Consejos para la Compraventa de vivienda

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4 factores críticos que debes saber si quieres vender tu casa

Resumimos la Conferencia organiza por QualisOptima y Agencia La Playa, a través de su CEO, César R. Nozal, «¿Quieres vender tu casa?«, en la que se analizan las Dudas habituales de los propietarios y se enseñan los Argumentos de venta de casas, desde el punto de vista de un asesor inmobiliario:

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Valoración de la vivienda y el momento de la venta

Dudas: ¿Cuánto vale mi casa? ¿Es buen momento para vender la casa?

Los usuarios estamos acostumbrados a utilizar herramienta online de valoración inmobiliaria, pero cuidado que la desviación entre precios indicados por diferentes valoradores automáticos, puede llegar al 82%, respecto a una misma vivienda.

Siendo una herramienta útil para acotar precios mínimos y máximos, conviene distinguir lo que tiene en cuenta un valorador automático en la actualidad, con los factores que un asesor inmobiliario sí tiene en cuenta para elaborar una valoración profesional:

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Un agente inmobiliario calcula una valoración según criterios por diferentes métodos, según la tipología de la propiedad:

  • Viviendas en edificios (pisos, apartamentos): Comparación
  • Viviendas unifamiliares: Reposición a nuevo
  • Inmuebles arrendados: Capitalización de rentas

El valor de la casa tiene diferentes factores:

  • Internos: ubicación, orientación, altura, superficie, anejos, espacios comunes, antigüedad…
  • Externos: otras propiedades similares en venta en la zona, la capacidad de financiación. la demanda del mercado

Un agente inmobiliario tiene en cuenta otros factores, sobre los que se pueden influir:

  • El estado de conservación de la vivienda
  • La correcta comercialización
  • Aportar valor a la percepción del comprador

La estrategia de venta de la casa, depende del estado del mercado inmobiliario:

  • Mercado bajista: es importante ser preciso en el precio de salida, porque al poner un precio más elevado, el mercado no lo va a absorber; al perseguir los precios de mercado, se bajará paulatinamente el precio, llegando  a una situación de un precio de equilibrio muy inferior al inicial
  • Mercado alcista: en este caso, el error lo puede corregir el mercado, pero no se sabe el plazo, que si se alarga, puede suponer un coste de oportunidad y encarece la propiedad que se quiera comprar tras la compra de la primera.

Los agentes inmobiliarios se basan en Datos para poder analizar la situación del mercado inmobiliario, los tipos de interés y la tendencia en los precios, en la oferta y en la demanda.

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Difusión de la vivienda y gestión de compradores

Duda: ¿Dónde anuncio mi casa?

El propietario tiene estas opciones para dar difusión a la venta de su casa:

  • Portales inmobiliarios
  • Cartel de venta en la propiedad
  • Publicaciones en Redes sociales

En cualquiera de los casos, surgen problemas, como

  • recibir llamadas y mensajes a horas intempestivas, durante el fin de semana,
  • no recibir ninguna llamada,
  • recibir comentarios negativos sobre la propiedad y su precio,
  • tener que enseñar la vivienda a curiosos,
  • recibir cancelaciones de visitas programadas,
  • abrir la casa a extraños y desconocidos,
  • tras la visita, no conseguir ofertas por la casa.

Los agentes inmobiliarios tienen un plan de comunicación, que les permite publicar anuncios en los principales portales inmobiliarios, gestionar las demandas, canalizarlas y gestionar las visitas, para conseguir ofertas en firme.

Un aspecto fundamental es la

cualificación de los compradores

Para cualificar al comprador, hay que determinar si merece la pena dedicarles tiempo, preguntando y escuchando sus respuestas:

  • ¿Conoce el precio de venta de la casa?
  • ¿Cuál es el motivo de la compra? ¿Cuál es la finalidad de la compra?
  • ¿De qué presupuesto se dispone?
  • ¿Tiene preconcedida la hipoteca en caso de requerir financiación?

Los agentes inmobiliarios disponen de una extensa base de datos de compradores cualificados, a los que ya se han realizado preguntas y se conocen sus respuestas.

A esos compradores se les comunica las oportunidades del mercado, mediante cruces de oferta y demanda, antes incluso de lanzar los anuncios en diferentes medios (preventa).

Los interesados, ya cumplen con las condiciones para poder realizar visitas y ofertas en firme sobre la vivienda que se les ha propuesto.

Además, la colaboración con otras agencias de la zona (MLS), permite llegar a un mayor número de compradores cualificados.

Aumento de la percepción de valor de la vivienda

Duda: si no consigo atraer interesados, ¿debo bajar el precio?

Si no se generan contactos, ¿se debe mantener el precio, se baja o se mejora la percepción de valor?

Si no hay llamadas, el problema es el precio y hay que reposicionar la vivienda en el mercado.

Si hay llamadas, pero no se consiguen ofertas, el problema es el estado de la casa, bien por su estructura, distribución, mobiliario, desperfectos,…

Marketing online y offline

Los asesores inmobiliarios utilizan varias técnicas de marketing, para posicionar adecuadamente una vivienda y destacarla frente a la competencia.

Si la vivienda no se presenta adecuadamente, con el paso del tiempo, se va «quemando» y los compradores dejan de estar interesados en una propiedad que nadie quiere.

Para aumentar el valor de la vivienda, se realizan diferentes acciones, como Home Staging , que supone mejorar el aspecto de la propiedad, antes de realizar el reportaje fotográfico.

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El acuerdo de compraventa de la casa

Duda: ¿Qué trámites y documentos hacen falta para cerra la venta?

El cierre es un momento delicado, porque se ponen sobre la mesa las expectativas del comprador y del propietario, que no son coincidentes.

Una oferta, además de presentarse por escrito, debe documentarse con estas cuestiones:

  • Precio
  • Plazo
  • Método de Pago
  • Condiciones

El asesor inmobiliario aporta Seguridad en la transacción. Se solicita toda la documentación necesaria al principio,  para evitar que surjan problemas a la hora de firmar Escrituras en Notaría.

Cuestiones como la situación registral de la finca, importes pendientes de pago, vicios ocultos, se solucionan con una auditoría previa de la vivienda y su documentación.

De esa forma, las arras y el contrato de compraventa están correctamente confeccionados y sirven para formalizar el acuerdo entre propietario y comprador.

Acceso a la grabación de la Conferencia «¿Quieres vender tu casa?»

Si quieres ver con más detalle los datos y el análisis del experto inmobiliario, para cada una de las cuestiones indicadas, puedes solicitar el acceso, de forma gratuita:

Acceso a la grabación de la conferencia «¿Quieres vender tu casa?»

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Ver más conferencias (QTalks) organizadas por QualisOptima >>

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Cúales son los principales problemas al vender casa

Las oficinas de las inmobiliarias de QualisOptima, repartidas por España y Portugal, han detectado los problemas más recurrentes que manifiestan los propietarios, a la hora de vender su casa.

Los identificamos y las resolvemos en la Conferencia «¿Quieres vender tu casa?«, de acceso gratuito:

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Incertidumbre sobre el momento de vender la casa

¿Vender casa ya o esperar? Es la primera cuestión que se plantea.

¿Está el mercado inmobiliario en el momento de absorber la propiedad y a un precio elevado?

¿O lo estará en los próximos meses?

Hay varios factores coyunturales que influyen, tanto internacionales como locales. Datos macro que pueden afectar a todas las transacciones y datos locales que influyen solo al barrio donde se sitúa la propiedad.

Los cambios legislativos estatales, autonómicos y locales influyen en el mercado inmobiliario, así como los planes urbanísticos y la situación económica y laboral de la zona.

Más allá de los datos globales que se publican en los medios, los asesores inmobiliarios de la zona, son los que tienen la información local de las compraventas que se realizan a diario, la evolución de las ventas, los precios reales de venta y los precios a los que no se venden otras casas.

Fijación del precio de venta de la casa

La valoración de la casa es clave al sacarla al mercado. Los propietarios piensan que se puede poner un precio elevado y, si hace falta, bajarlo.

La realidad es que se¡i se pone un precio fuera de lo que pide el mercado, la casa perderá interés y tendrá que bajar el precio, alargando el proceso de venta y perdiendo oportunidades reales de venta.

Una primera valoración de la casa, con datos del Catastro y ponderaciones en función de las características y zona de la casa, ayuda a determinar el precio de mercado al que realmente se puede vender la casa.

La posterior visita del asesor inmobiliario a la casa, permite que esa valoración profesional sea más precisa y que la venta se acelere, consiguiendo un precio adecuado a lo que demanda el mercado.

Cuando tardará en venderse la casa

El plazo lo determina principalmente el precio de salida, la demanda en la zona y cómo se presente la casa en el mercado.

Acciones de marketing como home staging, ayudan a mejorar el aspecto de la vivienda antes de realizar el reportaje fotográfico y video para el anuncio.

El plan de difusión en portales inmobiliarios, webs y redes sociales, ayuda a enseñar a una amplia audiencia, la casa.

Las inmobiliarias disponen de una base de datos de compradores cualificados, a los que enseñar la casa, para acelerar el proceso y conseguir al comprador adecuado desde el primer momento.

Los documentos necesarios para la venta

¿Qué contratos se tienen que formalizar antes y durante la compraventa?

¿Es el contrato de arras necesario para conseguir vender la casa?

¿Qué otros documentos necesito aportar para poder poner a la venta la vivienda?

La cédula de habitabilidad, el certificado de eficiencia energética, el documento que acredite que la propiedad no tiene cargas, la nota simple registral, son algunos de los documentos que hay que tener en vigor.

Los costes de la venta de la casa y quien los paga

¿Cuáles son los gastos que se generan en la compraventa de la casa?

¿Cuáles de ellos corresponden al propietario?

¿Qué impuestos y qué efecto fiscal tiene la venta de la casa?

Hay impuestos que interviene en el proceso de venta que son estatales, otros autonómicos y finalmente locales, como la plusvalía municipal.

Identificar los costes e impuestos, ayuda al cálculo de los efectos fiscales y financieros de la venta, que los propietarios necesitan conocer.

Qué pasa si el comprador se echa atrás

Si después de acordar la venta en un plazo e importe, el comprador no puede o no quiere seguir adelante, perdería la señal que se entrega al firmar el contrato de arras, a no ser que existiese una cláusula de optar por la resolución, si es que no ha conseguido la financiación de la adquisición.

Por eso es importante negociar la venta con compradores cualificados que puedan afrontar el pago de las cantidades pactadas y se evite la interrupción del proceso de venta,

Cómo se registra oficialmente la venta de la casa

¿De qué forma se consigue la seguridad jurídica de que la venta de la casa se ha realizado correctamente?

¿Qué garantías tiene el vendedor?

¿Qué contratos dan fe de que el proceso se ha realizado correctamente?

Los trámites legales son complejos pero necesarios. Los aspectos contractuales se gestionan con abogados y asesores jurídicos, para asegurar que el proceso se realice con todos los requisitos legales.

Qué ventajas fiscales se pueden conseguir en la venta de la casa

¿Cómo conseguir la exención por reinversión en la vivienda habitual?

Si el propietario tiene más de 65 años, ¿queda exentos de pagar el IRPF?

Si el propietario está en situación de dependencia, ¿tiene que pagar el impuesto de la renta?

En la venta de primera residencia, se pueden dar varios casos de ventajas fiscales y exenciones.

La situación varía en función de la ubicación de la propiedad; el asesor inmobiliario, especializado en la zona, conoce qué beneficios fiscales se pueden aplicar para que el propietario venda su casa,

 

Para conocer las respuestas a estas cuestiones, en QualisOptima hemos preparado una jornada informativa para propietarios que estén pensando en vender su casa.

El acceso es gratuito, en vivo o grabado en video, inscribiéndote:

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Como gestionar la vivienda tras la separación o el divorcio

En la conferencia «Qué hacer con tus inmuebles en caso de separación o divorcio«,  Iosune Berruezo, Abogada Derecho Civil y Familia, como ponente invitada por A10 Inmobiliaria para las QTalks organizadas por QualisOptima, explicó las situaciones más habituales a las que se enfrenta una pareja cuando decide separase o divorciarse, con una vivienda común de por medio.

Con ejemplos de los que se suele encontrar en esas situaciones, explica consejos sobre cómo proceder en cada circunstancia.

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Iosune Berruezo, Abogada Derecho Civil y Familia, durante la QTalk (ver video)

Tipos de divorcios

Un divorcio se puede interponer de dos formas:

  • Contenciosa: cuando los cónyuges no han llegado a un acuerdo sobre el cese de la convivencia; cada parte acude al juzgado con su propio abogado, interpone la demanda y es un juez quien decide sobre los asuntos.
  • De Mutuo acuerdo: Hay un convenio regulador, consensuado entre las partes, incluida la liquidación de la sociedad conyugal y el uso y disfrute de los bienes; se recoge la información en ese convenio regulador (si tienen hijos, las custodias, las pensiones, así como lo relativo a la liquidación de la sociedad conyugal y el uso y disfrute de los bienes comunes). Se presenta en el juzgado, se ratifica por los cónyuges y se dicta una sentencia, a la que adjunta el convenido regulador.

Sociedad conyugal y su disolución

Una Sociedad conyugal es un régimen económico matrimonial, una comunidad de bienes y derechos que pertenecen a varias personas; se crea en el día del matrimonio.

La Disolución de la Sociedad conyugal se produce con el fallecimiento de uno de los cónyuges, el divorcio o con la  sustitución por otro régimen económico (separación de bienes).

El Régimen económico más habitual es el de la Sociedad de Gananciales: desde el matrimonio, todos los activos y pasivos pertenecen a partes iguales a los cónyuges.

En Navarra se llama «Sociedad de conquistas»; En Cataluña, el régimen por defecto es el de Separación de bienes.

Los Activos comunes de las sociedades de gananciales pueden ser inmuebles (pisos, locales), muebles (coches, joyas), capital (acciones, participaciones en bancos, planes de pensiones, fondos, dinero en cuentas,…)

Los Pasivos comunes son los créditos inmobiliarios, préstamos personales, préstamos no bancarios (como familiares).

La disolución no implica automáticamente la liquidación, el reparto de los bienes. La sociedad se puede disolver, pero la liquidación depende de cómo sea el divorcio:

  • Liquidación Contenciosa: será por un nuevo procedimiento judicial, que es muy complejo. Requiere inventario, valoración, nombrar a un partidor por parte del Juzgado,..
  • Liquidación por Mutuo acuerdo: el convenio que acompaña a la demanda de divorcio, incluye la disolución de la sociedad conyugal.

Separaciones y divorcios

3 Situaciones más comunes con respecto a un inmueble en un divorcio

Se dan estas situaciones siempre que las viviendas no se destinen a la residencia familiar de uno de los cónyuges.

No se quiere o puede adjudicar la vivienda a ninguno y se decide alquilarla

Ejemplos habituales que se producen en esta situación:

  • Cuando la vivienda con hipoteca pendiente de amortizar, de importe elevado, no se puede pagar.
  • Cuando para adjudicarse uno la vivienda, no puede realizar el pago, por el alto importe de la vivienda.
  • Si el precio de la vivienda ha bajado mucho y la venta en el momento actual, supondría una pérdida de dinero.
  • Si la vivienda está en un sitio de veraneo, y se alquila durante el año, salvo las vacaciones o uso temporal de los propietarios.

En los casos en los que no se puede adjudicar por el importe pendiente de pago; se decide alquilar, el principal Consejo es, recoger en el convenio regulador, todo lo relativo al alquiler: precio, plazo, quien se encarga, si se hace con una inmobiliaria, quien responde ante el arrendatario.

Atención al plazo mínimo de alquiler: existe una cláusula de la Ley de Arrendamientos Urbanos, para establecer que, cada 5 años, se decida la continuación o no (con preaviso de 4 meses).

El convenio regulador se ratifica en el juzgado y finaliza en una sentencia de divorcio, que es vinculante y obliga a las partes.

Si los cónyuges son copropietarios, tienen que firmar ambos el contrato de arrendamiento.

Si no se ha hecho antes, se puede preparar un acuerdo privado entre las partes, que recojan aspectos no contemplados anteriormente, para evitar problemas a futuro.

Separacion o divorcio Qtalk

Se quieren vender una o varias viviendas

No se vende antes del divorcio, pero sí se quiere vender a corto plazo tras el divorcio.

¿Cuándo ocurren estas circunstancias?

  • Cuando uno de los cónyuges se adjudica la vivienda familiar temporalmente, hasta la venta.
  • Uno se atribuye el uso de la vivienda, porque se queda con los hijos (custodia exclusiva), se le adjudica el uso hasta que cumplan los hijos los 18 años.
  • Cuando está alquilada la vivienda y hay que esperar a finalizar los 5 años de arrendamiento, para no renovar el alquiler y poder venderla.
  • Cuando quieren esperar, porque piensan que la vivienda se va a revalorizar en el futuro.

Consejo en esta situación: antes de firmar el divorcio, recoger en el convenio regulador todo lo relativo a la venta de la vivienda:

  • precio,
  • método de valoración si no se pone el precio ahora,
  • cómo se va a vender (con una inmobiliaria, con exclusiva),
  • plazo que debe transcurrir para bajar el precio de venta y el porcentaje o cantidad de reducción.

Cuando se liquida la sociedad conyugal, se usa un perito tasador oficial, que hace un informe, que cobra por realizar su tasación. El precio de la vivienda, con esa tasación, no suele ser real o adecuado al mercado; los clientes se fían más de las valoraciones de las inmobiliarias.

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El cónyuge que se adjudica el uso y disfrute de la vivienda, quiere alquilarla

Esta situación se produce cuando cuida de los hijos y la sentencia recoge que puede vivir en ella durante x años.

Pero esa persona cambia de residencia, o se va a vivir con esa persona y quiere alquilarla.

El consejo es avisar que no se puede hacer, el uso y disfrute es personal; se pierde si se va a otra vivienda a residir.

No pueden recibir ingresos del alquiler en este caso, siempre hace falta el consentimiento de ambos para alquilar la vivienda.

 

Mira la Grabación de la Conferencia de la abogada sobre la gestión de la vivienda tras el Divorcio:

Valoración de los inmuebles en un divorcio

Es una de las preguntas más habituales de los cónyuges. La valoración depende del tipo de divorcio:

  • Contencioso: se hace una valoración según peritos oficiales nombrados por el Juzgado o por las partes.
  • Mutuo acuerdo: los cónyuges deciden el precio más justo; puede ser el precio de adquisición, tasación inmobiliaria, o el precio que acuerden las partes. Una opción es que uno de los cónyuges se adjudique la vivienda y el otro se quede con lo que ha aportado para la hipoteca. La ventaja de hacer la liquidación en ese momento, es que no se tributa, está exento de impuestos, no se paga el impuesto de transmisiones patrimoniales (ITP). Si la Extinción del condominio del bien común se hace después, se paga el impuesto.

El título de la propiedad de los inmuebles lo genera la sentencia de divorcio: en el contrato de compraventa, se indica el propietario de la vivienda, en virtud de la sentencia de divorcio (no la escritura de compraventa).

Desde QualisOptima, recomendamos que se consulte con un experto inmobiliario de la zona, para calcular el valor de mercado de la propiedad y ajustar el precio de venta:

USA EL VALORADOR DE QualisOptima

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Problemas habituales con la vivienda en procesos de separación o divorcio

Durante el año 2022 se produjeron en España 81.302 casos de divorcios. Aunque la tendencia es que cada año hay menos casos (un 6,4% menos que en el año anterior), son muchas las familias que se encuentran en este proceso, con al menos una vivienda compartida.

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Datos de INE: Estadística de nulidades, separaciones y divorcios. Año 2022

En QualisOptima hemos organizado una conferencia para tratar esta situación y gestionar los inmuebles de la pareja: «Qué hacer con tus inmuebles en caso de separación o divorcio«.

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Analizamos los principales problemas de las familias en estos casos de separación o divorcio:

10 principales problemas en la gestión de inmuebles en un proceso de separación o divorcio

  1. Propiedad compartida: Decidir qué hacer con la propiedad en común puede ser complicado. Uno de los cónyuges podría querer venderla, mientras que el otro prefiere retenerla, lo que puede generar conflictos y dificultades para llegar a un acuerdo.

  2. Valoración adecuada: Determinar el valor actual de la propiedad puede ser un desafío, ya que las valoraciones pueden variar y ambos cónyuges podrían tener opiniones diferentes sobre su valor real.

  3. Venta o retención: Decidir si vender la propiedad y dividir las ganancias o retenerla para el uso de uno de los cónyuges puede ser una fuente de conflicto. Cada opción tiene implicaciones financieras a corto y largo plazo.

  4. Asignación de responsabilidades financieras: Definir quién será responsable de los pagos hipotecarios, impuestos y otros gastos asociados a la propiedad puede generar disputas, especialmente si uno de los cónyuges no quiere contribuir económicamente.

  5. Uso y ocupación: Determinar quién vivirá en la propiedad durante el proceso de separación puede ser complicado. Si ambos cónyuges desean quedarse en la propiedad, esto puede generar tensiones y disputas.

  6. Reparaciones y mantenimiento: Decidir quién será responsable de las reparaciones y el mantenimiento de la propiedad puede generar conflictos, ya que ambos cónyuges podrían tener opiniones diferentes sobre cómo deben abordarse estos temas.

  7. Tiempo de venta: Si se decide vender la propiedad, el momento adecuado para hacerlo puede ser un problema. Las fluctuaciones en el mercado inmobiliario pueden influir en la decisión y generar incertidumbre.

  8. División de ganancias: En caso de venta, determinar cómo se dividirán las ganancias entre los cónyuges puede ser un tema sensible. Esto puede depender de factores como las contribuciones financieras iniciales y el tiempo de propiedad.

  9. Protección legal: Asegurarse de que todos los aspectos legales estén correctamente gestionados puede ser complicado. Es importante contar con asesoramiento legal para evitar problemas futuros.

  10. Impacto emocional: La gestión de propiedades inmobiliarias durante un proceso de separación o divorcio puede ser emocionalmente difícil. Las decisiones financieras y prácticas pueden verse afectadas por las emociones, lo que puede complicar aún más la situación.

Conferencia «Qué hacer con tus inmuebles en caso de separación o divorcio»

Inscríbete para la conferencia en directo o para ver la grabación de la misma:

qtalk separacion inmuebles

 

efectos fiscales venta vivienda

Consecuencias de la nueva Ley Vivienda para los propietarios

La nueva Ley Vivienda, impulsada por el Gobierno, tiene como objetivo proteger a los inquilinos, mediante medidas como establecer un límite de subida máxima del alquiler, del 2% en 2023, el 3% en 2024.

Pero esa protección a los arrendatarios, tiene consecuencias para los arrendadores.

¿Cómo afecta a los propietarios de vivienda?

Gastos por servicios inmobiliarios

Los gastos y honorarios inmobiliarios generados por la gestión del alquiler de un inmueble, correrán siempre a cargo del propietario, ya que es un servicio que recibe el propietario.

Los propietarios no podrán aumentar las rentas a través de nuevos gastos (comunidad, tasas de basura).

Topes en las rentas

Los alquileres en zonas de «mercado tensionado», serán regulados y se les aplicará un tope, tanto contratos existentes como nuevos y tanto para grandes tenedores como para pequeños propietarios. No se podrá aplicar la subida de la inflación, como ya sucedió en 2022, cuando la inflación se situó en el 8% y el límite de subida del alquilar se quedó fijado en el 2%.

Para los pequeños propietarios (máximo 5 inmuebles en propiedad en una zona área tensionada), el límite se establecerá mediante la indexación a la renta anterior en vigor.

El acuerdo incorpora unas bonificaciones a los propietarios para incentivar que pongan sus inmuebles en arrendamiento.

Para los grandes propietarios, aquellos que posean 5 o más inmuebles en un área tensionada, el tope se establecerá mediante un índice de referencia que entraría en vigor el 1 de enero de 2025. Hasta entonces, se aplicará el límite del 2% en 2023, aumentando al 3% en 2024 será del 3% a todos los contratos en vigor.

¿Qué son las zonas tensionadas?

Aquellas que cumplan una de estas 2 condiciones:

  • Que la carga media del coste de la hipoteca o del alquiler, más los gastos y suministros básicos, supere el 30% de la renta media de los hogares.
  • Que el precio de compra o alquiler de la vivienda, haya aumentado al menos 3 puntos por encima del IPC en los cinco años anteriores a la declaración de área tensionada.

Normalmente, se coresponde con el centro de las grandes ciudades. En esas zonas, el límite del IPC aplicable se reduce del 5% al 3%.

Alternativas políticas a la Ley Vivienda

El principal partido político de la oposición, a través de su presidente, Nuñez Feijóo, plantea estas soluciones alternativas, para reducir el precio de la vivienda:

  • Ayuda a la emancipación: 1.000 euros para pagar los gastos objetivos por alquilar o comprar una vivienda.
  • Aval del coste de la fianza del alquiler.
  • Aval del 15% del total de la compra de la vivienda, para alcanzar el 100% de la financiación, junto con las del préstamo hipotecario.
  • Ampliación del bono de alquiler joven.
  • Incrementos en las cesiones de suelos dotacionales de ayuntamientos y comunidades autónomas, para construir a valor tasado, un 40% menos del precio de mercado.

Si necesitas saber en detalle cómo te afecta la Ley Vivienda como propietario, ponte en contacto con un experto inmobiliario de tu zona:

contacta con qualis angel

 

Referencia catastral

¿Qué es la referencia catastral de una vivienda?

¿Necesitas conocer la referencia catastral de tu vivienda y no sabes dónde conseguirla? A continuación, resolvemos tus dudas.

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Vender vivienda con éxito

Las claves para vender tu vivienda con éxito

El 15 de febrero, Igor Perea, de la agencia Ordunte, dio a todos los asistentes a la Qualis Talk, las claves para vender una vivienda con éxito, para lo cual, resulta fundamental controlar a la perfección todos los aspectos o encontrar y apoyarse en el mejor agente inmobiliario.

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Las 5 variables que determinan la venta de una vivienda

¿Cuáles son los factores que determinan que se venda una vivienda a un precio?

¿Sobre cuáles de las condiciones pueden actuar el propietario y el asesor inmobiliario?

La QTalks de Enero 2023, «¿Cómo vender mi casa al mejor precio en 2023», tuvo como ponente a Jose Ramón San Juan, de Percent Servicios Inmobiliarios.

Acesso a la grabación de la conferencia. 

Evolución del mercado inmobiliario

Los informes del El Ministerio de Fomento y el INE, muestran la evolución anual de las ventas del mercado inmobiliario en España.

En el año 2006 se vendieron casi un millón de viviendas (casi la mitad de obra nueva); tras la crisis de Lehman Brothers, las compraventas bajaron en 2013 a apenas 300.000 unidades (un 60% procedían de embargos).

En 2022, se aproxima a las 700.000 viviendas, de las cuales 100.000 son de obra nueva. Supone un repunte de venta de viviendas de segunda mano en el histórico de los últimos 20 años.

Datos relevantes que deja el año 2022:

  • El euribor sube con rapidez al 3%
  • La inflación se dispara
  • El alquiler bate record de precio y su oferta es limitada
  • La Compra de extranjeros sigue elevada
  • La creción de obra nueva está por debajo de la creación de nuevos hogares
  • Disminuye la oferta de vivienda en un 30% con respecto al anterior año
  • Se produce una ralentización de la subida de los precios a final de año

Tendencias del mercado inmobiliario en 2023

Las condiciones previstas del sector inmobiliario:

  • Se esperan nueva subidas del euribor
  • La inflación se va a mantener a niveles altos, lo que supone una pérdida del poder adquisitivo de las familias y un aumento de los precios de los materiales
  • Continúa la escasez de viviendas de alquiler
  • La compra de vivienda por parte de extranjeros e inversores se mantiene 
  • La demanda disminuirá en un 15%

Estos datos tiene varias interpretaciones; lo que se espera es que se mantendrá el precio, con ligeras subidas de un 2%, lo que supone estabilidad en el precio de la vivienda.

El valor del asesor inmobiliario

Lo importante es predecir y reaccionar a las situaciones del mercado. El asesor, para estar preparado ante la incertidumbre y la volatilidad del mercado, puede realizar un marco de referencia de actuación. Los principios en los que el asesor se basa, tanto en situaciones de muchas o pocas ventas, como de precios altos o bajos.

El agente inmobiliario debe tener en cuenta las premisas, para tratar con el cliente propietario:

  • Estar preparado para decirle la verdad, con los conocimientos suficientes como para ayudar.
  • Explicar que puede obtener un mayor beneficio con el asesoramiento y aportar valor.

Las 5 Variables y dependencias que operan en el mercado inmobiliario

Situación del mercado

El momento determina la compra o venta de un inmueble, no es lo mismo un ciclo de alta oferta que de alta demanda.

Ubicación

La situación en la que se encuentra la vivienda, no se puede modificar. Su orientación, altura, vienen establecidas.

Pueden modificarse factores externos, como la situación urbanística del entorno.

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Precio

Los 2 factores anteriores, tanto el momento de la compraventa como su situación geográfica, sirven para determinar el rango de precio.
Esta variable es la que determina la realidad que hay que manifestar al propietario.

Estado de la vivienda

Cómo se encuentre la propiedad, depende de quien la haya habitado / utilizado.

Su presentación depende del propietario y. varía en función de si se encuentra vacía, ocupada, con o sin mobiliario y su estado de conservación.

Plan de marketing 

La agencia inmobiliaria y sus asesores, pueden actuar sobre la puesta en el mercado de la propiedad.

La presentación de la vivienda puede mejorarse con acciones de marketing, como la mejora del aspecto visual mediante técnicas de home staging.

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El asesor inmobiliario debe focalizarse en estas 5 variables y ofrecer el mejor servicio al cliente.

La conferencia continua con respuestas a varias preguntas de los asistentes.

Accede a la grabación de la conferencia >>