Cuando una pareja decide contraer matrimonio, a menudo se centra en la celebración y olvida que está firmando un contrato con profundas implicaciones patrimoniales. El régimen económico matrimonial es el conjunto de reglas que gestionan los bienes y las deudas de los esposos durante su unión y, lo más importante, tras su disolución.
En el mercado inmobiliario de ciudades como Madrid, San Sebastián o Pamplona, saber bajo qué régimen estás casado no es una formalidad, es una necesidad legal. De ello depende si puedes vender una casa sin el permiso de tu cónyuge o si una vivienda heredada entra o no en el «saco común» del matrimonio.
Es el régimen por defecto en la mayor parte de España (territorio común). En este sistema, se hacen comunes para ambos cónyuges las ganancias o beneficios obtenidos indistintamente por cualquiera de ellos durante el matrimonio.
• Bienes Gananciales: Los salarios, los intereses de las cuentas bancarias y, por supuesto, las viviendas compradas con el dinero del trabajo de cualquiera de los dos.
• Bienes Privativos: Lo que cada uno tenía antes de casarse y lo que reciba durante el matrimonio por herencia o donación.
• Implicación en la venta: Para vender una vivienda ganancial, deben firmar ambos cónyuges. No importa si solo uno trabaja o si el dinero salió de su cuenta; legalmente, ambos son dueños al 50%.
2. Separación de Bienes: «Cada uno con lo suyo»
En este régimen, pertenecen a cada cónyuge los bienes que tuviese antes del matrimonio y los que adquiera después por cualquier título.
• Gestión Independiente: Cada esposo conserva la propiedad, administración y libre disposición de sus bienes. Puedes comprar o vender una vivienda sin necesidad de que tu cónyuge intervenga en la escritura.
• Propiedad compartida: Si compran una casa juntos, no es «ganancial», sino que pertenecen a ambos en la proporción que decidan (ej. 50-50 o 70-30), funcionando como un proindiviso.
• Protección ante deudas: Si uno de los cónyuges tiene un problema financiero o un embargo, este no afecta a los bienes del otro.
3. ¿Cómo saber en qué régimen estás casado según tu región?
España es un mosaico legal. Si no has firmado capitulaciones matrimoniales ante notario, el lugar donde te cases (o donde residas) determina tu régimen por defecto.
Madrid, Zaragoza, Gijón (Derecho Común)
En estas regiones, si no dices nada, el régimen por defecto es Sociedad de Gananciales.
• Zaragoza (Aragón): Ojo con el Derecho Foral Aragonés. Existe el «Derecho de Viudedad», que es una limitación a la libre disposición de los bienes incluso en separación de bienes, protegiendo al cónyuge supérstite sobre la vivienda habitual.
País Vasco (Bilbao y San Sebastián)
• Vizcaya (Bilbao): Tradicionalmente, rige el «Fuero de Vizcaya», cuya figura estrella es la Comunicación Foral de Bienes. Es un régimen muy potente que hace comunes todos los bienes, incluso los que se tenían antes de casarse, tras un tiempo de convivencia o tener hijos.
• Guipúzcoa (San Sebastián): Aquí rige el Código Civil común, por lo que el régimen por defecto es Gananciales, a menos que se pacte Separación de Bienes.
Pamplona (Navarra)
Navarra tiene su propia ley: el Fuero Nuevo.
• El régimen por defecto es la Sociedad de Conquistas. Es muy similar a los gananciales, pero con matices técnicos sobre cómo se gestionan los bienes y las deudas. En Pamplona, es habitual que los Notarios pregunten específicamente por la vecindad civil para aplicar correctamente el Fuero.
Cataluña y Baleares
Aunque no son tus zonas principales, es bueno saber que allí el régimen por defecto es la Separación de Bienes.
4. Comprar una vivienda: El peligro del «Dinero Privativo»
Un conflicto muy común ocurre cuando una pareja en gananciales compra una casa, pero uno de ellos aporta un dinero que heredó (dinero privativo).
• El error: Si no se especifica en la escritura que parte del dinero es privativo, la vivienda se presume ganancial al 100%.
• La solución: Hay que hacer una confesión de privatividad. El otro cónyuge admite ante notario que ese dinero no es común. No obstante, si hay hijos, esta confesión tiene límites legales.
5. Vender la Vivienda Habitual: La excepción de la firma
Este es el punto más importante para un vendedor. Incluso si estás en Separación de Bienes y la casa es solo tuya (porque la compraste soltero), si esa casa es la vivienda habitual de la familia, necesitas el consentimiento (la firma) de tu cónyuge para venderla.
El Código Civil (Art. 1320) protege el techo familiar. Si tu marido o mujer no firma, la venta puede ser anulada, aunque no sea dueño de ni un solo ladrillo.
6. Preguntas Frecuentes (FAQ)
¿Se puede cambiar de régimen después de casados?
Sí, en cualquier momento. Se hace mediante una escritura de Capitulaciones Matrimoniales. Es muy común pasar de gananciales a separación de bienes para proteger el patrimonio si uno de los dos va a emprender un negocio.
¿Qué pasa con la hipoteca en un divorcio?
Si la casa es ganancial, la deuda también lo es. En la liquidación de gananciales, se deberá decidir quién se queda la casa y quién asume la deuda, normalmente mediante una Extinción de Condominio.
¿Cómo pruebo mi régimen si me casé en el extranjero?
Necesitarás el certificado de matrimonio traducido y apostillado. En muchos países, el régimen se rige por la ley de la primera residencia común tras la boda.
Conclusión: Claridad antes de la firma
El régimen matrimonial es la estructura sobre la que se asienta tu patrimonio inmobiliario. Ya estés en Pamplona bajo el Fuero Nuevo o en Madrid bajo el Código Civil, conocer tus derechos y obligaciones te evitará bloqueos en la notaría y sorpresas en caso de separación.
https://www.qualisoptima.com/wp-content/uploads/2026/01/Gananciales-separacion-de-bienes.jpg6671000Rebecahttps://www.qualisoptima.com/wp-content/uploads/2023/11/Qualis_OK-194.jpgRebeca2026-01-21 11:56:272026-01-21 11:56:27Gananciales o Separación de Bienes: Cómo afecta tu matrimonio a la compra y venta de tu casa
Si has vendido, heredado o recibido una vivienda en donación recientemente, te habrás encontrado con la Plusvalía Municipal. Este impuesto local grava, en teoría, el aumento de valor que ha experimentado el suelo sobre el que se asienta tu casa desde que la adquiriste hasta que te deshaces de ella.
Tras la reforma de 2021, el sistema de cálculo cambió por completo para evitar que se cobrara el impuesto cuando el propietario vendía con pérdidas. En este artículo te explicamos cómo funciona el nuevo sistema, qué opciones tienes para pagar menos y cómo realizar los trámites en tu ciudad.
1. ¿Qué es la Plusvalía Municipal y cuándo se aplica?
El IIVTNU es un impuesto que recaudan los ayuntamientos. Se activa siempre que hay una transmisión de la propiedad de un terreno urbano (no se aplica en fincas rústicas).
¿Quién debe pagarla?
• En una venta: El vendedor es quien está obligado al pago, ya que es quien supuestamente obtiene el beneficio.
• En una herencia o donación: El heredero o donatario (quien recibe la casa) es el sujeto pasivo.
Regla de oro: Si demuestras que el valor de venta es inferior al valor por el que compraste en su día (pérdidas patrimoniales), el impuesto no se aplica. Esto es fundamental en zonas donde los precios han bajado o se han estancado.
2. Los dos métodos de cálculo: Tú eliges el más barato
Desde la última reforma, el contribuyente puede elegir entre dos sistemas de cálculo. El Ayuntamiento aplicará el que resulte más beneficioso para el ciudadano:
A. Método Objetivo (Multiplicadores)
Se basa en el valor catastral del suelo en el momento de la transmisión. A ese valor se le aplican unos coeficientes o multiplicadores que el Ayuntamiento actualiza cada año según el tiempo que hayas tenido la propiedad.
• Ideal para: Propiedades que se han revalorizado muchísimo en el tiempo (compradas hace 20 años por un precio muy bajo).
B. Método de Plusvalía Real (Cálculo directo)
Se calcula la diferencia real entre el precio de compra y el precio de venta. Al resultado se le aplica el porcentaje que corresponde al valor del suelo dentro del total de la vivienda.
• Ideal para: Propiedades compradas recientemente o en las que el margen de beneficio ha sido pequeño.
3. Plazos para realizar el trámite
Los tiempos en la administración local son estrictos. Incumplirlos genera recargos e intereses de demora.
• Ventas y Donaciones: Tienes 30 días hábiles desde la fecha de la escritura.
• Herencias: Tienes 6 meses desde el fallecimiento. En este caso, se puede solicitar una prórroga de otros 6 meses (debe pedirse antes de que acabe el quinto mes).
4. Trámites y Gestión Regional: De Madrid a Pamplona
Cada ayuntamiento tiene su propia ordenanza y su propio tipo impositivo (el máximo legal es el 30%).
Madrid: Autoliquidación obligatoria
En el Ayuntamiento de Madrid, el proceso es de autoliquidación. Esto significa que el ciudadano debe rellenar el formulario en la web municipal, calcular la cuota y pagarla antes de presentar los papeles. No esperes a que te llegue una carta; debes moverte tú.
Zaragoza: Gestión telemática avanzada
Zaragoza ofrece un simulador muy preciso en su sede electrónica que permite comparar ambos métodos de cálculo antes de presentar la declaración. Es uno de los sistemas más transparentes para el contribuyente.
Gijón: Atención al valor del suelo
En Gijón, la revisión catastral de los últimos años ha elevado los valores del suelo en zonas costeras. Es vital revisar si la vivienda ha perdido valor real para evitar el pago mediante la presentación de las escrituras de compra y venta.
País Vasco y Navarra: Normativas Propias
Aquí el impuesto funciona de forma distinta debido a los regímenes forales.
• Bilbao y San Sebastián: Las Haciendas Forales de Vizcaya y Guipúzcoa establecen sus propias normas. En estas ciudades, el impuesto suele estar muy vinculado a la realidad del mercado y existen exenciones potentes para la vivienda habitual en ciertos supuestos sociales.
• Pamplona: El Ayuntamiento de Pamplona gestiona el impuesto con normativas propias de Navarra. El proceso de gestión suele ser muy eficiente y permiten fraccionamientos de pago con mayor facilidad que en el régimen común.
5. Pasos para abonar el impuesto
Independientemente de la ciudad, los pasos suelen ser:
1. Obtener copia de las escrituras: Necesitarás la escritura de adquisición (cuando la compraste) y la de transmisión (la nueva).
2. Acceder a la Sede Electrónica: La mayoría de ayuntamientos (Madrid, Pamplona, etc.) exigen o recomiendan el trámite digital.
3. Elegir el método de cálculo: Introduce los datos y el sistema te dirá cuál es la opción más económica.
4. Presentar la documentación: Junto al formulario, deberás adjuntar las escrituras y, a veces, el último recibo del IBI para verificar el valor catastral del suelo.
5. Pago o comunicación: Si hay cuota, realizas el pago. Si no hay incremento de valor (pérdidas), debes presentar igualmente una declaración de no sujeción para que el Ayuntamiento cierre el expediente.
6. Preguntas Frecuentes (FAQ)
¿Qué pasa si no pago la Plusvalía?
El Registro de la Propiedad avisa al Ayuntamiento de todas las ventas. Si no pagas voluntariamente, te llegará una liquidación de oficio con recargos de entre el 5% y el 20%, más intereses.
¿Puedo deducirme los gastos de la inmobiliaria o la reforma?
En el cálculo de la Plusvalía Municipal (IIVTNU), a diferencia del IRPF, no se suelen permitir deducciones por gastos de inversión o facturas de reforma, ya que el impuesto solo mira el valor del suelo, no la construcción.
¿Si heredo y luego vendo, pago dos veces?
Sí. Pagarás una plusvalía por recibir la herencia (como heredero) y otra plusvalía cuando vendas esa propiedad a un tercero (como vendedor).
Conclusión: Un impuesto que requiere asesoramiento
La Plusvalía Municipal ya no es un «pago ciego». Hoy en día, la diferencia entre elegir un método de cálculo u otro puede suponer un ahorro de miles de euros. En ciudades como San Sebastián o Madrid, donde el valor del suelo es muy elevado, realizar este trámite correctamente es fundamental.
https://www.qualisoptima.com/wp-content/uploads/2026/01/Plusvalia-municipal.jpg6661000Rebecahttps://www.qualisoptima.com/wp-content/uploads/2023/11/Qualis_OK-194.jpgRebeca2026-01-21 11:51:172026-01-21 11:51:17Plusvalía Municipal: La guía definitiva para no pagar de más en tu venta o herencia
Recibir una vivienda, ya sea por el fallecimiento de un familiar (Sucesión) o como un anticipo de la herencia en vida (Donación), es un momento de gran carga emocional, pero también un desafío administrativo y fiscal. El Impuesto de Sucesiones y Donaciones (ISD) es el peaje que el Estado exige por ese incremento patrimonial gratuito.
En España, este impuesto está cedido a las Comunidades Autónomas, lo que ha creado un mapa fiscal dispar. Mientras que en algunas regiones recibir la casa de tus padres es prácticamente gratuito, en otras puede obligar a los herederos a renunciar a la herencia. En este artículo explicamos cómo funciona y qué particularidades tiene en las zonas donde operamos: Madrid, Gijón, Bilbao, San Sebastián, Zaragoza y Pamplona.
1. El Pilar del Impuesto: Los Grupos de Parentesco
Antes de mirar las tablas de tipos impositivos, lo primero que hace Hacienda es clasificarte en un «Grupo de Parentesco». Este grupo determina qué reducciones y bonificaciones podrás aplicar. Cuanto más lejano es el parentesco, más caro es el impuesto.
• Grupo I: Descendientes y adoptados menores de 21 años. Es el grupo más protegido. En casi todas las comunidades (especialmente en Madrid, País Vasco y Navarra), el pago es simbólico o inexistente debido a las altas reducciones.
• Grupo II: Descendientes y adoptados de 21 años o más, cónyuges, ascendientes y adoptantes. Es el caso más común en nuestras oficinas (hijos que heredan de padres). Aunque están muy protegidos, la factura puede variar según la comunidad autónoma.
• Grupo III: Colaterales de segundo y tercer grado (hermanos, tíos, sobrinos) y ascendientes/descendientes por afinidad. Aquí la factura fiscal empieza a subir de forma alarmante. En muchas regiones las bonificaciones desaparecen o son mínimas. Recibir la casa de un tío soltero puede suponer perder hasta el 30% o 40% de su valor en impuestos.
• Grupo IV: Colaterales de cuarto grado (primos), grados más distantes y extraños (amigos, parejas de hecho no inscritas). Es el escenario más gravoso. Hacienda trata estas transmisiones con tipos impositivos muy altos y sin apenas reducciones.
2. ¿Cuándo y cómo se aplica?
El factor determinante para saber qué normativa se aplica no es solo el valor de la vivienda, sino la residencia y la ubicación.
• Sucesiones: Se liquida en la comunidad donde el fallecido tuvo su residencia habitual los últimos 5 años. Se tiene un plazo de 6 meses (prorrogables a 12).
• Donaciones: En el caso de viviendas, se liquida en la comunidad donde esté situado el inmueble. El plazo es de apenas 30 días hábiles.
3. Análisis Regional: Diferencias y Bonificaciones
Madrid: El modelo de bonificación al 99%
Madrid aplica una bonificación del 99% en la cuota para los Grupos I y II. Esto significa que un hijo que hereda un piso de 500.000 € en el Barrio de Salamanca pagará una cantidad mínima. Recientemente, Madrid ha introducido bonificaciones para el Grupo III (hermanos y sobrinos), aunque son menores (alrededor del 15%-25%), lo que la sigue posicionando como la región más atractiva fiscalmente.
Aragón (Zaragoza): La importancia de la Vivienda Habitual
En Zaragoza, la reducción por heredar la vivienda habitual del fallecido puede llegar al 99% con un límite de valor. Sin embargo, para los Grupos I y II, las reducciones son potentes solo hasta ciertos límites de base imponible. Superados esos umbrales, Aragón es notablemente más caro que Madrid o el País Vasco.
Asturias (Gijón): El mínimo exento de 300.000 €
Asturias cuenta con un mínimo exento para hijos y cónyuges: si la herencia no supera los 300.000 €, no se paga impuesto. No obstante, si la vivienda en Gijón está valorada por encima y se suma el dinero en cuentas, el exceso tributa con tipos progresivos que pueden ser elevados.
País Vasco y Navarra: Estabilidad Foral
• Navarra (Pamplona): Aplica un tipo fijo muy reducido para los Grupos I y II (normalmente el 0,8%). Es un sistema predecible y muy ventajoso para herencias directas.
• País Vasco (Bilbao y San Sebastián): Existe una exención para los Grupos I y II hasta los 400.000 € de base imponible. A partir de ahí, se aplica un tipo muy bajo (1,5%). En el País Vasco, la vivienda habitual suele estar exenta en un 95% adicional con ciertos requisitos de mantenimiento.
4. El «Valor de Referencia»: El nuevo invitado de Hacienda
Desde 2022, ya no tributas por el valor que tú crees que tiene la casa o por el que figura en la escritura antigua. Hacienda utiliza el Valor de Referencia del Catastro. Este valor es el mínimo legal para liquidar el impuesto. Si el valor de mercado es menor (por ejemplo, porque la casa está en mal estado), hay que realizar una tasación pericial para contradecir al Catastro, un trámite que gestionamos habitualmente para nuestros clientes.
5. Donación vs. Sucesión: El riesgo del IRPF
Mucha gente piensa que donar en vida en Madrid (bonificado al 99%) es la mejor opción. Sin embargo, hay un riesgo oculto: la ganancia patrimonial en el IRPF del donante.
Si un padre dona un piso a su hijo, el padre debe declarar en su Renta la diferencia entre lo que le costó el piso hace 30 años y su valor actual. Esto puede generar una factura de IRPF de miles de euros que la gente no suele prever. En la sucesión (herencia), esta «plusvalía del muerto» está exenta de IRPF.
Conclusión
El Impuesto de Sucesiones y Donaciones es un puzzle complejo donde el Grupo de Parentesco y la Comunidad Autónoma dictan la sentencia final. En mercados de alto valor como San Sebastián o Madrid, no contar con una estrategia fiscal previa puede suponer que una parte importante del patrimonio familiar acabe en las arcas públicas.
https://www.qualisoptima.com/wp-content/uploads/2026/01/Donaciones-sucesiones.jpg6051000Rebecahttps://www.qualisoptima.com/wp-content/uploads/2023/11/Qualis_OK-194.jpgRebeca2026-01-21 11:45:172026-01-21 11:45:17Impuesto de Sucesiones y Donaciones: La guía definitiva para entender qué pagarás por tu vivienda
Imagina que después de meses de visitas, negociaciones y trámites, por fin encuentras al comprador ideal para tu casa en el centro de San Sebastián o en un barrio de Madrid. Tenéis el contrato de arras firmado y la cita en la notaría programada. De repente, recibes una notificación: un tercero (un inquilino o incluso el propio Ayuntamiento) decide quedarse con la vivienda por el mismo precio que habías pactado.
No es una pesadilla, es la ejecución del derecho de tanteo y retracto. Estos dos conceptos jurídicos actúan como un «derecho de adquisición preferente» que otorga a ciertas personas o entidades la facultad de comprar una propiedad con prioridad sobre cualquier otro interesado. En este artículo desgranamos qué significan, en qué se diferencian y cómo afectan a tu venta.
1. Tanteo y Retracto: Dos caras de la misma moneda
Aunque suelen mencionarse juntos, ocurren en momentos distintos del proceso de venta. La diferencia principal radica en cuándo se ejerce el derecho:
A. El Derecho de Tanteo (Antes de la venta)
Es la facultad de comprar un bien antes de que se formalice la venta a un tercero, igualando las condiciones y el precio que el vendedor ya había pactado con ese tercero.
• Cómo funciona: El vendedor tiene la obligación de notificar fehacientemente (normalmente por burofax) al titular del derecho su intención de vender, el precio y las condiciones. El titular tiene un plazo para decir: «Me la quedo yo».
B. El Derecho de Retracto (Después de la venta)
Es la facultad de «deshacer» una venta ya realizada para subrogarse en el lugar del comprador. Ocurre cuando el vendedor no notificó la intención de venta o cuando vendió en condiciones distintas a las comunicadas.
• Cómo funciona: El titular del derecho acude al nuevo comprador, le devuelve el precio pagado y los gastos, y se queda con la propiedad. Es una situación traumática para el comprador original, que pierde la casa por un error de comunicación del vendedor.
2. ¿Quiénes tienen estos derechos de preferencia?
No cualquiera puede ejercer estos derechos. En España, los casos más habituales son:
1. Inquilinos (Arrendamientos Urbanos): Según la LAU, si vendes un piso alquilado, el inquilino tiene preferencia (salvo que haya renunciado a este derecho en el contrato).
2. Copropietarios (Proindivisos): Si vendes tu parte de una herencia a un extraño, el resto de los herederos tienen derecho de retracto.
3. Colindantes: En fincas rústicas, los vecinos de la parcela tienen preferencia para evitar la fragmentación de la tierra.
4. La Administración Pública: Ayuntamientos y Comunidades Autónomas tienen derecho de tanteo y retracto sobre viviendas protegidas (VPO) o en zonas declaradas «tensionadas».
3. Análisis Regional: El papel de los Ayuntamientos en 2026
La aplicación de estos derechos varía enormemente según la normativa local, especialmente tras las últimas reformas legislativas.
Madrid y Zaragoza: El foco en la VPO
En Madrid y Zaragoza, el derecho de tanteo y retracto de la Administración se centra casi exclusivamente en las viviendas de protección pública. Antes de vender una VPPB o VPPL, es obligatorio notificar a la Comunidad. Si no se hace, la Administración puede ejercer el retracto y «quitarle» la casa al comprador hasta varios años después.
Gijón: Protección del patrimonio y vivienda social
En Asturias, el Principado utiliza activamente estos derechos para ampliar su parque público de vivienda en zonas con poca oferta. En Gijón, es vital comprobar si la vivienda está sujeta a algún plan de rehabilitación pública que otorgue preferencia a la administración local.
País Vasco (Bilbao y San Sebastián) y Navarra (Pamplona)
Aquí es donde estos derechos son más «agresivos» y frecuentes:
• Navarra: El Gobierno de Navarra tiene derecho de tanteo y retracto sobre todas las VPO de forma permanente. En Pamplona, el proceso de notificación es telemático y obligatorio; ignorarlo supone la nulidad de la venta.
• País Vasco: Con la nueva normativa de vivienda, en Bilbao y San Sebastián, el Gobierno Vasco ha ampliado sus derechos de adquisición preferente en áreas tensionadas para evitar la especulación. Es fundamental que la inmobiliaria verifique si el inmueble está en una zona de «especial protección» antes de firmar las arras.
4. Los plazos: El reloj que marca la venta
El factor tiempo es el que genera más ansiedad en los propietarios.
• En el tanteo: Una vez notificado el inquilino o la administración, suelen tener un plazo de 30 días naturales para contestar. Si no dicen nada, puedes vender libremente.
• En el retracto: El plazo para que el beneficiario «deshaga» la venta suele ser de 30 días desde que tiene conocimiento de la venta (a través de la inscripción en el Registro de la Propiedad o la entrega de la copia de la escritura).
5. ¿Se puede renunciar a estos derechos?
Es la pregunta que más nos hacen los compradores.
• Inquilinos: En la mayoría de los contratos de alquiler modernos, se incluye una cláusula donde el inquilino renuncia expresamente a los derechos de tanteo y retracto. Esto da mucha tranquilidad al vendedor.
• Administración Pública: No se puede renunciar. Es una potestad legal. Lo único que se puede hacer es cumplir estrictamente con los plazos de notificación para que el derecho caduque y la venta sea segura.
6. Preguntas Frecuentes (FAQ)
¿Qué pasa si vendo por un precio inferior al notificado?
Si notificaste al inquilino que venderías por 200.000 € pero acabas firmando en notaría por 180.000 €, el inquilino puede ejercer el derecho de retracto y quedarse la casa por esos 180.000 €, ya que las condiciones han cambiado a su favor.
¿El tanteo y retracto afecta a las donaciones o herencias?
No. Estos derechos suelen activarse solo en transmisiones onerosas (compraventas). Si regalas la casa a tu hijo o la dejas en herencia, el inquilino o la administración no pueden intervenir.
¿Quién paga los gastos si se ejerce el retracto?
Si un tercero ejerce el retracto, debe reembolsar al comprador original el precio de la venta, los gastos del contrato (notaría, registro) y cualquier pago legítimo hecho para la venta. El vendedor, por su parte, podría enfrentarse a reclamaciones por daños y perjuicios si no informó debidamente de la existencia de este derecho.
Conclusión: La notificación es tu mejor escudo
El derecho de tanteo y retracto no tiene por qué ser un problema si se gestiona con antelación. En ciudades como Pamplona, San Sebastián o Madrid, donde la administración está muy presente en el mercado inmobiliario, el papel de un experto es fundamental para realizar las notificaciones en tiempo y forma.
https://www.qualisoptima.com/wp-content/uploads/2026/01/Vivienda.jpg6671000Rebecahttps://www.qualisoptima.com/wp-content/uploads/2023/11/Qualis_OK-194.jpgRebeca2026-01-21 11:41:132026-01-21 11:41:13El «derecho de preferencia»: ¿Puede alguien quitarle la casa a tu comprador en el último momento?
Cuando solicitas una Nota Simple de tu vivienda en el Registro de la Propiedad, lo ideal es que aparezca el término «Libre de Cargas». Sin embargo, es muy común encontrar anotaciones de hipotecas que ya pagamos hace años o, en casos más complejos, embargos de los que no teníamos constancia o que creíamos resueltos.
Para vender una propiedad en ciudades con mercados tan exigentes como San Sebastián o Madrid, estas cargas deben desaparecer. No se trata solo de un trámite burocrático; es una garantía de seguridad jurídica para el comprador. En este artículo te explicamos todas las formas legales de cancelar estas anotaciones.
Existen tres vías principales para eliminar la «mancha» de la hipoteca en el Registro de la Propiedad:
A. Cancelación Administrativa (Por pago y escritura)
Es el método más habitual. Una vez que has terminado de pagar el préstamo al banco, el proceso es:
1. Certificado de Deuda Cero: El banco te lo entrega (gratuitamente por ley).
2. Escritura Notarial: Un apoderado del banco acude a la notaría para firmar la escritura de cancelación.
3. Impuesto (IAJD): Se presenta el modelo 600 (exento de pago, pero obligatorio).
4. Registro: Se lleva la documentación para que el registrador elimine la carga.
B. Cancelación por Caducidad (La vía del tiempo)
Si pagaste la hipoteca hace mucho tiempo y no quieres pasar por el notario, existe la caducidad legal. Según el Artículo 82 de la Ley Hipotecaria, una hipoteca prescribe a los 20 años desde la fecha de vencimiento del último pago (más un año de margen).
• Ventaja: Es gratuita y se solicita mediante una instancia privada al registrador.
• Inconveniente: Si necesitas vender la casa ya, no puedes esperar a que pasen dos décadas.
C. Cancelación por Redención o Consolidación
Menos común, ocurre cuando la persona que debe el dinero y la que tiene el derecho de cobro pasan a ser la misma (por ejemplo, por una herencia compleja o fusión de entidades).
2. Los Embargos: ¿Cómo se eliminan de la nota simple?
Un embargo es una carga forzosa impuesta por un juez o una administración (Hacienda, Ayuntamiento, Seguridad Social) para asegurar el cobro de una deuda.
A. Cancelación por Pago y Mandamiento
Si pagas la deuda que originó el embargo:
1. Debes solicitar a la entidad acreedora (ej. el Juzgado o la AEAT) un Mandamiento de Cancelación de Embargo.
2. Este documento oficial se presenta en el Registro de la Propiedad para que el registrador proceda a borrar la anotación.
3. Ojo: El embargo no desaparece automáticamente al pagar la deuda; el mandamiento es el «borrador» oficial.
B. Cancelación por Caducidad (4 años)
A diferencia de la hipoteca, las anotaciones preventivas de embargo tienen una vida mucho más corta: caducan a los 4 años desde su fecha de anotación, a menos que el acreedor solicite una prórroga.
• Si ves un embargo de hace 6 años en tu Nota Simple y no ha sido prorrogado, puedes solicitar su cancelación por caducidad mediante una instancia al Registro.
3. Análisis Regional: Trámites en nuestras ciudades
Madrid y Zaragoza: Agilidad en el IAJD
En estas comunidades, la presentación del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados para cancelaciones de hipoteca está totalmente digitalizada. En Madrid, el uso del certificado digital permite que el trámite ante la Hacienda autonómica sea casi instantáneo, facilitando que la venta no se detenga.
Gijón: Coordinación con el Registro
En Asturias, los Registros de la Propiedad suelen ser muy rigurosos con los Mandamientos de Cancelación de Embargos judiciales. Es fundamental que el documento sea el original firmado por el Letrado de la Administración de Justicia (antiguo secretario judicial), ya que las copias simples suelen ser rechazadas.
Bilbao, San Sebastián y Pamplona: Fiscalidad Foral
En el País Vasco y Navarra, la gestión del impuesto de cancelación (aunque esté exento) se realiza ante las Haciendas Forales.
• Navarra: El Servicio de Riqueza Territorial es muy eficiente cruzando datos. Si existe un embargo municipal en Pamplona, una vez pagado, la comunicación interna suele ser rápida, pero siempre recomendamos solicitar el mandamiento físico para mayor seguridad en la venta.
• País Vasco: Debido a la fuerte protección de la propiedad, en Bilbao y San Sebastián se recomienda que, ante un embargo caducado, se pida una «certificación de cargas» antes de salir a la venta para asegurar que no hay prórrogas de última hora entrando en el Registro.
4. Diferencias entre Carga Hipotecaria y Embargo
Característica
Hipoteca
Embargo
Naturaleza
Voluntaria (Tú la pides).
Forzosa (Te la imponen).
Caducidad
20 años + 1 año
4 años (prorrogables)
Documento para borrarla
Escritura Notarial
Mandamiento Judicial/Admin
Coste de registro
Aranceles registrales (fijo)
Aranceles registrales (fijo)
5. El peligro de los «Embargos de Sobras»
Un error común en herencias o divorcios es encontrar embargos de la Seguridad Social o de ayuntamientos que ya fueron pagados en su día pero cuya «orden de borrado» nunca llegó al Registro. Esto puede bloquear una firma en notaría de un día para otro. Por eso, en nuestra inmobiliaria realizamos una auditoría registral preventiva de cada piso que ponemos a la venta.
Conclusión: No dejes las cargas para el final
Ya sea una hipoteca antigua en el centro de Pamplona o un pequeño embargo administrativo en un barrio de Madrid, estas anotaciones son obstáculos que pueden hacer que un comprador pierda el interés o que un banco deniegue la financiación al interesado. La limpieza registral es el primer paso de una venta de éxito.
https://www.qualisoptima.com/wp-content/uploads/2026/01/Cancelacion-hipoteca-embargo.jpg6671000Rebecahttps://www.qualisoptima.com/wp-content/uploads/2023/11/Qualis_OK-194.jpgRebeca2026-01-21 11:33:532026-01-21 11:35:19Formas de cancelar Hipotecas y Embargos
«Tengo la mitad de una casa con mi ex-pareja», «He heredado un tercio de un piso con mis hermanos y no nos ponemos de acuerdo». Estas frases son el pan de cada día en nuestras oficinas. Legalmente, esta situación se denomina proindiviso.
Un proindiviso no es otra cosa que un derecho de propiedad compartido sobre un bien que no se puede dividir físicamente sin que pierda su valor (como una vivienda). Aunque sobre el papel parece sencillo, el proindiviso es una de las fuentes de conflicto jurídico más comunes en España. En este artículo te explicamos cómo funciona, qué derechos tienes y, sobre todo, cómo puedes salir de él de la forma más ventajosa posible.
El proindiviso (o comunidad de bienes) existe cuando la propiedad de una cosa pertenece a varias personas en común. Está regulado en el Código Civil (Artículos 392 y siguientes), y su característica principal es que ninguna de las partes tiene el derecho exclusivo sobre una zona concreta de la casa (no puedes decir «esta habitación es mía y el salón es tuyo»), sino que todos tienen una cuota abstracta (un porcentaje) sobre el total.
Orígenes habituales del proindiviso:
• Herencias: Varios herederos reciben una misma propiedad.
• **Divorcios o separaciones: Una pareja compró una vivienda a medias y ahora deben decidir qué hacer con ella.
• Inversiones conjuntas: Amigos o socios que compran un inmueble para rentabilizarlo.
2. Requisitos imprescindibles (Las 3 reglas de oro)
Para que Hacienda acepte que no pagues impuestos, debes cumplir tres requisitos de forma estricta:
A. El concepto de «Vivienda Habitual»
No sirve para segundas residencias o apartamentos de vacaciones.
• La que vendes: Debes haber vivido en ella de manera efectiva durante un periodo continuado de al menos tres años.
• La que compras: Debe convertirse en tu residencia habitual en un plazo máximo de doce meses desde la compra o terminación de las obras.
B. El plazo de los dos años
Hacienda te da un margen temporal. La compra de la nueva casa debe realizarse en un periodo no superior a dos años, que pueden ser:
• Dos años después de haber vendido la antigua.
• Dos años antes de vender la antigua (compras primero y vendes después).
C. La reinversión del importe neto
Este es el punto donde más errores se cometen. Para que la exención sea del 100%, debes reinvertir todo el dinero que te quede de la venta tras pagar la hipoteca y los gastos.
La fórmula clave:
Importe a reinvertir = Precio de Venta – Gastos (Inmobiliaria, Plusvalía) – Hipoteca pendiente cancelada.
Si te sobra dinero y decides no meterlo en la nueva casa, tendrás que pagar impuestos por la parte proporcional de la ganancia que no hayas reinvertido.
3. ¿Cómo proceder? Paso a paso
Si estás en medio de una operación de cambio de casa, estos son los pasos que debes seguir para asegurar el beneficio fiscal:
1. Cálculo previo: Antes de vender, pide a tu agencia inmobiliaria un estudio de la ganancia patrimonial prevista. Así sabrás exactamente cuánto dinero debes gastar en la nueva casa para que el impuesto sea cero.
2. La firma ante notario: Al vender, asegúrate de que en la escritura quede claro que la vivienda es tu residencia habitual.
3. La declaración de la Renta (IRPF): Este es el paso crucial. En el año siguiente a la venta, debes comunicar a Hacienda en tu declaración que te acoges a la exención por reinversión.
• Si ya has comprado la nueva, aportas los datos.
• Si aún no has comprado, comunicas tu compromiso de reinvertir en los próximos dos años.
4. Guardar facturas: Conserva todas las facturas de la venta (inmobiliaria, notaría, registro, impuesto de plusvalía) y las de la nueva compra.
4. Análisis Regional: Diferencias entre nuestras ciudades
El mapa fiscal de España no es uniforme. Dependiendo de dónde vendas y compres, las reglas cambian:
Madrid, Gijón y Zaragoza (Régimen Común)
Estas ciudades se rigen por la Ley Estatal del IRPF.
• Vigilancia: La Agencia Tributaria (AEAT) es muy estricta con el empadronamiento. Si dices que es tu vivienda habitual pero tu consumo de luz es mínimo, te denegarán la exención.
• Mayores de 65 años: En estas ciudades, si tienes más de 65 años, la exención es automática. No necesitas comprar otra casa para no pagar impuestos por la venta de tu vivienda habitual.
Bilbao y San Sebastián (Haciendas Forales de Vizcaya y Guipúzcoa)
El País Vasco tiene sus propias normas de IRPF.
• Deducciones por inversión: Históricamente, el País Vasco ha mantenido deducciones por compra de vivienda habitual que en el resto de España desaparecieron.
• Plazos: Es fundamental revisar los plazos específicos forales, que aunque suelen ser de dos años, tienen matices en cuanto a viviendas en construcción (cooperativas).
Pamplona (Hacienda Foral de Navarra)
Navarra tiene su propio Fuero Nuevo y normativa tributaria.
• Exención por reinversión: Funciona de forma muy similar a la estatal, pero con formularios y plazos de comunicación específicos ante la Hacienda Foral de Navarra.
• Requisito de convivencia: En Navarra son especialmente meticulosos con la comprobación de que la unidad familiar completa se traslada a la nueva vivienda para validar la exención.
5. Los grandes beneficios de la exención
• Liquidez inmediata: Te permite disponer de todo el capital de la venta para dar una entrada mayor o reducir la hipoteca de la nueva casa.
• Preservación del patrimonio: Evitas que entre el 19% y el 28% de tu beneficio se «evapore» en impuestos, permitiéndote acceder a viviendas de mejor calidad o en mejores zonas.
• Efecto multiplicador: Al no pagar impuestos, tu capacidad de compra aumenta, lo que te permite negociar mejor en mercados competitivos como el de Madrid o San Sebastián.
6. Preguntas Frecuentes (FAQ)
¿Qué pasa si la nueva casa es más barata que la anterior?
Si vendes por un neto de 200.000 € y compras por 180.000 €, has reinvertido el 90%. El 10% restante (20.000 €) tributará como ganancia patrimonial. Solo pagarás impuestos por ese «sobrante».
¿Puedo usar el dinero para reformar la casa que he comprado?
Sí, siempre que las obras de rehabilitación terminen dentro del plazo de los dos años y sean consideradas «obras de rehabilitación» según la normativa de IRPF (no sirve solo pintar).
¿Y si vendo con pérdidas?
Si vendes por menos de lo que compraste, no hay ganancia patrimonial, por lo que no hay impuesto que pagar. En ese caso, la exención por reinversión no es necesaria porque no hay «beneficio» que gravar.
Conclusión: Una estrategia que requiere precisión
La exención por reinversión es el mejor aliado de quien decide cambiar de vida y de hogar. Sin embargo, un error en el cálculo de los plazos o no declarar correctamente la intención de reinvertir en el IRPF puede convertir el ahorro en una sanción de Hacienda.
En nuestras agencias en Madrid, Gijón, Bilbao, San Sebastián, Zaragoza y Pamplona, no solo nos encargamos de encontrar al comprador ideal, sino que realizamos un estudio fiscal previo para que sepas exactamente cuánto puedes ahorrarte gracias a la reinversión.
https://www.qualisoptima.com/wp-content/uploads/2026/01/Proindiviso.jpg6671000Rebecahttps://www.qualisoptima.com/wp-content/uploads/2023/11/Qualis_OK-194.jpgRebeca2026-01-21 11:28:132026-01-21 11:28:13Proindiviso: Guía completa para gestionar y vender una propiedad compartida
Socios de DEC, Asociación para el Desarrollo de la Experiencia de Cliente
Gananciales o Separación de Bienes: Cómo afecta tu matrimonio a la compra y venta de tu casa
/en InmobiliariaCuando una pareja decide contraer matrimonio, a menudo se centra en la celebración y olvida que está firmando un contrato con profundas implicaciones patrimoniales. El régimen económico matrimonial es el conjunto de reglas que gestionan los bienes y las deudas de los esposos durante su unión y, lo más importante, tras su disolución.
En el mercado inmobiliario de ciudades como Madrid, San Sebastián o Pamplona, saber bajo qué régimen estás casado no es una formalidad, es una necesidad legal. De ello depende si puedes vender una casa sin el permiso de tu cónyuge o si una vivienda heredada entra o no en el «saco común» del matrimonio.
Contenidos
1. Sociedad de Gananciales: «Lo mío es nuestro»
Es el régimen por defecto en la mayor parte de España (territorio común). En este sistema, se hacen comunes para ambos cónyuges las ganancias o beneficios obtenidos indistintamente por cualquiera de ellos durante el matrimonio.
• Bienes Gananciales: Los salarios, los intereses de las cuentas bancarias y, por supuesto, las viviendas compradas con el dinero del trabajo de cualquiera de los dos.
• Bienes Privativos: Lo que cada uno tenía antes de casarse y lo que reciba durante el matrimonio por herencia o donación.
• Implicación en la venta: Para vender una vivienda ganancial, deben firmar ambos cónyuges. No importa si solo uno trabaja o si el dinero salió de su cuenta; legalmente, ambos son dueños al 50%.
2. Separación de Bienes: «Cada uno con lo suyo»
En este régimen, pertenecen a cada cónyuge los bienes que tuviese antes del matrimonio y los que adquiera después por cualquier título.
• Gestión Independiente: Cada esposo conserva la propiedad, administración y libre disposición de sus bienes. Puedes comprar o vender una vivienda sin necesidad de que tu cónyuge intervenga en la escritura.
• Propiedad compartida: Si compran una casa juntos, no es «ganancial», sino que pertenecen a ambos en la proporción que decidan (ej. 50-50 o 70-30), funcionando como un proindiviso.
• Protección ante deudas: Si uno de los cónyuges tiene un problema financiero o un embargo, este no afecta a los bienes del otro.
3. ¿Cómo saber en qué régimen estás casado según tu región?
España es un mosaico legal. Si no has firmado capitulaciones matrimoniales ante notario, el lugar donde te cases (o donde residas) determina tu régimen por defecto.
Madrid, Zaragoza, Gijón (Derecho Común)
En estas regiones, si no dices nada, el régimen por defecto es Sociedad de Gananciales.
• Zaragoza (Aragón): Ojo con el Derecho Foral Aragonés. Existe el «Derecho de Viudedad», que es una limitación a la libre disposición de los bienes incluso en separación de bienes, protegiendo al cónyuge supérstite sobre la vivienda habitual.
País Vasco (Bilbao y San Sebastián)
• Vizcaya (Bilbao): Tradicionalmente, rige el «Fuero de Vizcaya», cuya figura estrella es la Comunicación Foral de Bienes. Es un régimen muy potente que hace comunes todos los bienes, incluso los que se tenían antes de casarse, tras un tiempo de convivencia o tener hijos.
• Guipúzcoa (San Sebastián): Aquí rige el Código Civil común, por lo que el régimen por defecto es Gananciales, a menos que se pacte Separación de Bienes.
Pamplona (Navarra)
Navarra tiene su propia ley: el Fuero Nuevo.
• El régimen por defecto es la Sociedad de Conquistas. Es muy similar a los gananciales, pero con matices técnicos sobre cómo se gestionan los bienes y las deudas. En Pamplona, es habitual que los Notarios pregunten específicamente por la vecindad civil para aplicar correctamente el Fuero.
Cataluña y Baleares
Aunque no son tus zonas principales, es bueno saber que allí el régimen por defecto es la Separación de Bienes.
4. Comprar una vivienda: El peligro del «Dinero Privativo»
Un conflicto muy común ocurre cuando una pareja en gananciales compra una casa, pero uno de ellos aporta un dinero que heredó (dinero privativo).
• El error: Si no se especifica en la escritura que parte del dinero es privativo, la vivienda se presume ganancial al 100%.
• La solución: Hay que hacer una confesión de privatividad. El otro cónyuge admite ante notario que ese dinero no es común. No obstante, si hay hijos, esta confesión tiene límites legales.
5. Vender la Vivienda Habitual: La excepción de la firma
Este es el punto más importante para un vendedor. Incluso si estás en Separación de Bienes y la casa es solo tuya (porque la compraste soltero), si esa casa es la vivienda habitual de la familia, necesitas el consentimiento (la firma) de tu cónyuge para venderla.
El Código Civil (Art. 1320) protege el techo familiar. Si tu marido o mujer no firma, la venta puede ser anulada, aunque no sea dueño de ni un solo ladrillo.
6. Preguntas Frecuentes (FAQ)
¿Se puede cambiar de régimen después de casados?
Sí, en cualquier momento. Se hace mediante una escritura de Capitulaciones Matrimoniales. Es muy común pasar de gananciales a separación de bienes para proteger el patrimonio si uno de los dos va a emprender un negocio.
¿Qué pasa con la hipoteca en un divorcio?
Si la casa es ganancial, la deuda también lo es. En la liquidación de gananciales, se deberá decidir quién se queda la casa y quién asume la deuda, normalmente mediante una Extinción de Condominio.
¿Cómo pruebo mi régimen si me casé en el extranjero?
Necesitarás el certificado de matrimonio traducido y apostillado. En muchos países, el régimen se rige por la ley de la primera residencia común tras la boda.
Conclusión: Claridad antes de la firma
El régimen matrimonial es la estructura sobre la que se asienta tu patrimonio inmobiliario. Ya estés en Pamplona bajo el Fuero Nuevo o en Madrid bajo el Código Civil, conocer tus derechos y obligaciones te evitará bloqueos en la notaría y sorpresas en caso de separación.
Plusvalía Municipal: La guía definitiva para no pagar de más en tu venta o herencia
/en InmobiliariaSi has vendido, heredado o recibido una vivienda en donación recientemente, te habrás encontrado con la Plusvalía Municipal. Este impuesto local grava, en teoría, el aumento de valor que ha experimentado el suelo sobre el que se asienta tu casa desde que la adquiriste hasta que te deshaces de ella.
Tras la reforma de 2021, el sistema de cálculo cambió por completo para evitar que se cobrara el impuesto cuando el propietario vendía con pérdidas. En este artículo te explicamos cómo funciona el nuevo sistema, qué opciones tienes para pagar menos y cómo realizar los trámites en tu ciudad.
Contenidos
1. ¿Qué es la Plusvalía Municipal y cuándo se aplica?
El IIVTNU es un impuesto que recaudan los ayuntamientos. Se activa siempre que hay una transmisión de la propiedad de un terreno urbano (no se aplica en fincas rústicas).
¿Quién debe pagarla?
• En una venta: El vendedor es quien está obligado al pago, ya que es quien supuestamente obtiene el beneficio.
• En una herencia o donación: El heredero o donatario (quien recibe la casa) es el sujeto pasivo.
Regla de oro: Si demuestras que el valor de venta es inferior al valor por el que compraste en su día (pérdidas patrimoniales), el impuesto no se aplica. Esto es fundamental en zonas donde los precios han bajado o se han estancado.
2. Los dos métodos de cálculo: Tú eliges el más barato
Desde la última reforma, el contribuyente puede elegir entre dos sistemas de cálculo. El Ayuntamiento aplicará el que resulte más beneficioso para el ciudadano:
A. Método Objetivo (Multiplicadores)
Se basa en el valor catastral del suelo en el momento de la transmisión. A ese valor se le aplican unos coeficientes o multiplicadores que el Ayuntamiento actualiza cada año según el tiempo que hayas tenido la propiedad.
• Ideal para: Propiedades que se han revalorizado muchísimo en el tiempo (compradas hace 20 años por un precio muy bajo).
B. Método de Plusvalía Real (Cálculo directo)
Se calcula la diferencia real entre el precio de compra y el precio de venta. Al resultado se le aplica el porcentaje que corresponde al valor del suelo dentro del total de la vivienda.
• Ideal para: Propiedades compradas recientemente o en las que el margen de beneficio ha sido pequeño.
3. Plazos para realizar el trámite
Los tiempos en la administración local son estrictos. Incumplirlos genera recargos e intereses de demora.
• Ventas y Donaciones: Tienes 30 días hábiles desde la fecha de la escritura.
• Herencias: Tienes 6 meses desde el fallecimiento. En este caso, se puede solicitar una prórroga de otros 6 meses (debe pedirse antes de que acabe el quinto mes).
4. Trámites y Gestión Regional: De Madrid a Pamplona
Cada ayuntamiento tiene su propia ordenanza y su propio tipo impositivo (el máximo legal es el 30%).
Madrid: Autoliquidación obligatoria
En el Ayuntamiento de Madrid, el proceso es de autoliquidación. Esto significa que el ciudadano debe rellenar el formulario en la web municipal, calcular la cuota y pagarla antes de presentar los papeles. No esperes a que te llegue una carta; debes moverte tú.
Zaragoza: Gestión telemática avanzada
Zaragoza ofrece un simulador muy preciso en su sede electrónica que permite comparar ambos métodos de cálculo antes de presentar la declaración. Es uno de los sistemas más transparentes para el contribuyente.
Gijón: Atención al valor del suelo
En Gijón, la revisión catastral de los últimos años ha elevado los valores del suelo en zonas costeras. Es vital revisar si la vivienda ha perdido valor real para evitar el pago mediante la presentación de las escrituras de compra y venta.
País Vasco y Navarra: Normativas Propias
Aquí el impuesto funciona de forma distinta debido a los regímenes forales.
• Bilbao y San Sebastián: Las Haciendas Forales de Vizcaya y Guipúzcoa establecen sus propias normas. En estas ciudades, el impuesto suele estar muy vinculado a la realidad del mercado y existen exenciones potentes para la vivienda habitual en ciertos supuestos sociales.
• Pamplona: El Ayuntamiento de Pamplona gestiona el impuesto con normativas propias de Navarra. El proceso de gestión suele ser muy eficiente y permiten fraccionamientos de pago con mayor facilidad que en el régimen común.
5. Pasos para abonar el impuesto
Independientemente de la ciudad, los pasos suelen ser:
1. Obtener copia de las escrituras: Necesitarás la escritura de adquisición (cuando la compraste) y la de transmisión (la nueva).
2. Acceder a la Sede Electrónica: La mayoría de ayuntamientos (Madrid, Pamplona, etc.) exigen o recomiendan el trámite digital.
3. Elegir el método de cálculo: Introduce los datos y el sistema te dirá cuál es la opción más económica.
4. Presentar la documentación: Junto al formulario, deberás adjuntar las escrituras y, a veces, el último recibo del IBI para verificar el valor catastral del suelo.
5. Pago o comunicación: Si hay cuota, realizas el pago. Si no hay incremento de valor (pérdidas), debes presentar igualmente una declaración de no sujeción para que el Ayuntamiento cierre el expediente.
6. Preguntas Frecuentes (FAQ)
¿Qué pasa si no pago la Plusvalía?
El Registro de la Propiedad avisa al Ayuntamiento de todas las ventas. Si no pagas voluntariamente, te llegará una liquidación de oficio con recargos de entre el 5% y el 20%, más intereses.
¿Puedo deducirme los gastos de la inmobiliaria o la reforma?
En el cálculo de la Plusvalía Municipal (IIVTNU), a diferencia del IRPF, no se suelen permitir deducciones por gastos de inversión o facturas de reforma, ya que el impuesto solo mira el valor del suelo, no la construcción.
¿Si heredo y luego vendo, pago dos veces?
Sí. Pagarás una plusvalía por recibir la herencia (como heredero) y otra plusvalía cuando vendas esa propiedad a un tercero (como vendedor).
Conclusión: Un impuesto que requiere asesoramiento
La Plusvalía Municipal ya no es un «pago ciego». Hoy en día, la diferencia entre elegir un método de cálculo u otro puede suponer un ahorro de miles de euros. En ciudades como San Sebastián o Madrid, donde el valor del suelo es muy elevado, realizar este trámite correctamente es fundamental.
Impuesto de Sucesiones y Donaciones: La guía definitiva para entender qué pagarás por tu vivienda
/en InmobiliariaRecibir una vivienda, ya sea por el fallecimiento de un familiar (Sucesión) o como un anticipo de la herencia en vida (Donación), es un momento de gran carga emocional, pero también un desafío administrativo y fiscal. El Impuesto de Sucesiones y Donaciones (ISD) es el peaje que el Estado exige por ese incremento patrimonial gratuito.
En España, este impuesto está cedido a las Comunidades Autónomas, lo que ha creado un mapa fiscal dispar. Mientras que en algunas regiones recibir la casa de tus padres es prácticamente gratuito, en otras puede obligar a los herederos a renunciar a la herencia. En este artículo explicamos cómo funciona y qué particularidades tiene en las zonas donde operamos: Madrid, Gijón, Bilbao, San Sebastián, Zaragoza y Pamplona.
Contenidos
1. El Pilar del Impuesto: Los Grupos de Parentesco
Antes de mirar las tablas de tipos impositivos, lo primero que hace Hacienda es clasificarte en un «Grupo de Parentesco». Este grupo determina qué reducciones y bonificaciones podrás aplicar. Cuanto más lejano es el parentesco, más caro es el impuesto.
• Grupo I: Descendientes y adoptados menores de 21 años. Es el grupo más protegido. En casi todas las comunidades (especialmente en Madrid, País Vasco y Navarra), el pago es simbólico o inexistente debido a las altas reducciones.
• Grupo II: Descendientes y adoptados de 21 años o más, cónyuges, ascendientes y adoptantes. Es el caso más común en nuestras oficinas (hijos que heredan de padres). Aunque están muy protegidos, la factura puede variar según la comunidad autónoma.
• Grupo III: Colaterales de segundo y tercer grado (hermanos, tíos, sobrinos) y ascendientes/descendientes por afinidad. Aquí la factura fiscal empieza a subir de forma alarmante. En muchas regiones las bonificaciones desaparecen o son mínimas. Recibir la casa de un tío soltero puede suponer perder hasta el 30% o 40% de su valor en impuestos.
• Grupo IV: Colaterales de cuarto grado (primos), grados más distantes y extraños (amigos, parejas de hecho no inscritas). Es el escenario más gravoso. Hacienda trata estas transmisiones con tipos impositivos muy altos y sin apenas reducciones.
2. ¿Cuándo y cómo se aplica?
El factor determinante para saber qué normativa se aplica no es solo el valor de la vivienda, sino la residencia y la ubicación.
• Sucesiones: Se liquida en la comunidad donde el fallecido tuvo su residencia habitual los últimos 5 años. Se tiene un plazo de 6 meses (prorrogables a 12).
• Donaciones: En el caso de viviendas, se liquida en la comunidad donde esté situado el inmueble. El plazo es de apenas 30 días hábiles.
3. Análisis Regional: Diferencias y Bonificaciones
Madrid: El modelo de bonificación al 99%
Madrid aplica una bonificación del 99% en la cuota para los Grupos I y II. Esto significa que un hijo que hereda un piso de 500.000 € en el Barrio de Salamanca pagará una cantidad mínima. Recientemente, Madrid ha introducido bonificaciones para el Grupo III (hermanos y sobrinos), aunque son menores (alrededor del 15%-25%), lo que la sigue posicionando como la región más atractiva fiscalmente.
Aragón (Zaragoza): La importancia de la Vivienda Habitual
En Zaragoza, la reducción por heredar la vivienda habitual del fallecido puede llegar al 99% con un límite de valor. Sin embargo, para los Grupos I y II, las reducciones son potentes solo hasta ciertos límites de base imponible. Superados esos umbrales, Aragón es notablemente más caro que Madrid o el País Vasco.
Asturias (Gijón): El mínimo exento de 300.000 €
Asturias cuenta con un mínimo exento para hijos y cónyuges: si la herencia no supera los 300.000 €, no se paga impuesto. No obstante, si la vivienda en Gijón está valorada por encima y se suma el dinero en cuentas, el exceso tributa con tipos progresivos que pueden ser elevados.
País Vasco y Navarra: Estabilidad Foral
• Navarra (Pamplona): Aplica un tipo fijo muy reducido para los Grupos I y II (normalmente el 0,8%). Es un sistema predecible y muy ventajoso para herencias directas.
• País Vasco (Bilbao y San Sebastián): Existe una exención para los Grupos I y II hasta los 400.000 € de base imponible. A partir de ahí, se aplica un tipo muy bajo (1,5%). En el País Vasco, la vivienda habitual suele estar exenta en un 95% adicional con ciertos requisitos de mantenimiento.
4. El «Valor de Referencia»: El nuevo invitado de Hacienda
Desde 2022, ya no tributas por el valor que tú crees que tiene la casa o por el que figura en la escritura antigua. Hacienda utiliza el Valor de Referencia del Catastro. Este valor es el mínimo legal para liquidar el impuesto. Si el valor de mercado es menor (por ejemplo, porque la casa está en mal estado), hay que realizar una tasación pericial para contradecir al Catastro, un trámite que gestionamos habitualmente para nuestros clientes.
5. Donación vs. Sucesión: El riesgo del IRPF
Mucha gente piensa que donar en vida en Madrid (bonificado al 99%) es la mejor opción. Sin embargo, hay un riesgo oculto: la ganancia patrimonial en el IRPF del donante.
Si un padre dona un piso a su hijo, el padre debe declarar en su Renta la diferencia entre lo que le costó el piso hace 30 años y su valor actual. Esto puede generar una factura de IRPF de miles de euros que la gente no suele prever. En la sucesión (herencia), esta «plusvalía del muerto» está exenta de IRPF.
Conclusión
El Impuesto de Sucesiones y Donaciones es un puzzle complejo donde el Grupo de Parentesco y la Comunidad Autónoma dictan la sentencia final. En mercados de alto valor como San Sebastián o Madrid, no contar con una estrategia fiscal previa puede suponer que una parte importante del patrimonio familiar acabe en las arcas públicas.
El «derecho de preferencia»: ¿Puede alguien quitarle la casa a tu comprador en el último momento?
/en InmobiliariaImagina que después de meses de visitas, negociaciones y trámites, por fin encuentras al comprador ideal para tu casa en el centro de San Sebastián o en un barrio de Madrid. Tenéis el contrato de arras firmado y la cita en la notaría programada. De repente, recibes una notificación: un tercero (un inquilino o incluso el propio Ayuntamiento) decide quedarse con la vivienda por el mismo precio que habías pactado.
No es una pesadilla, es la ejecución del derecho de tanteo y retracto. Estos dos conceptos jurídicos actúan como un «derecho de adquisición preferente» que otorga a ciertas personas o entidades la facultad de comprar una propiedad con prioridad sobre cualquier otro interesado. En este artículo desgranamos qué significan, en qué se diferencian y cómo afectan a tu venta.
Contenidos
1. Tanteo y Retracto: Dos caras de la misma moneda
Aunque suelen mencionarse juntos, ocurren en momentos distintos del proceso de venta. La diferencia principal radica en cuándo se ejerce el derecho:
A. El Derecho de Tanteo (Antes de la venta)
Es la facultad de comprar un bien antes de que se formalice la venta a un tercero, igualando las condiciones y el precio que el vendedor ya había pactado con ese tercero.
• Cómo funciona: El vendedor tiene la obligación de notificar fehacientemente (normalmente por burofax) al titular del derecho su intención de vender, el precio y las condiciones. El titular tiene un plazo para decir: «Me la quedo yo».
B. El Derecho de Retracto (Después de la venta)
Es la facultad de «deshacer» una venta ya realizada para subrogarse en el lugar del comprador. Ocurre cuando el vendedor no notificó la intención de venta o cuando vendió en condiciones distintas a las comunicadas.
• Cómo funciona: El titular del derecho acude al nuevo comprador, le devuelve el precio pagado y los gastos, y se queda con la propiedad. Es una situación traumática para el comprador original, que pierde la casa por un error de comunicación del vendedor.
2. ¿Quiénes tienen estos derechos de preferencia?
No cualquiera puede ejercer estos derechos. En España, los casos más habituales son:
1. Inquilinos (Arrendamientos Urbanos): Según la LAU, si vendes un piso alquilado, el inquilino tiene preferencia (salvo que haya renunciado a este derecho en el contrato).
2. Copropietarios (Proindivisos): Si vendes tu parte de una herencia a un extraño, el resto de los herederos tienen derecho de retracto.
3. Colindantes: En fincas rústicas, los vecinos de la parcela tienen preferencia para evitar la fragmentación de la tierra.
4. La Administración Pública: Ayuntamientos y Comunidades Autónomas tienen derecho de tanteo y retracto sobre viviendas protegidas (VPO) o en zonas declaradas «tensionadas».
3. Análisis Regional: El papel de los Ayuntamientos en 2026
La aplicación de estos derechos varía enormemente según la normativa local, especialmente tras las últimas reformas legislativas.
Madrid y Zaragoza: El foco en la VPO
En Madrid y Zaragoza, el derecho de tanteo y retracto de la Administración se centra casi exclusivamente en las viviendas de protección pública. Antes de vender una VPPB o VPPL, es obligatorio notificar a la Comunidad. Si no se hace, la Administración puede ejercer el retracto y «quitarle» la casa al comprador hasta varios años después.
Gijón: Protección del patrimonio y vivienda social
En Asturias, el Principado utiliza activamente estos derechos para ampliar su parque público de vivienda en zonas con poca oferta. En Gijón, es vital comprobar si la vivienda está sujeta a algún plan de rehabilitación pública que otorgue preferencia a la administración local.
País Vasco (Bilbao y San Sebastián) y Navarra (Pamplona)
Aquí es donde estos derechos son más «agresivos» y frecuentes:
• Navarra: El Gobierno de Navarra tiene derecho de tanteo y retracto sobre todas las VPO de forma permanente. En Pamplona, el proceso de notificación es telemático y obligatorio; ignorarlo supone la nulidad de la venta.
• País Vasco: Con la nueva normativa de vivienda, en Bilbao y San Sebastián, el Gobierno Vasco ha ampliado sus derechos de adquisición preferente en áreas tensionadas para evitar la especulación. Es fundamental que la inmobiliaria verifique si el inmueble está en una zona de «especial protección» antes de firmar las arras.
4. Los plazos: El reloj que marca la venta
El factor tiempo es el que genera más ansiedad en los propietarios.
• En el tanteo: Una vez notificado el inquilino o la administración, suelen tener un plazo de 30 días naturales para contestar. Si no dicen nada, puedes vender libremente.
• En el retracto: El plazo para que el beneficiario «deshaga» la venta suele ser de 30 días desde que tiene conocimiento de la venta (a través de la inscripción en el Registro de la Propiedad o la entrega de la copia de la escritura).
5. ¿Se puede renunciar a estos derechos?
Es la pregunta que más nos hacen los compradores.
• Inquilinos: En la mayoría de los contratos de alquiler modernos, se incluye una cláusula donde el inquilino renuncia expresamente a los derechos de tanteo y retracto. Esto da mucha tranquilidad al vendedor.
• Administración Pública: No se puede renunciar. Es una potestad legal. Lo único que se puede hacer es cumplir estrictamente con los plazos de notificación para que el derecho caduque y la venta sea segura.
6. Preguntas Frecuentes (FAQ)
¿Qué pasa si vendo por un precio inferior al notificado?
Si notificaste al inquilino que venderías por 200.000 € pero acabas firmando en notaría por 180.000 €, el inquilino puede ejercer el derecho de retracto y quedarse la casa por esos 180.000 €, ya que las condiciones han cambiado a su favor.
¿El tanteo y retracto afecta a las donaciones o herencias?
No. Estos derechos suelen activarse solo en transmisiones onerosas (compraventas). Si regalas la casa a tu hijo o la dejas en herencia, el inquilino o la administración no pueden intervenir.
¿Quién paga los gastos si se ejerce el retracto?
Si un tercero ejerce el retracto, debe reembolsar al comprador original el precio de la venta, los gastos del contrato (notaría, registro) y cualquier pago legítimo hecho para la venta. El vendedor, por su parte, podría enfrentarse a reclamaciones por daños y perjuicios si no informó debidamente de la existencia de este derecho.
Conclusión: La notificación es tu mejor escudo
El derecho de tanteo y retracto no tiene por qué ser un problema si se gestiona con antelación. En ciudades como Pamplona, San Sebastián o Madrid, donde la administración está muy presente en el mercado inmobiliario, el papel de un experto es fundamental para realizar las notificaciones en tiempo y forma.
Formas de cancelar Hipotecas y Embargos
/en InmobiliariaCuando solicitas una Nota Simple de tu vivienda en el Registro de la Propiedad, lo ideal es que aparezca el término «Libre de Cargas». Sin embargo, es muy común encontrar anotaciones de hipotecas que ya pagamos hace años o, en casos más complejos, embargos de los que no teníamos constancia o que creíamos resueltos.
Para vender una propiedad en ciudades con mercados tan exigentes como San Sebastián o Madrid, estas cargas deben desaparecer. No se trata solo de un trámite burocrático; es una garantía de seguridad jurídica para el comprador. En este artículo te explicamos todas las formas legales de cancelar estas anotaciones.
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1. Formas de cancelar una Hipoteca
Existen tres vías principales para eliminar la «mancha» de la hipoteca en el Registro de la Propiedad:
A. Cancelación Administrativa (Por pago y escritura)
Es el método más habitual. Una vez que has terminado de pagar el préstamo al banco, el proceso es:
1. Certificado de Deuda Cero: El banco te lo entrega (gratuitamente por ley).
2. Escritura Notarial: Un apoderado del banco acude a la notaría para firmar la escritura de cancelación.
3. Impuesto (IAJD): Se presenta el modelo 600 (exento de pago, pero obligatorio).
4. Registro: Se lleva la documentación para que el registrador elimine la carga.
B. Cancelación por Caducidad (La vía del tiempo)
Si pagaste la hipoteca hace mucho tiempo y no quieres pasar por el notario, existe la caducidad legal. Según el Artículo 82 de la Ley Hipotecaria, una hipoteca prescribe a los 20 años desde la fecha de vencimiento del último pago (más un año de margen).
• Ventaja: Es gratuita y se solicita mediante una instancia privada al registrador.
• Inconveniente: Si necesitas vender la casa ya, no puedes esperar a que pasen dos décadas.
C. Cancelación por Redención o Consolidación
Menos común, ocurre cuando la persona que debe el dinero y la que tiene el derecho de cobro pasan a ser la misma (por ejemplo, por una herencia compleja o fusión de entidades).
2. Los Embargos: ¿Cómo se eliminan de la nota simple?
Un embargo es una carga forzosa impuesta por un juez o una administración (Hacienda, Ayuntamiento, Seguridad Social) para asegurar el cobro de una deuda.
A. Cancelación por Pago y Mandamiento
Si pagas la deuda que originó el embargo:
1. Debes solicitar a la entidad acreedora (ej. el Juzgado o la AEAT) un Mandamiento de Cancelación de Embargo.
2. Este documento oficial se presenta en el Registro de la Propiedad para que el registrador proceda a borrar la anotación.
3. Ojo: El embargo no desaparece automáticamente al pagar la deuda; el mandamiento es el «borrador» oficial.
B. Cancelación por Caducidad (4 años)
A diferencia de la hipoteca, las anotaciones preventivas de embargo tienen una vida mucho más corta: caducan a los 4 años desde su fecha de anotación, a menos que el acreedor solicite una prórroga.
• Si ves un embargo de hace 6 años en tu Nota Simple y no ha sido prorrogado, puedes solicitar su cancelación por caducidad mediante una instancia al Registro.
3. Análisis Regional: Trámites en nuestras ciudades
Madrid y Zaragoza: Agilidad en el IAJD
En estas comunidades, la presentación del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados para cancelaciones de hipoteca está totalmente digitalizada. En Madrid, el uso del certificado digital permite que el trámite ante la Hacienda autonómica sea casi instantáneo, facilitando que la venta no se detenga.
Gijón: Coordinación con el Registro
En Asturias, los Registros de la Propiedad suelen ser muy rigurosos con los Mandamientos de Cancelación de Embargos judiciales. Es fundamental que el documento sea el original firmado por el Letrado de la Administración de Justicia (antiguo secretario judicial), ya que las copias simples suelen ser rechazadas.
Bilbao, San Sebastián y Pamplona: Fiscalidad Foral
En el País Vasco y Navarra, la gestión del impuesto de cancelación (aunque esté exento) se realiza ante las Haciendas Forales.
• Navarra: El Servicio de Riqueza Territorial es muy eficiente cruzando datos. Si existe un embargo municipal en Pamplona, una vez pagado, la comunicación interna suele ser rápida, pero siempre recomendamos solicitar el mandamiento físico para mayor seguridad en la venta.
• País Vasco: Debido a la fuerte protección de la propiedad, en Bilbao y San Sebastián se recomienda que, ante un embargo caducado, se pida una «certificación de cargas» antes de salir a la venta para asegurar que no hay prórrogas de última hora entrando en el Registro.
4. Diferencias entre Carga Hipotecaria y Embargo
5. El peligro de los «Embargos de Sobras»
Un error común en herencias o divorcios es encontrar embargos de la Seguridad Social o de ayuntamientos que ya fueron pagados en su día pero cuya «orden de borrado» nunca llegó al Registro. Esto puede bloquear una firma en notaría de un día para otro. Por eso, en nuestra inmobiliaria realizamos una auditoría registral preventiva de cada piso que ponemos a la venta.
Conclusión: No dejes las cargas para el final
Ya sea una hipoteca antigua en el centro de Pamplona o un pequeño embargo administrativo en un barrio de Madrid, estas anotaciones son obstáculos que pueden hacer que un comprador pierda el interés o que un banco deniegue la financiación al interesado. La limpieza registral es el primer paso de una venta de éxito.
Proindiviso: Guía completa para gestionar y vender una propiedad compartida
/en Inmobiliaria«Tengo la mitad de una casa con mi ex-pareja», «He heredado un tercio de un piso con mis hermanos y no nos ponemos de acuerdo». Estas frases son el pan de cada día en nuestras oficinas. Legalmente, esta situación se denomina proindiviso.
Un proindiviso no es otra cosa que un derecho de propiedad compartido sobre un bien que no se puede dividir físicamente sin que pierda su valor (como una vivienda). Aunque sobre el papel parece sencillo, el proindiviso es una de las fuentes de conflicto jurídico más comunes en España. En este artículo te explicamos cómo funciona, qué derechos tienes y, sobre todo, cómo puedes salir de él de la forma más ventajosa posible.
Contenidos
1. ¿Qué es legalmente un proindiviso?
El proindiviso (o comunidad de bienes) existe cuando la propiedad de una cosa pertenece a varias personas en común. Está regulado en el Código Civil (Artículos 392 y siguientes), y su característica principal es que ninguna de las partes tiene el derecho exclusivo sobre una zona concreta de la casa (no puedes decir «esta habitación es mía y el salón es tuyo»), sino que todos tienen una cuota abstracta (un porcentaje) sobre el total.
Orígenes habituales del proindiviso:
• Herencias: Varios herederos reciben una misma propiedad.
• **Divorcios o separaciones: Una pareja compró una vivienda a medias y ahora deben decidir qué hacer con ella.
• Inversiones conjuntas: Amigos o socios que compran un inmueble para rentabilizarlo.
2. Requisitos imprescindibles (Las 3 reglas de oro)
Para que Hacienda acepte que no pagues impuestos, debes cumplir tres requisitos de forma estricta:
A. El concepto de «Vivienda Habitual»
No sirve para segundas residencias o apartamentos de vacaciones.
• La que vendes: Debes haber vivido en ella de manera efectiva durante un periodo continuado de al menos tres años.
• La que compras: Debe convertirse en tu residencia habitual en un plazo máximo de doce meses desde la compra o terminación de las obras.
B. El plazo de los dos años
Hacienda te da un margen temporal. La compra de la nueva casa debe realizarse en un periodo no superior a dos años, que pueden ser:
• Dos años después de haber vendido la antigua.
• Dos años antes de vender la antigua (compras primero y vendes después).
C. La reinversión del importe neto
Este es el punto donde más errores se cometen. Para que la exención sea del 100%, debes reinvertir todo el dinero que te quede de la venta tras pagar la hipoteca y los gastos.
La fórmula clave:
Importe a reinvertir = Precio de Venta – Gastos (Inmobiliaria, Plusvalía) – Hipoteca pendiente cancelada.
Si te sobra dinero y decides no meterlo en la nueva casa, tendrás que pagar impuestos por la parte proporcional de la ganancia que no hayas reinvertido.
3. ¿Cómo proceder? Paso a paso
Si estás en medio de una operación de cambio de casa, estos son los pasos que debes seguir para asegurar el beneficio fiscal:
1. Cálculo previo: Antes de vender, pide a tu agencia inmobiliaria un estudio de la ganancia patrimonial prevista. Así sabrás exactamente cuánto dinero debes gastar en la nueva casa para que el impuesto sea cero.
2. La firma ante notario: Al vender, asegúrate de que en la escritura quede claro que la vivienda es tu residencia habitual.
3. La declaración de la Renta (IRPF): Este es el paso crucial. En el año siguiente a la venta, debes comunicar a Hacienda en tu declaración que te acoges a la exención por reinversión.
• Si ya has comprado la nueva, aportas los datos.
• Si aún no has comprado, comunicas tu compromiso de reinvertir en los próximos dos años.
4. Guardar facturas: Conserva todas las facturas de la venta (inmobiliaria, notaría, registro, impuesto de plusvalía) y las de la nueva compra.
4. Análisis Regional: Diferencias entre nuestras ciudades
El mapa fiscal de España no es uniforme. Dependiendo de dónde vendas y compres, las reglas cambian:
Madrid, Gijón y Zaragoza (Régimen Común)
Estas ciudades se rigen por la Ley Estatal del IRPF.
• Vigilancia: La Agencia Tributaria (AEAT) es muy estricta con el empadronamiento. Si dices que es tu vivienda habitual pero tu consumo de luz es mínimo, te denegarán la exención.
• Mayores de 65 años: En estas ciudades, si tienes más de 65 años, la exención es automática. No necesitas comprar otra casa para no pagar impuestos por la venta de tu vivienda habitual.
Bilbao y San Sebastián (Haciendas Forales de Vizcaya y Guipúzcoa)
El País Vasco tiene sus propias normas de IRPF.
• Deducciones por inversión: Históricamente, el País Vasco ha mantenido deducciones por compra de vivienda habitual que en el resto de España desaparecieron.
• Plazos: Es fundamental revisar los plazos específicos forales, que aunque suelen ser de dos años, tienen matices en cuanto a viviendas en construcción (cooperativas).
Pamplona (Hacienda Foral de Navarra)
Navarra tiene su propio Fuero Nuevo y normativa tributaria.
• Exención por reinversión: Funciona de forma muy similar a la estatal, pero con formularios y plazos de comunicación específicos ante la Hacienda Foral de Navarra.
• Requisito de convivencia: En Navarra son especialmente meticulosos con la comprobación de que la unidad familiar completa se traslada a la nueva vivienda para validar la exención.
5. Los grandes beneficios de la exención
• Liquidez inmediata: Te permite disponer de todo el capital de la venta para dar una entrada mayor o reducir la hipoteca de la nueva casa.
• Preservación del patrimonio: Evitas que entre el 19% y el 28% de tu beneficio se «evapore» en impuestos, permitiéndote acceder a viviendas de mejor calidad o en mejores zonas.
• Efecto multiplicador: Al no pagar impuestos, tu capacidad de compra aumenta, lo que te permite negociar mejor en mercados competitivos como el de Madrid o San Sebastián.
6. Preguntas Frecuentes (FAQ)
¿Qué pasa si la nueva casa es más barata que la anterior?
Si vendes por un neto de 200.000 € y compras por 180.000 €, has reinvertido el 90%. El 10% restante (20.000 €) tributará como ganancia patrimonial. Solo pagarás impuestos por ese «sobrante».
¿Puedo usar el dinero para reformar la casa que he comprado?
Sí, siempre que las obras de rehabilitación terminen dentro del plazo de los dos años y sean consideradas «obras de rehabilitación» según la normativa de IRPF (no sirve solo pintar).
¿Y si vendo con pérdidas?
Si vendes por menos de lo que compraste, no hay ganancia patrimonial, por lo que no hay impuesto que pagar. En ese caso, la exención por reinversión no es necesaria porque no hay «beneficio» que gravar.
Conclusión: Una estrategia que requiere precisión
La exención por reinversión es el mejor aliado de quien decide cambiar de vida y de hogar. Sin embargo, un error en el cálculo de los plazos o no declarar correctamente la intención de reinvertir en el IRPF puede convertir el ahorro en una sanción de Hacienda.
En nuestras agencias en Madrid, Gijón, Bilbao, San Sebastián, Zaragoza y Pamplona, no solo nos encargamos de encontrar al comprador ideal, sino que realizamos un estudio fiscal previo para que sepas exactamente cuánto puedes ahorrarte gracias a la reinversión.