Cuando decides comprar una casa en Madrid, Gijón o Pamplona, el precio que ves en el portal inmobiliario es solo el principio. A esa cifra deberás sumarle los impuestos, que pueden suponer entre un 4% y un 10% adicional.

La gran duda de todo comprador es: ¿Debo pagar IVA o ITP? La respuesta depende exclusivamente del tipo de vivienda y de si eres el primer dueño o no. En este artículo te explicamos las diferencias, los plazos y cómo gestionar el pago en 2026.

1. El IVA: Para viviendas a estrenar

El Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA) se aplica únicamente a las viviendas de obra nueva, es decir, aquellas que se adquieren directamente al promotor o constructor y que nunca han sido habitadas.

• Tipo impositivo general: En 2026, el IVA para vivienda nueva en la península es del 10%.

• Viviendas de Protección Oficial (VPO): En algunos casos de régimen especial, este impuesto puede reducirse al 4%.

• Anexos: Si compras la plaza de garaje y el trastero junto con la vivienda (en la misma escritura), también tributan al 10%. Si se compran por separado a un promotor, el IVA sube al 21%.

Importante: Al pagar IVA, también deberás liquidar el impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD), que varía entre el 0,5% y el 1,5% según la región.

2. El ITP: Para viviendas de segunda mano

El Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) se aplica a las viviendas de segunda mano o «segunda transmisión». Es un impuesto cedido a las Comunidades Autónomas, lo que genera grandes diferencias de precio dependiendo de dónde compres.

Diferencias regionales en nuestras ciudades:

• Madrid: Cuenta con uno de los tipos más bajos de España, un 6% general. Además, existen bonificaciones para familias numerosas o personas con discapacidad.

• Gijón (Asturias): El tipo general es del 8%, pero puede ascender hasta el 10% para viviendas de lujo o valores muy altos.

• Zaragoza (Aragón): Se aplica un 8% general, con tipos reducidos para jóvenes menores de 35 años que compran su vivienda habitual en zonas rurales o con límites de precio.

• Bilbao y San Sebastián (País Vasco): Al ser territorio foral, el ITP es del 4% si la casa va a ser tu vivienda habitual y cumples ciertos requisitos de metros cuadrados. Si no es vivienda habitual, el tipo sube al 7%.

• Pamplona (Navarra): Hacienda Foral aplica un tipo general del 6%, con deducciones importantes por inversión en vivienda habitual en la declaración de la renta posterior.

3. ¿Cómo saber cuál se aplica en casos «mixtos»?

Existen situaciones que generan confusión:

1. Vivienda rehabilitada: Si el promotor ha hecho una rehabilitación integral y la vende como nueva, se paga IVA.

2. Vivienda de banco: Aunque sea de un banco, si ya tuvo un dueño anterior o ha sido alquilada, se considera segunda mano y paga ITP.

3. Alquiler con opción a compra: Generalmente, si ejerces la opción, las rentas pagadas suelen descontarse del precio, pero el impuesto final dependerá de si el vendedor es un profesional (IVA) o un particular (ITP).

4. El «Valor de Referencia» del Catastro: La nueva base imponible

Este es el cambio más importante de los últimos años. Ya no pagas el ITP sobre el precio que firmas en la escritura, sino sobre el Valor de Referencia del Catastro.

• Si compras un piso en Madrid por 200.000 € pero el Catastro dice que vale 220.000 €, deberás pagar el 6% sobre los 220.000 €.

• Si el valor de escritura es mayor que el del Catastro, Hacienda siempre cobrará sobre la cifra más alta.

5. ¿Cómo y cuándo realizar el pago?

Para el IVA:

No tienes que ir a ninguna ventanilla. El IVA se entrega directamente al vendedor (promotor) en el momento de la firma de la escritura o en los pagos fraccionados previos. El promotor es quien lo ingresa en Hacienda.

Para el ITP:

Es responsabilidad del comprador.

1. Plazo: Tienes 30 días hábiles desde la firma de la escritura pública.

2. Modelo: Se utiliza el Modelo 600.

3. Lugar: Se presenta en la oficina de Hacienda de la Comunidad Autónoma donde esté la vivienda (o de forma telemática).

4. Documentación: Necesitarás copia simple de la escritura y el DNI.

6. Errores comunes que debes evitar

• No revisar las bonificaciones: Muchos jóvenes o familias numerosas en Zaragoza o Madrid pagan el tipo general por desconocimiento, perdiendo ahorros de miles de euros.

• Olvidar el AJD en obra nueva: Muchos compradores de casas a estrenar cuentan con el 10% de IVA pero olvidan el 1% de Actos Jurídicos Documentados, lo que descuadra su presupuesto final.

• Pasarse del plazo: Las sanciones por pagar el ITP fuera de los 30 días pueden conllevar recargos del 5% al 20%.

Conclusión: La planificación fiscal es ahorro

El ITP y el IVA son los «invitados invisibles» en toda operación inmobiliaria. Es importante tenerlos en cuenta y hacer una previsión de gastos a la hora de plantear la compra de una vivienda para luego no llevarte sorpresas.