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Evento de Tecnología para el sector inmobiliario

El Evento online, organizado por Qualis Optima, ha reunido a varias de las más importantes proptech en España.

Ofrecemos un resumen de la información compartida por los ponentes, que puede revisarse íntegramente en la grabación, disponible de forma gratuita.

Presentación

Uno de los objetivos de Qualis Optima, es dar un mejor servicio a sus clientes, con ayuda de la tecnología aplicada al sector inmobiliario.

Qualis Optima TECH

Pulsa para acceder al video con la grabación del evento

Consideramos que el agente inmobiliario debe ser innovador y adaptar herramientas en sus procesos comerciales, para mejorar el procedimiento, agilizar los trámites y mantener informado en todo momento al cliente.

cesar-nozal-tech

Mesa redonda: Big Data para la toma de decisiones.

El primer tema del evento se centra en el Análisis predictivo del mercado inmobiliario.

Alejandro Bermúdez, de Fragua de Atlas, indica que su solución la utilizan empresas de advisory, promotoras, bancos, grandes consultoras. Su herramienta es un software para el acceso 24/7 a bases de datos inmobiliarias, con insights para consultar información de tendencias.

El resultado es poder tener una visión global de lo que ocurre en el mercado inmobiliario de cualquier zona de España, conocer tendencias por microzona y expandir el conocimiento a otras zonas. Por ejemplo, saber si tienen salida los edificios segregables, si un piso de 3 dormitorios tiene demanda en el mercado.

El Análisis predictivo permite saber cómo se va a comportar el mercado: Qué ha pasado antes y qué correlación tiene con la actualidad y el futuro.

Se prevé una caída de precios del 1% a nivel nacional y un descenso del número de transacciones de segunda mano, en torno al 15%. Por contra, se estima que aumenten las transacciones de alto valor, obra nueva y las que no requieran hipoteca.

Alejandro Aguirre de Cárcer, de BrainsRE,  se dirige especialmente a fondos de inversión que han adquirido carteras en España.

La herramienta ofrece valoración de miles de inmuebles en corto espacio de tiempo, permite ampliar mercados, conocer zonas nuevas, con información local, para inversores.

Es una lupa, para ver con detalle lo que pasa en el mercado y prever la situación de precios y transacciones inmobiliarias.

Su previsión sobre los próximos meses, habla de una bajada de transacciones, sobre todo segunda mano para nacionales, también debido al incremento de costes de hipoteca. En cambio, la obra nueva mantiene una alta demanda, en especial las viviendas para extranjeros y en zonas prime.

Open Data y el Urbanismo digital. La base de datos de parcelas más grande de España

Pablo Cereijo, de VisualUrb, explica que su solución permite ordenar la información urbanística.

Dispone de Herramientas para la autopromoción, como identificar y evaluar el número de fincas disponibles en una zona y así saber lo que se puede construir y su valor.

visualUrb

Capas visuales urbanística, con información del Catastro, de inmuebles en venta.

A modo de Nota simple Urbanística, la herramienta constituye un estudio online del mercado inmobiliario, con seguridad jurídica, que permite buscar suelo para construir una casa, un edificio,…

La visión del sector dentro de 2 años es de que una mayor importancia de la tecnología, con uso intensivo de big data para ayudar a tomar decisiones.

Crowdfunding y Crowdlending: la Inversión colaborativa

Josep Badia, de Stockcrowd IN y Grow*ly (financiación de empresas), explica que es posible captar fondos de financiación a través de canales digitales.

Es una alternativa a la financiación bancaria, con la diferencia de que quien financia proyectos de promoción inmobiliaria, son multitud de pequeños ahorradores.

Cuestionado por el Plazo para completar un proyecto de financiación inmobiliaria, indica que, una vez aprobado y publicado, un proyecto de 1 millón euros se puede cubrir en una hora, con entrada de grandes inversores, incluidos family offices y fondos de inversión.

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Metaverso inmobiliario es una realidad en la promoción

Santiago Cabezas, Arquitecto, CEO de SpainClick, Datacasa, muestra a través de espacios virtuales (renders), cómo grandes promotoras están utilizando el metaverso para enseñar en real time sus desarrollos.

Es el caso de Metrovacesa (con tuvo una subida en bolsa del 8,5% en 2 días, tras anunciar su proyecto en el metaverso), Gilmar o Solvia.

El metaverso para el sector inmobiliario es una realidad, como lo demuestra la venta de 12,5 millones de euros en 2021.

Los agentes inmobiliarios pueden incorporarse al medio digital y presentar la promoción:metaverso planos

En el metaverso se posibilita el uso de la Programación neruolinguistica permite usar el lenguaje del cuerpo, no solo palabras e imagen.

En el metaverso, la actividad se puede asociar a un wallet, con criptomoneda, euros o dolares; es la diferencia, hay dinero de por medio.

Cada vez más, será más relevante el uso de blockchain y NFTs.

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Mesa redonda: Chatbots y LiveChat. Más servicio, más comercialización y mucho más.

En vez de hablar de Chatbots, los ponentes prefieres hablar de Inteligencia artificial, capaz de conversar.

Así lo asegura Guillermo Peña, CEO de Mindsaic, tecnología que aplica inteligencia artificial conversacional, a través de cientos de redes neuronales, que pueden responder a preguntas, ayudar a buscar vivienda en una zona y devolver un listado, con planos y fotos.

También ayuda al propietario que quiere vender y le cuesta encontrar dónde publicar su inmueble.

Puede recoger datos básicos y asistirle en el proceso de publicación.

Marc Soler de Oct8ne, añade que los sistemas conversacionales reconocen la voz y pueden responder, con la vox del asistente online.

Son herramientas que también ayudan en el reclutamiento, selección de personal, para realizar entrevistas al 100% de los candidatos y, en función de respuestas, aplicar un índice de idoneidad.

El departamento de RRHH recibe toda la información, con su puntuación, respuestas, tiempo de respuesta, para llegar a la entrevista personal. El resultado es más rapidez en el proceso sin dejar de entrevistar a todos los candidatos.

En definitiva, esta tecnología aplica Omnicanalidad para interactuar en cualquier momento y lugar.

Información legal del cliente desde las Sedes Oficiales

La tecnología permite la obtención de datos auténticos de la persona que autoriza al tratamiento de sus datos.

Fernando Sánchez-Terán, es CRO de CIRBOX, Fintech que digitaliza documentos en sedes oficiales, de forma segura y rápida, cirbe detallados del sistema de riesgos del banco de España sobre cualquier persona física o jurídica.

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Es un proceso 100% legal y online, salvo en la parte de la identificación personal.

Para emitir un certificado digital, es necesaria la fe de vida, identificación para demostrar que es una persona real, con su voluntad de emitir el certificado digital y con capacidad de representación (NIF, poderes).

Se accede electrónicamente al documento, como si se fuera ala ventanilla (en vez de en 15 días, se consigue en minutos o en horas).

Hipotech: las mejores hipotecas del mercado a golpe de click

Israel Tena, es director comercial de Gibobs, un marketplace de crédito, para ofrecer diferentes posibilidades de financiación tradicional; el acuerdo con la entidad financiera, permite que el cliente final no tenga que pagar por el servicio.

Se busca la salud financiera de los clientes y, quien busca financiación, siempre va a tener un analista asignado, con una conexión directa con una persona.

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El sistema incluye la cualificación de clientes, con preguntas para saber hasta cuanto se puede financiar.

En la herramienta, el agente inmobiliario puede ver la evolución de la operación de su cliente comprador: opciones posibles de financiación, la tasación, etc.

 iBuyers: ¿El modelo ibuyers es una alternativa a los portales inmobiliarios?

Los Compradores digitales más conocidos en España son kodit.io, casavo, clikalia.

El sistema se basa en lanzar Ofertas sobre el precio de compra, con descuento del 5-10% sobre el valor de mercado, que se pagan, tras aceptación de oferta por parte del propietario, en un plazo de 7 días.

Se abona un 1% del precio cerrado a la agencia que proporciona la propiedad.

El proceso se basa en la Digitalización del proceso de compraventa, desde la introducción de datos por parte del propietario, generación de oferta, aceptación y pago.

La Oportunidad para las inmobiliarias, es poder mostrar al propietario el precio de oferta de estas plataformas, para evidenciar la realidad del mercado.

Automatización de contratos y documentos legales.

Javier Floro, de Bigle Legal, explica cómo la herramienta permite crear contratos sin errores y 20 veces más rápido, con garantía jurídica, además de llevar el seguimiento desde plataforma unificada.

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Gestor de ciclo de vida de contratos (CLM)

La herramienta automatiza modelos de contratos, extrayendo variables, usando etiquetas, que se rellena una vez y se autocompleta en cada ocasión que aparezcan.

Incluye un sistema de Verificaciones: DNI, nombres correctos, números y letras sincronizados, reglas varias

Los contratos disponen de formularios dinámicos, personalizados y colaborativos (varios usuarios puedan participar en la generación del documento)

Es muy útil para renovar varios contratos de una vez, por ejemplo, cambios en el IPC anual.

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El proceso consiste en mandar el documento para la firma digital, registrarlo y archivar la documentación, con un gestor documental que permite ordenar la información, crear alertas para cumplir con obligaciones, renovar firmas,…

Genera Informes para aplicar metadatos y sacar previsiones sobre ventas.

El beneficio es Ahorro de tiempo: 30 minutos en un contrato manual, 2 con el proceso digital.

Qualis Optima TECH

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Evita problemas en la compraventa de vivienda con el contrato de arras

Compartimos las Conclusiones de la Conferencia organizada por Qualis Optima, sobre el Contrato de Arras, cuya ponente, Natalia Mayo, Directora de Firmas de Araxes, explica el documento que regula el acuerdo de transacción inmobiliaria ante Notaría y Escritura pública.

Su experiencia en el día a día de la agencia, gestionando acuerdos entre la parte compradora y la vendedora, le permite explicar dudas habituales que se producen antes de la compraventa inmobiliaria.

Qué es y para qué sirve el contrato de arras

Es el Documento que incorpora todas las condiciones que las partes quieran dejar claras, hasta llegar al objetivo de transmitir el inmueble, mediante contrato de compraventa y Escritura pública de compraventa, con el marco jurídico.

Plantea las condiciones de la transacción, las obligaciones y derechos que se van a acoger las partes compradora y vendedora.

Tiene una regulación muy limitada en el Código Civil, dejando a las partes autonomía amplia, para que puedan decidir qué límites y contenido tenga el documento, que también puede llamarse como compromiso de compraventa o promesa de venta con arras.

Cláusulas

  • Obligatorias: establecer el precio, plazos de pago, forma de pago, gastos.
  • Pactos especiales: acuerdos entre las partes, como si se entrega el inmueble amueblado, con o sin reparaciones, si incluye electrodomésticos, la fecha de escrituras, etc.

Si quieres ver la exposición de Natalia sobre estas cuestiones, solicita el acceso gratuito al video de la Conferencia:

Contrato Arras Problematica

Tipos de contratos de Arras

Confirmatorias

Son una señal del precio, confirman que las partes están de acuerdo en la compraventa.

Si se incumple, se obliga a la otra parte a que pague la cantidad indicada en el cumplimiento, es decir, una indemnización por daños y perjuicios, sin deshacerse del contrato.  

La parte cumplidora puede solicitar el cumplimiento del contrato, demostrando daños y perjuicios.

Penales

Se configuran como el importe de la pena que debe abonarse, sin perjuicio de la posibilidad de instar judicialmente el cumplimiento forzoso de lo pactado o resolución, en ambos casos con indemnización por los daños y perjuicios.

Penitenciales

Son las más comunes en el ámbito inmobiliario;  se deben reflejar expresamente 1954 Código Civil, en la que las partes se vinculan.

En el caso de que no se lleve a cabo, las arras alivian el hecho de que la parte cumplidora no vea el contrato realizado. Permiten resolver el contrato, a cambio de perder las partes entregadas, en el caso del comprador, la cantidad que debería devolver al comprador, en el caso de vendedor.

Información necesaria

Lo que se debe incorporar al contrato de arras:

  • Datos de las partes
  • Descripción del inmueble, consulta al registro de la propiedad
  • Precio final
  • Forma de pago, señal, anticipo
  • Plazo formalizar el contrato
  • Compromiso de formalizar la escritura de compraventa
  • Distribución de gastos, quien paga los gastos de Notaría, Impuestos
  • Situaciones específicas, cargas, servidumbres
  • Fecha de entrega y bienes incluidos

Comprobaciones antes de firmar

  • Existencia real del inmueble, que no forme parte de inmuebles superiores, sin segregar, que conste en el Registro de la Propiedad
  • Estado del inmueble, que esté realmente como lo hemos visitado
  • Ficha urbanística y cédula habitabilidad, según obligación en cada comunidad autónoma
  • Estado de cargas, situación de posibles hipotecas, si deben cancelarse antes de formalizar el acuerdo
  • Titularidad actualizada en el Registro de la Propiedad
  • Situación legal
  • Situación posesoria
  • Gastos pendientes o libre de gastos: comunidad de propietarios, IBI (certificado del ayuntamiento)

Preguntas habituales

Estas cuestiones suelen surgir a la hora de preparar el contrato de Arras; las respuestas a estas dudas, se pueden consultar en la grabación de la Conferencia de Qualis Optima sobre el Contrato de Arras:

  • ¿Se puede añadir una cláusula para Recuperar la señal si no se consigue la hipoteca?
  • ¿Es obligatoria la entrega de información previa sobre la vivienda? 
  • ¿Cuál es el Plazo máximo para firmar escrituras?
  • ¿Quién debe firmar el contrato?
  • ¿Qué hacer si la otra parte no quiere cumplir?
  • ¿Qué hacer si hay un vicio oculto y se han pagado las arras?
  • ¿Puedo reclamar daños y perjuicios aparte de las arras?
  • ¿Qué ocurre si se encuentra arrendado el inmueble? Acuerdos de resolución de arrendamiento, venta con arrendatario.
  • ¿Puedo romper el contrato de compraventa por no ajustarse a las características anunciadas a las reales?
  • ¿Qué pasa si no se llega la fecha límite para la firma de la escritura de compraventa?
  • ¿Cuál es la fiscalidad del contrato de arras?

Contrato Arras Problematica

Recomendaciones al preparar el Contrato de Arras

Al ser el Contrato de arras un acuerdo a medida, la principal recomendación es contar con un asesor que prepare la información en el documento, atendiendo a las necesidades de las partes.

Cuanta más información y documentación se incorpore, menos problemas habrá entre las partes.

Hay que ajustar las cláusulas del contrato a la realidad y evitar el copia-pega de una Plantilla de Modelo de contrato, porque las repercusiones jurídicas son enormes.

En especial hay que tener cuidado con estas cuestiones:

Comunidad de Propietarios

  • Acuerdos sobre obras y reformas (cubierta, fachada)
  • Acuerdos para adoptar
  • Referencia a las derramas aprobadas
  • Obra entre la firma de las Arras y las escritura de compraventa
  • Importancias Investigación previa y de informar correctamente al comprador

Cláusulas adicionales

  • Pactos del estado jurídico del inmueble
  • Pactos del estado del inmueble: arreglos, pintar paredes,..
  • Condiciones suspensivas
  • Otras obligaciones: conseguir permisos de obras, licencias (sobre todo en locales), pagos de impuestos

Formas de pago

  • Pagos en cheques bancarios, transferencias, efectivo
  • Firmas concatenadas
  • Provisiones de fondos para cancelaciones hipotecarias
  • Seguimiento de la cancelación registral
  • ¿Cheques para varios vendedores?
  • Informar de Retención del 3% a los vendedores no residentes
  • Pagos en cuentas extranjeros

El detalle de estas cuestiones, en el video de la Conferencia 

Consulta con tu Qualis Angel más cercana, para que te ayude en la gestión del contrato de Arras:

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