hora de comprar una vivienda

¿Estás pensando en comprar una nueva vivienda? Probablemente, si necesitas pedir una hipoteca, tengas en mente este gasto, pero no pierdas de vista que no es el único de los gastos que deberás de asumir a la hora de comprar una vivienda.

Para poder cubrir todos los gastos a la hora de comprar una vivienda, los expertos recomiendan tener unos ahorros de entre un 10% y un 12% del valor de la vivienda. Es de vital importancia que los tengas muy en cuenta antes de iniciar el proceso. Para ayudarte en esta tarea, te explicamos a continuación cada uno de ellos:

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