Imagina que después de meses de visitas, negociaciones y trámites, por fin encuentras al comprador ideal para tu casa en el centro de San Sebastián o en un barrio de Madrid. Tenéis el contrato de arras firmado y la cita en la notaría programada. De repente, recibes una notificación: un tercero (un inquilino o incluso el propio Ayuntamiento) decide quedarse con la vivienda por el mismo precio que habías pactado.

No es una pesadilla, es la ejecución del derecho de tanteo y retracto. Estos dos conceptos jurídicos actúan como un «derecho de adquisición preferente» que otorga a ciertas personas o entidades la facultad de comprar una propiedad con prioridad sobre cualquier otro interesado. En este artículo desgranamos qué significan, en qué se diferencian y cómo afectan a tu venta.

1. Tanteo y Retracto: Dos caras de la misma moneda

Aunque suelen mencionarse juntos, ocurren en momentos distintos del proceso de venta. La diferencia principal radica en cuándo se ejerce el derecho:

A. El Derecho de Tanteo (Antes de la venta)

Es la facultad de comprar un bien antes de que se formalice la venta a un tercero, igualando las condiciones y el precio que el vendedor ya había pactado con ese tercero.

• Cómo funciona: El vendedor tiene la obligación de notificar fehacientemente (normalmente por burofax) al titular del derecho su intención de vender, el precio y las condiciones. El titular tiene un plazo para decir: «Me la quedo yo».

B. El Derecho de Retracto (Después de la venta)

Es la facultad de «deshacer» una venta ya realizada para subrogarse en el lugar del comprador. Ocurre cuando el vendedor no notificó la intención de venta o cuando vendió en condiciones distintas a las comunicadas.

• Cómo funciona: El titular del derecho acude al nuevo comprador, le devuelve el precio pagado y los gastos, y se queda con la propiedad. Es una situación traumática para el comprador original, que pierde la casa por un error de comunicación del vendedor.

2. ¿Quiénes tienen estos derechos de preferencia?

No cualquiera puede ejercer estos derechos. En España, los casos más habituales son:

1. Inquilinos (Arrendamientos Urbanos): Según la LAU, si vendes un piso alquilado, el inquilino tiene preferencia (salvo que haya renunciado a este derecho en el contrato).

2. Copropietarios (Proindivisos): Si vendes tu parte de una herencia a un extraño, el resto de los herederos tienen derecho de retracto.

3. Colindantes: En fincas rústicas, los vecinos de la parcela tienen preferencia para evitar la fragmentación de la tierra.

4. La Administración Pública: Ayuntamientos y Comunidades Autónomas tienen derecho de tanteo y retracto sobre viviendas protegidas (VPO) o en zonas declaradas «tensionadas».

3. Análisis Regional: El papel de los Ayuntamientos en 2026

La aplicación de estos derechos varía enormemente según la normativa local, especialmente tras las últimas reformas legislativas.

Madrid y Zaragoza: El foco en la VPO

En Madrid y Zaragoza, el derecho de tanteo y retracto de la Administración se centra casi exclusivamente en las viviendas de protección pública. Antes de vender una VPPB o VPPL, es obligatorio notificar a la Comunidad. Si no se hace, la Administración puede ejercer el retracto y «quitarle» la casa al comprador hasta varios años después.

Gijón: Protección del patrimonio y vivienda social

En Asturias, el Principado utiliza activamente estos derechos para ampliar su parque público de vivienda en zonas con poca oferta. En Gijón, es vital comprobar si la vivienda está sujeta a algún plan de rehabilitación pública que otorgue preferencia a la administración local.

País Vasco (Bilbao y San Sebastián) y Navarra (Pamplona)

Aquí es donde estos derechos son más «agresivos» y frecuentes:

• Navarra: El Gobierno de Navarra tiene derecho de tanteo y retracto sobre todas las VPO de forma permanente. En Pamplona, el proceso de notificación es telemático y obligatorio; ignorarlo supone la nulidad de la venta.

• País Vasco: Con la nueva normativa de vivienda, en Bilbao y San Sebastián, el Gobierno Vasco ha ampliado sus derechos de adquisición preferente en áreas tensionadas para evitar la especulación. Es fundamental que la inmobiliaria verifique si el inmueble está en una zona de «especial protección» antes de firmar las arras.

4. Los plazos: El reloj que marca la venta

El factor tiempo es el que genera más ansiedad en los propietarios.

• En el tanteo: Una vez notificado el inquilino o la administración, suelen tener un plazo de 30 días naturales para contestar. Si no dicen nada, puedes vender libremente.

• En el retracto: El plazo para que el beneficiario «deshaga» la venta suele ser de 30 días desde que tiene conocimiento de la venta (a través de la inscripción en el Registro de la Propiedad o la entrega de la copia de la escritura).

5. ¿Se puede renunciar a estos derechos?

Es la pregunta que más nos hacen los compradores.

• Inquilinos: En la mayoría de los contratos de alquiler modernos, se incluye una cláusula donde el inquilino renuncia expresamente a los derechos de tanteo y retracto. Esto da mucha tranquilidad al vendedor.

• Administración Pública: No se puede renunciar. Es una potestad legal. Lo único que se puede hacer es cumplir estrictamente con los plazos de notificación para que el derecho caduque y la venta sea segura.

6. Preguntas Frecuentes (FAQ)

¿Qué pasa si vendo por un precio inferior al notificado?

Si notificaste al inquilino que venderías por 200.000 € pero acabas firmando en notaría por 180.000 €, el inquilino puede ejercer el derecho de retracto y quedarse la casa por esos 180.000 €, ya que las condiciones han cambiado a su favor.

¿El tanteo y retracto afecta a las donaciones o herencias?

No. Estos derechos suelen activarse solo en transmisiones onerosas (compraventas). Si regalas la casa a tu hijo o la dejas en herencia, el inquilino o la administración no pueden intervenir.

¿Quién paga los gastos si se ejerce el retracto?

Si un tercero ejerce el retracto, debe reembolsar al comprador original el precio de la venta, los gastos del contrato (notaría, registro) y cualquier pago legítimo hecho para la venta. El vendedor, por su parte, podría enfrentarse a reclamaciones por daños y perjuicios si no informó debidamente de la existencia de este derecho.

Conclusión: La notificación es tu mejor escudo

El derecho de tanteo y retracto no tiene por qué ser un problema si se gestiona con antelación. En ciudades como Pamplona, San Sebastián o Madrid, donde la administración está muy presente en el mercado inmobiliario, el papel de un experto es fundamental para realizar las notificaciones en tiempo y forma.