Recibir una vivienda, ya sea por el fallecimiento de un familiar (Sucesión) o como un anticipo de la herencia en vida (Donación), es un momento de gran carga emocional, pero también un desafío administrativo y fiscal. El Impuesto de Sucesiones y Donaciones (ISD) es el peaje que el Estado exige por ese incremento patrimonial gratuito.

En España, este impuesto está cedido a las Comunidades Autónomas, lo que ha creado un mapa fiscal dispar. Mientras que en algunas regiones recibir la casa de tus padres es prácticamente gratuito, en otras puede obligar a los herederos a renunciar a la herencia. En este artículo explicamos cómo funciona y qué particularidades tiene en las zonas donde operamos: Madrid, Gijón, Bilbao, San Sebastián, Zaragoza y Pamplona.

1. El Pilar del Impuesto: Los Grupos de Parentesco

Antes de mirar las tablas de tipos impositivos, lo primero que hace Hacienda es clasificarte en un «Grupo de Parentesco». Este grupo determina qué reducciones y bonificaciones podrás aplicar. Cuanto más lejano es el parentesco, más caro es el impuesto.

• Grupo I: Descendientes y adoptados menores de 21 años. Es el grupo más protegido. En casi todas las comunidades (especialmente en Madrid, País Vasco y Navarra), el pago es simbólico o inexistente debido a las altas reducciones.

• Grupo II: Descendientes y adoptados de 21 años o más, cónyuges, ascendientes y adoptantes. Es el caso más común en nuestras oficinas (hijos que heredan de padres). Aunque están muy protegidos, la factura puede variar según la comunidad autónoma.

• Grupo III: Colaterales de segundo y tercer grado (hermanos, tíos, sobrinos) y ascendientes/descendientes por afinidad. Aquí la factura fiscal empieza a subir de forma alarmante. En muchas regiones las bonificaciones desaparecen o son mínimas. Recibir la casa de un tío soltero puede suponer perder hasta el 30% o 40% de su valor en impuestos.

• Grupo IV: Colaterales de cuarto grado (primos), grados más distantes y extraños (amigos, parejas de hecho no inscritas). Es el escenario más gravoso. Hacienda trata estas transmisiones con tipos impositivos muy altos y sin apenas reducciones.

2. ¿Cuándo y cómo se aplica?

El factor determinante para saber qué normativa se aplica no es solo el valor de la vivienda, sino la residencia y la ubicación.

• Sucesiones: Se liquida en la comunidad donde el fallecido tuvo su residencia habitual los últimos 5 años. Se tiene un plazo de 6 meses (prorrogables a 12).

• Donaciones: En el caso de viviendas, se liquida en la comunidad donde esté situado el inmueble. El plazo es de apenas 30 días hábiles.

3. Análisis Regional: Diferencias y Bonificaciones

Madrid: El modelo de bonificación al 99%

Madrid aplica una bonificación del 99% en la cuota para los Grupos I y II. Esto significa que un hijo que hereda un piso de 500.000 € en el Barrio de Salamanca pagará una cantidad mínima. Recientemente, Madrid ha introducido bonificaciones para el Grupo III (hermanos y sobrinos), aunque son menores (alrededor del 15%-25%), lo que la sigue posicionando como la región más atractiva fiscalmente.

Aragón (Zaragoza): La importancia de la Vivienda Habitual

En Zaragoza, la reducción por heredar la vivienda habitual del fallecido puede llegar al 99% con un límite de valor. Sin embargo, para los Grupos I y II, las reducciones son potentes solo hasta ciertos límites de base imponible. Superados esos umbrales, Aragón es notablemente más caro que Madrid o el País Vasco.

Asturias (Gijón): El mínimo exento de 300.000 €

Asturias cuenta con un mínimo exento para hijos y cónyuges: si la herencia no supera los 300.000 €, no se paga impuesto. No obstante, si la vivienda en Gijón está valorada por encima y se suma el dinero en cuentas, el exceso tributa con tipos progresivos que pueden ser elevados.

País Vasco y Navarra: Estabilidad Foral

• Navarra (Pamplona): Aplica un tipo fijo muy reducido para los Grupos I y II (normalmente el 0,8%). Es un sistema predecible y muy ventajoso para herencias directas.

• País Vasco (Bilbao y San Sebastián): Existe una exención para los Grupos I y II hasta los 400.000 € de base imponible. A partir de ahí, se aplica un tipo muy bajo (1,5%). En el País Vasco, la vivienda habitual suele estar exenta en un 95% adicional con ciertos requisitos de mantenimiento.

4. El «Valor de Referencia»: El nuevo invitado de Hacienda

Desde 2022, ya no tributas por el valor que tú crees que tiene la casa o por el que figura en la escritura antigua. Hacienda utiliza el Valor de Referencia del Catastro. Este valor es el mínimo legal para liquidar el impuesto. Si el valor de mercado es menor (por ejemplo, porque la casa está en mal estado), hay que realizar una tasación pericial para contradecir al Catastro, un trámite que gestionamos habitualmente para nuestros clientes.

5. Donación vs. Sucesión: El riesgo del IRPF

Mucha gente piensa que donar en vida en Madrid (bonificado al 99%) es la mejor opción. Sin embargo, hay un riesgo oculto: la ganancia patrimonial en el IRPF del donante.

Si un padre dona un piso a su hijo, el padre debe declarar en su Renta la diferencia entre lo que le costó el piso hace 30 años y su valor actual. Esto puede generar una factura de IRPF de miles de euros que la gente no suele prever. En la sucesión (herencia), esta «plusvalía del muerto» está exenta de IRPF.

Conclusión

El Impuesto de Sucesiones y Donaciones es un puzzle complejo donde el Grupo de Parentesco y la Comunidad Autónoma dictan la sentencia final. En mercados de alto valor como San Sebastián o Madrid, no contar con una estrategia fiscal previa puede suponer que una parte importante del patrimonio familiar acabe en las arcas públicas.