Vender una casa no es solo recibir un cheque. En el camino, el vendedor debe afrontar una serie de facturas y tributos que reducen su beneficio real. La buena noticia es que la Agencia Tributaria (y las Haciendas Forales) permiten restar muchos de estos costes del beneficio obtenido, disminuyendo así la base imponible del IRPF.

Mucha gente comete el error de declarar simplemente «Precio de Venta menos Precio de Compra». Si haces esto, estarás regalando dinero. En este artículo te enseñamos a identificar cada gasto deducible para optimizar tu factura fiscal.

1. Gastos que reducen el Valor de Transmisión (Venta)

Cuando vendes tu casa por, pongamos, 300.000 €, ese no es tu valor de venta a efectos fiscales. Hacienda te permite restar todos los gastos inherentes a la transmisión siempre que los pagues tú (el vendedor).

A. La Comisión de la Agencia Inmobiliaria

Este es, a menudo, el gasto deducible más grande. Los honorarios que pagas a la inmobiliaria por la gestión, el marketing y el cierre de la venta son 100% deducibles.

• Requisito: Es imprescindible tener la factura con IVA y el justificante de pago bancario.

B. Gastos de Cancelación de Hipoteca

Como vimos en el artículo anterior, si para vender la casa tienes que cancelar registralmente tu hipoteca, los gastos de Notaría, Registro y Gestoría de esa cancelación se pueden restar del valor de venta.

C. Plusvalía Municipal (IIVTNU)

El impuesto que pagas al ayuntamiento (del que hablamos extensamente en nuestra primera guía) también es un gasto deducible. Al ser un tributo obligatorio para vender, reduce tu ganancia neta.

D. Certificado de Eficiencia Energética y Cédula

Cualquier documento técnico obligatorio por ley para poder firmar la escritura (como el certificado energético o la cédula de habitabilidad) es deducible.

2. Gastos que aumentan el Valor de Adquisición (Compra)

Para calcular tu ganancia, Hacienda mira cuánto te costó la casa en su día. Cuanto más alto sea ese valor de compra, menor será la diferencia con la venta y, por tanto, menos impuestos pagarás. Puedes sumar al precio que pagaste originalmente:

A. Impuestos pagados al comprar

Si compraste una vivienda de segunda mano, sumas el ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales). Si era nueva, sumas el IVA y el AJD. En ciudades como Bilbao o San Sebastián, estos impuestos han tenido variaciones históricas que debes revisar según tu año de compra.

B. Gastos de Notaría y Registro de la compra

Todas las facturas de los profesionales que intervinieron cuando compraste la casa hace años se suman al precio de adquisición.

C. Inversiones y Mejoras (El gran ahorro)

Este es el punto más conflictivo y el que más palabras requiere. No es lo mismo un gasto de reparación que una mejora.

• Reparación (No deducible): Pintar la casa, arreglar una persiana o cambiar un grifo. Se considera «mantenimiento».

• Mejora/Inversión (Deducible): Instalar aire acondicionado por primera vez, cambiar ventanas antiguas por unas de Climalit, reformar la cocina integralmente o cerrar una terraza. Estas inversiones aumentan el valor de adquisición.

3. Particularidades Regionales: Madrid, Zaragoza y las Haciendas Forales

Madrid y Zaragoza: Régimen Común

En estas ciudades, la clave está en la justificación documental. Hacienda suele rechazar reformas si no hay una factura desglosada que especifique que se trata de una «obra de mejora» y no de «reparación y conservación».

Gijón: El rigor del Principado

En Asturias, las comprobaciones de los valores de adquisición son frecuentes. Es vital guardar las facturas originales de cuando compraste la casa, incluso si fue hace 15 años. Si las has perdido, solicita duplicados a las notarías de Gijón.

El País Vasco (Bilbao y San Sebastián) y Navarra (Pamplona)

En los territorios forales, el cálculo del «valor de adquisición» suele incluir los coeficientes de actualización.

• Qué significa: A diferencia del régimen común (donde ya casi no se aplican), en Vizcaya, Guipúzcoa y Navarra se aplica un porcentaje multiplicador al precio de compra según el año en que adquiriste la vivienda para corregir el efecto de la inflación.

• Resultado: Esto hace que el valor de compra «suba» artificialmente, reduciendo mucho la ganancia y, por ende, el impuesto a pagar. Es una de las mayores ventajas de vender en el norte.

4. ¿Qué documentos debes guardar como «oro en paño»?

Para que el día que hagas la declaración de la renta no tengas problemas, debes tener una carpeta con:

1. Escritura de compra y escritura de venta.

2. Facturas de la inmobiliaria (con su correspondiente IVA).

3. Justificantes de los impuestos pagados (Modelo 600 o similar).

4. Facturas de reformas de mejora (no sirven presupuestos ni tickets de caja, deben ser facturas legales con NIF del emisor).

5. Gastos de cancelación de hipoteca.

5. El error del «Home Staging»: ¿Es deducible?

Muchos clientes nos preguntan si el gasto de Home Staging (preparar la casa estéticamente para venderla mejor) es deducible.

• La respuesta técnica: Actualmente, Hacienda tiende a considerarlo un gasto de marketing/venta, similar a la comisión inmobiliaria. Por tanto, es deducible del valor de transmisión siempre que esté facturado como un servicio profesional vinculado a la venta de ese inmueble específico.

6. Preguntas Frecuentes (FAQ)

¿Puedo deducir los intereses de la hipoteca?

No. Los intereses que has pagado mes a mes al banco no aumentan el valor de la vivienda. Solo puedes sumar los gastos de constitución de la hipoteca si los pagaste tú en su día (aunque esto ha cambiado con las recientes sentencias sobre gastos hipotecarios).

¿Qué pasa si heredé la casa?

Si no la compraste, el «valor de adquisición» es el valor que se declaró en el Impuesto de Sucesiones, más los gastos de notaría y el propio impuesto pagado por heredar.

¿Puedo deducir el IBI y la comunidad de vecinos?

No. Estos se consideran gastos corrientes del tiempo que has disfrutado de la vivienda. No reducen la ganancia patrimonial en la venta.

Conclusión: El valor de un buen asesoramiento fiscal

Vender una propiedad es una operación financiera compleja. Un error al no incluir la reforma de las ventanas o la comisión de la agencia puede hacer que pagues un 19%, 21% o hasta un 28% de impuestos sobre un dinero que podrías haberte ahorrado legalmente.