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Extinción de Condominio: La alternativa inteligente para reorganizar la propiedad compartida

21 de enero de 2026/en Inmobiliaria

Cuando una vivienda pertenece a varias personas (un proindiviso), la mayoría piensa inmediatamente en una «compraventa» como única salida. Sin embargo, existe una opción mucho más ventajosa: la extinción de condominio (o disolución de comunidad). Esta figura es la preferida en Madrid, Gijón, Bilbao, San Sebastián, Zaragoza y Pamplona para resolver repartos familiares. A diferencia […]

Usufructo y Nuda Propiedad: Guía para entender quién tiene el control real de una vivienda

21 de enero de 2026/en Inmobiliaria

En el Registro de la Propiedad, ser «dueño» de una casa no siempre significa poder vivir en ella. Existe una figura jurídica capaz de dividir el derecho de propiedad en dos: el usufructo. Comprender esta distinción es vital cuando heredamos, cuando queremos proteger a nuestro cónyuge o cuando nos planteamos donar la vivienda a nuestros […]

Extinción de Condominio: La alternativa inteligente para reorganizar la propiedad compartida

21 de enero de 2026/en Inmobiliaria

Usufructo y Nuda Propiedad: Guía para entender quién tiene el control real de una vivienda

21 de enero de 2026/en Inmobiliaria

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Extinción de Condominio: La alternativa inteligente para reorganizar la propiedad compartida

21 de enero de 2026/en Inmobiliaria

Esta figura es la preferida en Madrid, Gijón, Bilbao, San Sebastián, Zaragoza y Pamplona para resolver repartos familiares. A diferencia de una venta, no es una «transmisión», sino una especificación de un derecho que ya se tenía: simplemente dejas de ser dueño de una parte para serlo del todo.

Contenidos

1. Casuísticas: ¿Cuándo se aplica la extinción de condominio?

Aunque el procedimiento legal es el mismo, el contexto cambia la estrategia:

A. Divorcios y separaciones de pareja

Es el escenario más común. Si una pareja compró una casa al 50% y uno decide quedarse con ella tras la ruptura, la extinción de condominio permite adjudicarle el 100% compensando económicamente al otro.

• Ventaja clave: Si se incluye en el convenio regulador de un divorcio de mutuo acuerdo, los beneficios fiscales son máximos.

B. Reparto de herencias entre hermanos

Tras heredar una propiedad entre varios hermanos, es frecuente que uno quiera conservarla y los demás prefieran el dinero. En lugar de que el hermano «compre» las partes de los otros dos, se extingue el condominio. Esto evita que la casa salga de la familia y reduce drásticamente los costes de inscripción.

C. Cese de inversiones conjuntas (Amigos o socios)

Si dos amigos compraron un piso para alquilar y uno quiere retirarse del negocio, la extinción permite que el otro socio asuma la titularidad total. Es una forma de «comprar la libertad» del socio saliente sin incurrir en los gastos de una compraventa de mercado.

D. Disolución de sociedades de gananciales

Cuando un matrimonio casado en gananciales decide pasar a separación de bienes, deben «liquidar» lo que tienen en común. La extinción de condominio es la vía para repartir los inmuebles de forma equitativa y eficiente.

2. El gran beneficio: El ahorro fiscal

La principal razón para elegir esta vía es el ahorro de impuestos. Comparemos los costes en una parte valorada en 100.000 €:

Concepto	Compraventa ordinaria	Extinción de Condominio
Impuesto principal	ITP (6% al 10%)	AJD (0.5% al 1.5%)
Coste estimado (Ej. Madrid)	6.000 € – 9.000 €	750 €
Plusvalía Municipal	Sí se paga	No se paga (se pospone)

3. Particularidades Regionales: Madrid, País Vasco y Navarra

Madrid y Zaragoza (Régimen Común)

En Madrid, el AJD es del 0,75%, lo que la convierte en una de las mejores plazas para este trámite. En Zaragoza, el tipo es del 1,5%, pero sigue siendo un ahorro masivo frente al 8% del ITP aragonés.

País Vasco (Bilbao y San Sebastián)

En las Haciendas Forales de Vizcaya y Guipúzcoa, si la extinción es consecuencia de una sentencia judicial de divorcio, la operación suele estar exenta de impuestos. Es una medida de protección para facilitar que los hijos o el cónyuge vulnerable mantengan el hogar.

Pamplona (Navarra)

En Navarra, la aplicación del Fuero Nuevo facilita estos pactos. La fiscalidad navarra es muy competitiva y es habitual que en Pamplona se utilicen estas escrituras para «limpiar» proindivisos familiares antes de realizar nuevas inversiones.

4. El desafío de la hipoteca: La Novación

Este es el punto crítico: la extinción de condominio cambia quién es el dueño en el Registro, pero no cambia quién le debe dinero al banco.

• Si la hipoteca está a nombre de dos, y uno le cede su parte al otro, el banco sigue teniendo a ambos como deudores.

• Para que el que se va quede libre, el banco debe aceptar una novación hipotecaria (sacar a uno de la hipoteca).

• Importante: El banco no está obligado a aceptar. Si el que se queda con la casa no es suficientemente solvente, el banco puede negarse a liberar al que se marcha.

5. Preguntas Frecuentes (FAQ)

¿Qué pasa con la Plusvalía Municipal?

En la extinción de condominio no hay obligación de pagar la plusvalía en ese momento. El impuesto se «congela» hasta que el nuevo dueño único venda la casa en un futuro a un tercero extraño.

¿Y el IRPF?

Si el valor que se le da a la casa para la extinción es el mismo que cuando se compró, no hay ganancia patrimonial. Si se actualiza el valor al alza, el que recibe el dinero podría tener que tributar por esa ganancia en su declaración de la renta.

Conclusión: La vía de escape legal para copropietarios

Ya sea por un divorcio en San Sebastián, una herencia en Gijón o el fin de una inversión en Madrid, la extinción de condominio es la forma más profesional y económica de unificar la propiedad. Permite que la vivienda quede en manos de un solo dueño de forma rápida y con una carga fiscal mínima.

Usufructo y Nuda Propiedad: Guía para entender quién tiene el control real de una vivienda

21 de enero de 2026/en Inmobiliaria

En este artículo desgranamos qué significa este concepto, quién debe pagar cada recibo y cómo afecta a la compraventa de un inmueble.

Contenidos

1. La propiedad desmembrada: ¿Quién es quién?

Para entender el usufructo, debemos imaginar la propiedad como un pack de derechos. Mediante el usufructo, este pack se divide en dos titulares distintos:

• El Usufructuario (Derecho de Uso y Disfrute): Es la persona que tiene el derecho de habitar la vivienda o, si lo prefiere, de alquilarla y quedarse con el 100% de la renta. Sin embargo, no puede vender la casa ni pedir una hipoteca sobre ella.

• El Nudo Propietario (Derecho de Disposición): Es el dueño legal. Tiene el «título» de la propiedad, pero no puede entrar en la casa ni usarla mientras el usufructo esté vigente. Su derecho es a futuro: cuando el usufructo termine, recuperará el pleno dominio.

2. ¿Cuándo y por qué se utiliza el usufructo?

Existen tres situaciones principales donde esta figura es la protagonista absoluta del mercado inmobiliario:

A. El Usufructo Viudal (Herencias)

Es la forma más común de proteger al cónyuge. La ley establece que, tras un fallecimiento, el viudo o viuda tiene derecho al usufructo de una parte de la herencia. Esto garantiza que, aunque los hijos hereden la propiedad de la casa, el padre o la madre superviviente podrá seguir viviendo en ella de por vida sin que nadie pueda echarle.

B. Donación con reserva de usufructo

Muchos padres deciden donar la nuda propiedad de su vivienda a sus hijos para simplificar la futura herencia. Al hacerlo, se reservan el usufructo vitalicio. Esto les da la seguridad total de que la casa será de sus hijos, pero ellos mantienen el control y el uso hasta el día de su fallecimiento.

C. La venta de Nuda Propiedad

Es un producto financiero al alza para la tercera edad. Personas mayores venden la nuda propiedad de su casa a inversores a cambio de un pago único o una renta mensual, pero se reservan el usufructo para seguir viviendo en su hogar de por vida.

3. ¿Quién paga qué? El reparto de gastos

Esta es la mayor fuente de conflictos entre usufructuarios (padres/viudos) y nudos propietarios (hijos). El Código Civil y las normativas locales lo reparten así:

• Usufructuario: Debe pagar los gastos de suministros (luz, agua, gas), el IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) y las cuotas ordinarias de la comunidad de propietarios. También responde de las reparaciones pequeñas derivadas del uso diario.

• Nudo Propietario: Debe hacerse cargo de las derramas extraordinarias (arreglar el tejado, el ascensor o la fachada) y de los seguros de la estructura del edificio.

4. Diferencias Regionales: El peso del Derecho Foral

En las zonas donde operamos, el usufructo se ve influenciado por normativas históricas muy protectoras:

• Pamplona (Navarra): El Fuero Nuevo de Navarra otorga al viudo el usufructo de fidelidad, que puede extenderse a todos los bienes del difunto, dándole un control patrimonial muy superior al del derecho común.

• Zaragoza (Aragón): El derecho de viudedad aragonés es un usufructo universal que protege al superviviente de forma automática sobre los bienes situados en la comunidad.

• Bilbao y San Sebastián (País Vasco): Las leyes civiles forales vascas también ponen el foco en el «derecho de habitación» y el usufructo para garantizar que el viudo no tenga que abandonar el hogar familiar bajo ninguna circunstancia.

5. ¿Cómo se valora económicamente el usufructo?

Si se decide vender la casa de mutuo acuerdo, ¿cuánto dinero le toca a cada uno? Hacienda utiliza la «Regla del 89» para calcular el valor del usufructo vitalicio:

Valor del usufructo (%) = 89 – Edad del usufructuario.

(Con un mínimo del 10% y un máximo del 70% del valor total)

Por ejemplo, si el usufructuario tiene 70 años: 89 – 70 = 19\%. Al usufructuario le correspondería el 19% del precio de venta y al nudo propietario el 81% restante.

6. Preguntas Frecuentes (FAQ)

¿Puede el usufructuario alquilar la casa?

Sí. El usufructuario puede alquilar la vivienda a un tercero y cobrar íntegramente la renta sin permiso del dueño. Eso sí, el contrato de alquiler se extinguirá cuando muera el usufructuario.

¿Se puede extinguir el usufructo antes de tiempo?

Sí, por fallecimiento del usufructuario, por renuncia voluntaria ante notario, o si la vivienda queda en estado de ruina total.

¿Puede un hijo (nudo propietario) vender la casa?

Puede vender su nuda propiedad, pero el comprador tendrá que respetar el derecho del usufructuario a vivir allí. No puede vender la casa completa sin la firma del usufructuario.

Conclusión: Una herramienta de paz familiar

El usufructo es la solución perfecta para equilibrar el deseo de transmitir el patrimonio a los hijos con la necesidad de seguridad de los padres. Sin embargo, su gestión requiere conocer bien las obligaciones de pago para evitar roces familiares.