En el proceso de compraventa de una vivienda, el momento de la firma en la notaría suele coincidir con la entrega de llaves. Es el escenario ideal: el comprador paga el precio y el vendedor desaloja la finca. Sin embargo, en la práctica, es muy frecuente que surjan necesidades logísticas que impiden esta simultaneidad. Puede que el vendedor necesite unos días extra para completar su mudanza a una nueva vivienda, o que el comprador precise entrar antes de la firma para realizar mediciones o pequeñas obras.

Para gestionar estos periodos de tiempo sin riesgos, el derecho inmobiliario ofrece dos figuras principales: el periodo en precario y el arrendamiento con cláusula penal. Comprender sus diferencias es vital para evitar conflictos que podrían acabar en los tribunales de Madrid, Gijón, Bilbao, San Sebastián, Zaragoza o Pamplona.

1. ¿En qué consiste el Periodo en Precario?

El concepto de «precario» se refiere a una situación de hecho en la que una persona ocupa una propiedad ajena sin disponer de un título legal que lo justifique (como un contrato de alquiler o un derecho de usufructo) y, lo más importante, sin pagar renta alguna.

El precario tras la firma de la escritura

En el contexto de una inmobiliaria, el precario ocurre habitualmente cuando, tras firmar la venta ante notario, el comprador (ya nuevo dueño) permite por cortesía que el vendedor permanezca en la casa unos días más para organizar su traslado.

• La vulnerabilidad del propietario: Al no existir un contrato escrito con una fecha de salida penalizada, el nuevo propietario queda a merced de la buena voluntad del ocupante.

• Dificultad de desalojo: Si el ocupante decide no marcharse en la fecha apalabrada, el propietario no puede recuperar la posesión de forma inmediata. Debe interponer una demanda de desahucio por precario, un proceso judicial que, dependiendo de la localidad, puede prolongarse durante meses.

2. El Arrendamiento con Cláusula Penal: La herramienta de control

Dada la inseguridad que genera el precario, los profesionales recomendamos formalizar lo que se conoce como un contrato de entrega de posesión diferida con cláusula penal. Esta figura jurídica transforma un pacto de confianza en una obligación contractual con consecuencias económicas directas.

Funcionamiento de la Cláusula Penal

Este documento se firma como un anexo a la escritura pública. En él se estipula que el vendedor entrega la propiedad legalmente, pero mantiene la «posesión de hecho» hasta una fecha límite.

1. Fijación de la penalización: Se pacta una cuantía económica diaria (por ejemplo, entre 100 € y 300 €) que el vendedor deberá abonar al comprador por cada día de retraso en la entrega de las llaves.

2. Retención de fondos: Para que la cláusula sea efectiva, no basta con redactarla. Lo habitual es que el comprador retenga una parte del precio de la venta (una cantidad de garantía, como 5.000 € o 10.000 €) que queda depositada en la cuenta de la agencia inmobiliaria o en la notaría.

3. Liquidación: Si el vendedor entrega las llaves el día pactado y la casa está en perfecto estado, se le entrega su dinero íntegro. Si se retrasa, se le descuenta la penalización acumulada de ese depósito.

3. Análisis Regional: Diferencias y Procedimientos

Aunque la Ley de Enjuiciamiento Civil es nacional, la operatividad y los riesgos varían significativamente según la ciudad donde se encuentre la vivienda.

Madrid y Zaragoza: El factor tiempo

En grandes plazas como Madrid o Zaragoza, la saturación de los juzgados es un factor crítico. Un proceso de desahucio por precario puede tardar más de un año en resolverse. Por este motivo, en estas ciudades es prácticamente impensable realizar una entrega diferida sin una retención de fondos importante. La presión económica es la única vía rápida para garantizar que el comprador pueda entrar en su casa en la fecha prevista.

Gijón y Asturias: El documento de comodato

En Gijón, es frecuente utilizar la figura del comodato (préstamo de uso) en lugar del precario verbal. Este documento por escrito deja claro que la ocupación es gratuita y temporal, lo que facilita la labor judicial en caso de conflicto, aunque sigue siendo menos efectivo que la cláusula penal con retención de dinero.

País Vasco (Bilbao y San Sebastián) y Navarra (Pamplona)

En los territorios forales, la casuística suele ser muy detallada en cuanto a los suministros y tributos.

• Bilbao y San Sebastián: Debido al elevado valor de los inmuebles, las retenciones de fondos suelen ser más cuantiosas. Es común pactar que el vendedor asuma el coste proporcional del IBI y la tasa de basuras por los días extra que permanezca en la vivienda.

• Pamplona: En la cuenca de Pamplona, la normativa foral permite una gran flexibilidad en la redacción de contratos privados. Aquí se suelen incluir cláusulas que permiten al comprador realizar visitas de inspección periódicas incluso si el vendedor aún no se ha marchado, para asegurar que el estado de la vivienda no se deteriore.

4. Los Riesgos Ocultos: Suministros y Seguros

Más allá de la entrega de llaves, el periodo de ocupación diferida plantea dudas sobre quién debe responder ante imprevistos:

• Suministros (Luz, agua, gas): Es fundamental que los cambios de titularidad no se realicen hasta que el vendedor entregue las llaves físicamente. Si el comprador cambia los contratos a su nombre mientras el vendedor sigue viviendo allí, el comprador estará pagando el consumo de otra persona.

• Seguro de Hogar: Es un punto crítico. El comprador debe asegurar la casa desde el momento en que firma la escritura (ya que es el dueño). No obstante, el vendedor debería mantener su seguro de responsabilidad civil hasta que se marche. Si ocurre un siniestro (como una inundación) mientras el vendedor está en la casa «en precario», las aseguradoras pueden poner objeciones si no han sido informadas de esta situación excepcional.

5. Preguntas Frecuentes (FAQ)

¿Se puede considerar un alquiler de larga duración?

No. Siempre que el documento esté correctamente vinculado a la escritura de compraventa y se especifique que la causa es el desalojo diferido, no se aplica la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). El ocupante no tiene derecho a prórrogas de 5 años.

¿Qué pasa si el vendedor deja la casa con daños?

Si se ha establecido una retención de fondos vinculada a una cláusula penal, dicha retención también suele cubrir los posibles daños causados durante la mudanza. Es recomendable realizar un reportaje fotográfico el día de la firma para tener pruebas del estado de la casa.

¿Puedo entrar en la casa si tengo las llaves pero el vendedor aún vive allí?

Legalmente no. Aunque seas el dueño en la escritura, si has firmado una posesión diferida, el domicilio del vendedor es inviolable. Entrar sin su permiso podría ser considerado un delito de allanamiento de morada.

Conclusión: La importancia de documentar cada paso

Permitir que un vendedor se quede unos días en la que ya es tu casa, o entrar antes de tiempo, es una práctica que facilita las operaciones, pero nunca debe hacerse «de palabra». Ya sea en Madrid, Pamplona o Gijón, la diferencia entre una transición tranquila y un problema legal reside en un contrato bien redactado y una retención de fondos adecuada.