IVA o ITP

Si compro una vivienda, ¿tengo que pagar IVA o ITP?

Si estás ante la compra de tu nueva vivienda, probablemente sepas que hay otros gastos que deberás de asumir, además del importe de la vivienda propiamente dicha. Pero, ¿sabes si tendrás que pagar Impuesto de Valor Añadido (IVA) o Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP)? A continuación despejamos todas tus dudas.

¿Qué se entiende por primera entrega de vivienda?

La Ley 37/1992 de 28 de diciembre del Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA), no define expresamente qué se entiende por vivienda a efectos del IVA.

Tradicionalmente, la Dirección General de Tributos define la vivienda como «edificio o parte del mismo destinado a habitación o morada de una persona física o de una familia, constituyendo su hogar o la sede de su vida doméstica».

Se entiende por primera entrega de viviendas aquellas que se adquieren al promotor cuando la construcción o rehabilitación esté terminada, salvo que las viviendas se hubiesen utilizado de forma continuada por un plazo igual o superior a 2 años por personas distintas de los adquirentes.

Si por ejemplo, el promotor, una vez finalizadas las obras, alquila las viviendas y transcurridos 2 años las pone a la venta, si las viviendas se adquieren por los propios arrendatarios, nos encontramos ante una primera entrega. No será así, si dichas viviendas se adquieren por personas distintas a los arrendatarios.

Se considerará que las obras de construcción de una vivienda están terminadas cuando se expide un certificado de fin de obra por el arquitecto y aparejador que dirigieron las mismas.

IVA o ITP

¿Cuándo pagaré IVA y cuándo ITP?

Se distinguen los siguientes casos:

  • La venta de viviendas nuevas por el promotor (primeras entregas de viviendas) tributan por el Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA).
  • La venta de viviendas usadas por parte de empresarios (segundas y ulteriores entregas de viviendas) tributan por el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (Concepto Transmisiones Onerosas) (ITP).
  • La venta de viviendas por particulares tributan por el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (Concepto Transmisiones Onerosas) (ITP).

La compra de una vivienda nueva supone para el comprador la obligación de pagar el Impuesto sobre el Valor Añadido, resultado de multiplicar el precio de la misma por el tipo impositivo vigente en el momento de la compra.

El pago se realiza al vendedor quien, a su vez, ingresará el impuesto en la Hacienda Pública.

Los tipos impositivos establecidos en la venta de viviendas, incluidos hasta 2 garajes por vivienda y anexo situados en el edificio que se transmitan conjuntamente, actualmente son:

  • 10% con carácter general.
  • 4% cuando se trate de viviendas de protección oficial, de régimen especial o de promoción pública.

La compra de una vivienda usada supone para el comprador el pago del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales Onerosas que ingresará él mismo en la Hacienda Autonómica correspondiente al lugar en que se sitúe el inmueble.

¿Qué sucede en los casos de arrendamiento con opción de compra de viviendas nuevas?

En los contratos de arrendamiento con opción de compra de viviendas nuevas, incluidas hasta 2 plazas de garaje por vivienda y anexos situados en el edificio que se arrienden conjuntamente, antes de ejercitar la opción, el arrendamiento (prestación de servicios) tributará por IVA, aplicándose los tipos impositivos del 10% y del 4% en el caso de viviendas de protección oficial de régimen especial o de promoción pública.

Para determinar si una compra de vivienda tributa por IVA o ITP puedes utilizar el Calificador inmobiliario de la Agencia Tributaria.

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