Vender una vivienda es, para la mayoría de los matrimonios en Madrid, Bilbao o Pamplona, la operación financiera más importante de su vida. Sin embargo, tras el brindis por la venta, llega la cita inevitable con la Agencia Tributaria al año siguiente.

La ganancia patrimonial es el beneficio neto que obtienes al vender un inmueble por un precio superior al que lo compraste. Pero, ¿cómo se reparte esa carga fiscal entre los cónyuges? ¿Es mejor declarar juntos o por separado? En este artículo te explicamos cómo navegar este impuesto para que tu beneficio no se evapore en tributos.

1. ¿Cómo se reparte la ganancia según tu régimen matrimonial?

La titularidad de la vivienda en la escritura dicta quién debe pagar el impuesto:

• Sociedad de Gananciales: Hacienda considera que el beneficio es de la «sociedad». Por tanto, se imputa el 50% de la ganancia a cada cónyuge. No importa si solo uno de los dos trabaja o si el dinero de la venta fue a una cuenta a nombre de uno solo; ambos son responsables fiscales a partes iguales.

• Separación de Bienes: Cada cónyuge tributa por su porcentaje de propiedad real. Si en la escritura consta que ella tiene el 70% y él el 30%, el beneficio se repartirá en esa misma proporción en sus respectivas declaraciones de la renta.

2. El cálculo: La fórmula para conocer tu beneficio real

Hacienda no te cobra sobre el precio de venta «bruto», sino sobre la ganancia neta. Para calcularla correctamente, debes seguir estos pasos:

Paso 1: Valor de Transmisión (Venta)

Es el precio de venta real, al que puedes restar los gastos que pagaste para vender:

• Comisión de la agencia inmobiliaria.

• Impuesto de Plusvalía Municipal (IIVTNU).

• Gastos de notaría y registro (si te correspondieron).

Paso 2: Valor de Adquisición (Compra)

Es el precio por el que compraste en su día, al que puedes sumar:

• Gastos de notaría, registro y gestoría de la compra original.

• Impuestos pagados entonces (ITP o IVA).

• Reformas y mejoras: Solo si fueron estructurales (ampliación de metros, rehabilitación integral) y tienes facturas legales. Pintar o cambiar el suelo no suele computar como mejora.

3. ¿Cuánto se paga? Los tramos del IRPF en 2026

Una vez que tienes el beneficio neto, este se suma a la «Base Imponible del Ahorro». En el régimen común (Madrid, Gijón, Zaragoza), los tipos son progresivos:

• 19% para los primeros 6.000 € de beneficio.

• 21% entre 6.000 € y 50.000 €.

• 23% entre 50.000 € y 200.000 €.

• 27% entre 200.000 € y 300.000 €.

• 28% para cantidades que superen los 300.000 €.

4. Estrategias legales para no pagar (Exenciones)

Existen tres «vías de escape» que todo matrimonio debe conocer para proteger sus ahorros:

A. Reinversión en Vivienda Habitual

Si el matrimonio vende su casa habitual y utiliza todo el dinero de la venta para comprar otra vivienda habitual en un plazo de dos años, no paga nada de IRPF. Si solo reinvierten una parte, pagarán por la parte proporcional que se hayan quedado «en el bolsillo».

B. Mayores de 65 años

Es el beneficio estrella: si ambos cónyuges tienen 65 años o más en el momento de la venta de su vivienda habitual, la ganancia está exenta al 100%.

• Aviso: Si solo uno de los dos ha cumplido los 65, solo su mitad de la ganancia estará exenta. El cónyuge más joven deberá tributar por su parte.

C. Dación en pago

Si la venta se produce para cancelar una deuda hipotecaria que no se puede pagar (dación en pago), el beneficio suele estar exento si se demuestra que el matrimonio no tiene otros bienes para pagar la deuda.

5. Análisis Regional: País Vasco y Navarra

Vivir en un territorio foral cambia las reglas del juego:

• Navarra (Pamplona): La Hacienda Foral tiene su propia escala de gravamen. Históricamente, Navarra ha tenido tipos algo más competitivos en los tramos intermedios, pero es vital consultar el calendario fiscal foral de 2026.

• País Vasco (Bilbao y San Sebastián): Aquí las exenciones por reinversión son muy seguidas de cerca. Además, Vizcaya y Guipúzcoa permiten deducciones por inversión en vivienda que pueden ayudar a mitigar el impacto fiscal si se compra una vivienda de mayor valor.

6. ¿Cómo se paga el impuesto?

El pago no se hace en el momento de la venta ante notario (salvo si eres no residente). El impuesto se liquida en la Declaración de la Renta del año siguiente a la venta.

• Si vendes en 2025, lo pagarás entre abril y junio de 2026.

• Declaración Conjunta o Individual: Si estáis en gananciales, a veces compensa hacer la declaración conjunta si uno de los dos no tiene ingresos, ya que los mínimos personales pueden ayudar a reducir la base. Sin embargo, al ser un impuesto progresivo, a menudo la declaración individual evita que el beneficio «salte» a un tramo de porcentaje más alto.

Conclusión: La importancia de la planificación previa

El IRPF por ganancia patrimonial puede suponer un «mordisco» de miles de euros a tu beneficio. No esperes a que llegue el borrador de la renta para llevarte la sorpresa. En ciudades con precios al alza como Madrid o San Sebastián, el beneficio suele ser alto y el impuesto, consecuentemente, también.