Blog Elements - QualisOptima

Half Sized Blog Element (Single Author Style)

Half Sized Blog Element (Multi Author Style)

cálculo financiero plusvalia venta vivienda

Si vendo mi piso, ¿tengo que pagar plusvalía?

12 de noviembre de 2021/en Particulares

A quienes compren, hereden o reciban en donación un bien inmueble, les afectará el nuevo impuesto de plusvalía, o Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana. ¿Significa que no se tendrá que pagar la Plusvalía? ¿En qué circunstancias? Si hay que pagar, ¿se pagará más o menos que con el […]

portatil-gestion-obra-nueva-qualisoptima

10 servicios imprescindibles para la comercialización de proyectos de obra nueva

8 de noviembre de 2021/en Promoción inmobiliaria

Si necesitas un plan de comercialización para tu proyecto de obra nueva o estás en la fase de análisis del mercado inmobiliario, cuenta con una empresa especializada en la zona, que tenga una red de ventas suficiente, una base de datos de compradores cualificados y capacidad para gestionar el proyecto. Veamos los servicios fundamentales para […]

Si vendo mi piso, ¿tengo que pagar plusvalía?

12 de noviembre de 2021/en Particulares

10 servicios imprescindibles para la comercialización de proyectos de obra nueva

8 de noviembre de 2021/en Promoción inmobiliaria

Full Sized Blog Element (Big Preview Pic)

Si vendo mi piso, ¿tengo que pagar plusvalía?

12 de noviembre de 2021/en Particulares

A quienes compren, hereden o reciban en donación un bien inmueble, les afectará el nuevo impuesto de plusvalía, o Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana.

¿Significa que no se tendrá que pagar la Plusvalía? ¿En qué circunstancias? Si hay que pagar, ¿se pagará más o menos que con el método anterior?

Veamos la nueva situación y sus consecuencias:

[lwptoc]

Contenidos

La sentencia del Tribunal Constitucional

Desde el 26 de octubre de 2021, se establece la anulación de la plusvalía municipal, con fecha puesta en vigor del 9 de noviembre de 2021

Son varias las sentencias previas, en menos de 4 años, que iban por el mismo sentido de esta última.

Se considera que el cálculo de la tasa local es inconstitucional, puesto que el sistema de cómputo objetivo no se corresponde con la realidad, lo que afecta al principio de capacidad económica, indicado en el artículo 31 de la Constitución.

Con la reforma, «se busca adecuar la base imponible del impuesto a la capacidad económica efectiva del contribuyente, permitiendo su contribución al sostenimiento de los gastos públicos de acuerdo con aquella.»

Por otra parte, la reforma del Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, indica que serán gravadas las plusvalías generadas en menos de un año: las que se producen cuando entre la fecha de adquisición y la de transmisión ha transcurrido menos de un año.

Efectos del cambio legislativo

Los contribuyentes afectados por transmisiones inmobiliarias, tendrán 2 opciones para calcular la base imponible del impuesto:

la ganancia real obtenida: la diferencia entre el valor de compra y el de venta de la vivienda
un método objetivo: se aplica el valor catastral del terreno en el momento del traspaso

El segundo es similar al método anterior, ya que el valor catastral del terreno se multiplica por unos coeficientes (nuevos) que varían según los años transcurridos desde la adquisición de la vivienda hasta su transmisión.

Los coeficientes del Ministerio de Hacienda, varían en función del número de años transcurridos desde la adquisición del inmueble hasta su venta:

0.14 en menos de un año
0,13 entre uno y dos años,
0,45 más de 20 años.

La base imponible se obtendrá multiplicando los coeficientes al valor catastral del suelo en el momento de la venta del inmueble. En vendedor puede elegir utilizar como base la ganancia real.

Nunca se tendrá que pagar la plusvalía si la transmisión supone una pérdida

Esta es la principal conclusión de la norma para los propietarios que estén pensando en vender su propiedad inmobiliaria.

Para quienes compraron después de 2016, motivado por un cambio de trabajo, una separación u otra urgencia, y los importes de la compra y la venta son aproximados, pagará menos, y no tributará en caso de que venda con pérdidas., ya que la base imponible será menor que la obtenida por el método objetivo de coeficientes.

En el resto de los casos, cuando el valor de la transmisión tenga un importe superior al de adquisición, se tendrá que hacer el cálculo con una de los 2 métodos disponibles.

Los ayuntamientos tienen 6 meses para adaptarse, permitiendo rebajar el valor catastral del terreno hasta un 15%.

Según los técnicos de Hacienda, los consistorios perderán 78 millones de euros anuales, aproximadamente el 20% de los ingresos obtenidos por el tributo.

¿Qué hará mi ayuntamiento?

Para casos concretos, antes de tomar una decisión de venta de inmueble, es recomendable consultar con un asesor especializado en compraventas inmobiliarias.

Los Qualis Angels de las agencias de QualisOptima, están preparados para calcular los costes de venta de vivienda con los nuevos métodos.

Consulta al especialista inmobiliario en tu zona sobre tu caso concreto:

10 servicios imprescindibles para la comercialización de proyectos de obra nueva

8 de noviembre de 2021/en Promoción inmobiliaria

Si necesitas un plan de comercialización para tu proyecto de obra nueva o estás en la fase de análisis del mercado inmobiliario, cuenta con una empresa especializada en la zona, que tenga una red de ventas suficiente, una base de datos de compradores cualificados y capacidad para gestionar el proyecto.

Veamos los servicios fundamentales para la comercialización de proyectos de obra nueva:

[lwptoc numeration=»none»]

Contenidos

1. Investigación de mercado y análisis de oportunidades

La especialización de las agencias inmobiliarias de QualisOptima, en cada zona, les permite comprender y valorar nuevas tendencias del mercado para cada tipo de activo inmobiliario.

Con experiencia de varios años en transacciones inmobiliarias en el mercado local, las agencias disponen de datos propios de cierre (diferentes a los generados por los portales inmobiliarios), datos de la oferta inmobiliaria (lo que se vende y lo que no), el margen de negociación y la tendencia de precios de las propiedades inmobiliarias.

Los servicios en esta fase del proyecto:

Planificación estratégica
Análisis de precios del mercado
Información sobre la oferta y la demanda
Análisis de indicadores socioeconómicos
Cálculo de política de precios
Estudio de potenciales compradores

2. Estudio de demanda inmobiliaria

Proceso por el que se identifica al público objetivo, según las características de las propiedades inmobiliarias proyectadas y la zona. Los estudios de demanda ayudan a mejorar en la toma de decisiones, sabiendo lo que están buscando los potenciales compradores y qué factores son claves para su decisión de compra.

La cualificación de la base de datos propia de compradores, permite adaptar el proyecto inmobiliario a los gustos, intereses y necesidades reales de los compradores.

3. Asesoramiento para la Adquisición de Suelos y Terrenos

Se aporta la labor de localización de oportunidades para la promoción inmobiliaria.

Las agencias de QualisOptima disponen de una aplicación tecnológica que analiza la demanda y usa mapas de calor para identificar las zonas de mayor interés para los compradores.

Se estudian los Solares y terrenos disponibles, las licencias urbanísticas, la posibilidad de rehabilitación de edificios, para informar de las oportunidades del mercado inmobiliario para desarrollos de obra nueva.

4. Estudio de viabilidad del proyecto inmobiliario

Se elabora un plan económico que identifica tanto su viabilidad, como la inversión necesaria y el flujo de caja.
El análisis tiene en cuenta estos aspectos:

Se analizan asuntos relacionados con el Urbanismo, como licencias municipales y permisos necesarios para la puesta en marcha del proyecto inmobiliario en la zona.

Desde un punto de vista técnico, se elabora el estudio de viabilidad técnica, para confirmar que se pueda ejecutar la obra.

En cuanto al análisis comercial y económico, se consideran las variables que pronostican la reacción de la demanda, la previsión de reserva de propiedades y la facturación, desglosando ingresos, costes, impuestos, licencias, tasas, gastos de notaría y registros y otra documentación jurídica y de gestión.

Se analiza el coste por acción desde el inicio hasta el final de la comercialización; de esta manera, se concretan las necesidades de financiación del proyecto. Se analiza cómo obtener la financiación; si es ajena, se realiza la gestión con entidades de crédito y la consecución del préstamo promotor.

5. Análisis de puntos de venta

Se analiza cuál es la mejor herramienta de conversión para la promoción inmobiliaria.

Se estudian diferentes alternativas, complementarias entre sí, desde oficinas inmobiliarias a caseta de ventas, gestionadas por asesores con experiencia en ventas inmobiliarias y que conocen la zona, para atender tanto consultas sobre la habitabilidad como aspectos más técnicos.

Las agencias de QualisOptima disponen de la red comercial más amplia de su zona, con personal especializado en comercialización de promociones inmobiliarias.

6. Marketing inmobiliario

El plan de marketing estratégico abarca actividad tanto online como con campañas directas, mediante buzoneo, actividad de promoción a pie de calle, gestión de medios de comunicación (prensa, radio), cartelería y escaparatismo.

Para preparar el plan, se tienen en cuenta factores como:

la audiencia (compradores con interés en la zona y las características de las viviendas proyectadas),
el ritmo de ventas esperado/deseado,
el ciclo de vida de los compradores,
los puntos de contacto y de conversión, así como
los detalles de las acciones de promoción online y offline.

Entre esas actividades de promoción, destacamos:

Creación de la imagen de la promoción, para diferenciarse de otras propuestas del mercado
Minisite y/o Landing Page
Dossier de ventas, memoria de calidades, planos y otra documentación comercial
Infografías 3D de interiores y exteriores
Reportaje fotográfico
Video profesional y visita virtual
Home Staging / decoración virtual
Piso piloto
Campañas online para atraer a la audiencia ideal, según segmentación del estudio de la demanda

7. Comercialización de los activos inmobiliarios

Una vez definido el plan de marketing y comercial, se inicia la actividad, con el objetivo de acelerar las reservas.

El equipo comercial especializado en vender viviendas de obra nueva, trabajan tanto con la base de datos de compradores cualificados, como con los leads generados por diversas campañas de promoción, para que la audiencia sea la mayor posible, dentro de unos parámetros que la segmentan, para que el mensaje llegue al comprador realmente interesado en adquirir propiedades de la promoción inmobiliaria.

En todo momento se dispone de datos actualizados para el seguimiento de la actividad comercial, pudiendo generar informes a través del CRM inmobiliario.

8. Documentación del proyecto inmobiliario

Tras la reserva, queda bastante trabajo administrativo, hasta conseguir la escrituración y entrega de las viviendas.

Los Qualis Angels están especializados en asesorar para escriturar las ventas, gestionando los trámites para declarar el fin de obra y conseguir la licencia de primera ocupación

Se preparan los documentos para conseguir la obtención de los permisos y licencias, por parte de las administraciones, así como los contratos de reserva, arras y compraventa, con los clientes finales.

Durante todo el proceso, se realiza un seguimiento económico, que incluye la contabilidad, los presupuestos y las liquidaciones fiscales.

9. Informes de actividad

Periódicamente se generan informes que se presentan al promotor inversor, para que conozca en todo momento los estados económicos de la promoción inmobiliaria.

Cada actividad con leads, potenciales compradores y compradores que ya han reservado, se centraliza en el CRM, para poder visualizar la situación real de la demanda.

10. Post venta inmobiliaria

La satisfacción de los clientes y una óptima experiencia de clave, son los retos de la actividad posventa de la promotora inmobiliaria.

La externalización de esa actividad supone una inversión rentable para el promotor, ya que los clientes, cada vez más informados y exigentes, piden un servicio de calidad sobre el producto entregado y todo lo relacionado a su disfrute.

Tras la entrega de llaves de la vivienda, se ofrecen opciones de equipamiento y decoración, asesoramiento en el mantenimiento y conservación, optimización de los equipamientos, conseguir mayor confort con un menor consumo energético.

El servicio posventa supone una oportunidad de fidelización, prescripción y de mejora de imagen de marca, más allá de la necesaria atención de reclamaciones y resolución de incidencias.

¿Eres un promotor inmobiliario y estás considerando opciones para la comercialización de las viviendas?

Consulta con la agencia de QualisOptima en la zona que te interesa y recibe una propuesta para agilizar las ventas:

Contacta con nosotros

Half Sized Blog Element (Single Author Style)

Half Sized Blog Element (Multi Author Style)

Si vendo mi piso, ¿tengo que pagar plusvalía?

10 servicios imprescindibles para la comercialización de proyectos de obra nueva

Si vendo mi piso, ¿tengo que pagar plusvalía?

10 servicios imprescindibles para la comercialización de proyectos de obra nueva

Full Sized Blog Element (Big Preview Pic)

Si vendo mi piso, ¿tengo que pagar plusvalía?

La sentencia del Tribunal Constitucional

Efectos del cambio legislativo

Nunca se tendrá que pagar la plusvalía si la transmisión supone una pérdida

¿Qué hará mi ayuntamiento?

10 servicios imprescindibles para la comercialización de proyectos de obra nueva

1. Investigación de mercado y análisis de oportunidades

3. Asesoramiento para la Adquisición de Suelos y Terrenos

4. Estudio de viabilidad del proyecto inmobiliario

5. Análisis de puntos de venta

6. Marketing inmobiliario

7. Comercialización de los activos inmobiliarios

8. Documentación del proyecto inmobiliario

9. Informes de actividad

10. Post venta inmobiliaria

¿Eres un promotor inmobiliario y estás considerando opciones para la comercialización de las viviendas?

Aviso legal

Política de privacidad

Política de cookies

Sé un Qualis Angel

Red de agencias

Campus QualisOptima

Socios de DEC, Asociación para el Desarrollo de la Experiencia de Cliente