Si necesitas un plan de comercialización para tu proyecto de obra nueva o estás en la fase de análisis del mercado inmobiliario, cuenta con una empresa especializada en la zona, que tenga una red de ventas suficiente, una base de datos de compradores cualificados y capacidad para gestionar el proyecto.
Veamos los servicios fundamentales para la comercialización de proyectos de obra nueva:
1. Investigación de mercado y análisis de oportunidades
La especialización de las agencias inmobiliarias de QualisOptima, en cada zona, les permite comprender y valorar nuevas tendencias del mercado para cada tipo de activo inmobiliario.
Con experiencia de varios años en transacciones inmobiliarias en el mercado local, las agencias disponen de datos propios de cierre (diferentes a los generados por los portales inmobiliarios), datos de la oferta inmobiliaria (lo que se vende y lo que no), el margen de negociación y la tendencia de precios de las propiedades inmobiliarias.
Los servicios en esta fase del proyecto:
Planificación estratégica
Análisis de precios del mercado
Información sobre la oferta y la demanda
Análisis de indicadores socioeconómicos
Cálculo de política de precios
Estudio de potenciales compradores
2. Estudio de demanda inmobiliaria
Proceso por el que se identifica al público objetivo, según las características de las propiedades inmobiliarias proyectadas y la zona. Los estudios de demanda ayudan a mejorar en la toma de decisiones, sabiendo lo que están buscando los potenciales compradores y qué factores son claves para su decisión de compra.
La cualificación de la base de datos propia de compradores, permite adaptar el proyecto inmobiliario a los gustos, intereses y necesidades reales de los compradores.
3. Asesoramiento para la Adquisición de Suelos y Terrenos
Se aporta la labor de localización de oportunidades para la promoción inmobiliaria.
Las agencias de QualisOptima disponen de una aplicación tecnológica que analiza la demanda y usa mapas de calor para identificar las zonas de mayor interés para los compradores.
Se estudian los Solares y terrenos disponibles, las licencias urbanísticas, la posibilidad de rehabilitación de edificios, para informar de las oportunidades del mercado inmobiliario para desarrollos de obra nueva.
4. Estudio de viabilidad del proyecto inmobiliario
Se elabora un plan económico que identifica tanto su viabilidad, como la inversión necesaria y el flujo de caja.
El análisis tiene en cuenta estos aspectos:
Se analizan asuntos relacionados con el Urbanismo, como licencias municipales y permisos necesarios para la puesta en marcha del proyecto inmobiliario en la zona.
Desde un punto de vista técnico, se elabora el estudio de viabilidad técnica, para confirmar que se pueda ejecutar la obra.
En cuanto al análisis comercial y económico, se consideran las variables que pronostican la reacción de la demanda, la previsión de reserva de propiedades y la facturación, desglosando ingresos, costes, impuestos, licencias, tasas, gastos de notaría y registros y otra documentación jurídica y de gestión.
Se analiza el coste por acción desde el inicio hasta el final de la comercialización; de esta manera, se concretan las necesidades de financiación del proyecto. Se analiza cómo obtener la financiación; si es ajena, se realiza la gestión con entidades de crédito y la consecución del préstamo promotor.
5. Análisis de puntos de venta
Se analiza cuál es la mejor herramienta de conversión para la promoción inmobiliaria.
Se estudian diferentes alternativas, complementarias entre sí, desde oficinas inmobiliarias a caseta de ventas, gestionadas por asesores con experiencia en ventas inmobiliarias y que conocen la zona, para atender tanto consultas sobre la habitabilidad como aspectos más técnicos.
Las agencias de QualisOptima disponen de la red comercial más amplia de su zona, con personal especializado en comercialización de promociones inmobiliarias.
6. Marketing inmobiliario
El plan de marketing estratégico abarca actividad tanto online como con campañas directas, mediante buzoneo, actividad de promoción a pie de calle, gestión de medios de comunicación (prensa, radio), cartelería y escaparatismo.
Para preparar el plan, se tienen en cuenta factores como:
la audiencia (compradores con interés en la zona y las características de las viviendas proyectadas),
el ritmo de ventas esperado/deseado,
el ciclo de vida de los compradores,
los puntos de contacto y de conversión, así como
los detalles de las acciones de promoción online y offline.
Entre esas actividades de promoción, destacamos:
Creación de la imagen de la promoción, para diferenciarse de otras propuestas del mercado
Minisite y/o Landing Page
Dossier de ventas, memoria de calidades, planos y otra documentación comercial
Infografías 3D de interiores y exteriores
Reportaje fotográfico
Video profesional y visita virtual
Home Staging / decoración virtual
Piso piloto
Campañas online para atraer a la audiencia ideal, según segmentación del estudio de la demanda
7. Comercialización de los activos inmobiliarios
Una vez definido el plan de marketing y comercial, se inicia la actividad, con el objetivo de acelerar las reservas.
El equipo comercial especializado en vender viviendas de obra nueva, trabajan tanto con la base de datos de compradores cualificados, como con los leads generados por diversas campañas de promoción, para que la audiencia sea la mayor posible, dentro de unos parámetros que la segmentan, para que el mensaje llegue al comprador realmente interesado en adquirir propiedades de la promoción inmobiliaria.
En todo momento se dispone de datos actualizados para el seguimiento de la actividad comercial, pudiendo generar informes a través del CRM inmobiliario.
8. Documentación del proyecto inmobiliario
Tras la reserva, queda bastante trabajo administrativo, hasta conseguir la escrituración y entrega de las viviendas.
Los Qualis Angels están especializados en asesorar para escriturar las ventas, gestionando los trámites para declarar el fin de obra y conseguir la licencia de primera ocupación
Se preparan los documentos para conseguir la obtención de los permisos y licencias, por parte de las administraciones, así como los contratos de reserva, arras y compraventa, con los clientes finales.
Durante todo el proceso, se realiza un seguimiento económico, que incluye la contabilidad, los presupuestos y las liquidaciones fiscales.
9. Informes de actividad
Periódicamente se generan informes que se presentan al promotor inversor, para que conozca en todo momento los estados económicos de la promoción inmobiliaria.
Cada actividad con leads, potenciales compradores y compradores que ya han reservado, se centraliza en el CRM, para poder visualizar la situación real de la demanda.
10. Post venta inmobiliaria
La satisfacción de los clientes y una óptima experiencia de clave, son los retos de la actividad posventa de la promotora inmobiliaria.
La externalización de esa actividad supone una inversión rentable para el promotor, ya que los clientes, cada vez más informados y exigentes, piden un servicio de calidad sobre el producto entregado y todo lo relacionado a su disfrute.
Tras la entrega de llaves de la vivienda, se ofrecen opciones de equipamiento y decoración, asesoramiento en el mantenimiento y conservación, optimización de los equipamientos, conseguir mayor confort con un menor consumo energético.
El servicio posventa supone una oportunidad de fidelización, prescripción y de mejora de imagen de marca, más allá de la necesaria atención de reclamaciones y resolución de incidencias.
¿Eres un promotor inmobiliario y estás considerando opciones para la comercialización de las viviendas?
Consulta con la agencia de QualisOptima en la zona que te interesa y recibe una propuesta para agilizar las ventas:
https://www.qualisoptima.com/wp-content/uploads/2021/11/portatil-gestion-obra-nueva-qualisoptima.jpg7681151qualisoptima@gmail.comhttps://www.qualisoptima.com/wp-content/uploads/2023/11/Qualis_OK-194.jpgqualisoptima@gmail.com2021-11-08 16:03:152021-11-08 16:10:2810 servicios imprescindibles para la comercialización de proyectos de obra nueva
Según Pedro Sánchez, «Garantizar el acceso a la vivienda es una prioridad del Ejecutivo«, es el objetivo por lo que se ha aprobado el Anteproyecto de Ley por el Derecho a la Vivienda.
¿Cómo afecta esta Ley Vivienda a los profesionales y empresas del sector inmobiliario?
Veamos las diferentes medidas de la Ley Vivienda que repercuten en la actividad de las inmobiliarias de Real Estate:
Límites al precio de los alquileres en «zonas tensionadas»
Las zonas tensionadas* son aquellas en las que la carga media del alquiler más los suministros básicos, supere el 30% de los ingresos medios de los hogares, así como aquellas en las que los precios hayan subido en los últimos 5 años un porcentaje de al menos 5 puntos del IPC.
Los fondos de inversión y grandes tenedores que posean propiedades en estas zonas, verán cómo se limitan los precios de los alquileres, según un «Índice de referencia de precios«*.
Con una moratoria de 18 meses desde la entrada en vigor de la Ley, se obliga a grandes tenedores, que sean personas jurídicas, a limitar los precios de los alquileres en las zonas tensionadas.
Se entiende por Grandes Tenedores, aquellos propietarios con más de 10 viviendas o más de 1.500 m2.
En cuanto a los pequeños propietarios, podrán incrementar en un 10% el precio del alquiler si acreditan haber realizado una rehabilitación o mejora de la vivienda en los 2 años anteriores, o bien si han firmado un nuevo contrato de 10 años con sus inquilinos.
Recargos fiscales
Se permitirá a los ayuntamientos un recargo en la cuota del Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI) por viviendas vacías.
Se considera vivienda vacía a la que está desocupada por más de 2 años, en el caso de un solo propietario. Para propietarios de 4 o más propiedades de uso residencial, se podrá aplicar un recargo de hasta el 50% del IBI.
Se llegará al 100% de recargo para periodos de desocupación superiores a 3 años y hasta el 150% , para aquellos propietarios de 2 o más viviendas, que se encuentren desocupadas en el mismo término municipal.
Bonificaciones fiscales de los propietarios
El Ejecutivo limitará la reducción actual que tienen los propietarios, pasando del del 60% del IRPF al 50%.
El Gobierno prevé casos concretos en los que esa reducción se puede aumentar. Si se alquilan viviendas a jóvenes en zonas tensionadas habrá reducciones del 70%, al igual que si se alquila una vivienda protegida.
Si en la vivienda se han producido reformas o tareas de rehabilitación en los 2 últimos años, la reducción se elevará al 60% de nuevo.
Devolución de Pagos por adelantado al promotor
El promotor deberá devolver al comprador el adelanto que realice, incluido los impuestos y los intereses legales, si la construcción no se inicia o termina en los plazos convenidos del contrato.
Habrá un aval bancario o un seguro para proteger las entregas a cuenta de los compradores.
El promotor, además, tendrá que entregar al comprador un documento que acredite la garantía de las cantidades que se han adelantado. Si las obras se retrasan o no se inician, el comprador podrá solicitar la devolución de la garantía en un periodo máximo de 30 días.
Si la construcción no hubiera llegado a iniciarse o la vivienda no hubiera sido entregada, el adquiriente podrá optar entre la rescisión del contrato con devolución de las cantidades entregadas a cuenta, incluidos impuestos e intereses, o conceder al promotor una prórroga, que se hará constar en una cláusula adicional del contrato otorgado, especificando el nuevo periodo con la fecha de terminación de la construcción y entrega de la vivienda.
Reserva del 30% en promociones inmobiliarias para vivienda protegida
Buscando un mayor parque público de alquiler, se reserva el 30% de todas las promociones para vivienda protegida (de este 30%, la mitad para alquiler social).
Existe una compensación a los promotores (monetaria, con cesión de suelo en otra ubicación o permitiendo aumentar el propio desarrollo en un 30%), que los representantes de estas empresas ven insuficiente.
Es un planteamiento criticado por el sector, ya que dificulta la venta de viviendas y desestimula y la inversión inmobiliaria, como se ha podido observar en las zonas donde se han puesto en marcha iniciativas similares, como en Barcelona.
Vivienda asequible incentivada
Se pretende incrementar la oferta «a corto plazo» con un precio «asequible».
Los inmuebles afectados son los de carácter privado, incluido las entidades del tercer sector, a los que se otorgará beneficios de carácter urbanístico, fiscal, o de cualquier otro tipo, a cambio de destinarlas a alquiler con precios reducidos a personas con ingresos bajos.
El bono para jóvenes
El bono vivienda sufragará parte del importe del alquiler, con una ayuda de 250 euros mensuales.
Es algo que ya aplicó en España entre el 2008 y el 2012 y que está en vigor en Francia.
Expertos del sector inmobiliario y financiero, avisan de que estas medidas, lejos de lograr el objetivo inicial, acaban teniendo un efecto inflacionario en el mercado, elevando los precios de los alquileres.
*El Índice de referencia de precios y las zonas tensionadas, se determinarán a lo largo de los 18 meses siguientes a la aprobación de la Ley Vivienda. Además, quedará en manos de las Comunidades Autónomas, aplicar el control de precios.
https://www.qualisoptima.com/wp-content/uploads/2021/10/construccion-urbanizacion-obranueva-qualisoptima.jpg7681247qualisoptima@gmail.comhttps://www.qualisoptima.com/wp-content/uploads/2023/11/Qualis_OK-194.jpgqualisoptima@gmail.com2021-10-27 10:36:252021-11-08 16:08:46Cómo afecta la Ley Vivienda a las empresas inmobiliarias
Para poder inscribir en el Registro de la Propiedad una edificación construida sobre un terreno, es necesario el acto de la declaración de obra nueva.
Veamos qué es, modalidades y cuáles son los requisitos para su declaración.
¿Qué es una declaración de obra nueva?
Es un acto por el que se declara la edificación (o modificación) que se ha construido o se está construyendo sobre un terreno. De esta manera, se refleja en el Registro de la Propiedad la edificación que se ha construido sobre un solar o las reformas o mejoras realizadas.
Se manifiesta mediante escritura pública del propietario o de todos los copropietarios de una finca, en la que se hace constar:
el hecho de haberse comenzado o concluido nuevas actuaciones,
construcción de edificios,
mejoras en la edificación,
otras obras nuevas análogas.
La escritura se inscribe en el Registro de la Propiedad para conseguir la concordancia entre el registro y la realidad jurídica extrarregistral.
Cuando son edificios, se hace constar:
el número de plantas,
la superficie de la parcela ocupada,
el total de los metros cuadrados edificados y
si en el proyecto aprobado se especifica, el número de elementos susceptibles de aprovechamiento independiente.
Puede hacerse de dos formas según la fase de construcción:
La obra nueva terminada
Cuando está totalmente acabada la construcción.
La obra nueva en construcción
Se suele hacer la declaración de obra nueva en construcción cuando el propietario necesita financiación del banco para construir y hace una hipoteca sobre el inmueble en construcción.
Al acabar la obra el propietario deberá declarar que se ha concluido mediante un acta notarial llamada de final de obra.
Los Requisitos para la declaración de obra nueva
¿Es obligatoria la declaración de obra nueva?
Si se trata de un constructor o promotor, es decir un empresario, la declaración de obra nueva es obligatoria. Si se trata de una particular que construye sobre su terreno para su uso personal, deberá hacer la declaración de obra nueva para contratar los suministros y obligatoriamente si quiere vender, alquilar o pedir a un banco un préstamo hipotecario.
¿Cómo interviene el notario? Control de legalidad
En la declaración de obra nueva el notario controla la legalidad de que se ha hecho con todas las licencias, autorizaciones y requisitos que exige la Ley, que se resumen en los siguientes:
1.- Licencia del Ayuntamiento
Es la documentación que autoriza la construcción del edificio, en función del proyecto presentado por el propietario y redactado por un arquitecto o profesional competente.
Para las obras antiguas, solo será necesario acreditar la antigüedad de la edificación a los efectos de que hubiera prescrito la posible infracción urbanística. Habitualmente el plazo es de 4 años, pero para las edificaciones posteriores 6 de mayo de 2000, es necesario esperar los 10 años del seguro decenal.
Se puede realizar mediante alguno de los 4 modos que cita la Ley:
Certificación del ayuntamiento.
Certificación por técnico competente.
Acta notarial descriptiva de la finca.
Certificación catastral descriptiva y gráfica de la finca.
2.- Técnico competente
En función de si el edificio está terminado o en construcción, se diferencia cada situación:
Edificio acabado: el técnico debe acreditar que la obra ha finalizado y que se ajusta al proyecto para el que se obtuvo la licencia municipal de construcción.
Edificio en construcción: el técnico debe acreditar que la descripción de la obra nueva que se recoge en la escritura pública se ajusta al proyecto para el que, en su caso, se obtuvo la licencia.
Para inscribir cualquier edificación terminada, nueva o antigua, cuya declaración documental y solicitud de inscripción se presente en el Registro de la Propiedad, será requisito que la porción de suelo ocupada esté identificada mediante sus coordenadas de referenciación geográfica.
3.- Seguro decenal
Es obligatorio contratar un seguro de daños y caución para asegurar el resarcimiento de los daños materiales ocasionados por vicios o defectos en el edificio durante 1 (anual), 3 trienal) y 10 años (decenal).
Actualmente solo es exigible el seguro decenal por vicios o defectos que tengan su origen o afecten a la cimentación, los soportes, las vigas, los forjados, los muros de carga u otros elementos estructurales, y que comprometan directamente la resistencia mecánica y estabilidad del edificio.
En las escrituras de obra nueva en construcción, se hará constar el carácter obligatorio de la constatación registral de la finalización de la obra, momento en el que procederá la exigencia de tales garantías.
Solo se exigen para los edificios cuyo destino principal sea la vivienda.
Está exento del seguro decenal el autopromotor individual, sea persona física o jurídica, por la construcción de una única vivienda unifamiliar para uso propio (sea primera o segunda vivienda, y aunque se trate de una residencia meramente temporal).
4.- El Libro del Edificio
El Libro del Edificio deberá ser entregado a los usuarios finales del edificio y, salvo que por la antigüedad de la edificación no le fuera exigible, se deberá aportar al Registro Propiedad para su archivo registral.
5.- Cédula de habitabilidad
También conocida como o Licencia de primera ocupación, es exigible en la legislación de determinadas Comunidades Autónomas, para declarar la obra nueva.
6.- Certificado de eficiencia energética
Debe estar suscrito por un técnico competente y dará información exclusivamente sobre la eficiencia energética del edificio. Su validez máxima es de 10 años.
7.- Inspección técnica del edificio
Según la legislación específica de Comunidades Autónomas, se exige que todo edificio que toque la vía pública y que tenga determinados años de antigüedad ha de pasar una inspección técnica para garantizar su seguridad.
https://www.qualisoptima.com/wp-content/uploads/2021/10/edificio-obranueva-qualisoptima.jpg7681364qualisoptima@gmail.comhttps://www.qualisoptima.com/wp-content/uploads/2023/11/Qualis_OK-194.jpgqualisoptima@gmail.com2021-10-26 12:42:222021-10-26 12:42:227 Requisitos para la declaración de obra nueva
Es una necesidad que nos plantean muchos de nuestros clientes: Quieren vender su casa actual y comprar otra vivienda al mismo tiempo. Se trata de una operación casi simultánea que, sin duda, te resultará más sencilla si cuentas con un profesional inmobiliario.
https://www.qualisoptima.com/wp-content/uploads/2021/10/qualisangel.jpg406573qualisoptima@gmail.comhttps://www.qualisoptima.com/wp-content/uploads/2023/11/Qualis_OK-194.jpgqualisoptima@gmail.com2021-10-19 14:38:302021-10-26 11:49:13Cómo vender y comprar vivienda al mismo tiempo
¿Cómo obtener rentabilidad con el alquiler de activos inmobiliarios?
Para invertir en propiedades inmobiliarias con eficiencia, es necesario realizar un estudio del mercado inmobiliario, que permita calcular la rentabilidad del alquiler.
Estos son 4 de los factores para gestionar inversiones inmobiliarias en rentabilidad:
Los activos residenciales no son los únicos que pueden conseguir rentabilidad para el inversor; es conveniente tener en cartera otros tipos de activos inmobiliarios, con ganancias incluso mayores que las de las viviendas.
Las oficinas y los locales comerciales, son activos de alta rentabilidad en los grandes urbes.
Otros activos inmobiliarios, como hoteles, garajes y centros logísticos, pueden llegar a ser una gran inversión a medio y largo plazo.
Localización de las propiedades inmobiliarias
Para alcanzar la rentabilidad a corto plazo, los activos deben estar situados en las zonas prime, con mayor demanda, como son los barrios de mayor densidad de las grandes ciudades, las capitales de provincia y las zonas turísticas.
Los barrios residenciales son más adecuados para conseguir rentas estables, mientras que los pisos turísticos y los apartamentos de lujo generan más ingresos a corto plazo.
Otra forma de diversificar, es invirtiendo en propiedades situadas en países de la Unión Europea con políticas fiscales favorables, así como en aquellos en los que los tipos de cambio con el euro estimulan la rentabilidad inmobiliaria.
Características de los inmuebles
Es importante valorar características arquitectónicas, como:
la distribución espacial,
la orientación,
el aislamiento térmico y acústico.
Asimismo, el estudio debe contemplar las opciones entre adquirir propiedades inmobiliarias nuevas o de segunda mano, ya que las primeras necesitan menos reformas, pero las segundas suelen estar disponibles por un importe de compra inferior.
Mantenimiento de los inmuebles
Para poder obtener plusvalías, es el estado de conservación de los bienes debe ser adecuado, por lo que conviene destinar los recursos necesarios para asegurar un correcto mantenimiento.
El mantenimiento de un bien inmueble es una inversión que es rentable, ya que contribuye a la revalorización del activo y permite alquileres más altos.
La fórmula ideal para lograr beneficios con el arrendamiento de inmuebles es confiar en los profesionales inmobiliarios, especializados en generar rentabilidad inmobiliaria y dividendos estables para los inversores.
Si no quieres verte afectado por las condiciones cambiantes del mercado y el gran número de variables financieras , consulta con tu Qualis Angel para que te ayude a calcular la viabilidad de tu inversión inmobiliaria.
https://www.qualisoptima.com/wp-content/uploads/2021/10/comercializacion-promociones-inmobiliarias-qualis.jpg363419qualisoptima@gmail.comhttps://www.qualisoptima.com/wp-content/uploads/2023/11/Qualis_OK-194.jpgqualisoptima@gmail.com2021-10-15 14:44:002021-12-17 17:02:174 factores para conseguir rentabilidad en una inversión inmobiliaria
¿Estás pensando en comprar una nueva vivienda? Probablemente, si necesitas pedir una hipoteca, tengas en mente este gasto, pero no pierdas de vista que no es el único de los gastos que deberás de asumir a la hora de comprar una vivienda.
Para poder cubrir todos los gastos a la hora de comprar una vivienda, los expertos recomiendan tener unos ahorros de entre un 10% y un 12% del valor de la vivienda. Es de vital importancia que los tengas muy en cuenta antes de iniciar el proceso. Para ayudarte en esta tarea, te explicamos a continuación cada uno de ellos:
https://www.qualisoptima.com/wp-content/uploads/2021/10/Comprar-vivienda.jpg6671000qualisoptima@gmail.comhttps://www.qualisoptima.com/wp-content/uploads/2023/11/Qualis_OK-194.jpgqualisoptima@gmail.com2021-10-14 12:54:402021-12-29 11:46:44Gastos a la hora de comprar una vivienda
Socios de DEC, Asociación para el Desarrollo de la Experiencia de Cliente
10 servicios imprescindibles para la comercialización de proyectos de obra nueva
/en Promoción inmobiliariaSi necesitas un plan de comercialización para tu proyecto de obra nueva o estás en la fase de análisis del mercado inmobiliario, cuenta con una empresa especializada en la zona, que tenga una red de ventas suficiente, una base de datos de compradores cualificados y capacidad para gestionar el proyecto.
Veamos los servicios fundamentales para la comercialización de proyectos de obra nueva:
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1. Investigación de mercado y análisis de oportunidades
La especialización de las agencias inmobiliarias de QualisOptima, en cada zona, les permite comprender y valorar nuevas tendencias del mercado para cada tipo de activo inmobiliario.
Con experiencia de varios años en transacciones inmobiliarias en el mercado local, las agencias disponen de datos propios de cierre (diferentes a los generados por los portales inmobiliarios), datos de la oferta inmobiliaria (lo que se vende y lo que no), el margen de negociación y la tendencia de precios de las propiedades inmobiliarias.
Los servicios en esta fase del proyecto:
2. Estudio de demanda inmobiliaria
Proceso por el que se identifica al público objetivo, según las características de las propiedades inmobiliarias proyectadas y la zona. Los estudios de demanda ayudan a mejorar en la toma de decisiones, sabiendo lo que están buscando los potenciales compradores y qué factores son claves para su decisión de compra.
La cualificación de la base de datos propia de compradores, permite adaptar el proyecto inmobiliario a los gustos, intereses y necesidades reales de los compradores.
3. Asesoramiento para la Adquisición de Suelos y Terrenos
Se aporta la labor de localización de oportunidades para la promoción inmobiliaria.
Las agencias de QualisOptima disponen de una aplicación tecnológica que analiza la demanda y usa mapas de calor para identificar las zonas de mayor interés para los compradores.
Se estudian los Solares y terrenos disponibles, las licencias urbanísticas, la posibilidad de rehabilitación de edificios, para informar de las oportunidades del mercado inmobiliario para desarrollos de obra nueva.
4. Estudio de viabilidad del proyecto inmobiliario
Se elabora un plan económico que identifica tanto su viabilidad, como la inversión necesaria y el flujo de caja.
El análisis tiene en cuenta estos aspectos:
Se analizan asuntos relacionados con el Urbanismo, como licencias municipales y permisos necesarios para la puesta en marcha del proyecto inmobiliario en la zona.
Desde un punto de vista técnico, se elabora el estudio de viabilidad técnica, para confirmar que se pueda ejecutar la obra.
En cuanto al análisis comercial y económico, se consideran las variables que pronostican la reacción de la demanda, la previsión de reserva de propiedades y la facturación, desglosando ingresos, costes, impuestos, licencias, tasas, gastos de notaría y registros y otra documentación jurídica y de gestión.
Se analiza el coste por acción desde el inicio hasta el final de la comercialización; de esta manera, se concretan las necesidades de financiación del proyecto. Se analiza cómo obtener la financiación; si es ajena, se realiza la gestión con entidades de crédito y la consecución del préstamo promotor.
5. Análisis de puntos de venta
Se analiza cuál es la mejor herramienta de conversión para la promoción inmobiliaria.
Se estudian diferentes alternativas, complementarias entre sí, desde oficinas inmobiliarias a caseta de ventas, gestionadas por asesores con experiencia en ventas inmobiliarias y que conocen la zona, para atender tanto consultas sobre la habitabilidad como aspectos más técnicos.
Las agencias de QualisOptima disponen de la red comercial más amplia de su zona, con personal especializado en comercialización de promociones inmobiliarias.
6. Marketing inmobiliario
El plan de marketing estratégico abarca actividad tanto online como con campañas directas, mediante buzoneo, actividad de promoción a pie de calle, gestión de medios de comunicación (prensa, radio), cartelería y escaparatismo.
Para preparar el plan, se tienen en cuenta factores como:
Entre esas actividades de promoción, destacamos:
7. Comercialización de los activos inmobiliarios
Una vez definido el plan de marketing y comercial, se inicia la actividad, con el objetivo de acelerar las reservas.
El equipo comercial especializado en vender viviendas de obra nueva, trabajan tanto con la base de datos de compradores cualificados, como con los leads generados por diversas campañas de promoción, para que la audiencia sea la mayor posible, dentro de unos parámetros que la segmentan, para que el mensaje llegue al comprador realmente interesado en adquirir propiedades de la promoción inmobiliaria.
En todo momento se dispone de datos actualizados para el seguimiento de la actividad comercial, pudiendo generar informes a través del CRM inmobiliario.
8. Documentación del proyecto inmobiliario
Tras la reserva, queda bastante trabajo administrativo, hasta conseguir la escrituración y entrega de las viviendas.
Los Qualis Angels están especializados en asesorar para escriturar las ventas, gestionando los trámites para declarar el fin de obra y conseguir la licencia de primera ocupación
Se preparan los documentos para conseguir la obtención de los permisos y licencias, por parte de las administraciones, así como los contratos de reserva, arras y compraventa, con los clientes finales.
Durante todo el proceso, se realiza un seguimiento económico, que incluye la contabilidad, los presupuestos y las liquidaciones fiscales.
9. Informes de actividad
Periódicamente se generan informes que se presentan al promotor inversor, para que conozca en todo momento los estados económicos de la promoción inmobiliaria.
Cada actividad con leads, potenciales compradores y compradores que ya han reservado, se centraliza en el CRM, para poder visualizar la situación real de la demanda.
10. Post venta inmobiliaria
La satisfacción de los clientes y una óptima experiencia de clave, son los retos de la actividad posventa de la promotora inmobiliaria.
La externalización de esa actividad supone una inversión rentable para el promotor, ya que los clientes, cada vez más informados y exigentes, piden un servicio de calidad sobre el producto entregado y todo lo relacionado a su disfrute.
Tras la entrega de llaves de la vivienda, se ofrecen opciones de equipamiento y decoración, asesoramiento en el mantenimiento y conservación, optimización de los equipamientos, conseguir mayor confort con un menor consumo energético.
El servicio posventa supone una oportunidad de fidelización, prescripción y de mejora de imagen de marca, más allá de la necesaria atención de reclamaciones y resolución de incidencias.
¿Eres un promotor inmobiliario y estás considerando opciones para la comercialización de las viviendas?
Consulta con la agencia de QualisOptima en la zona que te interesa y recibe una propuesta para agilizar las ventas:
Cómo afecta la Ley Vivienda a las empresas inmobiliarias
/en Empresas InmobiliariasSegún Pedro Sánchez, «Garantizar el acceso a la vivienda es una prioridad del Ejecutivo«, es el objetivo por lo que se ha aprobado el Anteproyecto de Ley por el Derecho a la Vivienda.
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¿Cómo afecta esta Ley Vivienda a los profesionales y empresas del sector inmobiliario?
Veamos las diferentes medidas de la Ley Vivienda que repercuten en la actividad de las inmobiliarias de Real Estate:
Límites al precio de los alquileres en «zonas tensionadas»
Las zonas tensionadas* son aquellas en las que la carga media del alquiler más los suministros básicos, supere el 30% de los ingresos medios de los hogares, así como aquellas en las que los precios hayan subido en los últimos 5 años un porcentaje de al menos 5 puntos del IPC.
Los fondos de inversión y grandes tenedores que posean propiedades en estas zonas, verán cómo se limitan los precios de los alquileres, según un «Índice de referencia de precios«*.
Con una moratoria de 18 meses desde la entrada en vigor de la Ley, se obliga a grandes tenedores, que sean personas jurídicas, a limitar los precios de los alquileres en las zonas tensionadas.
Se entiende por Grandes Tenedores, aquellos propietarios con más de 10 viviendas o más de 1.500 m2.
En cuanto a los pequeños propietarios, podrán incrementar en un 10% el precio del alquiler si acreditan haber realizado una rehabilitación o mejora de la vivienda en los 2 años anteriores, o bien si han firmado un nuevo contrato de 10 años con sus inquilinos.
Recargos fiscales
Se permitirá a los ayuntamientos un recargo en la cuota del Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI) por viviendas vacías.
Se considera vivienda vacía a la que está desocupada por más de 2 años, en el caso de un solo propietario. Para propietarios de 4 o más propiedades de uso residencial, se podrá aplicar un recargo de hasta el 50% del IBI.
Se llegará al 100% de recargo para periodos de desocupación superiores a 3 años y hasta el 150% , para aquellos propietarios de 2 o más viviendas, que se encuentren desocupadas en el mismo término municipal.
Bonificaciones fiscales de los propietarios
El Ejecutivo limitará la reducción actual que tienen los propietarios, pasando del del 60% del IRPF al 50%.
El Gobierno prevé casos concretos en los que esa reducción se puede aumentar. Si se alquilan viviendas a jóvenes en zonas tensionadas habrá reducciones del 70%, al igual que si se alquila una vivienda protegida.
Si en la vivienda se han producido reformas o tareas de rehabilitación en los 2 últimos años, la reducción se elevará al 60% de nuevo.
Devolución de Pagos por adelantado al promotor
El promotor deberá devolver al comprador el adelanto que realice, incluido los impuestos y los intereses legales, si la construcción no se inicia o termina en los plazos convenidos del contrato.
Habrá un aval bancario o un seguro para proteger las entregas a cuenta de los compradores.
El promotor, además, tendrá que entregar al comprador un documento que acredite la garantía de las cantidades que se han adelantado. Si las obras se retrasan o no se inician, el comprador podrá solicitar la devolución de la garantía en un periodo máximo de 30 días.
Si la construcción no hubiera llegado a iniciarse o la vivienda no hubiera sido entregada, el adquiriente podrá optar entre la rescisión del contrato con devolución de las cantidades entregadas a cuenta, incluidos impuestos e intereses, o conceder al promotor una prórroga, que se hará constar en una cláusula adicional del contrato otorgado, especificando el nuevo periodo con la fecha de terminación de la construcción y entrega de la vivienda.
Reserva del 30% en promociones inmobiliarias para vivienda protegida
Buscando un mayor parque público de alquiler, se reserva el 30% de todas las promociones para vivienda protegida (de este 30%, la mitad para alquiler social).
Existe una compensación a los promotores (monetaria, con cesión de suelo en otra ubicación o permitiendo aumentar el propio desarrollo en un 30%), que los representantes de estas empresas ven insuficiente.
Es un planteamiento criticado por el sector, ya que dificulta la venta de viviendas y desestimula y la inversión inmobiliaria, como se ha podido observar en las zonas donde se han puesto en marcha iniciativas similares, como en Barcelona.
Vivienda asequible incentivada
Se pretende incrementar la oferta «a corto plazo» con un precio «asequible».
Los inmuebles afectados son los de carácter privado, incluido las entidades del tercer sector, a los que se otorgará beneficios de carácter urbanístico, fiscal, o de cualquier otro tipo, a cambio de destinarlas a alquiler con precios reducidos a personas con ingresos bajos.
El bono para jóvenes
El bono vivienda sufragará parte del importe del alquiler, con una ayuda de 250 euros mensuales.
Es algo que ya aplicó en España entre el 2008 y el 2012 y que está en vigor en Francia.
Expertos del sector inmobiliario y financiero, avisan de que estas medidas, lejos de lograr el objetivo inicial, acaban teniendo un efecto inflacionario en el mercado, elevando los precios de los alquileres.
*El Índice de referencia de precios y las zonas tensionadas, se determinarán a lo largo de los 18 meses siguientes a la aprobación de la Ley Vivienda. Además, quedará en manos de las Comunidades Autónomas, aplicar el control de precios.
7 Requisitos para la declaración de obra nueva
/en Promoción inmobiliariaPara poder inscribir en el Registro de la Propiedad una edificación construida sobre un terreno, es necesario el acto de la declaración de obra nueva.
Veamos qué es, modalidades y cuáles son los requisitos para su declaración.
¿Qué es una declaración de obra nueva?
Es un acto por el que se declara la edificación (o modificación) que se ha construido o se está construyendo sobre un terreno. De esta manera, se refleja en el Registro de la Propiedad la edificación que se ha construido sobre un solar o las reformas o mejoras realizadas.
Se manifiesta mediante escritura pública del propietario o de todos los copropietarios de una finca, en la que se hace constar:
La escritura se inscribe en el Registro de la Propiedad para conseguir la concordancia entre el registro y la realidad jurídica extrarregistral.
Cuando son edificios, se hace constar:
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Modalidades de declaración de obra nueva
Puede hacerse de dos formas según la fase de construcción:
La obra nueva terminada
Cuando está totalmente acabada la construcción.
La obra nueva en construcción
Se suele hacer la declaración de obra nueva en construcción cuando el propietario necesita financiación del banco para construir y hace una hipoteca sobre el inmueble en construcción.
Al acabar la obra el propietario deberá declarar que se ha concluido mediante un acta notarial llamada de final de obra.
Los Requisitos para la declaración de obra nueva
¿Es obligatoria la declaración de obra nueva?
Si se trata de un constructor o promotor, es decir un empresario, la declaración de obra nueva es obligatoria. Si se trata de una particular que construye sobre su terreno para su uso personal, deberá hacer la declaración de obra nueva para contratar los suministros y obligatoriamente si quiere vender, alquilar o pedir a un banco un préstamo hipotecario.
¿Cómo interviene el notario? Control de legalidad
En la declaración de obra nueva el notario controla la legalidad de que se ha hecho con todas las licencias, autorizaciones y requisitos que exige la Ley, que se resumen en los siguientes:
1.- Licencia del Ayuntamiento
Es la documentación que autoriza la construcción del edificio, en función del proyecto presentado por el propietario y redactado por un arquitecto o profesional competente.
Para las obras antiguas, solo será necesario acreditar la antigüedad de la edificación a los efectos de que hubiera prescrito la posible infracción urbanística. Habitualmente el plazo es de 4 años, pero para las edificaciones posteriores 6 de mayo de 2000, es necesario esperar los 10 años del seguro decenal.
Se puede realizar mediante alguno de los 4 modos que cita la Ley:
2.- Técnico competente
En función de si el edificio está terminado o en construcción, se diferencia cada situación:
Para inscribir cualquier edificación terminada, nueva o antigua, cuya declaración documental y solicitud de inscripción se presente en el Registro de la Propiedad, será requisito que la porción de suelo ocupada esté identificada mediante sus coordenadas de referenciación geográfica.
3.- Seguro decenal
Es obligatorio contratar un seguro de daños y caución para asegurar el resarcimiento de los daños materiales ocasionados por vicios o defectos en el edificio durante 1 (anual), 3 trienal) y 10 años (decenal).
Actualmente solo es exigible el seguro decenal por vicios o defectos que tengan su origen o afecten a la cimentación, los soportes, las vigas, los forjados, los muros de carga u otros elementos estructurales, y que comprometan directamente la resistencia mecánica y estabilidad del edificio.
En las escrituras de obra nueva en construcción, se hará constar el carácter obligatorio de la constatación registral de la finalización de la obra, momento en el que procederá la exigencia de tales garantías.
Solo se exigen para los edificios cuyo destino principal sea la vivienda.
Está exento del seguro decenal el autopromotor individual, sea persona física o jurídica, por la construcción de una única vivienda unifamiliar para uso propio (sea primera o segunda vivienda, y aunque se trate de una residencia meramente temporal).
4.- El Libro del Edificio
El Libro del Edificio deberá ser entregado a los usuarios finales del edificio y, salvo que por la antigüedad de la edificación no le fuera exigible, se deberá aportar al Registro Propiedad para su archivo registral.
5.- Cédula de habitabilidad
También conocida como o Licencia de primera ocupación, es exigible en la legislación de determinadas Comunidades Autónomas, para declarar la obra nueva.
6.- Certificado de eficiencia energética
Debe estar suscrito por un técnico competente y dará información exclusivamente sobre la eficiencia energética del edificio. Su validez máxima es de 10 años.
7.- Inspección técnica del edificio
Según la legislación específica de Comunidades Autónomas, se exige que todo edificio que toque la vía pública y que tenga determinados años de antigüedad ha de pasar una inspección técnica para garantizar su seguridad.
Cómo vender y comprar vivienda al mismo tiempo
/en ParticularesEs una necesidad que nos plantean muchos de nuestros clientes: Quieren vender su casa actual y comprar otra vivienda al mismo tiempo. Se trata de una operación casi simultánea que, sin duda, te resultará más sencilla si cuentas con un profesional inmobiliario.
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4 factores para conseguir rentabilidad en una inversión inmobiliaria
/en Inversión Inmobiliaria¿Cómo obtener rentabilidad con el alquiler de activos inmobiliarios?
Para invertir en propiedades inmobiliarias con eficiencia, es necesario realizar un estudio del mercado inmobiliario, que permita calcular la rentabilidad del alquiler.
Estos son 4 de los factores para gestionar inversiones inmobiliarias en rentabilidad:
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Diversificación de los activos inmobiliarios
Los activos residenciales no son los únicos que pueden conseguir rentabilidad para el inversor; es conveniente tener en cartera otros tipos de activos inmobiliarios, con ganancias incluso mayores que las de las viviendas.
Las oficinas y los locales comerciales, son activos de alta rentabilidad en los grandes urbes.
Otros activos inmobiliarios, como hoteles, garajes y centros logísticos, pueden llegar a ser una gran inversión a medio y largo plazo.
Localización de las propiedades inmobiliarias
Para alcanzar la rentabilidad a corto plazo, los activos deben estar situados en las zonas prime, con mayor demanda, como son los barrios de mayor densidad de las grandes ciudades, las capitales de provincia y las zonas turísticas.
Los barrios residenciales son más adecuados para conseguir rentas estables, mientras que los pisos turísticos y los apartamentos de lujo generan más ingresos a corto plazo.
Otra forma de diversificar, es invirtiendo en propiedades situadas en países de la Unión Europea con políticas fiscales favorables, así como en aquellos en los que los tipos de cambio con el euro estimulan la rentabilidad inmobiliaria.
Características de los inmuebles
Es importante valorar características arquitectónicas, como:
Asimismo, el estudio debe contemplar las opciones entre adquirir propiedades inmobiliarias nuevas o de segunda mano, ya que las primeras necesitan menos reformas, pero las segundas suelen estar disponibles por un importe de compra inferior.
Mantenimiento de los inmuebles
Para poder obtener plusvalías, es el estado de conservación de los bienes debe ser adecuado, por lo que conviene destinar los recursos necesarios para asegurar un correcto mantenimiento.
El mantenimiento de un bien inmueble es una inversión que es rentable, ya que contribuye a la revalorización del activo y permite alquileres más altos.
La fórmula ideal para lograr beneficios con el arrendamiento de inmuebles es confiar en los profesionales inmobiliarios, especializados en generar rentabilidad inmobiliaria y dividendos estables para los inversores.
Si no quieres verte afectado por las condiciones cambiantes del mercado y el gran número de variables financieras , consulta con tu Qualis Angel para que te ayude a calcular la viabilidad de tu inversión inmobiliaria.
Gastos a la hora de comprar una vivienda
/en Compraventa de vivienda¿Estás pensando en comprar una nueva vivienda? Probablemente, si necesitas pedir una hipoteca, tengas en mente este gasto, pero no pierdas de vista que no es el único de los gastos que deberás de asumir a la hora de comprar una vivienda.
Para poder cubrir todos los gastos a la hora de comprar una vivienda, los expertos recomiendan tener unos ahorros de entre un 10% y un 12% del valor de la vivienda. Es de vital importancia que los tengas muy en cuenta antes de iniciar el proceso. Para ayudarte en esta tarea, te explicamos a continuación cada uno de ellos:
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