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Dudas habituales sobre la compraventa de viviendas con derramas

La Conferencia «Cómo gestionar la compraventa de vivienda con derramas o problemas en la Comunidad de vecinos», organizada por Qualis Optima, responde a preguntas habituales sobre las Derramas, en el momento de la compraventa de viviendas, garajes y locales comerciales.

Los ponentes son:

  • Iratxe Perea, Co-Ceo de Inmobiliaria Ordunte y responsable de la gestión de contratos,
  • Bittoren Ahedo, abogado y socio en LMA Abogados.

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Certificado de estar al corriente en los gastos

Consiste en que un administrador de fincas o el Presidente de la Comunidad, certifique el estar al corriente de los gatos en la Comunidad.

La Ley de la Propiedad Horizontal estipula que para firmar en escritura pública una compraventa de vivienda, es obligatorio presentar el certificado.

Es un documento que genera confianza, transparencia y veracidad sobre la propiedad, de cara a los compradores.

Diferencias entre derrama y cuota extraordinaria

La derrama es un gasto extraordinario, de carácter recaudatorio, acordado por decisión de la Comunidad de vecinos.

Puede ser una cuota única para un gasto concreto o una cuota periódica para una recaudación de fondos, por un tempo definido.

Sobre la Obligación del pago, el Art. 17 de la Ley de Propiedad Horizontal, indique las derramas sirven para pagar mejoras realizadas o que se van a realizar.

El pagador es el propietario en el momento de la deuda. Si hay una transmisión y hay cuotas periódicas, el nuevo propietario será el deudor de las cuotas generadas desde ese momento.

Si no se informa al comprador de las derramas, se puede demandar por daños y perjuicios.

Existencia de más comunidades (garajes, trasteros, mancomunidad)

Es importante solicitar el certificado de deuda de la mancomunidad, por todo el bloque, ya que la vivienda va por un lado, los trasteros, garajes y locales, por otro.

¿Cómo averiguar si existe una mancomunidad, especialmente en el caso de herencias?

Dirigiéndonos al administrador de fincas, que debe informar de todas las comunidades a las que pertenece el inmueble, porque puede haber varias, al compartir elementos comunes.

Discordancia entre la cuota de la comunidad informada por el propietario y la real

Se debe informar de las cantidades de las cuotas, actuales y exactas; una vez escriturada la vivienda, el comprador puede reclamar la discrepancia entre lo que se le informó y lo que realmente se paga a posterior.

Siempre tiene que quedar constancia, no vale con hacerlo verbalmente; hay que demostrarlo.

Previsión de reforma o instalación a medio plazo

En este caso, persiste la Obligación del propietario de informar, aunque no se sepa cuando ni cuanto se va a realizar la reforma.

El comprador puede exigir copia de las actas de las reuniones de vecinos, para conocer acuerdos sobre las actuaciones futuras y dejar constancia en las escrituras de compraventa.

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Vicios ocultos

No se limita exclusivamente a la vivienda; el comprador tiene un plazo para reclamar los vicios ocultos, tanto en viviendas como en locales, oficinas y trasteros.

La Inspección Técnica de Edificios (ITE) es la herramienta más útil, para conocer vicios ocultos, como humedades o filtraciones no comunicadas. Es el administrador de fincas quien la debe proporcionar.

Es Obligatorio la ITE para edificios de más de 45 años de antigüedad.

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Se puede ir al ayuntamiento a consultar; si se ha realizado, se puede solicitar una copia.

Ampliación de la cuantía de una reforma

Una vez escriturada la vivienda, habiéndose pagado totalmente por el vendedor, se certifica que se han abonado los gastos.

Pero con el tiempo, si es necesario ampliar la derrama, cuando hay un nuevo propietario. ¿a quién le corresponde el nuevo pago?

Si no estaba prevista en el momento de la compraventa, los costes corresponde al nuevo propietario.

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Las derramas pasan a cargo del nuevo propietario cuando se adquiere la propiedad, no así con el pago de la reserva. La obligación de pagos de cuotas de derramas se genera desde que se adquiere, con la firma del contrato de compraventa, privado o público.

Derrama durante el transcurso del contrato privado y la escritura pública

Si desde la firma del contrato de privado de compraventa hasta que se formaliza en escritura pública, surge una derrama, el devengo supone una deuda para el comprador.

Cuando se hace una reserva (arras simples), no significa adquisición de propiedad ni titularidad. En ese caso, tiene que asumir la deuda el propietario actual, hasta que se formaliza el contrato privado de compraventa.

Venta antes de conocer el presupuesto de la futura derrama

Es la situación en la que, una vez aprobada en acta la realización de una obra, el propietario quiere vender, pero no hay presupuestos y se desconoce la cuantía.

No se genera la deuda en ese momento, por lo que cuando se decida la cantidad, si se ha cambiado la titularidad del inmueble, se deberá abonar por el comprador.

Aunque se puede indicar en una cláusula del contrato, que el propietario sea quien pague esa cantidad futura.

Otras cuestiones. Ruegos y preguntas.

En la conferencia se han resuelto dudas de los asistentes, como las siguientes:

  • En la compra de un local, como compradores, ¿cómo nos enteramos de qué gastos comunitarios nos corresponden?
  • ¿Los propietarios de locales tienen que sufragar la obra de un ascensor en la comunidad?
  • Ante un préstamo de la Comunidad para financiar una reforma, ¿quién debe pagar las cuotas del préstamo?
  • Ante una Cuota extraordinaria mensual, ¿asume la deuda el nuevo propietario?
  • ¿Dónde puedo conseguir los estatutos de una comunidad?

Accede a la grabación de la Conferencia: Gestión de compraventa de vivienda con derrama: