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12 acciones que dan seguridad al proceso de venta de vivienda

Cesar Nozal, en la Conferencia de QualisOptima titulada»¿Quieres Vender?«, señala cómo anticiparse a los conflictos habituales en la venta de una casa, para que si falta algún documento o trámite, se descubra al principio de la operación y se resuelva, para que pueda cerrarse la venta sin problemas.

Veamos qué conflictos pueden darse y cómo los resuelven los agentes de QualisOptima:

Diferencia de superficies

En la notaría, en el acto de compraventa, puede darse el caso que la superficie registral que tenga el Notario, difiera de la útil de la vivienda.

Hay que publicitar la vivienda con los datos exactos y comprobados, para evitar ese conflicto a última hora.

Dependiendo del tipo de inmueble, verificar:

  • Fincas: expedientes de cabida (Artículos 201-203 Ley Hipotecaria)
  • Pisos y casas: superficie comprobada, registral y catastral (Ley 13/2015 LH) 

Titular registral o vendedor

En situaciones como las de venta de propiedades por Herencia,  quien encarga la venta es una persona diferente a quien figura como titular en la Nota Simple.

Comprobar en estos casos:

  • Registro voluntario
  • Registro de la Propiedad 
  • Fe Registral y terceros de buena fe

Menores o incapacitados

En caso de incapacidad del propietario, si no se ha dejado un poder antes de la incapacidad, se originan problemas para poder gestionar la venta de la propiedad.

Lo mismo ocurre cuando los beneficiarios de una herencia, son personas menores de edad y no tienen la capacidad legal para vender.

  • Autorización judicial para autorizar el poder y la venta
  • Intervención del Ministerio Fiscal
  • Tasación del inmueble
  • Autorización para comercializar o autorización para vender

Gestión de Herencias

La venta de un inmueble por herencia, requiere de un proceso complejo, que pasa por la inscripción de la misma y la verificación de cuestiones que pueden darse en el proceso, como:

  • Venta de los derechos hereditarios
  • Herencias yacentes
  • Plazos y trámites previos

Cancelaciones de cargas hipotecarias

Cuando la hipoteca se termina de pagar, debe cancelarse contable y registralmente.

De otra forma, si el comprador tiene que hacerse cargo de esa cancelación, tendrá un mayor coste que si lo hubiera gestionado el propietario al finalizar el pago de las cuotas del préstamo.

Los asesores inmobiliarios de QualisOptima ahorran estos trámites y los costes derivados, además de informar debidamente a las partes de estas circunstancias:

  • Cancelación por caducidad (art. 82 Ley Hipotecaria)
  • Subsistencia de las cargas
  • Orden de ejecución
  • Cancelación notarial / provisiones

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Afecciones fiscales

Existe el deber de informar a las partes sobre las afecciones fiscales, de tal forma que no nos llevemos sorpresas desagradables en Notaría.

Se trata de un embargo preventivo a favor de Hacienda Pública, durante 5 años, de tal manera que puede revisar las liquidaciones que hayan hecho los propietarios, como las liquidaciones de herencia o de transmisiones.

Si se liquida de menos, Hacienda puede girar una declaración complementaria.

Si hay alguna deuda, quien responde es el propietario; la vivienda responde ante esa carga existente.

Derramas de la Comunidad

En Notaría, el Notario aporta, si existe, la documentación de la deuda de la Comunidad (Certificado de la Comunidad de Propietarios).

Pero en caso de reformas o mejoras que deriven en derramas, debe notificarse antes al comprador que hace la oferta, esté cuantificada o no, por la obligación de informar (no de pagar): «Las derramas para el pago de mejoras realizadas o por realizar en el inmueble, serán a cargo de quien sea propietario o en el momento de la exigibilidad de las cantidades afectadas al pago de dichas mejoras» (17, 11 LH).

Los agentes inmobiliarios trasladan esa información de forma responsable y fidedigna, entregando el acta de la Comunidad en curso y la de los 3 años anteriores.

Diferencias de valores de la vivienda

El valor Fiscal lo determina el valor de referencia, el IBI viene determinado por el valor catastral, el precio de Venta lo marca el mercado inmobiliario en la zona y el Hipotecario, el valor de tasación.

Cada uno de esos valores son relevantes; si se vende por debajo del valor de referencia, el comprador tendrá que pagar una cantidad complementaria hasta ese importe «oficial». 

El valor de mercado y el de la tasación, no tienen por qué coincidir.

Vicios ocultos en la vivienda y/o edificio

Son los defectos que hacen «la cosa impropia para el uso a que se la destina» o que «disminuyen de tal modo su uso que, de haberlos conocido el comprador, no la habría adquirido o habría pagado menos precio por ella». (Art 1484 Código Civil).

En otros mercados, como el anglosajón, es muy común que antes de la compra, haya una auditoría por parte de un especialista, para analizar si existen vicios ocultos.

Los agentes de QualisOptima realizan esa inspección previa y notifican los posibles desperfectos al interesado, siguiendo el Código Ético.

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Contratos de arras

Las arras pueden ser Confirmatorias, Penales o Penitenciales, pero es el contrato de compraventa el que vincula a las partes en el acto de la transacción.

Si un comprador no se presenta en el acto de compraventa en Notaría, tras haber firmado el acuerdo, no vale con devolver las arras, legalmente, el piso está vendido.

Por defecto, las arras son las Confirmatorias.

Condición suspensiva o resolutoria

Son parte de las condiciones del contrato, 

La condición suspensiva implica que tiene que pasar una condición para que se formalice la venta. Es decir, no se produce el hecho imponible (la compraventa).

La condición resolutoria es cuando ya se realiza la compraventa, pero tiene que ocurrir una circunstancia, sin la cual se tiene que devolver la propiedad.

Fiscalidad de la venta de vivienda

Existen deducciones y exenciones fiscales por la venta de una vivienda.

En el caso de la reinversión de la vivienda, hay que tener en cuenta que para que se considere como vivienda habitual, hay que haber vivido en la anterior durante al menos 3 años, más de 183 días cada año y que hay que ir a vivir a la nueva antes de los 12 meses de la fecha de compra.

Otro motivo de exención de venta de vivienda, es que el propietario tenga más de 65 años. 

Para calcular los incrementos patrimoniales y las plusvalías municipales, recomendamos acudir a los agentes inmobiliarios de QualisOptima:

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Los asesores inmobiliarios de QualisOptima dotan de Seguridad en el proceso de compraventa inmobiliaria, analizando todos los posibles conflictos, antes de sacar la vivienda a la venta.

El resumen del proceso de gestión de la venta de vivienda:

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Si quieres ver con más detalle la información, puedes solicitar el acceso a la grabación de la Conferencia, de forma gratuita:

Acceso a la grabación de la conferencia «¿Quieres vender tu casa?»

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Cúales son los principales problemas al vender casa

Las oficinas de las inmobiliarias de QualisOptima, repartidas por España y Portugal, han detectado los problemas más recurrentes que manifiestan los propietarios, a la hora de vender su casa.

Los identificamos y las resolvemos en la Conferencia «¿Quieres vender tu casa?«, de acceso gratuito:

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Incertidumbre sobre el momento de vender la casa

¿Vender casa ya o esperar? Es la primera cuestión que se plantea.

¿Está el mercado inmobiliario en el momento de absorber la propiedad y a un precio elevado?

¿O lo estará en los próximos meses?

Hay varios factores coyunturales que influyen, tanto internacionales como locales. Datos macro que pueden afectar a todas las transacciones y datos locales que influyen solo al barrio donde se sitúa la propiedad.

Los cambios legislativos estatales, autonómicos y locales influyen en el mercado inmobiliario, así como los planes urbanísticos y la situación económica y laboral de la zona.

Más allá de los datos globales que se publican en los medios, los asesores inmobiliarios de la zona, son los que tienen la información local de las compraventas que se realizan a diario, la evolución de las ventas, los precios reales de venta y los precios a los que no se venden otras casas.

Fijación del precio de venta de la casa

La valoración de la casa es clave al sacarla al mercado. Los propietarios piensan que se puede poner un precio elevado y, si hace falta, bajarlo.

La realidad es que se¡i se pone un precio fuera de lo que pide el mercado, la casa perderá interés y tendrá que bajar el precio, alargando el proceso de venta y perdiendo oportunidades reales de venta.

Una primera valoración de la casa, con datos del Catastro y ponderaciones en función de las características y zona de la casa, ayuda a determinar el precio de mercado al que realmente se puede vender la casa.

La posterior visita del asesor inmobiliario a la casa, permite que esa valoración profesional sea más precisa y que la venta se acelere, consiguiendo un precio adecuado a lo que demanda el mercado.

Cuando tardará en venderse la casa

El plazo lo determina principalmente el precio de salida, la demanda en la zona y cómo se presente la casa en el mercado.

Acciones de marketing como home staging, ayudan a mejorar el aspecto de la vivienda antes de realizar el reportaje fotográfico y video para el anuncio.

El plan de difusión en portales inmobiliarios, webs y redes sociales, ayuda a enseñar a una amplia audiencia, la casa.

Las inmobiliarias disponen de una base de datos de compradores cualificados, a los que enseñar la casa, para acelerar el proceso y conseguir al comprador adecuado desde el primer momento.

Los documentos necesarios para la venta

¿Qué contratos se tienen que formalizar antes y durante la compraventa?

¿Es el contrato de arras necesario para conseguir vender la casa?

¿Qué otros documentos necesito aportar para poder poner a la venta la vivienda?

La cédula de habitabilidad, el certificado de eficiencia energética, el documento que acredite que la propiedad no tiene cargas, la nota simple registral, son algunos de los documentos que hay que tener en vigor.

Los costes de la venta de la casa y quien los paga

¿Cuáles son los gastos que se generan en la compraventa de la casa?

¿Cuáles de ellos corresponden al propietario?

¿Qué impuestos y qué efecto fiscal tiene la venta de la casa?

Hay impuestos que interviene en el proceso de venta que son estatales, otros autonómicos y finalmente locales, como la plusvalía municipal.

Identificar los costes e impuestos, ayuda al cálculo de los efectos fiscales y financieros de la venta, que los propietarios necesitan conocer.

Qué pasa si el comprador se echa atrás

Si después de acordar la venta en un plazo e importe, el comprador no puede o no quiere seguir adelante, perdería la señal que se entrega al firmar el contrato de arras, a no ser que existiese una cláusula de optar por la resolución, si es que no ha conseguido la financiación de la adquisición.

Por eso es importante negociar la venta con compradores cualificados que puedan afrontar el pago de las cantidades pactadas y se evite la interrupción del proceso de venta,

Cómo se registra oficialmente la venta de la casa

¿De qué forma se consigue la seguridad jurídica de que la venta de la casa se ha realizado correctamente?

¿Qué garantías tiene el vendedor?

¿Qué contratos dan fe de que el proceso se ha realizado correctamente?

Los trámites legales son complejos pero necesarios. Los aspectos contractuales se gestionan con abogados y asesores jurídicos, para asegurar que el proceso se realice con todos los requisitos legales.

Qué ventajas fiscales se pueden conseguir en la venta de la casa

¿Cómo conseguir la exención por reinversión en la vivienda habitual?

Si el propietario tiene más de 65 años, ¿queda exentos de pagar el IRPF?

Si el propietario está en situación de dependencia, ¿tiene que pagar el impuesto de la renta?

En la venta de primera residencia, se pueden dar varios casos de ventajas fiscales y exenciones.

La situación varía en función de la ubicación de la propiedad; el asesor inmobiliario, especializado en la zona, conoce qué beneficios fiscales se pueden aplicar para que el propietario venda su casa,

 

Para conocer las respuestas a estas cuestiones, en QualisOptima hemos preparado una jornada informativa para propietarios que estén pensando en vender su casa.

El acceso es gratuito, en vivo o grabado en video, inscribiéndote:

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