Precio para escriturar una vivienda heredada
¿Cuál es el precio de escriturar una vivienda heredada? ¿Se trata de un trámite obligatorio o es algo que podemos dejar para más adelante?
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Evita problemas en la compraventa de vivienda con el contrato de arras
Compartimos las Conclusiones de la Conferencia organizada por Qualis Optima, sobre el Contrato de Arras, cuya ponente, Natalia Mayo, Directora de Firmas de Araxes, explica el documento que regula el acuerdo de transacción inmobiliaria ante Notaría y Escritura pública.
Su experiencia en el día a día de la agencia, gestionando acuerdos entre la parte compradora y la vendedora, le permite explicar dudas habituales que se producen antes de la compraventa inmobiliaria.
Qué es y para qué sirve el contrato de arras
Es el Documento que incorpora todas las condiciones que las partes quieran dejar claras, hasta llegar al objetivo de transmitir el inmueble, mediante contrato de compraventa y Escritura pública de compraventa, con el marco jurídico.
Plantea las condiciones de la transacción, las obligaciones y derechos que se van a acoger las partes compradora y vendedora.
Tiene una regulación muy limitada en el Código Civil, dejando a las partes autonomía amplia, para que puedan decidir qué límites y contenido tenga el documento, que también puede llamarse como compromiso de compraventa o promesa de venta con arras.
Cláusulas
- Obligatorias: establecer el precio, plazos de pago, forma de pago, gastos.
- Pactos especiales: acuerdos entre las partes, como si se entrega el inmueble amueblado, con o sin reparaciones, si incluye electrodomésticos, la fecha de escrituras, etc.
Si quieres ver la exposición de Natalia sobre estas cuestiones, solicita el acceso gratuito al video de la Conferencia:
Tipos de contratos de Arras
Confirmatorias
Son una señal del precio, confirman que las partes están de acuerdo en la compraventa.
Si se incumple, se obliga a la otra parte a que pague la cantidad indicada en el cumplimiento, es decir, una indemnización por daños y perjuicios, sin deshacerse del contrato.
La parte cumplidora puede solicitar el cumplimiento del contrato, demostrando daños y perjuicios.
Penales
Se configuran como el importe de la pena que debe abonarse, sin perjuicio de la posibilidad de instar judicialmente el cumplimiento forzoso de lo pactado o resolución, en ambos casos con indemnización por los daños y perjuicios.
Penitenciales
Son las más comunes en el ámbito inmobiliario; se deben reflejar expresamente 1954 Código Civil, en la que las partes se vinculan.
En el caso de que no se lleve a cabo, las arras alivian el hecho de que la parte cumplidora no vea el contrato realizado. Permiten resolver el contrato, a cambio de perder las partes entregadas, en el caso del comprador, la cantidad que debería devolver al comprador, en el caso de vendedor.
Información necesaria
Lo que se debe incorporar al contrato de arras:
- Datos de las partes
- Descripción del inmueble, consulta al registro de la propiedad
- Precio final
- Forma de pago, señal, anticipo
- Plazo formalizar el contrato
- Compromiso de formalizar la escritura de compraventa
- Distribución de gastos, quien paga los gastos de Notaría, Impuestos
- Situaciones específicas, cargas, servidumbres
- Fecha de entrega y bienes incluidos
Comprobaciones antes de firmar
- Existencia real del inmueble, que no forme parte de inmuebles superiores, sin segregar, que conste en el Registro de la Propiedad
- Estado del inmueble, que esté realmente como lo hemos visitado
- Ficha urbanística y cédula habitabilidad, según obligación en cada comunidad autónoma
- Estado de cargas, situación de posibles hipotecas, si deben cancelarse antes de formalizar el acuerdo
- Titularidad actualizada en el Registro de la Propiedad
- Situación legal
- Situación posesoria
- Gastos pendientes o libre de gastos: comunidad de propietarios, IBI (certificado del ayuntamiento)
Preguntas habituales
Estas cuestiones suelen surgir a la hora de preparar el contrato de Arras; las respuestas a estas dudas, se pueden consultar en la grabación de la Conferencia de Qualis Optima sobre el Contrato de Arras:
- ¿Se puede añadir una cláusula para Recuperar la señal si no se consigue la hipoteca?
- ¿Es obligatoria la entrega de información previa sobre la vivienda?
- ¿Cuál es el Plazo máximo para firmar escrituras?
- ¿Quién debe firmar el contrato?
- ¿Qué hacer si la otra parte no quiere cumplir?
- ¿Qué hacer si hay un vicio oculto y se han pagado las arras?
- ¿Puedo reclamar daños y perjuicios aparte de las arras?
- ¿Qué ocurre si se encuentra arrendado el inmueble? Acuerdos de resolución de arrendamiento, venta con arrendatario.
- ¿Puedo romper el contrato de compraventa por no ajustarse a las características anunciadas a las reales?
- ¿Qué pasa si no se llega la fecha límite para la firma de la escritura de compraventa?
- ¿Cuál es la fiscalidad del contrato de arras?
Recomendaciones al preparar el Contrato de Arras
Al ser el Contrato de arras un acuerdo a medida, la principal recomendación es contar con un asesor que prepare la información en el documento, atendiendo a las necesidades de las partes.
Cuanta más información y documentación se incorpore, menos problemas habrá entre las partes.
Hay que ajustar las cláusulas del contrato a la realidad y evitar el copia-pega de una Plantilla de Modelo de contrato, porque las repercusiones jurídicas son enormes.
En especial hay que tener cuidado con estas cuestiones:
Comunidad de Propietarios
- Acuerdos sobre obras y reformas (cubierta, fachada)
- Acuerdos para adoptar
- Referencia a las derramas aprobadas
- Obra entre la firma de las Arras y las escritura de compraventa
- Importancias Investigación previa y de informar correctamente al comprador
Cláusulas adicionales
- Pactos del estado jurídico del inmueble
- Pactos del estado del inmueble: arreglos, pintar paredes,..
- Condiciones suspensivas
- Otras obligaciones: conseguir permisos de obras, licencias (sobre todo en locales), pagos de impuestos
Formas de pago
- Pagos en cheques bancarios, transferencias, efectivo
- Firmas concatenadas
- Provisiones de fondos para cancelaciones hipotecarias
- Seguimiento de la cancelación registral
- ¿Cheques para varios vendedores?
- Informar de Retención del 3% a los vendedores no residentes
- Pagos en cuentas extranjeros
El detalle de estas cuestiones, en el video de la Conferencia
Consulta con tu Qualis Angel más cercana, para que te ayude en la gestión del contrato de Arras:
Cómo evitar problemas con el contrato de arras
El contrato de arras es tan importante como el de compraventa en una transacción inmobiliaria. Sirve para asegurar la reserva de una propiedad, antes de la formalización de la escritura pública ante notario.
Dado que surgen numerosas problemáticas en torno al Contrato de Arras, desde Qualis Optima se ha organizado una Conferencia para explicar qué es el contrato de arras y cómo prepararlo, para evitar problemas graves que pueden producirse entre la parte compradora y la vendedora.
Su formalización recoge la Comercialización y acuerdo de venta inmobiliaria, la preparación y firma del Contrato de Compraventa, la firma de escrituras y la entrega de llaves.
¿Qué hay que tener en cuenta sobre el Contrato de Arras?
- No sirve el mismo modelo para todos los casos.
- Es un documento dinámico, que debe recoger el acuerdo entre las partes y adaptarlo a la realidad jurídica del inmueble.
- La cláusula penal es la que da fuerza y sentido al contrato
- Hay diferentes tipos de Arras (confirmatorias, penitenciales, penales).
Cómo debe gestionarse correctamente un Contrato de Arras
- La importancia de reflejar cada detalle del Acuerdo.
- El acuerdo entre partes es fácil, pero no lo es tanto reflejar las condiciones, obligaciones y derechos. Cuando se controlan los aspectos legales, se actúa con asesoramiento profesional, se evitan los problemas. Son operaciones importantes, pero no complejas, si se hacen bien.
- Se debe analizar e informar sobre la situación de los clientes y las partes previa a la firma de un contrato de Arras.
En la conferencia se tratarán además estos otros temas:
Temario de la Conferencia «Problemáticas que surgen en torno al Contrato de Arras»
Documental sobre situación jurídica de las partes
o Poderes
o Incapacidades (proceso judicial de tutela….)
o Herencias previas…
o Residentes en el extranjero (Retención…)
Documental sobre situación jurídica del inmueble
o cargas hipotecarias,
o urbanísticas,
o afecciones fiscales
o Servidumbres
o Calificación uso (Cédula habitabilidad….)
o Pisos de Bancos …
o CV de pisos Arrendados
-Acuerdos de resolución previos
-Forma de operar
-Preavisos
-Formalización de documento de resolución…
o Cuerpo cierto (Realidad física del inmueble en cuanto a cabida)…
El estado del inmueble objeto de Compraventa
o Inventario
– Relación Muebles/ Fotográfico
– La ley de defensa de los consumidores y los muebles
o Problemáticas surgidas por el estado del inmueble
-Aspectos del acuerdo de las partes (Olvidos)
-Vicios ocultos (desconocidos o no) ¿Qué consecuencias conllevan…?
El estado y situación del Edificio (Comunidad Propietarios)
-Derramas de obras realizadas
-Derramas de obras aprobadas en curso
-Derramas de obras futuras
-Problemas derivados de las propias obras….
-La importancia de INVESTIGAR a fondo la situación de la comunidad para que quede registrado y acordada cualquier circunstancia que pueda surgir
-Quién se hace cargo de los gastos de comunidad entre la firma del contrato y las escrituras (si se refleja en contrato o si no se refleja)
-Quien se hace cargo de una derrama u obra aprobada entre la firma del contrato y las escrituras. (Importante la redacción del contrato)
-Obras aprobadas en un presupuesto y que quedan por parte del vendedor, pero el coste se pueda incrementar o que el coste sea inferior, como afrontarlo. (Límites….)
-La responsabilidad del Administrador en la emisión de Certificados….
Los gastos de compraventa y la necesidad de reflejarlos
-La normativa común
-La normativa habitual
Gestión de hipotecas y financiación: constitución y cancelación.
-La cancelación económica y registral previa a la escritura
-La cancelación económica y registral simultánea a las escrituras
– Certificados de cancelación económica
– Provisión de fondos
-Formas de pago:
-Fórmulas de pago (al contrato y a las escrituras)
-Problemáticas de firmas concatenadas (compra y venta en pocos días u horas)
-Provisiones de fondos para cancelación (duplicadas…)
-La problemática de pagos desde cuentas extrajeras (zona euro o exterior)
-Dificultades originadas por los Protocolos Bancarios….
-Emisión de cheques/transferencias:
-Varios Vendedores (Obligación de pago a cada uno….)
-Gastos bancarios por la realización de los pagos.
-Cheques emitidos desde el extranjero por residencia en extranjero del comprador
La entrega del Dominio de la finca / Llaves/ precarios/ alquiler…
Consejos para la venta de vivienda antes de fin de año
Elegir el momento de la venta es una de las decisiones más difíciles que tienen que tomar los propietarios.
Los ciclos económicos se pueden llegar a prever, pero ciertos acontecimientos inesperados (guerras, pandemias, desastres naturales) cambian el escenario, lo que provoca una incertidumbre que paraliza la actividad de compraventa inmobiliaria.
Una de las certidumbres, es el fin de año natural ( fiscal), que conlleva una serie de situaciones que conocemos de antemano y que podemos aprovechar para tomar la mejor decisión de venta inmobiliaria:
¿Subirá el precio de la vivienda en 2022?
Tras la esperada bajada de la demanda en el primer semestre 2021, derivada de los efectos de la pandemia y la disminución de la demanda extranjera, en el segundo semestre se han observado elevados niveles de operaciones de compraventa, similares a los años anteriores al Covid. En España, por encima de las 50.000 transacciones inmobiliarias al mes.
El efecto en los precios es que se han incrementado y, puede que el empujón del último trimestre, haga que finalmente se produzca un incremento interanual de más de un 6% en la eurozona.
Para 2022 se estima que el crecimiento alcanzará niveles del 8% (ligeramente inferior en España), por el aumento de la demanda, los tipos bajos que la elevada y segura rentabilidad de la vivienda como inversión, que alcanza niveles del 4% anual, según datos del Banco de España.
Otro factor a tener en cuenta es la demanda extranjera; con un turismo timorato tras la pandemia, la mejora de la situación sanitaria puede provocar que vuelva a incrementarse la demanda de propiedades en zonas turísticas.
El riesgo que asume un propietario que espere a vender el próximo año, es la evolución de los tipos de interés y de la inflación, que pueden reducir la financiación de las compras de inmuebles y que haya menos compradores que estén dispuestos a pagar al nivel actual (o superior) de precios de la vivienda. con unos tipos de interés más altos.
La oferta juega un papel importante; si se elevan los visados de construcción y se aumentan las transacciones de segunda mano, la tensión en el mercado inmobiliario se reducirá y los precios se moderarán.
La Asociación de Personal Shoppers Inmobiliarios (AEPSI), predice un crecimiento de la venta de viviendas en el periodo 2022-2025, con niveles anuales superiores al medio millón de unidades.
¿Es mejor vender este año o esperar al siguiente año fiscal?
Algunas tasas e impuestos, como la plusvalía, dependen de normativas estatales, autonómicas y municipales, que establecen diferentes tipos de estimación según el año fiscal.
El valor catastral de los inmuebles, a partir de 2022 se calculará a través de una serie de parámetros establecidos por el municipio donde se encuentre cada inmueble.
Consulta con una inmobiliaria Qualis Optima de tu zona, cuáles son los cambios fiscales en el municipio, provincia y comunidad, antes de tomar la decisión de venta.
Los cambios de la Ley Vivienda, afectan al establecimiento de precios en los alquileres, lo que puede reducir su rentabilidad.
Hay otros cambios, como el el que se establece en la base imponible del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, que afectan a los compradores y, por lo tanto, a los intereses de los vendedores.
¿Influye la venta de la vivienda en el IRPF?
Si. Al vender una vivienda, se debe declarar en la declaración de la Renta del año siguiente.
La venta de un inmueble tributa como ganancia o pérdida patrimonial: los propietarios que vendan un inmueble están sujetos a tributación por el impuesto sobre la renta de las personas físicas (IRPF).
La ganancia patrimonial se calcula con la diferencia entre el valor al que se vende la vivienda y el valor al que se compró, actualizado mediante un coeficiente que varía en función del año en que el inmueble fue adquirido.
Ese importe se declara en la base imponible del ahorro del IRPF.
Cada año se establecen diferentes incentivos fiscales, así como exenciones, por lo que consulta con u asesor Qualis Angel de tu zona, para que te indique las variaciones estatales y locales.
Consulta posibles deducciones, como las que se establecen por obras de reforma, o de mejora de la eficiencia energética en la vivienda.
¿El IBI lo debe pagar el vendedor o el comprador?
Cuando la venta de un inmueble se produce con anterioridad al 31 de diciembre, se extingue el derecho de propiedad del inmueble, pero el anterior propietario debe pagar la totalidad de cuota del IBI de la vivienda vendida ese año, además de entregar el recibo de que el impuesto está al corriente de pago de ese año.
El primer día del periodo impositivo es el 1 de Enero y se establece como la fecha de devengo del Impuesto de bienes inmuebles.
Esta situación puede ser negociada entre las partes y reflejada en el contrato de compraventa.
Consulta con un Qualis Angel cómo vender y las Deducciones por Provincias:
- Prepara la vivienda para venderla en Navarra
- La venta de vivienda en Gipuzkoa
- Tributación o impuestos de vivienda en Asturias
- Pasos para Vender tu casa en Cantabria
- Vender una vivienda en Barcelona
- Elegir el momento de vender casa en Baleares
- Gastos e impuestos al vender vivienda en Madrid
- Valoración para vender vivienda en Madrid
- Gastos de venta de una vivienda en Valencia o Galicia
- Gastos en la compraventa de vivienda en Almería
¿Qué tipo de inmueble quieres vender y dónde se encuentra?
Según la tipología y características del inmueble, podremos alcanzar a compradores con interés en ese tipo de propiedad.
La demanda del 75% los compradores actuales, es de viviendas con balcón, terraza, o algún tipo de jardín o patio, además de espacios para implementar zonas de trabajo en sus viviendas.
La localización es un factor fundamental para que el comprador tome la decisión de venta; ya no es tan necesario que la vivienda se encuentre en el centro de la ciudad, debido a la mayor flexibilidad geográfica que otorga el teletrabajo.
El propietario que quiera vender su vivienda antes de final de año, tiene que tener en cuenta estas cuestiones para fijar un precio adecuado de venta, ajustado a la demanda.
Consejos para vender antes de final de año
Para que la operación e pueda realizar con fecha de este año, conviene seguir estas recomendaciones:
- Ajustar el precio a la realidad del mercado, para lo cual, las valoraciones de profesionales inmobiliarios especializados en la zona, son las adecuadas. Existen métodos online e informes de portales inmobiliarios, pero la comparativa debe realizarse con datos de propiedades similares, vendidas en la misma zona.
- Estudiar las repercusiones fiscales, con un estudio de gastos de venta y de los impuestos a pagar, que puede realizar un Qualis Angel, especializado en la gestión de compraventas inmobiliarias.
- Disponer de los documentos actualizados, y trámites como el pago de la hipoteca; cuando se pone en venta un piso, todos los pagos deben estar al corriente y hay que revisar todas las cargas.
- Preparar un plan de marketing y un argumentario de venta, que incremente el valor de la propiedad y permita una negociación ventajosa con la parte compradora. Se debe colocar la propiedad en todos los canales de venta posibles, desde portales inmobiliarios a redes sociales en las que se pueda alcanzar a la audiencia deseada.
- Apoyarse en los expertos inmobiliarios de la zona, que conocen el mercado local y que disponen de una base de datos actualizada de compradores cualificados (por interés, plazo de compra y capacidad financiera).
