Cuando una vivienda pertenece a varias personas (un proindiviso), la mayoría piensa inmediatamente en una «compraventa» como única salida. Sin embargo, existe una opción mucho más ventajosa: la extinción de condominio (o disolución de comunidad).

Esta figura es la preferida en Madrid, Gijón, Bilbao, San Sebastián, Zaragoza y Pamplona para resolver repartos familiares. A diferencia de una venta, no es una «transmisión», sino una especificación de un derecho que ya se tenía: simplemente dejas de ser dueño de una parte para serlo del todo.

1. Casuísticas: ¿Cuándo se aplica la extinción de condominio?

Aunque el procedimiento legal es el mismo, el contexto cambia la estrategia:

A. Divorcios y separaciones de pareja

Es el escenario más común. Si una pareja compró una casa al 50% y uno decide quedarse con ella tras la ruptura, la extinción de condominio permite adjudicarle el 100% compensando económicamente al otro.

• Ventaja clave: Si se incluye en el convenio regulador de un divorcio de mutuo acuerdo, los beneficios fiscales son máximos.

B. Reparto de herencias entre hermanos

Tras heredar una propiedad entre varios hermanos, es frecuente que uno quiera conservarla y los demás prefieran el dinero. En lugar de que el hermano «compre» las partes de los otros dos, se extingue el condominio. Esto evita que la casa salga de la familia y reduce drásticamente los costes de inscripción.

C. Cese de inversiones conjuntas (Amigos o socios)

Si dos amigos compraron un piso para alquilar y uno quiere retirarse del negocio, la extinción permite que el otro socio asuma la titularidad total. Es una forma de «comprar la libertad» del socio saliente sin incurrir en los gastos de una compraventa de mercado.

D. Disolución de sociedades de gananciales

Cuando un matrimonio casado en gananciales decide pasar a separación de bienes, deben «liquidar» lo que tienen en común. La extinción de condominio es la vía para repartir los inmuebles de forma equitativa y eficiente.

2. El gran beneficio: El ahorro fiscal

La principal razón para elegir esta vía es el ahorro de impuestos. Comparemos los costes en una parte valorada en 100.000 €:

Concepto	Compraventa ordinaria	Extinción de Condominio
Impuesto principal	ITP (6% al 10%)	AJD (0.5% al 1.5%)
Coste estimado (Ej. Madrid)	6.000 € – 9.000 €	750 €
Plusvalía Municipal	Sí se paga	No se paga (se pospone)

3. Particularidades Regionales: Madrid, País Vasco y Navarra

Madrid y Zaragoza (Régimen Común)

En Madrid, el AJD es del 0,75%, lo que la convierte en una de las mejores plazas para este trámite. En Zaragoza, el tipo es del 1,5%, pero sigue siendo un ahorro masivo frente al 8% del ITP aragonés.

País Vasco (Bilbao y San Sebastián)

En las Haciendas Forales de Vizcaya y Guipúzcoa, si la extinción es consecuencia de una sentencia judicial de divorcio, la operación suele estar exenta de impuestos. Es una medida de protección para facilitar que los hijos o el cónyuge vulnerable mantengan el hogar.

Pamplona (Navarra)

En Navarra, la aplicación del Fuero Nuevo facilita estos pactos. La fiscalidad navarra es muy competitiva y es habitual que en Pamplona se utilicen estas escrituras para «limpiar» proindivisos familiares antes de realizar nuevas inversiones.

4. El desafío de la hipoteca: La Novación

Este es el punto crítico: la extinción de condominio cambia quién es el dueño en el Registro, pero no cambia quién le debe dinero al banco.

• Si la hipoteca está a nombre de dos, y uno le cede su parte al otro, el banco sigue teniendo a ambos como deudores.

• Para que el que se va quede libre, el banco debe aceptar una novación hipotecaria (sacar a uno de la hipoteca).

• Importante: El banco no está obligado a aceptar. Si el que se queda con la casa no es suficientemente solvente, el banco puede negarse a liberar al que se marcha.

5. Preguntas Frecuentes (FAQ)

¿Qué pasa con la Plusvalía Municipal?

En la extinción de condominio no hay obligación de pagar la plusvalía en ese momento. El impuesto se «congela» hasta que el nuevo dueño único venda la casa en un futuro a un tercero extraño.

¿Y el IRPF?

Si el valor que se le da a la casa para la extinción es el mismo que cuando se compró, no hay ganancia patrimonial. Si se actualiza el valor al alza, el que recibe el dinero podría tener que tributar por esa ganancia en su declaración de la renta.

Conclusión: La vía de escape legal para copropietarios

Ya sea por un divorcio en San Sebastián, una herencia en Gijón o el fin de una inversión en Madrid, la extinción de condominio es la forma más profesional y económica de unificar la propiedad. Permite que la vivienda quede en manos de un solo dueño de forma rápida y con una carga fiscal mínima.