Vender una casa para comprar otra es uno de los movimientos más habituales en la vida de una familia. Sin embargo, ese movimiento genera lo que Hacienda llama una ganancia patrimonial. Si compraste tu casa por 150.000 € y la vendes por 250.000 €, a ojos del fisco has ganado 100.000 €, y querrán que pagues entre un 19% y un 28% de impuestos por ese beneficio.

Pero existe una «vía de escape» legal y muy potente: la exención por reinversión. En este artículo te explicamos en qué consiste, cómo aplicarla y por qué es vital para tu salud financiera en ciudades como Madrid, Gijón, Bilbao, San Sebastián, Zaragoza y Pamplona.

1. ¿En qué consiste exactamente este beneficio?

La exención por inversión es un incentivo fiscal que dice lo siguiente: Si vendes tu vivienda habitual y utilizas el dinero obtenido para comprar otra vivienda habitual, no tienes que pagar IRPF por la ganancia obtenida.

El espíritu de la ley es no penalizar a las personas que necesitan cambiar de hogar (porque la familia crece, por trabajo o por necesidad de espacio). Se entiende que el dinero no es una «ganancia» para gastar en lujos, sino un capital necesario para garantizar el derecho a la vivienda.

2. Requisitos imprescindibles (Las 3 reglas de oro)

Para que Hacienda acepte que no pagues impuestos, debes cumplir tres requisitos de forma estricta:

A. El concepto de «Vivienda Habitual»

No sirve para segundas residencias o apartamentos de vacaciones.

• La que vendes: Debes haber vivido en ella de manera efectiva durante un periodo continuado de al menos tres años.

• La que compras: Debe convertirse en tu residencia habitual en un plazo máximo de doce meses desde la compra o terminación de las obras.

B. El plazo de los dos años

Hacienda te da un margen temporal. La compra de la nueva casa debe realizarse en un periodo no superior a dos años, que pueden ser:

• Dos años después de haber vendido la antigua.

• Dos años antes de vender la antigua (compras primero y vendes después).

C. La reinversión del importe neto

Este es el punto donde más errores se cometen. Para que la exención sea del 100%, debes reinvertir todo el dinero que te quede de la venta tras pagar la hipoteca y los gastos.

La fórmula clave:

Importe a reinvertir = Precio de Venta – Gastos (Inmobiliaria, Plusvalía) – Hipoteca pendiente cancelada.

Si te sobra dinero y decides no meterlo en la nueva casa, tendrás que pagar impuestos por la parte proporcional de la ganancia que no hayas reinvertido.

3. ¿Cómo proceder? Paso a paso

Si estás en medio de una operación de cambio de casa, estos son los pasos que debes seguir para asegurar el beneficio fiscal:

1. Cálculo previo: Antes de vender, pide a tu agencia inmobiliaria un estudio de la ganancia patrimonial prevista. Así sabrás exactamente cuánto dinero debes gastar en la nueva casa para que el impuesto sea cero.

2. La firma ante notario: Al vender, asegúrate de que en la escritura quede claro que la vivienda es tu residencia habitual.

3. La declaración de la Renta (IRPF): Este es el paso crucial. En el año siguiente a la venta, debes comunicar a Hacienda en tu declaración que te acoges a la exención por reinversión.

• Si ya has comprado la nueva, aportas los datos.

• Si aún no has comprado, comunicas tu compromiso de reinvertir en los próximos dos años.

4. Guardar facturas: Conserva todas las facturas de la venta (inmobiliaria, notaría, registro, impuesto de plusvalía) y las de la nueva compra.

4. Análisis Regional: Diferencias entre nuestras ciudades

El mapa fiscal de España no es uniforme. Dependiendo de dónde vendas y compres, las reglas cambian:

Madrid, Gijón y Zaragoza (Régimen Común)

Estas ciudades se rigen por la Ley Estatal del IRPF.

• Vigilancia: La Agencia Tributaria (AEAT) es muy estricta con el empadronamiento. Si dices que es tu vivienda habitual pero tu consumo de luz es mínimo, te denegarán la exención.

• Mayores de 65 años: En estas ciudades, si tienes más de 65 años, la exención es automática. No necesitas comprar otra casa para no pagar impuestos por la venta de tu vivienda habitual.

Bilbao y San Sebastián (Haciendas Forales de Vizcaya y Guipúzcoa)

El País Vasco tiene sus propias normas de IRPF.

• Deducciones por inversión: Históricamente, el País Vasco ha mantenido deducciones por compra de vivienda habitual que en el resto de España desaparecieron.

• Plazos: Es fundamental revisar los plazos específicos forales, que aunque suelen ser de dos años, tienen matices en cuanto a viviendas en construcción (cooperativas).

Pamplona (Hacienda Foral de Navarra)

Navarra tiene su propio Fuero Nuevo y normativa tributaria.

• Exención por reinversión: Funciona de forma muy similar a la estatal, pero con formularios y plazos de comunicación específicos ante la Hacienda Foral de Navarra.

• Requisito de convivencia: En Navarra son especialmente meticulosos con la comprobación de que la unidad familiar completa se traslada a la nueva vivienda para validar la exención.

5. Los grandes beneficios de la exención

• Liquidez inmediata: Te permite disponer de todo el capital de la venta para dar una entrada mayor o reducir la hipoteca de la nueva casa.

• Preservación del patrimonio: Evitas que entre el 19% y el 28% de tu beneficio se «evapore» en impuestos, permitiéndote acceder a viviendas de mejor calidad o en mejores zonas.

• Efecto multiplicador: Al no pagar impuestos, tu capacidad de compra aumenta, lo que te permite negociar mejor en mercados competitivos como el de Madrid o San Sebastián.

6. Preguntas Frecuentes (FAQ)

¿Qué pasa si la nueva casa es más barata que la anterior?

Si vendes por un neto de 200.000 € y compras por 180.000 €, has reinvertido el 90%. El 10% restante (20.000 €) tributará como ganancia patrimonial. Solo pagarás impuestos por ese «sobrante».

¿Puedo usar el dinero para reformar la casa que he comprado?

Sí, siempre que las obras de rehabilitación terminen dentro del plazo de los dos años y sean consideradas «obras de rehabilitación» según la normativa de IRPF (no sirve solo pintar).

¿Y si vendo con pérdidas?

Si vendes por menos de lo que compraste, no hay ganancia patrimonial, por lo que no hay impuesto que pagar. En ese caso, la exención por reinversión no es necesaria porque no hay «beneficio» que gravar.

Conclusión: Una estrategia que requiere precisión

La exención por reinversión es el mejor aliado de quien decide cambiar de vida y de hogar. Sin embargo, un error en el cálculo de los plazos o no declarar correctamente la intención de reinvertir en el IRPF puede convertir el ahorro en una sanción de Hacienda.

En nuestra agencias en Madrid, Gijón, Bilbao, San Sebastián, Zaragoza y Pamplona, no solo nos encargamos de encontrar al comprador ideal, sino que realizamos un estudio fiscal previo para que sepas exactamente cuánto puedes ahorrarte gracias a la reinversión.