Cuando solicitas una Nota Simple de tu vivienda en el Registro de la Propiedad, lo ideal es que aparezca el término «Libre de Cargas». Sin embargo, es muy común encontrar anotaciones de hipotecas que ya pagamos hace años o, en casos más complejos, embargos de los que no teníamos constancia o que creíamos resueltos.

Para vender una propiedad en ciudades con mercados tan exigentes como San Sebastián o Madrid, estas cargas deben desaparecer. No se trata solo de un trámite burocrático; es una garantía de seguridad jurídica para el comprador. En este artículo te explicamos todas las formas legales de cancelar estas anotaciones.

1. Formas de cancelar una Hipoteca

Existen tres vías principales para eliminar la «mancha» de la hipoteca en el Registro de la Propiedad:

A. Cancelación Administrativa (Por pago y escritura)

Es el método más habitual. Una vez que has terminado de pagar el préstamo al banco, el proceso es:

1. Certificado de Deuda Cero: El banco te lo entrega (gratuitamente por ley).

2. Escritura Notarial: Un apoderado del banco acude a la notaría para firmar la escritura de cancelación.

3. Impuesto (IAJD): Se presenta el modelo 600 (exento de pago, pero obligatorio).

4. Registro: Se lleva la documentación para que el registrador elimine la carga.

B. Cancelación por Caducidad (La vía del tiempo)

Si pagaste la hipoteca hace mucho tiempo y no quieres pasar por el notario, existe la caducidad legal. Según el Artículo 82 de la Ley Hipotecaria, una hipoteca prescribe a los 20 años desde la fecha de vencimiento del último pago (más un año de margen).

• Ventaja: Es gratuita y se solicita mediante una instancia privada al registrador.

• Inconveniente: Si necesitas vender la casa ya, no puedes esperar a que pasen dos décadas.

C. Cancelación por Redención o Consolidación

Menos común, ocurre cuando la persona que debe el dinero y la que tiene el derecho de cobro pasan a ser la misma (por ejemplo, por una herencia compleja o fusión de entidades).

2. Los Embargos: ¿Cómo se eliminan de la nota simple?

Un embargo es una carga forzosa impuesta por un juez o una administración (Hacienda, Ayuntamiento, Seguridad Social) para asegurar el cobro de una deuda.

A. Cancelación por Pago y Mandamiento

Si pagas la deuda que originó el embargo:

1. Debes solicitar a la entidad acreedora (ej. el Juzgado o la AEAT) un Mandamiento de Cancelación de Embargo.

2. Este documento oficial se presenta en el Registro de la Propiedad para que el registrador proceda a borrar la anotación.

3. Ojo: El embargo no desaparece automáticamente al pagar la deuda; el mandamiento es el «borrador» oficial.

B. Cancelación por Caducidad (4 años)

A diferencia de la hipoteca, las anotaciones preventivas de embargo tienen una vida mucho más corta: caducan a los 4 años desde su fecha de anotación, a menos que el acreedor solicite una prórroga.

• Si ves un embargo de hace 6 años en tu Nota Simple y no ha sido prorrogado, puedes solicitar su cancelación por caducidad mediante una instancia al Registro.

3. Análisis Regional: Trámites en nuestras ciudades

Madrid y Zaragoza: Agilidad en el IAJD

En estas comunidades, la presentación del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados para cancelaciones de hipoteca está totalmente digitalizada. En Madrid, el uso del certificado digital permite que el trámite ante la Hacienda autonómica sea casi instantáneo, facilitando que la venta no se detenga.

Gijón: Coordinación con el Registro

En Asturias, los Registros de la Propiedad suelen ser muy rigurosos con los Mandamientos de Cancelación de Embargos judiciales. Es fundamental que el documento sea el original firmado por el Letrado de la Administración de Justicia (antiguo secretario judicial), ya que las copias simples suelen ser rechazadas.

Bilbao, San Sebastián y Pamplona: Fiscalidad Foral

En el País Vasco y Navarra, la gestión del impuesto de cancelación (aunque esté exento) se realiza ante las Haciendas Forales.

• Navarra: El Servicio de Riqueza Territorial es muy eficiente cruzando datos. Si existe un embargo municipal en Pamplona, una vez pagado, la comunicación interna suele ser rápida, pero siempre recomendamos solicitar el mandamiento físico para mayor seguridad en la venta.

• País Vasco: Debido a la fuerte protección de la propiedad, en Bilbao y San Sebastián se recomienda que, ante un embargo caducado, se pida una «certificación de cargas» antes de salir a la venta para asegurar que no hay prórrogas de última hora entrando en el Registro.

4. Diferencias entre Carga Hipotecaria y Embargo

Característica	Hipoteca	Embargo
Naturaleza	Voluntaria (Tú la pides).	Forzosa (Te la imponen).
Caducidad	20 años + 1 año	4 años (prorrogables)
Documento para borrarla	Escritura Notarial	Mandamiento Judicial/Admin
Coste de registro	Aranceles registrales (fijo)	Aranceles registrales (fijo)

5. El peligro de los «Embargos de Sobras»

Un error común en herencias o divorcios es encontrar embargos de la Seguridad Social o de ayuntamientos que ya fueron pagados en su día pero cuya «orden de borrado» nunca llegó al Registro. Esto puede bloquear una firma en notaría de un día para otro. Por eso, en nuestra inmobiliaria realizamos una auditoría registral preventiva de cada piso que ponemos a la venta.

Conclusión: No dejes las cargas para el final

Ya sea una hipoteca antigua en el centro de Pamplona o un pequeño embargo administrativo en un barrio de Madrid, estas anotaciones son obstáculos que pueden hacer que un comprador pierda el interés o que un banco deniegue la financiación al interesado. La limpieza registral es el primer paso de una venta de éxito.