Eficiencia energética

¿Es eficiente energéticamente tu vivienda?

Según los últimos datos, el 40% de los propietarios desconoce cuál es el certificado energético de su vivienda, aunque la mayoría (88%) ha escuchado hablar sobre él. 2 de cada 3 viviendas en España tienen más de 30 años. Esto implica que el parque inmobiliario español está envejecido y, además, su eficiencia energética es muy discutible.

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rentabilidad inversion inmobiliaria

Factores para aumentar la rentabilidad de la inversión inmobiliaria

La adquisición de un inmueble es una de las inversiones más seguras, debido a la rentabilidad que ofrece, medida con el retorno de inversión (ROI).

El ROI, que depende de varios factores, se define como el beneficio obtenido en una inversión. En el caso del sector inmobiliario, la forma de aumentar la rentabilidad dependerá de si se quiere mantener la propiedad en alquiler o ponerla en el mercado para su venta.

En el caso del arrendamiento de inmuebles, para obtener la rentabilidad mensual, se debe fijar el importe de la renta y restarle los costes, dividido por la inversión inicial y multiplicado por 100. En esta ecuación se refleja el porcentaje de rentabilidad que obtiene el inmueble.

¿Cómo aumentar el retorno de inversión en un inmueble?

Los puntos clave antes de comprar un terreno, un inmueble en proyecto o una propiedad ya construida, destinada a la inversión y obtención de rentabilidad:

Ubicación del terreno

«Location» es el punto clave para que la inversión sea exitosa.

El primer paso es informarse de las zonas que cuentan con mayor plusvalía en la zona donde se quiere invertir, si la demanda de compradores e inquilinos es elevada y su tendencia es al alza.

En el caso de una inversión en una zona comercial, debemos cuestionarnos sobre la seguridad de esa zona, si el tránsito de consumidores es adecuado y si hay otros negocios cercanos.

Un informe sobre los precios de los terrenos en la zona, es un indicador de la tendencia de la demanda.

Conectividad de la zona

Muy ligado a la ubicación, este factor responde a cuestiones sobre la facilidad del acceso a la zona, si hay servicios básicos cercanos, como hospitales, colegios, mercados, el tiempo de tránsito para el acceso a otras zonas comerciales y a los principales núcleos poblacionales.

No siempre es necesario ubicarse en los puntos principales de la ciudad, cuyo coste será elevado, pero sí que tenga buenas conexiones y la distancia no sea un problema para quienes quieran alquilar o comprar tu propiedad.

Planes de desarrollo urbanístico

Es necesario conocer de antemano los proyectos previstos en la zona que nos interesa, para saber si se van a construir nuevas vías de comunicación, estaciones o paradas de medios públicos, centros formativos o de negocio.

Las empresas inmobiliarias especializadas en cada zona, disponen de estudios de mercado que muestran el retorno de inversión previsto y el tipo de negocio que puede establecerse, además de conocer de antemano los proyectos que están planeados para esa zona.

Servicios de la zona

Las ventajas de invertir en terrenos urbanizados son mayores, ya que cuentan con servicios de agua, electricidad, conexión a internet.

Consulta con un Qualis Angel sobre informes del mercado inmobiliario de la zona que te interese, para poder decidir dónde invertir:

informe de mercado inmobiliario

Puntos clave después de invertir

Una vez elegida la zona, posterior a la adquisición, hay factores que permiten aumentar la rentabilidad de la inversión en un inmueble:

Alquiler a largo plazo

Invertir en apartamentos, residencias o lotes de activos inmobiliarios para alquilar, es una práctica habitual entre inversores, que ofrecen los inmuebles a particulares, empresarios o negocios que desean empezar su actividad o expandirla. Esta práctica genera una entrada de dinero constante al propietario.

El alquiler, a largo plazo, permite obtener flujo de caja por medio de un ingreso mensual fijo.

Aunque la inversión inmobiliaria para alquileres de larga duración tiene muchos beneficios, el inconveniente es el tiempo en el que se prolongará el retorno de la inversión total. Una vez en positivo, el ingreso que se genere puede ser vitalicio e ir aumentando conforme la plusvalía lo permita.

Mantenimiento de la propiedad

Es necesario que el mantenimiento de la propiedad sea constante, para evitar desperfectos que provoquen gastos adicionales.

Toda propiedad, llámese terreno, casa o local, requiere de cuidados y un correcto mantenimiento, no hacerlo implica arriesgar su valor y reducir la posibilidad de alquilarla a un precio que genere beneficios.

El mantenimiento debe realizarse de forma periódica, para mantenerla en condiciones óptimas.

Alquileres por temporada

En áreas de segunda residencia, los propietarios no suelen alquilar plazos largos, sino por días o semanas.

Las propiedades inmobiliarias más demandadas para este tipo de alquiler, son las que están ubicadas en zonas turísticas, urbanizaciones con buenos accesos y servicios para el ocio, como acceso a la playa, vistas al mar, campos de golf o centros comerciales.

También sería aplicable a los terrenos que pueden ser usados por temporada para una feria, o eventos de corta duración del mismo tipo.

El Alquiler Vacacional tiene la ventaja de que las rentas por periodos cortos suelen ser más altas que las de larga duración, lo que significa que el retorno de la inversión total puede verse reflejado en menos años.

Los alquileres vacacionales se pueden gestionar a través de un asesor especializado que brinde servicios de property managment para la gestión de rentas vacacionales.

Reformas inmobiliarias

Invertir en una reforma puede elevar los beneficios, porque el valor de la propiedad aumentará, así como las oportunidades de colocarla a un mayor precio de alquiler o compra.

Cuanta más atractiva sea la propiedad, más compradores se interesarán en ella. Se trata de mejorar su aspecto, hacerla más atractiva y aportando valor al mercado, para conseguir alquilarla o revenderla.

Aunque el valor de compra o renta se determina sobre todo por su ubicación, el inmueble también puede ser más apreciado por mejoras relacionadas con su apariencia y funcionalidad.

Una mejora en la distribución de los espacios, un atractivo diseño de interiores, un jardín o habitaciones más amplias, en general, una presentación más atractiva fortalecerá a la propiedad frente a otras opciones de inversión.

Conoce qué propiedades están en venta y en alquiler en la zona, para poder determinar el precio adecuado de tu inversión y calcular la rentabilidad esperada del inmueble:

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10 tendencias tecnológicas para la construcción + Infografía

La tecnología en la construcción evoluciona, lo que permite construir con más seguridad, más eficiente, sostenible energéticamente, con mayor rapidez.

Las empresas constructoras están digitalizando sus proyectos, cadenas de suministro y sus trabajadores; es una de las industrias más innovadoras, que busca reducir costes, emisiones y plazos.

Estas son las tendencias tecnológicas para la construcción de viviendas.

Lidar

La tecnología LiDAR ayuda a medir distancias, iluminando con un láser óptico el objetivo, identificando el reflejo con un sensor que se monta en una variedad de otras tecnologías constructivas.

Así, los trabajadores de la construcción pueden trabajar a distancia, ya que se escanea el lugar de la obra y se generan imágenes 3D de alta resolución en tiempo real.

El trabajo en remoto disminuye o elimina los riesgos para la salud y la seguridad y las lesiones de otros trabajadores.

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Mapeo de drones – Lidar Tecnología

La tecnología LiDAR se puede utilizar y puede ayudar a varios propósitos diferentes, que incluyen:

  • Impresión en 3D
  • Análisis de sombras
  • Clasificación de terrenos
  • Topografía de túneles
  • Detección de fallas estructurales
  • Mapeo de drones
  • Modelado de elevación
  • Evaluación urbanística
  • Análisis de paso de fibra óptica y alcantarillado

La capacidad del sensor LiDAR puede verse limitada en ciertas condiciones, como polvo intenso, lluvia, nieve o niebla.

Cascos Conectados

La internet de las cosas y los wereables, se extienden a elementos de protección individual, como son los cascos de obra, a los que se les pueden instalar aplicaciones que permiten analizar su ubicación, los movimientos y la temperatura.

De esa manera, se mejoran las capacidades de seguridad, controlando que el obrero pueda llegar a marearse, tenga un exceso de calor, se haya caído.

La recogida de datos mejora las evaluaciones de los errores y ayuda a reducir los problemas y riesgos generales de salud y seguridad en la construcción.

Infraestructura Inteligente

Incorporando sensores en la edificación, permite analizar las fortalezas y debilidades de una estructura, que de otro modo sería invisible para el ojo humano.

Ayudan a los trabajadores a predecir problemas estructurales, realizan el mantenimiento necesario antes de que la obra se vuelva peligrosa, evitando así accidentes y reduciendo más riesgos para la salud y la seguridad.

Esta tecnología también se puede utilizar en entornos naturales, como desprendimientos de rocas y minas, para evaluar la integridad estructural de un sitio y, por lo tanto, reducir la exposición al riesgo de los trabajadores y alertar al equipo de construcción sobre cualquier peligro.

Realidad virtual y realidad aumentada

La Realidad Virtual recrea un entorno completamente simulado; ya se utiliza desde años en el sector inmobiliario.

En el caso de la Realidad Aumentada, se superponen imágenes generadas por ordenador e información de imágenes del mundo real.

La realidad virtual aporta formación, seguridad, recorridos de estructuras, revisiones de planos y aspectos similares. Ayuda a los trabajadores a ejecutar simulaciones que podrían ser demasiado peligrosas para replicar, como son  desastres naturales o errores en los equipos de trabajo.

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Realidad aumentada en la construcción

La realidad aumentada transmite información mediante la superposición de datos con información del mundo real. Un contratista podría sostener una tablet dentro de una casa y ver las ubicaciones de cada perforación, sin tener que verificar el plano físico del edificio.

Inteligencia Artificial y Big Data

Ofrece a la industria de la construcción la capacidad de acelerar la planificación y hacer que las operaciones completas sean más rápidas y eficientes.

La tecnología está diseñada para reducir la duración y los costos de construcción del proyecto, además de poder evaluar millones de datos, generar opciones de programación optimizadas en tiempo y el costo, así como mantener los proyectos actualizados.

Software BIM

Es el modelado de información de construcción, que combina los usos de las tecnologías de realidad aumentada e internet de las cosas, para las herramientas de gestión y planificación del flujo de trabajo. Es un avance clave en la tecnología de la construcción dentro de la industria debido a sus capacidades y oportunidades.

Los directores de obra pueden crear modelos 3D inteligentes de sus proyectos y, al mismo tiempo, generar flujos de trabajo inteligentes. Como resultado, esta tecnología ha mejorado toda la experiencia de construcción en todas las etapas, desde la planificación y el diseño hasta el mantenimiento del edificio.

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Viviendas impresas en 3D

Ya se ha conseguido imprimir una casa completa, de manera más rápida y económica que con el método tradicional.

Se están desarrollando casas impresas en 3D en varios países, como resultado del cambio en la industria de la construcción de viviendas.

Esto, a su vez, hará que comprar una casa sea más asequible para todos. Un paso más que está dando la industria de la construcción para adaptarse a los nuevos avances tecnológicos.

impresion 3d casas

Impresión de vivienda en 3D

Exoesqueletos

Los exoesqueletos son propios de la tecnología portátil, que funciona junto al trabajador, permitiendo realizar más trabajo con menos esfuerzo físico.

Se minimizan las lesiones en los trabajadores y aumenta la productividad al suponer menor fatiga. Permite aumentar la seguridad y reducir las bajas.

Hay dos tipos de exoesqueletos: el mecánico, diseñado para redistribuir el peso, y el eléctrico, para mejorar la fuerza.

Versiones de exoesqueletos:

  • Guantes de potencia: herramientas y materiales de agarre
  • Soporte para brazos y hombros: actividades y levantamiento de objetos
  • Soporte para la espalda: parar, levantar o alcanzar
  • Soporte de pie y agachado: tarea que requiere estar de pie durante mucho tiempo, es decir, perforar
  • Traje de cuerpo completo: para levantar y transportar herramientas u objetos pesados

Trabajadores humanoides

Son robots que automatizan tareas peligrosas, lo que significa que los trabajadores humanos están fuera del riesgo de daños y se reducen los riesgos para la salud y la seguridad.

Ejemplos de robots integrados:

  • HRP-5P: realiza tareas básicas como instalar paneles de yeso o albañilería de forma independiente
  • Doxel AI: utiliza robots e inteligencia artificial (IA) para analizar el progreso del sitio con datos procesables en tiempo real utilizando una variedad de características tecnológicas diferentes, como cámaras de alta tecnología, LiDAR y drones.
  • TyBot: un robot de atado de barras de refuerzo autónomo, diseñado para aumentar y reducir los requisitos de mano de obra en la actividad de ruta más crítica de la construcción de puentes
  • ATL: desarrollado para excavar sitios de construcción más pequeños utilizando características tecnológicas como GPS aumentado y LiDAR
robot construccion

Minibots

Los enjambres robóticos son pequeños robots individuales,que trabajan en conjunto para realizar tareas rutinarias en el sitio, como colocar ladrillos.

La posibilidad de esta tecnología de enjambre robótico es infinita, ya que también pueden reparar de manera segura la infraestructura en lugares inundados o de difícil acceso.

 

Conclusiones e Infografía

Como vemos, las tecnologías están orientadas a reducir problemas de la industria de la construcción, como son la salud y la seguridad.

Todas ellas requieren estar conectadas entre sí o en un punto central para que puedan controlarse, monitorearse y administrarse.

Es por ello que un factor clave es la conectividad, no siempre posible en zonas de difícil acceso.

 

Si como constructor, contratista o promotor, te interesa mejorar tus procesos, digitalizar tu proyecto y necesitas ayuda en la comercialización de los inmuebles, consulta con un Qualis Angel.

Cada vez hay más especialistas inmobiliarios que te pueden ayudar en tu zona:

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Fuente: 10 Construction Technology Trends Impacting the Industry

Derechos y obligaciones copropietarios

Derechos y obligaciones del copropietario

Cuando un bien pertenece a varias personas, se da la situación de copropiedad. Es muy común en los inmuebles, especialmente en el caso de herencias o divorcios. Al bien que se comparte, se le denomina proindiviso. Ser copropietario, implica una serie de derechos y obligaciones que cumplir. Te las contamos a continuación.

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Cómo afecta la subida de tipos a la venta y a la financiación de vivienda

Sergio Seco, asesor hipotecario de FER&CO (ver presentación corporativa) explica la situación actual del mercado hipotecario y su influencia sobre las operaciones inmobiliarias, en la COnferencia organizada por Qualis Optima y Lunallar «Nuevo Contexto Bancario y su Repercusión en el Mercado Inmobiliario«.

¿Qué supone la subida de tipos de interés?

Un 72% de las hipotecas contratadas en 2022, son a tipo fijo, que es la tendencia desde el año 2015.

A Julio 2022, se pueden conseguir tipos del 1,70 al 2,10%, más caras que en los últimos años, pero aún interesantes, ya que se considera que hasta el 2,25% a 30 años, es una condición muy favorable para financiar la compra de vivienda.

El cliente quiere tener una cuota plana durante toda la vida del préstamo.

El tipo variable depende del Euríbor, con tendencia alcista en los últimos 3 meses, que ha pasado del

-0,48% al +0,81%, con una fluctuación que implica unas revisiones al alza en las cuotas.

Acceso a la conferencia (Grabación en video)

¿Es el momento de vender vivienda?

La sociedad es sensible al entorno, a la situación económica, política y a circunstancias como la pandemias, guerras y variación de tipos de interés.

Hay muchas variables que influyen en la decisión de comprar o vender vivienda, que aumente o disminuya la oferta y la demanda inmobiliaria.

Desde el punto de vista de la experta inmobiliaria Mayka Luna, de Lunallar, la respuesta es si, es buen momento de vender, ya que si el propietario se plantea la venta, a un precio razonable de venta y al que está dispuesto a pagar un comprador, es un buen momento para esa venta.

En el caso del comprador, al obtener un menor importe de financiación, lo que supone una menor capacidad de endeudamiento, puede provocar un enfriamiento de la demanda. ANte esa incertidumbre, se recomienda vender ahora y no esperar acontecimientos adversos.

¿Qué hipoteca se debe contratar? ¿Hipoteca fija, variable o mixta?

Se recomienda la hipoteca fija, a día de hoy, por debajo del 2%.

Algunas entidades han dejado de conceder crédito a tipo fijo; otras han subido las condiciones, por encima del 3%, lo que deja de ser un tipo atractivo.

La hipoteca mixta está saliendo más porque hay entidades financieras que la están ofreciendo.

El funcionamiento consiste en un periodo inicial a tipo fijo, pasando luego a variable, por ejemplo 10+20, 10 años a fijo, 20 años a variable.

Se puede contratar una hipoteca a 30 años, bloqueando los primeros años a tipo fijo; esto es ideal para quienes tienen intención de amortizar el préstamo en los primeros 10-15 años de la hipoteca.

La contratación es baja, solo un 3% de las hipotecas tiene esa modalidad.

En el caso de la hipoteca variable, solo se recomienda con diferenciales bajos, como el que ofrecen algunas entidades del Euribor + 0,20%.

Un diferencial normal es +0,80 / 1%.

Para hipotecas de un importe hasta 180.000 euros, se puede recomendar el tipo variable, al no impactar tanto el incremento de tipos en la actualización de cuotas.

Otro supuesto en el que aconseja la variable, es para quien tiene capacidad de ahorro o puede cancelar la hipoteca en los próximos años (máximo 10 años); por ejemplo, para quien quiera comprar tras vender otra vivienda, lo que se supondrá una entrada de dinero que puede reinvertir en amortizar el préstamo.

La duración media de las hipotecas en España es de 21 años.

¿Es el momento de cambiar las condiciones de la hipoteca ya contratada?

Sí, es el momento de protegerse, tras varios meses de subida escalonada de los tipos de interés, pasando de un euríbor negativo a uno positivo (subida del 1,2 puntos); además, las previsiones indican que a finales de 2022, el euríbor puede situarse entre el  1,2 y el 1,5%.

Las subrogaciones más habituales son las de hipotecas variables, que pasan a una hipoteca a tipo fijo.

También hay quien contrató a un tipo fijo alto, que puede rebajar la cuota hipotecaria con las condiciones actuales.

Desde la entrada en vigor, el Cambio de Ley Hipotecaria en 2019, los gastos de la nueva hipoteca corren a cargo de la entidad financiera, como son el Impuesto de Actos Jurídicos, Notario, Registro y Gestoría del préstamo hipotecario.

El cliente sigue pagando estos costes:

  • la tasación, entre 300 y 500 euros,
  • el coste por la subrogación (un porcentaje entre 0,5 y 1,5%) o el coste por cancelación total del préstamo, cuyo importe va en función del año en el que se quiera cancelar,
  • la cancelación registral de la hipoteca, entre 800 y 1300 euros.

Otras cuestiones sobre préstamos hipotecarios

  • Pasos para poder realizar una contratación
  • Qué supone la subida de tipos en el estudio de viabilidad para conseguir crédito
  • ¿Será más difícil acceder al crédito bancario si el euribor sigue subiendo?

Estas cuestiones se responden en la ponencia, a la que puedes acceder a la grabación.

Si necesitas ayuda con tu operación de compraventa inmobiliaria, consulta con tu Qualis Angel, que calculará por ti la mejor hipoteca para comprar y las opciones para vender vivienda.

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Proindiviso

Cómo gestionar el proindiviso

Este concepto, regulado en el Código Civil español, se trata de una situación que se da muy habitualmente en las herencias o en los divorcios, cuando se realiza la liquidación de gananciales. En muchos casos, el proindiviso suele generar conflictos. A continuación te contamos qué es, los conflictos que suele generar y cómo puedes solucionarlos.

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