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Cómo gestionar la vivienda familiar en caso de Separación o Divorcio

22 de septiembre de 2022/en Particulares

D. Antonio Sarabia es el abogado que obtuvo la primera sentencia de divorcio en España, en 1981. Contamos con su experiencia y con la de su hijo, abogado experto en Derecho Mercantil, para resolver las dudas habituales sobre la vivienda, en casos de separación o divorcio. España es uno de los países con mayor tasa […]

Evento QualisOptima TECH: El estado de la tecnología en el sector inmobiliario

20 de septiembre de 2022/en Inmobiliaria

Al sector inmobiliario se le ha achacado, históricamente, falta de dinamismo y de querer sujetarse a métodos tradicionales. La evolución de internet, la pandemia Covid y la irrupción de proptechs, han cambiado el paradigma, convirtiendo al sector en disruptivo e innovador, con soluciones específicas que mejoran la actividad inmobiliaria y ofrecen un mejor servicio al […]

Cómo gestionar la vivienda familiar en caso de Separación o Divorcio

22 de septiembre de 2022/en Particulares

Evento QualisOptima TECH: El estado de la tecnología en el sector inmobiliario

20 de septiembre de 2022/en Inmobiliaria

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Cómo gestionar la vivienda familiar en caso de Separación o Divorcio

22 de septiembre de 2022/en Particulares

D. Antonio Sarabia es el abogado que obtuvo la primera sentencia de divorcio en España, en 1981. Contamos con su experiencia y con la de su hijo, abogado experto en Derecho Mercantil, para resolver las dudas habituales sobre la vivienda, en casos de separación o divorcio.

España es uno de los países con mayor tasa de separaciones y divorcios; como resultado, se producen muchas consultas jurídicas al rededor de la gestión de la vivienda familiar.

En la Conferencia organiza por QualisOptima «Cómo gestionar la vivienda en caso de separación o divorcio«, se citan y resuelven las más comunes:

Contenidos

Marco jurídico de la vivienda familiar

La regulación no es la misma en toda España, aunque en la práctica hay un denominador común: el inmueble que se quiera vender por parte de un matrimonio en separación, divorcio o nulidad, exige la conformidad de ambos copropietarios.

La propiedad inmobiliaria sufre un cambio jurídico cuando se convierte en la vivienda de la unidad familiar y otro cuando se disuelve la sociedad de gananciales.

La compraventa de una vivienda por parte de una pareja, se rige en función de si acuerdan un régimen de Gananciales o de capitulaciones (separación de bienes).

Es un acto voluntario, un pacto por el cual dos personas, sean de distinto sexo o el mismo, deciden que el régimen conyugal sea uno u otro.

En España la norma común es la aplicación del régimen de Gananciales; para otorgar las capitulaciones, se debe pasar por el notario y declarar la separación de bienes. Se puede hacer antes, durante o después del matrimonio.

En Cataluña, Valencia y Baleares, el régimen es el de separación absoluta de bienes.

Régimen conyugal, bienes gananciales y privativos

Gananciales se establece que es lo que se obtiene durante el matrimonio. Existe presunción legal de que todo el patrimonio, durante el matrimonio, es ganancial. Hay excepciones, como el patrimonio procedente de Herencias, donaciones o indemnizaciones por incapacidad.

Se considera como Privativo, todo lo conseguido anteriormente al matrimonio.

Para transmitir una propiedad, no es necesario pasar por el Notario. De hecho, se evita un coste y es un proceso que puede realizarse en la agencia inmobiliaria, al preparar el documento privado de compraventa en el que se establezca cómo se hace la transmisión del bien. Las inmobiliarias ofrecen el contrato de arras, teniendo en cuenta que la propiedad todavía no se ha transmitido y no se resuelve hasta el contrato de compraventa.

Por el artículo 85 del Código Civil, la disolución de la sociedad se produce por la muerte, por capitulaciones matrimoniales, separación conyugal, divorcio o nulidad. Las 3 últimas causas tienen los mismos efectos jurídicos tras la sentencia.

Pero es distinto resolver la sociedad que liquidarla: Cuando hay una separación o divorcio, la sociedad queda disuelta, pero no liquidada. Se mantiene el carácter ganancial de la vivienda, aunque haya sentencia de separación.

La vivienda no cambia de naturaleza y sigue siendo un bien ganancial.

Disolución de la Sociedad de gananciales

Para la venta de una vivienda en copropiedad, siempre se necesita la firma de los dos titulares.

En una disolución, hay que comprobar si una de las partes tiene adjudicado el uso y disfrute de la vivienda. En ese caso, hay que ir a un procedimiento judicial, el de disolución de la sociedad de gananciales.

El Procedimiento de liquidación de sociedad de gananciales implica inventariar, auditar y repartir los bienes.

¿Si no se ponen de acuerdo, se puede vender la vivienda?

Se exige la conformidad de ambos copropietarios, pero, tras la liquidación de la sociedad de gananciales, uno de los dos podrá exigir la disolución, al ser co-propietario, dejando de ser la vivienda un bien ganancial.

Si hay hijos menores de edad y el juez adjudica la vivienda a uno de los cónyuges, es inviable la venta.

Si hay derecho de uso a menores de edad, no se puede vender, hasta que se llegue a la mayoría de edad de todos.

O que se solicite un procedimiento de cambio de vivienda, para que deje de ser el único domicilio familiar.

Para vender, si uno no quiere, se requiere la acción de división de cosa común, que se suele terminar con una subasta pública.

El ilustre abogado D. Antonio Sarabia

El Registro de la Propiedad como fuente informativa del estado de un inmueble

En el caso de que el bien sea Privativo, se puede vender, salvo que constituya vivienda familiar y haya menores de edad, con derecho de uso para ellos y el tutor.

Si el Registro Propiedad establece que el bien es privativo, el propietario es el titular registral de la vivienda.

No se podrá vender cuando el ocupante dela vivienda, que tienen la guardia y custodia de los hijos menores de edad, haga valer su derecho de uso.

Vivienda comprada por uno y pagada durante el matrimonio

El artículo 1357 del Código Civil indica que aunque, aparentemente sea privativo, si hay una hipoteca pagada por uno de los cónyuges antes de casarse, se transforma en un inmueble de naturaleza mixta: parte privativa, parte ganancial. En ese caso, se establece el porcentaje de propiedad, por la parte que haya aportado por las partes.

Para demostrar que un bien es privativo, se recomienda acudir al Registro de la Propiedad y también disponer del Certificado de matrimonio, que contempla la situación del matrimonio.

Si aparece una situación de separación o divorcio, se debe aportar sentencia de separación o divorcio, para comprobar si existe una adjudicación de uso para una de las partes.

Pensiones compensatorias y pensiones alimenticias

Conviene diferenciar estos dos tipos de pensiones;

Pensiones alimenticias, son para los hijos. No termina con la mayoría de edad, solo cuando el hijo alcanza independencia económica. El uso de la vivienda se extingue a los 18 años.
Pensiones Compensatorias son las que se generan para el ex-cónyuge.

El cese del uso de la vivienda y el cese de la pensión, tiene que estar pactado y pasar por un procedimiento judicial.

Un procedimiento de separación o divorcio, suele tardar en España, de 5 a 6 meses.

El juez puede adoptar medidas provisionales, como la adjudicación de la vivienda, la custodia de menores, o un régimen de visitas.

Acceso a la grabación de la Conferencia

Existencia de Garantía hipotecaria

Diego Sarabia, experto en derecho mercantil-hipotecario, explica la situación cuando existe una garantía hipotecaria.

El hecho de que un copropietario vende al otro su parte de la vivienda, no implica que se extinga la carga hipotecaria.

Esa transmisión puede hacerse de dos formas, cuando hay acuerdo:

Compraventa directa, tributando por Transmisiones Patrimoniales (7 a 10%),
Extinción de condominio, que tributa por Actos Jurídico Documentados (0,5 a 1,5%).

Tras esa transmisión, quien vende deja de ser titular, pero no deja de ser responsable ante la entidad bancaria., ya que persiste la deuda: existe obligación personal de devolución del dinero prestado.

Las entidades mantiene la acción antes los dos prestatarios, para poder ejecutar por el procedimiento hipotecario.

Para acabar con esa obligación, hay que sustituir a las garantías de uno por otro, con un acuerdo de pago.

Si hay impago, igualmente puede haber impago, aunque deje de pagar la parte que no tiene el uso.

Se mantiene la deuda hasta el pago o sustituir las garantías bancarias.

Si no hay acuerdo, hay que ir al Procedimiento de disolución de sociedad de gananciales.

El abogado D. Diego Sarabia, experto en Derecho Mercantil

Pasos para transmitir la parte de la vivienda en un divorcio

Si es un bien ganancial o si hay un procedimiento de liquidación, y cada uno es propietario de un porcentaje, se puede proceder a la Donación o a la Transmisión.

Se puede acudir a la División de cosa común de mutuo acuerdo, consistente en adjudicar al otro la parte del bien; esa adjudicación tributa por el AJD, con el tipo impositivo del 1,5%, en vez del 10% que corresponde a la venta, calculado sobre la parte transmitida.

Se puede ceder o donar la parte de la vivienda, pero que tiene que ser aceptada por el adjudicatario, mediante aceptación fehaciente, para evitar el impuesto de transmisiones.

Compra de la vivienda con diferentes aportaciones

Aportaciones antes del matrimonio: se trata de la figura mixta, de un bien con parte ganancial, parte privativa. En ese caso se puede restituir los importes antes del matrimonio con carácter privativo.
Durante el matrimonio: en la sociedad de gananciales, las cargas y los derechos son de las dos partes. Todo es común, da igual quien lo aporte y en qué porcentaje, a excepción de herencias, donaciones o indemnizaciones por incapacidad permanente.

Recomendaciones

Se recomienda no acudir a un proceso de disolución del régimen de gananciales (inventario de bienes, resolución judicial, peritación, partición de los bienes) para evitar costes (abogados, procuradores, peritaciones, minutas).

Se recomienda hacer el proceso por vía extrajudicial, a través de las inmobiliarias, y trasladarlo al Notario, para no pasar por el Juzgado, que puede anular la posibilidad de venta de la vivienda.

El ilustre abogado Antonio Sarabia reconoce que, al inicio de su actividad, en 1977, no había muchas inmobiliarias ni estaban cualificadas como para consultar dudas legales sobre la compraventa de vivienda; en la actualidad, es básico asesorase por parte de una agencia inmobiliaria, para preparar una transacción inmobiliaria, ya que la cualificación delos profesionales inmobiliarios es excelente.

En todos los casos, es mejor realizar una valoración, con criterio de mercado, a través de las agencias inmobiliarias, con el criterio de conocimiento del mercado, para saber el valor que se puede conseguir por la venta de la propiedad en la zona.

Evento QualisOptima TECH: El estado de la tecnología en el sector inmobiliario

20 de septiembre de 2022/en Inmobiliaria

Al sector inmobiliario se le ha achacado, históricamente, falta de dinamismo y de querer sujetarse a métodos tradicionales.

La evolución de internet, la pandemia Covid y la irrupción de proptechs, han cambiado el paradigma, convirtiendo al sector en disruptivo e innovador, con soluciones específicas que mejoran la actividad inmobiliaria y ofrecen un mejor servicio al cliente final.

QualisOptima organiza el primer evento online sobre tecnologías para el sector inmobiliario, denominado «QualisOptima TECH«, el 27 de Septiembre de 2022.

Contenidos

Agenda de QualisOptima Tech

Las soluciones tecnologías más destacadas para el sector inmobiliario, se debaten en el Congreso:

16:30h – Presentación. César Nozal, Presidente de QualisOptima.
16:35h – Mesa redonda: Big Data para la toma de decisiones. ¿en qué idioma hablan los datos? Análisis predictivo del mercado inmobiliario. Alejandro Aguirre de Cárcer, CEO de BrainsRE. Alejandro Bermúdez, CEO de Fragua by Atlas.
16:47h – Open Data y el Urbanismo digital. La base de datos de parcelas más grande de España. Alejandro Bermúdez, CEO de Atlas Real Estate Analytics. Pablo Cereijo, CEO de VisualUrb.
16:59h – Crowdfunding y Crowdlending y la Inversión colaborativa. Josep Badia Camprubi, Consejero y Fundador de Stockrowdin.
17:11h – Metaverso inmobiliario es una realidad en la promoción. Santiago Cabezas, CEO de SpainclickDataCasa.
17:23h – Mesa redonda: Chatbots y LiveChat. Más servicio, más comercialización y mucho más. Guillermo Peña Cardaño, CEO y Co-fundador de Mindsaic. Marc Erra Obradors, CEO de Oct8ne.
17:43h – Información legal del cliente desde las Sedes Oficiales. Fernando Sánchez, CEO de Cirbox.
17:55h – Hipotech: las mejores hipotecas del mercado a golpe de click. Israel Tena Portillo, Director Comercial de Gibobs.
18:07h – iBuyer: ¿Quieres vender rápido? El modelo ibuyers es una alternativa a los portales inmobiliarios? Presentado por Ignacio de Diego, de BonLar Asesores inmobiliarios.
18:19h -Automatización de contratos y documentos legales. Javier Floro, Responsable de Área de Clientes. de Bigle Legal.
18:31h – Cierre.

BigData

Los datos agregados y las métricas son esenciales para la toma de decisiones.

El BigData aplicado al sector, permite un análisis predictivo del mercado inmobiliario. Es la manera en que se aplica la recogida, almacenamiento y análisis de los datos obtenidos por los medios digitales, para favorecer la productividad y efectividad de la actividad de las empresas inmobiliarias.

Explorador de datos de Brains RE

En evento, se celebra una Mesa redonda, con el tema central: ¿En qué idioma hablan los datos? Análisis predictivo del mercado inmobiliario.

Brains RE y ATLAS Real Estate – Analytics, debatirán sobre las soluciones de Data Science.

Open Data y el Urbanismo digital

El Análisis de fincas y solares se realiza con la recogida, clasificación y delimitación de toda la información urbanística.

Las herramientas presentan la información al usuario de manera sencilla y actualizada, con todos los datos de zonificación y geolocalización para los proyectos inmobiliarios.

Ponencia presentada por VisualUrb, la base de datos de parcelas más grande de España y que tiene como objetivo ordenar la información urbanística del mundo, para hacerla accesible y fácil de usar.

información urbanística de VisualUrb

Crowdfunding y Crowdlending

El crowdfunding es un sistema de inversiones de pequeños importes en el sector inmobiliario, a través de plataformas que se encarga de seleccionar y ejecutar las inversiones, como la compra de inmuebles, para reformarlos y venderlos posteriormente.

En la ponencia se mostrarán los nuevos modelos de Inversión Colaborativa, como el crowdlending, para captar fondos de forma digital. De la mano de StockCrowd.

Metaverso Inmobiliario

El metaverso es el lugar virtual donde los usuarios se conectan con otras personas, para gestionar sus activos inmobiliarios digitales, con fines lúdicos, sociales y de negocio.

Quienes invierten en bienes virtuales, pueden monetizar el contenido de su propiedad cobrando por el acceso, intercambiando sus NFT o vendiendo sus activos.

Las plataformas, como SpainClick / Datacasa, captan información de inmuebles para ofrecer una visión completa y actualizada del mercado, incluyendo variaciones de precios, supervisión del estado de los contratos de exclusividad o la generación de estudios de mercado.

Chatbots y el LiveChat

Los chatbots se crean a partir de un software de Inteligencia Artificial, diseñado para realizar una serie de comunicaciones con usuarios, de manera independiente y sin la ayuda en tiempo real de una persona.

Normalmente, son dirigidos mediante un sistema de preguntas y respuestas, programado por las empresas que dan el soporte de información inmobiliaria.

¿Hasta dónde puede llegar? En la ponencia se verá cómo interactuar de forma desatendida, en una mesa redonda en la que participan:

Mindsaic, empresa que ofrece soluciones de inteligencia artificial gestionada por voz, bajo el lema «Habla. Entiende. Actúa. Sorprende».

Oct8One , que pretende romper la barrera del online a través de una customer experience visual y ultra personalizada, mostrará diversas formas de atender al cliente: Livechat, Chatbot y Messaging.

Información legal del cliente

El uso de la tecnología permite obtener información legal de los clientes, a través de Sedes Oficiales, como el Banco de España, la Agencia Tributaria, la Seguridad Social, o el Ministerio de Justicia.

CIRBOX presenta su solución de obtención digital de documentación de clientes, dentro del marco jurídico del Reglamento eIDAS, que garantiza la confidencialidad y confianza de las transacciones electrónicas entre ciudadanos, empresas y administraciones públicas de los Estados de la Unión.

Hipotech

Los usuarios pueden acceder a la información de las mejores hipotecas del mercado, indicando su situación financiera y sus necesidades de financiación.

Las plataformas ayudan a negociar las mejores condiciones para la hipoteca de forma imparcial y transparente.

Aportan un asesor personal, pero son 100% online y sin coste añadido.

Debido a la importancia de los datos transmitidos, se asegura la información de manera encriptada.

El proveedor Gibobs, explica el proceso de búsqueda de la mejor hipoteca en el mercado.

iBuyer: ¿Quieres vender rápido?

Los iBuyers son compradores de propiedades inmobiliarias, directamente a propietarios privados, que las preparan para revenderlas.

Ofrecen velocidad en el proceso y en el pago, a cambio de adquirir los inmuebles a un precio inferior al de mercado.

¿El modelo ibuyers es una alternativa a los portales inmobiliarios?

La sesión se presenta por parte de Ignacio de Diego, de BonLar Asesores inmobiliarios.

Proceso automático de documentación legal

Permite crear contratos sin errores y hasta 20 veces más rápido. Los documentos se firman electrónicamente, se lleva el seguimiento, todo en una plataforma unificada.

La automatización de documentos transforma las plantillas de documentos en un sencillo cuestionario, cuyas respuestas de los usuarios, se trasladan a un documento digital, sin errores.

Los documentos se pueden compartir con otras personas, como el equipo de trabajo o clientes, para completarlos y revisarlos. La firma digital avanzada integrada permite firmar en remoto cualquier documento.

Bigle Legal es el proveedor encargado de explicar el proceso de Automatización de Documentos Legales con Gestión, Negociación, Firma Digital Avanzada y Control de Obligaciones Postfirma.

Inscripción al Evento QualisOptima Tech

El evento es exclusivo para profesionales del sector inmobiliario, dirigido a Gerentes de empresas inmobiliarias.

La Inscripción se realiza desde esta página: https://landing.qualisoptima.com/tech

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Marco jurídico de la vivienda familiar

Régimen conyugal, bienes gananciales y privativos

Disolución de la Sociedad de gananciales

¿Si no se ponen de acuerdo, se puede vender la vivienda?

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Vivienda comprada por uno y pagada durante el matrimonio

Pensiones compensatorias y pensiones alimenticias

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Pasos para transmitir la parte de la vivienda en un divorcio

Compra de la vivienda con diferentes aportaciones

Recomendaciones

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Agenda de QualisOptima Tech

BigData

Open Data y el Urbanismo digital

Crowdfunding y Crowdlending

Metaverso Inmobiliario

Chatbots y el LiveChat

Información legal del cliente

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