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¿Cuánto se tarda en vender una casa?

La duración más común en la venta de vivienda en España, es de 3 a 12 meses.

El tiempo medio de venta de una vivienda depende de su ubicación, estado y de su precio.

La importancia de una valoración adecuada de la vivienda

Una casa que sale a la venta por un valor de mercado bien calculado, adecuado a los precios de venta real de viviendas similares en la misma zona, puede tardar entre uno y tres meses en venderse.

Si se elige un precio muy competitivo, puede tardar menos de una semana.

Si, en cambio, el precio es muy alto, puede tardar un año o más.

Cuanto más tarde una vivienda en ajustarse al precio de mercado, su valor caerá más, porque habrá otras propiedades que sí se vendan, relegándola como opción menos destacada, hasta que el precio sea equiparable al que los compradores están dispuestos a comprarla.

Veamos los porcentajes en función del tiempo de venta, según datos del portal inmobiliario idealista.com:

  • El 29%* tarda en venderse entre tres meses y un año
  • El 21%* demora entre uno y tres meses
  • El 20%* de las casas se venden en menos de una semana
  • El 15%* tarda en venderse entre una semana y un mes
  • El 14%* tarda en venderse más de un año

Hay viviendas que se venden tras las primeras visitas, aceptando el propietario la mejor oferta de los interesados; eso es debido a que

  • la presentación de la vivienda es adecuada (se han aplicado técnicas de home staging),
  • la selección de los compradores es correcta por sus intereses y capacidad de financiación (cualificación de compradores) y
  • el precio de salida es una cantidad que el mercado es capaz de absorber.

Para poner un precio de salida adecuado, en QualisOptima ofrecemos 2 servicios:

  • Valorador online, que compara la propiedad consultada con las ventas producidas en la misma zona, sobre viviendas similares, generando un valor aproximado de venta.
  • Valoración profesional, en la que un asesor inmobiliario especializado en la zona, examina la vivienda para determinar el valor de mercado.
Informe de valoracion qualis

Valorador online de QualisOptima. Calcula el valor de tu casa en un minuto.

¿Es buen momento para vender un casa?

Este puede ser un buen momento para vender tu casa, porque los precios han seguido creciendo y sigue habiendo demanda.

Sin embargo, la tendencia está cambiando y el volumen de compradores disminuye, por las dificultades de financiación.

Si no quieres que la venta se demore demasiado, define bien el valor de mercado de tu casa.

En este video te contamos cómo calcular el valor real de tu casa:

Evolución del precio de la vivienda en España

Comparando datos del portal inmobiliario Idealista (precios de viviendas en venta) y del Colegio de Notarios (precios de viviendas vendidas), se aprecia una diferencia de precios que llega hasta el 30%.

Evolución del precio de la vivienda

Por eso no es recomendable calcular el precio de salida de una casa, sobre los precios de oferta de otras casas que se publican en internet. El resultado de esa comparativa, resulta en un precio por encima de lo que está pidiendo el mercado en cada momento.

Una casa con un precio por encima del mercado, no se vende y requiere un ajuste de precios para perseguir al mercado, lo que provoca un mayor tiempo de venta y un precio final más bajo.

La curva de precios sigue una tendencia similar, ajustándose los precios de salida al mercado a los de las viviendas que se venden.

Evolución de la cantidad de compraventas en España

Observando el histórico de compraventas de vivienda en España, tras la pandemia se ha recuperado el volumen del medio millón de compraventas anuales, que se queda lejos de los niveles previos a la crisis inmobiliaria de 2008:

Evolución de la cantidad de compraventas de vivienda

La demanda retenida en 2020, se ha liberado en los años siguientes, agilizando los plazos de venta de la vivienda.

Para 2024 se espera una menor demanda, castigada por el encarecimiento de la financiación.

Sin embargo, las viviendas con un valor adecuado con respecto a su mercado inmobiliario local, se podrán vender en un plazo corto de tiempo.

Te ayudamos a calcular el valor de tu casa

Valora tu casa en un minuto

En QualisOptima, como plataforma de servicios inmobiliarios, disponemos de una herramienta de valoración online, que facilita la obtención de un valor de mercado de la propiedad consultada.

Acceso al valorador gratuito de QualisOptima:

valoramicasa

Consejos para calcular el valor de mercado de tu casa

Ese valor aproximado nos acerca al valor de mercado real de la propiedad, que se calcula tras la inspección de la casa, por parte de un experto inmobiliario en la zona

El profesional del mercado inmobiliario, irá personalmente a la propiedad para inspeccionarla y definir un precio de mercado en función de sus características, entorno y tendencia de transacciones y precios de la zona.

El asesor te ofrecerá un análisis comparativo de mercado (informe profesional de valoración), con datos de otras propiedades similares vendidas recientemente.

El resultado es un precio de mercado que será asumible por los compradores.

Ese precio se puede elevar, si se realizan reparaciones y mejoras en la casa, que la conviertan en más llamativa y acogedora para los visitantes.

valor de mercado

Si quieres ver videos con consejos sobre el proceso de venta de una casa*, dinos en qué zona está la propiedad:

videos para propietarios

*Video guías sobre el proceso de venta de vivienda:

  1. 4 pasos antes de vender una propiedad heredada.
  2. Plusvalía municipal, ¿Cómo te afecta al vender una vivienda?
  3. Todas las claves para vender una vivienda en caso de divorcio.
  4. El IRPF en la venta de una vivienda tras un divorcio.
  5. Cómo evitar pagar la plusvalía si vendes una vivienda para comprar una nueva.
  6. Cómo vender y comprar vivienda al mismo tiempo.
  7. QualisOptima cuenta con los mejores agentes inmobiliarios por toda España.
  8. Como vender tu vivienda por el mayor valor posible y rápido.
  9. ¿Es ahora un buen momento para vender vivienda?
  10. Cómo valorar tu vivienda para venderla adecuadamente.
  11. Todo lo que un agente inmobiliario QualisOptima puede hacer por ti.
  12. Gastos e impuestos a tener en cuenta a la hora de vender una vivienda.
valoracion antes vender piso

Cómo calcular el precio de una vivienda para venderla en el mercado

¿Quieres vender tu casa? Entonces, una de las primeras preguntas que te harás es: ¿cuánto vale?

Intentar hacer una valoración de tu vivienda por tu cuenta puede ser un error.

Cuando es uno mismo quien valora su propia vivienda, suele hacerlo basándose en criterios más personales y subjetivos que en criterios objetivos de mercado.

Tendemos a sobrevalorarla, lo que lleva a fijar un precio de salida excesivamente elevado y esto hace que la vivienda se queme en el mercado.

Conceptos básicos sobre el precio y el valor de una vivienda

Antes de empezar, es importante que tengas claros dos conceptos básicos:

  • Valor de mercado: Es el precio al que se puede vender una vivienda en un momento y lugar determinado. No se trata de un precio fijo, sino de una horquilla de valores entre los que es más probable vender la vivienda.
  • Precio de oferta o de salida: Es el precio al que se saca al mercado la vivienda. Se elige en función de los intereses y necesidades del vendedor.

Cómo valorar tu vivienda antes de sacarla al mercado

Para saber cuánto vale tu casa, puedes usar herramientas de valoración online gratuitas, como el informe de valoración que ya conoces, ofrecido por las agencias de QualisOptima.

En este caso, la valoración es aproximada, aunque se tomen numerosos datos y características que aproximan el precio al valor real.

Es recomendable consultar con un profesional del mercado inmobiliario, que se acercará en persona a la propiedad para inspeccionarla y definir un precio de mercado en función de sus características, entorno y tendencia de transacciones y precios de la zona.

El asesor te ofrecerá un análisis comparativo de mercado en el informe profesional de valoración, con datos de otras propiedades similares vendidas recientemente.

Nuestro consejo

Nuestro consejo es que, a la hora de valorar tu vivienda, cuentes con el asesoramiento de un experto inmobiliario. Son ellos quienes realmente conocen los precios en la zona a los que se están vendiendo viviendas; ¡ojo! y las que no se venden.

Cuenta con un Qualis Angel para valorar tu vivienda. Estamos convencidos de que acertará con el precio óptimo para vender tu vivienda rápidamente, no quemarla en el mercado y conseguir que obtengas la mayor rentabilidad posible en la operación.

Valorar tu vivienda adecuadamente es esencial para venderla rápidamente y al mejor precio.

Por eso, te recomendamos que cuentes con el asesoramiento de un profesional del mercado inmobiliario.

Te ofrecemos una herramienta de valoración, para conseguir un informe gratuito de tu vivienda, con el valor de mercado actual:

valoramicasa

Video guías de QualisOptima

En QualisOptima hemos creado una serie de videos instructivos sobre el proceso de venta de un inmueble.

En ellos, abordamos todos los aspectos fundamentales de la venta inmobiliaria, para que los vendedores se anticipen a los problemas y se consiga el objetivo, con el asesoramiento y acompañamiento de un Qualis Angel.

Aquí tienes los títulos de los videos disponibles:

  • 4 pasos antes de vender una propiedad heredada
  • Plusvalía municipal, ¿Cómo te afecta al vender una vivienda?
  • Todas las claves para vender una vivienda en caso de divorcio
  • El IRPF en la venta de una vivienda tras un divorcio
  • Cómo evitar pagar la plusvalía si vendes una vivienda para comprar una nueva
  • Cómo vender y comprar vivienda al mismo tiempo
  • QualisOptima cuenta con los mejores agentes inmobiliarios por toda España
  • Cómo vender tu vivienda por el mayor valor posible y rápido
  • ¿Es ahora un buen momento para vender vivienda?
  • Cómo valorar tu vivienda para venderla adecuadamente
  • Todo lo que un agente inmobiliario QualisOptima puede hacer por ti
  • Gastos e impuestos a tener en cuenta a la hora de vender una vivienda

Si quieres recibir en tu buzón de correos los videos con los consejos para vender bien tu vivienda, cuéntanos tu situación:

Precio vivienda

¿Cuáles son las ciudades en las que más ha variado el precio de la vivienda?

Conoce, a continuación, cómo ha variado el precio de la vivienda, tanto en venta como en alquiler, en las diferentes ciudades de España.

Leer más

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Las 5 variables que determinan la venta de una vivienda

¿Cuáles son los factores que determinan que se venda una vivienda a un precio?

¿Sobre cuáles de las condiciones pueden actuar el propietario y el asesor inmobiliario?

La QTalks de Enero 2023, «¿Cómo vender mi casa al mejor precio en 2023», tuvo como ponente a Jose Ramón San Juan, de Percent Servicios Inmobiliarios.

Acesso a la grabación de la conferencia. 

Evolución del mercado inmobiliario

Los informes del El Ministerio de Fomento y el INE, muestran la evolución anual de las ventas del mercado inmobiliario en España.

En el año 2006 se vendieron casi un millón de viviendas (casi la mitad de obra nueva); tras la crisis de Lehman Brothers, las compraventas bajaron en 2013 a apenas 300.000 unidades (un 60% procedían de embargos).

En 2022, se aproxima a las 700.000 viviendas, de las cuales 100.000 son de obra nueva. Supone un repunte de venta de viviendas de segunda mano en el histórico de los últimos 20 años.

Datos relevantes que deja el año 2022:

  • El euribor sube con rapidez al 3%
  • La inflación se dispara
  • El alquiler bate record de precio y su oferta es limitada
  • La Compra de extranjeros sigue elevada
  • La creción de obra nueva está por debajo de la creación de nuevos hogares
  • Disminuye la oferta de vivienda en un 30% con respecto al anterior año
  • Se produce una ralentización de la subida de los precios a final de año

Tendencias del mercado inmobiliario en 2023

Las condiciones previstas del sector inmobiliario:

  • Se esperan nueva subidas del euribor
  • La inflación se va a mantener a niveles altos, lo que supone una pérdida del poder adquisitivo de las familias y un aumento de los precios de los materiales
  • Continúa la escasez de viviendas de alquiler
  • La compra de vivienda por parte de extranjeros e inversores se mantiene 
  • La demanda disminuirá en un 15%

Estos datos tiene varias interpretaciones; lo que se espera es que se mantendrá el precio, con ligeras subidas de un 2%, lo que supone estabilidad en el precio de la vivienda.

El valor del asesor inmobiliario

Lo importante es predecir y reaccionar a las situaciones del mercado. El asesor, para estar preparado ante la incertidumbre y la volatilidad del mercado, puede realizar un marco de referencia de actuación. Los principios en los que el asesor se basa, tanto en situaciones de muchas o pocas ventas, como de precios altos o bajos.

El agente inmobiliario debe tener en cuenta las premisas, para tratar con el cliente propietario:

  • Estar preparado para decirle la verdad, con los conocimientos suficientes como para ayudar.
  • Explicar que puede obtener un mayor beneficio con el asesoramiento y aportar valor.

Las 5 Variables y dependencias que operan en el mercado inmobiliario

Situación del mercado

El momento determina la compra o venta de un inmueble, no es lo mismo un ciclo de alta oferta que de alta demanda.

Ubicación

La situación en la que se encuentra la vivienda, no se puede modificar. Su orientación, altura, vienen establecidas.

Pueden modificarse factores externos, como la situación urbanística del entorno.

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Precio

Los 2 factores anteriores, tanto el momento de la compraventa como su situación geográfica, sirven para determinar el rango de precio.
Esta variable es la que determina la realidad que hay que manifestar al propietario.

Estado de la vivienda

Cómo se encuentre la propiedad, depende de quien la haya habitado / utilizado.

Su presentación depende del propietario y. varía en función de si se encuentra vacía, ocupada, con o sin mobiliario y su estado de conservación.

Plan de marketing 

La agencia inmobiliaria y sus asesores, pueden actuar sobre la puesta en el mercado de la propiedad.

La presentación de la vivienda puede mejorarse con acciones de marketing, como la mejora del aspecto visual mediante técnicas de home staging.

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El asesor inmobiliario debe focalizarse en estas 5 variables y ofrecer el mejor servicio al cliente.

La conferencia continua con respuestas a varias preguntas de los asistentes.

Accede a la grabación de la conferencia >> 

calculo precio vivienda

Calcula el precio de tu vivienda en el mercado

La ubicación y el precio son los factores principales de decisión de los compradores de vivienda.

El propietario tiene la posibilidad de establecer el precio de salida de la propiedad al mercado; si es apropiado, la vivienda se venderá en un corto plazo, pero si es excesivo, los compradores no se interesarán por ella, permaneciendo en el mercado hasta que se realice un ajuste de precio.

Cuanto más tiempo está a la venta una propiedad, menor es el precio que se obtiene por ella. De ahí la importancia de una valoración realista para establecer el precio de salida de la vivienda, acorde con los precios de cierre de otras viviendas de similares características en la misma zona.

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Métodos de cálculo del precio de la vivienda en el mercado

Para calcular el valor de una determinada vivienda, el propietario tiene varias alternativas:

Puede consultar los precios de otras viviendas puestas a la venta. Los informes de los portales inmobiliarios arrojan datos mensualmente con el detalle de precios medios de venta en cada zona.

Pero no dejan de ser precios de oferta, de propiedades que siguen en el mercado después de un tiempo indeterminado, de las que se desconoce si se ha ejecutado una valoración profesional o el importe anunciado atiendo solo a la decisión arbitraria del propietario.

Puede consultar en varios de las herramientas de valoración online que ofrecen tanto portales, tasadoras como inmobiliarias. En función de la cantidad y calidad de los testigos empleados, así como de los factores incorporados al algoritmo y su peso específico en la fórmula, la exactitud del resultado puede variar.

También se pueden revisar los datos oficiales de viviendas vendidas en la zona, que publican entidades como Notariado, Registradores o el INE. Son datos que suelen ser fiables, pero que tardan meses en ser procesados.

Lo recomendable es acudir a un experto inmobiliario en la zona, que dispone de herramientas de valoración, de datos del mercado, tanto propios como ajenos, pero que sobre todo conoce al detalle las operaciones que se realizan en la localización y sabe interpretar tanto los datos de las valoraciones como la tendencia del mercado, para establecer un valor real de venta de la propiedad.

Con el histórico de ventas recientes, se elabora un Análisis Comparativo del Mercado, que junto al informe del mercado inmobiliario local, constituye la estimación más adecuada del valor de la vivienda, para fijarlo como precio de venta.

informe de mercado inmobiliario

Factores que se tienen en cuenta para el cálculo del precio

Los principales factores de cálculo son los siguientes:

  • La superficie es esencial para determinar el precio por metro cuadrado, como referencia para establecer el precio final de la propiedad. Cabe diferenciar datos de superficie construida, útil y del terreno.
  • La distribución: el número de dormitorios y de baños, cómo están colocadas las estancias, i se dispone de balcón, terraza, jardín.
  • Los servicios de la zona: Las diferencias de precio por metro cuadrado según la ubicación son bien conocidas y divulgadas por los ayuntamientos. Un entorno preparado para la vida moderna, por otro lado, es un punto a favor.
  • La antigüedad: los años desde la primera construcción del edificio.
  • El estado de conservación: la condición actual de la vivienda, si necesita reformas o se ha reformado recientemente.
  • La calidad de los materiales y si se dispone de elementos como climatización, calefacción, aire acondicionado, etc.
  • Eficiencia energética, como factor cada vez más importante a la hora de calcular los gastos del consumo energético, si se está aislada ante frío y/o calor, etc.
  • Las infraestructuras: si el edificio dispone de ascensor, espacios verdes, zona de juegos, jardines, garaje.
  • Los servicios de la zona: qué ofrece el emplazamiento de la propiedad en cuanto a hospitales, colegios, actividad comercial, acceso a transportes y medios de comunicación.

Visita presencial para el Cálculo del valor de la vivienda

El cálculo del precio de la vivienda se perfecciona cuando además de disponer de toda la información, tanto propia de la vivienda como de su entorno, se analiza por parte de un experto en transacciones inmobiliarias en la zona, que puede aplicar sus conocimientos para determinar si la vivienda visitada puede alcanzar un valor u otro.

La visita presencial o visita de prospección, permite al Qualis Angel auditar el estado de la propiedad y ponderar los factores favorables para, cruzando la información con otras variables del mercado, establecer el precio real para conseguir la venta de la propiedad.

Ese precio no deja de ser el que los compradores están dispuestos a pagar, pero una vez que conozcan las virtudes de la vivienda frente a otras opciones.

Para ello, se recomienda hacer un estudio de cómo aumentar el valor de la vivienda antes de ponerla a la venta, para conseguir el objetivo de venta en un `plazo limitado y a un precio mayor, pero asumible por el comprador.

valoracion vivienda

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Cómo valorar tu vivienda antes de venderla

Antes de poner en el mercado una propiedad inmobiliaria, se debe conocer el precio de mercado, comparando su ubicación, características y estado, con otras propiedades similares que están en venta o se han vendido recientemente.

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Valoración o Tasación

Si lo que se necesita es un documento oficial, que certifique el valor de la vivienda, se debe solicitar una tasación. Es lo habitual cuando se dan circunstancias como:

  • cuando un comprador necesita financiar la adquisición de la vivienda mediante un préstamo hipotecario, o
  • si existe un reparto de bienes de una herencia, o
  • se requiere en el momento de una separación o divorcio.

Para un propietario que está pensando en vender su vivienda, la valoración le permite estimar el precio más adecuado de salida, ya que se basa en cruces de datos con otras viviendas o testigos.

 

 

Teniendo en cuenta que la valoración está orientada a propietarios que quieren vender, se pueden obtener datos de diferentes maneras, para conseguir un precio de venta aproximado.

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Valoraciones online de vivienda

Las valoraciones online, suelen ofrecer datos inmediatos, mediante el uso de algoritmos que combinan los datos de la propiedad con los de otras situadas en la misma zona.

Es una forma ágil de conseguir precios orientativos, pero hay que tener en cuenta el origen de los datos para la estimación.

Si son datos ofrecidos por portales inmobiliarios, serán precios de oferta de otras viviendas en venta; algunas de esas propiedades se anuncian directamente por parte de particulares, sin un estudio previo de valoración, por lo que el precio no suele ser acorde a la realidad del mercado y su precio inicial va sufriendo bajadas, para amoldarse a las propiedades que si se consiguen vender.

Las agencias inmobiliarias que habitualmente trabajan con contratos de exclusiva compartida, realizan un estudio de valoración, basado en testigos de propiedades vendidas, lo que supone disponer de un histórico de datos de precios reales de venta (escriturados en Notaría).

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Valoraciones profesionales de vivienda

El agente inmobiliario especializado en la zona, conocedor de:

  • el mercado inmobiliario local,
  • las operaciones efectuadas recientemente,
  • cómo son las viviendas en venta en ese momento,
  • la demanda real de compradores interesados en una vivienda de las mismas características,
  • las tasas locales e incentivos fiscales en la compraventa de vivienda,
  • loa proyectos urbanísticos en curso o planificados,
  • servicios, colegios y seguridad del vecindario.

Son muchos los factores que influyen en la estimación de un precio adecuado para la venta de vivienda en su zona; apoyados por datos históricos de operaciones recientes, el asesor inmobiliario «Qualis Angel«, prepara  un informe de mercado para que el cliente vendedor conozca el precio adecuado para vender su propiedad y que dicha transacción se ejecute en el menor tiempo.

Otra ventaja de contar con un consultor inmobiliario, es que el propietario puede consultar

  • cómo se realiza la valoración,
  • qué viviendas se utilizan para el informe,
  • cómo se han cualificado a los compradores interesados, o
  • los efectos fiscales de la venta de la propiedad.

Solicita un informe de mercado en tu zona