En el sector inmobiliario, pocas etiquetas son tan valiosas como la de vivienda habitual. No es simplemente «la casa donde duermes»; es un estatus legal y fiscal que puede ahorrarte decenas de miles de euros en impuestos, desde la declaración de la renta hasta la plusvalía municipal o la herencia.

Sin embargo, Hacienda es extremadamente estricta con este término. No basta con estar empadronado. En este artículo, desglosamos los requisitos para que tu casa sea considerada habitual y qué ventajas conlleva en Madrid, Gijón, Bilbao, San Sebastián, Zaragoza y Pamplona.

1. Los 3 Requisitos de Hacienda para que sea «Vivienda Habitual»

Para que la Agencia Tributaria (y las Haciendas Forales) acepten que una propiedad es tu residencia habitual, deben cumplirse tres condiciones de forma simultánea:

A. El plazo de ocupación efectiva

Debes habitar la vivienda de manera real y efectiva en un plazo máximo de doce meses contados desde la fecha de adquisición o de finalización de las obras. Si compras una casa y la dejas vacía un año y medio por una reforma lenta, podrías perder el estatus antes de empezar.

B. El plazo de residencia mínima

Para consolidar este estatus, debes vivir en ella durante un periodo continuado de, al menos, tres años.

• La excepción: No se exige este plazo si hay causas justificadas que obliguen al cambio de domicilio, como una celebración de matrimonio, separación matrimonial, traslado laboral, obtención de primer empleo o cambio de empleo.

C. La prueba de residencia

Hacienda no solo mira el padrón. Utiliza el consumo de luz, agua, la dirección de recepción de notificaciones bancarias y hasta la ubicación del centro de salud donde te atienden para verificar que, efectivamente, vives allí.

2. Ventajas fiscales: Por qué te interesa que sea tu vivienda habitual

El mayor atractivo de este estatus reside en el ahorro económico. Estas son las tres grandes ventajas:

Exención por reinversión

Si vendes tu vivienda habitual y utilizas ese dinero para comprar otra vivienda habitual, no pagas IRPF por la ganancia patrimonial.

• Nota: Tienes un plazo de dos años para reinvertir el dinero. Es la herramienta de ahorro más potente para las familias que deciden mudarse.

Exención para mayores de 65 años

Si tienes más de 65 años y vendes tu vivienda habitual, la ganancia está 100% libre de impuestos, incluso si no compras otra casa. Este es un beneficio masivo que no se aplica a segundas residencias o apartamentos en la playa.

Deducciones en el IBI y Plusvalía

Muchos ayuntamientos ofrecen bonificaciones en el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) o en la plusvalía por herencia si el inmueble era la residencia habitual del fallecido o del contribuyente.

3. Análisis Regional: ¿Cómo cambia el concepto según tu ciudad?

Aunque la base es estatal, las ciudades donde estamos presentes tienen matices cruciales debido a sus regímenes fiscales (comunes o forales).

Madrid: El paraíso de las bonificaciones por herencia

En la Comunidad de Madrid, si heredas la vivienda habitual de tus padres, cuentas con una reducción en la base imponible del Impuesto de Sucesiones de hasta el 95% (con un límite de valor). Esto hace que heredar la casa familiar en Madrid sea mucho más económico que en otras regiones.

Gijón: Rigor en el régimen común

En Gijón (Asturias), se sigue la norma estatal del IRPF. Es vital que el vendedor en Gijón pueda demostrar el consumo de suministros si quiere aplicar la exención por reinversión, ya que la administración asturiana suele ser muy diligente en la comprobación de estos datos.

Zaragoza: El matiz de las familias numerosas

Zaragoza ofrece bonificaciones interesantes en el IBI para viviendas habituales de familias numerosas, que pueden llegar hasta el 60% o 70% dependiendo del valor catastral. Aquí, el estatus de «habitual» es la llave para acceder a estos descuentos anuales.

País Vasco (Bilbao y San Sebastián) y Navarra (Pamplona)

Aquí las reglas del juego cambian significativamente debido a sus Haciendas Propias.

• Bilbao y San Sebastián: En Vizcaya y Guipúzcoa, aún existen deducciones por inversión en vivienda habitual en la declaración de la renta anual, algo que desapareció en el resto de España en 2013. Esto permite que los propietarios en estas ciudades desgraven parte de su hipoteca cada año.

• Pamplona: Navarra tiene sus propios plazos y porcentajes para la exención por reinversión. Es fundamental consultar el calendario foral, ya que los plazos de construcción o rehabilitación pueden diferir de la ley estatal.

4. Diferencias entre Vivienda Habitual y Domicilio Fiscal

Es común confundirlos, pero son conceptos distintos que pueden meterte en problemas:

• Vivienda Habitual: Es un concepto físico y temporal (donde vives realmente).

• Domicilio Fiscal: Es el lugar donde Hacienda te localiza para enviarte notificaciones.

Si tu domicilio fiscal está en tu oficina pero reclamas deducciones por tu casa como vivienda habitual, Hacienda encenderá las alarmas. Siempre deben coincidir para evitar inspecciones.

5. ¿Qué ocurre con las plazas de garaje y trasteros?

Para que Hacienda considere que el garaje también es parte de la vivienda habitual (y por tanto disfrute de sus beneficios fiscales), deben cumplirse dos requisitos:

1. Haber sido adquiridos simultáneamente con la vivienda.

2. Estar en el mismo edificio o complejo urbanístico.

3. Un máximo de dos plazas de garaje por vivienda.

Si compraste tu plaza de garaje tres años después que el piso, a ojos de la ley, esa plaza es una «propiedad independiente» y no gozará de la exención por reinversión si vendes todo el conjunto.

6. Preguntas Frecuentes sobre Vivienda Habitual

¿Qué pasa si me divorcio y me voy de casa?

Si por sentencia judicial te ves obligado a abandonar tu vivienda habitual (y se queda en ella tu ex-cónyuge e hijos), para ti sigue siendo vivienda habitual a efectos de una futura venta. Esto te protege para no perder los beneficios fiscales.

¿Puedo tener dos viviendas habituales?

Rotundamente no. A efectos legales, solo puedes tener una. Si repartes tu tiempo al 50% entre dos casas, Hacienda considerará como habitual aquella en la que estés empadronado y donde tus consumos de energía sean mayores.

Si alquilo una habitación, ¿pierde el estatus de habitual?

No la pierde totalmente, pero los beneficios fiscales se reducen. La parte de la casa que tienes alquilada ya no se considera tu vivienda habitual, por lo que solo podrías aplicar exenciones sobre el porcentaje de superficie que ocupas tú.

7. Conclusión: La importancia de un buen asesoramiento

Como hemos visto, el término «vivienda habitual» es el eje sobre el cual giran los mayores ahorros fiscales al vender o heredar una propiedad. Un error en el plazo de ocupación o una falta de pruebas sobre los suministros pueden costar miles de euros en sanciones.

En nuestras inmobiliarias, nos encargamos de analizar tu situación específica en Madrid, Gijón, Bilbao, San Sebastián, Zaragoza o Pamplona para que tu operación sea segura y eficiente.

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