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IRPF por Ganancia Patrimonial en el Matrimonio: ¿Cuánto se queda Hacienda tras vender tu casa?

21 de enero de 2026/en Inmobiliaria

Vender una vivienda es, para la mayoría de los matrimonios en Madrid, Bilbao o Pamplona, la operación financiera más importante de su vida. Sin embargo, tras el brindis por la venta, llega la cita inevitable con la Agencia Tributaria al año siguiente. La ganancia patrimonial es el beneficio neto que obtienes al vender un inmueble […]

Subrogación vs. Novación: Cómo mejorar las condiciones de tu hipoteca sin morir en el intento

21 de enero de 2026/en Inmobiliaria

Cuando firmaste tu hipoteca en Madrid, Bilbao o Zaragoza hace unos años, las condiciones del mercado eran unas. Hoy, quizá tu situación personal ha cambiado o los tipos de interés han evolucionado. Muchos propietarios se resignan a pagar lo pactado originalmente, ignorando que la ley permite modificar el contrato hipotecario. Existen dos caminos para lograrlo: […]

IRPF por Ganancia Patrimonial en el Matrimonio: ¿Cuánto se queda Hacienda tras vender tu casa?

21 de enero de 2026/en Inmobiliaria

Subrogación vs. Novación: Cómo mejorar las condiciones de tu hipoteca sin morir en el intento

21 de enero de 2026/en Inmobiliaria

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IRPF por Ganancia Patrimonial en el Matrimonio: ¿Cuánto se queda Hacienda tras vender tu casa?

21 de enero de 2026/en Inmobiliaria

La ganancia patrimonial es el beneficio neto que obtienes al vender un inmueble por un precio superior al que lo compraste. Pero, ¿cómo se reparte esa carga fiscal entre los cónyuges? ¿Es mejor declarar juntos o por separado? En este artículo te explicamos cómo navegar este impuesto para que tu beneficio no se evapore en tributos.

Contenidos

1. ¿Cómo se reparte la ganancia según tu régimen matrimonial?

La titularidad de la vivienda en la escritura dicta quién debe pagar el impuesto:

• Sociedad de Gananciales: Hacienda considera que el beneficio es de la «sociedad». Por tanto, se imputa el 50% de la ganancia a cada cónyuge. No importa si solo uno de los dos trabaja o si el dinero de la venta fue a una cuenta a nombre de uno solo; ambos son responsables fiscales a partes iguales.

• Separación de Bienes: Cada cónyuge tributa por su porcentaje de propiedad real. Si en la escritura consta que ella tiene el 70% y él el 30%, el beneficio se repartirá en esa misma proporción en sus respectivas declaraciones de la renta.

2. El cálculo: La fórmula para conocer tu beneficio real

Hacienda no te cobra sobre el precio de venta «bruto», sino sobre la ganancia neta. Para calcularla correctamente, debes seguir estos pasos:

Paso 1: Valor de Transmisión (Venta)

Es el precio de venta real, al que puedes restar los gastos que pagaste para vender:

• Comisión de la agencia inmobiliaria.

• Impuesto de Plusvalía Municipal (IIVTNU).

• Gastos de notaría y registro (si te correspondieron).

Paso 2: Valor de Adquisición (Compra)

Es el precio por el que compraste en su día, al que puedes sumar:

• Gastos de notaría, registro y gestoría de la compra original.

• Impuestos pagados entonces (ITP o IVA).

• Reformas y mejoras: Solo si fueron estructurales (ampliación de metros, rehabilitación integral) y tienes facturas legales. Pintar o cambiar el suelo no suele computar como mejora.

3. ¿Cuánto se paga? Los tramos del IRPF en 2026

Una vez que tienes el beneficio neto, este se suma a la «Base Imponible del Ahorro». En el régimen común (Madrid, Gijón, Zaragoza), los tipos son progresivos:

• 19% para los primeros 6.000 € de beneficio.

• 21% entre 6.000 € y 50.000 €.

• 23% entre 50.000 € y 200.000 €.

• 27% entre 200.000 € y 300.000 €.

• 28% para cantidades que superen los 300.000 €.

4. Estrategias legales para no pagar (Exenciones)

Existen tres «vías de escape» que todo matrimonio debe conocer para proteger sus ahorros:

A. Reinversión en Vivienda Habitual

Si el matrimonio vende su casa habitual y utiliza todo el dinero de la venta para comprar otra vivienda habitual en un plazo de dos años, no paga nada de IRPF. Si solo reinvierten una parte, pagarán por la parte proporcional que se hayan quedado «en el bolsillo».

B. Mayores de 65 años

Es el beneficio estrella: si ambos cónyuges tienen 65 años o más en el momento de la venta de su vivienda habitual, la ganancia está exenta al 100%.

• Aviso: Si solo uno de los dos ha cumplido los 65, solo su mitad de la ganancia estará exenta. El cónyuge más joven deberá tributar por su parte.

C. Dación en pago

Si la venta se produce para cancelar una deuda hipotecaria que no se puede pagar (dación en pago), el beneficio suele estar exento si se demuestra que el matrimonio no tiene otros bienes para pagar la deuda.

5. Análisis Regional: País Vasco y Navarra

Vivir en un territorio foral cambia las reglas del juego:

• Navarra (Pamplona): La Hacienda Foral tiene su propia escala de gravamen. Históricamente, Navarra ha tenido tipos algo más competitivos en los tramos intermedios, pero es vital consultar el calendario fiscal foral de 2026.

• País Vasco (Bilbao y San Sebastián): Aquí las exenciones por reinversión son muy seguidas de cerca. Además, Vizcaya y Guipúzcoa permiten deducciones por inversión en vivienda que pueden ayudar a mitigar el impacto fiscal si se compra una vivienda de mayor valor.

6. ¿Cómo se paga el impuesto?

El pago no se hace en el momento de la venta ante notario (salvo si eres no residente). El impuesto se liquida en la Declaración de la Renta del año siguiente a la venta.

• Si vendes en 2025, lo pagarás entre abril y junio de 2026.

• Declaración Conjunta o Individual: Si estáis en gananciales, a veces compensa hacer la declaración conjunta si uno de los dos no tiene ingresos, ya que los mínimos personales pueden ayudar a reducir la base. Sin embargo, al ser un impuesto progresivo, a menudo la declaración individual evita que el beneficio «salte» a un tramo de porcentaje más alto.

Conclusión: La importancia de la planificación previa

El IRPF por ganancia patrimonial puede suponer un «mordisco» de miles de euros a tu beneficio. No esperes a que llegue el borrador de la renta para llevarte la sorpresa. En ciudades con precios al alza como Madrid o San Sebastián, el beneficio suele ser alto y el impuesto, consecuentemente, también.

Subrogación vs. Novación: Cómo mejorar las condiciones de tu hipoteca sin morir en el intento

21 de enero de 2026/en Inmobiliaria

Existen dos caminos para lograrlo: cambiar el contrato con tu propio banco (Novación) o llevarte la hipoteca a otra entidad que te ofrezca algo mejor (Subrogación). En este artículo te explicamos cuál te conviene más y cómo ejecutarlas.

Contenidos

1. Novación Hipotecaria: El pacto con tu propio banco

La novación es, sencillamente, una modificación de las condiciones de la hipoteca pactada con la entidad con la que ya tienes el préstamo. Es un proceso de negociación interna.

¿Qué puedes cambiar con una novación?

• El tipo de interés: Pasar de variable a fijo (muy común actualmente) o viceversa.

• El plazo: Alargar la hipoteca para pagar menos cada mes o acortarla para acabar antes.

• El capital: Pedir una ampliación de dinero para una reforma.

• Los titulares: Eliminar a un ex-cónyuge del contrato tras un divorcio (usado junto a la extinción de condominio).

Lo que conlleva:

Suele ser más barata que la subrogación porque no requiere cancelar la hipoteca anterior ni abrir una nueva. Sin embargo, el banco no está obligado a aceptar tus peticiones; es una negociación libre.

2. Subrogación de Hipoteca: Cambiar de bando

La subrogación es el proceso de mover tu hipoteca de un banco a otro. Es la herramienta perfecta cuando tu banco actual se niega a negociar y otra entidad quiere «captarte» como cliente ofreciéndote mejores condiciones.

Tipos de subrogación:

1. Subrogación de Acreedor (Cambio de banco): Te llevas la deuda a otra entidad para pagar menos intereses.

2. Subrogación de Deudor (Cambio de dueño): Cuando compras una casa que ya tiene hipoteca y decides «quedarte» con el préstamo del vendedor en lugar de pedir uno nuevo.

3. Pasos para realizar el cambio

Si has decidido que es hora de mejorar tu hipoteca, el proceso suele seguir este orden:

1. Búsqueda y Oferta: Contactas con otros bancos y obtienes una FIPER o FEIN (oferta vinculante).

2. Notificación al banco actual: Si es subrogación, el nuevo banco comunica al antiguo su intención de llevarse la hipoteca.

3. El derecho de contraoferta: Tu banco actual tiene 15 días para igualar o mejorar la oferta del nuevo banco. Si lo hace, estás obligado a quedarte con ellos (enervación).

4. Escritura Pública: Tanto la novación como la subrogación requieren pasar por el notario e inscribir el cambio en el Registro de la Propiedad.

4. Costes asociados: ¿Cuánto cuesta mejorar la hipoteca?

Desde la Ley Hipotecaria de 2019, los costes se han reducido drásticamente:

• Gastos de Notaría, Registro y Gestoría: En la mayoría de los casos (especialmente en subrogaciones), estos gastos los asume el banco.

• Tasación: Suele correr a cargo del cliente (entre 300 € y 500 €).

• Comisión por novación/subrogación: Está limitada por ley. Si pasas de variable a fijo, la comisión suele ser del 0,05% o incluso 0% transcurridos unos años.

5. Análisis Regional: Madrid, País Vasco y Navarra

Madrid y Zaragoza (Régimen Común)

En estas ciudades, la competencia bancaria es feroz. Es muy común ver ofertas de subrogación «agresivas» donde el nuevo banco asume todos los gastos para captar hipotecas de perfiles solventes.

Pamplona (Navarra)

En Pamplona, debido al régimen foral y la presencia de entidades con fuerte arraigo local, las subrogaciones suelen ir acompañadas de una revisión de las vinculaciones (seguros de hogar, vida), que en Navarra tienen una regulación específica de consumo muy protectora.

Bilbao y San Sebastián (País Vasco)

En las Haciendas Forales de Vizcaya y Guipúzcoa, los beneficios fiscales por la tenencia de vivienda habitual pueden verse afectados si se amplía el capital de la hipoteca mediante novación. Es vital consultar si el nuevo capital «ampliado» mantiene el derecho a deducción antes de firmar en San Sebastián.

6. ¿Qué conviene más?

• Elige Novación si: Tienes buena relación con tu banco, solo quieres un cambio menor (como el plazo) y quieres rapidez.

• Elige Subrogación si: Tu banco no cede, has encontrado un tipo de interés mucho más bajo fuera o quieres eliminar productos vinculados caros (seguros de vida vinculados al préstamo).

Conclusión: Tu hipoteca no es un contrato «de por vida»

Tanto la novación como la subrogación son derechos del consumidor financiero. En un mercado como el de Gijón o Madrid, donde cada décima de interés cuenta, revisar tu hipoteca cada 2 o 3 años puede suponerte un ahorro de decenas de miles de euros a largo plazo.

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IRPF por Ganancia Patrimonial en el Matrimonio: ¿Cuánto se queda Hacienda tras vender tu casa?

Subrogación vs. Novación: Cómo mejorar las condiciones de tu hipoteca sin morir en el intento

IRPF por Ganancia Patrimonial en el Matrimonio: ¿Cuánto se queda Hacienda tras vender tu casa?

Subrogación vs. Novación: Cómo mejorar las condiciones de tu hipoteca sin morir en el intento

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IRPF por Ganancia Patrimonial en el Matrimonio: ¿Cuánto se queda Hacienda tras vender tu casa?

1. ¿Cómo se reparte la ganancia según tu régimen matrimonial?

2. El cálculo: La fórmula para conocer tu beneficio real

Paso 1: Valor de Transmisión (Venta)

Paso 2: Valor de Adquisición (Compra)

3. ¿Cuánto se paga? Los tramos del IRPF en 2026

4. Estrategias legales para no pagar (Exenciones)

A. Reinversión en Vivienda Habitual

B. Mayores de 65 años

C. Dación en pago

5. Análisis Regional: País Vasco y Navarra

6. ¿Cómo se paga el impuesto?

Conclusión: La importancia de la planificación previa

Subrogación vs. Novación: Cómo mejorar las condiciones de tu hipoteca sin morir en el intento

1. Novación Hipotecaria: El pacto con tu propio banco

2. Subrogación de Hipoteca: Cambiar de bando

Tipos de subrogación:

3. Pasos para realizar el cambio

4. Costes asociados: ¿Cuánto cuesta mejorar la hipoteca?

5. Análisis Regional: Madrid, País Vasco y Navarra

Madrid y Zaragoza (Régimen Común)

Pamplona (Navarra)

Bilbao y San Sebastián (País Vasco)

6. ¿Qué conviene más?

Conclusión: Tu hipoteca no es un contrato «de por vida»

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