Vender una vivienda es uno de los hitos financieros más importantes en la vida de una persona. Sin embargo, tras la alegría de la firma, suele aparecer una sombra: los impuestos. De todos ellos, el IIVTNU, más conocido como Plusvalía Municipal, es el que más confusión genera.
¿Sabías que desde la reforma legal de 2021 ya no estás obligado a aceptar un único cálculo? Ahora tienes el poder de elegir entre dos sistemas. En esta guía te explicamos, de forma sencilla y clara, cómo funcionan el Método Real y el Método Objetivo, y analizamos cómo se aplica en las ciudades donde operamos: Madrid, Gijón, Bilbao, San Sebastián, Zaragoza y Pamplona.
Antes de entrar en números, es vital entender qué estamos pagando. A pesar de lo que dicta la lógica, este impuesto no grava la venta de la casa en sí (eso ya lo hace el IRPF), sino el incremento de valor del suelo sobre el que está construida.
Cuando compraste tu casa hace años, el terreno tenía un valor. Al venderla hoy, se supone que el entorno ha mejorado (infraestructuras, servicios, demanda) y, por tanto, el suelo vale más. Ese «beneficio» es lo que los ayuntamientos quieren recaudar.
El cambio que lo cambió todo
Hasta noviembre de 2021, el sistema era injusto: se pagaba siempre, incluso si habías perdido dinero con la venta. El Tribunal Constitucional tumbó ese modelo, y ahora el Gobierno permite elegir la fórmula que más te beneficie.
2. Los dos sistemas de cálculo: ¿Cuál te conviene más?
Aquí es donde entra la estrategia. Como vendedor, tienes dos opciones sobre la mesa.
A. El Método de Estimación Objetiva (La «fórmula del tiempo»)
Este método no mira cuánto has ganado realmente, sino cuánto tiempo has sido dueño de la casa.
• Cómo se calcula: Se toma el Valor Catastral del Suelo (disponible en tu recibo del IBI) y se le aplica un coeficiente que varía según los años que hayas tenido la propiedad.
• A quién beneficia: Generalmente a quienes venden una propiedad que ha subido muchísimo de valor real, pero cuyo valor catastral se ha mantenido estable. Es el método «matemático» que no entiende de burbujas inmobiliarias.
B. El Método Real (La «fórmula del beneficio»)
Este método es mucho más intuitivo: se basa en tu ganancia real.
• Cómo se calcula: Se resta el precio de compra al precio de venta. A esa diferencia se le aplica el porcentaje que representa el valor del suelo en el total de la valoración catastral.
• A quién beneficia: A personas que venden una vivienda tras pocos años de haberla comprado o en mercados donde los precios no han subido (o incluso han bajado). Si tu beneficio real es pequeño, este método suele ser el ganador.
3. Análisis Regional: La Plusvalía en tus ciudades
No es lo mismo vender en el centro de Madrid que en una zona foral como Pamplona. Cada ayuntamiento tiene sus propias reglas, tipos impositivos y bonificaciones.
Madrid: La ciudad de las bonificaciones
Madrid es conocida por tener una gestión muy dinámica de este impuesto.
• El detalle: El Ayuntamiento de Madrid suele aplicar tipos impositivos cercanos al máximo legal (alrededor del 29-30%), pero lo compensa con bonificaciones muy altas en casos de herencias (hasta el 95% si es la vivienda habitual).
• Consejo: Si vendes en Madrid capital, revisa siempre el método objetivo si has tenido la casa más de 20 años, ya que los coeficientes se moderan.
Gijón: Rigor en el régimen común
Gijón sigue el régimen común del Estado.
• El detalle: El tipo impositivo en Gijón suele situarse en el entorno del 20-25%. Es fundamental tener las escrituras de compra originales bien localizadas, ya que los procesos de comprobación suelen ser estrictos para validar el «Método Real».
Zaragoza: Equilibrio en el Valle del Ebro
Zaragoza ofrece un escenario intermedio.
• El detalle: El ayuntamiento maño permite reducciones por el valor catastral del suelo si este ha sido actualizado recientemente, lo que puede bajar la base imponible en el método objetivo.
Las Excepciones Forales: Bilbao, San Sebastián y Pamplona
Aquí es donde el artículo se vuelve técnico pero esencial. El País Vasco y Navarra tienen conciertos económicos propios. Esto significa que las leyes estatales de plusvalía no se aplican igual aquí.
• Bilbao y San Sebastián (Vizcaya y Guipúzcoa): Sus Haciendas Forales adaptaron la norma de forma muy similar a la estatal, pero con sus propios calendarios y coeficientes. En San Sebastián, por ejemplo, el mercado inmobiliario es tan caro que el Método Real suele arrojar cifras muy altas; por ello, el método objetivo (foral) suele ser un refugio común para el ahorro.
• Pamplona (Navarra): Navarra tiene su propia Ley Foral. Pamplona aplica sus propios coeficientes y tiene un sistema de recursos muy específico. Si vendes en Pamplona, la «Plusvalía Cero» (no pagar si pierdes dinero) también se aplica, pero bajo la normativa navarra.
4. Paso a paso: ¿Qué documentación necesito para calcularlo?
Para que tu agencia inmobiliaria te ayude a decidir, debes tener preparada esta «mochila de documentos»:
1. Escritura de Adquisición: La de cuando compraste (o el documento de herencia). Necesitamos saber el precio original y la fecha.
2. Escritura de Transmisión: La que vas a firmar ahora. El precio de venta es la clave del Método Real.
3. Último recibo del IBI: De aquí sacaremos el Valor Catastral del Suelo. Es un dato público pero tener el recibo agiliza todo.
5. El escenario de la «Plusvalía Cero»
Este es el punto que más gusta a nuestros clientes. Si vendes por menos dinero del que compraste, NO pagas plusvalía.
Imagina que compraste en el pico de la burbuja (2007) por 250.000 € y hoy vendes por 230.000 €. Tienes una pérdida de 20.000 €. Aunque el valor catastral del suelo diga que ha subido, la ley te protege: como no hay incremento de valor real, el impuesto es cero.
• Nota importante: Aun si es cero, en la mayoría de ciudades estás obligado a presentar la declaración (aunque sea con resultado negativo).
6. Preguntas Frecuentes (FAQ)
¿Cuánto tiempo tengo para pagar?
Tienes 30 días hábiles desde la firma en el notario. No te despistes, porque las multas por demora pueden ser del 5% al 20%. Si es por herencia, el plazo se amplía a 6 meses.
¿Puedo descontar los gastos de la reforma?
Esta es la pregunta del millón. En el IRPF sí puedes, pero en la Plusvalía Municipal la mayoría de ayuntamientos (especialmente en el régimen común) no permiten sumar el coste de las reformas al precio de compra para reducir el beneficio. Sin embargo, en algunas ciudades del País Vasco hay jurisprudencia que empieza a ser más flexible.
¿Qué pasa si el ayuntamiento me pasa el recibo y yo no estoy de acuerdo?
Siempre puedes pagar y luego presentar una «Rectificación de Autoliquidación». Es el camino más seguro para evitar recargos mientras peleas por tu dinero.
7. Conclusión: No decidas solo
Como has visto, la diferencia entre elegir un método u otro puede suponer miles de euros de diferencia. En nuestra agencia, no solo vendemos tu casa al mejor precio; también nos aseguramos de que el «mordisco» de los impuestos sea el mínimo legal posible.
Analizar los coeficientes de Madrid, entender el fuero de Pamplona o las particularidades de Gijón es parte de nuestro trabajo diario.
¿Estás pensando en vender? No dejes el cálculo de tu plusvalía para el último momento. Contacta con nosotros y realizaremos un estudio comparativo gratuito de ambos métodos para tu vivienda.
https://www.qualisoptima.com/wp-content/uploads/2026/01/shutterstock_2577725485.jpg6671000Rebecahttps://www.qualisoptima.com/wp-content/uploads/2023/11/Qualis_OK-194.jpgRebeca2026-01-20 22:32:212026-01-20 22:34:40Guía Práctica de la Plusvalía Municipal 2026: Cómo elegir el sistema de cálculo que te ahorre más dinero
En el sector inmobiliario, pocas etiquetas son tan valiosas como la de vivienda habitual. No es simplemente «la casa donde duermes»; es un estatus legal y fiscal que puede ahorrarte decenas de miles de euros en impuestos, desde la declaración de la renta hasta la plusvalía municipal o la herencia.
Sin embargo, Hacienda es extremadamente estricta con este término. No basta con estar empadronado. En este artículo, desglosamos los requisitos para que tu casa sea considerada habitual y qué ventajas conlleva en Madrid, Gijón, Bilbao, San Sebastián, Zaragoza y Pamplona.
1. Los 3 Requisitos de Hacienda para que sea «Vivienda Habitual»
Para que la Agencia Tributaria (y las Haciendas Forales) acepten que una propiedad es tu residencia habitual, deben cumplirse tres condiciones de forma simultánea:
A. El plazo de ocupación efectiva
Debes habitar la vivienda de manera real y efectiva en un plazo máximo de doce meses contados desde la fecha de adquisición o de finalización de las obras. Si compras una casa y la dejas vacía un año y medio por una reforma lenta, podrías perder el estatus antes de empezar.
B. El plazo de residencia mínima
Para consolidar este estatus, debes vivir en ella durante un periodo continuado de, al menos, tres años.
• La excepción: No se exige este plazo si hay causas justificadas que obliguen al cambio de domicilio, como una celebración de matrimonio, separación matrimonial, traslado laboral, obtención de primer empleo o cambio de empleo.
C. La prueba de residencia
Hacienda no solo mira el padrón. Utiliza el consumo de luz, agua, la dirección de recepción de notificaciones bancarias y hasta la ubicación del centro de salud donde te atienden para verificar que, efectivamente, vives allí.
2. Ventajas fiscales: Por qué te interesa que sea tu vivienda habitual
El mayor atractivo de este estatus reside en el ahorro económico. Estas son las tres grandes ventajas:
Exención por reinversión
Si vendes tu vivienda habitual y utilizas ese dinero para comprar otra vivienda habitual, no pagas IRPF por la ganancia patrimonial.
• Nota: Tienes un plazo de dos años para reinvertir el dinero. Es la herramienta de ahorro más potente para las familias que deciden mudarse.
Exención para mayores de 65 años
Si tienes más de 65 años y vendes tu vivienda habitual, la ganancia está 100% libre de impuestos, incluso si no compras otra casa. Este es un beneficio masivo que no se aplica a segundas residencias o apartamentos en la playa.
Deducciones en el IBI y Plusvalía
Muchos ayuntamientos ofrecen bonificaciones en el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) o en la plusvalía por herencia si el inmueble era la residencia habitual del fallecido o del contribuyente.
3. Análisis Regional: ¿Cómo cambia el concepto según tu ciudad?
Aunque la base es estatal, las ciudades donde estamos presentes tienen matices cruciales debido a sus regímenes fiscales (comunes o forales).
Madrid: El paraíso de las bonificaciones por herencia
En la Comunidad de Madrid, si heredas la vivienda habitual de tus padres, cuentas con una reducción en la base imponible del Impuesto de Sucesiones de hasta el 95% (con un límite de valor). Esto hace que heredar la casa familiar en Madrid sea mucho más económico que en otras regiones.
Gijón: Rigor en el régimen común
En Gijón (Asturias), se sigue la norma estatal del IRPF. Es vital que el vendedor en Gijón pueda demostrar el consumo de suministros si quiere aplicar la exención por reinversión, ya que la administración asturiana suele ser muy diligente en la comprobación de estos datos.
Zaragoza: El matiz de las familias numerosas
Zaragoza ofrece bonificaciones interesantes en el IBI para viviendas habituales de familias numerosas, que pueden llegar hasta el 60% o 70% dependiendo del valor catastral. Aquí, el estatus de «habitual» es la llave para acceder a estos descuentos anuales.
País Vasco (Bilbao y San Sebastián) y Navarra (Pamplona)
Aquí las reglas del juego cambian significativamente debido a sus Haciendas Propias.
• Bilbao y San Sebastián: En Vizcaya y Guipúzcoa, aún existen deducciones por inversión en vivienda habitual en la declaración de la renta anual, algo que desapareció en el resto de España en 2013. Esto permite que los propietarios en estas ciudades desgraven parte de su hipoteca cada año.
• Pamplona: Navarra tiene sus propios plazos y porcentajes para la exención por reinversión. Es fundamental consultar el calendario foral, ya que los plazos de construcción o rehabilitación pueden diferir de la ley estatal.
4. Diferencias entre Vivienda Habitual y Domicilio Fiscal
Es común confundirlos, pero son conceptos distintos que pueden meterte en problemas:
• Vivienda Habitual: Es un concepto físico y temporal (donde vives realmente).
• Domicilio Fiscal: Es el lugar donde Hacienda te localiza para enviarte notificaciones.
Si tu domicilio fiscal está en tu oficina pero reclamas deducciones por tu casa como vivienda habitual, Hacienda encenderá las alarmas. Siempre deben coincidir para evitar inspecciones.
5. ¿Qué ocurre con las plazas de garaje y trasteros?
Para que Hacienda considere que el garaje también es parte de la vivienda habitual (y por tanto disfrute de sus beneficios fiscales), deben cumplirse dos requisitos:
1. Haber sido adquiridos simultáneamente con la vivienda.
2. Estar en el mismo edificio o complejo urbanístico.
3. Un máximo de dos plazas de garaje por vivienda.
Si compraste tu plaza de garaje tres años después que el piso, a ojos de la ley, esa plaza es una «propiedad independiente» y no gozará de la exención por reinversión si vendes todo el conjunto.
6. Preguntas Frecuentes sobre Vivienda Habitual
¿Qué pasa si me divorcio y me voy de casa?
Si por sentencia judicial te ves obligado a abandonar tu vivienda habitual (y se queda en ella tu ex-cónyuge e hijos), para ti sigue siendo vivienda habitual a efectos de una futura venta. Esto te protege para no perder los beneficios fiscales.
¿Puedo tener dos viviendas habituales?
Rotundamente no. A efectos legales, solo puedes tener una. Si repartes tu tiempo al 50% entre dos casas, Hacienda considerará como habitual aquella en la que estés empadronado y donde tus consumos de energía sean mayores.
Si alquilo una habitación, ¿pierde el estatus de habitual?
No la pierde totalmente, pero los beneficios fiscales se reducen. La parte de la casa que tienes alquilada ya no se considera tu vivienda habitual, por lo que solo podrías aplicar exenciones sobre el porcentaje de superficie que ocupas tú.
7. Conclusión: La importancia de un buen asesoramiento
Como hemos visto, el término «vivienda habitual» es el eje sobre el cual giran los mayores ahorros fiscales al vender o heredar una propiedad. Un error en el plazo de ocupación o una falta de pruebas sobre los suministros pueden costar miles de euros en sanciones.
En nuestras inmobiliarias, nos encargamos de analizar tu situación específica en Madrid, Gijón, Bilbao, San Sebastián, Zaragoza o Pamplona para que tu operación sea segura y eficiente.
¿Vas a vender tu vivienda habitual y tienes dudas sobre cómo reinvertir el dinero? Contacta con nuestro equipo para una consultoría fiscal inmobiliaria personalizada.
https://www.qualisoptima.com/wp-content/uploads/2026/01/Hombre-cocinando-vivienda-habitual.jpg6671000Rebecahttps://www.qualisoptima.com/wp-content/uploads/2023/11/Qualis_OK-194.jpgRebeca2026-01-13 12:42:032026-01-20 22:34:03¿Qué se considera legalmente «Vivienda Habitual»? Guía completa de requisitos y beneficios fiscales
Que el próximo año venga cargado de nuevas oportunidades, hogares y sueños cumplidos.
Comenzamos un nuevo año lleno de oportunidades, nuevos proyectos y hogares por descubrir. Desde QUALISOPTIMA queremos agradecerte la confianza depositada en nosotros y reafirmar nuestro compromiso de seguir acompañándote con cercanía, profesionalidad y transparencia en cada paso del camino.
Que este nuevo año venga cargado de ilusión, estabilidad y nuevos comienzos. ¡Brindamos por un año lleno de buenas decisiones y grandes hogares!
QUALISOPTIMA OS DESEA UN FELIZ 2026
https://www.qualisoptima.com/wp-content/uploads/2026/01/personas-en-decoraciones-de-christman-hombre-con-traje-negro-celebraciones-grupales-ano-nuevo-personas-con-luces-de-bengala-scaled.jpg17072560Rubén Fernández Martínhttps://www.qualisoptima.com/wp-content/uploads/2023/11/Qualis_OK-194.jpgRubén Fernández Martín2026-01-08 11:32:322026-01-08 11:34:39QUALISOPTIMA OS DESEA UN FELIZ 2026
En esta nueva entrega de QMA para QualisOptima conversamos con María Pérez Bedia, ingeniera y consultora energética con amplia trayectoria en eficiencia energética. Elegimos esta temática porque el futuro del sector inmobiliario no puede entenderse sin abordar la sostenibilidad, la rehabilitación y los nuevos retos que marcarán la compraventa de viviendas.
Durante su entrevista en QMA para QualisOptima, María Pérez Bedia destacó que el futuro del sector inmobiliario está directamente ligado a la sostenibilidad. España tiene como meta que en 2050 ningún edificio consuma combustibles fósiles, lo que obliga a repensar la forma en que construimos, rehabilitamos y compramos viviendas. Para lograrlo, no basta con reformas individuales: será imprescindible un enfoque colectivo, donde comunidades enteras planifiquen y ejecuten mejoras conjuntas.
El pasaporte del edificio: una nueva exigencia
Uno de los conceptos clave que María introdujo es el “pasaporte del edificio”, una directiva europea que se implementará próximamente. Este documento obligará a cada comunidad de vecinos a contar con un plan de actuaciones para mejorar la eficiencia de su inmueble. De esta forma, compradores y vendedores tendrán más transparencia respecto a los costes futuros y la calidad energética de cada propiedad. Este cambio supondrá un nuevo criterio de decisión en las operaciones inmobiliarias.
La casa del futuro: eléctrica y autosuficiente
María señaló que la vivienda ideal será 100% eléctrica, con sistemas radiantes (suelo, pared o techo), alimentados por bombas de calor altamente eficientes y complementados con energías renovables como la fotovoltaica. La clave está en reducir la demanda energética, apostar por instalaciones eficientes y generar energía propia. Además, insistió en la importancia de pruebas de hermeticidad y ventilación con recuperadores de calor, elementos que mejoran el confort térmico, acústico y la salud en los hogares.
Formación y trabajo en red para agentes inmobiliarios
Finalmente, Pérez Bedia remarcó que los agentes inmobiliarios deben convertirse en un puente de conocimiento para sus clientes. Entender conceptos como eficiencia, costes comunitarios o planes de rehabilitación será esencial para asesorar con transparencia y aportar valor añadido. La colaboración entre consultores energéticos, instaladores y profesionales inmobiliarios será clave para afrontar la transición energética y garantizar viviendas más sostenibles, confortables y rentables.
https://www.qualisoptima.com/wp-content/uploads/2025/08/Como-aportar-valor-a-nuestros-clientes-gracias-a-la-tecnologia-800-x-600-px.jpg600800qualisoptima@gmail.comhttps://www.qualisoptima.com/wp-content/uploads/2023/11/Qualis_OK-194.jpgqualisoptima@gmail.com2025-08-28 12:24:512025-08-28 12:40:17Qmaster #47 Entrevistamos a María Pérez Bedia, consultora energética e ingeniera
Este podcast, QMaster#46, trata sobre cómo la tecnología puede ayudar a las inmobiliarias a aportar valor a sus clientes. Alberto Padilla, de Fotocasa, destaca la importancia de integrar las herramientas digitales como un “nuevo idioma” para el sector, sin dejar de lado el trato humano. Se discuten las herramientas clave para mejorar la calidad del servicio, como CRMs para automatizar procesos y Big Data para un análisis preciso del mercado. Finalmente, se aborda el uso de la Inteligencia Artificial para la creación de contenidos y la optimización del trabajo diario.
🚀 La tecnología como un “tsunami” inevitable: Padilla enfatiza la necesidad de adaptarse a la tecnología digital, comparándola con la invención de la imprenta. No se trata de reemplazar el trato personal, sino de complementarlo para optimizar el trabajo y escalar el negocio.
🤝 CRM y Big Data para mejorar la calidad del servicio: Se destaca la importancia de usar CRMs para automatizar tareas, gestionar leads eficientemente y documentar la información de calidad para ofrecer un mejor servicio al cliente. El análisis de datos (Big Data) proporciona información precisa del mercado, superando las fuentes informales.
🤖 Inteligencia Artificial para la creación de contenidos: Padilla destaca el uso de la IA para generar contenidos personalizados (textos, imágenes, vídeos) que ayuden a diferenciarse y a comunicar de manera efectiva con los clientes, mejorando la imagen de marca.
📈 Priorizar la captación y creación de contenido: Se recomienda enfocarse en herramientas que faciliten la captación de inmuebles y la creación de contenidos atractivos para generar confianza y visibilidad.
⚖️ Equilibrio entre tecnología y trato humano: El podcast concluye con la importancia de compatibilizar la tecnología con el trato humano, ya que la conexión personal sigue siendo esencial para el éxito en el sector inmobiliario.
La tecnología ha cambiado la manera en que operamos en casi todas las industrias, y el sector inmobiliario no es la excepción. En el episodio #46 del podcast QMaster, Alberto Padilla, de Fotocasa, nos guía a través de una conversación reveladora sobre cómo las herramientas digitales pueden revolucionar la forma en que las inmobiliarias aportan valor a sus clientes. No se trata de sustituir el trato humano, sino de potenciarlo con la tecnología adecuada.
En este episodio, se abordan aspectos clave como la importancia de los CRMs para automatizar procesos, el impacto del Big Data en la toma de decisiones y la utilidad de la Inteligencia Artificial en la creación de contenido. Si quieres saber cómo estas herramientas pueden ayudar a escalar tu negocio y mejorar la experiencia de tus clientes, este episodio es para ti.
🚀 La tecnología como un “tsunami” inevitable
Según Padilla, el avance tecnológico en el sector inmobiliario es comparable a la invención de la imprenta: una revolución que no puede ser ignorada. Adaptarse a este nuevo paradigma no es opcional, sino una necesidad. Aquellas inmobiliarias que logren integrar eficazmente la tecnología podrán optimizar su trabajo y diferenciarse en un mercado cada vez más competitivo.
El miedo al cambio suele ser un obstáculo en muchos sectores tradicionales, pero la clave está en comprender que la tecnología no reemplaza el trato humano, sino que lo complementa. Desde herramientas que facilitan la comunicación con los clientes hasta plataformas que agilizan la gestión de propiedades, el futuro es digital.
🤝 CRMs y Big Data: Mejorando la calidad del servicio
Uno de los principales desafíos para las inmobiliarias es la gestión eficiente de sus clientes y propiedades. Aquí es donde los CRMs (Customer Relationship Management) juegan un papel crucial. Estas plataformas permiten:
Automatizar tareas repetitivas.
Gestionar y organizar leads de manera efectiva.
Documentar información clave sobre clientes e inmuebles.
Además, el uso del Big Data revoluciona la forma en que se analizan los datos del mercado. A diferencia de los métodos tradicionales basados en la intuición o en información informal, el Big Data ofrece datos concretos y precisos para tomar decisiones fundamentadas. ¿El resultado? Estrategias más efectivas, mayor competitividad y mejor servicio al cliente.
🤖 Inteligencia Artificial para la creación de contenidos
El marketing inmobiliario ha evolucionado considerablemente, y en este episodio se destaca la importancia de la Inteligencia Artificial (IA) en la creación de contenido. Gracias a la IA, las inmobiliarias pueden generar textos, imágenes y videos personalizados que les ayuden a diferenciarse en el mercado.
Algunas ventajas clave del uso de IA en el marketing inmobiliario incluyen:
Automatización de contenido: Generación de descripciones atractivas para propiedades en segundos.
Personalización: Adaptación de los mensajes según el perfil y necesidades del cliente.
Optimización del tiempo: Reducción del esfuerzo manual en la creación de materiales de marketing.
Además, estas herramientas facilitan la segmentación del público, permitiendo una comunicación más efectiva y mejorando la imagen de marca de la inmobiliaria.
📈 Captación y contenido: Prioridades estratégicas
Para tener éxito en el sector inmobiliario, Padilla enfatiza la importancia de centrarse en dos aspectos clave: la captación de inmuebles y la creación de contenido atractivo. Ambos factores son esenciales para generar confianza y visibilidad en un mercado altamente competitivo.
Las herramientas digitales pueden facilitar la captación mediante estrategias de marketing automatizadas y la generación de leads cualificados. Además, el contenido de calidad—ya sea en formato de video, imágenes o publicaciones en redes sociales—es fundamental para construir una marca sólida y diferenciada.
⚖️ Equilibrio entre tecnología y trato humano
El episodio concluye con una reflexión clave: aunque la tecnología ofrece herramientas poderosas para optimizar procesos, el éxito en el sector inmobiliario sigue dependiendo en gran medida del factor humano. La conexión personal con los clientes sigue siendo insustituible.
Por ello, la clave está en encontrar el equilibrio perfecto entre digitalización y cercanía. Utilizar la tecnología para automatizar procesos repetitivos y mejorar la gestión del negocio, pero sin perder el toque personal que genera confianza y fidelización.
🎧 Escucha el episodio y lleva tu inmobiliaria al siguiente nivel
Si eres un profesional del sector inmobiliario y quieres conocer cómo la tecnología puede ayudarte a escalar tu negocio, no te pierdas el episodio #46 de QMaster. Descubre las herramientas y estrategias que están marcando la diferencia en el mercado y aprende a integrar la digitalización sin perder la esencia del trato humano.
https://www.qualisoptima.com/wp-content/uploads/2025/03/QMASTER-ALBERTO-0-scaled.jpg10882560qualisoptima@gmail.comhttps://www.qualisoptima.com/wp-content/uploads/2023/11/Qualis_OK-194.jpgqualisoptima@gmail.com2025-03-17 11:31:242025-03-17 11:40:55QMaster#46 – Cómo aportar valor a nuestros clientes gracias a la tecnología. Alberto Padilla, Fotocasa
El sector inmobiliario está en constante cambio, influenciado por factores económicos, tecnológicos y sociales. Para entender mejor el panorama actual y lo que nos depara el futuro, en Qmaster tuvimos el placer de entrevistar a Fernando García Erviti, director de CRS Internacional y una de las voces más influyentes del sector inmobiliario a nivel mundial.
En esta conversación, Fernando comparte su visión sobre los desafíos y oportunidades que enfrentan los profesionales inmobiliarios, desde la escasez de oferta hasta la digitalización, pasando por el impacto de la sostenibilidad y la evolución en las expectativas de los compradores.
Si eres agente inmobiliario, inversor o simplemente te interesa el mercado de bienes raíces, esta entrevista es una fuente de conocimiento imprescindible.
📊 Panorama actual: ¿Hacia dónde va el mercado inmobiliario?
El mercado inmobiliario de hoy es un reflejo de múltiples dinámicas en juego: la oferta y la demanda, las nuevas tecnologías, los cambios en el comportamiento de los compradores y la creciente necesidad de adaptación de los profesionales del sector.
Uno de los temas clave que abordamos con Fernando es la escasez de oferta en muchos mercados. La falta de propiedades en venta está elevando los precios y dificultando la tarea de los compradores. Esto obliga a los agentes inmobiliarios a adoptar estrategias innovadoras para ayudar a sus clientes a encontrar las mejores oportunidades.
Además, la fijación de precios se ha vuelto más desafiante que nunca. Fernando nos explica que, en este escenario, es crucial aplicar un «pricing estratégico», es decir, establecer precios de salida que sean atractivos para los compradores sin perder de vista el valor real del mercado.
🤝 Exclusividad y valor del agente inmobiliario
Otro punto que Fernando destaca es el papel fundamental de la exclusividad en el éxito de una operación inmobiliaria. Para muchos propietarios, la idea de trabajar con varios agentes a la vez puede parecer ventajosa, pero en realidad suele generar una competencia poco efectiva y una menor calidad en el servicio.
Fernando enfatiza que un agente que trabaja en exclusiva puede dedicar más tiempo y recursos a la venta, ofreciendo un servicio más personalizado y eficiente. La clave está en que los profesionales inmobiliarios sepan transmitir su valor, explicando a los propietarios cómo su trabajo puede ayudarles a maximizar los beneficios y minimizar los problemas en el proceso de venta.
«Un agente inmobiliario no solo vende casas, soluciona problemas y facilita la vida de sus clientes.»
📈 Adaptación: La clave para sobrevivir en un mercado cambiante
El mercado inmobiliario no es estático. Las tendencias cambian, las condiciones económicas evolucionan y las necesidades de los clientes se transforman constantemente. Por eso, Fernando subraya la importancia de que los agentes inmobiliarios estén en modo aprendizaje continuo y preparados para adaptarse a cualquier circunstancia.
Hoy más que nunca, los profesionales del sector deben ser flexibles y estar abiertos a nuevas estrategias de captación, comercialización y negociación. Quienes se mantengan anclados en los métodos tradicionales sin innovar, corren el riesgo de quedarse atrás.
🔑 Factores clave para la adaptación:
✅ Digitalización: Uso de tecnología para mejorar la experiencia del cliente y optimizar procesos. ✅ Trabajo remoto y flexibilidad: La pandemia aceleró cambios en la forma en que las personas viven y trabajan. ✅ Especialización y formación continua: Los agentes con más conocimientos y habilidades se diferenciarán del resto.
🎯 ¿Y qué pasa con los compradores? Un enfoque necesario
Históricamente, el mercado inmobiliario ha estado más centrado en los vendedores que en los compradores. Sin embargo, Fernando nos recuerda que es hora de cambiar el enfoque.
Los compradores tienen hoy más acceso a información y opciones que nunca, lo que significa que los agentes deben ofrecerles un servicio más proactivo y personalizado. Desde la búsqueda de propiedades hasta la firma en la notaría, los profesionales deben acompañar a los compradores en cada paso del proceso.
Aquí es donde entra en juego el papel del asesor inmobiliario como guía y facilitador. Más que vender, se trata de ayudar a los clientes a tomar las mejores decisiones basadas en sus necesidades y expectativas.
💼 Profesionalismo, valores y confianza
Uno de los mensajes más poderosos que nos deja esta entrevista es que, al final del día, el éxito en el sector inmobiliario no se basa solo en vender propiedades, sino en construir relaciones basadas en la confianza y la ética profesional.
Fernando destaca la importancia de valores como la empatía, la cercanía y la honestidad, elementos que marcan la diferencia entre un simple vendedor y un verdadero asesor inmobiliario.
🎙 ¿Por qué no te puedes perder esta entrevista?
Si trabajas en el sector inmobiliario o te interesa invertir en bienes raíces, esta entrevista con Fernando García Erviti te brindará perspectivas valiosas y estrategias clave para afrontar los desafíos del mercado actual.
Algunos de los temas más relevantes que discutimos incluyen: ✔️ Cómo enfrentarse a la escasez de oferta y fijar precios estratégicos. ✔️ La importancia de la exclusividad y el valor del agente inmobiliario. ✔️ Por qué la adaptación es clave en un mercado cambiante. ✔️ La necesidad de un enfoque más proactivo en el trabajo con compradores. ✔️ Cómo los valores y la profesionalidad pueden marcar la diferencia en el éxito inmobiliario.
📢 No te quedes atrás en un sector en constante evolución. Descubre la visión de Fernando García Erviti y aprende cómo destacar en el mundo inmobiliario.
👉 Mira la entrevista completa aquí:
https://www.qualisoptima.com/wp-content/uploads/2025/02/Captura-de-Pantalla-2025-02-12-a-las-20.33.06.png361737qualisoptima@gmail.comhttps://www.qualisoptima.com/wp-content/uploads/2023/11/Qualis_OK-194.jpgqualisoptima@gmail.com2025-02-12 21:36:042025-02-17 11:24:59QMaster #45 – El Futuro del Mercado Inmobiliario: Entrevista Exclusiva con Fernando García Erviti
Socios de DEC, Asociación para el Desarrollo de la Experiencia de Cliente
Guía Práctica de la Plusvalía Municipal 2026: Cómo elegir el sistema de cálculo que te ahorre más dinero
/en InmobiliariaVender una vivienda es uno de los hitos financieros más importantes en la vida de una persona. Sin embargo, tras la alegría de la firma, suele aparecer una sombra: los impuestos. De todos ellos, el IIVTNU, más conocido como Plusvalía Municipal, es el que más confusión genera.
¿Sabías que desde la reforma legal de 2021 ya no estás obligado a aceptar un único cálculo? Ahora tienes el poder de elegir entre dos sistemas. En esta guía te explicamos, de forma sencilla y clara, cómo funcionan el Método Real y el Método Objetivo, y analizamos cómo se aplica en las ciudades donde operamos: Madrid, Gijón, Bilbao, San Sebastián, Zaragoza y Pamplona.
Contenidos
1. ¿Qué es exactamente la Plusvalía Municipal?
Antes de entrar en números, es vital entender qué estamos pagando. A pesar de lo que dicta la lógica, este impuesto no grava la venta de la casa en sí (eso ya lo hace el IRPF), sino el incremento de valor del suelo sobre el que está construida.
Cuando compraste tu casa hace años, el terreno tenía un valor. Al venderla hoy, se supone que el entorno ha mejorado (infraestructuras, servicios, demanda) y, por tanto, el suelo vale más. Ese «beneficio» es lo que los ayuntamientos quieren recaudar.
El cambio que lo cambió todo
Hasta noviembre de 2021, el sistema era injusto: se pagaba siempre, incluso si habías perdido dinero con la venta. El Tribunal Constitucional tumbó ese modelo, y ahora el Gobierno permite elegir la fórmula que más te beneficie.
2. Los dos sistemas de cálculo: ¿Cuál te conviene más?
Aquí es donde entra la estrategia. Como vendedor, tienes dos opciones sobre la mesa.
A. El Método de Estimación Objetiva (La «fórmula del tiempo»)
Este método no mira cuánto has ganado realmente, sino cuánto tiempo has sido dueño de la casa.
• Cómo se calcula: Se toma el Valor Catastral del Suelo (disponible en tu recibo del IBI) y se le aplica un coeficiente que varía según los años que hayas tenido la propiedad.
• A quién beneficia: Generalmente a quienes venden una propiedad que ha subido muchísimo de valor real, pero cuyo valor catastral se ha mantenido estable. Es el método «matemático» que no entiende de burbujas inmobiliarias.
B. El Método Real (La «fórmula del beneficio»)
Este método es mucho más intuitivo: se basa en tu ganancia real.
• Cómo se calcula: Se resta el precio de compra al precio de venta. A esa diferencia se le aplica el porcentaje que representa el valor del suelo en el total de la valoración catastral.
• A quién beneficia: A personas que venden una vivienda tras pocos años de haberla comprado o en mercados donde los precios no han subido (o incluso han bajado). Si tu beneficio real es pequeño, este método suele ser el ganador.
3. Análisis Regional: La Plusvalía en tus ciudades
No es lo mismo vender en el centro de Madrid que en una zona foral como Pamplona. Cada ayuntamiento tiene sus propias reglas, tipos impositivos y bonificaciones.
Madrid: La ciudad de las bonificaciones
Madrid es conocida por tener una gestión muy dinámica de este impuesto.
• El detalle: El Ayuntamiento de Madrid suele aplicar tipos impositivos cercanos al máximo legal (alrededor del 29-30%), pero lo compensa con bonificaciones muy altas en casos de herencias (hasta el 95% si es la vivienda habitual).
• Consejo: Si vendes en Madrid capital, revisa siempre el método objetivo si has tenido la casa más de 20 años, ya que los coeficientes se moderan.
Gijón: Rigor en el régimen común
Gijón sigue el régimen común del Estado.
• El detalle: El tipo impositivo en Gijón suele situarse en el entorno del 20-25%. Es fundamental tener las escrituras de compra originales bien localizadas, ya que los procesos de comprobación suelen ser estrictos para validar el «Método Real».
Zaragoza: Equilibrio en el Valle del Ebro
Zaragoza ofrece un escenario intermedio.
• El detalle: El ayuntamiento maño permite reducciones por el valor catastral del suelo si este ha sido actualizado recientemente, lo que puede bajar la base imponible en el método objetivo.
Las Excepciones Forales: Bilbao, San Sebastián y Pamplona
Aquí es donde el artículo se vuelve técnico pero esencial. El País Vasco y Navarra tienen conciertos económicos propios. Esto significa que las leyes estatales de plusvalía no se aplican igual aquí.
• Bilbao y San Sebastián (Vizcaya y Guipúzcoa): Sus Haciendas Forales adaptaron la norma de forma muy similar a la estatal, pero con sus propios calendarios y coeficientes. En San Sebastián, por ejemplo, el mercado inmobiliario es tan caro que el Método Real suele arrojar cifras muy altas; por ello, el método objetivo (foral) suele ser un refugio común para el ahorro.
• Pamplona (Navarra): Navarra tiene su propia Ley Foral. Pamplona aplica sus propios coeficientes y tiene un sistema de recursos muy específico. Si vendes en Pamplona, la «Plusvalía Cero» (no pagar si pierdes dinero) también se aplica, pero bajo la normativa navarra.
4. Paso a paso: ¿Qué documentación necesito para calcularlo?
Para que tu agencia inmobiliaria te ayude a decidir, debes tener preparada esta «mochila de documentos»:
1. Escritura de Adquisición: La de cuando compraste (o el documento de herencia). Necesitamos saber el precio original y la fecha.
2. Escritura de Transmisión: La que vas a firmar ahora. El precio de venta es la clave del Método Real.
3. Último recibo del IBI: De aquí sacaremos el Valor Catastral del Suelo. Es un dato público pero tener el recibo agiliza todo.
5. El escenario de la «Plusvalía Cero»
Este es el punto que más gusta a nuestros clientes. Si vendes por menos dinero del que compraste, NO pagas plusvalía.
Imagina que compraste en el pico de la burbuja (2007) por 250.000 € y hoy vendes por 230.000 €. Tienes una pérdida de 20.000 €. Aunque el valor catastral del suelo diga que ha subido, la ley te protege: como no hay incremento de valor real, el impuesto es cero.
• Nota importante: Aun si es cero, en la mayoría de ciudades estás obligado a presentar la declaración (aunque sea con resultado negativo).
6. Preguntas Frecuentes (FAQ)
¿Cuánto tiempo tengo para pagar?
Tienes 30 días hábiles desde la firma en el notario. No te despistes, porque las multas por demora pueden ser del 5% al 20%. Si es por herencia, el plazo se amplía a 6 meses.
¿Puedo descontar los gastos de la reforma?
Esta es la pregunta del millón. En el IRPF sí puedes, pero en la Plusvalía Municipal la mayoría de ayuntamientos (especialmente en el régimen común) no permiten sumar el coste de las reformas al precio de compra para reducir el beneficio. Sin embargo, en algunas ciudades del País Vasco hay jurisprudencia que empieza a ser más flexible.
¿Qué pasa si el ayuntamiento me pasa el recibo y yo no estoy de acuerdo?
Siempre puedes pagar y luego presentar una «Rectificación de Autoliquidación». Es el camino más seguro para evitar recargos mientras peleas por tu dinero.
7. Conclusión: No decidas solo
Como has visto, la diferencia entre elegir un método u otro puede suponer miles de euros de diferencia. En nuestra agencia, no solo vendemos tu casa al mejor precio; también nos aseguramos de que el «mordisco» de los impuestos sea el mínimo legal posible.
Analizar los coeficientes de Madrid, entender el fuero de Pamplona o las particularidades de Gijón es parte de nuestro trabajo diario.
¿Estás pensando en vender? No dejes el cálculo de tu plusvalía para el último momento. Contacta con nosotros y realizaremos un estudio comparativo gratuito de ambos métodos para tu vivienda.
¿Qué se considera legalmente «Vivienda Habitual»? Guía completa de requisitos y beneficios fiscales
/en InmobiliariaEn el sector inmobiliario, pocas etiquetas son tan valiosas como la de vivienda habitual. No es simplemente «la casa donde duermes»; es un estatus legal y fiscal que puede ahorrarte decenas de miles de euros en impuestos, desde la declaración de la renta hasta la plusvalía municipal o la herencia.
Sin embargo, Hacienda es extremadamente estricta con este término. No basta con estar empadronado. En este artículo, desglosamos los requisitos para que tu casa sea considerada habitual y qué ventajas conlleva en Madrid, Gijón, Bilbao, San Sebastián, Zaragoza y Pamplona.
Contenidos
1. Los 3 Requisitos de Hacienda para que sea «Vivienda Habitual»
Para que la Agencia Tributaria (y las Haciendas Forales) acepten que una propiedad es tu residencia habitual, deben cumplirse tres condiciones de forma simultánea:
A. El plazo de ocupación efectiva
Debes habitar la vivienda de manera real y efectiva en un plazo máximo de doce meses contados desde la fecha de adquisición o de finalización de las obras. Si compras una casa y la dejas vacía un año y medio por una reforma lenta, podrías perder el estatus antes de empezar.
B. El plazo de residencia mínima
Para consolidar este estatus, debes vivir en ella durante un periodo continuado de, al menos, tres años.
• La excepción: No se exige este plazo si hay causas justificadas que obliguen al cambio de domicilio, como una celebración de matrimonio, separación matrimonial, traslado laboral, obtención de primer empleo o cambio de empleo.
C. La prueba de residencia
Hacienda no solo mira el padrón. Utiliza el consumo de luz, agua, la dirección de recepción de notificaciones bancarias y hasta la ubicación del centro de salud donde te atienden para verificar que, efectivamente, vives allí.
2. Ventajas fiscales: Por qué te interesa que sea tu vivienda habitual
El mayor atractivo de este estatus reside en el ahorro económico. Estas son las tres grandes ventajas:
Exención por reinversión
Si vendes tu vivienda habitual y utilizas ese dinero para comprar otra vivienda habitual, no pagas IRPF por la ganancia patrimonial.
• Nota: Tienes un plazo de dos años para reinvertir el dinero. Es la herramienta de ahorro más potente para las familias que deciden mudarse.
Exención para mayores de 65 años
Si tienes más de 65 años y vendes tu vivienda habitual, la ganancia está 100% libre de impuestos, incluso si no compras otra casa. Este es un beneficio masivo que no se aplica a segundas residencias o apartamentos en la playa.
Deducciones en el IBI y Plusvalía
Muchos ayuntamientos ofrecen bonificaciones en el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) o en la plusvalía por herencia si el inmueble era la residencia habitual del fallecido o del contribuyente.
3. Análisis Regional: ¿Cómo cambia el concepto según tu ciudad?
Aunque la base es estatal, las ciudades donde estamos presentes tienen matices cruciales debido a sus regímenes fiscales (comunes o forales).
Madrid: El paraíso de las bonificaciones por herencia
En la Comunidad de Madrid, si heredas la vivienda habitual de tus padres, cuentas con una reducción en la base imponible del Impuesto de Sucesiones de hasta el 95% (con un límite de valor). Esto hace que heredar la casa familiar en Madrid sea mucho más económico que en otras regiones.
Gijón: Rigor en el régimen común
En Gijón (Asturias), se sigue la norma estatal del IRPF. Es vital que el vendedor en Gijón pueda demostrar el consumo de suministros si quiere aplicar la exención por reinversión, ya que la administración asturiana suele ser muy diligente en la comprobación de estos datos.
Zaragoza: El matiz de las familias numerosas
Zaragoza ofrece bonificaciones interesantes en el IBI para viviendas habituales de familias numerosas, que pueden llegar hasta el 60% o 70% dependiendo del valor catastral. Aquí, el estatus de «habitual» es la llave para acceder a estos descuentos anuales.
País Vasco (Bilbao y San Sebastián) y Navarra (Pamplona)
Aquí las reglas del juego cambian significativamente debido a sus Haciendas Propias.
• Bilbao y San Sebastián: En Vizcaya y Guipúzcoa, aún existen deducciones por inversión en vivienda habitual en la declaración de la renta anual, algo que desapareció en el resto de España en 2013. Esto permite que los propietarios en estas ciudades desgraven parte de su hipoteca cada año.
• Pamplona: Navarra tiene sus propios plazos y porcentajes para la exención por reinversión. Es fundamental consultar el calendario foral, ya que los plazos de construcción o rehabilitación pueden diferir de la ley estatal.
4. Diferencias entre Vivienda Habitual y Domicilio Fiscal
Es común confundirlos, pero son conceptos distintos que pueden meterte en problemas:
• Vivienda Habitual: Es un concepto físico y temporal (donde vives realmente).
• Domicilio Fiscal: Es el lugar donde Hacienda te localiza para enviarte notificaciones.
Si tu domicilio fiscal está en tu oficina pero reclamas deducciones por tu casa como vivienda habitual, Hacienda encenderá las alarmas. Siempre deben coincidir para evitar inspecciones.
5. ¿Qué ocurre con las plazas de garaje y trasteros?
Para que Hacienda considere que el garaje también es parte de la vivienda habitual (y por tanto disfrute de sus beneficios fiscales), deben cumplirse dos requisitos:
1. Haber sido adquiridos simultáneamente con la vivienda.
2. Estar en el mismo edificio o complejo urbanístico.
3. Un máximo de dos plazas de garaje por vivienda.
Si compraste tu plaza de garaje tres años después que el piso, a ojos de la ley, esa plaza es una «propiedad independiente» y no gozará de la exención por reinversión si vendes todo el conjunto.
6. Preguntas Frecuentes sobre Vivienda Habitual
¿Qué pasa si me divorcio y me voy de casa?
Si por sentencia judicial te ves obligado a abandonar tu vivienda habitual (y se queda en ella tu ex-cónyuge e hijos), para ti sigue siendo vivienda habitual a efectos de una futura venta. Esto te protege para no perder los beneficios fiscales.
¿Puedo tener dos viviendas habituales?
Rotundamente no. A efectos legales, solo puedes tener una. Si repartes tu tiempo al 50% entre dos casas, Hacienda considerará como habitual aquella en la que estés empadronado y donde tus consumos de energía sean mayores.
Si alquilo una habitación, ¿pierde el estatus de habitual?
No la pierde totalmente, pero los beneficios fiscales se reducen. La parte de la casa que tienes alquilada ya no se considera tu vivienda habitual, por lo que solo podrías aplicar exenciones sobre el porcentaje de superficie que ocupas tú.
7. Conclusión: La importancia de un buen asesoramiento
Como hemos visto, el término «vivienda habitual» es el eje sobre el cual giran los mayores ahorros fiscales al vender o heredar una propiedad. Un error en el plazo de ocupación o una falta de pruebas sobre los suministros pueden costar miles de euros en sanciones.
En nuestras inmobiliarias, nos encargamos de analizar tu situación específica en Madrid, Gijón, Bilbao, San Sebastián, Zaragoza o Pamplona para que tu operación sea segura y eficiente.
¿Vas a vender tu vivienda habitual y tienes dudas sobre cómo reinvertir el dinero? Contacta con nuestro equipo para una consultoría fiscal inmobiliaria personalizada.
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